TRIBUNALE DI SALERNO
Seconda sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il giudice, dott. Giulio Fortunato,
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2015 il 10 agosto 2015 al numero 6831 avente per oggetto una controversia in materia di azione di rilascio e vendita con patto di riscatto
TRA
in persona del legale rappresentante ed Parte_1
amministratore unico pro tempore, e Parte_2
, rappresentati e difesi, congiuntamente e Parte_3
disgiuntamente, giusta procura a margine dell'atto di citazione dagli avv.ti
Pasquale Capriglione ed Alfonso Olivieri, elettivamente domiciliati presso lo studio dell'avvocato Vincenzo Grimaldi, sito in Salerno alla via Francesco
Manzo n.21;
ATTORI
E
e , rappresentati e difesi dagli Controparte_1 CP_2
avvocati Sabina di Palma e Maria Rosaria Salzano, giusta procura allegata
1 alla comparsa di costituzione e risposta del 13 giugno 2024, ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultima, sito in Salerno alla via Roma n.
288;
CONVENUTI
NONCHÉ
, rappresentata e difesa dall'avv. Adele Controparte_3
Apicella, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione in riassunzione del 29 gennaio 2024, elettivamente domiciliata presso lo studio della prima,
sito in Salerno, al corso Vittorio Emanuele, n. 143
CONVENUTA
Lette le note sostitutive dell'udienza depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.,
il giudice ha disposto lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 29 luglio 2015, in persona Parte_1
del legale rappresentante ed amministratore unico pro tempore,
[...]
e hanno convenuto in giudizio, dinanzi al Parte_2 Parte_3
Tribunale di Salerno, e Controparte_1 CP_2 [...]
al fine di ottenerne: 1) la condanna dei predetti convenuti al CP_3
rilascio dell'appartamento sito in Ravello alla via San Giovanni alla Costa,
edificio B, piano terra, in catasto fabbricati foglio 6 mappale 800, sub 3,
libero da persone e cose, in favore dei coniugi ed Parte_3 Parte_2
2) la condanna di al pagamento, in favore
[...] Controparte_3
dei predetti coniugi, dei canoni di locazione dovuti ex art. 1602 c.c., a decorrere dal mese di luglio dell'anno 2015; 3) la condanna dei coniugi
Pa e al risarcimento dei danni subiti da Controparte_1 CP_2
[...] in conseguenza del mancato rilascio del bene innanzi indicato, Parte_4
determinati in euro 750,00 mensili “o nella diversa somma ritenuta di
giustizia”.
In particolare, a fondamento delle proprie pretese, gli attori hanno esposto che: 1) la società - con atto del Notaio di Parte_1 Persona_1
Nocera Superiore del 14 dicembre 2009, contrassegnato da numero di repertorio 132826 e da numero di raccolta 22479, registrato a Pagani il 14
dicembre 2009 al n. 10175 S. IT, trascritto a Salerno il 15 dicembre 2009 ai numeri 55866/44605 - aveva venduto a e a Controparte_1 CP_2
l'appartamento sito in Ravello alla via San Giovanni alla Costa, edificio "B",
piano terra, per il prezzo di euro 250.000,00, pagato, contestualmente alla sottoscrizione del rogito, con la somma mutuata dalla banca popolare di Bari
mercè contratto contrassegnato da numero 06/113/79135475, contratto stipulato dalla parte acquirente in data 14 dicembre 2009, garantito, a sua volta, da ipoteca per euro 500.000,00, iscritta a Salerno il 15 dicembre 2009
ai nn. 55866/44605; 2) le parti contrattuali avevano previsto, in favore della società venditrice, ai sensi dell'art. 1500 e ss. c.c., il diritto di riscatto dell'immobile entro i cinque anni dalla data dell'atto, convenendo, altresì, che,
una volta esercitato il riscatto, la società venditrice si sarebbe accollata gli obblighi dei dei mutuatari, in conto di quanto da essa dovuto per l'esercizio del diritto di riscatto;
3) la società attrice, con raccomandate a.r. spedite il 31
ottobre 2014, aveva manifestato ai coniugi l'intenzione di esercitare il diritto di riscatto, invitandoli a comunicare, entro sette giorni, l'importo del capitale residuo del mutuo che avrebbe dovuto accollarsi, delle spese sostenute per la vendita e per le riparazioni necessarie eventualmente sostenute, nonché la data utile per esprimere, dinanzi a un notaio di fiducia, la dichiarazione di
3 riscatto e per ricevere, contestualmente ad essa, il pagamento del residuo prezzo al netto dell'accollo del mutuo;
4) i coniugi non Parte_5
avevano fornito alcun riscontro alle richieste e la società, al fine di esercitare il diritto di riscatto, aveva depositato il 10 novembre 2014 offerta reale del prezzo, al netto dell'accollo del predetto mutuo, nonché delle spese e di ogni altro pagamento legittimamente sostenuto per la vendita;
5) il prezzo era stato quantificato in euro 36.480,63, in virtù della comunicazione della Banca
Popolare Di Bari filiale di Tramonti del 5 novembre 2014, attestante che, alla stessa data, il residuo capitale del mutuo era ammontante a euro 213.519,37,
di cui euro 5.074,80 rinvenienti da tre rate scadute ed impagate e che l'importo delle spese per la vendita, in mancanza di alcuna indicazione al riguardo, era stato forfetariamente fissato in euro 15.000,00; 6) in data 12
novembre 2014, l'ufficiale giudiziario, dott.ssa , per Persona_2
conto della società, aveva offerto a e per Controparte_1 CP_2
la causale indicata nella istanza di offerta reale, la somma di euro 25.740,32
per ciascuno di essi, a mezzo di due assegni circolari, n.52-5339905205 e
525339905306, tratti sulla Banca Della Campania, Filiale di Ravello;
7) data l'assenza dei coniugi all'atto dell'offerta, in data 22 dicembre 2014, era stato eseguito il deposito delle predette somme presso la Banca Della Campania -
filiale di Ravello, sita alla Via Roma n. 15, previa notifica del processo verbale di offerta reale e del preavviso di deposito;
8) in ragione dell'assenza dei coniugi all'atto del deposito, il relativo processo verbale, unitamente a tutti gli atti ad esso prodromici, era stato ad essi notificato il 19 gennaio
2015; 9) la società aveva, poi, provveduto, in applicazione dell'art. 1503 c.c.
e dell' art. 4 del riferito atto pubblico di compravendita, a esercitare unilateralmente il diritto di riscatto mercé atto steso a mezzo del notaio
4 del 25 novembre 2014, contrassegnato da numero di Persona_3
repertorio 22897/8812, registrato a Napoli 1 il 12 dicembre 2014 al n.
21389/1T, trascritto a Salerno il 18 dicembre 2014 al n. 41711/34757 ed annotato a margine della formalità originaria in data 18 dicembre 2014 al n.
41713/2756, comunicato a mezzo lettera raccomandata a e Controparte_1
il 28 novembre 2014: 8) la società, con decorrenza dalla data CP_2
della dichiarazione unilaterale di riscatto, aveva riacquistato, quindi, la piena proprietà dell'immobile libero da pesi, ipoteche, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli ad eccezione della già menzionata ipoteca posta a garanzia del mutuo;
10) con raccomandate del 07 gennaio 2015, Parte_1
aveva inutilmente invitato a riconsegnare l'immobile libero da persone e cose;

11) in data 27 febbraio 2015, poi, con atto del notaio – Persona_3
contrassegnato da numero di repertorio 23081 e numero di raccolta 8948,
registrato a Napoli I il 14 marzo 2015 al numero 5330, trascritto a Salerno il
25 marzo 2015, al numero di registro generale 10224 e al numero di registro particolar e 8557 - la società aveva alienato l'immobile ai coniugi
[...]
e i quali non avevano, giocoforza, Parte_2 Parte_3
conseguito la disponibilità materiale del bene compravenduto;
12) con la stipulazione dell'atto di vendita la società attrice, si era pure obbligata: - ad attivarsi ad agire giudizialmente per recuperare la disponibilità dell'immobile nei confronti dei detentori senza titolo e per il solo fatto della mancata consegna alla data del rogito;
- a pagare agli acquirenti la somma di euro
750,00 mensili a titolo di penale fino alla consegna dell'immobile, con la precisazione che detta somma sarebbe stata detratta dalla parte acquirente dalla residua somma a pagarsi;
13) successivamente, in data 15 maggio 2015,
erano venuti a conoscenza che con scrittura privata Controparte_1
5 ritualmente registrata, aveva concesso in locazione ad uso abitativo, per la durata di quattro anni, l'immobile in parola a per un Controparte_3
canone mensile di euro 600,00; 14) i coniugi ed avevano, Pt_3 Pt_2
quindi, comunicato alla conduttrice dell'immobile di avere acquistato lo stesso e che, pertanto, i canoni di locazione avrebbero dovuto essere versati in loro favore;
15) la conduttrice, pur avendo ricevuta la comunicazione scritta, non aveva provveduto al pagamento dei canoni;
16) per effetto dell'esercizio del riscatto in data 28 novembre 2014, i coniugi - CP_1 CP_2
avrebbero dovuto essere considerati detentori sine titulo; 17) il
[...]
