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Proc. 10544 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 25/6/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 10544/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione locazione abitativa per cessazione alla scadenza , e vertente
TRA
con codice fiscale , elett.te dom.ta in Napoli alla Parte_1 C.F._1
via Salita Scudillo n. 20 Parco La Collinetta presso l'avv. Roberto Marsilia , dal quale è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce all'atto di citazione introduttivo della fase sommaria di convalida
ATTRICE
E
con codice fiscale , elett.te dom.ta in Controparte_1 C.F._2
Napoli alla via Calata Ponte di Casanova n. 3 presso l'avv. Ferdinando Pacelli,
rappresentata e difesa dall'avv. Corrado Esposito del foro di Nola in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta depositata nella fase sommaria di convalida
CONVENUTA
CONCLUSIONI :

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le parti concludono come da verbale di udienza del 25/6/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto di citazione introduttivo del procedimento sommario contrassegnato dal numero di ruolo 9777/2023 R.G., ha intimato lo sfratto per finita Parte_1
locazione nei confronti di assumendo che con contratto Controparte_1
dell'1/3/2015, regolarmente registrato, aveva concesso in locazione a quest'ultima, per uso di civile abitazione, l'immobile sito in Napoli alla via Cincinnato n. 62 scala A, piano
5°, int. 20, composto di due camere ed accessori, riportato nel N.C.E.U. del Comune di
Napoli alla sez. CHI, fol. 28, p.lla 271, sub 26, cat. A/2, per un canone mensile di euro
550 da pagarsi entro il giorno 5 di ciascun mese, con l'aggiunga delle quote ordinarie condominiali come previsto nel capo 6) del contratto di locazione.
Dopo aver esercitato la disdetta con lettera raccomandata del 31/1/2022 per la seconda
scadenza del 28/2/2023, mancando il rilascio spontaneo dell'immobile l'attrice ha per l'appunto intimato sfratto per finita locazione.
Si è costituita con comparsa di risposta depositata ex art. 660 comma 5 c.p.c. nell'ambito del procedimento sommario la sostenendo : CP_1
a) la invalidità della disdetta che non indicava alcun motivo per il rilascio;

c) la propria condizione di persona ultrasettantacinquenne gravemente menomata a livello psicofisico essendo affetta da SINDROME DEPRESSIVA ENDOGENA MEDIA,
GOZZO, POLIARTROSI IN ESITI DI FRATTURA SCOMPOSTA OMERO
SINISTRO e pertanto riconosciuta invalida al 99% e portatore di handicap come da verbale INPS.
Il Giudice ha emesso in data 3/5/2023 ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva ex art. 665 c.p.c., ha disposto il mutamento di rito ex artt. 426 e 667 c.p.c., ha fissato udienza 3
di discussione per il 13/5/2024 ed ha onerato parte intimante a dare impulso alla procedura di mediazione obbligatoria, che è stata esperita, ma senza successo.
Entrambe le parti hanno depositato memorie integrative prima dell'udienza di discussione fissata con la ordinanza di rilascio provvisorio, che successivamente è stata eseguita con conseguente restituzione in data 26/8/2024 dell'immobile alla per mezzo Pt_1
dell'Ufficiale giudiziario e quindi in via coattiva. In particolare la convenuta ha eccepito la improcedibilità della domanda attorea asserendo che la mediazione era stata esperita dall'attrice, senza che però quest'ultima avesse una reale volontà di addivenire ad un accordo conciliativo.
