TRIBUNALE DI PALERMO
Verbale udienza ex art. 281 sexies c.p.c.
All'udienza del 21/05/2025 davanti al giudice Dr. Filippo Lo Presti sono comparsi per l'Avv. MARRONE MASSIMO;
per è Parte_1 Controparte_1
presente l'Avv. Di Sipio.
Il giudice invita l'attore a concludere.
L'Avv. Marrone conclude come in atti chiedendo la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento e la condanna del pagamento di euro 4.409,71 pari ai canoni e agli oneri scaduti alla data dell'intimazione, oltre a quelli maturati sino al
15 gennaio 2025, data del rilascio.
L'avv. Di Sipio segnala che l'incontro di mediazione si è svolta irregolarmente dal momento che non sono stati rispettati i termini a comparire previsti dal D.lgs. n. 28 del
2010. Chiede che venga disposta la rinnovazione della mediazione.
Il Giudice
Premesso che in generale non è previsto un termine minimo di comparizione per la parte invitata alla procedura di mediazione che, infatti, può aderire al procedimento semplicemente presentandosi nella data fissata;
rilevato che, dalla lettura del verbale negativo di mediazione, risulta peraltro che la conventa invitata e ritualmente informata, propose istanza informale di rinvio per ragioni di salute non documentate, senza mai sollevare in quella sede alcuna eccezione riguardo al rispetto di un ipotetico termine a comparire;

PTM
Dispone procedersi oltre, invitando le parti a proseguire la discussione.
A questo punto l'Avv. Marrone precisa che le somme ad oggi dovute dalla convenuta sono pari a euro 4.409,71 a titolo di canoni scaduti alla data dell'intimazione, a cui va aggiunta la somma di euro 3.000,00 per i canoni scaduti da settembre a dicembre 2024, oltre a euro 345,20 per il canone maturato sino al 14 gennaio successivo;
nonché euro
180,49 per oneri condominiali maturati dopo la notifica dello sfratto, come da
1 documentazione in atti;
oltre a euro 190,32 per costi di mediazione, chiedendo di poter depositare il relativo attestato di spesa.
L'Avv. Di Sipio discute insistendo nelle motivazioni esposte nella comparsa nella fase sommaria e contesta le pretese avversarie e si oppone all'ammissione della prova delle spese sostenute nella fase di mediazione.
Il giudice
Vista la documentazione di spesa oggi esibita da parte attrice con riguardo al procedimento di mediazione, in vista del deposito telematico e riserva la decisione all'esito della camera di consiglio odierna.
Il Giudice, alle ore 15.15, all'esito della camera di consiglio del 19/05/2025, riaperto il verbale del procedimento n. 12804 del RG dell'anno 2024, pronuncia la sentenza -
dando lettura - assenti le parti - del dispositivo e delle ragioni della decisione, e ne fa deposito in Cancelleria.
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il TRIBUNALE DI PALERMO Nella persona del Dott. Filippo Lo Presti, in funzione di Giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n° 12804 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno
2024
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliata in Palermo, via Parte_1 C.F._1
Abruzzi n.19, presso lo studio dell'Avv.to Massimo Marrone come da procura allegata telematicamente in atti con l'atto introduttivo della fase sommaria (Proc. n. r.g. 11759/2024)
CONTRO
residente in [...], rappresentata e difesa Controparte_1 dell'Avv.to Celestina Rita Di Sipio presso il cui studio in Palermo, via Goethe n.1 ha eletto domicilio come da procura prodotta telematicamente come calce alla comparsa di costituzione della fase sommaria.
OGGETTO: azione di risoluzione per inadempimento e di condanna al pagamento del danno.
Il TRIBUNALE DI PALERMO
Il Tribunale di Palermo, definitivamente decidendo, respinta ogni diversa eccezione:
2 dispone la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le Parti del giudizio l'1 febbraio 2022 e registrato il 3 febbraio 2022, avente a oggetto il godimento per fini commerciali dell'immobile sito in Palermo, Viale delle Alpi n. 95/B e C, piano terra e seminterrato.
Condanna al pagamento in favore dell'attrice della somma di euro Controparte_1
7.935,40, oltre interessi nella misura stabilita dall'art. 1284, primo comma su ogni singola scadenza periodica sino al momento della domanda giudiziale e nella misura stabilita dall'art. 1284 quarto c.c. dal momento della domanda giudiziale sino al soddisfo.
Condanna la soccombente al pagamento delle spese di lite in favore dell'attrice liquidandole, in euro 1.293,00 oltre interessi dalla data odierna sino al soddisfo, oltre euro 76,00 per esborsi ed euro 190,32 per il costo della mediazione.