comportamento dei coniugi era stato caratterizzato da grave malafede, in quanto avevano omesso di informare la società della esistenza del contratto di locazione stipulato da in favore di Controparte_1 Controparte_3
18) nonostante la società fosse subentrata legalmente nel contratto
[...]
di locazione per effetto dell'esercizio del diritto di riscatto, Controparte_1
aveva continuato a percepire indebitamente il canone di locazione di euro
600,00 mensili;
17) ai sensi dell'art. 1505 c.c., il venditore riscattante era tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, caratterizzate da data certa e convenute per un tempo non superiore ai tre anni;
18) nel caso di specie, la locazione non avrebbe potuto essere opposta al venditore riscattante, in quanto pattuita per un periodo eccedente il triennio e animata, sicuramente,
da un intento fraudolento;
19) in ogni caso, seppur fosse stata considerata opponibile, avrebbe dovuto essere “mantenuta” nei limiti del triennio, sino,
dunque, al 31 luglio 2015 e che, pertanto, dal 01 agosto 2015
[...]
priva di titolo legittimante la detenzione, avrebbe dovuto CP_3
rilasciare l'immobile.
6 Con comparsa di costituzione del 18 dicembre 2015, si è costituita in giudizio pretendendo il rigetto della pretesa e Controparte_3
l'accertamento della responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. degli attori. Più
in dettaglio, la convenuta ha dedotto che: 1) in seguito dell'esercizio del diritto di riscatto, sebbene priva della disponibilità Parte_1
materiale e senza averne preventivamente chiesto il rilascio ai detentori,
aveva venduto l'immobile ai coniugi e Parte_2 Parte_3
2) le comunicazioni epistolari intercorse tra la società e i coniugi
[...]
- avevano riguardato esclusivamente il rapporto tra gli CP_1 CP_2
stessi, poi risoltosi con l'offerta reale e la successiva dichiarazione unilaterale di riscatto;
3) l'immobile era stato concesso in locazione da parte di CP_1
a in virtù di contratto registrato l'8
[...] CP_3 CP_3
novembre 2012 presso l'Ufficio del Registro di Pagani al numero 9785, con decorrenza a partire dal 1 agosto 2012 per la durata di anni quattro, prorogato per altri anni quattro, salvo disdetta, per un canone pari a euro 600,00
mensili, pagabili mediante bonifici bancari;
4) a seguito della vendita dell'immobile da parte della società ai coniugi – Parte_1 Pt_3
, le era stato comunicato, mercé raccomandata del 25 maggio 2015, Pt_2
il nominativo degli acquirenti ed era stata, nel contempo, invitata a pagare i canoni direttamente in favore dei nuovi proprietari dell'immobile; 5) le era stato, poi, notificato l'atto di citazione in virtù del quale era stata evocata in giudizio quale "occupante abusiva" e le era stato chiesto il rilascio dell'immobile ed il pagamento dell'indennità di occupazione;
6) con p.e.c. del
7 agosto 2015, aveva comunicato all'avvocato Capriglione di essere regolare conduttrice dell'immobile sino al 31 luglio 2016, termine di scadenza naturale del contratto di locazione perfezionato col precedente proprietario CP_1
7 comunicando, inoltre, di aver versato i canoni di locazione dei CP_1
mesi di giugno, luglio ed agosto 2015 ai nuovi proprietari, per l'importo pari a euro 1.800,00; 7) le era spedita una missiva del 7 agosto 2015 da parte degli attori e che le avevano chiesto il rilascio Parte_2 Parte_3
dell'immobile, comunicandole altresì di aver restituito i canoni versati tramite bonifico;
8) in risposta a tale ultima comunicazione, con missiva del 14
settembre 2015, contestata la qualifica di occupante sine titulo, aveva comunicato di aver versato nuovamente i canoni restituiti, unitamente a quelli dei mesi di ottobre, novembre e dicembre dell'anno 2015, in anticipo per evitare la mora;
9) gli attori avevano prima preteso il pagamento dei canoni in loro favore, avendoli, poi, rifiutati e restituiti, diffidando al rilascio dell'immobile in ragione della durata ultratriennale della locazione perfezionata dagli acquirenti e della natura fraudolenta della locazione nei confronti dei nuovi proprietari;
10) nel rapporto di locazione vi era stato il subentro di e e che la locazione era Parte_2 Parte_3
opponibile al terzo acquirente dell'immobile; 11) il contratto non era stato perfezionato in frode ai terzi, in quanto, al momento della locazione, il locatore era pieno ed esclusivo proprietario dell'immobile e nessun riscatto era stato esercitato;
12) il contratto di locazione era stato stipulato in data anteriore alle vicende che avevano portato all'alienazione dell'immobile condotto in locazione, vicende che in nessun modo avevano riguardato la conduttrice, che non si era mai resa morosa né aveva posto in essere comportamenti fraudolenti;
13) gli attori, dal canto loro, non avevano fornito prova del danno lamentato, del comportamento lesivo posto in essere dalla convenuta e del nesso eziologico.
8 Successivamente, con comparsa di costituzione e risposta del 21 dicembre
2015 hanno accettato il contraddittorio anche e Controparte_1 CP_2
evidenziando che: 1) con atto del notaio del 14
[...] Persona_1
dicembre 2009, contrassegnato da numero di repertorio 132826 e da numero di raccolta 22479, registrato in Pagani in pari data al n. 10175-S-IT. trascritto in Salerno il 15 dicembre 2009 ai numeri 55866/44605, " Parte_1
gli aveva venduto l'appartamento in Ravello alla via San Giovanni alla Costa,
edificio B - piano terra, al prezzo di euro 250.000,00, pagato attraverso la stipulazione di mutuo bancario per euro 500.000,00, che gli acquirenti avevano contratto in data 14 dicembre 2009, con la Banca Popolare di Bari
S.c. a r.l.- Filiale di Tramonti;
2) nel contratto era stato convenuto, in favore della società venditrice, il diritto di riscatto dell'immobile, stabilendo che, in tal caso, il mutuo medesimo "sarebbe stato accollato dalla società venditrice
in conto di quanto da essa dovuto per l'esercizio del diritto di riscatto": 3)
con raccomandata del 31 ottobre/03 novembre 2014, la società aveva manifestato l'intenzione di esercitare il diritto di riscatto, invitandoli a comunicare, nei successivi sette giorni, l'importo del capitale residuo del mutuo predetto ai fini dell'accollo, nonché l'importo delle spese e di ogni altro costo sostenuto per la vendita;
4) con la medesima raccomandata, era stata richiesta anche la disponibilità a recarsi presso un notaio di fiducia dell'attrice al fine di procedere alla formalizzazione della dichiarazione di di riscatto e incassare il pagamento del residuo prezzo al netto dell'accollo mutuo;
5) tuttavia, non avendo i convenuti fornito alcun riscontro alla richieste, l'attrice era stata costretta ad effettuare offerta reale del prezzo al netto dell'accolto mutuo e delle spese;
5) in data 12 novembre 2014,
l'Ufficiale Giudiziario, per conto della società attrice, aveva offerto la
9 complessiva somma di euro 51.480,64 a mezzo di due assegni circolari tratti sulla Banca della Campania e che, successivamente, in data 22 dicembre
2014, l'Ufficiale giudiziario aveva eseguito il deposito della somma medesima presso la stessa Banca della Campania, con rituale notifica del verbale di offerta reale e del preavviso di deposito;
6) con atto del Notaio
del 25 novembre 2014, Repertorio 22897/8812, registrato a Persona_3
Napoli 1 il 12 dicembre 2014 al n.21387/1T, trascritto a Salerno il 18
dicembre 2014 ai nn. 41711/34757, aveva provveduto a Parte_1
esercitare il riscatto, inviandone comunicazione in data 28 novembre 2014 e con successiva raccomandata aveva invitato alla riconsegna dell'immobile; 7)
senza aver ricevuto risposta in ordine al rilascio dell'appartamento, l'attrice,
con atto del notaio del 14 marzo 2015, aveva venduto Persona_3
l'immobile a e , i quali ne avevano Parte_2 Parte_3
conseguito il solo possesso legale, specificando di obbligarsi ad attivarsi per recuperare la disponibilità del cespite e a pagare gli acquirenti, a titolo di penale, la somma mensile di euro 750,00 fino alla consegna materiale dell'immobile; 8) in data 15 maggio 2015, aveva appreso Parte_1
che , a sua volta, aveva locato a Controparte_1 Controparte_3
l'immobile al canone mensile di euro 600,00, con decorrenza 1 agosto 2012;
9) gli acquirenti e , nel comunicare alla conduttrice di Pt_2 Pt_3
essere i nuovi proprietari, le avevano anche chiesto di versare i canoni in loro favore;
10) era decaduta dal diritto di riscatto non avendo Parte_1
corrisposto, ai compratori, le somme a questi dovute e avendo fatto spirare il termine previsto;
11) la società attrice non aveva provveduto a rimborsare le somme versate alla banca mutuante e, pertanto, non avrebbe potuto annettersi rilevanza liberatoria all'offerta reale, in quanto la relativa procedura non era
10 stata completata nei termini e secondo le forme previste dall'art. 1210 c.c.;
12) le somme offerte erano d'importo inferiore rispetto alle rate di mutuo versate fino a quel momento, pari a circa euro 90.000,00, come confermato dall'atto stragiudiziale di rifiuto ad offerta reale, notificato il 29 novembre
2014, stante la imprecisione delle somme offerte;
13) la compravendita da parte delle in favore dei coniugi era inficiata da nullità, Parte_1
trattandosi di acquisto a non domino e, pertanto, gli attori e Pt_2 Pt_3
non erano stati acquirenti in buona fede, in quanto posti a conoscenza dei fatti e delle circostanze connesse all'operazione contrattuale;
14) il rapporto locatizio fra e era pienamente Controparte_1 Controparte_3
opponibile.
