N.2204/2023 R.Cont.
T R I B U N A L E
DI N A P O L I
IV Sezione civile
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo Italiano
Il Giudice, dott.ssa Barbara Tango, ha pronunciato la seguente sentenza , riservata con provvedimento del 5/2/2025 nella causa civile di primo grado iscritta al N.2204/2023 R.Cont.
tra
C.F. , in persona Parte_1 P.IVA_1
dell'amministratore p.t. Prof. elett.te dom.to in Nocera Inferiore alla Via Atzori 90 Parte_2
rapp.to e difeso dall'Avv. Massimo Ieropoli (CF. in forza di procura in atti C.F._1
Attore
e
C.F. res.te in alla Via San Raimo, 3, rapp.ta e Controparte_1 C.F._2 Pt_1
difesa, giusta procura in atti, dall'Avv.to Raffaele Di Nardo ed elett.te CodiceFiscale_3
dom.ta presso il suo studio in Giugliano in Campania alla Via Pigna, 37, P.co Wanda
Convenuta in riconvenzionale
Oggetto: art 1102cc ,
Conclusioni: come da atti costituivi e successivi verbali

MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente rilevato che la presente sentenza sarà redatta in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp att. C.p.c..
L'attore, il condominio sito in , ha adito il giudice deducendo che Pt_1 Parte_1
è proprietaria del locale sito in alla e più Controparte_1 Pt_1 Parte_1
precisamente posto all'interno del cortile condominiale attualmente identificato presso NCEU di alla sez.pen.-fogl.1 part.546 sub.55; che nel corso del tempo la , tra il 2018 ed il Pt_1 CP_1
2020, ha eseguito diverse opere che, oltre a riguardare la sua proprietà hanno inciso anche sulle parti murarie del;
che infatti di recente ha trasformato l'originario locale deposito in Parte_1
box auto e, senza munirsi delle necessarie autorizzazioni anche condominiali, ha realizzato delle opere sul muro condominiale modificandolo, in particolare ha allargato il vano d'ingresso al predetto locale, ha eliminato la soletta d'ingresso precedentemente esistente (così come in tutti i locali nel cortile) ed ha ritinteggiato il muro perimetrale con un colore diverso dal preesistente ed in ogni caso con finiture difformi;
che inoltre la con la propria auto, Citroen Tg. FX354XX, CP_1
dal mese di dicembre anno 2021 ha occupato abusivamente il posto auto n.1 innanzi al suo locale,
posto precedentemente assegnato ad altro condomino così come anche da Controparte_2
ultimo verbale del 10/1/2023; che infatti, nel cortile vi sono quattro posti auto CP_3
assegnati temporaneamente ai condomini che ne hanno fatto richiesta nel tempo dietro il versamento di Euro 100,00 mensili ciascuno in favore del così come da verbale di Parte_1
assemblea del giorno 6/12/2011e la non nè ha fatto richiesta, nè è assegnataria di uno dei CP_1
predetti posti auto ma ne ha occupato uno senza, tra l'altro, versare alcunchè al;
tutto Parte_1
ciò premesso il istante in questa sede chiede: 1)Preliminarmente, accertata la Parte_1
realizzazione illegittima di tutte e/o parte delle opere descritte in premessa (ampliamento del vano d'ingresso, eliminazione del gradino e della soglia d'ingresso, ritinteggiatura e rifiniture difformi rispetto alla facciata condominiale, cambio di destinazione d'uso da locale deposito a box auto il tutto per il locale sito in alla identificato presso NCEU di Pt_1 Parte_1 Pt_1
alla sez. pen. Fogl.1 part.546 sub.55 ) per tutte le motivazioni sopra indicate, ordinarsi la realizzazione degli interventi necessari per la rimozione delle opere e/o al ripristino dello stato dei luoghi anche a seguito di Consulenza Tecnica d'Ufficio nonché al pagamento delle somma di Euro
1.300,00 da aumentarsi sino alla data di sgombero dell'auto di proprietà della sig.ra
[...]
