REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE DI SASSARI

Il Giudice Dott. ssa Giovanna Maria Mossa ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.939 del R.G.A.C. per l'anno 2023 e promossa da
elettivamente domiciliata presso lo Parte_1 C.F._1
studio dell'Avv PIREDDA ANDREA , che la rappresenta, C.F._2
giusta procura a margine dell'atto di citazione e la difende
ATTORE
CONTRO
e CP_1 C.F._3 CP_2
elettivamente domiciliate in VIA CAVOUR 48 SASSARI , C.F._4
presso lo studio dell'Avv DESSI' PAOLA , che la rappresenta, C.F._5
giusta procura a margine dell'atto di citazione e la difende
CONVENUTE

Oggetto:Vendita di cose immobili.
All'udienza del 20.3.2025 il Giudice ha trattenuto la causa in decisione, sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per l'attore a) ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta;

b) previa rimessione della causa in istruttoria, ammettersi la prova per testi così come dedotta nella memoria ex art. 183 6° comma n. 2 c.p.c. in data 27/11/2023, disponendo inoltre C.T.U. Per la quantificazione del deprezzamento dell'immobile in
1 conseguenza della sanatoria degli abusi e per la mancata consegna del certificato di agibilità.
c) Nel merito, previo rigetto delle eccezioni di decadenza e prescrizione, accertarsi e dichiararsi l'inadempimento delle parti convenute per la mancata consegna del certificato di agibilità dell'immobile trasferito alla con l'atto pubblico Parte_1
di vendita in data 18/06/2018, nonché per non aver dichiarato in sede di vendita l'esistenza degli abusi edilizi successivamente accertati.
d) Per l'effetto, condannare le convenute, in solido tra loro, al risarcimento dei danni in favore dell'attrice nella misura di € 460,53 a titolo di rimborso delle spese sostenute per la sanatoria degli abusi edilizi, nonchè per il mancato godimento dell'immobile dalla data dell'acquisto sino al perfezionamento della sanatoria, ovvero, in alternativa, per il deprezzamento dell'immobile stesso rispetto al costo di acquisto, nella misura da accertarsi e liquidarsi, anche in via equitativa ovvero a mezzo C.T.U., oltre interessi dalla maturazione del credito sino al saldo.
e) Condannare inoltre le convenute, in solido tra loro, al rimborso delle spese sostenute sino al perfezionamento della sanatoria per costi fissi delle utenze idrico- elettriche e per oneri condominiali, nella misura complessiva di € 2.101,89, oltre interessi.
f) Condannarsi infine le convenute, sempre in solido tra loro, al rimborso a favore dell'attrice dell'importo di € 625,00, a titolo di quote condominiali da quest'ultima corrisposte per spese di rifacimento della facciata deliberata in data 08/09/2016 e, quindi, in epoca anteriore all'acquisto.
Il tutto, oltre gli interessi legali dalla data del pagamento sino al saldo.
g) In ogni caso, con il favore delle spese e delle competenze, oltre rimborso spese generali al 15% ed accessori di legge.
Per i convenuti in via preliminare
2 1) accertarsi e dichiararsi l'intervenuta decadenza e/o prescrizione dell'azione proposta dall'odierno attore, attesa la sua giusta qualificazione quale azione promossa ai sensi dell'art. 1495 C.c.;
2) accertarsi e dichiararsi la carenza di legittimazione passiva delle Sigg.re con CP_1
riferimento alle domande proposte nell'odierno giudizio dall'attore, sig.ra
[...]
, per tutti i motivi sopra esposti;
Pt_1
Nel merito:
3) per tutte le motivazioni meglio dedotte in narrativa, respingere la domanda poiché infondata in fatto ed in diritto e per l'effetto, rigettarsi tutte le domande proposte dalla parte attrice avverso le convenute;

4) Altresì accertare e dichiarare la responsabilità processuale aggravata della parte attrice essendo la domanda pretestuosa, condannandola al risarcimento dei danni per temerarietà della lite ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c. da liquidarsi anche in via equitativa a favore delle convenute, oltre interessi e rivalutazione.