Sulla scorta di siffatte premesse, i convenuti hanno preteso il rigetto della domanda attorea, esperendo altresì, in via riconvenzionale: a) una domanda di accertamento della nullità ovvero d'inefficacia del riscatto esercitato in ragione della decorrenza del termine fissato e del mancato pagamento delle somme dovute;
3) una domanda di accertamento della nullità dell'atto di compravendita perfezionato tra gli odierni attori;
c) in via subordinata, la pretesa di accertamento della validità del contratto di locazione stipulato tra e d) in via gradata e Controparte_1 Controparte_3
condizionata all'accertamento della validità ed efficacia dell'offerta reale, la domanda di condanna degli attori o chi per essi al pagamento delle somme effettivamente dovute a e a , pari agli Controparte_1 CP_2
importi da questi ultimi realmente versati alla banca mutuante.
All'udienza del 30 novembre 2016 il giudice ha concesso i termini ex art. 183, comma sesto, c.p.c.
11 Col deposito della prima memoria ex art. 183, comma sesto, c.p.c., gli attori hanno rassegnato le seguenti conclusioni: “a) dichiarare valido ed efficace
l'esercizio del diritto di riscatto, con ogni conseguente statuizione;
b)
dichiarare il contratto stipulato tra e la Controparte_1 CP_3
cessato alla data del 31/07/2015, ai sensi e per gli effetti degli artt.
[...]
1505 e 1606 cc.; c) per effetto di siffatta declaratoria, condannare i coniugi
– e la sig.ra , a rilasciare CP_1 CP_2 Controparte_3
l'appartamento di cui in premessa libero da persone e cose in favore dei
coniugi ; d) condannare , al Controparte_4 Controparte_3
pagamento in favore dei coniugi dei canoni di locazione a Controparte_4
titolo di indennità di occupazione ex art. 1591 c.c., a decorrere dal
01/08/2015 e fino all'effettivo rilascio;
e) condannare Controparte_3
al pagamento in favore dei coniugi , del maggior
[...] Parte_6
danno ex art. 1591 c.c. pari ad € 450,00 mensili, o della diversa somma
ritenuta di giustizia, a decorrere dal 01/08/2015 e fino all'effettivo rilascio;

f) condannare in solido i coniugi e la sig.ra Controparte_5 [...]
al risarcimento dei danni in favore della società CP_3 Parte_1
[... a causa del mancato rilascio del bene di cui sopra, da quantificarsi in €
750,00 mensili fino all'effettivo rilascio, o nella diversa somma ritenuta di
giustizia; g) condannare il sig. a restituire alla società Controparte_1 [...]
la somma di € 4.200,00, da esso indebitamente percepita per Parte_1
canoni di locazione maturati dalla dichiarazione unilaterale di riscatto
(effettuata il 25 novembre 2014 con atto per Notar fino al mese Per_4
di maggio 2015; h) In via subordinata, nella denegata ipotesi di declaratoria
di invalidità dell'esercizio del diritto di riscatto, condannare in solido i
coniugi alla restituzione in favore delle del Controparte_5 Parte_1
12 capitale del mutuo da essa riscattante accollato ed estinto, pari ad €
213.519,37, oltre interessi legali come per legge;
i) Condannare i convenuti
tutti al risarcimento del danno, da quantificarsi in via equitativa, per
responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c;”
Con successivo provvedimento del 10 luglio 2017, rigettando le istanze istruttorie e ritenendo la causa matura per la decisione, il giudice precedentemente deputato alla trattazione del processo ha fissato l'udienza del 7 marzo 2019 per la precisazione delle conclusioni.
Nel corso del processo, poi, ha rappresentato il Controparte_3
rilascio dell'appartamento, depositando all'uopo il verbale di consegna del bene agli attori e Parte_2 Parte_3
Con ordinanza del 30 dicembre 2020, poi, è stata disposta la sospensione del giudizio in attesa della definizione del processo instaurato per l'ottenimento della dichiarazione di validità del deposito liberatorio ai sensi del secondo comma dell'art. 1210 c.c.
Ottenuto il passaggio in giudicato della sentenza contrassegnata da numero
2080 del 2019, emessa il 18 giugno 2019 - che aveva, da un lato, dichiarati validi, ai sensi dell'art. 1210, secondo comma, c.c., l'offerta reale di cui al processo verbale del 12 novembre 2014, rifiutata da e Controparte_1 [...]
e il successivo deposito delle somme di cui al processo verbale CP_2
del 22 dicembre 2014 e, per l'effetto, dall'altro lato, liberato la società attrice dall'obbligazione di pagamento delle somme dovute per l'esercizio del riscatto -, il processo sospeso è stato riassunto dagli attori con ricorso depositato il 18 ottobre 2023.
13 Assegnata allo scrivente, in data 20 luglio 2024, lette le note sostitutive depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., è stato disposto lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ai sensi dell'art. 190 c.p.c.
In limine, giova svolgere talune notazioni di carattere eminentemente processuale involgenti le domande esperite dalle parti attrici.
Ebbene, vanno dichiarate inammissibili le nuove domande contenute nella prima memoria ex art. 183 c.p.c. comma sesto, c.p.c., depositata in data 27
dicembre 2016 nell'interesse di e Parte_1 Parte_2
Parte_3
In tema, deve rammentarsi che l'art.183 comma sesto, c.p.c. – ratione
temporis applicabile alla vicenda in esame – consente, mercé il deposito della prima memoria, solo di precisare e modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni già rassegnate (“un termine di ulteriori trenta giorni per il
deposito di memorie limitate alle sole precisazioni o modificazioni delle
domande, delle eccezioni e delle conclusioni già proposte”).
La preclusione indicata dalla norma, in quanto volta a tutelare anche l'interesse pubblico al corretto e celere andamento del processo, è rilevabile anche d'ufficio dal giudice, indipendentemente dall'atteggiamento processuale della controparte al riguardo (Cass. n. 3806 del 2016).
Ora, va segnalato che, in tempi recenti, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 c.p.c. può
riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa («petitum»
e «causa petendi»). Più in dettaglio, la sentenza a sezioni unite contrassegnata da numero 12310 del 2015, è pervenuta alle seguenti conclusioni: a) la modifica della domanda iniziale può riguardare anche gli elementi identificativi oggettivi della stessa, a condizione che essa riguardi la
14 medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l'atto introduttivo o comunque sia a questa collegata, regola, questa, ricavabile da tutte le indicazioni contenute nel codice di rito in relazione alle ipotesi di connessione a vario titolo e in particolare al rapporto di connessione per
"alternatività" o "per incompatibilità"; b) una siffatta interpretazione risulta maggiormente rispettosa dei principi di economia processuale e ragionevole durata del processo, posto che, non solo non incide negativamente sulla durata del processo nel quale la modificazione interviene, ma determina, anzi,
una indubbia incidenza positiva più in generale sui tempi della giustizia, in quanto è idonea a favorire una soluzione della complessiva vicenda sostanziale ed esistenziale portata dinanzi al giudice in un unico contesto,
invece di determinare la potenziale proliferazione dei processi, c) la concentrazione favorita da tale interpretazione risulta inoltre maggiormente rispettosa della stabilità delle decisioni giudiziarie, anche in relazione alla limitazione del rischio di giudicati contrastanti, nonché della effettività della tutela assicurata, sempre messa in pericolo da pronunce meramente formalistiche;
d) una simile interpretazione non determina alcuna "sorpresa"
per la controparte né mortifica le potenzialità difensive, in quanto l'eventuale modifica avviene sempre in riferimento e in connessione alla medesima vicenda sostanziale in relazione alla quale la parte è stata chiamata in giudizio e a tale parte è, in ogni caso, assegnato un congruo termine per potersi difendere e controdedurre anche sul piano probatorio.
