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REPUBBLICA ITALIANA r.g.…1225 /2020 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISA cron.……...……………….
Il Giudice, dott. Alessia De Durante, ha emesso la seguente rep.…...……………………
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1225/2020 R.G.,
promossa da
(c.f. con Parte_1 C.F._1
l'avv. Stefano Pulidori;
PARTE ATTRICE
contro

Arch. (c.f. ), con OGGETTO: Controparte_1 C.F._2
l'avv. Saverio Mannini;
RESPONSABILITA
PROFESSIONALE PARTE CONVENUTA

(p.iva ) con Controparte_2 P.IVA_1
l'avv. Alessandra Benvenuti;
TERZA CHIAMATA

CONCLUSIONI

Le parti hanno concluso come da note depositate a seguito del provvedimento con cui è stata disposta la trattazione scritta del procedimento per l'udienza di precisazione delle conclusioni già fissata in data
25/9/2024 con termini massimi per memorie e repliche, decorrenti dal 11/12/2024, che devono intendersi qui richiamate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 27/3/2020 l'odierna parte attrice ha convenuto l'architetto al Controparte_1 fine di accertare l'inadempimento all'impegno professionale assunto, nonché la risoluzione del contratto con cui è stato conferito l'incarico, e condannare la convenuta alla restituzione del corrispettivo per euro
524,62 con interessi, nonché al risarcimento dei danni patiti in conseguenza dell'inadempimento, con vittoria di spese.
A sostegno della domanda, la parte attrice ha dedotto quanto segue.
In data 2/9/2015, aveva incaricato la convenuta, per il tramite dell'agenzia di mediazione immobiliare, di acquisire le pratiche edilizie riguardanti un immobile sito in Castiglioncello (LI), al fine di verificarne la regolarità urbanistica e redigere la relazione tecnica di preliminare alla stipula del contratto di compravendita.
Predisposta la relazione tecnica e allegate le planimetrie catastali dell'immobile, la convenuta attestava la conformità della planimetria agli atti catastali e alla normativa vigente (all. 4 citazione).
Confortata dagli allegati tecnici, in data 28/9/2015 la parte attrice sottoscriveva il contratto preliminare di compravendita (all. 6 citazione), versando al promittente venditore la somma di euro 145.000,00 a titolo di caparra, che andavano ad aggiungersi alla somma di euro
2 5.000,00, versati al momento della proposta.
Dopo aver corrisposto alla professionista l'onorario pattuito in euro 524,62, la parte attrice verificava le planimetrie predisposte per l'acquisto dell'immobile, dalle quali risultava una difformità nell'altezza dei vani siti al piano secondo, pari a mt. 2,71 in luogo di mt. 3,00 (all. 9 citazione).
A seguito di ulteriori accertamenti, emergeva che la difformità era dovuta ad una ristrutturazione autorizzata nel 2003 e, in variante, nel 2004, eseguita in violazione delle norme sismiche e impiantistiche, con conseguente invalidità dell'attestazione di abitabilità. Le difformità venivano accertate mediante relazione dei consulenti incaricati dalla parte attrice (all. 52 citazione) e portate formalmente a conoscenza della professionista (all. 47 citazione).
A fronte degli accertamenti svolti, l'attrice si vedeva costretta a recedere dal preliminare, instaurando nei confronti del venditore un giudizio arbitrale, e sopportandone le relative spese.
In sede di arbitrato, le parti chiedevano reciprocamente la risoluzione del contratto. In particolare, la parte attrice ha chiesto la restituzione del doppio della caparra, pari ad euro 300.000,00 mentre il promittente alienante rivendicava il diritto a trattenerla. Con lodo arbitrale veniva disposta la restituzione della caparra alla parte attrice, in mancanza dei presupposti per ravvisare l'inadempimento di una delle parti.
3 La professionista convenuta si è costituita, eccependo la competenza del Tribunale di Livorno e, nel merito, il proprio difetto di legittimazione passiva, contestando l'esistenza del rapporto contrattuale dedotto in giudizio e chiedendo la chiamata in causa della propria compagnia assicuratrice.
Quanto al difetto di competenza, osserva che la residenza della convenuta è in Rosignano M.mo (LI), mentre il rapporto dedotto in giudizio ha avuto luogo in
Castiglioncello, frazione di Rosignano M.mo (LI).