Manda la Cancelleria per gli adempimenti di rito.
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MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, chiedeva la convalida dello Parte_1
sfratto per morosità intimato a a causa del mancato pagamento del canone Controparte_1
dovutole in virtù del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato l'1 febbraio 2022 e registrato il 3 febbraio 2022 avente a oggetto il godimento per fini commerciali dell'immobile sito in Palermo, Viale delle Alpi n. 95/B e C, piano terra e seminterrato.
In particolare, l'attrice affermava la mora debendi di euro 4.409.71 lamentando: il parziale inadempimento dei canoni di locazione maturati da gennaio a maggio 2024 (pagati ogni mese in misura di euro 500,00 invece che nell'ammontare stabilito di euro 750,00); la mora assoluta tra giugno e agosto 2024; il mancato rimborso degli oneri condominiali maturati ad agosto
2024 per euro 839,00); il mancato pagamento dei consumi idrici attestati a giugno 2024 in misura di euro 70,71.
Costituitasi nella fase sommaria, ha contestato la mora denunciata Controparte_1 dall'attrice: affermando di aver corrisposto congruamente il canone maturato tra gennaio e maggio 2024, dal momento che, in virtù di un accordo orale, era stata stabilita la riduzione del canone mensile da euro 750,00 ad euro 500,00 in considerazione della minore utilizzabilità dell'immobile a causa dei lavori che hanno interessato l'assetto stradale e che hanno conseguentemente limitato l'accesso alla clientela;
di aver interrotto successivamente il pagamento del canone di locazione a causa della inadeguatezza dell'impianto elettrico, non conforme alle condizioni di sicurezza ed efficienza normativamente stabilite -circostanza verificata dalla che, in seguito a sopralluogo, riscontrava come “l'impianto Parte_2
3 elettrico esistente necessita otturazioni di cassette con collegamenti e legature a vista, e cavi passati penzolanti con possibilità di alta e bassa tensione in passaggio” (dichiarazione tecnica del 12 giugno 2024).
In esito all'udienza di comparizione, con ordinanza del 22 ottobre 2024 veniva ordinato alla conduttrice di rilasciare l'immobile ex art. 665 c.p.c. e, convertito il rito, veniva fissata, per il caso di esito negativo del procedimento di mediazione, l'odierna udienza rispetto alla quale si assegnavano i termini per il deposito delle memorie integrative.
Con la propria tempestiva memoria integrativa, l'attrice ha negato di aver mai acconsentito alla riduzione del canone di locazione, riferendo, anzi, di aver espressamente respinto la richiesta in tal senso rivoltale dalla conduttrice, dal momento che i lavori che interessavano la rete stradale non stavano influenzando in concreto il godimento del bene secondo la destinazione pattuita. Tanto è vero che con PEC del 7 luglio 2024 (depositata in allegato alla memoria integrativa) veniva inoltrata formale richiesta di pagamento delle differenze non versate e ribadito che “nessuna riduzione è stata concordata tra le parti”.
Sotto ulteriore profilo, la locatrice ha allegato di aver trasmesso la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico a firma dell'Arch. a madre della Testimone_1 Testimone_2
conduttrice e per suo conto, aggiungendo che la destinataria le rispondeva “Buongiorno adesso lo giro al geometra grazie” (certificazione e “screenshot” della conversazione whatsapp del 05.02.2022 allegati con la memoria integrativa), senza muovere successive contestazioni. Invero, ha proseguito la locatrice, al momento della consegna dell'immobile, lo stato dell'impianto elettrico era regolare e mai, sino al momento dell'opposizione di sfratto, la conduttrice aveva lamentato i vizi documentati nella dichiarazione tecnica fatta da Pt_2
[...]
L'attrice ha infine riferito che l'immobile commerciale le è stato restituito in data 15 gennaio
2025 e ha lamentato l'ulteriore mora maturata sino a quel momento in pendenza di questo procedimento, corrispondente all'integrale valore dei canoni di locazione dovuti. Ha concluso chiedendo che si dichiari risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice, condannandola al pagamento di tutte le somme dovute a titolo di differenze di canoni di locazioni e di oneri condominiali scaduti per come indicate nell'atto di sfratto, nonché dei canoni e degli accessori maturati successivamente sino al rilascio dell'immobile; nonché alla refusione di tutte le spese legali sopportate comprese quelle relative alla procedura di mediazione.