Conclusivamente, con la sentenza in parola, è stato espressamente affermato il seguente principio di diritto: "La modificazione della domanda ammessa a
norma dell'art. 183 c.p.c. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi
identificativi della medesima sul piano oggettivo (petitum e causa petendi),
15 sempre che la domanda così modificata risulti in ogni caso connessa alla
vicenda sostanziale dedotta in giudizio, e senza che per ciò solo si determini
la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero
l'allungamento dei tempi processuali. Ne consegue che deve ritenersi
ammissibile la modifica, nella memoria all'uopo prevista dall'art. 183 c.p.c.,
della iniziale domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un
contratto in domanda di accertamento dell'avvenuto effetto traslativo".
Successivamente, la Corte di cassazione, anche questa volta nella sua più alta composizione (Cass. sez. un. 22404 del 2018), ha esteso i principi innanzi espressi anche alle ipotesi di una domanda subordinata formulata in occasione della prima memoria istruttoria, evidenziando, in particolare, che la domanda di adempimento contrattuale inizialmente proposta e quella di ingiustificato arricchimento, successivamente formulata in via subordinata con la memoria ex art. 183, comma sesto, n. 1, c.p.c. involgono la medesima vicenda sostanziale, intesa come unica vicenda di fatto che delinea un interesse sostanziale, attengono al medesimo bene della vita e che, tra di esse,
sussiste, chiaramente, quel rapporto di connessione per “incompatibilità”,
finanche normativa, che legittima la modificazione della domanda [“Nella
specie, entrambe le domande proposte (di adempimento contrattuale e di
indebito arricchimento) si riferiscono indubbiamente alla medesima vicenda
sostanziale dedotta in giudizio, intesa come unica vicenda in fatto che
delinea un interesse sostanziale;
sono attinenti al medesimo bene della vita,
tendenzialmente inquadrabile in una pretesa di contenuto patrimoniale (pur
se, nell'una, come corrispettivo di una prestazione svolta e, nell'altra, come
indennizzo volto alla reintegrazione dell'equilibrio preesistente tra i
patrimoni dei soggetti coinvolti); sono legate da un rapporto di connessione
16 "di incompatibilità", non solo logica ma addirittura normativamente
prevista, stante il carattere sussidiario dell'azione di arricchimento, ai sensi
dell'art. 2042 c.c., e tale nesso giustifica ancor di più il ricorso al
simultaneus processus.” (punto 8.1 della motiv.)].
L'assetto interpretativo innanzi delineato si è poi consolidato nella giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 4031 del 2021; Cass. n. 3127 del 2021;
Cass. n. 20898 del 2020; Cass. n. 18546 del 2020; Cass. n. 31078 del 2019;
Cass. n. 4322 del 2019).
Ciò posto quanto alla corretta applicazione della preclusione sancita dall'art. 183 comma sesto c.p.c., va anche chiarito che, nell'esercizio del potere di interpretazione e qualificazione della domanda, il giudice di merito, da un lato, non è condizionato dalle espressioni adoperate dalla parte e, dall'altro,
ha il dovere di accertare e valutare il contenuto sostanziale della pretesa,
quale desumibile non solo dal tenore letterale degli atti, ma anche dalla natura delle vicende rappresentate dalla parte e dalle precisazioni dalla medesima fornite nel corso del giudizio, nonché dal provvedimento concreto dalla stessa richiesto, con i soli limiti della necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, non potendo sostituire d'ufficio l'azione esercitata con un'azione diversa (tra le tantissime, ad esempio, Cass. n. 8225 del 2004, nonché Cass.
16 settembre 2004, Cass. n. 18653 del 2004; Cass. n. 15802 del 2005).
Detto altrimenti, l'ermeneutica degli atti processuali non può essere operata sulla base di isolamenti artificiosi di segmenti di quel che è una struttura complessiva. Precipitato giuridico di quanto precede è che il petitum sul quale il giudice di merito deve pronunciarsi non è fissato, in maniera fiscale e rigorosa, dal contenuto delle conclusioni definitive rese dalla parte (così
Cass. n. 75 del 2010).
17 Ora, valutato il contenuto sostanziale della pretesa esperita, illuminato secondo i canoni interpretativi innanzi enucleati, risulta che, nel caso in esame, gli attori hanno incardinato il presente giudizio domandando (solo): 1)
la condanna dei convenuti al rilascio dell'immobile libero da cose e persone nei confronti di ed;
2) la condanna di Parte_3 Parte_2 [...]
al pagamento dei canoni di locazione, dovuti ai sensi della CP_3
disposizione normativa di cui all'art. 1602 c.c., quale conseguenza dell'opponibilità del contratto di locazione;
3) il ristoro dei danni patiti da
[...]
per il mancato rilascio dell'immobile, determinati in euro Parte_1
750,00 per ogni mese, corrispondenti, a ben vedere, alla penale prevista nel contratto di compravendita dell'immobile de quo agitur perfezionato con i riferiti coniugi ed . Pt_3 Pt_2
Col deposito della prima memoria ex art. 183 comma sesto n. 1 si è assistito,
però, a un evidente ampliamento del thema decidendum ac probandum,
avendo gli attori preteso, in aggiunta a quanto già chiesto: 1) la condanna di al ristoro, in favore dei coniugi , Controparte_3 Parte_6
del maggior danno ex art. 1591 c.c. pari ad euro 450,00 mensili, o della diversa somma ritenuta di giustizia, a decorrere dal 01 agosto 2015, fino all'effettivo rilascio;
2) la condanna di alla restituzione, in Controparte_1
favore della società attrice, delle somme di euro 4.200,00, indebitamente percepita per canoni di locazione maturati dalla dichiarazione unilaterale di riscatto, effettuata il 25 novembre 2014, fino al mese di maggio 2015.
Trattasi di pretese che, sebbene afferenti alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio, non si pongono in termini di alternatività o incompatibilità con le originarie domande veicolate col libello introduttivo
18 del giudizio, aggiungendosi sic et simpliciter a queste ultime e rappresentando, per questo, un'inammissibile mutatio libelli.
Differentemente, appaiono ammissibili: 1) la pretesa contrassegnata con la lettera d) (“condannare , al pagamento in favore Controparte_3
dei coniugi dei canoni di locazione a titolo di indennità di Controparte_4
occupazione ex art. 1591 c.c., a decorrere dal 01/08/2015 e fino all'effettivo
rilascio;”), in quanto afferisce alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio, supponendo il dissolvimento del vincolo negoziale e l'insorgenza del conseguente obbligo restitutorio in capo alla conduttrice, sostituendosi,
giocoforza a quella esperita ai sensi dell'art. 1602 c.c., rispetto alla quale si pone in una relazione d'incompatibilità logica, atteso che l'originaria domanda, a differenza di quella veicolata con la memoria ex art. 183, comma sesto, n. 1, c.p.c., prende le mosse, ex adverso, dalla permanenza del rapporto di locazione e dall'assunzione della posizione contrattuale di locatore, già
spettante a , da parte dei terzi acquirenti e Controparte_1 Parte_2
2) la domanda di condanna dei convenuti e Parte_3 CP_1 [...]
, nell'ipotesi di accertamento dell'invalidità del riscatto, alla CP_2
restituzione, in favore della predetta società, del capitale del mutuo oggetto di accollo, per un importo di euro 213.519,37, oltre interessi legali come per legge, in quanto proposta in via subordinata e condizionata all'accertamento dell'inefficacia dell'espresso riscatto e, dunque, connessa, anch'essa, per incompatibilità logica, alla pretesa recuperatoria.
Le domande di cui alle lettere a) e b), invece, sono da qualificarsi in termini sollecitazione allo svolgimenti di “meri” accertamenti incidentali rispetto alla pretesa restitutoria – supponente, a ben vedere, proprio la valutazione di efficacia dell'esercitato riscatto e il correlato accertamento della
19 sopravvenuta inefficacia del contratto di locazione perfezionato da CP_1
e - e quella di cui alla lettera i), afferente
[...] Controparte_3
all'assunta responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., è, come noto,
proponibile, per la prima volta, anche in sede di precisazione delle conclusioni [non attiene, infatti, al merito della controversia, i cui termini,
con riferimento all'oggetto e alla causa petendi delle domande rispettivamente proposte dalle parti, restano immutati secondo la fissazione che deriva dagli atti iniziali (Cass. n. 2101 del 1965; Cass. n. 872 del 1967;
Cass. n. 282 del 1974; Cass. n. 3941 del 2002; Cass. n. 14583 del 2003)],
sfuggendo, dunque, allo spettro applicativo del sistema delle preclusioni assertive di cui all'art. 183, comma sesto, c.p.c.
