REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Cremona
PRIMA SEZIONE
R.G. 2677/2021
Il Giudice Federica Meloni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado tra
(C.F. , assistito e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
OLIARI LAURA attore e
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. Controparte_1 P.IVA_1
FEROLDI CLARA convenuto

CONCLUSIONI PER LA PARTE ATTRICE
IN VIA PRINCIPALE: accertata e dichiarata la sussistenza dei vizi dell'immobile compravenduto, come indicati in narrativa, tali da renderlo inidoneo all'uso cui è destinato e costituenti mancanza di qualità essenziali e promesse dal venditore ed in ogni caso, dichiarare la risoluzione del contratto intercorso tra le parti e condannare la società convenuta alla restituzione in favore dell'attore del prezzo di vendita, come meglio indicato in narrativa, oltre al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi, costituiti dai costi accessori alla compravendita dell'immobile, degli arredi su misura, oltre che per il grave disagio subito, nella misura che verrà accertata in corso di causa e/o ritenuta equa e di giustizia.
Interessi legali dal dì del fatto al soddisfo.
Rigettarsi le domande ed eccezioni ex adverso formulate in quanto inammissibili, tardive ed infondate in fatto ed in diritto.
Con vittoria di spese e compensi di lite, sia per la fase cautelare che per la fase di merito e rifusione delle spese tecniche sostenute.
IN VIA SUBORDINATA: in denegatissimo subordine accertata e dichiarata la sussistenza dei vizi dell'immobile compravenduto, come indicati in narrativa, condannare la società convenuta alla eliminazione a proprie spese dei vizi e delle difformità del bene, oltre al risarcimento dei danni patiti e patiendi dall'attore, sia per il grave disagio subito, nella misura che verrà accertata in corso di causa e/o ritenuta equa e di giustizia, sia per la mancanza di qualità e deprezzamento del bene.
Con vittoria di spese e compensi di lite, sia per la fase cautelare che per la fase di merito e rifusione delle spese tecniche sostenute.
IN VIA ISTRUTTORIA: prove per testi già indicate nelle memorie depositate ex art. 183 6° co. c.p.c. ed istanza di esibizione ex art. 210 c.p.c..
Con ogni più ampia riserva.
Con osservanza.

CONCLUSIONI PER LA PARTE CONVENUTA
Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, previe le declaratorie del caso e di legge, per le ragioni in fatto ed in diritto in atti e tutte esposte in narrativa, rigettare e respingere tutte le
pag. 2/13 domande, eccezioni ed istanze ex adverso formulate in quanto inammissibili, improcedibili, illegittime, infondate e non provate o come meglio, ovvero in subordine contenere le pretese avversarie nei termini di cui alle risultanze della CTU espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, anche con riferimento al risarcimento del danno, espunte le voci non dovute, per le ragioni ut supra esposte, tutte, e tenuto comunque conto dell'uso e del godimento dell'immobile da parte dell'attore medio tempore.
In ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali, oltre IVA e CPA come per legge, anche tecniche e per il procedimento ante causam.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 10/12/2021 chiamava in giudizio il Parte_1
al fine, in via principale, di sentir dichiarare risolto il Controparte_1
contratto tra le medesime parti intercorso ed avente ad oggetto la compravendita di un immobile, sito in Cremona, Via Ottolini 12/12A, come meglio specificato nel predetto atto, con conseguente condanna alla restituzione del prezzo, integralmente versato, oltre al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi, costituiti dai costi accessori alla compravendita dell'immobile, degli arredi su misura, oltre che per il grave disagio subito.
La richiesta era fondata sulla sussistenza di vizi dell'immobile compravenduto, tali da renderlo inidoneo all'uso cui era destinato e costituenti mancanza di qualità essenziali e promesse dal venditore.
In particolare, secondo quanto allegato dall'attore, detti vizi e difformità erano rappresentati dal mancato rispetto dei limiti acustici previsti dal DPCM
05/12/1997, come era stato accertato con procedimento di istruzione preventiva
(RG 2576/2020 Tribunale di Cremona): il mancato rispetto della normativa citata rendeva l'immobile inagibile ed invendibile.
pag. 3/13 Inoltre, il contratto di compravendita era stato pubblicizzato per avere, oltre che finiture di pregio, tecnologie avanzate e classe energetica A), particolari caratteristiche acustiche (“STOP ai rumori” – cfr allegato 4 atto di citazione), che avevano indotto l'attore all'acquisto e, pertanto, la sussistenza di tale violazione del limite acustico (quindi del limite minimo, a fronte della promessa di qualità addirittura superiori), determinava il mancato adempimento del venditore, rispetto alle qualità promesse nel contratto di compravendita.
