REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TERAMO
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice Luca Bordin, visti gli artt. 132 e 281- quinquies c.p.c., l'art. 118 disp. att. c.p.c. e il d.m. n. 7 agosto 2023, n. 110, ha pronunciato la seguente
SENTENZA definitiva nella causa di primo grado iscritta al numero 1796 del Ruolo Generale Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2018 tra
(C.F. , in proprio e nella qualità di procuratrice generale Parte_1 C.F._1 della figlia (C.F. ), in giudizio con l'avv.ta Parte_2 C.F._2
Francesca Paradisi
-attrice-
e
C.F. ), in giudizio con l'avv. Enrico Mazzarelli CP_1 C.F._3
-convenuta- nonché
(C.F. ), in giudizio con gli avv.ti Andrea Controparte_2 C.F._4
Malatesta e Mirko Terzini
-convenuta-
e
(C.F. ), nella qualità di procuratrice generale di Controparte_3 C.F._5
(C.F. ), erede di Parte_3 C.F._6 Persona_1
(C.F. ), in giudizio con l'avv. Danilo Consorti C.F._7
-convenuta-
***
OGGETTO: Cause relative alla validità o efficacia del contratto o di singole clausole.
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
- PARTE ATTRICE: “In via istruttoria, insiste per l'ammissione delle prove articolate e richieste con le memorie ex art. 183 co. 6 cpc a cui integralmente si riporta, chiedendo il rigetto di quelle avversarie;
- Nel
1 merito, chiede l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, come emendate ed integrate con le memorie ex art. 183 co. 6 cpc, con rigetto integrale delle avverse domande” (cfr. note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. depositate telematicamente in data 17.12.2024);
- PER “Voglia l'On. Tribunale adito,contrariis reiectis,rigettare tutte le Controparte_2 domande avanzate ex adversis poiché non sussistono i presupposti per dichiarare nullo ex art. 1418 c.c.
l'atto notarile di compravendita impugnato nel presente giudizio e tutti gli atti derivati.Con vittoria di onorario” (cfr. note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. depositate telematicamente in data 18.12.2024);
- PER “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito rigettare tutte le domande avversarie, in quanto CP_1 non ricorrono i presupposti per dichiarare nullo ex art. 1419 c.c. l'atto pubblico di compravendita impugnato nel presente giudizio e gli atti derivati” (cfr. Comparsa di costituzione di e CP_1
18.10.2018); CP_2
- PER “accertare e dichiarare, previa accertamento della ricorrenza dell'ipotesi Controparte_3 delittuosa di cui all'art. 643 Cod. Pen. nei confronti del venditore, dott. ai sensi degli Persona_1 articoli 1418 e 1421 Cod. Civ., la nullità dell'atto notarile di compravendita 07/10/2017, a ministero
Notaio in Alba AT Rep 131484/43026, trascritto a Teramo il Persona_2
6/11/17 al nr. 14279 Reg Gen e 9616 Reg Part, tra il sig. e la sig.a Persona_1 [...]
avente ad oggetto l'appartamento di civile abitazione in Villa Rosa di Martinsicuro distinto nel CP_1 catasto fabbricati del ripetuto Comune al foglio 35, part. 86, sub. 12, con ordine alla Conservatoria dei
Registri Immobiliari – Agenzia del Territorio, di apportare le annotazioni necessarie alla retrocessione del bene al venditore Dott. - accertare e dichiarare, previa accertamento della ricorrenza Persona_1 dell'ipotesi delittuosa di cui all'art. 643 Cod. Pen. nei confronti del venditore originario, dott. Per_1
in occasione della stipula di cui al capo che precede, la nullità derivata dell'atto notarile di
[...] compravendita 23/11/17 a ministero del Notaio in ET rep 51063/13426 Persona_3 trascritto ai nr. 15817 Reg. Gen e 10702 Reg Part. il 4/12/17, tra la sig.a e la sig.a CP_1
, ai sensi degli articoli 1418 e 1421 Cod. Civ, avente ad oggetto l'appartamento di Controparte_2 civile abitazione in Villa Rosa di Martinsicuro distinto nel catasto fabbricati del ripetuto Comune al foglio
35, part. 86, sub. 12, con ordine alla Conservatoria dei Registri Immobiliari - Agenzia del Territorio, di apportare le annotazioni necessarie alla retrocessione del bene al venditore originario Dott. Per_1
- accertare e dichiarare, previa accertamento della ricorrenza dell'ipotesi delittuosa di cui all'art.
