R.G. n° 679/2018

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Tribunale di Patti Sezione Civile
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Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.
Giovanni Genovese, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A ai sensi degli artt. 189 e 281-quinquies c.p.c. (nella versione applicabile ex art. 23-bis comma 7 D.L. 19/2024), nella causa iscritta al R.G. n° 679/2018
TRA
(C.F. – Avv. Antonella Piscitello Parte_1 C.F._1
opponente
E
(C.F. ), in persona del Controparte_1 C.F._2
procuratore generale – Avv. Massimo Miracola Controparte_2
opposto
Conclusioni di parte opponente:
“Nel merito ed in ogni caso revocato e/o annullato e/o cadutati gli effetti con ogni statuizione del decreto ingiuntivo opposto, accertare, ritenere e dichiarare la compensazione delle reciproche ragioni di credito, così revocando il decreto ingiuntivo opposto N. 160/18.
In subordine ed in ogni caso revocato e/o annullato e/o cadutati gli effetti, con ogni statuizione, del decreto ingiuntivo opposto, accertare e dichiarare la compensazione delle reciproche ragioni di credito per l'importo di euro
1.370,94 e, per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo opposto.
Con vittoria di spese e compensi.”
Conclusioni di parte opposta:
1) Rigettare l'opposizione proposta dalla Sig.ra in quanto inammissibile Parte_1
e, comunque, del tutto infondata;

1

2) Confermare il D.I. opposto;