Tanto puntualizzato, va pure osservato che, sulla questione della validità del deposito liberatorio eseguito da ai fini dell'esercizio del Parte_1
diritto di riscatto convenzionalmente pattuito, è intervenuto l'accertamento definitivo del Tribunale di Salerno, che, con sentenza contrassegnata da numero 2080 de 2019, ha dichiarato la validità dell'offerta reale e del connesso deposito liberatorio, liberando, per l'effetto, la società attrice dall'obbligo di pagamento delle somme dovute per l'esercizio del riscatto [si veda l'attestazione del passaggio in giudicato della sentenza della Corte di appello di Salerno che ha rigettato il gravame (terzo allegato al ricorso del 18
ottobre del 2023)].
Ora, secondo un costante indirizzo giurisprudenziale della Corte di cassazione, il giudicato si forma su tutto ciò che ha costituito oggetto della decisione, anche ove ne sia solo il necessario presupposto logico, e la relativa preclusione opera anche nell'ipotesi in cui il successivo giudizio abbia finalità
diverse da quelle che costituiscono il "petitum" del primo (si vedano Cass.
20 sez. lav. 16.5.2002 n. 7140 del 2002; Cass. sez. un. n. 26482 del 2007). Tale
indirizzo giurisprudenziale richiede che le cause, tra le stesse parti, abbiano ad oggetto un medesimo titolo negoziale od un medesimo rapporto giuridico ed una di esse sia stata definita con sentenza passata in giudicato: in tal caso,
infatti, l'accertamento compiuto in merito ad una situazione giuridica o la risoluzione di una questione di fatto o di diritto incidente su un punto decisivo comune ad entrambe le cause o costituente indispensabile premessa logica della statuizione contenuta nella sentenza passata in giudicato,
precludono l'esame del punto accertato e risolto, anche nel caso in cui il successivo giudizio abbia finalità diverse da quelle che costituiscono lo scopo ed il "petitum" del primo (Cass. n. 1365 del 2006; Cass. n. 19317 del 2005;
Cass. n. 6628 del 2006; Cass. n. 24433 del 2013).
Se così è, in ragione dell'accertamento definitivo della validità del deposito liberatorio di tutte le somme dovute per il riscatto dell'immobile compravenduto in data 14 dicembre 2009, con conseguente liberazione della debitrice dagli obblighi connessi al cd. patto di riscatto, non può revocarsi in dubbio che abbia efficacemente esercitato il proprio diritto Parte_1
potestativo di riscatto regolamentato ex contractu.
Del resto, i convenuti e , nel corpo della CP_2 Controparte_1
comparsa conclusionale, hanno rinunciato alla domanda di accertamento dell'invalidità ovvero d'inefficacia dell'esercitato riscatto.
A ben vedere, nel corpo del riferito scritto conclusivo i convenuti hanno espresso l'inequivoca volontà di rinunciare a tutte le domande riconvenzionali esperite, incompatibili, evidentemente, con l'acquiescenza prestata alla sentenza della Corte di appello di Salerno.
21 L'assunto che precede si giustifica, ancora una volta, sulla scorta dell'interpretazione della volontà della parte, come desumibile non solo dalla formulazione letterale delle “conclusioni”, ma dall'intero complesso dell'atto difensivo, nel qual viene preso atto della ridetta sentenza e della congruità
delle somme offerte per l'efficace esercizio del diritto di riscatto.
Quanto all'ammissibilità di una rinuncia alla domanda in comparsa conclusionale, è sufficiente porre mente a quanto affermato, sul punto, dalla
Corte di cassazione, la quale, pur avendo, a più riprese, sostenuto che la comparsa conclusionale abbia, come funzione precipua, quella di illustrare le domande e le eccezioni già ritualmente proposte, sicché da essa non dovrebbe potersi trarre la portata effettiva del petitum azionato, ha, però, altresì
affermato come sia perfettamente ammissibile la rinuncia, in conclusionale, a una domanda formulata con l'atto introduttivo del giudizio (Cass. n. 8737 del
2014); del resto, la rinuncia alla domanda, a differenza della rinuncia agli atti del giudizio, non richiede l'adozione di forme particolari, né necessita di accettazione della controparte (Cass. n. 33761 del 2019), e ben può
intervenire, anche in sede conclusionale, con riferimento a singoli capi della domanda, essendo espressione del potere delle parti di modificare le domande e le conclusioni precedentemente formulate (Cass. n. 21848 del
2013).
È appena il caso di osservare, poi, che la rinuncia a una parte della domanda
– come avvenuto nel caso che ci impegna - rientra nella discrezionalità
tecnica del difensore e tra i poteri conferitigli nella procura ad litem, in quanto vale a circoscrivere, modificare e precisare le richieste giudiziali originariamente formulate nell'interesse del soggetto rappresentato (Cass. n.
22 4837 del 2019), non richiedendo, peraltro, il rispetto delle forme previste dall'art. 306 c.p.c. per la rinuncia agli atti (già Cass. n. 140 del 2002).
Sul piano degli effetti, poi, è appena il caso di rammentare che la rinuncia rappresenta un evento di natura sostanziale riconducibile a un'ipotesi di abbandono della posizione difensiva originariamente assunta dalla parte e che, rivelando il sopravvenuto difetto di interesse del ricorrente a proseguire il giudizio, appare anch'essa idonea a determinare la declaratoria di cessazione della materia del contendere (Cass. n. 693 del 2014; Cass. n.
23161 del 2013).
Ora, giova rammentare che la cessazione della materia del contendere è
istituto non disciplinato dal codice di rito (a differenza di quanto accade, ad esempio, in seno al processo tributario o a quello amministrativo), ma che,
tuttavia, può dirsi pienamente esistente anche nell'ordinamento processuale civile in forza di un ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità - quale “diritto vivente”, a partire da Cass. sez. un. n. 92 del 1954 -
che la considera forma di definizione del processo a cui ricorrere ogni qual volta viene meno la stessa ragion d'essere della lite, per la sopravvenienza di un fatto suscettibile di privare le parti di ogni interesse alla prosecuzione del giudizio e alla sua definizione in punto di merito (tra le tante, si confrontino
Cass. n. 10478 del 2004; Cass. sez. lav. n. 9332 del 2001; Cass. sez. un. n.
1048 del 2000; Cass. sez. lav. n. 2268 del 1999; Cass. sez. lav. n. 2572 del
1998; Cass. n. 4283 del 1997).
I fatti che determinano la cessazione della materia del contendere sono eterogenei, ma possono essere ricondotti entro due generali categorie,
rappresentate dagli eventi di indole processuale e dagli eventi di natura sostanziale. I primi sono accomunati dalla situazione per la quale viene
23 emanato in altro procedimento un provvedimento giudiziale che rende inutile la pronuncia richiesta. Differentemente, i secondi coincidono con ogni atto o attività delle parti che, incidendo sull'oggetto del processo, crea, attraverso la modificazione o estinzione della situazione sostanziale ivi originariamente dedotta, un nuovo assetto di interessi e, di conseguenza, rispettivamente,
l'inattualità o l'inutilità di una pronuncia giudiziale su di un rapporto non più
in atto perché estinto o modificato in forza di un atto dell'autonomia negoziale.
È stato osservato, poi, che la declaratoria di cessazione della materia del contendere è equiparabile a una fattispecie di estinzione del processo, per impossibilità di approdare, a motivo del venir meno dell'interesse delle parti,
alla sua naturale conclusione. In particolare, alla sentenza di cessazione della materia del contendere sono riconnessi due effetti tipici: (a) la caducazione di tutte le pronunce emanate nei precedenti gradi di giudizio e non passate in cosa giudicata, se il fatto estintivo sopravviene nel corso del giudizio di impugnazione;
(b) l'assoluta inidoneità della pronuncia ad acquistare efficacia di giudicato sostanziale sulla pretesa fatta valere, limitandosi una tale efficacia al solo aspetto del venir meno dell'interesse alla prosecuzione del giudizio, ove la relativa decisione non sia impugnata con i mezzi propri del grado in cui risulta emessa (Cass. n. 4167 del 2020; Cass. n. 18530 del
2016; Cass. n. 7185 del 2010; Cass. n. 12887 del 2009; Cass. n. 3122 del
2003, Cass. n. 13401 del 2001; Cass. n. 147 del 2001; Cass. sez. un, n. 1048
del 2000).