[...]
643 Cod. Pen. nei confronti del venditore originario, dott. la nullità di eventuali altri Persona_1 successivi atti di disposizione aventi ad oggetto l'appartamento di civile abitazione in Villa Rosa di
Martinsicuro distinto nel catasto fabbricati del ripetuto Comune al foglio 35, part. 86, sub. 12, con ordine
2 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari - Agenzia del Territorio, di apportare le annotazioni necessarie alla retrocessione del bene al venditore originario Dott. - Con vittoria delle spese e Persona_1 competenze di lite” (cfr. Comparsa di costituzione e risposta nel procedimento introdotto con ricorso in riassunzione del 22.10.2021);
***
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
I. OGGETTO DELLA LITE ED ELEMENTI DEL PROCESSO RILEVANTI PER LA DECISIONE.
I-1. Con atto di citazione ritualmente notificato , anche quale esercente la responsabilità Parte_1 genitoriale sulla (allora) minore , ha convenuto in giudizio Parte_2 CP_1
e , al fine dell'accertamento della nullità del contratto di Controparte_2 Persona_1 compravendita concluso per atto pubblico, a rogito del notaio , concluso Persona_2 in data 07.10.2017 ad Alba AT (Rep. 131484/43026), trascritto a Teramo il 06.11.2017 (R.G.
14279, R.P. 9616), tra e avente ad oggetto l'appartamento di Persona_1 CP_1 civile abitazione sito in Martinsicuro, Villa Rosa, distinto al catasto del predetto Comune, al foglio
35, part. 86, sub. 12 (di seguito anche solo il “contratto”); nonché al fine dell'accertamento della nullità derivata del successivo atto di compravendita per atto pubblico del 23.11.2017, a rogito del notaio , in ET (Rep. 51063/13426), trascritto il 04.12.2017 (R.G. 15917, Persona_3
R.P. 10702), ripassato tra la e avente ad oggetto il medesimo CP_1 Controparte_2 immobile (di seguito anche solo il “secondo contratto”).
I-1.1. L'attrice ha, a tal fine, allegato e dedotto:
- che negli ultimi tempi , con il quale l'attrice aveva intrattenuto una Persona_1 relazione da cui era nata , era stato oggetto di un serio peggioramento Parte_2 delle proprie condizioni psico-fisiche, tale da incidere sulla capacità di provvedere ai propri bisogni;

- che ella, nell'interesse della figlia, aveva inteso reagire al depauperamento del corposo patrimonio del all'esito di condotte illecite o comunque di atti di prodigalità, Persona_1 mediante la proposizione di ricorso per l'inabilitazione in data 31.05.2017 (R.G. n.
1977/2017), poi tramutato in procedimento per la nomina di amministratore di sostegno, culminato con la nomina in data 13.04.2018 dell'amministratore;
- che nell'ambito del procedimento penale R.G.N.R. n. 3476/2016 avviato presso la Procura della Repubblica di Teramo era stato accertato che il soffrisse di una Persona_1 gravissima patologia neurologica/psichiatrica;
- che, in tale contesto, veniva concluso tra il e il contratto, con Persona_1 CP_1 la previsione di un prezzo d'acquisto di euro 7.500,00 non versati, a fronte di un immobile
3 del valore di euro 80.000,00, con l'inserimento della clausola per cui la mancata richiesta del pagamento del prezzo entro novanta giorni dal 12.10.2017 da parte del venditore sarebbe stata equiparata a quietanza;

- che, poco dopo, in data 23.11.2017, la aveva concluso il secondo contratto con CP_1
Controparte_2
- che il contratto (07.10.2017) era da considerarsi nullo ai sensi dell'art. 1418 c.c., in quanto concluso nel contesto della realizzazione del reato di cui all'art. 643 c.p. e, dunque, in contrasto con norma imperativa;

- che la nullità del contratto è idonea a travolgere con la medesima sanzione anche il secondo contratto e ogni ulteriore atto eventualmente derivato.
