N. R.G. 4665/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Maria de Ruggiero ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4665/2017 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
DOLCINI PIER GIUSEPPE, elettivamente domiciliato in VIA BRUNI, 1 FORLÌ
presso il difensore avv. DOLCINI PIER GIUSEPPE
ricorrente contro
(C.F.: ) e Controparte_1 C.F._2 Parte_2
(C.F.: ) quali eredi di (C.F. C.F._3 Persona_1
), entrambi con il patrocinio dell'avv. SENZANI STEFANO, C.F._4
elettivamente domiciliati in CORSO DELLA REPUBBLICA, NR. 162 FORLI' presso il difensore avv. SENZANI STEFANO pagina 1 di 9 resistente
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni all'udienza del 21 luglio 2022, riportandosi entrambe alle note conclusive depositate.
Il ricorrente: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Forlì: 1) Accertare e dichiarare che il sig.
ha maturato il diritto al percepimento dell'indennità per la perdita Parte_1
dell'avviamento in relazione ai locali ad uso commerciale oggetto dei contratti di
locazione sottoscritti il 01/01/2004, e per l'effetto condannare la sig.ra Persona_1
al pagamento della predetta indennità da quantificarsi ex art. 34 L. 392/1978 in
[...]
18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, e dunque in complessivi € 5.004,00, ovvero
in quella diversa misura che risulterà dovuta, oltre rivalutazione monetaria ed interessi;

2) Accertare e dichiarare il diritto del sig. al rimborso delle spese Parte_1
sostenute per le migliorie apportate all'immobile come descritte e riconosciute dalla
locatrice nell'accordo del 02/01/2004 (doc. 3), e per l'effetto condannare la sig.ra
al pagamento in favore del sig. della somma Persona_1 Parte_1
complessiva di € 2.250,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi;
3) Accertare e
dichiarare il diritto del sig. alla restituzione del deposito cauzionale Parte_1
di € 300 versato nel 1991 in relazione al precedente contratto di locazione intercorso
tra il Centro Sas e , e per l'effetto condannare la sig.ra al CP_2 Persona_1
pagamento della somma di € 300, oltre rivalutazione monetaria ed interessi dal 1991 al
saldo; 4) In merito alle domande riconvenzionali avversarie: In via principale rigettare
pagina 2 di 9 tutte le domande riconvenzionali spiegate nei confronti del sig. Controparte_3
in quanto infondate in fatto ed in diritto;
In via subordinata In denegata e non creduta
ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande ex adverso spiegate, compensare
ogni diritto creditorio della sig.ra e dei suoi aventi causa Persona_1 CP_1
e con il maggior credito del sig. derivante
[...] Parte_2 Pt_1
dall'accoglimento del ricorso principale. Con vittoria di spese legali del giudizio”
Il resistente: “in via principale: - rigettare tutte le domande proposte dal Parte_1
contro , in quanto inammissibili ed infondate in fatto ed
[...] Persona_1
in diritto, anche perché non provate, per tutte le motivazioni esposte;
in via
riconvenzionale: - accertare l'avvenuta risoluzione dei contratti di locazione stipulati
tra le parti in data 1/01/2004 legittimamente invocata dalla locatrice avvalendosi della
clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 9) dei contratti medesimi;
in via
subordinata, sempre in via riconvenzionale per la denegata ipotesi nella quale non si
ritenesse valida e/o efficace la clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 9) dei
contratti di locazione, previo accertamento e declaratoria della non scarsa importanza
dell'inadempimento del conduttore in ordine alle pattuizioni contenute nei contratti di
locazioni di cui è causa, accertare e dichiarare la risoluzione dei contratti medesimi
stipulati tra le parti in data 1/01/2004; comunque: - condannare comunque il ricorrente
al pagamento a favore della locatrice Sig.ra dell'importo di €. Persona_1
1.235,88 per oneri accessori dovuti dal conduttore in forza dei contratti di locazione per
cui è causa, e di quello di €. 8.844,94 a titolo di risarcimento danni, come descritti nella
pagina 3 di 9 narrativa che precede, il tutto oltre rivalutazione interessi e spese dal dì del dovuto al
saldo; in via subordinata istruttoria: previa ogni declaratoria del caso ammettere le
istanze istruttorie non accolte articolate nella memoria difensiva e di costituzione,
nonché all'udienza del 26/06/2018 a prova diretta e contraria in ogni caso: - con
vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre al 15% r.g.s., C.P.A. ed I.V.A. dovute
come per legge ed alle spese di CTU e di CTP.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si omette l'esposizione dell'oggetto del processo, non più richiesta dalla formulazione del codice di rito.