5) Per l'effetto, condannare l'opponente alla rifusione delle spese giudiziarie, oltre diritti, onorari, rimborso forfettario per spese generali (15%), CPA del presente giudizio

MOTIVI DELLA DECISIONE
In fatto conveniva in giudizio e e Parte_1 CP_1 CP_2
chiedeva che, accertato l'inadempimento delle convenute con riferimento all'atto pubblico di vendita del 18.6.2018, per aver garantito la regolarità edilizia dell'immobile alienato risultato per contro interessato da abusi edilizi, venissero condannate, in solido tra loro, al risarcimento dei danni in misura di euro 460,53 quale rimborso spese per la sanatoria dell'immobile; nonché all'ulteriore risarcimento da liquidare in corso di causa per il mancato utilizzo del bene dall'acquisto fino alla sanatoria e per il suo deprezzamento, nonché al
3 rimborso per le spese sostenute per costi fissi delle utenze idriche ed elettriche in misura di euro 2.101,89 o maggiore;
chiedeva inoltre la condanna al rimborso delle spese condominiali deliberate in data

8.9.2016 e pari ad euro 625.
A sostegno della domanda esponeva che con atto pubblico del 18.6.2018, le convenute avevano venduto all'attrice, la piena proprietà del seguente immobile: appartamento al piano quarto (attico), composto da soggiornopranzo, cucina, ripostiglio, due bagni, due camere, terrazzo a livello e sovrastante lastrico solare al piano quinto,
distinto al N.C.E.U. del Comune di Alghero al Foglio 66, mappale 1223 sub. 13, Via
Asfodelo n. 71 p. 4-5, cat. A/2 cl. 1, vani 5,5, superficie totale catastale mq. 143 escluse aree scoperte.
Deduceva che il prezzo della vendita pari ad euro 210.000 era stato interamente versato.
Allegava che nel contratto le venditrici avevano dichiarato che “….le opere di costruzione del fabbricato di cui è parte quanto in oggetto sono state iniziate anteriormente al 01 settembre 1967 e successivamente a tale data l'immobile non è stato oggetto di intervento edilizio per il quale sia richiesta concessione edilizia, permesso di costruire o denuncia di inizio di attività”; ed ancora: “…. la parte venditrice garantisce la regolarità edilizia ed assicura che nei confronti di quanto alienato non è stato adottato alcun provvedimento sanzionatorio”.
Le venditrici avevano inoltre precisato che non era stato prodotto il certificato di agibilità precisando però che il bene era stato dichiarato abitabile dal 24.7.1965 e che erano soddisfatti tutti i tributi, gli oneri condominiali ed i contributi erariali.
Lamentava che, a seguito di verifiche effettuate nell'intero stabile da tecnici del comune, era emersa l'esistenza di abusi edilizi e, in particolare, con riferimento all'immobile oggetto del giudizio erano emerse le seguenti irregolarità: mancata realizzazione di una colonna servizi situata nell'area retrostante dei fabbricati, al posto dei quali è stato realizzato un pozzo luce per tutta l'altezza del fabbricato;
ampliamento di due camere, realizzate a filo con la facciata su Via Gallura dove era invece prevista una terrazza.
4 Lamentava inoltre che il aveva richiesto il pagamento spese della somma di CP_3
euro 625,00 di cui alla delibera del 08/09/2016 per il rifacimento delle facciate.
Deduceva di non aver potuto utilizzare l'immobile a causa degli abusi presenti e, in ogni caso, lamentava l'inadempimento dei venditori che avevano dichiarato che il bene era conforme alle regole edilizie e urbanistiche.
Esponeva di aver chiesto, invano, il rimborso delle spese sostenute per le procedure di sanatoria e concludeva come in atti.
Si costituivano in giudizio e e contestavano l'avversa CP_1 CP_2
domanda sostenendo che la vendita era stata preceduta dalla sottoscrizione di un contratto preliminare e che le parti avevano delegato l'aggiornamento catastale e le certificazioni energetiche all'agenzia immobiliare Studio Alghero.