I-2. Si sono tardivamente costituite in sede di prima udienza del 18.10.2018, mediante lo stesso collegio difensivo, le convenute e concludendo per il rigetto CP_1 Controparte_2 di tutte le domande attoree.
A supporto di tali conclusioni, le convenute hanno allegato e dedotto la piena capacità del
[...]
in sede di stipula del contratto, come del resto risultante dal certificato medico redatto Per_1 pochi giorni prima della stipula (14.09.2017) dal dott. responsabile del CSM del Persona_4
Dipartimento di salute mentale di Teramo, dovendosi pertanto escludere il presupposto dell'infermità o della deficienza psichica sotteso alla fattispecie di cui all'art. 643 c.p.
I-3. Nel corso della prima udienza è stata verificata la regolarità della notificazione nei confronti dell'altro convenuto, con conseguente dichiarazione di contumacia di . È Persona_1 seguito lo scambio del triplice termine di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c. All'esito, il precedente istruttore ha ritenuto inammissibili le richieste di prova orale e la non necessità di consulenza tecnica d'ufficio, disponendo rinvio per gli incombenti di cui all'art. 281-sexies c.p.c.
I-3.1. Nelle more, è intervenuto il decesso del convenuto contumace , Persona_1
l'interruzione del processo e la sua riassunzione da parte dell'attrice.
I-4. A seguito dell'evento interruttivo, si è costituita in giudizio in qualità di Controparte_3 procuratrice generale di , erede di , rassegnando le Parte_3 Persona_1 conclusioni riportate in epigrafe, adesive alla linea difensiva attorea.
I-5. La causa, istruita mediante produzioni documentali, dopo numerosi differimenti d'ufficio, è pervenuta in decisione all'esito dello scambio di note disposto ex art. 127-ter c.p.c., in sostituzione dell'udienza del 19.12.2024 al cui esito, con ordinanza del 20.12.2024, comunicata il 23.12.2024, è stata disposta la trattazione scritta ex art. 281-quinquies c.p.c., con scadenza per il deposito delle memorie di replica di cui all'art. 190 c.p.c. al giorno 13.03.2025.
II. ESAME DELLA CONTROVERSIA.
4 II-6. La soluzione della lite necessita di un previo inquadramento delle pertinenti disposizioni di legge e del contesto ermeneutico nel quale le stesse vanno a collocarsi.
II-7. A mente dell'art. 1418, comma 1, c.c. “Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative”.
La dogmatica distingue tra contratto illecito, quando il contrasto con la norma imperativa investe la causa, l'oggetto, il motivo comune, la condizione, e contratto illegale, che ricorre quando è lo stesso autoregolamento a violare la norma imperativa sotto profili diversi e ulteriori.
La norma può dirsi imperativa quando presenta un carattere proibitivo assoluto e quando la sua funzione è servente interessi, non solo generali, ma collocati al vertice della gerarchia dei valori protetti dall'ordinamento giuridico (cfr. Cass. civ., Sez. III, sent. n. 11351 del 03.09.2001).
La questione della riconducibilità della norma incriminatrice alla categoria delle norme imperative
è stata oggetto di ampio dibattito dottrinario e giurisprudenziale, di cui in questa sede si recepiscono gli esiti consolidati.
II-7.1. L'individuazione del trattamento civilistico dell'atto negoziale che si confronti con una fattispecie di reato dipende dal rapporto che, di volta in volta, è possibile individuare tra il contratto e il reato (cfr., anche per le notazioni che seguono, Cass. civ., Sez. II, ord. n. 17568 del 31.05.2022).
Quando il negozio si è concluso commettendo un reato, si usa distinguere l'ipotesi dei reati commessi nell'attività di conclusione di un contratto, cioè dei c.d. reati in contratto, e l'ipotesi dei reati che consistono nel concludere un determinato contratto, in sé vietato, cioè dei c.d. reati- contratto.
Nel caso in cui la norma incriminatrice penale vieti proprio la stipulazione del contratto, in ragione dell'assetto degli interessi che esso mira a realizzare, si è al cospetto del reato-contratto; allorché, al contrario, la norma penale sanzioni la condotta posta in essere da uno dei contraenti in danno dell'altro nella fase della stipulazione, rileva la categoria concettuale del reato in contratto, tra i quali anche la fattispecie di cui all'art. 643 c.p.
