REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCO
- SEZIONE PRIMA -
Nella persona del dott. Mirco Lombardi, in qualità di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con atto di citazione notificato in data 26 settembre 2023 ed iscritta al n.
1760 del Ruolo Generale Affari Contenziosi per l'anno 2023 da:
- (C.F. ), rappresentata e difesa dal proc. dom. avv. AR PA C.F._1
Chelli del foro di Milano ed elettivamente domiciliata presso e nello studio del difensore sito in
Milano, Via Larga n. 31, giusta procura agli atti telematici
ATTRICE
contro
- (C.F. , rappresentata e difesa dal proc. dom. avv. Giordano Balossi del Controparte_1 P.IVA_1
foro di Milano ed elettivamente domiciliato presso e nello studio del difensore sito in Milano, Via San
Francesco d'Assisi n. 4, giusta procura agli atti telematici
CONVENUTA
Oggetto: Mediazione
All'udienza del 17 ottobre 2024 la causa veniva trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per l'attrice: “Piaccia a questo Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, statuire come
segue.
Nel merito, in via principale, per i motivi di cui in narrativa, accertato e dichiarato il grave inadempimento di CP_1
per violazione del principio di buona fede contrattuale posto in essere con riferimento all'incarico di mediazione di cui in
atti, per l'effetto, condannare la società convenuta al versamento in favore della sig.ra della somma di € PA
pagina 1 di 19 80.000,00 a titolo di risarcimento del danno patrimoniale - mancato guadagno - conseguente all'inadempimento
contrattuale di pari alle provvigioni che la sig.ra avrebbe percepito in caso di conclusione CP_1 PA
del contratto di compravendita dell'immobile oggetto dell'incarico di mediazione, ovvero della diversa somma che dovesse
risultare di giustizia e/o di equità all'esito del giudizio;
oltre rivalutazione monetaria e interessi, dal dovuto al saldo.
In via istruttoria, con riserva di ulteriori deduzioni, produzioni ed articolazione di mezzi istruttori, si insiste, senza
inversione dell'onere della prova, nell'ammissione di prova testimoniale come articolata nella memoria ex art. 171 ter n. 2
cpc del 22.02.24, con i testi indicati in calce, sui seguenti capitoli di prova da intendersi preceduti dalla locuzione “vero
che”:
Controparte_ 1. In data 20/08/2021 la sig.ra riceveva da con sede in Barzanò (LC), via Roma n. 2, in PA
persona dell'allora amministratore unico sig. , incarico senza esclusiva della durata di 6 mesi finalizzato Controparte_2
alla vendita della proprietà immobiliare denominata “IL Marina” sita in Carate Urio (CO), via Regina Vecchia n. 4,
composta da “IL con casa ospiti, giardino, di cui ai mappali no. 740/702 – 740/2 – 740/1 – 740/701 e 740/703 oltre a
darsena mapp. 725 (allegate visure e schede catastali)” (come da doc. 2 che si esibisce al teste).


2. L'incarico di intermediazione di cui al precedente punto veniva conferito al prezzo di € 3.600.000,00 (oltre IVA o oneri
calcolati sulla rendita catastale), secondo stima del complesso immobiliare svolta dalla sig.ra PA


3. Precedentemente rispetto all'incarico di cui ai precedenti punti, Il promuoveva la vendita di IL Marina al CP_1
prezzo di € 3.200.000,00 (come da doc. 3 che si esibisce al teste).


4. La commissione di intermediazione della sig.ra inizialmente discussa nella misura del 3% + IVA, veniva Per_1
concordata nella misura forfettaria di € 80.000,00 + IVA (cfr. 3° cpv doc. 2).


5. La sig.ra nell'agosto/settembre 2021 prendeva contatto con altre agenzie specializzate in vendite di immobili PA
di lusso nella zona del lago di OM/Lecco, quale a titolo esemplificativo la The AK OM IL by AR CI srl, con
sede in Menaggio (CO), per proporre la vendita di IL Marina.


6. La sig.ra nell'espletamento dell'incarico ricevuto di cui ai precedenti capitoli, promuoveva la vendita di IL PA
Marina mediante la pubblicazione sui principali siti e portali, nazionali ed internazionali, di vendita immobiliare, e così a
titolo esemplificativo: Holidaypropertysolutions.com, Thelakecomovilla.com e Luxuryvillaitaly.ru.


7. Dalla fine del mese di agosto 2021, la sig.ra programmava n. 4 visite dell'immobile, e così, a titolo PA
Tes_ esemplificativo, con il sig. ed il sig. Mclnroy, come da doc. 4 che si esibisce al teste.
pagina 2 di 19

8. In data 21/09/2021, la sig.ra faceva visitare IL Marina al sig. , di nazionalità PA Controparte_3
tedesca.


9. Seguivano ulteriori visite del sig. precisamente nelle date del 24/11/2021, 03/12/2021, 09/12/2021, 15/12/2021. P_
10. La manifestazione di interesse del sig. all'immobile di cui ai precedenti punti perveniva per il Controparte_3
tramite dei suoi mediatori immobiliari, i sigg.ri AR CI e della The AK OM IL by AR CI srl, Controparte_4
con sede in Menaggio (CO).
11. I sopralluoghi di cui ai precedenti punti nn.