La convenuta ha precisato di aver ricevuto l'incarico non dalla parte attrice ma dall'agenzia di mediazione immobiliare, su incarico del notaio che avrebbe predisposto il preliminare, e che pertanto non sussiste alcun rapporto diretto tra le parti in causa.
Nel merito, la convenuta ha dedotto l'assolvimento dell'incarico in senso conforme al parametro di diligenza qualificata, proprio della valutazione della responsabilità professionale, ed eccepito la mancanza del nesso di causalità tra la propria condotta e il danno patito dalla parte attrice.
In particolare, osserva la convenuta come le difformità accertate dall'attrice non costituissero modifiche sostanziali né violazione della normativa edilizia, anche alla luce di quanto accertato in sede di giudizio arbitrale per la risoluzione del contratto preliminare.
La terza chiamata si è costituita, associandosi alle difese della convenuta ed eccependo l'inefficacia dell'invocato
4 rapporto di garanzia: la polizza n. 2008/03/2008475 era stata, infatti, stipulata dall'architetto con formula CP_1 claims made e annullata in data 26/10/2016, mentre la denuncia del sinistro perveniva alla compagnia successivamente, soltanto in data 7/4/2020 (all. 15 costituzione).
Il procedimento è stato istruito con le produzioni delle parti e la consulenza tecnica d'ufficio.
L'eccezione di incompetenza sollevata dalla convenuta è infondata e non può trovare accoglimento.
In primo luogo, il conferimento dell'incarico al professionista per la redazione della relazione tecnica allegata alla compravendita è avvenuto, sì per tramite dell'agenzia immobiliare, ma comunque nell'interesse esclusivo dell'odierna attrice, che, infatti, era tenuta a corrispondere il compenso pattuito. Sussistono molteplici elementi che consentono di ritenere concluso tra le parti un contratto per l'esercizio di professione intellettuale ex art. 2229 c.c., in quanto tale idoneo a fondare la competenza nel luogo di residenza del consumatore.
Si rinvengono in tal senso elementi di carattere sostanziale, puntualmente esposti dalla parte attrice, indicativi dell'interesse alla prestazione contrattuale direttamente riconducibile al promissario acquirente. Tale
è la circostanza che la convenuta abbia indirizzato la fattura all'odierna attrice (all. 8) oltre al fatto, non contestato, che la parte attrice, come anticipato, abbia pagato il corrispettivo direttamente alla professionista.
5 A ciò si aggiunga il riferimento all'incarico ricevuto da parte attrice, come risulta dalla corrispondenza scritta della convenuta, che aggiorna il promissario acquirente in merito alle verifiche svolte su suo incarico (doc. 48). La qualificazione del contratto tra le parti trova conferma anche nella percezione del promissario alienante, che ritiene la regolarità dell'immobile comprovata dalla relazione che lei stesso ] si è fatto redigere Parte_1 dalla professionista (all. 51).
Così individuate le parti dell'accordo, occorre ricordare che la disciplina del consumatore si applica anche al contratto concluso con il professionista prestatore d'opera intellettuale.
Unanime e condivisibile giurisprudenza di legittimità ha, infatti, ricordato che la direttiva comunitaria n. 93/13 CEE non limita il suo ambito di applicazione alle attività commerciali, come comunemente intese, dal momento che essa definisce il professionista come la persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale, ovvero un suo intermediario (art. 3).
Pertanto, nelle controversie tra consumatore e professionista ex art. 2229 c.c., la competenza esclusiva è riservata al giudice del luogo di residenza o corrispondente al domicilio elettivo del consumatore (Cass. Sezioni Unite
14669/2003).
In conclusione, la competenza si radica nel luogo della residenza della parte attrice.
6 Sul piano del merito, la parte attrice chiede accertarsi l'inadempimento della convenuta e la condanna ai danni conseguenti patiti dall'attrice.
La più recente e condivisibile giurisprudenza di legittimità ha precisato che sussiste la responsabilità per inadempimento del professionista, incaricato del progetto
e della direzione dei lavori di ristrutturazione di un'abitazione, il quale, violando gli obblighi informativi posti a suo carico, non abbia avvisato il committente […] e abbia comunque certificato la regolarità delle opere.