Com'è noto, la nullità del negozio è lo strumento predisposto dal legislatore per realizzare o non frustrare, per il tramite di esso (e non soltanto della condotta dei contraenti, anche quando si tratti di violazione di divieti soggettivi di contrarre), interessi di carattere generale protetti dall'ordinamento. Pertanto, la violazione della norma penale dà luogo ad un negozio nullo ogni qual volta la disposizione violata si connoti come norma penale di ordine pubblico nel senso che l'interesse o il bene giuridico protetto dalla norma assume una connotazione pubblicistica, ovvero solo quando la norma penale, tenuto conto della sua ratio, tutela interessi generali di rilevanza pubblica.
Quanto al reato ex art. 643 c.p., si è affermato nella giurisprudenza di legittimità l'orientamento secondo il quale il contratto effetto di circonvenzione d'incapace deve essere dichiarato nullo ai
5 sensi dell'art. 1418 c.c. per contrasto con norma imperativa, giacché va ravvisata una violazione di disposizioni di ordine pubblico in ragione delle esigenze di interesse collettivo sottese alla tutela penale, trascendenti quelle di mera salvaguardia patrimoniale dei singoli contraenti perseguite dalla disciplina sulla annullabilità dei contratti (in termini, Cass. civ., Sez. II, sent. n. 10609 del 28.04.2017,
Rv. 643890-01; Cass. civ., Sez. II, sent. n. 2860 del 07.02.2008, Rv. 601820-01).
II-7.2. Astrattamente, dunque, ove il contratto per cui è causa fosse inserito nell'ambito della consumazione della fattispecie di cui all'art. 643 c.p., lo stesso sarebbe nullo per violazione di norma imperativa.
Occorre allora individuare gli elementi salienti della fattispecie incriminatrice, al fine di verificarne
– incidenter tantum – la ricorrenza nel caso che qui occupa.
Dispone l'art. 643 c.p. che è punito con le sanzioni penali ivi indicate “Chiunque, per procurare a sé o ad altri un profitto, abusando dei bisogni, delle passioni o della inesperienza di una persona minore, ovvero abusando dello stato d'infermità o deficienza psichica di una persona, anche se non interdetta o inabilitata, la induce a compiere un atto, che importi qualsiasi effetto giuridico per lei o per altri dannoso”.
La disposizione va scomposta analiticamente, al fine di enuclearne i presupposti di integrazione, tralasciando le ipotesi di abuso di bisogni, passioni o inesperienza di un minore, in quanto non pertinenti per il caso di specie:
a) lo stato di infermità o quello di deficienza psichica presentano il connotato comune della riduzione oggettivamente anomala delle facoltà intellettive o volitive e dei poteri di critica, tale da agevolare l'induzione al compimento dell'atto. Ai fini del ricorrere di tali condizioni non è richiesto che il soggetto passivo versi in stato di incapacità di intendere e di volere, essendo sufficiente anche una minorata capacità psichica, con compromissione del potere di critica ed indebolimento di quello volitivo, tale da rendere possibile l'altrui opera di suggestione e pressione;

b) l'abuso di tali stati, che si verifica allorquando l'agente, consapevole di trovarsi al cospetto di un soggetto infermo o psichicamente deficiente, ne sfrutti la debolezza per raggiungere il suo fine e, cioè, il procacciamento del proprio o dell'altrui profitto;

c) l'induzione al compimento dell'atto, consistente anche in un qualsiasi comportamento o attività, come una semplice richiesta, cui la vittima, per le sue minorate condizioni, non sia capace di opporsi e che la porti quindi a compiere atti privi di alcuna causale, che ella in condizioni normali non avrebbe compiuto e che siano per lei pregiudizievoli e favorevoli all'agente;
d) l'effetto giuridico dannoso per il soggetto passivo o per un terzo;

e) il profitto in capo all'agente o a un terzo.
6 Sul piano dell'imputazione soggettiva, il codice penale richiede il dolo, che ricorre quando l'evento dannoso o pericoloso, che è il risultato dell'azione od omissione e da cui la legge fa dipendere l'esistenza del reato, è dall'agente preveduto e voluto come conseguenza della propria azione o omissione (cfr. art. 43 c.p.). Inoltre, la fattispecie incriminatrice richiede che il fatto sia finalizzato a procurare il profitto (c.d. dolo specifico).