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4 È prodotto agli atti il contratto di locazione sottoscritto l'1.02.2022, in base al quale le parti stabilivano l'ammontare del canone di locazione in euro 750,00 mensili dalla data del primo febbraio 2023. È pacifico che a far data dal mese di gennaio 2024 la conduttrice ha effettuato pagamenti periodici a titolo di corrispettivo della locazione in misura di euro 500,00 e che, dal mese di giugno dello stesso anno ha interrotto ogni pagamento.
A fronte di ciò le eccezioni sollevata dalla debitrice per giustificare la propria condotta non sono fondate.
Come noto, in base all'art. 2723 c.c. la prova della modifica di un patto scritto deve essere fornita in via documentale nella stessa forma. Nel caso di specie, la conduttrice non solo non ha prodotto la prova scritta dell'accordo sulla riduzione del canone ma non ha neppure chiesto di dimostrarla in forma orale.
Anche la denuncia della convenuta in ordine ai vizi all'impianto elettrico è infondata.
Muovendo da quanto descritto nell'art. 6 del contratto -sopra richiamato-, non risulta che nel corso del rapporto la conduttrice abbia mai denunciato l'inadeguatezza dell'impianto elettrico o abbia chiesto alla locatrice di eseguire interventi di manutenzione. Né è stato contestato il contenuto del messaggio trasmesso il 5 febbraio 2022 dalla locatrice alla madre della conduttrice, e per suo conto, contenente in allegato la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico a quella data. La dichiarazione tecnica resa da il 12 giugno Parte_2
2024 non dimostra perciò l'esistenza di un vizio originario dell'impianto elettrico, ma descrive, semmai, le conseguenze negative della sua inadeguata cura da parte della conduttrice stessa.
In ogni caso, la condizione di parziale e limitato degrado dell'impianto elettrico non giustificherebbe la scelta della conduttrice di sospendere il pagamento del canone.
In punto di stretto diritto, in base alla più recente evoluzione interpretativa (Ordinanza Cass.
29/01/2021, n. 2154; Cass. 26/07/2019, n. 20322), si deve ritenere legittima la sospensione della prestazione gravante sul conduttore anche quando la cosa risulti utilizzabile soltanto in parte o manifesti vizi, anche sopravvenuti, che la rendono non del tutto adeguata all'uso pattuito;
l'autotutela dell'art. 1460 c.c. però, è esercitata in buona fede solo quando, “avuto riguardo alle circostanze” l'inadempimento a cui si reagisce ha in concreto influito sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto, legittimando, causalmente e proporzionalmente, la sospensione totale o parziale dell'adempimento (Cass. 04/02/2009, n. 2720; v. anche Cass.
10/11/2003, n. 16822).
Nel rispetto di tale criterio, nell'ambito del contratto di locazione, l'eccezione di inadempimento può essere sollevata anche in presenza di vizi della cosa giustificanti la
5 riduzione del corrispettivo ai sensi degli artt. 1578 e 1580 c.c. (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza
n. 16918 del 25/06/2019) se veicolata nei termini di exceptio non rite adimpleti contractus e risulti così attuata in modo proporzionale.
In base a tali direttrici interpretative, va rilevato che nella specie, in assenza di una specifica prova circa l'esistenza di vizi sopravvenuti, la scelta della conduttrice di interrompere del tutto il pagamento del canone di locazione, pur continuando a godere del bene risulta, evidentemente, sproporzionata, con la conseguenza che l'eccezione di inadempimento deve essere respinta, dovendoci invece accogliere la domanda di risoluzione avanzata ex art. 1453
c.c.
A margine di ciò, risulta fondata anche la domanda di pagamento dei canoni scaduti e maturati sino alla data del rilascio (art. 1591 c.c.) oltre che degli accessori che costituiscono parte del corrispettivo ex art. 9 della l. n. 392/1978. Tenuto conto delle allegazioni di parte attrice e della non contestazione in punto di quantum, la convenuta va condanna al pagamento della somma di euro 7.935,40, oltre interessi nella misura stabilita dall'art. 1284, primo comma su ogni singola scadenza periodica sino al momento della domanda giudiziale e nella misura stabilita dall'art. 1284 quarto c.c. dal momento della domanda giudiziale sino al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e tenuto conto del valore della controversia, dell'attività svolta e della struttura del procedimento, si liquidano, in base ai valori minimi in euro 1.293,00 oltre interessi dalla data odierna sino al soddisfo, oltre euro 76,00 per esborsi ed euro 190,32 per il costo della mediazione come da documentazione esibita nel corso dell'udienza di discussione, destinata, tra l'altro, all'allegazione della nota spese finale.
Così deciso a Palermo il 21 maggio 2025
Il giudice
Filippo Lo Presti
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal
Giudice/dottor Filippo Lo Presti, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L.
29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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