Ciò premesso, nel merito la richiesta di risoluzione del contratto è fondata. Invero la rinnovazione tacita del contratto di locazione postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà
contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi, come nel caso di specie, abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto ( v. sul punto Cass. civ. sez. III, 26/06/2015, n. 13204 ). Ciò in quanto la disdetta di un contratto di locazione è un atto recettizio, che produce i propri effetti ( consistenti nell'impedire il rinnovo del contratto, e non già nello sciogliere il contratto in corso ) dal momento in cui perviene al destinatario ( v. sul punto Cass. civ.
sez. III, 2/4/2009, n. 8006 ), e il mancato rinnovo comporta che alla scadenza contrattuale cessa l'efficacia del titolo negoziale che legittima la detenzione del bene in capo al conduttore, con conseguente obbligo di restituzione dell'immobile. 4
Inoltre solo il diniego di rinnovazione dei contratti di locazione alla prima scadenza
costituisce una figura speciale di disdetta del contratto di locazione che condivide, con la più generale figura di cui all'art. 1596 c.c., la natura di atto negoziale unilaterale recettizio idoneo a rivelare la volontà di negare la rinnovazione del contratto alla scadenza, in presenza di uno dei motivi tassativi previsti dalla legge, tanto è vero che la indicazione delle ragioni del diniego di rinnovo è prevista a pena di nullità della disdetta, rilevabile d'ufficio ( v. Cass. civ. sez. III, 6/9/1995, n. 9373 ). Nel caso di specie, al contrario, la disdetta era stata data per la seconda scadenza, e quindi non doveva essere affatto motivata, il che è lo stesso che dire che, essendo intervenuta tempestivamente, era effocace pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, il che evidenzia la palese pretestuosità della eccezione della convenuta proposta sul punto della mancata indicazione al suo interno dei motivi del rilascio.
Parimenti la eccezione proposta dalla convenuta con riguardo al proprio stato di invalidità
personale e di portatrice di handicap, sembra richiamare, nella sostanza, la speciale
normativa di cui all'art. 6 L. 431/1998, che stabilisce di quanto può essere rinviata l'esecuzione dei provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione, che può aver luogo fino a 6 mesi in linea di massima e a 18 mesi nei casi in cui il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio. Il medesimo differimento del termine delle esecuzioni a 18 mesi, sempre in base al comma 5, può essere fissato nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da 5
almeno sei mesi, sia portatore di handicap ( cui per l'appunto ha fatto riferimento la
) o malato terminale. CP_1
L'assunto attoreo è però palesemente errato nel momento in cui la non ha chiesto CP_1
il differimento massimo previsto dal comma 5 dell'art. 6 cit. , che comunque non sarebbe stato ammissibile per i motivi di seguito illustrati, ma addirittura, nell'opporsi alla convalida, ha eccepito sostanzialmente che per tale motivo non si sarebbe potuta dichiarare affatto la risoluzione del contratto. Invero la lettura dell'art. 6 commi 4 e 5 L.
431/1998 in chiave di riscrittura delle modalità per il rilascio fissate ai sensi dell'art. 56
comma 1 L. 392/1978 urta contro il carattere eccezionale e temporaneo della relativa disciplina, che pure non è mai stata abrogata, carattere segnatamente evidenziato dalla
Corte costituzionale nella sentenza 15 novembre 2000, n. 482 . In tale pronuncia,
scrutinando la compatibilità con gli artt. 3, 24 e 42 della Carta fondamentale del nostro
Stato dell'esenzione del conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 c.c., in caso di corresponsione della maggiorazione del venti per cento dell'importo del canone, la Corte ha avuto infatti modo di rimarcare che l'art. 6 L.
431/1998 - il cui trasparente obiettivo è quello di traghettare l'ordinamento dal regime vincolistico verso un graduale ritorno all'autonomia contrattuale nella determinazione del canone di locazione - si caratterizza per la limitazione spaziale e temporale dei suoi effetti,
risultando solo in tale ottica la disciplina de quo esente da contrasti con il canone di ragionevolezza, e pertanto ha natura transitoria e non ordinaria.