II-7.3. Deve poi osservarsi come in sede civile non sia necessaria, ai fini dell'accertamento della nullità ex art. 1418, comma 1, c.c. in riferimento all'art. 643 c.p., la condanna penale passata in giudicato, essendo sufficiente che il fatto stesso – per come ricostruito secondo gli schemi processuali propri della giustizia civile – sia astrattamente previsto come reato, sicché la mancanza di una pronuncia del giudice penale non costituisce impedimento all'accertamento, ad opera del giudice civile – con valenza incidenter tantum – della sussistenza degli elementi costitutivi materiali e psicologici del reato, negli esatti termini previsti dalla fattispecie incriminatrice (cfr., con riferimento all'azione di danno, ma con principio estensibile anche al di là delle azioni di condanna, Cass. civ.,
Sez. III, sent. n. 3371 del 12.02.2020, Rv. 656895-01).
II-8. Tanto premesso, volgendo l'attenzione alla concreta fattispecie è possibile affermare quanto segue.
Deve anzitutto ritenersi la sussistenza dello stato di infermità o di deficienza psichica in capo al
[...]
, nel momento in cui ha concluso il contratto del 07.10.2017, stato soggettivo che, come Per_1 visto, non deve essere equiparato alla incapacità di intendere e volere.
Quanto precede trova riscontro nei seguenti elementi probatori, validamente acquisiti:
- nel decreto del 13 aprile 2018 di apertura dell'amministrazione di sostegno in favore del
[...]
(cfr. doc. n. 2 – citazione), il G.T. ha riferito che nel corso dell'esame all'udienza Per_1 del 23.01.2018 “benché fosse in grado di fornire informazioni di carattere generale Persona_1 sulla propria vita e il proprio passato, mostrava comunque evidenti carenze cognitive e gravi menomazioni alle funzioni della memoria. In particolare il risultava in grado di fornire indicazioni circa Persona_1 la propria carriera professionale e circa le condizioni attuali di vita, indicando le persone con le quali viveva.
Tuttavia non era in grado di fornire informazioni rilevanti in riferimento a fatti che normalmente dovrebbero essere particolarmente presenti nella memoria;
nella specie non ricordava quali macchine possedeva, ricordava di aver ceduto diverse case ma non era in grado di fornire dettagli sulle singole cessioni. Inoltre di Per_1 mostrava un effettivo disagio delle facoltà della memoria, specialmente quando ripeteva più volte le stesse informazioni, soffermandosi specialmente sul contenuto del proprio curriculum” e ancora “il
[...] presenta una grave menomazione della capacità di discernimento. Tale stato con tutta evidenza Per_1 va ad incidere sulla capacità della persona di comprendere le conseguenze non soltanto giuridiche, ma anche economiche e sociali degli atti che potrebbe compiere, specie in considerazione del fatto che il Persona_1
7 risulta essere titolare di un ingente patrimonio. È emerso, poi, che non soltanto non è in Persona_1 grado di percepire il valore degli atti dispositivi posti in essere, ma neanche è in grado di ricordare il contenuto degli stessi. Tale circostanza induce a ritenere che la persona in esame ha perso ormai la capacità di rendersi conto del contenuto degli atti e potrebbe essere facile bersaglio di malintenzionati”;
- particolarmente eloquente il risultato della consulenza tecnica predisposta nell'ambito del procedimento penale R.G.N.R. n. 3476/2017, a firma del dott. (cfr. doc. Persona_5
3 – citazione), sulla scorta dell'osservazione e del colloquio del 02.12.2017. Il consulente del Pubblico Ministero ha concluso come segue: “In ordine allo di salute mentale c'è da rilevare che il sig. mostra capacità cognitive ridotte;
l'attenzione è deficitaria;
la memoria presenta Persona_1 alterazioni negli aspetti della rievocazione degli engrammi;
il linguaggio è rallentato per l'aspetto formale ed appaiono impoveriti i nessi lessicali… Il sig. presenta un disturbo neurocognitivo maggiore in Persona_1 grado di indurre uno stato di deficienza psichica, intesa quest'ultima come una menomazione della facoltà di discernimento, menomazione del potere di critica, indebolimento della funzione volitiva, che lede la capacità dello stesso di rendersi conto e di determinarsi volontariamente”;
- il ricorso per l'inabilitazione o l'apertura dell'amministrazione di sostegno, datato il
31.05.2017 (cfr. all. 1 – memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. – attrice), nel quale si è dato atto che il “negli ultimi anni, con recrudescenza negli ultimi mesi, è stato oggetto di Persona_1 un serio peggioramento delle proprie condizioni fisiche che ne minano fortemente la capacità di provvedere ai propri bisogni”;
- la prescrizione della visita neurologica del 14.07.2017, cui ha fatto seguito la prescrizione di
Sinemet, cui si è aggiunto, con prescrizione del 12.09.2017, l'impiego di e Pt_4 Parte_5
(farmaci notoriamente indicati nel trattamento della malattia di Parkinson e della sindrome
Parkinsoniana) (cfr. all. 4 – memoria ex art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c. – attrice).