(Cass. 16288/2019).
La prestazione cui è tenuto il professionista si compone, pertanto, di un obbligo informativo di carattere primario, che prescinde dai danni conseguenti, eventualmente risarcibili, e determina l'oggetto dell'obbligazione contrattuale.
Nel caso di specie, per quanto attiene all'inadempimento della prestazione da parte del professionista e ai conseguenti danni patiti dalla parte attrice, occorre tenere conto delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, chiamata a riferire sul rispetto delle leges artis da parte della convenuta nello svolgimento dell'incarico.
In sede di c.t.u., è stato possibile accertare che la relazione redatta dall'architetto risulta CP_1 sostanzialmente adeguata e pertinente, in quanto
l'immobile, allo stato, risulta conforme dal punto di vista prettamente urbanistico (p. 14 consulenza).
E tuttavia, secondo quanto riportato dalla c.t.u., l'indagine
7 strutturale e l'indagine impiantistica non sono state eseguite a regola d'arte.
Per la parte strutturale, la professionista non ha approfondito la circostanza che il progetto depositato al
Genio Civile (all.3 consulenza) fosse incompleto e non integralmente conforme alle norme strutturali previste dal
D.M. del 16.01.1996.
Per la parte impiantistica, non è stata accertata ed evidenziata, da parte dell'architetto al committente, la mancanza del progetto dell'impianto termico dopo la variante alla scia e la mancanza di certificazioni aggiornate (p. 14 consulenza).
Pur trattandosi di controlli non imposti ex lege e spesso omessi nella pratica, occorre notare che, mentre la verifica strutturale non è indicata nell'incarico affidato alla convenuta, al contrario il controllo sulla conformità degli impianti risulta espressamente richiesto (all. 3 citazione)
Ritiene il c.t.u. che l'indagine in parola, seppure più complessa ed onerosa, sicuramente sarebbe stata opportuna ed utile nella vicenda per cui è causa, consentendo prima del compromesso, in ipotesi, una tempestiva integrazione della pratica presso gli enti competenti da parte di un tecnico a ciò appositamente incaricato dal proprietario o comunque potendo attuare quanto necessario per il rispetto della normativa sismica
(p. 15 consulenza).
Ne consegue che la parte convenuta risulta inadempiente, con particolare riguardo agli obblighi di informazione
8 espressamente pattuiti in sede di accordo.
Per quanto attiene ai danni conseguenti l'inadempimento,
è onere dell'attrice dimostrare l'evento di danno e le conseguenze dannose, nonché il nesso di causalità tra la condotta e l'evento.
Sul punto, rileva la conclusione del c.t.u., in merito al fatto che la pratica sismica non fosse completa ed esauriente, perché in difetto delle principali opere strutturali eseguite
(p. 14 consulenza). La completezza dell'indagine avrebbe infatti consentito una tempestiva integrazione della pratica antisismica (p. 15).
La parte attrice ha allegato, a prova del danno conseguente l'inadempimento, le spese sostenute per accertare la condizione dell'immobile, dunque l'affidamento dell'incarico ad altri professionisti di verificare nel dettaglio la conformità edilizia e urbanistica
(all.ti 52, 53 e 54 citazione).
Tali spese si qualificano come danni diretti e immediati dell'inadempimento di parte convenuta, atteso che, sulla base di un giudizio controfattuale, qualora la parte avesse adempiuto correttamente, il promissario acquirente avrebbe avuto un quadro completo delle condizioni dell'immobile per poterne valutare l'acquisto.
Provato è il costo della certificazione di conformità edilizia e urbanistica affidata dalla parte attrice ad altri consulenti, pari ad euro 1.522,56. Al contrario, non sono adeguatamente provate le spese di accesso agli atti per le nuove verifiche, atteso che la parte si è limitata alla
9 produzione di ricevute fiscali generiche, dalle quali non risulta la causale del versamento (all. 54 costituzione).
Non rientrano, inoltre, tra i danni immediati e diretti conseguenti all'inadempimento le spese di mediazione, che sono indipendenti dalla prestazione della convenuta, come dedotta in causa. Dall'istruttoria è emerso, infatti, che il bene fosse comunque commerciabile.