8-9 venivano concordati e tenuti dalla sig.ra con i sigg. AR PA
CI e alla presenza del sig. Parte_2 P_
12. In data 14/11/2021 il sig. formalizzava “Proposta di acquisto” subordinata all'esito positivo di due diligence, P_
al prezzo di € 3.600.000,00, come da doc. 5 che si esibisce al teste.
13. Con e-mail datata 17/11/2021 il comunicava: “a) in attesa di meglio definire talune pattuizioni ..proposte nel CP_1
documento sopra citato;
b) in considerazione del fatto che le attività di due diligence e di controllo di cui al punto 6 della
“Proposta di acquisito” necessitano di circa 30 giorni per essere portate a termine nel Suo interesse”, si obbligava “a non
formalizzare alcun nuovo impegno che abbia ad oggetto la compravendita di dette unità immobiliari, a decorrere dalla
data della presente e fino al termine del giorno 10 dicembre 2021”, come da doc. 6 che si esibisce al teste.
14. Con comunicazione del 19/11/2021 fatta pervenire dai sigg. AR CI e alla sig.ra e da Parte_2 PA
questa a il sig. accettava i termini indicati dalla Venditrice di cui al precedente capitolo e confermava CP_1 P_
la volontà di acquistare la proprietà di IL Marina subordinatamente all'esito positivo della due diligence, impegnandosi
a concludere l'affare entro il 19/12/2021. Il sottoscriveva formalmente per accettazione, anticipata per le vie CP_1
brevi, il documento in questione, come da doc. 7 che si esibisce al teste.
15. Il documento n. 7 di cui al precedente capitolo veniva inviato da alla sig.ra con mail del 30/11/2021 CP_1 PA
(doc. 8), in riscontro a mail del 28/11/2021 con la quale la stessa comunicava: “se tutto procede con la due diligence (che
stiamo accelerando) il giorno 15 Dicembre ore 14,30 abbiamo fissato Atto di Compravendita (rogito) presso lo Studio del
Notaio a Menaggio”, come da doc. 9 che si esibisce al teste. Per_2
16. I sigg. AR CI e alla fine del mese di novembre 2021 incaricavano lo studio Ksar Architettura, nella Parte_2
persona dell'arch. di eseguire due diligence su IL Marina di cui ai superiori punti. Persona_3
17. Con mail del 06/12/2021, lo studio Ksar Architettura comunicava all'agenzia AK OM IL di AR CI l'esito
della due diligence, rilevando l'esistenza di difformità interne ed esterne da regolarizzare, nonché la scadenza della
pagina 3 di 19 concessione demaniale della darsena con la procedura comunale e le tempistiche per il rinnovo della stessa, come da doc.
10 che si esibisce al teste.
18. Con mail del 07/12/2021 (doc. 12) la sig.ra comunicava a la presenza di difformità interne per le PA CP_1
quali si rendeva necessaria la presentazione di SCIA in sanatoria;
la stessa comunicava inoltre la necessità di attivare
presso il Comune di Carate procedura per il “passaggio/subentro della Concessione Demaniale”, come da due diligence
che inoltrava (doc. 11).
19. Il Notaio dott. con mail del 10/12/2021 inviava bozza del preliminare di compravendita (come da doc. Persona_4
13, che si esibisce al teste), richiedendo l'invio da parte di del verbale dell'assemblea che autorizzava il sig. CP_1
a partecipare all'atto. Con mail del 14/12/2021 (come da doc. 14 che si esibisce al teste) il Notaio CP_2 Per_2
sollecitava la documentazione necessaria alla stipula dell'atto.
20. Il Notaio in data 12/12/2021 riceveva mail della AK OM IL (sig. per conto del sig. Per_2 Controparte_4
con richiesta di alcune integrazioni al preliminare di compravendita;
in data 13/12/21 il Notaio riscontrava P_
comunicando che, a fronte delle difformità urbanistiche riscontrate, “l'unico contratto stipulabile era il preliminare di
compravendita in attesa del rinnovo della concessione demaniale e del favorevole esito della SCIA da presentare”, come da
doc. 33 che si esibisce al teste.
21. Con mail del 13/12/21 la sig.ra inviava bozza integrata del contratto preliminare notarile alla sig.ra PA Per_5
ed allo studio tecnico di (Sergio Vigano – Elcostudio), chiedendo conferma della data del 15/12/21 per
[...] CP_1
la sottoscrizione del preliminare, ed osservazioni sul contenuto della bozza del Notaio, come da docc. 34 e 35 che si
esibiscono al teste.
22. Il Notaio dava incarico alla sig.ra per la traduzione in lingua tedesca del testo del preliminare Per_2 Parte_3
di compravendita di cui sopra, come da documento n. 35 punto n. 7 che si esibisce al teste;