I restanti documenti acclusi alle note conclusive del 13.02.2023 non risultano utilizzabili in quanto in parte di formazione antecedente al maturare delle preclusioni istruttorie (08.03.2019) e in parte illeggibili.
Gli elementi acquisiti restituiscono comunque il quadro di un soggetto in una condizione di forte fragilità fisica e psicologica, dovuta all'inesorabile progredire della malattia, che a poco a poco ha consumato le capacità intellettive e volitive del , sino alla fine della sua esistenza. Persona_1
È particolarmente rilevante notare come gli elementi di prova risultino distribuiti nell'intorno di mesi che ha preceduto e seguito la stipula del contratto (07.10.2017). La continuità nella condizione di fragilità psichica riscontrata quanto meno dal 31 maggio 2017 (deposito del ricorso per l'inabilitazione) al 23 gennaio 2018 (esame del nell'ambito del procedimento R.G. n. Persona_1
2087/2017 V.G.) lascia presumere con probabilità ragionevolmente prossima alla certezza che lo
8 stato di salute del fosse identico all'atto della stipula del contratto, in ciò integrando Persona_1 il primo presupposto della fattispecie ex art. 643 c.p.
Né possono trarsi differenti convincimenti dalla scarna documentazione medica prodotta dalle convenute e Il certificato del 14.09.2017 – e dunque in ogni caso riferito ad un CP_1 CP_2 momento diverso da quello del rogito del 07.10.2017 – presenta una formulazione assai generica, inidonea a incrinare la capacità euristica del corredo probatorio esaminato.
Deve poi evidenziarsi che, come già rilevato, ai fini della configurabilità del reato per cui è causa non è necessario che vi sia la totale compromissione delle capacità volitive ed intellettive del soggetto passivo, essendo sufficiente anche una minorata capacità psichica, con compromissione del potere di critica ed indebolimento di quello volitivo, tale da rendere possibile l'altrui opera di suggestione e pressione, circostanze queste che, come detto, risultano predicabili in ordine alla concreta fattispecie.
II-8.1. Indubitabile il ricorrere del danno in capo al soggetto passivo e del profitto in capo alla avente causa avendo questa, per effetto del contratto, acquisito sostanzialmente CP_1 gratuitamente l'immobile, dismesso dal in ragione del suo stato di infermità e di Persona_1 deficienza psichica.
II-8.2. Disvelatori degli ulteriori elementi dell'abuso e dell'induzione sono gli indici economici, di carattere oggettivo, del contratto concluso tra le parti.
Le parti, almeno sul piano tipologico astratto, hanno inteso concludere un contratto di compravendita immobiliare, ricadente nel novero dei contratti onerosi. Ebbene, nell'attuale contesto socio-economico – come autorevolmente osservato in dottrina – la logica dello scambio prevale sulla logica del dono, sicché la prima e più elementare ragione giustifica degli spostamenti patrimoniali creati dal contratto è da individuarsi nella reciprocità dei vantaggi e dei sacrifici giuridici che il contratto reca alle parti. Nei contratti di scambio, come la compravendita, è allora il rapporto tra prestazione e controprestazione a giustificare – sul piano causale – lo scambio della res a fronte della dazione del prezzo. Diversamente, nei contratti gratuiti, solo una parte sopporta sacrifici giuridici e solo l'altra ne riceve vantaggi giuridici, sicché il trasferimento di ricchezza non può rinvenire la propria ragione giustificativa – la propria giustificazione causale – nella logica dello scambio giuridico.