Affinché l'esito del processo venga a connotarsi nel modo sopra descritto,
non pare esservi contrasto in giurisprudenza circa la ricorrenza dei seguenti presupposti: (i) anzitutto, il fatto sopravvenuto che comporta il venir meno
24 della materia del contendere deve essere cronologicamente successivo alla proposizione della domanda giudiziale, diversamente comportandone l'improponibilità per carenza ab origine di interesse all'azione (Cass. n. 3455
del 1977); (ii) il fatto sopravvenuto, poi, deve sopprimere integralmente la materia della lite (fatto salvo l'eventuale contrasto sulle spese), senza che residuino profili di contrasto suscettibili di alimentare l'interesse alla decisione del giudice (Cass. n. 11962 del 2005; Cass. n. 12844 del 2003).
Ciò posto, questo Tribunale, pur consapevole di un contrario indirizzo esegetico espresso dalla giurisprudenza di legittimità - secondo cui il fatto sopravvenuto deve risultar pacifico tra le parti, le quali devono darsi reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio, sottoponendo conclusioni conformi in tal senso al giudice, potendo residuare un contrasto soltanto sulle spese di lite (Cass. n.
2063 del 2014; Cass. n. 16150 del 2010; Cass. n. 11931 del 2006; Cass. n.
27460 del 2006; Trib. Torino II, 9 marzo 2006; App. Bari n. 899 del 2007) –,
ritiene di dover fare proprio l'assetto interpretativo, pur presente nella giurisprudenza (Cass. n. 8034 del 2020; Cass. n. 19568 del 2017; Cass. n.
12439 del 1997; Cass. n. 4017 del 1994; Cass. n. 13740 del 1992; Cass. n.
3069 del 1988), per il quale è possibile dichiarare cessata la materia del contendere anche d'ufficio, senza che sia necessario un espresso accordo delle parti, atteso che, indipendentemente dalle conclusioni da queste ultime formulate, spetta al giudice valutare l'effettivo venir meno dell'interesse delle stesse ad una decisione sul merito della vertenza.
La condivisione di siffatta opzione ricostruttiva muove dal convincimento per il quale la stessa riesce a cogliere il fondamento teorico dell'istituto in esame,
25 il quale non trova il proprio epifenomeno nella rinuncia agli atti (che, come noto, richiede l'accettazione della controparte), avendo sullo sfondo la sopravvenuta carenza d'interesse ad agire. Del resto, proprio la ricostruzione della cessazione della materia del contendere in termini di carenza di interesse è stata utilizzata dalle sezioni unite della Corte di cassazione nella sentenza n. 1048 del 2000 per comporre il contrasto venutosi a creare sulla natura della pronuncia dichiarativa nel senso che tale pronuncia non è idonea ad acquistare efficacia di giudicato sulla pretesa fatta valere, ma solo sul venire meno dell'interesse [si veda anche Cass. 3 marzo 2006, n. 4714; su questa via interpretativa pare porsi anche Cass. n. 16150 del 2010, che,
nell'annullare (in modo, come già riferito, non condivisibile) con rinvio una declaratoria di cessazione della materia del contendere in difetto di accordo delle parti, ha stimolato comunque una considerazione dell'accordo ai fini dell'accertamento della persistenza dell'interesse ad agire dell'appellante].
Alla stregua delle generali coordinate ermeneutiche tracciate, nonostante le parti non abbiano raggiunto, in seno al processo, un accordo in tal senso,
deve, nondimeno, dichiararsi, ex officio, cessata anche la materia della contesa relativa all'esperita azione di restituzione dell'immobile promossa da e nei confronti di Parte_2 Parte_3 Controparte_3
[l'opzione qualificatoria che precede prende le mosse dalla corretta
[...]
valutazione della causa petendi, che non si identifica nel diritto di proprietà -
di cui l'attore deve dare la c.d. probatio diabolica, dimostrando un acquisto del bene avvenuto a titolo originario da parte sua o di uno dei propri danti causa a titolo derivativo (acquisto che per lo più deriva dall'usucapione,
maturata eventualmente mediante i meccanismi dell'accessione o dell'unione dei possessi) – bensì nel rapporto obbligatorio, del quale occorre verificare
26 l'originaria o – come nel caso di specie – la sopravvenuta inefficacia e il conseguente dissolvimento del titolo giustificativo della detenzione del bene da parte del conduttore, tenuto alla realizzazione di una prestazione di dare
(si vedano ex multis Cass. sez. un. 7305 del 2014; Cass. n. 17321 del 2015)].
Ed infatti, i predetti attori hanno dato atto, in modo univoco, del rilascio del bene, sviluppando una serie di deduzioni difensive volte a sterilizzare (solo)
le suggestioni circa la natura transattiva del sottoscritto “verbale di
riconsegna”.
Ora, la pacifica, tra le parti, restituzione dell'immobile costituisce, senza dubbio, un fatto sopravvenuto che ha inciso sull'oggetto del processo,
modificando la situazione sostanziale originariamente dedotta, scilicet la detenzione dell'immobile da parte di e la mancata Controparte_3
disponibilità del bene in capo agli acquirenti dello stesso, Parte_2
e e rendendo, per questo, inutile la pronuncia
[...] Parte_3
giudiziale, in quanto relativa a un rinnovato assetto d'interessi che non richiede, all'attualità, la mediazione giurisdizionale.
In definitiva, per i motivi suesposti, va dichiara cessata, ex officio, la materia del contendere relativa all'esperita domanda di restituzione.
Tanto chiarito, deve rilevarsi, però, che costituisce ius receptum in giurisprudenza il principio secondo il quale, venuta meno la materia del contendere, ma persistendo tra le parti contrasto in ordine all'onere delle spese processuali – come nel caso di specie -, il giudice del merito deve decidere secondo il principio della soccombenza virtuale, previ gli accertamenti necessari (Cass. n. 1710 del 1971; Cass. n. 653 del 1982; Cass.
n. 46 del 1990; Cass. n. 4278 del 1995; Cass. n. 2332 del 1998; Cass. n. 7687
del 2000; Cass. n. 2719 del 2015; Cass. n. 17312 del 2015). Più nel dettaglio,
27 nella prospettiva della cd. soccombenza virtuale al giudice spetta, in definitiva, verificare se la domanda, qualora non si fosse verificata la riferita causa di cessazione della materia del contendere, sarebbe stata o meno accolta, potendo, però, anche procedere, qualora ne ravvisi i presupposti, alla compensazione delle spese.
E così, persistendo il contrasto tra le parti in ordine al profilo della regolamentazione delle spese di lite (la lettura degli scritti difensivi depone,
chiaramente, verso siffatta conclusione) si impone al Tribunale di accertare,
innanzitutto, la fondatezza delle azioni di restituzione.
L'accertamento, condotto nella limitata prospettiva della cd. soccombenza virtuale, è chiaramente utile alla disamina delle correlate azioni di risarcimento del danno asseritamente ricondotto sia – in ragione dell'emendatio libelli espressa nel corpo della memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma sesto, c.p.c. - alla mancata disponibilità dell'immobile,
da parte dei coniugi ed , alla scadenza del rapporto di Pt_3 Pt_2
locazione (si ricordi che è già stata valutata l'inammissibilità delle pretese veicolate per la prima volta con la memoria depositata ai sensi dell'art. 183,
comma sesto, n. 1, c.p.c.), sia pagamento della penale, da parte della società
attrice.
Ora, rammentata la validità e l'efficacia del riscatto esercitato dalla società
attrice, la questione che si pone è quella della corretta applicazione della norma di cui all'art. 1505 c.c., secondo cui “il venditore che ha esercitato il
diritto di riscatto riprende la cosa esente dai pesi e dalle ipoteche da cui sia
stata gravata;
ma è tenuto a mantenere le locazioni fatte senza frode, purché
abbiano data certa e siano state convenute per un tempo non superiore ai tre
anni”.
28 Dunque, il riscattante riprende la cosa libera da ogni peso del quale fosse stata gravata nel periodo compreso tra la vendita e l'esercizio del diritto di riscatto. Restano, invece, salve, nonostante l'esercizio del diritto di riscatto, le locazioni purché sussistano i seguenti requisiti: 1) abbiano data certa;
2)
siano stipulate per un periodo non superiore a tre anni;
3) siano state fatte senza frode.
Se sussistono tali requisiti, il diritto personale di godimento di cui è titolare il terzo conduttore è opponibile al riscattante, il quale subentra ope legis nella medesima posizione contrattuale dell'originario locatore-compratore.
Secondo un orientamento, tale regola costituirebbe applicazione di un principio generale dettato dal legislatore in tema di condizione del contratto e, in particolare, della regola che fa salva l'efficacia degli atti di amministrazione compiuti durante la fase della pendenza, ai sensi degli artt.
1361 e 1606 c.c.