L'attore, quale domanda subordinata, richiedeva che il Tribunale accertata e dichiarata la sussistenza dei vizi dell'immobile compravenduto, condannasse la società convenuta all'eliminazione a proprie spese dei vizi e delle difformità del bene, oltre al risarcimento dei danni patiti e patiendi dall'attore, sia per il grave disagio subito, sia per la mancanza di qualità e deprezzamento del bene.
Con comparsa del 05/04/2022, si costituiva in giudizio il che Controparte_1
chiedeva il rigetto di tutte le domande ex adverso formulate. In particolare, la parte convenuta rilevava come il minimo superamento del parametro acustico (il parametro acustico rilevato in CTU risulta L'n,w=68 dB contro un valore limite di legge di L'n,w=63 dB) non rendesse l'appartamento inidoneo all'uso cui è destinato né tantomeno ne diminuisse in modo apprezzabile il valore.
Evidenziava poi come più volte si fosse offerta di effettuare, a proprie spese, lavori presso l'immobile della parte attrice, consistenti nel posizionamento di un controsoffitto isolante, che avrebbero diminuito i decibel percepiti, ma l'attore avesse sempre rifiutato la proposta conciliativa.
La causa veniva istruita documentalmente, tramite prova orale e tramite acquisizione del fascicolo dell'ATP.
pag. 4/13 All'udienza del 1 ottobre 2024, tenutasi con trattazione scritta, le parti precisavano le conclusioni e il giudice tratteneva la causa in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'attore, agendo nei confronti del costruttore-venditore, ha chiesto in via principale la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, sia poiché l'immobile compravenduto sarebbe viziato in virtù dell'eccessiva esposizione a rumore degli ambienti domestici, superiore ai parametri normativi o alle regole dell'arte, sia poiché il costruttore/venditore, oggi parte convenuta, aveva specificamente promesso una determinata qualità, ossia l'assenza di rumori provenienti dall'esterno, promessa non mantenuta.
In particolare, nel proprio atto introduttivo, l'attore scrive: “24. Gli accertati vizi che presenta l'immobile compravenduto, tali da costituire mancanza/insussistenza delle qualità promesse, oltre che essenziali all'uso cui è destinato (stante il mancato rispetto della normativa in materia acustica) non potranno che portare alla dichiarazione di risoluzione del contratto di compravendita intercorso tra le parti ed avente ad oggetto l'appartamento indicato al punto 1), con conseguente restituzione del prezzo, oltre al risarcimento di tutti i danni patiti, rappresentati da tutti i costi sostenuti in relazione alla compravendita dell'immobile, oltre che i gravi disagi sino ad oggi subiti. Ciò sia invocando l'art. 1497 cod. civ. in materia di compravendita, sia applicando le norme in materia di appalto, con particolare riferimento all'art. 1668 cod.civ.”.
L'art. 1497 c.c., invocato dall'attore, sancisce che “Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per
l'inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi”.
pag. 5/13 L'art. 1668 comma 1 c.c., disciplinando vizi meno gravi rispetto a quelli di cui all'art. 1497 c.c., sancisce che: “Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore.” . Tale norma si riferisce ad opere ultimate che non corrispondono alle caratteristiche del progetto, o che sono state realizzate senza l'osservanza delle regole della tecnica, o che presentano un vizio meramente estetico, decorativo od accessorio, in contrapposizione all' art. 1669 c.c., il quale disciplina le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali, quali la solidità, l'efficienza e la durata dell'opera.
Il secondo comma dell'art. 1668 c.c., in maniera analoga al 1497 c.c., dispone che:
“Se però le difformità o i vizi dell'opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto”
Come detto, la causa è stata istruita attraverso CTU (svolta in sede di ATP), avente ad oggetto il seguente quesito:
"visti gli atti ed i documenti di causa, esperiti gli opportuni sopralluoghi e misurazioni, svolto approfondito ed effettivo tentativo di conciliazione, dica il CTU:
se il vizio relativo al mancato rispetto dei parametri acustici di cui al DPCM 5.12.1997 sia effettivamente sussistente e, in caso positivo, quale sia lo sforamento dai parametri indicati dalla normazione secondaria;

quali siano le opere necessarie per ovviare all'eventuale superamento di tali limiti, con presa espressa di posizione relativamente alle soluzioni alternativamente proposte dai tecnici delle parti;

quali siano i tempi e i costi dei lavori di sistemazione individuati in relazione al punto che precede".