Rapportando tali piane considerazioni al caso di specie, non può non rilevarsi una evidente e manifesta opacità nel profilo causale del contratto, idonea a disvelare – nella sua oggettiva incomprensibilità economica – il carattere fraudolento e non genuino dello scambio dei consensi, evidentemente raggiunto grazie al perturbamento dovuto all'abusivo approfittamento delle
9 condizioni di minorazione intellettiva e volitiva in cui il venditore versava, indotto a concludere un affare economicamente irragionevole.
Riprova ne è la inusitata clausola regolativa del prezzo di vendita, fissato in euro 7.500,00, secondo cui “Le parti convengono che il mancato esperimento di azione giudiziale e la mancata trascrizione della relativa domanda – volta alla riscossione del prezzo – da parte del venditore, entro 90 (novanta) giorni dalla scadenza del
12 ottobre 2017, costituirà quietanza tacita dell'avvenuto pagamento”.
Non solo è previsto un prezzo inferiore al 10% del reale valore di mercato del bene (circostanza non contestata dalle contraddittrici) – profilo questo che già da solo giustificherebbe meditazioni in punto di genuinità dello scambio dei consensi – ma tale prezzo è stato sottoposto a un meccanismo negoziale tale da aver comportato la sostanziale acquisizione gratuita dell'immobile da parte della in virtù della pattuita coincidenza tra decadenza dall'azione e quietanza tacita, CP_1 pattuizione questa che non è dato riscontrare nella prassi dei trasferimenti immobiliari.
II-8.3. Gli elementi oggettivi della concreta fattispecie occorsa, per come sin qui ricostruiti, disvelano poi la necessaria consapevolezza e rappresentazione, in capo alla di tutti gli CP_1 elementi costitutivi della fattispecie. Non è revocabile in dubbio, infatti, che un qualunque soggetto dotato di cognizioni medie e non specialistiche, anche a seguito di una breve interlocuzione con il
, si sarebbe reso conto delle sue condizioni, inducendo ad astenersi dal compiere un Persona_1 atto palesemente dannoso per il disponente.
II-9. Deve dunque ritenersi accertata la nullità del contratto di compravendita concluso per atto pubblico, a rogito del notaio , concluso in data 07.10.2017 ad Alba Persona_2
AT (Rep. 131484/43026), trascritto a Teramo il 06.11.2017 (R.G. 14279, R.P. 9616), tra
[...]
ed avente ad oggetto l'appartamento di civile abitazione sito in Persona_1 CP_1
Martinsicuro, Villa Rosa, distinto al catasto del predetto Comune, al foglio 35, part. 86, sub. 12, per violazione della norma imperativa di cui all'art. 643 c.p. (cfr. art. 1418, comma 1, c.c.).
II-10. Non è necessario invocare, ai fini della caducazione del secondo contratto, lo schema della invalidità derivata, implicante un rapporto di pregiudizialità e di dipendenza tra i negozi in questione.
Com'è noto, infatti, la sentenza che accerti la nullità di un contratto ha carattere dichiarativo. La grave patologia negoziale opera retroattivamente e in modo automatico, cancellando gli effetti del contratto con efficacia ex tunc, in modo tale che essi sono ritenuti come mai occorsi.
La devianza della fattispecie concreta rispetto a quella astratta, nel caso di nullità contrattuale, giustifica poi il travolgimento degli acquisti compiuti dai terzi contrattando con chi aveva acquisito a sua volta il bene in base al contratto nullo, e ciò a prescindere dal ricorrere della buona fede
10 soggettiva e anche se i terzi abbiano trascritto il loro acquisto prima della eventuale trascrizione della domanda di accertamento della nullità.
Nel caso di specie, la nullità del contratto concluso tra il e la travolge e Persona_1 CP_1 distrugge gli effetti del secondo contratto, da quest'ultima concluso con la CP_2
II-11. Ogni ulteriore questione resta assorbita.