La causa è stata istruita mediante prova orale e CTU.
In corso di causa è deceduta la causa è stata interrotta e poi Persona_1
riassunta; resistenti, quindi, gli eredi signori e . CP_1 Parte_2
Va preliminarmente preso atto della reciproca volontà delle parti di non proseguire nel rapporto locatizio, stanti le circostanze non contestate relative alle disdette formulate da parte della proprietà ed il rilascio dell'immobile confermato dalla difesa del ricorrente essere intervenuto il 31 dicembre 2015. Di tal guisa non è fondata alcuna domanda di risoluzione contrattuale, ancor più per preteso grave inadempimento.
Infatti, seppure il mancato pagamento di una mensilità facoltizzi la parte ad agire per lo sfratto per morosità e il giudice a provvederne la convalida utile per il rilascio dell'immobile, nell'ambito del rito ordinario la domanda di risoluzione deve avere il requisito della gravità secondo i canoni di cui all'art. 1455 c.c.. Nel caso di specie, stanti pagina 4 di 9 le modeste cifre ed una sanatoria intervenuta, non è configurabile il presupposto della
“gravità” utile alla declaratoria di risoluzione e nel riportare la norma codicistica non può provvedersi per la risoluzione del contratto “se l'inadempimento ha scarsa
importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra”. Ancora di più perché la risoluzione
è richiesta ex art. 1456 e senza che la clausola riportata in contratto definisca i gravi inadempimenti per la risoluzione di diritto.
Ciò che conferma l'intervenuta cessazione degli effetti del contratto è la reciproca volontà e comportamento di riconsegna dell'immobile alla locatrice.
In questo contesto, la domanda di parte resistente non può trovare accoglimento e al giudice non rimane che prendere atto delle condotte assunte dalle parti nei termini sopra riportati.
Veniamo ora a esaminare le ulteriori singole domande.
Relativamente alla domanda de. ricorrente in ordine alla indennità di perdita dell'avviamento.
La domanda non è fondata e non può trovare accoglimento.
Parte resistente documenta - senza che ve ne sia contestazione ed impugnazione - che già a far data dai tre anni precedenti al rilascio, che va detto e rilevato come “spontaneo”
(perché non sarebbero ricorsi presupposti di risoluzione contrattuale diversi se non preventivamente attivati con intimazione di sfratto per morosità che non è mai stata chiesta) – ndr “ulteriore elemento di rigetto della domanda” -, ogni attività diretta al pubblico era cessata (vedasi il doc. 9 allegato da parte resistente).
pagina 5 di 9 Ricordiamo che per effetto delle disposizioni contenute agli artt. 34 e 35 della L. 392/78,
il diritto all'indennità di avviamento non ha luogo in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché
destinati all'esercizio di attività professionali, o ad attività di carattere transitorio.
Peraltro, risulta pertinente la giurisprudenza di legittimità richiamata dal resistente.
La sentenza della Cassazione n.17102 del 2014 riguarda il diritto all'indennità di avviamento commerciale in caso di cessazione di un contratto di locazione commerciale.
In particolare, la giurisprudenza ha precisato che tale indennità spetta solo se la cessazione del contratto è dovuta a cause imputabili al locatore e se il conduttore dimostra di aver mantenuto un contatto diretto con il pubblico. In dettaglio, la sentenza chiarisce che:
• l'indennità di avviamento commerciale non è dovuta in modo automatico alla cessazione del contratto di locazione, ma solo in determinate circostanze;

• una delle condizioni fondamentali per il diritto all'indennità è che la cessazione del contratto sia imputabile al locatore;

• il conduttore deve anche dimostrare di aver mantenuto un rapporto diretto con il pubblico, ovvero che l'immobile era utilizzato per un'attività che comportava contatti con la clientela.