In particolare, la speciale disciplina dell'art. 6 ha avuto una efficacia temporale solo transitoria ed ormai definitivamente esaurita dopo la modifica dell'art. 56 L. 392/1978,
che ha introdotto ex novo al comma 3 uno strumento generale di opposizione quale unico rimedio per fare riconsiderare dal Giudice i termini dell'esecuzione, rimedio non aggiuntivo ma sostitutivo rispetto all'opposizione ex art. 6 . Di conseguenza, la limitazione dell'accesso alla rifissazione del termine dell'esecuzione degli sfratti delle 6
abitazioni ai soli provvedimenti emessi entro il 27 giugno 1999 costituisce frutto di un'opzione ermeneutica costituzionalmente orientata, il che è lo stesso che dire che in tema di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo la possibilità di ottenere dal Giudice
la fissazione di una nuova data dell'esecuzione, riconosciuta al conduttore dalla legge 9
dicembre 1998, n. 431, art. 6, comma 4, nonché dal comma 5 nella ricorrenza di specifici presupposti, si riferisce ai soli provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi entro il termine di 180 giorni dalla data di entrata in vigore della legge ( che coincide con il 30/12/1998 ) e cioè entro il 27/6/1999 ( v. sul punto Cass. civ. sez. III,
17/10/2010, n. 11961 ), trattandosi di norma transitoria e non ordinaria .
Al contrario, nel caso di specie il procedimento di convalida e quindi di risoluzione della locazione è stato introdotto in un momento di gran lungo successivo al 27/6/1999, il che significa che non è ammissibile la rifissazione della data della esecuzione per rilascio in base all'applicazione diretta dell'art. 6 L. 431/1998 e a maggior ragione non è
ammissibile l'esclusione della pronuncia di risoluzione del contratto per cessazione
alla scadenza, trattandosi di disciplina non conferente a questa fattispecie oltre che ormai inefficace. Sotto tale profilo sono palesemente irrilevanti le condizioni di salute cagionevole della convenuta, atteso che tale condizione soggettiva non è ostativa, in base all'ordinamento vigente, alla dichiarazione di risoluzione della locazione.
Sotto il profilo della ulteriore eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione prima della intimazione dello sfratto, avanzata a giudizio di merito ormai pendente, va considerato che ai sensi dell'art. 5 comma 6 lett. b) D.Lgs.
28/2010 nei procedimenti per convalida di licenza o sfratto la obbligatorietà della mediazione non sussiste, almeno fino al mutamento del rito di cui all'art. 667 c.p.c., e nel caso di specie con l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. è stato assegnato alla intimante un apposito termine per l'esperimento della mediazione, che ha avuto luogo effettivamente su impulso dell'attrice, sia pure senza esito favorevole. Che la non avesse una Pt_1 7
effettiva volontà di conciliare è poi irrilevante, perché ciò che conta, ai fini dell'avverarsi della condizione di procedibilità, è che abbia preso l'iniziativa di chiedere la mediazione,
come emerge dalla documentazione allegata alla memoria depositata il 12/4/2024.
Di qui l'accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto per cessazione alla sua scadenza, cui non segue la condanna accessoria al rilascio ex art. 1590 c.c.,
essendo già stata eseguita la restituzione dell'immobile in data 26/8/2024 in virtù
dell'ordinanza emessa ex art. 665 c.p.c.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 ,
come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide ex art. 12 c.p.c.
con quello che secondo la domanda attorea è il valore locativo annuale ( v. Cass. civ. sez.
II, 20/3/1999, n. 2603 ), pari nella fattispecie ad euro 6.600 .
Anche le spese della procedura di mediazione esperita in corso di causa di cui si è onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi, ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25
bis allegata al D.M. 10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi, in ragione del valore della controversia quale già precisato, ma per la sola fase che si è svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione.
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali livelli 8
siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi,
con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n.
15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie la domanda attorea di risoluzione e per l'effetto dichiara la cessazione del rapporto di locazione alla scadenza del 28/2/2023 ;
b ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore Controparte_1
di delle spese di giudizio nonché di quelle di mediazione, che si liquidano Parte_1
in complessivi euro 5.500 , di cui euro 5.200 per compensi ed euro 300 per esborsi, oltre 9
IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi .
Napoli, 25/6/2025
Il G.U.
Felice Angelo Pizzi