R.G. 11768/2021

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
Il Tribunale di Napoli Nord - Prima Sezione - in persona del G.M., Dott.ssa
Paola Odorino, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 11768/2021 del R.G.A.C., Procedimento di
Cognizione ex artt.163 e ss. c.p.c., avente ad oggetto: comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare
TRA
, c.f.: Parte_1
, in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso P.IVA_1 dagli avv.ti Antonio Cirillo e Marco Cirillo, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli (NA), alla via Arte della Lana, n.17, giusta procura ad litem in atti;

ATTORE
E
, c.f.: rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._1 dall'avv. Alfonso Quagliata, presso il cui studio elettivamente domicilia in
Napoli (NA) alla via A. De Gasperi n. 55, giusta procura ad litem in atti;

(c.f. ) e (c.f.: Parte_2 C.F._2 Parte_3
, entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Ferdinando C.F._3
Quagliata, presso il cui studio elettivamente domiciliano in Napoli (NA), alla via A. De Gasperi n.55, giusta procura ad litem in atti;

CONVENUTI
Nonché
, c.f.: , residente in Casoria (NA) Controparte_2 C.F._4 alla via Meucci n.11.
CONVENUTO CONTUMACE
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CONCLUSIONI
All'udienza del 25.09.2023, svoltasi in modalità cartolare mediante il deposito di note per la trattazione scritta, il Giudice, sulle conclusioni delle parti, si riservava in decisione con concessione dei termini di cui all'art 190
c.p.c.
§§§ §§§ §§§
Motivi della decisione in fatto ed in diritto
Con atto di citazione regolarmente notificato, l'attore,
[...]
, in persona dell'amministratore Controparte_3
p.t., traeva in giudizio i sig.ri , Controparte_1 Controparte_2 Parte_2
e , in qualità di eredi legittimi del sig.
[...] Parte_3 ON
(deceduto in data 31.01.1998), per sentire accogliere le seguenti conclusioni, dando atto, per l'effetto, della natura condominiale e comune dell'area cortiliva per cui è causa: 1) dichiarare nullo, per difetto di causa, il contratto di locazione quinquennale intercorso con il sig. (dante ON causa degli odierni convenuti), medio tempore rinnovato da Controparte_1 sino alla scadenza del 03.06.2023; 2) dichiarare il difetto di legittimazione attiva dell'apparente locatrice e degli altri coeredi convenuti e comunque l'inopponibilità della riserva non trascritta e, peraltro, esclusa dal regolamento condominiale;
2) per l'effetto, condannare i convenuti, ognuno per quanto di sua ragione, alla restituzione dell'importo dei canoni percepiti e da percepire in proprio e in qualità di eredi di , e tutti ON solidalmente per l'intero, il tutto con gli interessi e la rivalutazione monetaria dal dovuto al soddisfo;
il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Il condominio istante deduceva, in fatto, che gli odierni convenuti vantavano di essere proprietari dell'area cortiliva interna allo stabile sito in Casoria, con accesso dalla via E. Toti n.40.
Esponeva di aver locato – su richiesta dei condomini nella persona dell'amministratore p.t. – la predetta area a far data dal 04.07.1984, giusta contratto locatizio stipulato dapprima con il sig. ON
(costruttore del fabbricato) e, poi (nel 1998), con la di lui erede CP_1
, dal momento che negli atti di compravendita delle singole unità
[...]
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immobiliari e dei box insistenti nel cortile il si era riservato la Per_1 proprietà di tutte le aree scoperte sia interne che esterne al fabbricato.
Eccepiva, pertanto, in conformità alla delibera assembleare del 07.07.2021, la nullità/inefficacia/inopponibilità della predetta riserva di proprietà dell'area cortiliva, asservita all'accesso pedonale alle singole unità immobiliari, alle operazioni di carico e scarico e alla sosta delle autovetture dei condomini, rivendicandone la natura condominiale e comunque oggetto di un diritto reale d'uso spettante ai condomini.