23. Il nel frattempo faceva visionare l'immobile a terzi, per il tramite di altro intermediario (agenzia Tettamanti, CP_1
nella persona del sig. Tettamanti), così in occasione del sopralluogo del 09/12/2021 che si teneva a IL Marina tra i sigg.
CI, e PA Pt_2 P_
24. Nell'occasione di cui al precedente punto, il sig. comunicava che sarebbe stato assente per le vacanze natalizie P_
2021 e che il preliminare si sarebbe dovuto formalizzare prima;
la sig.ra lo riferiva telefonicamente alla sig.ra PA
. Per_5
pagina 4 di 19 25. Il ometteva di riscontrare le comunicazioni della sig.ra di cui ai precedenti punti nn. 18-21 e di CP_1 PA
inviare la documentazione richiesta dal Notaio di cui al precedente capitolo n. 19.
26. In data 14/12/2021 l'arch. richiedeva telefonicamente alla sig.ra la fissazione di nuova data Persona_5 PA
per il preliminare con il sig. questi, in data 14/12/21, mentre era in viaggio per raggiungere l'Italia e partecipare P_
all'atto notarile del 15/12/21 di cui ai precedenti punti, veniva avvisato dalla sig.ra AR CI che l'atto era stato rinviato
su richiesta della venditrice.
27. Le sig.re e , nell'occasione di cui al precedente punto, si accordavano per fissare l'atto di PA Per_5
compravendita a gennaio 2022; la sig.ra chiedeva che il sig. confermasse la volontà di acquistare Per_5 P_
l'immobile con atto da formalizzare nel gennaio 2022.
28. La sig.ra riferiva il contenuto dell'accordo in questione ai sigg. AR CI e sig.ra PA Parte_2
con mail del 16/12/2021 trasmetteva lettera con la quale il sig. confermava la sua volontà di procedere PA P_
all'acquisto della villa in oggetto, compresa la darsena, al prezzo di € 3.600.000,00, con atto da formalizzarsi entro il
12/01/2022 (come da docc. 15-16 che si esibiscono al teste).
29. A seguito della mail di cui al precedente capitolo, rimaneva silente. CP_1
30. La sig.ra sollecitava con mail del 21/12/21, chiedendo di poter fissare l'atto notarile il 11/01/22 (come da PA
doc. 15 che si esibisce al teste).
31. Il con mail del 22/12/2021 (doc. 17) trasmetteva bozza del preliminare di compravendita, in lingua italiana CP_1
(doc. 18), ponendo come termine essenziale per la relativa formalizzazione e per il pagamento della caparra confirmatoria
(1° tranche: € 180.000,00) il 31/12/2021; allegava scrittura privata non registrata relativa ad accordo che Il CP_1
aveva concluso pochi mesi prima con la proprietà confinante (Mr Hug), per la realizzazione all'interno della darsena di
IL Marina di pompa idraulica per il funzionamento di scivolo e/o di pontile della proprietà confinante.
32. L'esistenza della scrittura privata relativa alla realizzazione di pompa idraulica di cui al precedente punto era
sconosciuta alla sig.ra ai sigg. AR CI e ed al sig. PA Parte_2 P_
33. Il sig. comunicava telefonicamente e per iscritto ai sigg. AR CI e il proprio disappunto per P_ Parte_2
essere stato tenuto all'oscuro, da parte venditrice, dell'esistenza dell'accordo di cui ai precedenti capitoli nn. 31 e 32.
[.. 34. La sig.ra acquisiva nei giorni a seguire, per il tramite del professionista (arch. che per conto di PA Per_6
aveva curato la predisposizione del progetto del citato pontile, informazioni in ordine alla pompa idraulica CP_1
(grandezza manufatto, funzionamento pompa, chiave accesso, spese elettricità, assicurazione incendio, manutenzione etc).
pagina 5 di 19 Al rientro dell'arch. dalle vacanze natalizie, nel gennaio 2022, la sig.ra si faceva trasmettere dal Per_6 PA
professionista il progetto definitivo del pontile, approvato dal , come da doc. 20 che si esibisce al Controparte_5
teste.
35. La sig.ra comunicava nel dettaglio ai sigg. AR CI e nonché al sig. in PA Controparte_4 P_
videoconferenza, le informazioni acquisite di cui al precedente punto;
il sig. decideva di confermare la propria P_
volontà di acquisto.
36. Con mail del 30/12/2021 la sig.ra comunicava che il sig. sarebbe stato disponibile ad effettuare il PA P_
versamento della caparra confirmatoria su conto corrente del Notaio entro il 04/01/2022, e di concludere il rogito nel mese
di gennaio 2022 a condizione che Il presentasse la SCIA entro il 15/01/2022 (doc. 21). Il avrebbe CP_1 CP_1
dovuto registrare la scrittura privata relativa al pontile del vicino, come richiesto dal Notaio.
37. La sig.ra con mail del 30/12/2021 insisteva nel ricevere il preliminare firmato;
Per_5
38. In data 31/12/2021 intervenivano accordi telefonici tra la sig.ra e la sig.ra per cui si sarebbe PA Per_5
concluso direttamente l'atto definitivo di compravendita, nel mese di gennaio 2022, alla riapertura dello studio del Notaio
(dopo il 10/01/22), con le SCIA presentate, l'accordo sul pontile registrato e la traduzione dell'atto in lingua Per_2
tedesca.
39. Il sig. su richiesta di avanzava istanza al proprio Istituto di Credito per assicurare l'esistenza di P_ CP_1
fondi per il pagamento, resa dallo stesso per complessivi € 3.900.000,00 come da doc. 24 che si esibisce al teste.
40. La sig.ra in data 30/12/21, riferiva il contenuto degli accordi raggiunti con la sig.ra ai sigg. AR PA Per_5
CI e Controparte_4
41. Il sig. su richiesta della sig.ra contattava in data 30-31/12/21 lo studio del Notaio Controparte_4 PA Per_2
nella persona della sig.ra , per richiedere se fosse necessario il solo numero di protocollo delle SCIA o l'intero Tes_2
documento; il sig. si riservava di confermare i periodi disponibili, nel gennaio 2022, per la Controparte_4
formalizzazione del contratto definitivo di compravendita avanti al Notaio.
42. In data 05/01/2022, la sig.ra comunicava che parte venditrice si riteneva libera da ogni impegno assunto nei Per_5
confronti del sig. asserendo che “ad oggi, ben oltre la data limite del 31 dicembre 2021, non è stata data P_
esecuzione del compromesso inviatovi il 22 dicembre 2021” (doc. 22).
43. La sig.ra in pari data, inviava alla sig.ra mail con la quale richiamava gli accordi intercorsi di cui PA Per_5
al precedente capitolo n. 38, ribadendo che lo studio notarile era chiuso fino al 10/01/2022 (cfr doc. 22). In data 11/01/22,
pagina 6 di 19 l'attrice scriveva insistendo nella conclusione dell'affare (il Notaio stava per comunicare la data dell'atto) e richiedendo
aggiornamenti sulla presentazione della SCIA;
nel contempo, ribadiva di essere in attesa di ricevere la documentazione
aggiornata del pontile (cfr. doc. 22).
44. In data 12/01/22, la stessa evidenziava la necessità ribadita dal Notaio di registrare la scrittura privata relativa
all'installazione di pompa idraulica di cui ai precedenti punti, richiedendo aggiornamenti sul fronte delle SCIA (doc. 23).
45. Nessun riscontro seguiva da CP_1
46. La sig.ra insisteva nella conclusione dell'affare sollecitando ricevendo il rifiuto di PA CP_1
47. In data 20/01/2022 la sig.ra richiedeva alla sig.ra , che gliele consegnava, le chiavi dell'immobile, PA Per_5
come da doc. 25 che si esibisce al teste, per fa visionare l'immobile ai sig.ri CP_6
48. Nelle date del 21/01/2022 e 23/01/2022, alla presenza del sig. della The AK OM IL by AR Controparte_4
CI srl, la sig.ra faceva visitare l'immobile ai sigg. e PA Tes_3 Parte_4
49. Questi ultimi in data 25/01/2022 formalizzavano proposta di acquisto al prezzo di € 3.600.000,00 (doc. 26).
50. La proposta di cui al precedente punto rimaneva senza riscontro da parte di la sig.ra sollecitava CP_1 PA
Il con mail sub. doc. 25, che si esibisce al teste. CP_1
51. La sig.ra trasmetteva alla sig.ra lettera con la quale i sigg. e esprimevano il PA Per_5 Tes_3 Parte_4
loro desiderio di acquistare IL Marina;
in data 02/02/22 la sig.ra comunicava la pendenza di trattative Persona_5
verbali (“verbal agreement”) per l'acquisto della casa, e si impegna a riscontrare la proposta dei sig.ri entro il CP_6
10/02/2022 (doc. 27).
52. I sigg. alzavano l'offerta da € 3.600.000,00 a € 3.900.000,00, come da e-mail del 10/02/2022 che inviavano alla CP_6
sig.ra e questa, a sua volta, in data 11/02/22 a (doc. 28). PA CP_1
53. La sig.ra con mail del 13/02/22 ricapitolava il comportamento tenuto dai soci di nella PA CP_1
compravendita non conclusa “con risultati, anche per i colleghi che hanno collaborato, imbarazzanti, e con la P_
perdita dei clienti interessati che da noi non ritorneranno”; l'esponente richiedeva pertanto di valutare la proposta dei
sigg. (doc. 29). CP_6
54. Il in data 15.02.2022 comunicava di aver nel frattempo venduto l'immobile a terzi (doc. 30). CP_1
55. In seguito la sig.ra acquisiva il contratto definitivo di compravendita con il quale, in data 10/5/2022, PA CP_1
[... aveva trasferito la proprietà di IL Marina al sig. , al prezzo di € 3.600.000,00, ove è indicato che la Persona_7
prima tranche della caparra confirmatoria era stata versata dall'acquirente in data 13/01/2022 (doc. 31, art. 4).
pagina 7 di 19 [.. 56. Nel contratto definitivo di compravendita di cui al precedente capitolo si dà atto che il contratto preliminare tra
ed il sig. è stato concluso alla presenza dell'interprete. CP_1 Persona_7
Si indicano quali testi i signori:
- AR CI, c/o The AK OM IL by AR CI srl, con sede in Menaggio (CO), IV Novembre, 35-39;
- c/o The AK OM IL by AR CI srl, con sede in Menaggio (CO) IV Novembre, 35-39; Controparte_4
- Notaio dott. con studio in OM;
Persona_4
- dott.ssa c/o studio Notaio dott. Parte_3 Persona_4
Si chiede, con riferimento al teste Notaio dott. che se del caso venga disposta testimonianza scritta. Persona_4
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, oltre accessori di legge.
Controparte_ Sempre in ogni caso, accertata e dichiarata la temerarietà della condotta difensiva di si chiede fin d'ora la
condanna della società convenuta al risarcimento del danno da lite temeraria ex art. 96 3° co. c.p.c. nella somma di €
7.000,00 ovvero nella diversa somma che verrà ritenuta di equità e/o di giustizia da Codesto Ill.mo Giudicante.
Per la convenuta: “Voglia l'Ill.mo Giudice Designato del Tribunale di Lecco adito, ogni contraria istanza respinta,
previa qualunque forma e/o statuizione, così giudicare:
- accertare e dichiarare la non percorribilità e comunque inammissibilità dell'azione così come azionata dalla Sig.ra
per tutti i motivi analiticamente dedotti in atti risultanti per tabulas e comprovati da parte attrice PA
medesima;
Controparte_
- accertare e dichiarare che nulla è dovuto da alla Sig.ra per tutti i motivi di cui in atti e PA
risultanti per tabulas essendo l'avversaria azione infondata in fatto e diritto, o, in ulteriore subordine, ridurre
congruamente sino ad Euro 0 l'importo eventualmente ritenuto dovuto alla Sig.ra sempre per tutti i PA
motivi meglio esplicati in atti e così come risultante per tabulas;