Per quanto attiene ai danni riflessi sulle trattative, è utile richiamare la più recente e condivisibile giurisprudenza pronunciatasi in materia di c.d. contratto valido ma sconveniente, rispetto al quale il risarcimento deve essere ragguagliato al minor vantaggio o al maggiore aggravio economico determinato dal contegno sleale di una delle parti (da ultimo, Cass. 4715/2022).
Nel caso di specie, la condotta del terzo, tecnico incaricato dalla parte attrice, ha avuto una potenziale influenza sulla corretta valutazione dell'immobile e sulle trattative per l'acquisto, ma non ha determinato un pregiudizio concreto per la parte in sede di stipula, atteso che il promissario acquirente avrebbe potuto chiedere l'eliminazione dei vizi e acquistare il bene ad un prezzo inferiore ma ha scelto di sottrarsi alle trattative e recedere dal preliminare d'acquisto.
Sul punto rilevano l'accertamento e le conclusioni raggiunte in sede arbitrale e, in particolare, vengono in considerazione le conclusioni del c.t.u. incaricato in sede di giudizio arbitrale, che ha ritenuto l'immobile commerciabile e non affetto da difformità sostanziali in
10 relazione alle pratiche antisismiche, ma caratterizzato da una incompletezza soltanto formale, suscettibile di regolarizzazione ad un costo di euro 5.000,00 (all. 59 citazione).
Quanto all'impianto termico, la c.t.u. in sede arbitrale ha riscontrato una difformità rispetto al progetto, ritenendola, tuttavia, non sufficiente ad escludere che lo stesso impianto potesse assolvere alle proprie funzioni e dunque inidonea a fondare la risoluzione del contratto per inadempimento. In senso analogo, riteneva il collegio arbitrale in merito alle difformità catastali e segnatamente all'altezza dei due locali dell'immobile, pari a 2,70mt in luogo di 3,00mt.
Pur a fronte della possibilità di richiedere l'eliminazione dei vizi, quindi, la parte attrice ha preferito recedere dalle trattative, erroneamente persuasa della nullità del contratto per violazione delle norme antisismiche.
Per quanto attiene alla domanda di manleva formulata dalla convenuta, dall'analisi dei documenti allegati emerge in effetti l'inoperatività del contratto di assicurazione: come ha osservato la terza chiamata, dallo stesso prospetto di operatività prodotto dalla convenuta risulta che lo stato della polizza è “annullata” (doc. 8 costituzione), pertanto, tale rapporto non è idoneo a fondare la domanda di manleva.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo sulla base del valore e della natura della controversia, nonché dell'attività processuale effettivamente svolta, seguono la
11 soccombenza e vengono compensate per due terzi tra le parti attrice e convenuta, tenuto conto della significativa riduzione della pretesa.
Le spese di c.t.u., già liquidate in atti. Devono essere poste definitivamente a carico di entrambe le parti attrice e convenuta, nella misura di metà ciascuna.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda o eccezione assorbita, così statuisce:
accoglie in parte la domanda di parte attrice nei confronti della convenuta, di cui accerta l'inadempimento e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di prestazione di opera professionale e condanna alla Controparte_1 restituzione del compenso riscosso, oltre interessi dalla data del pagamento al saldo, e al risarcimento dei danni conseguenti l'inadempimento, quantificati in euro
1.522,56 oltre rivalutazione dalla data dei singoli esborsi al saldo e oltre interessi sulle somme liquidate, rivalutate anno per anno in base agli indici Istat dei prezzi al consumo, dalla data del deposito della sentenza al saldo.
compensa nella misura di due terzi le spese di lite, e condanna parte convenuta a rifondere a parte attrice la restante metà, liquidandole per l'intero in € 1245,00 per spese, € 10.860,00 per compensi, oltre spese generali e accessori di legge.
rigetta la domanda di manleva formulata dalla convenuta e la condanna a rifondere la parte terza chiamata delle
12 spese di lite, liquidandole in euro 7.616,00 oltre spese generali e accessori di legge.
Pone definitivamente a carico di entrambe le parti attrice e convenuta le spese di c.t.u., già liquidate in atti.
Così deciso in Pisa, il 24/03/2025.

IL GIUDICE
Dott. Alessia De Durante
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