Aggiungevano che nell'atto i venditori avevano precisato che le opere di costruzione erano iniziate anteriormente al 1.9.1967 e che successivamente l'immobile non era stato oggetto di intervenuti edilizi.
Eccepivano l'intervenuta decadenza e prescrizione dell'azione che doveva essere qualificata come azione di garanzia ex art 1495 cc, sostenevano che la stessa Pt_1
aveva informato l'amministratore di condominio in merito all'esistenza dei vizi lamentati in data 11.10.2018 e che, in ogni caso il bene era stato consegnato il 18.6.2018, con la conseguenza che era decorso il termine di cinque anni.
Eccepivano inoltre la carenza di legittimazione passiva con riferimento alle difformità costruttive poiché queste erano state realizzate al momento dell'edificazione dell'immobile nel 1965 e le venditrici non le avevano realizzate né ne avevano conoscenza.
Nel merito le convenute deducevano di aver dato incarico all'agenzia immobiliare perché verificasse la regolarità edilizia dell'immobile e osservavano che l'agenzia non era stata convenuta in giudizio dall'attore.
Allegavano inoltre che le difformità e gli abusi precedenti il 1967 dovevano ritenersi
“sanati” e che, in ogni caso, il bene era stato acquistato “nelle condizioni di fatto e di diritto in cui si trova”.
5 Osservavano che alcune violazioni quali l'altezza esterna del fabbricato superiore del 2% rispetto al progetto approvato non potevano essere considerate violazioni edilizie rientrando nel limite di tolleranza.
Quanto alle spese condominiali osservavano di aver versato le somme richieste dal e precisavano che dall'esame del riparto consuntivo gestione facciate CP_3
01.09.2016-30.06.2017 “ allegato al verbale di assemblea straordinaria del 26.10.2019 e
28.10.2019 di “approvazione del rendiconto lavori facciata”, emergevano macroscopici errori contabili e di gestione ai danni delle signore poiché a fronte di una quota CP_1
complessiva, per le due voci di spesa (facciata + terrazzi) di € 16.329,52; le hanno CP_1
versato ben 17.328,72 euro.
Sostenevano di non dover restituire alcuna somma all'acquirente nulla essendo dovuto al nei cui confronti le convenute vantavano un credito. CP_3
Infine, contestavano la domanda di risarcimento del danno per mancato godimento del bene osservando che alcuna prova era stata fornita in ordine al pregiudizio patito ed al collegamento causale con le procedure di sanatoria.
Concludevano chiedendo il rigetto dell'avversa domanda.
In diritto
Si dovrà esaminare in primo luogo l'eccezione di prescrizione e decadenza dall'azione di garanzia di cui all'art 1495 cc come proposta dalle convenute.
L'attore ha contestato le avverse allegazioni sostenendo che la domanda doveva essere qualificata azione di risarcimento del danno come conseguenza della vendita di aliud pro alio.
Va richiamata sul punto l'ordinanza in data 11.3.2024:
“Contrariamente a quanto allegato dall'attore, la mancanza del certificato di abitabilità non integra sempre la fattispecie della vendita aliud pro alio, poiché il mancato rilascio del certificato di abitabilità “che non sia dipeso dall'assoluta carenza sostanziale dei requisiti atti ad osservare le prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza dell'immobile compravenduto non integra la fattispecie della vendita di aliud pro alio, bensì potrà eventualmente dimostrare l'assenza delle qualità essenziali o promesse del bene e, in
6 ogni caso, rappresentare un inadempimento meramente formale da parte del venditore, come tale non rilevante ai sensi dell'art. 1455 c.c.” (Cassazione civile sez. II, 02/08/2023,
n.23605).
Se è vero che la consegna del certificato di agibilità, seppure non costituisca di per sé requisito di validità dell'atto traslativo, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477, comma 3, c.c. (Cass., 16 giugno 2008 n. 16216; Id.,
29 novembre 2007 n. 24957; Id., 29 marzo 1995 n. 3687; Id., 11 agosto 1990 n. 8199).