In ogni caso:
- rigettare integralmente le avversarie eccezioni e domande svolte da parte attrice nei confronti di o Controparte_1
comunque spieganti effetti nei confronti del qui deducente, con particolare riferimento alla quantificazione delle domande
di risarcimento del danno, in quanto tutte infondate in fatto e diritto per le causali di cui in narrativa.
Con vittoria di spese, compensi professionali ed accessori di legge.
pagina 8 di 19 In via istruttoria si richiama il contenuto dei documenti prodotti nonché il contenuto della memoria ex art. 171 ter n. 2
c.p.c. già in atti e ci si oppone all'ammissione delle prove formulate da parte attrice per i motivi dedotti nella memoria ex
art. 171 ter n. 3 c.p.c. in atti al cui contenuto ci si riporta.
Con ogni riserva istruttoria e di legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Con atto di citazione notificato il 26.9.2023, ha esposto di avere ricevuto PA
in data 20.8.2021 da incarico di intermediazione immobiliare senza esclusiva avente ad Controparte_1
oggetto la vendita della proprietà IL Marina, sita in Carate Urio, con previsione di una commissione di intermediazione pari ad euro 80.000,00 oltre IVA.
Pur avendo svolto il proprio incarico con diligenza, l'attività di intermediazione non ha portato alla sottoscrizione di alcun atto di compravendita e ciò sarebbe avvenuto per la violazione dei doveri di correttezza e buona fede da parte della società , che avrebbe intavolato trattative parallele a CP_1
quelle gestite dall' e non avrebbe fornito a quest'ultima i riscontri e la documentazione PA
necessaria per concludere gli affari nel frattempo procacciati dall'attrice. Pertanto, ha chiesto la condanna della convenuta al risarcimento del danno patito, quantificato nell'ammontare della commissione di intermediazione pattuita.
2. - Si è costituito in giudizio per eccepire preliminarmente la non percorribilità Controparte_1
dell'azione per tardiva iscrizione a ruolo della causa. Nel merito, ha escluso qualsiasi violazione degli obblighi di correttezza e buona fede, sostenendo che l' fosse ben consapevole di avere PA
ricevuto un incarico senza esclusiva e che pertanto, contemporaneamente a lei, anche altri mediatori avessero sottoposto proposte di acquisto, una delle quali si è effettivamente concretizzata nel maggio
2022.
Con riferimento ai soggetti interessati individuati dall'attrice, il primo potenziale acquirente non
è stato in grado di procedere con la stipula del preliminare entro il termine essenziale indicato dalla società, mentre il secondo ha effettuato la propria proposta mentre la convenuta aveva già intavolato trattative con un altro soggetto.
Ha così concluso per l'integrale rigetto delle domande attoree.
pagina 9 di 19 3. - Fallito ogni tentativo di conciliazione e ritenuta la causa decidibile sulla base delle allegazioni documentali, senza ulteriore attività istruttoria è stata trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini a ritroso previsti dall'art. 189 c.p.c..
4. - Preliminarmente, occorre analizzare l'eccezione di “non percorribilità e comunque inammissibilità dell'azione”, sollevata dalla convenuta in sede di precisazione delle conclusioni, che l'attrice ha tacciato come domanda nuova rispetto a quella contenuta nella costituzione iniziale, dove si chiedeva di “accertare e dichiarare improcedibile l'azione giudiziaria promossa” dall'attrice.
Rileva il Giudice come, al di là della diversa terminologia utilizzata – inizialmente improcedibilità (l'azione non può essere condotta oltre) e infine inammissibilità (l'azione non poteva essere avviata) – il vizio dedotto dalla convenuta rimane lo stesso: la tardiva iscrizione della causa a ruolo, essendosi perfezionata la notifica dell'atto di citazione in data 26.9.2023, mentre l'iscrizione a ruolo sarebbe avvenuta (secondo la convenuta) il 10.10.2023.
In realtà, come già detto nell'ordinanza ex art. 171 bis c.p.c. del 4.1.2024, dal fascicolo telematico si ricava con certezza che l'iscrizione a ruolo della causa è avvenuta in data 5.10.2023 e quindi tempestivamente ex art. 165 c.p.c.. La convenuta ha tenuto conto, invece, della diversa data
(10.10.2023) di lavorazione della busta da parte della Cancelleria.
5. - Venendo al merito, è pacifico che l'attrice abbia sottoscritto in data 20.8.2021 il contratto di mediazione senza esclusiva per sei mesi con per la vendita di IL Marina “con casa Controparte_1
ospiti, giardino e darsena” sita in Carate Urio (CO) al prezzo di euro 3.600.000,00 + IVA e con previsione di una commissione di intermediazione pari ad euro 80.000,00 (doc. 2 dell'attrice e doc. 1
della convenuta).
La concreta attività svolta dall' risulta comprovata dalle produzioni documentali in PA
atti.
In particolare, dopo avere pubblicato l'annuncio di vendita di IL Marina sulla rivista Engel
Volkers (doc. 3 dell'attrice), nei mesi di agosto e settembre 2021 l' ha comunicato a PA CP_1
l'interessamento di diversi potenziali acquirenti, che hanno chiesto di poter visionare l'immobile
[...]
(v. e-mail al doc. 4 dell'attrice). Tra i visitatori, l'attrice ha raccolto l'interessamento di P_
, cittadino tedesco, comunicando in data 29.9.2021 la proposta di acquisto avanzata da
[...]
pagina 10 di 19 quest'ultimo, subordinata all'esito positivo di una due diligence (doc. 5 dell'attrice, che in realtà non risulta agli atti telematici). La mediatrice, nella prima metà di ottobre, si è prontamente informata con il notaio per la predisposizione bilingue dell'atto di trasferimento (doc. 36 dell'attrice).
La proprietaria venditrice, nel prendere atto della necessità del di effettuare la due P_
diligence, ha predisposto in data 17.11.2021 atto di obbligo a non formalizzare alcun impegno con altri soggetti fino al 10.12.2021 (doc. 6 dell'attrice). Il 19.11.2021 l' ha trasmesso a l'e- PA CP_1
mail del potenziale acquirente (doc. 7 dell'attrice), che acconsentiva allo svolgimento della due
diligence entro la data del 10.12.2021 e si dichiarava disponibile, in caso di esito positivo, a formalizzare il compromesso entro il 19.12.2021 al prezzo d'acquisto di euro 3.600.000,00.
Il successivo 28.11.2021 l'attrice ha inoltrato la richiesta di ulteriore documentazione,
[.. necessaria per le operazioni di controllo dell'immobile, sia al professionista della proprietà, sia a ed ha comunicato la fissazione dell'atto di compravendita per il 15.12.2021 alle ore 14.30 CP_1