III. STATUIZIONI CONCLUSIVE.
III-12. La domanda attorea va accolta, essendo accertata la nullità del contratto di compravendita concluso per atto pubblico, a rogito del notaio concluso in data Persona_2
07.10.2017 ad Alba AT (Rep. 131484/43026), trascritto a Teramo il 06.11.2017 (R.G. 14279,
R.P. 9616), tra ed avente ad oggetto l'appartamento di civile Persona_1 CP_1 abitazione sito in Martinsicuro, Villa Rosa, distinto al catasto del predetto Comune, al foglio 35, part. 86, sub. 12, per violazione della norma imperativa di cui all'art. 643 c.p.
III-12.1. Per le esposte ragioni, l'accertamento compiuto è idoneo a travolgere anche gli effetti del successivo contratto di compravendita per atto pubblico del 23.11.2017, a rogito del notaio
, in ET (Rep. 51063/13426), trascritto il 04.12.2017 (R.G. 15917, R.P. Persona_3
10702) tra la e avente ad oggetto il medesimo immobile. CP_1 Controparte_2
III-12.2. Deve essere ordinato al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere all'annotazione di cui all'art. 2655 c.c. in margine alle trascrizioni del 06.11.2017 (R.G. 14279, R.P.
9616) e del 04.12.2017 (R.G. 15917, R.P. 10702).
III-13. Le spese di lite seguono la soccombenza in capo alle convenute e CP_1 [...]
e sono liquidate, come da dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al d.m. CP_2
n. 55/2014, come modificati dal d.m. n. 147/2022 (parametri relativi ai giudizi ordinari e sommari di cognizione innanzi al Tribunale;
valore della controversia indeterminato, in ragione del suo oggetto immediato, da individuarsi nell'accertamento e nella declaratoria di nullità, con conseguente applicazione dello scaglione da euro 26.000,01 a euro 52.000,00, ai sensi dell'art. 5, comma 6, d.m. cit. in ragione dell'oggetto e della complessità della controversia;
valori medi per tutte le fasi).


P.Q.M.


Il Tribunale ordinario di Teramo, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da in proprio e nella qualità di procuratrice generale della figlia Parte_1 Parte_2
, nei confronti di e
[...] CP_1 Controparte_2 Controparte_3 nella qualità di procuratrice generale di , erede di , Parte_3 Persona_1 ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- ACCOGLIE la domanda spiegata dalla parte attrice e, per l'effetto,
11 - ACCERTA la nullità del contratto di compravendita concluso per atto pubblico, a rogito del notaio concluso in data 07.10.2017 ad Alba AT (Rep. Persona_2
131484/43026), trascritto a Teramo il 06.11.2017 (R.G. 14279, R.P. 9616), tra Per_1
ed avente ad oggetto l'appartamento di civile abitazione sito in
[...] CP_1
Martinsicuro, Villa Rosa, distinto al catasto del predetto Comune, al foglio 35, part. 86, sub.
12, per violazione della norma imperativa di cui all'art. 643 c.p. e, conseguentemente,
- ACCERTA che è privo di effetti il successivo contratto di compravendita per atto pubblico del 23.11.2017, a rogito del notaio , in ET (Rep. 51063/13426), Persona_3 trascritto il 04.12.2017 (R.G. 15917, R.P. 10702) tra e CP_1 Controparte_2 avente ad oggetto l'appartamento di civile abitazione sito in Martinsicuro, Villa Rosa, distinto al catasto del predetto Comune, al foglio 35, part. 86, sub. 12, per le ragioni esposte in motivazione;

- ORDINA al Conservatore dei Registri Immobiliari territorialmente competente l'annotazione della presente sentenza a margine delle trascrizioni degli atti di compravendita indicati in dispositivo, esonerandolo da ogni responsabilità al riguardo;

- CONDANNA e in solido tra loro, alla refusione, in CP_1 Controparte_2 favore di delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in euro Parte_1
7.616,00 per compensi, oltre spese generali, CPA e IVA come per legge, da effettuarsi in favore dello Stato ai sensi dell'art. 133 d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115;
- CONDANNA e in solido tra loro, alla refusione, in CP_1 Controparte_2 favore di delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in euro Parte_6
7.616,00 per compensi, oltre spese generali, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Teramo, il 2 aprile 2025.
IL GIUDICE
Luca Bordin
12