pag. 6/13 Il consulente tecnico d'ufficio ha accertato la sussistenza dei lamentati vizi e difetti acustici dell'immobile acquistato. In particolare, il CTU, rispondendo al primo quesito del Giudice ha concluso che “(…) dall'analisi dei contenuti delle relazioni tecniche già in atti è possibile concludere che al netto dell'incertezza di misura, l'unica criticità acustica presente riguarda esclusivamente il rumore derivante dal calpestio tra appartamento al terzo piano ed appartamento al piano secondo. Il vizio acustico è attualmente sussistente, in quanto il parametro acustico rilevato in opera risulta L'n,w= 68 dB, contro un valore limite di legge L'
n,w=63 dB, con superamento del valore limite di 5dB (…)” (pag. 24 relazione CTU).
Si deve tuttavia premettere che una condivisibile sentenza del Tribunale di Milano, sez. VII civile, del 29 gennaio 2020, n. 795 (est. Pres. , ha così ricostruito le Per_1
fonti normative in materia di isolamento acustico edilizio: “Giova precisare che il
DPCM 5.12.1997 è stato emanato in attuazione della Legge n. 447 del 1995 (“legge quadro sull'inquinamento acustico”), in particolare dell'art. 3 comma 1 lett. e) di tale legge quadro 3
[…]. L'art. 11 comma 5 della Legge n. 88 del 2009 - recante delega al Governo per il riordino e la disciplina in materia di inquinamento acustico - prevede che “in attesa del riordino della materia, la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti di cui all'articolo 3, comma 1, lettera e), della legge 26 ottobre 1995 n. 447, non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi sorti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge”.
Come noto, l'art. 15 comma 1 lett. c) della legge n. 96 del 2010 aveva inteso sostituire il citato art. 11 comma 5 della legge n.88/2009 con una norma di interpretazione autentica del seguente tenore: “in attesa dell'emanazione dei decreti legislativi di cui al comma 1, l'art. 3, comma 1, lettera e) della legge 26 ottobre 1995 n. 447, si interpreta nel senso che la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi, fermi gli effetti
pag. 7/13 derivanti da pronunce giudiziali passate in giudicato e la corretta esecuzione dei lavori a regola
d'arte asseverata da un tecnico abilitato”. La Corte Costituzionale, con sentenza n. 103 del
2013, ha dichiarato l'illegittimità dell'art. 15 comma 1 lett. c) della legge n. 96/2010 -per carenza dei presupposti che avrebbero potuto giustificare l'emanazione di una norma di interpretazione autentica dell'art. 3 comma 1 lettera e) della Legge n. 447/1995 e comportando un effetto retroattivo dell'art. 11 comma 5 della legge n.88/2009 ritenuto ingiustificato- con conseguente vigenza nell'ordinamento del citato art. 11 co. 5 L. 88/2009 nella sua formulazione originaria sopra riportata”.
Ebbene, nella specie l'attore ha acquistato l'immobile dal venditore/committente con atto di compravendita del 19 settembre 2019. All'odierna fattispecie va dunque applicato l'art. 11, comma quinto, L. 88/2009, ai sensi della quale il D.P.C.M.
5.12.1997 “non trova applicazione nei rapporti tra privati e, in particolare, nei rapporti tra costruttori-venditori e acquirenti di alloggi sorti successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge”. Nella specie il rapporto tra privati per cui è causa è sorto il 19 settembre 2019 e dunque successivamente alla data di entrata in vigore della Legge
88/2009. Ne consegue l'inapplicabilità alla odierna fattispecie del D.P.C.M.

5.12.1997 e per l'effetto l'infondatezza delle doglianze attoree avanzate sul mero presupposto della violazione dei parametri indicati dal predetto D.P.C.M..
Ad ogni buon conto, si possono utilizzare i parametri di cui al citato D.P.C.M. e le risultanze della CTU espletata quali meri indici utili per valutare il vizio lamentato dall'attore, ossia se sia applicabile la disciplina di cui all'art. 1467 c.c. o quella di cui all'art. 1668 c.c..
Quanto all'art. 1467 c.c., esso richiede quali presupposti:

1. l'assenza di qualità essenziali per l'uso a cui è destinata pag. 8/13 oppure

2. l'assenza di qualità promesse.