innanzi al notaio prescelto (doc. 8 dell'attrice).
In data 6.12.2021 (doc. 10 dell'attrice) lo studio Ksar, incaricato di svolgere la due diligence, ha comunicato all'attrice le risultanze delle indagini (doc. 11 dell'attrice), dalle quali sono emerse alcune differenze interne all'immobile (sanabili con la presentazione di una SCIA) ed esterne, nonché la necessità di procedere con il rinnovo della concessione demaniale per l'utilizzo della darsena. Tali informazioni sono state girate il giorno seguente alla proprietà (doc. 12 dell'attrice).
La mediatrice, non avendo notizia della presentazione della SCIA da parte de , in data CP_1
12.12.2021/13.12.2021 (docc. 33 e 34 dell'attrice) ha raccolto il malcontento dei mediatori del P_
i quali hanno sottolineato la necessità di presentazione della SCIA, trasmettendo tale determinazione alla proprietà, unitamente al contratto preliminare predisposto dal notaio (doc. 35 dell'attrice), da integrare e modificare a cura della società convenuta con eventuali osservazioni o aggiunte.
Non essendo pervenute risposte da , l' ottenuta la rassicurazione del CP_1 PA P_
circa la sua volontà di concludere l'affare, come da “Lettera di conferma” del 16.12.2021 (doc. 16 dell'attrice), l'ha immediatamente girata ai professionisti della venditrice, individuando entro il
12.1.2022 la data del rogito. In assenza di riscontro, tali richieste sono state ribadite anche con la pagina 11 di 19 successiva e-mail del 21.12.2021, dove è stata indicata la data dell'11.1.2022 per l'atto notarile innanzi al Notaio in OM (doc. 15 dell'attrice). Per_2
Il 22.12.2021 Il ha inviato all'attrice il preliminare corretto (doc. 18 dell'attrice), CP_1
unitamente a tre allegati (una scrittura privata con i confinanti;
il progetto del pontile;
l'individuazione della pompa di drenaggio interrata: docc. 19-19 ter dell'attrice) e ne ha chiesto la sottoscrizione da parte del con il versamento della caparra confirmatoria entro il 31.12.2021 (doc. 17 P_
dell'attrice).
Il 30.12.2021 l' ha dato atto di alcune incongruenze tra i documenti allegati al PA
preliminare e le autorizzazioni concesse ed ha espresso le richieste del cliente in relazione alla scrittura privata, ribadendo comunque l'interesse del a procedere all'acquisto, con pagamento P_
dell'intero prezzo entro il 4.1.2022 e con contratto di compravendita da sottoscriversi innanzi al notaio entro l'11.1.2022, subordinatamente al buon esito della SCIA (doc. 21 dell'attrice).
In data 5.1.2022 ha dato atto della mancata sottoscrizione del preliminare inviato il Controparte_1
22.12.2021 e si è dichiarata libera da qualsivoglia impegno con il (doc. 22 dell'attrice). P_
Ricevuta la e-mail della convenuta, l'attrice ha prontamente risposto, rilevando nuovamente gli errori contenuti nei documenti allegati al preliminare con riguardo al pontile dei confinanti e la mancata predisposizione della SCIA nonché la chiusura festiva dell'ufficio notarile. Con e-mail dell'11.1.2022
l' ha ribadito l'imminente disponibilità del notaio a fissare la data del rogito, chiedendo PA
nuovamente indicazioni sulla SCIA.
Il successivo 12.1.2022 l'attrice ha ripetuto di avere contattato il notaio, il quale ha dato atto dell'impossibilità di sottoscrivere il preliminare così come inviato da , sia poiché contenente il CP_1
riferimento ad una scrittura privata non registrata, sia poiché corredato da progetti per il pontile e la darsena errati, rilevando nuovamente l'assenza di notizie circa la presentazione della SCIA (doc. 23 dell'attrice).
Naufragata, quindi, la trattativa con il la mediatrice ha continuato la ricerca di P_
potenziali acquirenti: all'uopo, il 20.1.2022 ha chiesto alla proprietà di poter ritirare le chiavi della villa per procedere ad ulteriori visite (doc. 25 dell'attrice) e pochi giorni dopo, esattamente il 25.1.2022, ha ottenuto la proposta di acquisto di al prezzo di euro 3.600.000,00 (doc. 26 dell'attrice). Persona_8
pagina 12 di 19 Una settimana più tardi, Il Parco ha risposto all'offerente di avere già degli accordi verbali con un altro soggetto interessato a IL Marina e di non poter prendere in considerazione altre offerte fino al 10.2.2022 (doc. 27 dell'attrice).
Scaduto tale termine e non avendo ricevuto informazioni circa la conclusione o meno dell'affare, in data 11.2.2022 la ha nuovamente ribadito a l'interesse del ad PA CP_1 CP_6
acquistare l'immobile, addirittura ad un prezzo maggiore (euro 3.900.000,00 come da doc. 28 dell'attrice).
Successivamente, compresa l'avvenuta stipula di preliminare di compravendita con un diverso acquirente, che in data 13.1.2022 aveva già effettuato un versamento a titolo di caparra, l' ha PA
contestato la condotta de (con e-mail inviata il 13.2.2022 sub doc. 30 dell'attrice). CP_1
La villa risulta essere stata definitivamente trasferita in proprietà a un acquirente non contattato dalla mediatrice, in data 10.5.2022 (doc. 31 dell'attrice).
6. - Ripercorse le vicende di causa, l'attrice vi ravvisa l'inadempimento della società convenuta rispetto agli obblighi di cui all'art. 1375 c.c., norma che impone l'esecuzione secondo buona fede del contratto, poiché Il si sarebbe illegittimamente rifiutato di concludere la trattativa con il CP_1 P_
e avrebbe permesso la continuazione dell'attività di mediazione nonostante avesse già raggiunto accordi di vendita in favore di un soggetto terzo. Al contrario, parte convenuta ritiene di avere correttamente eseguito la propria obbligazione contrattuale, facendo rilevare come la non esclusività dell'incarico di mediazione conferito all' sottendesse la possibilità – ben nota alla PA
controparte, esperta intermediatrice immobiliare – di affidarsi anche ad altri mediatori e di concludere quindi la compravendita con soggetti diversi da quelli reperiti dall'attrice.
In termini generali, il dovere di correttezza contrattuale costituisce un criterio di valutazione del comportamento delle parti, le quali sono tenute a collaborare in tutte le fasi di formazione, interpretazione ed esecuzione del contratto (artt. 1175, 1337 e 1375 c.c.), salvaguardando l'interesse dell'altro, a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali, se ciò non comporta un apprezzabile sacrificio dell'interesse proprio, anche in applicazione del dovere di solidarietà ex art. 2
Cost. (Cass. 10.1.2025 n. 656; Cass. 14.3.2024 n. 6930; Cass. 14.6.2021 n. 16743; Cass.