3) Con vittoria di spese e compensi di causa oltre IVA e CPA e rimb. forf. spese generali, come per legge.
RAGIONI DELLA DECISIONE
L'opponente chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo del Tribunale di Patti n.
160/2018, dell'importo capitale di € 1.800,00, emesso a seguito di convalida di sfratto e relativo al contratto di locazione del 05/09/2013 per l'immobile sito in ANAT
LI (ME), Via Vicolo L5 n. 1, Scala A, piano 1°, deducendo di aver dovuto effettuare lavori di manutenzione straordinaria per € 1.200,00, l'allaccio alla rete idrica per € 170,94, di aver consegnato € 600,00 a titolo di deposito cauzionale e di aver versato annualmente, fino al 2016, la somma di € 350,00 a titolo di oneri condominiali, risultati poi maggiori di quelli effettivamente dovuti;
eccepiva quindi la compensazione della somma ingiunta con i predetti controcrediti restitutori.
Il convenuto si costituiva allegando la morosità dell'opponente da settembre 2017 in avanti, contestando che l'immobile necessitasse degli interventi indicati dalla conduttrice, effettuati soltanto a fini estetici e mai comunicati né autorizzati dal locatore, evidenziando come la voltura delle utenze sia a carico del conduttore ed eccependo l'inesigibilità della restituzione del deposito cauzionale sino ad avvenuto rilascio dell'immobile, una volta cessatane la funzione di garanzia;
chiedeva quindi il rigetto dell'opposizione.
La presente controversia è stata individuata fra quelle di cui all'art. 23-bis comma 5
D.L. 19/2024, con conseguente applicazione, ai sensi del successivo comma 7, del modello decisionale introdotto dal D.Lgs. 149/2022.
L'opposizione è infondata.
Le risultanze dell'istruttoria non consentono di ritenere che i lavori in questione possano essere considerati di manutenzione straordinaria, da porre in quanto tali a carico del locatore.
In base al preventivo confermato dal teste , che lo predisposto ed ha Testimone_1 poi effettuato i lavori, questi sono consistiti nella carteggiatura e tinteggiatura dell'appartamento, nell'installazione di un vetro per porta scorrevole tra la zona notte e la zona giorno e di un vetro per il lucernaio tra la “zona pranzo” ed il pianerottolo condominiale.
All'art. 10 del contratto di locazione, la conduttrice aveva dichiarato “di avere visitato, con attenzione, l'immobile locatogli e di averlo trovato in buono stato locativo
e adatto all'uso convenuto”, circostanza che porta ad escludere che le mura ed i soffitti
2 fossero ancora allo stato grezzo. Sul punto, lo stesso teste ha affermato che “i lavori andavano fatti perché c'erano muffe, per ragioni di decoro era necessario eseguirli”: non si è trattato dunque di un completamento, ma di una risistemazione dettata da motivi di “decoro”.
Quand'anche così non fosse stato, trattandosi di elementi evidenti ictu oculi, dovrebbe comunque ritenersi che la situazione di fatto fosse ben nota alle parti al momento della stipula, e da essa eventualmente valutata anche ai fini della determinazione del canone.
In proposito, si evidenzia come non soltanto non sia stata contrattualmente prevista alcuna decurtazione delle spese necessarie ad effettuare i lavori dalle prime mensilità dovute, come generalmente si conviene, secondo l'id quod plerumque accidit, allorché
l'immobile da locare necessiti di interventi, ma la stessa conduttrice non abbia mai chiesto il rimborso di tali costi dal 2013 al 2017, determinandosi infine in tal senso, per come ammesso nell'atto introduttivo, soltanto ex post, in ragione di dissidi originati da altra causa.
Nessun elemento consente quindi di ritenere che la conduttrice si sia dovuta fare carico di lavori di manutenzione straordinaria indispensabili o, comunque, non preventivati sin dall'inizio, tanto da indurla a dichiarare che l'immobile era idoneo all'uso convenuto.
Medesime considerazioni valgono anche con riferimento alle utenze, la cui presenza o assenza non poteva non essere nota alla conduttrice, e che in ogni caso ella avrebbe dovuto volturare a proprie spese, in assenza di espresso patto contrario (ed anzi in coerenza con quanto previsto al punto 13 del contratto).
Per le ragioni sopra esposte, va altresì rigettata l'eccezione di compensazione con il deposito cauzionale versato, che risulta allo stato non esigibile, stante la sua finalità di garanzia del locatore proprio a fronte di eventuali inadempimenti del conduttore
(“l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni”, Cass. 9160/2002; conforme Cass.
194/2023) e l'accertato inadempimento della conduttrice agli obblighi posti a proprio carico;
invero, l'opponente non ha neppure indicato la data del rilascio dell'immobile, e dunque l'insussistenza di un credito complessivamente maggiore rispetto a quello ingiunto, come peraltro dedotto dall'opposto nella propria comparsa.
L'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorgerà dunque in capo all'opposto soltanto a seguito dell'integrale soddisfazione del proprio credito, e non in un
3 momento antecedente ad esso, difettando quindi una condizione per la sua compensabilità.
In ordine alle addizioni effettuate, il diritto del conduttore all'indennità prevista dall'art. 1592 c.c. sorge soltanto se il locatore vi ha consentito, circostanza in specie non provata, stante l'inconcludenza della prova testimoniale sul punto;
qualora tale consenso non vi sia stato, il conduttore non ha invece diritto ad alcuna indennità, a nulla rilevando che il locatore acquisisca le addizioni a seguito del rilascio dell'immobile
Nulla ha infine comprovato l'opponente quanto alla dedotta eccessività delle spese condominiali corrisposte, la cui prova sarebbe stata ha suo carico, atteso che la relativa eccezione di compensazione riguarderebbe un credito nascente da ripetizione d'indebito.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate, in favore di parte opposta ed a carico dell'opponente, ai sensi dell'art. 9 D.L. 1/2012 e del successivo D.M. 55/2014, in
€ 400,00,00 per la fase di studio, € 400,00 per la fase introduttiva, € 700,00 per la fase di trattazione ed € 700,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di € 2.200,00, oltre spese generali ex art. 2 D.M. 55/2014 nella misura ordinaria del 15%.


P. Q. M.


Il Tribunale di Patti, Sezione Civile, in persona del Giudice monocratico Dott. Giovanni
Genovese, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n° 679/2018 del Registro
Generale Contenzioso, così decide:
1) rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo del Tribunale di Patti n. 160/2018;
2) condanna l'opponente alla rifusione delle spese di giudizio in favore dell'opposto, che liquida in complessivi € 2.200,00 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, iva e c.p.a. se dovute.
Patti, 11/06/2025 Il Giudice Dott. Giovanni Genovese
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