Procedendo con ordine, in ordine al profilo tematico della certezza della data,
la norma di riferimento è, chiaramente, l'art. 2704 c.c., la quale prevede che
“La data della scrittura privata della quale non è autenticata la
sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno
in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della
sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno
sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti
pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in
modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento” (primo comma). “La data della scrittura privata che contiene dichiarazioni
unilaterali non destinate a persona determinata può essere accertata con
qualsiasi mezzo di prova” (secondo comma). “Per l'accertamento della data
29 nelle quietanze il giudice, tenuto conto delle circostanze, può ammettere
qualsiasi mezzo di prova” (terzo comma).
Nella prospettiva delineata dalla norma di cui all'art. 2704 c.c., pertanto, la certezza della data della scrittura privata, della quale non è autenticata la sottoscrizione – come nel caso che ci occupa -, è legata a requisiti ben definiti, quali la registrazione, il giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta o il giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine,
il giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento. Differentemente, la data le scritture che contengono dichiarazioni unilaterali non indirizzate a persona determinata, può essere provata in ogni modo e analoga modalità è prevista per l'accertamento della data nelle quietanze.
Sul punto, giova rilevare che l'elencazione contenuta nella norma dei fatti,
diversi dal momento della effettiva redazione del documento, la data dei quali vale come data del documento rispetto ai suddetti terzi, è esemplificativa,
nella misura in cui la certezza può desumersi – mercé apprezzamento, da parte del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (si confronti ex plurimis Cass. n. 19656 del 2015) -
anche dal verificarsi di altro fatto che stabilisca in modo certo l'anteriorità
della formazione del documento (di recente, Cass. n. 1389 del 2019), purché
si tratti di circostanze oggettive non riconducibili al soggetto che le invoca e altresì sottratte alla sua disponibilità (vedasi già Cass. n. 4646 del 1997).
Ciò esclude che l'equipollenza possa desumersi attraverso ragionamento induttivo valorizzando all'uopo elementi presuntivi, ancorché gravi, precisi e concordanti. Il dato che rende certo l'anteriorità del documento deve essere
30 obiettivo e, perché sia tale, deve essere acclarato nella sua storicità, sì da surrogare le circostanze predicate espressamente dalla norma (vedasi Cass. n.
7964 del 2009, in motivazione).
Orbene, a parere di questo Tribunale, le marche da bollo incollate sulla prima pagina del contratto di locazione paiono idonee a rendere certa, nei confronti della società attrice, il contratto di locazione (va osservato che la conformità
della copia all'originale non risulta essere stata specificamente disconosciuta e, pertanto, la copia prodotta ha la medesima efficacia probatoria dell'originale ai sensi dell'art. 2719 c.c.).
Tuttavia, l'art. 1 del contratto fissa la durata del rapporto di locazione in quattro anni con decorrenza dal 01 agosto 2012, prorogabile di altri quattro anni, salva disdetta da esprimere secondo le regole normative dettate dalla legge n. 431 del 1998.
Quanto precede suggerisce che la locazione in parola sia stata chiaramente convenuta per un tempo superiore a tre anni, in quanto naturalmente destinata a una durata di otto anni.
Precipitato logico giuridico di quanto immediatamente precede, in linea col tenore letterale della disposizione normativa in parola, è che il rapporto locatizio instaurato con la convenuta non risulta Controparte_3
opponibile al riscattante, il quale, dunque, in ragione dell'efficace dichiarazione di riscatto, non è tenuto a rispettare il contratto, potendo ottenere il rilascio dell'immobile da parte del conduttore.
In tale prospettiva, una volta risolto con il riscatto l'acquisto del compratore
(si ricordi che, secondo la dottrina dominante, la vendita con patto di riscatto realizza una forma di proprietà risolubile, rispetto alla quale la temporaneità è
un attributo solo eventuale e che può riferirsi alla fattispecie in commento
31 soltanto a posteriori, ossia quanto il venditore avrà esercitato il diritto di riscatto;
in questo caso la circostanza che il bene ritorni nella titolarità del venditore non discende dalla natura della proprietà compravenduta, ma da un espresso negozio giuridico, qual è appunto l'esercizio del diritto di riscatto) e accertata l'inesistenza delle condizioni di opponibilità del contratto di locazione nei confronti del venditore riscattante, si risolve anche l'acquisto del diritto personale di godimento sulla res.
Pertanto, la pretesa recuperatoria esperita dal venditore riscattante ai sensi dell'art. 1505, prima parte, c.c. appare – seppur nella limitata prospettiva della cd. soccombenza virtuale – meritevole di accoglimento.
Ciò posto in ordine alla (virtuale) fondatezza dell'azione di restituzione considerata, giocoforza, la superfluità della disamina della pretesa proposta in via subordinata e condizionata, giova indagare le ulteriori, e ammissibili,
pretese risarcitorie esperite dagli attori.
Procedendo con ordine, la domanda di risarcimento del danno promossa da ed nei confronti di Parte_3 Pt_2 Parte_2 [...]
come ammissibilmente emendata nel corso del processo (si CP_3
veda supra), è stata sussunta dalla parte entro il paradigma normativo di cui all'art. 1591 c.c., il quale, come noto, sancisce che l'inosservanza dell'obbligo contrattuale di riconsegnare l'immobile alla scadenza della locazione obbliga il conduttore al risarcimento del danno. Al riguardo, la disposizione predispone una determinazione legale del danno, che è costituito dal pagamento del canone convenuto fino alla riconsegna, in tal modo esimendo il locatore dall'onere della prova, mentre prevede che resta salvo il risarcimento dell'eventuale maggior danno, da dimostrare in concreto (già
Cass. n. 5106 del 1995). In tale ottica, il canone convenuto costituisce quindi
32 solo il parametro di riferimento per la quantificazione del danno (minimo) da risarcire: versando il relativo importo, il conduttore che continua ad occupare l'immobile dopo la cessazione del contratto non adempie all'obbligazione di
"dare il corrispettivo nei termini convenuti" (art. 1587 c.c., n. 2), ma risarcisce un danno da mora, adempie all'obbligazione risarcitoria che si sostituisce a quella contrattuale (Cass. n. 2445 del 1995).
Orbene, la domanda non appare meritevole di accoglimento.
Va innanzitutto osservato che il riferimento all'art. 1591 c.c. appare fuori fuoco, in quanto configura uno strumento di reazione alla violazione di obblighi contrattuali rimasti estranei alla sfera giuridica degli odierni attori.
Ed infatti, l'accertata inopponibilità del rapporto di locazione al venditore riscattante e, a fortiori, ai suoi aventi causa, ed Pt_7 Parte_3
conduce a escludere l'operatività dello statuto Parte_2
normativo del rapporto di locazione.
Nondimeno, esclusa l'operatività della disposizione specificamente dettata in tema di locazione, la pretesa risarcitoria della parte attrice può essere, in ogni caso, astrattamente sussunta nella norma generale di cui all'art. 2043 c.c., la quale, come è noto, oltre a escludere qualsivoglia automatismo risarcitorio (si veda la recente giurisprudenza in tema di cd. danno in re ipsa: Cass. n. 33645
del 2022), esige che l'attore dimostri tutti gli elementi costitutivi della fattispecie di responsabilità, compresa (quanto meno) la colpa dell'autore del contegno assunto come lesivo.
Nel caso in esame, però, gli elementi istruttori emersi all'esito del dibattito processuale non hanno evidenziato alcun profilo di colpa in capo alla conduttrice, tenuto conto del fatto che: 1) almeno inizialmente, in epoca prossima all'instaurazione del giudizio (maggio 2015), ed Parte_3
33 hanno rappresentato a da un Parte_2 Controparte_3
lato, di essere subentrati nella posizione contrattuale della propria dante causa, in virtù dell'acquisto del diritto di proprietà sull'immobile riscattato, e,
dall'altro lato, il correlato obbligo di pagamento dei già pattuiti canoni di locazione in proprio favore, suggerendo, per questa via, il riconoscimento del diritto personale di godimento sull'immobile acquistato dalla conduttrice;
b)
l'incontestata adesione alla richieste dei nuovi proprietari dell'immobile già
concesso in locazione;
c) la “rinuncia al rinnovo del contratto di locazione”
espressa nel corso del processo da ed Parte_3 Parte_2
evocativa, anch'essa al pari della dichiarazione indicata alla precedente
[...]
lettera a), della volontà di riconoscere il diritto personale della conduttrice e di attivare i meccanismi di estinzione del rapporto locatizio – evidentemente ritenuto opponibile - regolamentati dalla legislazione speciale;
d) la restituzione dell'immobile prima del definitivo accertamento giurisdizionale della validità del deposito liberatorio eseguito dalla dante causa Parte_1
[...]
