REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO
TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 3168 dell'anno 2023, pendente TRA
Parte_1
: AVV. GIANLUCA PAJATTO
[...]
- PARTE RICORRENTE -
CONTRO

Controparte_1
DIFENSORE: AVV. GABRIELE NAPOLI
- PARTE RESISTENTE -
avente a oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni

CONCLUSIONI
➢ Ricorrente:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, in via preliminare dichiarare l'insussistenza dei presupposti di cui all'art. 642 c.p.c. per la concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo e per l'effetto sospenderla ai sensi dell'art. 649 c.p.c.; Nel merito piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, dichiarare come non dovuta la somma ingiunta e revocare il decreto ingiuntivo n. 942/2023 richiesto dalla opposta - convenuta. In ipotesi accerti la minor somma che risulterà eventualmente dovuta all'opponente - convenuto. In via riconvenzionale piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, condannare il sig. al Controparte_1 risarcimento dei danni cagionati all'attrice – opponente nella misura di euro 56.200 o in quella misura che risulterà di giustizia. Il tutto con vittoria di spese ed onorari”.

➢ Resistente:
1 “Piaccia al Tribunale di Lucca, rigettata ogni contraria domanda, eccezione e istanza, anche istruttoria, ex adverso proposta,
- in via principale, rigettare la proposta opposizione e la domanda riconvenzionale ivi formulata siccome inammissibile e comunque infondate in fatto e in diritto e, per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo telematico provvisoriamente esecutivo n.942/2023 emesso nei confronti di in persona del legale Parte_1 rappresentante, con sede legale in Varese (VA), Via Vincenzo Dandolo n.25, p.iva: ; P.IVA_1
- in via subordinata, nella denegata ipotesi di revoca del decreto ingiuntivo opposto, accertare e dichiarare l'inadempimento di ll'obbligo di corrispondere il canone di locazione e, per l'effetto, condannarla al Pt_1 pagamento della somma di € 18.625,00 per canoni maturati fino al maggio 2023, ovvero a quella inferiore, che risulterà all'esito dell'espletanda istruttoria. In ogni caso, con condanna di parte opponente al pagamento in favore di parte opposta degli interessi di mora commerciale maturati sino alla proposizione della domanda giudiziale e degli interessi di cui all'art. 1284 comma 4 CC dalla data di proposizione della domanda, con vittoria di spese e competenze di ogni fase del presente giudizio”.