§§§§ §§§ §§§§
Incardinato il giudizio, mediante regolare notifica, si Controparte_1 costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 24.01.2022, impugnando tutto quanto ex adverso dedotto e prodotto e chiedendo il rigetto di tutte le richieste formulate nel libello introduttivo perché infondate in fatto ed in diritto con condanna dell'attore al pagamento delle spese ed onorari di causa.
La comparente rappresentava, in via preliminare, che, sin dalla costituzione del il fu , costruttore del relativo fabbricato,
Parte_1 ON si era riservato l'esclusiva proprietà dell'area scoperta, in uno alla casa del portiere ed ai lastrici solari di copertura del fabbricato, tenendo di ciò conto anche ai fini della determinazione del prezzo di compravendita di ogni singolo appartamento, e che a distanza di circa dieci anni dalla costituzione del venne chiesto al sig. di concedere in locazione al
Parte_1 Per_1 tutta l'area scoperta interna al fabbricato e che,
Parte_1 successivamente, il medesimo decise autonomamente di
Parte_1 destinare l'area a parcheggio attraverso apposita “regolamentazione per la gestione dei posti auto”. Tale stato di cose si era perpetrato pacificamente ed indisturbatamente per oltre trent'anni, con il rinnovo del contratto di locazione ogni cinque anni e senza che i condomini scegliessero di esercitare il diritto d'uso previsto dall'art. 41-sexies legge urbanistica. Eccepiva il difetto di legittimazione attiva in capo al nonché la prescrizione
Parte_1 del diritto d'uso dell'area scoperta interna al fabbricato come CP_4 previsto dalla Legge Urbanistica, in quanto tale diritto non è stato esercitato per oltre un ventennio, avendo i condomini liberamente scelto sin dal 1984
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di disporre di tutta l'area in questione in qualità di conduttori per esigenze più ampie di quelle del mero parcheggio delle autovetture.
Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda, eccepiva la intervenuta prescrizione del pur invocato diritto alla restituzione di somme corrisposte a titolo di locazione per il periodo antecedente gli ultimi cinque anni dalla prima richiesta ex art. 2948 c.c. o per il periodo antecedente gli ultimi dieci anni a titolo di ripetizione dell'indebito, rilevando, ad ogni modo,
l'infondatezza della domanda di accertamento del predetto diritto stante la validità del contratto di locazione.
Eccepita, poi, l'infondatezza delle avverse pretese, stante la validità della riserva di proprietà in capo al proprio dante causa, chiedeva in via riconvenzionale – e nel denegato caso di accoglimento della domanda volta a considerare l'area per cui è causa parte comune dell'edificio – accertarsi il diritto di essa comparente e degli altri eredi di (alienante) ON ad ottenere un'integrazione del prezzo dei contratti di compravendita intercorsi con i singoli condomini.
In data 08.02.2022 si costituivano in giudizio anche e Parte_2
, i quali, nell'opporsi alle avverse pretese, si associavano Parte_3
e facevano proprie le argomentazioni difensive svolte da , Controparte_1 stante la comunanza di interessi.
, pur essendo stato regolarmente citato, non si Controparte_2 costituiva in giudizio, restando contumace per tutta la durata del procedimento.
All'udienza del 15.02.2022 il giudice, stante la congiunta richiesta di rinvio per pendenza di trattative di bonario componimento, rinviava in prosieguo prima udienza all'11.04.2022 (rinviata, poi, al 03.10.2022).
All'udienza del 03.10.2022, svoltasi in modalità cartolare mediante il deposito di note di trattazione scritta, il giudice concedeva i termini ex art. 183, co.6, c.p.c. e fissava l'udienza del 09.02.2023 per l'ammissione dei mezzi istruttori.
A seguito dello scambio di memorie ex art. 183, co.6, c.p.c., all'udienza del
09.02.2023 il giudice si riservava.
A scioglimento della riserva che precede, il giudice, con ordinanza depositata in data 13.03.2023, rigettava le istanze istruttorie formulate dalle parti e
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fissava per l'08.05.2023 (differita al 22.06.2023) la comparizione personale delle parti al fine di interrogarle liberamente.