2.4.2021 n.
pagina 13 di 19 9200). Dalla violazione di tale regola di comportamento può discendere un danno risarcibile (Cass.
19.10.2022 n. 30853; Cass.

3.6.2020 n. 10549; Cass. 10.11.2010 n. 22819; Cass.

5.3.2009 n. 5348).
Forma convincimento del Giudicante che la condotta contrattuale de non si sia sempre CP_1
conformata agli obblighi di cui all'art. 1375 c.c..
Deve premettersi, anzitutto, che la non esclusività del contratto di mediazione sottoscritto con l' sicuramente consentiva alla società, odierna convenuta, di valutare contemporaneamente PA
più proposte di acquisto, senza vincolarsi in via preventiva ai soli potenziali acquirenti individuati dall'attrice: di ciò entrambe le parti erano ben a conoscenza e, in ogni caso, la previsione in parola è del tutto legittima. Non costituisce, pertanto, violazione del dovere di buona fede da parte della società proprietaria/venditrice l'aver intrattenuto trattative con terzi soggetti e l'aver finalizzato la compravendita di IL Marina con uno di essi.
I profili censurabili attengono, piuttosto, alla concreta condotta della convenuta nei confronti della mediatrice, nei termini che si ripercorrono sinteticamente:
- in data 17.11.2021 Il , ricevuta la proposta di acquisto del accettava CP_1 P_
l'esperimento della due diligence richiesta dal potenziale acquirente, convenendo l'esecuzione della stessa entro 30 giorni e si impegnava di conseguenza a non formalizzare alcun nuovo impegno con altri soggetti interessati fino al 10.12.2021;
- l' fissava immediatamente per la conclusione della vendita l'incontro del 15.12.2021 PA
ore 14.30 innanzi al Notaio dandone comunicazione alla proprietà; Per_2
- in data 6/7.12.2021 lo studio Ksar, incaricato di redigere la due diligence, trasmetteva i risultati della valutazione sull'immobile, evidenziando differenze interne sanabili con una SCIA in sanatoria e la necessità di richiedere la concessione demaniale per la darsena: di tali legittime richieste l' informava prontamente de , chiedendole di attivarsi per la PA Persona_5 CP_1
presentazione della SCIA;