Da ciò consegue che la mancata consegna di tale certificato costituisce un inadempimento alle obbligazioni assunte dal venditore con conseguente possibilità per l'acquirente di chiedere la risoluzione del contratto ove ne ricorrano i presupposti e, in ogni caso, di agire per il risarcimento dei danni eventualmente subiti (Cass. n.
1701/2009).
L'acquirente potrebbe, dunque, invocare la tutela applicabile nelle ipotesi di vendita di aliud pro alio, potrebbe cioè sostenere che è stato venduto un bene completamento diverso da quello pattuito quando la mancanza del certificato di abitabilità sia dovuta alla mancanza delle condizioni strutturali e funzionali indispensabili a garantire l'osservanza delle prescrizioni igienico-sanitarie e di sicurezza dell'immobile.
Solo in questo caso il certificato di agibilità costituirà elemento integrante la stessa identità giuridica e, anche, oggettuale del bene compravenduto incidendo sulla sua corretta rappresentazione e divenendo, al pari di altre caratteristiche fattuali, una delle ragioni determinanti di induzione del compratore all'acquisto di un immobile a fini abitativi. Per converso, il mancato rilascio del certificato di abitabilità che non sia dipeso dall'assoluta carenza sostanziale dei requisiti atti ad ottenerlo non integrerà la fattispecie della vendita di aliud pro alio, bensì, potrà eventualmente dimostrare l'assenza delle qualità essenziali o promesse (Cass., 13 agosto 2020 n. 17123).”
Nel caso in esame si devono condividere le conclusioni del consulente nominato il quale ha rilevato la presenza dei requisiti igienico sanitari di cui al DM 5 luglio 1975, con particolare riferimento alle altezze minime, alla superficie abitabile, all'adeguata illuminazione.
Ha dunque concluso precisando che l'immobile venduto rispettava le prescrizioni igienico sanitarie e di sicurezza.
7 Da ciò consegue che la mancanza del certificato di agibilità, pur integrando un inadempimento del venditore, non è di gravità tale da integrare gli estremi dell'art 1497 cc cioè la vendita di un bene privo delle qualità promesse essenziali per l'uso cui è destinata.
Alle medesime conclusioni si giunge anche tenendo conto della circostanza rilevata dal consulente tecnico di parte attrice che ha rilevato come l'intero fabbricato sia risultato edificato in maniera difforme rispetto al progetto approvato.
E' pacifico che tali difformità siano state sanate ma soprattutto emerge dall'esame degli atti che le difformità, anche in questo caso, non erano tali da integrare gli estremi della vendita aliud pro alio con la conseguenza che i termini di cui all'art 1495 cc sono decorsi e deve essere dichiarata la decadenza dal diritto alla garanzia e la prescrizione dell'azione.
Dall'esame della relazione redatta dal geom emerge che l'altezza del Persona_1
fabbricato risultava pari a mt 16,30 rispetto ai 16 mt e dunque entro la tolleranza del 2%; la volumetria è di mc 9794,49 e non mc 9627,36, anche in questo caso entro il limite di tolleranza.
Le difformità relative alla mancata realizzazione della colonna servizi non attengono all'immobile compravenduto ma alle parti comuni del fabbricato, e l'ampliamento di due camere dell'appartamento a filo con la facciata sulla Via Gallura non possono considerarsi vizi tali da integrare la vendita di aliud pro alio che ricorre solo ove “il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo a un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.” (Cassazione civile sez. II,
15/01/2025, n.968).
I vizi lamentati nel presente giudizio non sono tali da rendere il bene inidoneo a svolgere la propria funzione sociale, con la conseguenza che l'azione promossa dall'attrice dovrà essere regolata dall'art 1495 cc e dovrà essere dichiarata l'intervenute prescrizione e decadenza.
8 Alla luce delle predette considerazioni, accertata la decadenza e la prescrizione, non verranno esaminate le domande relative al risarcimento del danno conseguente (costi sanatoria, danno da mancato utilizzo, deprezzamento).