All'udienza del 22.06.2023 le parti si riportavano ai propri scritti difensivi e il giudice rinviava all'udienza del 25.09.2023.
Alla predetta udienza, svoltasi nelle forme della trattazione scritta, il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, si riservava in decisione concedendo i termini ex art. 190 c.p.c. con decorrenza dall'01.12.2023.
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Passando alla disamina della res controversa, la domanda è infondata e va, pertanto, rigettata per le motivazioni che seguono.
Preliminarmente va richiamato e fatta applicazione, ai fini della decisione, del principio della c.d. ragione più liquida, affermato dalla costante giurisprudenza di legittimità, il quale consente al giudice della causa, ai sensi degli artt. 24 e 111 Cost., di limitare l'esame della domanda giudiziale al motivo di merito suscettibile di definire il giudizio, con piena soddisfazione del diritto fatto valere e ciò anche in presenza di questioni pregiudiziali (Cass.
S.U. n. 9936/ 2014).
Anche di recente la Suprema Corte di Cassazione (cfr. Cass. Civ. Sez. Lav.
20 maggio 2020, n. 9309) ha ribadito che la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza necessità di esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c..
Posto ciò ed in applicazione di tale principio, deve considerarsi assorbente ai fini della decisione la doglianza relativa all'invalidità della riserva di proprietà relativa all'area per cui è causa.
Come noto, in caso di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti;
per effetto di tale assegnazione si origina, altresì, la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del
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condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e dì escluderne gli altri (cfr. (Cassazione civile, Sez.
II, ordinanza n. 5335 del 2 marzo 2017).
Il disposto di cui all'art. 1117 c.c. pone una presunzione di condominialità, tra l'altro, per le aree destinate a parcheggio, la quale può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del - ossia Parte_1 dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio (cfr.: Cass.
Sez. II, 27 febbraio 2023 n. 5850; Cass. Sez. II, 23 agosto 2017 n. 20287).
Occorre, quindi, che la deroga all'attribuzione legale in favore del Parte_1 ex art. 1117 c.c. venga provata da chi si qualifica come proprietario esclusivo del bene e, ciò, tramite l'esibizione di specifici titoli quali possono essere l'atto costitutivo del il regolamento allegato come parte Parte_1 integrante al primo atto d'acquisto trascritto ovvero il regolamento contrattuale, espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (si veda, Cass. Sez. II, 6 luglio 2022 n. 21440;
Id., 8 ottobre 2021 n. 27363; Id., 17 febbraio 2020 n. 3852; Id., 18 dicembre
2004 n. 26766; Id., 16 luglio 2004 n. 13279; Id., 7 aprile 1995 n. 4060). Non rileva a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni Cassazione civile, Sez.
II, sentenza n. 21440 del 6 luglio 2022; Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 3852 del 17 febbraio 2020 ). Ad ogni modo, ai fini della esclusione della presunzione di proprietà comune prevista dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su
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elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo. Ne consegue che viene meno il presupposto della suddetta presunzione quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, o risulta comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, così da rivelare - sulla base di elementi oggettivi, secondo l'incensurabile apprezzamento del giudice di merito - che si tratta di un bene dotato di propria autonomia e perciò non destinato a servizio dell'edificio condominiale (cfr.: Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10073 del 24 aprile 2018).
L'area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio e sia stato omesso qualsiasi riferimento nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, può essere ritenuta di natura condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in quanto soggetta alla speciale normativa urbanistica dettata dall'art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della l. n.
765 del 1967, ove venga accertato che sia destinata a parcheggio secondo la prescrizione della concessione edilizia, originaria o in variante, e che poi, in corso di costruzione, sia stata riservata a tale fine e non impiegata, invece, per realizzarvi opere di altra natura. Pertanto, spetta a chi vanti il diritto di uso a parcheggio di una determinata area, in quanto vincolata ex art. 41 sexies della l. n. 1150 cit., di provare che la stessa sia compresa nell'ambito dell'apposito spazio riservato, trattandosi di elemento costitutivo del relativo diritto (cfr. Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 5831 del 8 marzo 2017).