Sotto tale ultimo angolo prospettico, deve rammentarsi che il deposito delle somme equivale all'adempimento e, in mancanza dell'accettazione da parte del creditore, perché si produca l'estinzione dell'obbligazione, è necessaria un accertamento, mercé sentenza passata in giudicato, sulla conformità di quanto depositato con l'oggetto della prestazione, accertamento avente per oggetto la verifica della ritualità di tutte le modalità, formali e temporali, prescritte dalla relativa disciplina normativa (Cass. n. 16962 del 2005), che, con effetto costitutivo, estingue retroattivamente l'obbligazione fin dal momento in cui il deposito è stato eseguito.
34 Nel caso in esame, la conformità è stata accertata in via definitiva solo col passaggio in giudicato della sentenza della Corte di appello di Salerno che ha rigettato il gravame avverso la più volte menzionata sentenza del Tribunale.
Tuttavia, è stato osservato in giurisprudenza che il passaggio in giudicato della sentenza di accertamento della validità del deposito è necessario (solo)
per il prodursi degli effetti estintivi della obbligazione (nel caso di specie, del venditore riscattante), ma non anche per gli altri fini che presuppongono l'esatto adempimento del debitore, non potendo questi essere pregiudicato dall'ingiustificato rifiuto del creditore di ricevere il pagamento.
E così, in tema retratto agrario, la Corte di cassazione ha stabilito, ai fini della pronuncia di rilascio, è necessario che sussista un accertamento giudiziale di convalida che, ove poi venga meno, travolge anche la conseguenziale condanna al rilascio;
opinare diversamente e, cioè, affermare la necessità
della sentenza di convalida coperta dal giudicato per poter ottenere la statuizione di rilascio, importerebbe attribuire alla prima una valenza di presupposto processuale che la legge e la logica non prevedono (Cass. n.
4281 del 1995).
In tale ottica, se, per un verso, l'accertamento non definitivo della ritualità del deposito liberatorio avrebbe già consentito di riscontrare positivamente i presupposti per l'adozione di una condanna al rilascio deve giungersi alla conclusione, per altro verso, che solo detto accertamento potrebbe
Co comunicare illiceità al contegno detentivo di Controparte_3
Pertanto, se è vero che, nel caso di specie, il rilascio dell'immobile da parte della conduttrice è avvenuto dopo l'adozione della statuizione di accertamento resa dal Tribunale di Salerno, è pur vero, dall'altro lato, che non vi è prova che di questa statuizione la conduttrice – che non ha rivestito
35 la qualità di parte del processo – sia stata resa immediatamente edotta.
Piuttosto, come già anticipato, successivamente alla pronuncia (in data 16
dicembre 2019; si veda il terzo allegato al deposito del 4 dicembre 2020), gli attori, pur manifestando l'interesse alla coltivazione del giudizio, hanno evidenziato, ancora una volta, l'opponibilità del contratto di locazione,
qualificandosi “locatori” e attivandone i precipui meccanismi di estinzione,
suggerendo – ripetasi - il riconoscimento del diritto personale di godimento di Controparte_3
Quanto immediatamente precede esclude, ad avviso di chi scrive, la possibilità di valutare in termini responsabilità colposa il contegno detentivo della convenuta, pienamente rispondente allo schema del contratto di locazione di cui gli stessi attori hanno deciso di avvalersi.
Analogamente, appare infondata anche la domanda di risarcimento del danno enucleata per terza in seno alla parte dedicata alle “conclusioni” dell'atto di citazione.
A ben vedere, siffatta pretesa – veicolata (solo) dalla società attrice nei confronti di e - prende le mosse dalla Controparte_1 CP_2
corresponsione, a titolo di penale, ai successivi acquirenti dell'immobile, id
est ed della somma di euro 750,00 Parte_3 Parte_2
mensili fino alla consegna dell'immobile.
Detta domanda ha per oggetto, dunque, il ristoro del danno patrimoniale asseritamente patito in conseguenza della mancata disponibilità
dell'immobile venduto, connesso all'adempimento dell'obbligo di cui all'art. 1382 c.c.
Ora, dalla lettura dell'art. 4 del contratto di compravendita perfezionato da
[...]
con e si ricava che i Parte_1 Parte_2 Parte_3
36 paciscenti abbiano convenuto l'estinzione dell'obbligazione di pagamento della somma a titolo di penale mediante cd. compensazione impropria (art. 4).
Come anticipato, la pretesa è infondata non avendo la parte fornito adeguato riscontro probatorio al lamentato pregiudizio, non riscontrandosi in atti la prova, univoca e pregnante, del pagamento del prezzo, da parte degli acquirenti e odierni attori, in misura ridotta in applicazione del meccanismo estintivo pattuito e, dunque, della conseguenza pregiudizievole lamentata. Ed
invero, ottenuta la disponibilità materiale dell'immobile nel corso del processo, la società attrice ben avrebbe potuto fornire la prova (sopravvenuta rispetto alla maturazione delle preclusioni istruttorie e, dunque, ammissibile)
del pagamento della parte residua del prezzo della compravendita in misura ridotta in ragione della ritardata consegna. Detta prova non risulta, però,
essere stata fornita. Del resto, nel corpo della comparsa conclusionale viene espressamente indicata la data di consegna del bene (“condannare in solido i
coniugi - e la sig.ra Controparte_1 CP_2 Controparte_3
al risarcimento dei danni in favore della società a
[...] Parte_1
causa del mancato rilascio del bene di cui sopra, da quantificarsi in € 750,00
mensili (pari alla penale prevista a carico della società dall'art. Parte_1
4 dell'atto di compravendita Notar del 27/02/2015) dalla domanda Per_3
fino all'effettivo rilascio avvenuto il 28/07/2020, o nella diversa somma
ritenuta di giustizia”).
Per le differenti e articolate ragioni che precedono, le domande di risarcimento del danno non meritano accoglimento.
Non resta che statuire sulle spese di lite, che si stima compensare integralmente tra tutte le parti del processo, in ragione dell'obiettiva
37 controvertibilità delle questioni in fatto e in diritto – in parte risolte solo all'esito del giudizio di accertamento della validità del deposito liberatorio –,
nonché della parziale (e reale) soccombenza degli attori rispetto a talune delle domande formulate a fronte della virtuale soccombenza dei convenuti rispetto alla veicolata pretesa recuperatoria.
La pronunciata compensazione esclude di per sé la configurabilità di un diritto al risarcimento del danno – in vero neppure provato – da cd.
responsabilità processuale aggravata (vedasi già Cass. n. 3876 del 2000). In
ogni caso, non è possibile scorgere nelle difese delle parti né profili di malafede, intesa come consapevolezza del proprio torto (vedasi Cass. n.
16482 del 2017; Cass. n. 13269 del 2007; Cass. n. 20806 del 2004; Cass. n.
9579 del 2000), né di colpa grave, identificantesi con l'omissione, nel compimento delle attività processuali, di quel minimo di diligenza e perizia sufficiente ad avvedersi della palese infondatezza delle proprie pretese
(vedasi, anche sul piano di applicazioni pratiche, Cass. n. 24645 del 2007;
Cass. n. 14789 del 2007; Cass. n. 19976 del 2005; Cass. n. 2475 del 1995;
Cass. n. 1592 del 1994).
Ed infatti, considerato che la mera infondatezza delle difese levate dalle peri non costituisce circostanza da sola sufficiente ai fini dell'adozione di una pronuncia ex art. 96 c.p.c. connessa ad ipotesi rimproverabile di abuso del diritto ad agire (condivisibilmente Trib. Genova 7.6.2017 e App.
Campobasso 25.10.2017), non può ritenersi che gli attori e i conventi –
destinatari di pretese contrapposte – abbiano abusato del processo ovvero siano stati gravemente negligenti e imperiti, non avendo impiegato difese genericamente formulate ovvero prodotto documenti dal contenuto generico e vago a sostegno della propria richiesta.
38

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in persona del giudice dott.
Giulio Fortunato, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza,
eccezione e deduzione disattesa, assorbita ogni ulteriore questione non oggetto di trattazione, così provvede:
- dichiara cessata la materia del contendere introdotta con l'azione di rilascio;

- dichiara cessata la materia del contendere introdotta da CP_1
e in via riconvenzionale;

[...] CP_2
- dichiara inammissibili le domande di cui alla memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma sesto, n. 1, c.p.c. indicate in motivazione;

- rigetta la domanda di risarcimento del danno esperita da Parte_3
ed nei confronti di
[...] Parte_2 Controparte_3
[...]
- rigetta la domanda di risarcimento del danno esperita da Parte_1
nei confronti di e;

[...] Controparte_1 CP_2
- compensa integralmente tra le parti le spese di lite;

- rigetta le domande formulate ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Così deciso in Salerno 5 gennaio 2025
Il giudice dott. Giulio Fortunato
39