TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA CON CONTESTUALE SENTENZA
Il giorno 10/02/2025, innanzi al Giudice onorario dott.ssa Donatella Parla, viene chiamata la causa R.G. n. 3224 dell'anno 2022 promossa da
Parte_1
CONTRO
Controparte_1
E' presente l'avv. CIRIMINNA RICCARDO per parte ricorrente, il quale conclude come in ricorso e note conclusive. IL GIUDICE
Si ritira in camera di consiglio per deliberare. Alle ore 18.00, riaperto il presente verbale decide la causa come da separata sentenza, della quale viene data lettura in assenza delle parti in causa. Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal
Giudice dott.ssa Donatella Parla, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009 n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010 n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005 n.
82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia
21/2/2011 n. 44.
Tribunale di Termini Imerese sez. civile

R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE in composizione monocratica, nella persona del Giudice onorario dott.ssa
Donatella Parla, all'udienza del 10/02/2025 ha pronunciato, dandone lettura del dispositivo e della motivazione, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3224 dell'anno 2022 del Ruolo Generale vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in VIA MARCHESE DI VILLABIANCA 98
PALERMO, presso lo studio dell'avv. CIRIMINNA RICCARDO, che lo rappresenta e difende per procura in calce al ricorso
RICORRENTE
CONTRO
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
OGGETTO: Risoluzione contratto di locazione per inadempimento del locatore - Recesso del conduttore.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: all'udienza odierna parte ricorrente conclude come da verbale in pari data, cui si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
Con ricorso depositato il 23/11/2022 il sig. Parte_1
chiede che sia dichiarato risolto per inadempimento della locatrice il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 21/07/2021 e registrato il
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25/07/2021 al n. 001574 serie 3T, con il quale la sig.ra Controparte_1
gli concedeva in locazione ad uso abitativo l'immobile ubicato in Casteldaccia,
Via Pitagora n.15, piano secondo, identificato al N.C.E.U. al foglio 4, part. 1830 sub 9, e, per l'effetto, la condanna della convenuta al risarcimento dei danni patiti dal condutture, pari ad € 3.100,00, di cui € 700,00 per le spese del trasloco, € 2.000,00 per il mancato/limitato godimento dell'immobile locato dal mese di ottobre 2021 al mese di febbraio 2022 ed € 400,00 per la restituzione del deposito cauzionale versato e trattenuto dalla proprietaria, ed ancora la condanna della convenuta al risarcimento del danno alla salute cagionato al conduttore da liquidarsi con valutazione equitativa ex art. 1226
c.c.
Deduceva e allegava al riguardo:
- che dal mese di ottobre 2021 all'interno dell'immobile comparivano macchie di umidità, con conseguente ammaloramento delle pareti e formazione di muffa;

- che la proprietaria veniva prontamente informata delle infiltrazioni, anche con l'invio in data 22/12/2021 di una raccomandata, senza che la stessa si attivasse a risolvere le cause dell'infiltrazione;
- che il progressivo aggravarsi dell'ammaloramento delle pareti e la presenza di formazioni di muffa hanno aggravato la bronchite asmatica cronica di cui è affetto;

- che, stante l'inerzia della proprietaria, nel mese di gennaio 2022 comunicava la risoluzione anticipata del contratto di locazione;