Sugli oneri condominiali
L'attrice chiede il rimborso di euro 625 versati quale quota per le spese di rifacimento delle facciate deliberato in data 8.9.2016, anteriore all'acquisto.
Le convenute contestano la domanda sostenendo che, dall'esame del riparto gestione facciate 1.9.2016-30.6.2017, posto a base della richiesta di pagamento emergevano gravi errori contabili e di gestione e che, a fronte di una quota complessiva di euro 16.329,52, le convenute aveva già versato 17.328,72.
Va premesso in primo luogo che la presente domanda non è regolata dall'art 1495 cc ma dalle norme generali in tema di inadempimento contrattuale.
E' provato per tabulas ed emerge chiaramente dall'esame del contratto di vendita che le convenute avevano dichiarato di aver estinto tutti i tributi, gli oneri condominiali ed i contributi erariali relativi all'immobile oggetto di vendita e che inoltre avevano dichiarato di accollarsi gli oneri “ancori dovuti fino alla data odierna anche se accertati successivamente, obbligandosi in merito a tenere indenne la parte acquirente da ogni richiesta o molestia che eventualmente dovesse avere in relazione al soddisfacimento di ogni onere sorto prima della data odierna” (cfr atto pubblico vendita art 3 lett c).
Nel caso in esame gli oneri condominiali per cui l'attore richiede il rimborso pari ad euro
625 sono pacificamente relativi al rifacimento delle facciate deliberato in data 8.9.2016 e dunque anteriori alla stipula dell'atto pubblico (18.6.2018).
E' stata inoltre fornita la prova del pagamento (cfr doc 6 attore).
Si deve concludere che, in adempimento agli obblighi assunti all'art 3 lett c del contratto, le spese dette dovevano essere sopportate dalle venditrici che, per l'effetto,
devono essere considerate inadempienti.
La domanda di risarcimento proposta dall'attore deve essere accolta e le convenute devono essere condannate, in solido, al pagamento, in favore dell'attrice, della somma detta.
9 Quanto ai costi fissi relativi alle utenze idriche ed elettriche, si osserva che il contratto di fornitura di energia elettrica in favore della è stato attivato il 1.9.2018 e Pt_1
dunque successivamente alla stipula della vendita, che l'unica fattura relativa a costi precedenti è quella n …8931 del 27.6.2018 per complessivi euro 88,54 relativa al mese di giugno 2018.
Anche in questo caso l'importo risulta pagato.
Rilevato che la vendita è del 18.6.2018, si deve concludere che i costi pagati dall'attrice debbano essere imputati alle venditrici per il periodo 1-18/6/2018 e all'attrice per il restante periodo.
Per l'effetto i costi dovranno essere ripartiti in ragione del 50% tra le parti e la domanda dovrà essere accolta nei limiti di euro 44,27.
***
In conclusione, dichiara la decadenza dall'azione di garanzia e la prescrizione dell'azione.
Accertato il parziale inadempimento delle venditrici, le condanna in solido tra loro al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di euro 669,27 (625+44,27), oltre interessi in misura legale dal pagamento al saldo.
Rigetta le ulteriori domande.
Stante il parziale accoglimento della domanda dispone la compensazione delle spese in misura di 1/10 e pone la restante quota a carico dell'attore.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza;
dichiara la decadenza dall'azione di garanzia e la prescrizione dell'azione.
Accertato il parziale inadempimento delle venditrici, le condanna in solido tra loro al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di euro 669,27 (625+44,27), oltre interessi in misura legale dal pagamento al saldo.
Rigetta le ulteriori domande.
Liquida le spese del giudizio come di seguito indicato:
Valore della causa: da € 5.201 a € 26.000
10 Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore medio: € 919,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 777,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.680,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.701,00
Compenso tabellare (valori medi) € 5.077,00 oltre spese Iva e Cpa come per legge.
Dispone la compensazione in ragione di 1/10 e pone la restante quota a carico dell'attore.
Pone le spese della consulenza definitivamente a carico dell'attore.
Sassari li, 20/03/2025.
IL GIUDICE
(Dott. G.M.Mossa)
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