”; costituendosi la convenuta ha contestato la procedibilità delle domande e la loro CP_1
fondatezza nel merito chiedendo , in riconvenzionale di : “Accertare e dichiarare l'intervenuta turbativa del pacifico godimento del bene di proprietà della convenuta-attrice in riconvenzionale da parte del condominio e dei condomini, e per l'effetto ordinare la cessazione della condotta lesiva;
Accertare e dichiarare il diritto al risarcimento di tutti i danni di qualunque natura sia patrimoniali che non patrimoniali, subiti e subiendi dalla convenuta- attrice in riconvenzionale, a titolo esemplificativo e non esaustivo, consistente nel minusvalore attribuito al box (o deposito che sia) ed al minor valore locativo dello stesso, e per non potuto concedere concesso in locazione il box in parola, ecc. e per l'effetto condannare il convenuto, al risarcimento dei danni, che Parte_1
sarà precisata in corso di giudizio, ma che si limita per economia processuale nella misura di euro,
25.000,00”.
Nel corso del processo, depositata documentazione e risolte le questioni preliminari, è stato espletato il libero interrogatorio delle parti all'udienza del 27/9/2024, quindi la causa è stata assegnata a sentenza.
Premesso che la mediazione è stata espletata correttamente come rilevato da questo giudice all'udienza del 5/5/2023 in quanto la richiesta di un'indennità di occupazione è una logica e prevedibile evoluzione dell'oggetto dell'originaria mediazione, che da ultimo la S.C. ha sancito che
“La mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità
finalizzata al raggiungimento di una soluzione conciliativa che scongiuri l'introduzione della causa,
è applicabile al solo atto introduttivo del giudizio e non anche alle domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di mediazione, ove possibile, per l'intero corso del processo” ( sent
Cass S.U n.3452/2024 ) e che la titolarità della è incontroversa ed incontestata ( cfr sent CP_1
Cass S.U. n. 2951/2016), nel merito delle singole doglianze e domande sia principali che riconvenzionali vanno in primis richiamati i principi espressi dalla S.C. in tema di innovazioni e uso dei beni comuni ( art 1102 e 1120 cc): “La nozione di pari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 cod. civ., non va intesa nei termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione”.( sent Cass n. 7466/2015); “L'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale, eseguite da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'articolo 1102 del Cc, e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare a un'interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario.
Negli edifici in condominio, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti a esse corrispondenti, sempre che l'esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli articoli 1102 e 1122 del Cc, non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato” (Sent Cass n. 4437/2017); “Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120, secondo comma,
cod. civ. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità”. (sent Cass n. 14455/2009); “In tema di condominio degli edifici, il decoro architettonico cui è apprestata tutela ex art. 1120, secondo comma, cod. civ.
riguarda l'estetica fornita dalle linee e dalle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell'edificio od anche di sue singole parti ma non l'impatto dell'opera con l'ambiente circostante” (sent Cass n. 1286/2010); “Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche,
ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione)” (ord Cass n.
18928/2020); “In tema di condominio di edifici, l'art 1102 c.c. sull'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l'operatività delle limitazioni del predetto uso, pertanto può costituire abuso anche l'occupazione per pochi minuti del cortile comune che impedisca agli altri condomini di partecipare al godimento dello spazio oggetto di comproprietà” ( ord Cass n. 7618/2019); “Il mutamento di destinazione d'uso, da palestra ad autorimessa, di un immobile posto su una strada privata ad uso pubblico, con la connessa apertura di sei accessi carrabili, anche se assistito dal rilascio delle relative concessioni, contrasta con l'art. 1102 c.c., in quanto impedisce agli altri condomini di continuare a fruire pienamente della possibilità di parcheggiare secondo le antecedenti modalità.” ( ord Cass n. 24937/2021).