- che, in data del 03/02/2022, veniva trasportato d'urgenza al PS dell'Ospedale Civico con diagnosi di “dispnea in pz asmatico”;
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- che a seguito di sopralluogo del 22/02/2022 l'
[...]
certificava che “l'abitazione di Via Pitagora 15 Controparte_2
piano 2 in Casteldaccia è ANTIGENICA, in quanto nel bagno, nelle due camere da letto e parte del corridoio, tutti i soffitti sono intrisi di abbondanti muffe mentre nel salone le tracce si estendono limitatamente agli angoli delle pareti esterne”;
- che nel mese di marzo 2022, non potendo far rientro nell'immobile per le condizioni innanzi dette, traslocava in altra abitazione con aggravio di costi.
La convenuta non si è costituita in giudizio e, ritenuta la regolarità della notificazione, è stata dichiarata contumace.
Con ordinanza del 13/03/2023 parte ricorrente veniva invitata ad esperire, ai fini della procedibilità, il procedimento di mediazione e, all'esito negativo dello stesso, venivano ammesse le prove testimoniali articolate in ricorso.
Espletata la prova orale con l'escussione del teste la causa Testimone_1
veniva rinviata per discussione e decisione con termine per note conclusive.
Il ricorso merita accoglimento.
La presente controversia verte in ordine alla lamentata umidità e, in particolare, all'accertamento se la presenza di tale umidità ha reso idoneo o meno l'immobile all'uso abitativo e se i canoni locativi siano dovuti da parte del conduttore.
Preliminarmente, si ricorda che, ai sensi dell'art. 1587 c.c., le obbligazioni del conduttore sono: 1) Prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto o per l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
2) Dare il corrispettivo nei termini convenuti.
L'art. 1575 c.c. invece elenca le principali obbligazione a carico del locatore,
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ed ovvero: 1) Consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) Mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
3)
Garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Di seguito l'art. 1578 c.c. dispone che “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.
Ed ancora, l'art. 1580 c.c. riconosce che “Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia”.
Sulla base delle richiamate disposizioni normative deve ritenersi che, nel caso in esame, la responsabilità della locatrice è connessa alla garanzia per i vizi della cosa locata.
Ed invero, sussistono i presupposti per ritenere che le lamentate infiltrazioni e la muffa siano ritenuti vizi dell'immobile.
Il vizio per avere rilevanza giuridica deve essere apprezzabile e deve concretarsi in un difetto della cosa locata che ne diminuisce il valore o l'idoneità all'uso convenuto.
Esistono due tipi di vizi: vizi manifesti (riconosciuti o riconoscibili) e vizi occulti. Quest'ultima tipologia di vizi si presenta quando il vizio non è visibile al momento della consegna della cosa e si rivela in un secondo momento.
In tale ipotesi il locatore è responsabile quando ha taciuto in mala fede
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l'esistenza del vizio (ne era a conoscenza ma non lo ha comunicato al conduttore) o quando il vizio è tale da rendere impossibile il godimento della cosa.
Ed ancora, il locatore deve ritenersi sempre responsabile quando si tratta di vizi che comportino un serio pericolo per la salute del conduttore e dei suoi familiari o dipendenti, con diritto del conduttore alla risoluzione del contratto,
e ciò anche se i vizi gli erano noti e nonostante qualunque rinunzia.
Non è necessario che il vizio riguardi l'intera cosa locata, in quanto è sufficiente che investa parte notevole di essa, tale da rendere impossibile il godimento della cosa e/o da comportare un serio pericolo per la salute del conduttore.
La riconducibilità delle infiltrazioni e della muffa ai vizi è stata espressamente riconosciuta dalla Suprema Corte che, con la sentenza n. 29329 del
13/11/2019, ha ritenuto che l'umidità delle pareti debba essere annoverata tra i vizi di cui all'art. 1580 del c.c., non imputabili direttamente ad un inadempimento del locatore ma che alterano l'equilibrio contrattuale in quanto incidono sull'idoneità della cosa all'uso pattuito.
Si riporta testualmente: “La giurisprudenza di questa Corte ritiene che i fenomeni di umidità siano annoverabili non tra le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (artt. 1576 c.c.), bensì tra i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), rectius: tra i vizi costituenti cose pericolose per la salute in quanto hanno esposto a serio pericolo la salute dei familiari di esso conduttore (art. 1580 c.c.) - Cass. 25/05/2010, n.
12712 - i quali, secondo giurisprudenza conforme, non derivano da un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa (Cass.
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21/11/2011, n. 24459)”.
Ed ancora precisa: “Val la pena di ricordare che i vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c., sono solo quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, indipendentemente dalla loro eliminabilità e dal fatto che abbiano carattere originario, ben potendo manifestarsi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, come si evince dall'equiparazione sancita dall'art. 1581 c.c.
(Cass. 10/08/1991). Nè rileva che il conduttore all'atto della stipulazione del contratto abbia dichiarato di aver trovato la casa in buono stato locativo e adatta all'uso convenuto, atteso che la conoscenza dei vizi da parte del conduttore non libera il locatore da responsabilità, nè limita la sua responsabilità se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa locata (art. 1579 c.c.)”.
In forza delle enunciazioni della Corte di legittimità si può affermare che la presenza del vizio denunciato giustifica il recesso anticipato, per cui il conduttore non è tenuto a rispettare la scadenza del contratto di locazione, stante l'inidoneità della cosa a servire all'uso convenuto.
Sul punto la Corte rileva: “Va ricordato che in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative, in base alla L. n. 392 del 1978, art. 4 le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione e che la gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto, con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico,
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ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo (Cass.
05/04/2016, n. 6553)”.
Passando all'esame della questione controversa, parte ricorrente ha provato che, pochi mesi dopo la stipula del contratto, le pareti dell'immobile erano gravemente ammalorate dall'umidità e dalla muffa. La documentazione fotografica fornita, supportata dalla certificazione dell'
