N. R.G. 3667/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CIVITAVECCHIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3667/2019 promossa da:
( ) rappresentato e difeso dall'avv. MASCITTI Parte_1 C.F._1
SARA e dall'avv. MECCA GIUSEPPE, giusta procura speciale in atti;

ATTORE contro
( ), rappresentato e difeso dall'avv. PODDESU CP_1 C.F._2
DAVIDE, giusta procura speciale in atti;

CONVENUTO
Nonché contro
(c.f. e p. IVA ), in persona del Controparte_2 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. ALBE' MARIA
EUGENIA, giusta procura speciale in atti;

CONVENUTA
e
Controparte_3
( ), in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa
[...] P.IVA_2 dall'avv. WEGHER MAURIZIO e dll'avv. GIUDICEANDREA BONIFACIO, giusta procura speciale in atti;

TERZA CHIAMATA IN CAUSA

pagina 1 di 9 CONCLUSIONI
All'udienza del 28.11.2024 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con il presente giudizio , premesso di aver sottoscritto proposta di acquisto Parte_1 per l'immobile sito in Civitavecchia, Via Ugo Bassi n. 4 di proprietà di con CP_1
l'intermediazione dell' deduceva che l'agenzia immobiliare Controparte_2 aveva rassicurato espressamente il promittente acquirente sull'assenza di usi civici sull'immobile oggetto di causa;
che in data 28.03.2019 le parti sottoscrivevano contratto preliminare in virtù del quale la venditrice garantiva la conformità dell'immobile alle previsioni in materia edilizia e urbanistica e il versava la caparra confirmatoria di € Pt_1
5000 e all'agenzia immobiliare l'importo di € 4000 per l'intermediazione in data 31.05.2019; di aver successivamente scoperto l'esistenza di usi civici sull'immobile oggetto del preliminare e di aver quindi esercitato il diritto di recesso in data 25.07.2019 chiedendo alla venditrice il versamento del doppio della caparra confirmatoria;
che in data 1.08.2019 la si CP_1 limitava a restituire l'importo di € 5000 e l'agenzia immobiliare non riscontrava la richiesta di restituzione dell'importo versato, stante il grave inadempimento delle parti convenute, l'attore chiedeva quindi accogliersi le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della sig.ra e, per l'effetto, dichiarare la legittimità del recesso esercitato dal sig. CP_1 Pt_1 condannare la sig.ra alla corresponsione del doppio della caparra versata ai sensi e per gli effetti CP_1 dell'art. 1385 c.c. e al risarcimento dei danni per aver agito in mala fede, sapendo i vincoli gravanti sul proprio immobile, per una somma complessiva pari ad € 10.000 o nella diversa somma che il Giudice riterrà di giustizia;
accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale dell in Controparte_2 persona del legale rappresentante pro tempore, per non aver espletato l'attività di mediazione con la dovuta diligenza professionale richiesta e prescritta e per violazione degli obblighi informativi di cui all'art. 1759 c.c.
e, per l'effetto, condannare l' medesima alla restituzione della provvigione corrisposta pari ad € 4000; CP_2 condannare l in persona del legale rappresentate pro tempore, al Controparte_2 risarcimento del danno per aver agito in palese mala fede e al solo scopo di procedere al rogito di un atto di compravendita irrimediabilmente nullo con conseguente lesione della libertà contrattuale dell'attore per essere stato coinvolto in trattative realizzate con un comportamento diverso dai canoni di lealtà correttezza e serietà
pagina 2 di 9 da quantificarsi nella somma di € 5000 e/o nella maggiore o minore somma che il Giudicante ritenga di giustizia anche in via equitativa ex art. 1226 c.c. Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
Si costituiva in giudizio che contestava la domanda attorea e ne chiedeva il CP_1 rigetto.
Si costituiva l' che contestava le deduzioni attoree e Controparte_2 chiedeva autorizzarsi la chiamata della compagnia assicuratrice per svolgere in via riconvenzionale trasversale domanda di manleva.
Autorizzata la chiamata in causa del terzo si costituiva in giudizio che chiedeva CP_3 rigettarsi la domanda di manleva.
Istruita la causa mediante acquisizioni documentali e prove orali, all'udienza del 28.11.2024 la causa era trattenuta in decisione previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.
Deve preliminarmente dichiararsi cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda giudiziale svolta dall'attore nei confronti della convenuta avendo le parti CP_1 raggiunto un accordo stragiudiziale nel corso del procedimento.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, tutte le volte in cui, tra le parti, risulti pacifico il verificarsi di un evento sopravvenuto nel corso del processo ed in grado di incidere sull'oggetto del medesimo, rendendo inutile la pronuncia del giudice sulla domanda originaria