- in data 10.12.2021 il Notaio inviava la bozza dell'atto di trasferimento, sottolineando la necessità di ricevere da il verbale dell'assemblea dei soci, con cui veniva data l'autorizzazione CP_1
a per la sottoscrizione dell'atto di vendita, e la necessità di tradurre il documento Controparte_2
anche in lingua tedesca: on risulta in atti alcuna risposta;

pagina 14 di 19 - due giorni dopo i mediatori dell'acquirente, non avendo avuto notizie sulla presentazione della
SCIA, ribadivano la necessità della stessa per poter trasferire la proprietà dell'immobile: di tale preoccupazione l' faceva espressa menzione nella e-mail inviata a in data PA CP_1
13.12.2021, che la convenuta, però, non riscontrava;

- il 14.12.2021 il notaio sollecitava ancora senza esito la documentazione richiesta, non avendola ricevuta da;
CP_1
- disdetto l'appuntamento dinnanzi al notaio, con e-mail del 16.12.2021 e del 21.12.2021 parte
C attrice confermava nuovamente a l'intenzione del di procedere con l'acquisto di IL CP_1 P_
Marina, previo benestare della proprietà in tal senso: Il rispondeva solo in data 22.12.2021 (ossia CP_1
due settimane dopo rispetto all'invio da parte dell' delle risultanze della due diligence e PA
comunque dieci giorni più tardi rispetto alle richieste avanzate dal notaio per la redazione dell'atto) e nella propria missiva la convenuta chiedeva la firma del preliminare da lei corretto entro il 31.12.2021,
oltre al pagamento di una caparra sempre entro il medesimo termine ed allegava altresì documentazione del tutto nuova, quale una scrittura privata con i vicini per l'uso della darsena, i progetti di sistemazione del pontile e l'installazione di una pompa di drenaggio;

- visionati i documenti ricevuti, l' rispondeva in data 30.12.2021, rappresentando che PA
il preliminare, inviato solo in lingua italiana, doveva essere tradotto;
che l'art. 5 del compromesso faceva riferimento per la prima volta a una scrittura privata non registrata, stipulata con un soggetto terzo di cui la mediatrice non era stata messa al corrente;
che i progetti del pontile e della pompa di drenaggio allegati erano diversi da quelli approvati: tutti fattori che avrebbero creato problemi in sede di stipula del preliminare e per ovviare ai quali la mediatrice proponeva di finalizzare la compravendita entro l'11.1.2022, chiedendo inoltre rassicurazioni circa la predisposizione della SCIA;