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e dalla deposizione resa dal testimone, Controparte_2
comprovano senza alcun dubbio lo stato di degrado in cui versava l'immobile.
E' stata altresì provata l'inerzia della proprietaria convenuta, la quale si è sottratta alle obbligazioni assunte in seno al contratto di locazione e non si è attivata per la risoluzione delle cause dell'infiltrazione. La stessa è rimasta pure contumace nel presente giudizio, omettendo di fornire adeguata prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Vieppiù parte ricorrente ha provato la sua malattia respiratoria e l'aggravamento manifestatosi in conseguenza della presenza delle muffe in casa, culminato con la crisi respiratoria che l'ha condotto al pronto soccorso in codice giallo.
Valutando insieme la certificazione dell' di CP_2 Controparte_2
- “l'abitazione di Via Pitagora 15 piano 2 in Casteldaccia è
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ANTIGENICA, in quanto nel bagno, nelle due camere da letto e parte del corridoio, tutti i soffitti sono intrisi di abbondanti muffe mentre nel salone le tracce si estendono limitatamente agli angoli delle pareti esterne” – e le dimissioni dal Pronto Soccorso che consigliavano “ove possibile, evitare le esposizioni a muffe”, si può affermare che sussiste il collegamento tra le rassegnate problematiche – l'umidità degli ambienti e la pregressa patologia del conduttore, sofferente di dispnea e di
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attacchi broncospastici – e che, pertanto, il recesso anticipato esperito dal conduttore appare assolutamente giustificato dall'inadempimento della locatrice.
Ed infatti, sussistono i presupposti individuati dalla citata Corte di
Cassazione, stante la connotazione oggettiva della gravosità della prosecuzione nel rapporto locativo.
Per quanto sopra deve ritenersi che la proprietaria-locatrice è venuta meno all'obbligazione prevista a suo carico dall'art. 1575 di garantire e mantenere l'idoneità del bene locato in stato da servire all'uso convenuto e, pertanto, la risoluzione del contratto deve addebitarsi, come addotto nella raccomandata del 22/12/2021 - in cui il conduttore chiedeva la riduzione del canone ad €
200,00 mensili e l'immediato intervento sui luoghi per porre rimedio ai lamentati danni - e, successivamente, nella missiva del 11/01/2022 - in cui il conduttore preannunziava il trasferimento della propria abitazione altrove e il rilascio dell'immobile - al grave inadempimento della locatrice (cfr. Corte di
Appello di Palermo n. 995/2024).
Venendo quindi ad esaminare le pretese risarcitorie/restitutorie avanzate dal ricorrente, le stesse sono accoglibili solo in parte.
Lo è certamente quella afferente alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, ritenuto che la proprietaria nulla ha opposto alla restituzione anticipata dell'immobile e, pertanto, la stessa deve essere condannata a restituire al ricorrente la somma di € 400,00, oltre gli interessi legali decorrenti dalla data della stipula del contratto di locazione.
Non può trovare accoglimento, invece, la richiesta di restituzione di €
2.000,00 pari alle mensilità corrisposte da ottobre 2021 a febbraio 2022, stante
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la mancanza di prova dell'avvenuto pagamento del canone e dell'ammontare corrisposto a tal titolo.
Per lo stesso motivo deve essere rigettata la richiesta di rimborso delle spese di trasloco, supportata da una fattura proforma senza prova dell'effettivo pagamento della somma ivi riportata, perché non risultano soddisfatti i necessari requisiti probatori ai fini della domanda restitutoria.
In relazione al pregiudizio non patrimoniale subito dal ricorrente a causa della presenza di muffa che ha aggravato la sua malattia polmonare, la posizione attorea è agevolata da un onere probatorio su essa gravante più favorevole rispetto alla regola generale, potendo dimostrare tale danno anche tramite presunzioni semplici, e dal risarcimento secondo equità, come espressamente richiesto nella specie.
In ragione di quanto sopra esposto, può, dunque, ravvisarsi la sussistenza del diritto al ristoro del danno non patrimoniale subito dal sig. in Parte_1
conseguenza del comportamento illegittimo posto in essere dalla convenuta in violazione delle norme del citato Codice, avendo ingiustamente subito un peggioramento della sua salute per esser stato esposto alle spore della muffa che gli hanno provocato una reazione allergica che ha colpito le vie aeree.
Nella quantificazione del risarcimento vanno considerate tutte le circostanze oggettive e soggettive del caso e, in mancanza di prova specifica sul quantum, non fornita dall'attore, tale danno sulla base delle allegazioni acquisite al giudizio si determina in via equitativa, come peraltro richiesto dalla parte, e si quantifica in € 1.500,00.
Va, pertanto, accolta la domanda di condanna della sig.ra GG al risarcimento del danno non patrimoniale subito dal ricorrente ai sensi del
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combinato disposto degli artt. 1226, 1578 e 1580 c.c., inteso come lesione del diritto alla salute, quantificato in complessivi € 1.500,00.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite;
ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa;
definitivamente pronunciando:
Dichiara risolto il contratto di locazione, stipulato tra le parti il 21/07/2021 e registrato il 25/07/2021 al n. 001574 serie 3T, per grave inadempimento della locatrice Controparte_1
Condanna a pagare in favore di Controparte_1 Parte_1
la somma di € 400,00 a titolo di restituzione del deposito cauzionale,
[...]
oltre gli interessi legali dalla data della stipula del contratto di locazione;

Condanna a corrispondere in favore di Controparte_1 [...]
la somma di € 1.500,00 a titolo di risarcimento del danno Parte_1
non patrimoniale, inteso come lesione del diritto alla salute;

Condanna al pagamento in favore di parte ricorrente Controparte_1
delle spese di lite, che liquida in complessivi € 2.552,00, oltre spese generali
I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Termini Imerese, all'udienza del 10/02/2025. Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal
Giudice dott.ssa Donatella Parla, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009 n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010 n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005 n.
82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia
21/2/2011 n. 44.

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