[e ciò anche nelle ipotesi in cui sussista dissenso tra le parti sulle sole conseguenze giuridiche suscettibili di derivare dal fatto sopravvenuto], il giudice è tenuto a pronunciare, anche d'ufficio, la declaratoria di cessazione della materia del contendere, non avendo più il
“potere–dovere” di pronunciare nel merito (Cass. S.U. 1048/2000; v. anche Cass. 2986/1987
e Cass. 8381/1997).
Sempre in via preliminare si rileva che l'Agenzia immobiliare convenuta ha rinunciato nella memoria ex art. 183 sesto comma n. 1 c.p.c. alla domanda di manleva svolta nei confronti della CP_3
Deve, quindi, statuirsi unicamente sulla domanda restitutoria svolta dall'attore nei confronti dell'Agenzia Immobiliare convenuta.
La domanda attorea è fondata e deve essere accolta.
Invero l'attore ha dedotto di aver conferito espresso mandato all'Agenzia immobiliare in ordine alla verifica della sussistenza di usi civici sull'immobile oggetto di causa.
pagina 3 di 9 La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che: “il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l'ordinaria diligenza, l'esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l'acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione. Detta responsabilità, in particolare, non può estendersi e va pertanto esclusa, in ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle consistenti nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. E, ciò, salve le ipotesi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero anche laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere, ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico” (cfr. Cass. sentenza n. 4415/2017).
Nel caso di specie l'attore ha dedotto di aver conferito all'agenzia immobiliare, per il tramite del suo mediatore incarica di seguire la vendita, di effettuare una specifica Tes_1 verifica sulla pendenza di usi civici sull'immobile. Detta circostanza è stata confermata dalla teste escussa all'udienza del 28.11.2024, la quale ha specificato che il Testimone_2 Pt_1 aveva specificamente richiesto al mediatore di verificare la presenza degli usi civici in parola e ha confermato che il mediatore aveva affermato di aver effettuato i dovuti Tes_1 controlli presso le sedi competenti e aveva confermato l'assenza degli stessi. Appare ben evidente al Tribunale che i dovuti controlli non potevano ridursi alla consegna della delibera di affrancazione del 28.12.2017 già in possesso della venditrice (cfr. in tal senso dichiarazioni di all'udienza del 24.09.2024 secondo cui l'unica attività di verifica svolta Testimone_3 dall era stata di prendere atto dell'affrancazione fornita dalla convenuta), atteso che, CP_2 qualora fosse stata sufficiente detta documentazione, non si spiega l'ulteriore mandato conferito all'agente immobiliare. Inoltre con sentenza del 31 maggio 2018 la Corte
Costituzionale aveva dichiarato l'illegittimità costituzionale dell' art. 8 della legge della
Regione Lazio 03/01/1986, n. 1, come modificato dall'art. 8 della legge della Regione Lazio
27/01/2005, n. 6, sulla cui base la OF aveva ottenuto l'affrancazione.
L'Agenzia immobiliare era pienamente consapevole della predetta circostanza, avendo sempre nell'anno 2018, e quindi antecedentemente alla sottoscrizione del preliminare di compravendita oggetto di causa, trattato sul proprio blog online le questioni legate alla pagina 4 di 9 presenza di usi civici nel circondario di Civitavecchia e alle conseguenze determinate dalla pronuncia della Corte Costituzionale (cfr. estratti dal sito web della società convenuta prodotti dall'attore unitamente alla memoria ex art. 183 sesto comma n. 2 c.p.c.). Tale circostanza appare rilevante sia al fine di configurare la particolare negligenza dell'agente immobiliare nello svolgimento delle verifiche in ordine alla perdurante presenza di usi civici sull'immobile - in quanto a conoscenza della sentenza della sopravvenuta incostituzionalità della norma citata, l'agente immobiliare non avrebbe dovuto né tantomeno potuto fare affidamento sulla delibera di affrancazione antecedente alla pronuncia di incostituzionalità - sia a integrare il legittimo affidamento delle parti che si rivolgevano all'agenzia immobiliare, in ordine alla particolare specializzazione degli agenti nella verifica della pendenza di usi civici sugli immobili posti in vendita con la mediazione dell'agenzia.
Peraltro, anche la convenuta nella propria comparsa di costituzione evidenzia che CP_4