Quanto al punto 1. (assenza di qualità essenziali per l'uso a cui è destinata), si premette e si ribadisce che l'ipotetica non rispondenza ai requisiti acustici passivi previsti dal DPCM del 1997 non sarebbe di per sé sufficiente a far ritenere sussistente “l'assenza di qualità essenziali” e che non ogni difetto costruttivo comporta la responsabilità ex art. 1467 c.c., ma solo quei difetti costruttivi che rivestono un livello di gravità tale da far risultare compromessa in modo significativo/apprezzabile la funzionalità e il godimento dell'immobile, tanto da portare al rimedio estremo della risoluzione del contratto.
Ancora, si osserva che la qualificazione di un vizio come relativo ad una qualità essenziale è strettamente connessa ad un accertamento in fatto da parte del giudice, da compiersi sulla scorta di allegazioni e acquisizioni processuali adeguate e puntuali, tali da consentire al giudice di valutare le caratteristiche dei difetti, sì da formulare compiutamente il giudizio finale sulla eventuale gravità dei vizi, che è tale solo laddove incidano negativamente sulla funzionalità e sul godimento dell'immobile, con pregiudizio considerevole.
Per consentire al giudice tale valutazione in fatto è dunque necessaria un'allegazione di parte precisa, sia sullo stato dei luoghi sia sulle serie limitazioni al godimento del bene che quel vizio comporta.
Sul punto l'attore scrive: “12. La mancanza dei requisiti acustici ha creato e crea gravi problemi nella vita quotidiana del ricorrente e del suo nucleo, con particolare riguardo ai rapporti di vicinato, poiché stante il mancato rispetto dei parametri di legge e come ben immaginabile, i rumori di calpestio sono ampliati e/o amplificati e ledono grandemente la tranquillità della vita
pag. 9/13 familiare, con particolare riguardo al tempo dedicato al riposo. Si può dire che – ad oggi – il Sig. ed il suo nucleo, non possono godere appieno del bene e, addirittura, sono stati, man Parte_1
mano, costretti a modificare le proprie abitudini di vita, sia per tutela della loro privacy sia, come detto, per la gestione dei rapporti di vicinato.
La situazione che si è creata ha inoltre verosimilmente determinato un problema di salute in capo al Sig. che, da quanto abita nel nuovo appartamento, soffre di cefalea di tipo emicranico Parte_1
e di cefalee tensive intervallari, come si evince dall'allegata documentazione medica (doc.010). A causa di tale patologia è stato costretto a perdere numerose giornate di lavoro.”
Il primo capoverso è generico, laddove l'attore non descrive in quale modo sarebbero mutate le abitudini di vita del nucleo familiare o il godimento dell'immobile sarebbe menomato.
Il secondo capoverso descrive circostanze generiche e non provate, laddove nel doc. 10 si legge “anamnesi neurologica negativa per patologie di rilievo, predisposizione familiare in linea materna e paterna … sin dall'età scolare cefalea …” e, in ogni caso, si limita a riportare quanto riferito dal paziente.
Pertanto, in assenza di adeguata contestualizzazione del vizio con particolare riferimento alla significativa limitazione della funzionalità e del godimento dell'immobile, si deve ritenere l'assenza del presupposto di cui all'art. 1467 c.c.
(assenza di qualità essenziali per l'uso a cui è destinata).
Quanto al punto 2. (assenza di qualità promesse), si osserva che, per giurisprudenza costante, l'alienante risponde dell'assenza di qualità promesse soltanto ove esse siano state dedotte nel contratto ( C. 6240/1993, non superata dalla giurisprudenza successiva). Nel caso di specie, dalla lettura del contratto di compravendita, non emerge tale promessa, né espressamente, né implicitamente.
pag. 10/13 L'attore ha altresì allegato di aver sottoscritto un contratto preliminare e che nel capitolato sarebbero descritte le tecnologie che l'impresa avrebbe utilizzato per garantire l'isolamento acustico. Tuttavia, ammesso che il capitolato possa essere considerato parte dell'accordo contrattuale, nemmeno in tale documento viene garantita l'assenza assoluta di rumori, né l'attore ha provato – ed invero nemmeno allegato - che le tecnologie ivi descritte non siano state poi utilizzate in concreto.
Si deve, pertanto, ritenere l'assenza anche del presupposto sub 2..