- Il Parco rispondeva quello stesso 30.12.2021 che non si sarebbe presentato innanzi al notaio senza la firma del preliminare così come inoltrato ed il successivo 5.1.2022 si dichiarava libero da qualsivoglia vincolo con il non avendo ricevuto il preliminare controfirmato. P_
Da questo svolgersi dei rapporti si evince in modo chiaro la mancata collaborazione de CP_1
al buon esito della trattativa con il cliente individuato dall' la società convenuta, infatti, PA
sebbene più volte sollecitata dalla mediatrice, ha mancato di predisporre la SCIA o comunque di dare pagina 15 di 19 notizie circa lo stato della pratica;
non ha riscontrato le comunicazioni dell' e le richieste del PA
notaio, ripetutesi nelle prime settimane di dicembre, ossia quando si approssimava la scadenza del termine che la stessa convenuta aveva indicato come limite per non prendere in considerazione altre proposte d'acquisto, salvo poi rispondere in prossimità delle festività natalizie (22.12.2021), inviando un preliminare non tradotto, con documentazione nuova e/o non conforme ai progetti approvati e chiedendo in toni perentori la firma del preliminare entro il 31.12.2021 con il pagamento di una caparra
(non prevista inizialmente nel contratto predisposto, che prevedeva il pagamento integrale in un'unica soluzione). Nel comportamento de – che per diverse settimane non ha riscontrato le CP_1
comunicazioni della mediatrice e, quando l'ha fatto, ha preteso la firma del preliminare in un periodo di chiusura degli uffici per le festività natalizie, inviando peraltro documentazione incompleta e da correggere e meglio verificare – viene individuata la violazione dei doveri di lealtà, di correttezza e di buona fede contrattuale, così come esplicitati in precedenza: la società, difatti, tenendo conto dello scopo pratico perseguito dalle parti nel corso delle trattative, vale a dire giungere alla conclusione di un preliminare di compravendita per un immobile di pregio, in relazione al quale erano state fatte indagini catastali per un mese, ha “messo alle corde” il potenziale acquirente sottoponendogli, durante le vacanze natalizie e di fine anno, un testo contrattuale da tradurre in tedesco e nuova documentazione da esaminare, concedendo un tempo esiguo per addivenire all'accordo e facendo così ingiustificatamente cadere nel nulla il serio lavoro fino ad allora profuso dall'intermediatrice immobiliare.
Al contrario, non si rinvengono profili censurabili nella condotta tenuta da nei mesi di CP_1
gennaio e febbraio 2022. In particolare, non è condivisibile la doglianza attorea, secondo la quale la venditrice avrebbe errato nel permettere il prosieguo dell'attività di mediazione dell' dal PA
20.1.2022 (data in cui sono state riconsegnate alla mediatrice le chiavi della villa per permettere altre visite) alla metà di febbraio (quando è stato sottoscritto il preliminare di compravendita con un soggetto terzo). Come correttamente sostenuto dalla convenuta, Il ha acconsentito allo svolgimento di CP_1
ulteriori visite di IL Marina e, ricevuta una nuova proposta di acquisto di un altro cliente della
OL (Cornet), ha chiarito di avere assunto accordi verbali che le impedivano di accettare nuove proposte fino al 10.2.2022, secondo una prassi già impiegata per la trattativa con il e quindi P_
ben nota alla mediatrice. Da tale circostanza non si può ricavare che la convenuta abbia inteso far pagina 16 di 19 svolgere alla mediatrice un'attività inutile, posto che l'accordo preso con il terzo soggetto poteva potenzialmente non tramutarsi nella stipula del preliminare (proprio come era avvenuto con il : P_
se ciò si fosse verificato, la proposta del sarebbe stata valutata e quindi l'attività nel frattempo CP_6
svolta dalla mediatrice sarebbe stata propedeutica alle trattative con l'acquirente individuato. Con specifico riferimento al comportamento della convenuta nei riguardi della , quindi, Parte_5
non si rinvengono violazioni del dovere di buona fede, considerato che Il ha dato tempestiva CP_1
comunicazione dello stato degli accordi già in essere intercorsi con altri soggetti e poi andati a buon fine.
7. - Accertato l'inadempimento de ai doveri di esecuzione in buona fede e correttezza CP_1
del contratto di intermediazione immobiliare senza esclusiva, deve ora valutarsi la domanda di risarcimento del danno, preteso dall'attrice.
In particolare, quest'ultima lo ha quantificato nella somma di euro 80.000,00 , convenuta fra le parti come commissione di intermediazione nel caso in cui, suo tramite, si fosse perfezionata la vendita di IL Marina. In sostanza, l'attrice non ha allegato un danno emergente (quale il tempo inutilmente impiegato, spese anticipate, altre trattative trascurate) ma solo un lucro cessante, pari alla provvigione persa.
Ma in tanto tale liquidazione può essere equitativamente accettata, in quanto possa ponderatamente concludersi che, laddove Il avesse concesso il tempo richiesto al LE (primi CP_1
15 giorni di gennaio 2022), il contratto si sarebbe certamente perfezionato.
Ebbene, nonostante le rassicurazioni del cliente circa la volontà di acquistare IL Marina al prezzo di euro 3.900.000,00 e la disponibilità dell'importo (come parrebbe ricavarsi dal doc. 24 dell'attrice, redatto in lingua tedesca), non v'è prova certa che il avrebbe davvero accettato le P_
condizioni indicate all'art. 5 del preliminare predisposto da (con riferimento all'istallazione CP_1
della pompa di drenaggio per lenire il problema delle infiltrazioni e, soprattutto, alla scrittura privata per concedere al vicino il diritto di installare all'interno della darsena una cassetta necessaria a contenere le pompe idrauliche ed il rispettivo impianto elettrico necessari per il funzionamento della passerella del pontile), così come di attendere il perfezionamento delle pratiche edilizie richieste dalla venditrice (come si legge nel testo del preliminare predisposto dalla convenuta: “Dichiara, infine, che
pagina 17 di 19 sono state eseguite opere che richiedono il rilascio di ulteriori titoli edilizi, e si obbliga a richiedere
e/o a presentare, a cura e spese della società promittente venditrice, tutta la documentazione
necessaria per regolarizzare la situazione urbanistica, obbligandosi a comunicare, entro la data dell'atto definitivo alla parte promissaria acquirente l'esito positivo della procedura”).
Ne consegue che il danno risarcibile, in termini di lucro cessante, deve essere liquidato equitativamente e che la somma deve essere rapportata, da un lato alla concreta condotta inadempiente de (sostanziatasi nelle mancate risposte sia alla mediatrice che al notaio incaricato, nell'invio CP_1
di documentazione errata o non tradotta e nella mancata informazione circa la predisposizione della
SCIA e circa la sottoscrizione della scrittura privata con un soggetto terzo avente ad oggetto la darsena e il pontile) e, dall'altro, alla reale attività svolta dall'attrice, in termini di tempistica e di professionalità spesa, alla luce dell'importanza dell'affare. Considerate, dunque, le caratteristiche dell'inadempimento nonché l'attività nel frattempo svolta dalla mediatrice (vedasi docc. 10-21 citati) e rapportati tali indici al valore complessivo della commissione e all'interezza dell'attività svolta, il danno viene quantificato in via equitativa in euro 40.000,00. Trattandosi di somma liquidata ad oggi, vanno conteggiati gli interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza al saldo effettivo.
8. - Non può essere accolta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. promossa dall'attrice,
atteso che le difese della convenuta – seppur risultata soccombente – non sono risultate totalmente sguarnite di fondamento, come comprovato dal riconoscimento di un danno inferiore rispetto a quello quantificato dall' PA
9. - Le spese di lite seguono la soccombenza e pertanto la società convenuta va condannata a rifonderle all'attrice nell'importo che si liquida – con applicazione del D.M. 147/2022 per le cause di valore da euro 26.000,00 ad euro 52.000,00, nei valori medi per la fase di studio e introduttiva e nei valori minimi per la fase istruttoria (in quanto svoltasi solo attraverso produzioni documentali) e decisoria (avendo l'attrice in sostanza ha ribadito le argomentazioni già spese nei precedenti atti del giudizio) – in euro 6.020,00 (di cui euro 759,00 per anticipazioni ed euro 5.261,00 per compensi), oltre
15% spese generali, CPA ed IVA, se dovuta.


Per Questi Motivi


pagina 18 di 19 Il Tribunale di Lecco, in persona del dott. Mirco Lombardi, definitivamente pronunciando, così
provvede:
ACCERTA
l'inadempimento de ai doveri di buona fede e correttezza con riferimento al contratto di Controparte_1
intermediazione del 20.8.2021 e, per l'effetto,
ND
Il (C.F. , in persona del legale rappresentante pro tempore, al risarcimento del CP_1 P.IVA_1
danno in favore di nella somma di euro 40.000,00 oltre interessi legali dalla PA
pubblicazione della sentenza al saldo;

ND
(C.F. , in persona del legale rappresentante pro tempore, a rifondere Controparte_1 P.IVA_1
all'attrice le spese processuali per euro 6.020,00 oltre 15% spese generali, CPA ed IVA, se dovuta.
Così deciso in Lecco il 26 maggio 2025.
IL GIUDICE
dr. Mirco Lombardi
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