l'agente immobiliare dell'agenzia convenuta abbia fornito rassicurazione in ordine all'assenza di usi civici sull'immobile (cfr. comparsa di costituzione laddove la convenuta specifica di aver “sempre avuto, da parte dell'agente Sig. mediatore dell' Tes_1 Controparte_2 alla quale la si era affidata per la vendita, continue rassicurazioni sul fatto che, a seguito CP_1 dell'affrancazione effettuata, il suo immobile fosse oramai del tutto libero da gravami che ne impedissero la regolare vendita, e questo anche a seguito della nuova determina Regione Lazio G01938 del 21.02.2019”).
Sussiste pertanto il grave inadempimento all'incarico espressamente conferito dal Pt_1 all'agenzia immobiliare in ordine alla verifica sopra indicata.
Né d'altra parte l' può vantare alcun credito dalla sottoscrizione della Controparte_2 proposta di acquisto oggetto di causa. In particolare, prima con la sentenza n. 30083/19 e poi con ordinanza nel 2020 la Cassazione ha avuto modo di chiarire che, poiché il diritto del mediatore alla provvigione deriva dalla conclusione dell'affare, ai fini della relativa insorgenza non è sufficiente un accordo preparatorio, destinato a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del programmato contratto definitivo. In detta sentenza è stato quindi enunciato il seguente principio di diritto, al quale il Collegio ritiene doversi dare conferma e seguito: “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art.2932 c. c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile
pagina 5 di 9 del negozio programmato. Va invece escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art.2932 c.c. in caso di inadempimento che, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo (Cass.
Sez. U, Sentenza n. 4628 del 06/03/2015), non legittima tuttavia la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione” [cfr. Cass. Ord. Sez. 6 n. 7781 Anno 2020].
Nel caso di specie, in ragione della presenza di usi civici gravanti sull'immobile che ne precludono l'alienabilità, appare ben evidente che la conclusione della proposta di acquisto non integrava un affare nel senso economico giuridico così come delineato dalla giurisprudenza di legittimità.
Pertanto, in ragione delle predette valutazioni, alcun diritto alla provvigione poteva sorgere sulla base della proposta di acquisto oggetto di causa ed è diritto dell'attore ripetere quanto versato nei confronti dell' Controparte_2
Il ha dedotto di aver versato all'agenzia immobiliare, nelle mani di Pt_1 Tes_1 collaboratore dell'agenzia al momento della stipulazione della proposta di acquisto e intermediario nell'affare, l'importo di € 4.000.
Dalla proposta di acquisto del 27.03.2019 emerge la pattuizione tra l'attore e l'agenzia immobiliare dell'obbligo di versamento al momento dell'accettazione della proposta di acquisto da parte della venditrice dell'importo di € 4000 per l'intermediazione. L'attore ha dedotto che detto pagamento è avvenuto in contanti in data 31.05.2019.
Come noto, ai sensi dell'art. 2726 cod. civ. le norme stabilite per la prova testimoniale si applicano anche al pagamento e alla remissione del debito. È quindi ammessa la deroga al divieto della prova testimoniale in ordine al pagamento di somme di denaro in contante eccedenti il limite previsto dall'art. 2721 (di 2,58 euro), richiamato dall'art. 2726
pagina 6 di 9 specificamente per il pagamento, e la deroga è subordinata ad una concreta valutazione delle ragioni in base alle quali, nonostante l'esigenza di prudenza e di cautela che normalmente richiedono gli impegni relativi a notevoli esborsi di denaro, la parte non abbia curato di predisporre una documentazione scritta (Cass. sent. 18.3.1968 n. 879).
Nel caso di specie appare ben evidente che il pagamento in contanti della provvigione ha consentito all'attore un risparmio di spesa, in particolare riguardo all'omesso pagamento dell'IVA. Peraltro, a fronte del pagamento l'attore ha ottenuto la modifica del modulo dell'agenzia allegato alla proposta di acquisto in cui è stato interlineata la pattuizione relativa alla provvigione per la mediazione, per cui sussiste anche un principio di prova per iscritto idonea ad integrare latu sensu una quietanza di pagamento. Pertanto, ritiene il Tribunale
l'ammissibilità della prova per testi richiesta dal al fine di provare il predetto Pt_1 pagamento, atteso che plurimi elementi indiziari confortano la tesi attorea circa il pagamento in contanti della provvigione in data 31.05.2019 nelle mani del mediatore incaricato di seguire l'affare Tes_1
Invero, nella scrittura del 27.03.2019 è espressamente previsto l'obbligo di versamento di