Alla luce di tali principi, dei rilievi fotografici in atti prima e dopo le modifiche apportate dalla
, delle planimetrie dei luoghi , dei verbali assembleari, in particolare la delibera del CP_1
6/11/2011, delle dichiarazioni rese dall'amministratore di condominio “Amministratore del condominio da oltre 20 anni e sono anche . Nel 2011 l'assemblea deliberò 4 posti auto Parte_1
e 4 posti moto che ho fatto delimitare con strisce bianche a terra e nella foto telematica del cortile si vede una quinta auto perché nel posto n 1 vicino al deposito della convenuta parcheggia lei dal
2021 con l'auto sua nera e occupa il posto 1 assegnato ad altro condomino Le assegnazioni si fanno a mezzo sorteggio nel mese di gennaio di ogni anno, a seguito delle istanze che i condomini presentano a dicembre in base alle delibera del 6 dicembre 2011 Il sorteggio viene fatto solo tra chi ha fatto domanda per il posto auto. La signora deve togliere l'auto dal posto 1 Ogni sei mesi si fa la turnazione dei posti auto Si paga 100 euro al mese per le auto e 40 euro per le moto Vi è una distanza di circa 2 metri tra un lato del posto auto e il deposito Prima di fare i lavori la non CP_1
si è mai lamentata della presenza delle auto nel cortile I condomini sono circa 35 Il precedente proprietario del deposito della vi riponeva ferraglia e non si è mai lamentato del posto auto CP_1
n 1 Il locale terraneo segnato C sulla planimetria cartacea attorea siglata Z dal giudice, è un ufficio computer Il sig assegnatario del posto n 1 temporaneamente parcheggia fuori dalle CP_2
strisce per tolleranza e concessione del proprietario del terreno li ubicato, prof I depositi Per_1
sono ampi circa 25 o 30 mq Non ho mai ricevuto per iscritto o verbalmente la richiesta della CP_1 di convocare l'assemblea per l'autorizzazione a trasformare il deposito in box Mi è solo stato chiesto il regolamento condominiale” ( ) e dalla “ Un paio di anni fa ho Parte_2 CP_1
eseguito dei lavori al mio deposito , di mia esclusiva proprietà sito in Parte_1
, che è stato trasformato in box auto con autorizzazione del comune e del genio civile Ho Pt_1
chiesto verbalmente l'autorizzazione all'amministratore di condominio che mi ha inviato copia del regolamento di condominio e mi ha detto che avrebbe convocato l'assemblea ma intanto io ho terminato i lavori: ho tolto un gradino alto e ho fatto una discesa per far accedere un'auto, un motorino, una bicicletta , una canoa e prima era un deposito anche per l'impresa edile di mio marito. Ho tolto la porta di ferro a due ante e ho messo una saracinesca, sempre in ferro. Dalle
foto che mi sono esibite in via telematica e da me prodotte si vede il cortile, le saracinesche in
Cont ferro, due oltre la mia, una delle quali consente l'accesso ad un locale prima e ora non so.
Vedo dalle foto che non c'è la cornice rossa che posso sempre ripristinare . Sono diventata proprietaria del deposito circa 3 o 5 anni fa e non so nulla della delibera del 2011. Vorrei poter accedere nel box con l'auto e quindi occorre togliere un posto auto nel cortile Nei posti auto del cortile vedo sempre le stesse auto e non ho mai visto nelle convocazioni il punto all'ODG sul sorteggio dei posti auto . Anche prima di trasformare il deposito in box mi lamentavo con l'amministratore della presenza dell'auto nel posto 1. Mio marito parcheggia la sua auto nera che si vede in foto nel posto auto da quando ho avuto le autorizzazioni del comune per la trasformazione del deposito perché non riusciamo ad entrare nel box Mio marito ancora usa il locale per depositare il materiale edile ma ha difficoltà perché non riusciamo ad accedere con il camion che si deve per forza fermare in mezzo al cortile Io non abito lì ma a circa 150 metri dal per cui è causa”, emerge che le modifiche apportate dalla all'entrata del Parte_1 CP_1