Nel caso che ci occupa dimostrazione diversa rispetto a quella documentata dalla resistente non è pervenuta e le prove orali riportano fatti che non sono attendibili rispetto pagina 6 di 9 alle risultanze presso i pubblici uffici, con evidente richiamo di attività svolta illegittimamente.
Veniamo ora al documento del 2 gennaio 2004 che è dirimente per alcune circostanze per le quali vengono formulate reciproche domande.
Sul preteso disconoscimento occorre far riferimento all'ormai costante orientamento della giurisprudenza e la Cassazione con decisione n.16836/21, che conferma una precedente n.16557/2019, afferma che “In tema di prova documentale il
disconoscimento delle copie fotostatiche di scritture prodotte in giudizio, ai sensi
dell'art. 2719 c.c., impone che, pur senza vincoli di forma, la contestazione della
conformità delle stesse all'originale venga compiuta, a pena di inefficacia, mediante
una dichiarazione che evidenzi in modo chiaro ed univoco sia il documento che si
intende contestare, sia gli aspetti differenziali di quello prodotto rispetto all'originale,
non essendo invece sufficienti né il ricorso a clausole di stile né generiche asserzioni” e rileva come il disconoscimento debba contenere l'indicazione delle parti in cui la copia sia materialmente contraffatta rispetto all'originale, oppure le parti mancanti e il loro contenuto, oppure, in alternativa, le parti aggiunte e a seconda dei casi, poi, come la parte che disconosce debba anche offrire elementi, almeno indiziari, sul diverso contenuto che il documento presenta nella versione originale.
Il disconoscimento così come formulato dai resistenti è carente degli elementi sopra citati e segno diverso non è stato dato neppure dalla prova per testi.
Quindi il documento ha natura confessoria e in esso si rileva il titolo cauzionale del pagina 7 di 9 deposito e le opere in miglioria a carico della locatrice e gli importi riconosciuti a favore del conduttore che vengono dalle parti stigmatizzate in euro 2.250,00.
I superiori argomenti convincono per il fondamento delle specifiche domande di parte ricorrente.
Infine, va esaminata la domanda di ristoro formulata dalla parte resistente.
Essa è fondata e merita accoglimento.
La prova per testi ha evidenziato lo stato di fatto al momento della consegna, le numerose rovine che hanno necessitato riparazione.
Il CTU ha quantificato il danno e i ripristini e questo giudice non ravvede motivi per cui discostarsi dalle conclusioni peritali: “L'esito dell'operato peritale si conclude con la
risposta al quesito indicando che il costo complessivo di ripristino danni ammonta ad €
7.183,76 al netto di IVA. La ctu ha calcolato l'IVA al 10% che quindi raggiunge il costo
al lordo di € 7.902,14. E' doveroso precisare che la ctu non può avere certezza che tale
aliquota si possa ritenere corretta stando al panorama fiscale in tal senso che dipende
da vari fattori;
ciò detto per concludere che l'iva dovuta in aggiunta, potrebbe anche
essere maggiore fino al 22% attuale, ma in questa sede resta riserva di tale elemento
fiscale.”
Relativamente alle spese di lite, considerata la reciproca soccombenza, vanno compensate fra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o pagina 8 di 9 assorbita, così dispone:
1) in parziale accoglimento della domanda di parte ricorrente
- AN parte resistente alla restituzione a favore del ricorrente del deposito cauzionale pari ad euro 309,87 (lire 600,00) oltre interessi al saggio legale dal
1991 a tutto il dì del pagamento effettivo relativamente al contratto di locazione del 1° dicembre 1991
- AN parte resistente a pagare la somma di euro 2.250,00 oltre interessi dalla domanda al saldo effettivo a favore di parte ricorrente per migliorie apportate agli immobili locati
2) In parziale accoglimento della domanda di parte resistente
- AN parte ricorrente al pagamento a favore della resistente della somma di euro 7.183,76
RIGETTA ulteriori e diverse domande
COMPENSA le spese di lite, salvo la CTU ad integrale carico del ricorrente
Manda alla cancelleria per gli incombenti del rito
Forlì, 16 giugno 2025
Il Giudice Onorario
dott. Maria de Ruggiero
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