4000 euro all'agenzia immobiliare, il ha, inoltre, depositato copia del proprio Pt_1 estratto conto dal quale emerge il prelievo dell'importo proprio di 4000 euro in contanti nelle date del 22.05.2019 e del 24.05.2019. L'attore ha inoltre depositato i messaggi telefonici intercorsi tra il medesimo e la coordinatrice degli Uffici dell'Agenzia immobiliare convenuta che ricordava all'attore gli appuntamenti relativi all'acquisto dell'immobile e in data 30.5.2019 esplicitamente ricordava al promittente venditore l'appuntamento con il mediatore per il giorno seguente 31.05.2019 e ricordava altresì l'impegno di saldare la provvigione con il mediatore (“si ricordi il saldo della mediazione come da accordi con AR, ) a Tes_1 Controparte_2 riprova che il pagamento in contanti era stato concordato con il e pattuito per il Tes_1
31.05.2019. Conferma del pagamento risiede, come già detto, nel modulo depositato dall'attore al doc. 6 in cui il corrispettivo per la mediazione risulta interlineato, scrittura priva di data e sicuramente successiva al 27.03.2019, data in cui le parti avevano invece concordato il versamento di € 4000 e al 30.05.2019 in cui tale pagamento non era ancora avvenuto.
La teste di parte attrice, escussa all'udienza del 28.11.2024, ha confermato sia Testimone_2 la dazione dell'importo della mediazione in contanti, sia la cancellazione dalla proposta di acquisto dell'importo dovuto dopo l'avvenuto pagamento nelle mani di Tes_1
pagina 7 di 9 Ulteriore riprova si evince anche dalla circostanza per cui sempre in data 31.05.2019 anche la convenuta ha versato l'importo di € 4.000 al mediatore CP_1 Tes_1
Dette emergenze istruttorie, unitariamente considerate, appaiono idonee a ritenere provato il pagamento oggetto di causa.
Di contro l'Agenzia immobiliare convenuta nella comparsa di costituzione si è limitata a contestare genericamente i messaggi telefonici depositati dal e a sostenere di aver Pt_1 originariamente pattuito il pagamento della provvigione ma di aver successivamente rinunciato alla medesima, senza indicare le circostanze di tempo e di luogo, né le ragioni per cui detta rinuncia sarebbe avvenuta.
Il legale rappresentante dell'agenzia escusso all'udienza del 24.09.2024 ha Testimone_3 confermato che tale AR rivestiva il ruolo di coordinatrice degli uffici dell'agenzia, veste nella quale interloquiva con l'attore, e pur sostenendo che la provvigione originariamente pattuita sarebbe stata poi rinunciata dall'agenzia non ha saputo riferire le ragioni di tale rinuncia, né le circostanze in cui detta rinuncia è avvenuta. L'agenzia immobiliare ha inoltre rinunciato all'escussione del proprio teste, che ha seguito direttamente l'affare e che Tes_1 avrebbe potuto chiarire le predette circostanze, a confutazione della ricostruzione dei fatti e dei pagamenti forniti dall'attore.
In ragione delle predette valutazioni deve essere accolta la domanda restitutoria dell'attore, per cui l' in persona del legale rappresentante, deve essere Controparte_2 condannata a restituire all'attore l'importo di € 4000, oltre interessi legali dalla domanda sino al saldo.
Deve di contro essere rigettata l'ulteriore domanda risarcitoria svolta dal nei Pt_1 confronti dell'agenzia immobiliare, non avendo l'attore dedotto né tantomeno provato alcuna ulteriore conseguenza risarcitoria derivante dall'inadempimento dell'agenzia immobiliare.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e devono essere poste a carico dell'agenzia immobiliare in favore dell'attore, liquidate in parte dispositiva ai sensi del DM
55/2014 e s.m.i.
Possono essere compensate le spese di lite tra le ulteriori parti del giudizio stante la cessata materia del contendere nei rapporti interni alle medesime.


P.Q.M.


pagina 8 di 9 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
a) dichiara cessata la materia del contendere tra l'attore e la convenuta CP_1
b) in accoglimento per quanto di ragione della domanda attorea, accertato il grave inadempimento dell' convenuta, condanna l' Controparte_2 Controparte_2
in persona del legale rappresentante, al rimborso della provvigione versata pari
[...] ad € 4000 oltre interessi legali dalla domanda giudiziale sino al saldo;

c) rigetta per il resto l'ulteriore domanda risarcitoria attorea;

d) condanna l' in persona del legale rappresentante p.t. Controparte_2 al pagamento delle spese legali in favore dell'attore quantificate in € 5077, oltre spese vive,
IVA, CPA e rimborso forfettario come per legge da distrarsi in favore dei procuratori dichiaratisi antistatario;

e) compensa le spese di lite tra le ulteriori parti del giudizio.
Civitavecchia, 17 marzo 2025
Il Giudice
Dott.ssa Silvia Vitelli
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