proprio locale terrano, in particolare quella attinente all'allargamento del vano d'ingresso e all'eliminazione della soletta d'ingresso precedentemente esistente, non incidono in modo rilevante sull'estetica della facciata considerato che i locali sono ubicati all'interno di un cortile che non affaccia sulla pubblica via e soprattutto di entità molto esigua rispetto alla sostituzione delle antiche porte di legno con saracinesche di ferro o alluminio , saracinesche che però sono presenti in tutti i depositi posti sullo stesso lato di quello di proprietà di;
la doglianza che Controparte_1
invece merita accoglimento è quella avente ad oggetto la ritinteggiatura del muro perimetrale con un colore diverso dal preesistente in particolare l'eliminazione della cornice rossa , peculiare di tutti i locali terreni e che caratterizza l'estetica e le linee ornamentali delle facciate prospicenti il cortile;
tale cornice va pertanto ripristinata a cura e spese della convenuta. CP_3
Passando al vero punto dolens della controversia e cioè il cambio di destinazione d'uso del deposito in box auto e comunque le modalità di utilizzo dello stesso, sulla base della delibera condominiale del 6/12/2011, dell'esame delle dichiarazioni rese dalle parti nonché dei rilievi fotografici dei luoghi nel 2018 e nel 2021 ed infine della planimetria attorea ( del 26/10/2023) che riporta tutte le distanze e le misure, emerge, da una parte, che l'assemblea condominiale ha stabilito la creazione di quattro posti auto nel cortile da assegnare a rotazione ai CP_3
singoli condomini su richiesta degli stessi e previo sorteggio, e dall'altra che la dal CP_1
dicembre del 2021 occupa, come dalla stessa ammesso, un posto auto assegnato ad altro condomino e senza versare alcuna quota.
Ora, se si considera che tra il lato esterno sinistro del posto auto e l'entrata del locale terraneo della vi è una distanza di mt 1,40 e tra il limite del suddetto posto auto e i posti moto vi è la CP_1
distanza di mt 1,75 , che di poi è possibile entrare con un veicolo nel cortile per sostare non lontano dal deposito, che non è possibile trasformare un deposito in box se in tal modo si impedisce agli altri condomini di continuare a fruire pienamente della possibilità di parcheggiare secondo le modalità stabilite in antecedenza da una regolare delibera assembleare risalente ad oltre dieci anni fa, ne deriva che: la previsione dei quattro posti auto non crea alcun problema all'uso del deposito;
stante la conformazione dei luoghi la non può utilizzare il suo locale CP_1
per parcheggiare un'auto; la convenuta può sempre chiedere di partecipare al sorteggio per l'assegnazione annuale dei posti auto nel cortile ed infine va qualificato del tutto illegittimo il suo comportamento di occupare o consentire ai sui familiari l'occupazione di un posto auto assegnato ad altro condomino.
Tali essendo le conclusioni a cui si perviene, va condannata al ripristino della Controparte_1
cornice esterna del suo locale terraneo e al pagamento della somma di € 100,00 mensile dal mese di dicembre 2021 e fino alla liberazione del posto auto assegnato ad altro comunista. All'accoglimento parziale delle domande attoree e al conseguente rigetto delle domande riconvenzionali consegue la condanna al pagamento delle spese di lite Parte_3
liquidate in base al DM 55/2014, scaglione fino ad €26.000,00, ( valore reale della controversia)
valore medio ridotto stante l'esiguità dell'istruttoria, con attribuzione in favore dell'avv.to
Massimo Ieropoli.

P.Q.M.

Il Giudice, pronunziando nella causa promossa come in narrativa, così provvede :
Ordina a di ripristinare la cornice esterna del suo locale terraneo e la condanna Controparte_1
al pagamento della somma di € 100,00 mensile dal mese di dicembre 2021 e fino alla liberazione del posto auto assegnato ad altro comunista.
Rigetta le altre domande e le domande riconvenzionali.
Condanna al pagamento delle spese di lite per € 2.800,00 per compenso ed Controparte_1
€550,00 per spese oltre IVA e CPA se documentate rimborso spese generali nella misura del 15%
del compenso con attribuzione in favore dell'avv.to Massimo Ieropoli.
Napoli 28/3/2025 IL G.U.