Sul punto si vuole evidenziare come la domanda verta sull'inadempimento del contratto e come l'odierno giudicante, in virtù di del principio della corrispondenza tra chiesto e pronunciato di cui all'art. 112 c.p.c., debba pronunciare su tutta la domanda ma non oltre i limiti di essa. La ratio dell'articolo appena menzionato è stata individuata anche nel principio del contraddittorio, visto che la corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato risponde all'esigenza di evitare che vi sia una pronuncia su petita non dedotti e che, quindi, non sono stati oggetto di attività difensiva delle parti.
E nonostante il giudice, in virtù del principio iura novit curia, abbia il potere-dovere di qualificare giuridicamente l'azione e di attribuire il nomen iuris al rapporto sostanziale dedotto in giudizio, si deve evidenziare come il limite intrinseco di tale potere-dovere sia rappresentato dall'impossibilità di modificare i fatti di causa e dal divieto di sostituire l'azione proposta con una diversa, perché fondata su fatti diversi o su una diversa causa petendi, con l'introduzione di un diverso titolo accanto a quello posto a fondamento della domanda (C. 06/9087, C. 06/8519, C. 05/8082)
o di un diverso petitum (C. 98/9597, C. 98/4660).
Orbene, l'attore ha agito in via contrattuale con l'azione di adempimento, con ciò delineando specificamente petitum e causa petendi. Pertanto, il fatto che l'impresa pag. 11/13 abbia, in fase precontrattuale, pubblicizzato gli immobili come dotati di tecnologia
“stop al rumore” risulta, nell'odierna sede ed in assenza di specifico richiamo nel contratto, irrilevante.
In assenza di difformità tali da rendere l'opera del tutto inadatta alla sua destinazione, nemmeno può essere pronunciata la risoluzione ai sensi dell'art. 1668 comma 2 c.c., i cui presupposti sono analoghi a quelli di cui all'art. 1467 c.c..
Quanto alla sussistenza dei presupposti per gli altri rimedi di cui all'art. 1668 comma 1 c.c., richiesti dall'attore in via subordinata, si può invece affermare che, considerati i decibel misurati in sede di CTU e visto che si tratta di un immobile di nuova costruzione, il quale notoriamente dovrebbe avere caratteristiche di isolamento acustico di qualità superiore rispetto agli immobili costruiti nei decenni precedenti, in considerazione delle migliori tecnologie oggi sul mercato e della crescente ricerca di comfort da parte degli acquirenti, si ritiene sussistente l'esistenza di un vizio, seppur non grave. Si deve dunque fare applicazione dell'art. 1668 comma 1 c.c. e condannare la parte convenuta all'eliminazione del vizio a proprie spese (vizio che, si badi, non consiste nell'omesso totale isolamento acustico: sarà pertanto sufficiente un'apprezzabile diminuzione dei decibel nella casa dell'attore, attraverso una controsoffittatura fonoisolante, come proposto dal CTU in sede di
ATP).
L'attore ha altresì domandato il “risarcimento dei danni patiti e patiendi dall'attore, sia per il grave disagio subito, nella misura che verrà accertata in corso di causa e/o ritenuta equa e di giustizia, sia per la mancanza di qualità e deprezzamento del bene”.
Si tratta, tuttavia, di una domanda del tutto generica;
inoltre, l'attore non ha fornito alcun elemento di riscontro che possa aiutare il giudice ad individuare e quantificare i danni patiti. Pertanto, viene meno anche la possibilità di liquidare il danno pag. 12/13 facendo ricorso all'equità, attraverso l'articolo 1226 del codice civile, norma di chiusura dettata a salvaguardia delle ipotesi di oggettiva impossibilità della prova, non di mera difficoltà, specie se dovuta ad inerzia della parte.
La domanda di risarcimento del danno deve dunque essere rigettata non può trovare accoglimento.
Quanto alle spese di lite, considerato che la parte convenuta ha proposto a più riprese l'eliminazione del vizio a proprie spese attraverso una controsoffittatura fonoisolante, si ritiene di compensare interamente le spese di lite, ivi incluse quelle relative all'ATP.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda disattesa, così provvede:
1) Condanna la parte convenuta all'eliminazione del vizio a proprie spese, attraverso una controsoffittatura fonoisolante, come proposto dal CTU in sede di ATP;

2) rigetta tutte le altre domande
3) compensa interamente le spese di lite.
19/02/2025.
Il Giudice
Federica Meloni
pag. 13/13