§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, ha proposto opposizione avverso il decreto n. 942/2023, con quale il Tribunale di Lucca, su istanza di Controparte_1
gli aveva intimato il pagamento della somma di euro 18.625,00, oltre interessi e spese del procedimento, deducendo che nel maggio 2022 aveva sottoscritto contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo avente ad oggetto immobile di proprietà dell'opposto per l'esercizio di attività di ristorazione sotto l'insegna “Bistrot La Dolce
Vita” e che a causa di copiose infiltrazioni, che avevano iniziato a manifestarsi dal mese di agosto e durante tutta la stagione invernale, si era verificata una parziale inservibilità dei locali;
che solo tardivamente, nel giugno 2023, le infiltrazioni cessavano tramite un intervento di manutenzione straordinaria;
che durante le riparazioni, l'attività di ristorazione era rimasta chiusa dal 5.6.2023 al 16.6.2023; che, ciò nonostante, si manifestavano successivamente problematiche all'interno dei servizi igienici;
che dal momento in cui i fenomeni di infiltrazione avevano iniziato a manifestarsi la società opponente aveva perduto circa 900 euro al giorno per 48 giorni, per un totale di euro 43.200,00, oltre ai mancati incassi pari a circa 1.000,00 euro al
2 giorno durante i dodici giorni di chiusura nel mese di giugno, per un totale di euro
12.000,00, oltre alle materie prime acquistate e non utilizzate per euro 1.000,00. Ha quindi concluso per sentir revocare il decreto ingiuntivo opposto, accertando la minor somma dovuta per effetto dei danni subiti e, in via riconvenzionale, per sentir condannare l'opposta a risarcire il danno sofferto, quantificato in euro 56.200,00, ovvero nella diversa somma di giustizia.
§1.1 – Per resistere all'opposizione e chiederne il rigetto si è costituito CP_1
deducendo che già a dicembre la conduttrice era morosa per il pagamento
[...]
dei canoni di ottobre, novembre e dicembre, oltre ad una parte del mese di settembre
2022, per un totale di euro 12.000,00; che il locatore aveva sempre mostrato disponibilità ad intervenire per emendare le problematiche lamentate dalla conduttrice;
che in data 18.5.2023, a fronte della grave morosità accumulata, pari ad euro 1.125,00 relativi alla mensilità di dicembre 2022 ed ai canoni di gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2023, per un totale di euro 18.625,00, veniva intimata la risoluzione del contratto in base alla clausola risolutiva espressa di cui all'art. 5 del contratto di locazione;
che i lavori di riparazione venivano successivamente eseguiti e terminati il 16.6.2023; che, ciò nonostante, l'immobile non veniva rilasciato;
che i danni lamentati non erano stati in alcun modo provati.
§1.2 – Ordinato il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., sulla base dei soli documenti prodotti, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 429 c.p.c. all'udienza del 6 giugno 2025, all'esito della quale è stata data lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – L'opposizione è infondata e va respinta, pur dovendosi revocare il decreto ingiuntivo opposto attesi pagamenti parziali intervenuti in corso di causa, da imputare parzialmente alle mensilità di canoni di locazione insoluti, azionati in via monitoria.
§3. – A tal proposito, corre l'obbligo di considerare che in data 12 maggio 2022 tra e è stato stipulato contratto di locazione ad uso Controparte_1 Parte_1
diverso dall'abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Viareggio, via Coppino 305, per la durata di anni 6, rinnovabile per ulteriori 6 anni, con decorrenza 1° giugno
3 2022, per il canone mensili di euro 3.500,00. All'art. 5 le parti avevano pattuito una clausola solve et repete in favore del locatore, nonché clausola risolutiva espressa per il mancato pagamento integrale anche soltanto di una rata di canone.
Il decreto ingiuntivo è stato emesso per la morosità accumulata, pari ad euro
1.125,00 relativi alla mensilità di dicembre 2022 ed ai canoni di gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2023, per un totale di euro 18.625,00.
Con l'atto di opposizione, per quel che è dato intendere dalle conclusioni rassegnate, la conduttrice ha promosso azione di risarcimento del danno per inadempimento dell'obbligo di manutenzione gravante sul locatore ex art. 1576 c.c., nonché per il pregiudizio sofferto durante il periodo di esecuzione delle riparazioni di cui all'art. 1584 c.c., sia proponendo eccezione di compensazione con il controcredito derivante dai canoni insoluti, sia agendo con domanda riconvenzionale per il pagamento dell'eventuale eccedenza spettante alla conduttrice.
Nelle more, l'immobile è stato rilasciato, segnatamente in data 27.3.2024 (v. pag. 1 memoria integrativa locatore) e il locatore si è riservato di agire separatamente per l'indennità di occupazione maturata nel lasso di tempo tra l'intervenuta risoluzione stragiudiziale del contratto e l'effettivo rilascio.
§4. – Ciò posto, corre l'obbligo di considerare in primo luogo che, essendo pacifico che le riparazioni sono state eseguite, tenuto conto di clausola limitativa della proponibilità di eccezioni ex art. 1462 c.c. cristallizzata nell'art. 5 del contratto, il conduttore non poteva esimersi dal pagamento dei canoni.
Ciò anche in considerazione del più generale principio secondo il quale la sospensione dell'adempimento della prestazione di pagamento del canone, ai sensi dell'articolo 1460 c.c., è legittima solo quando sia giudizialmente accertato che è venuto completamente a mancare la prestazione della controparte, altrimenti costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, per effetto di una unilaterale ragion fattasi del conduttore che perciò configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato e
4 all'obbligazione principale per il conduttore (tra molte, Cass. 23 giugno 2011, n.
13887; 28 luglio 2004, n. 14234; 3 dicembre 2002, n. 17161; 16 luglio 2002, n. 10271;
13 ottobre 1997, n. 9955, ivi, 2005, 91; 3 marzo 1987, n. 2221).
Per converso, se non era legittima l'interruzione del pagamento del canone, è
d'altro canto destituita di fondamento la domanda risarcitoria, poiché, a prescindere dalla sussistenza o meno di un sopravvenuto deterioramento della cosa locata e del correlativo inadempimento del locatore agli obblighi posti a suo carico dall'art. 1576
c.c., viene in rilievo la preponderante lacuna probatoria in punto di quantum debeatur, non avendo l'opponente suffragato in alcun modo i generici criteri di calcolo – comunque contestati dal locatore – proposti per quantificare il danno subito.
Da qui, il rigetto della domanda riconvenzionale.
§5. – Il locatore ha dato atto di aver ricevuto nelle more del giudizio due pagamenti di euro 3.500,00 ciascuno.
Per il primo pagamento, ricevuto in data 13.10.2023 mediante bonifico, vi è in atti espressa quietanza con imputazione del creditore (doc. S fasc. opposto), a norma dell'art. 1195 c.c., all'indennità di occupazione, maturata dal 1.6.2023 al 27.3.2024.
Per il secondo pagamento, in mancanza di imputazione del debitore o del creditore, occorre applicare i criteri legali, che portano all'imputazione ai crediti più antichi per canoni insoluti.
L'importo dell'ingiunzione va quindi ricalcolato in euro 15.125,00 (18.625,00 –
3.500), con gli interessi al saggio legale di cui all'art. 1284, 1° co., c.c. dalla data delle singole scadenze sino alla notificazione del ricorso e del decreto ingiuntivo;
successivamente, al tasso maggiorato di cui all'art. 1284, 4° comma, c.c., sino al soddisfo.
§6. – Le spese di lite si liquidano secondo soccombenza come da dispositivo, tenuto del valore di causa come elevato in base alla domanda riconvenzionale rigettata. Si applicano i valori medi dei parametri per la fase di studio ed introduttiva ed i valori minimi per la fase istruttoria, stante la ridotta attività difensiva espletata e
5 per la fase decisoria, in cui le difese hanno assunto indole meramente riepilogativa degli scritti precedentemente depositati.
A carico dell'opponente soccombente vanno poste anche le spese liquidate nel decreto ingiuntivo, revocato soltanto a motivo di pagamenti parziali avvenuti durante il giudizio di opposizione.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra contraria domanda, istanza o eccezione, così provvede:
- Accoglie l'opposizione e revoca il decreto opposto.
- Condanna l'opponente a pagare a la somma di euro 15.125,00, Controparte_1
oltre interessi come indicati in motivazione.
- Rigetta la domanda riconvenzionale.
- Condanna l'opponente al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 9.100,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge per il giudizio di merito;
in euro 1.100,00 per compenso professionale, comprensivo di spese generali, euro 145,50 per esborsi, oltre IVA e CPA come per legge, per la fase monitoria.
Lucca, 6 giugno 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI

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