Del resto, la speciale normativa urbanistica, dettata dall'art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della l. n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio, determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio, senza imporre all'originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione;
pertanto, ove manchi un'espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in
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questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c. (cfr. Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 18796 del 10 settembre 2020).
Per costante giurisprudenza di legittimità è, inoltre, possibile che il bene appartenga al costruttore, o ad un solo condomino, o ad un terzo soggetto estraneo, ma tutti i condomini devono poterne godere, per quanto riguarda l'uso (v. ex plurimis: Cass. Civ., 30 gennaio 2000, n. 982; 11 gennaio 2001,
n. 341; 7 giugno 2002, n. 8262) e come chiarito dalle Sezioni Unite della
Corte di Cassazione, “parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (art. 18 l. 6 agosto 1967, n. 765) non sono soggetti
a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, con la conseguenza che l'originario proprietario - costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo” (cfr. sentenza n. 12793 del 15 giugno 2005)
Trasponendo tali coordinate al caso di specie, appare evidente come relativamente all'area scoperta interna al complesso condominiale per cui è causa non possa operare la presunzione di condominialità, essendo emerso per tabulas che l'originario costruttore (il fu ), dante causa ON degli odierni convenuti, già al tempo della costituzione del agli Parte_1 inizi degli anni'70 del secolo scorso, si è legittimamente riservato la proprietà esclusiva dell'area in questione (cfr. contratto di compravendita intercorso tra e la sig.ra , allegato alla comparsa ON Controparte_5 di costituzione di ). Controparte_1
A distanza di circa dieci anni dalla costituzione, i condomini, in persona dell'amministratore p.t., hanno chiesto di concedere in locazione al tutta l'area scoperta interna al fabbricato (cfr. contratti di Parte_1 locazione del 04.07.1984 e 02.06.1998, allegati all'atto introduttivo); successivamente, il medesimo decise autonomamente di Parte_1 destinare la predetta area a parcheggio attraverso apposita
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“regolamentazione per la gestione dei posti auto” (cfr. all. 3 alla comparsa di costituzione di ). Controparte_1
Tale stato di cose si è perpetrato pacificamente per oltre trent'anni, in quanto i condomini hanno deliberatamente scelto sin dall'anno 1984 di non esercitare il diritto d'uso come previsto dal novellato art. 41 sexies della
Legge Urbanistica e di ottenere in locazione tutta l'area per destinarla liberamente a più ampie esigenze condominiali, procedendo al rinnovo del contratto locatizio ogni cinque anni.
Del resto, non si può appiattire - come pretende il attore – il Parte_1 contenuto del diritto reale d'uso dell'area nei limiti prescritti dalla Legge
Urbanistica su quello, ben più ampio, che è liberamente sorto in suo favore su tutta l'area scoperta interna in forza del contratto di locazione;
in effetti, la circostanza per la quale il Condominio conduttore abbia voluto destinare tutta l'area in questione al parcheggio delle autovetture non può certo incidere sulla validità e legittimità del contratto di locazione intercorso, che consentirebbe al medesimo l'uso di tutta l'area oltre ai limiti Parte_1 prescritti dagli standard urbanistici anche per soddisfare altre esigenze altrimenti non consentite dalla riserva di proprietà. Difatti, la riserva di proprietà, ex se, non incide - poiché non lo esclude necessariamente - sul diritto reale d'uso discendente dalla legge, posto che nei singoli contratti di compravendita e nel regolamento condominiale (cfr. all. 4 alla comparsa di costituzione di ) alcunché in contrario è stabilito. Controparte_1
Non constando alcuna pattuizione contraria all'esercizio dell'uso dell'area per il parcheggio dei veicoli nei limiti quantitativi minimi imposti dalla normativa urbanistica, la riserva di proprietà del costruttore deve, pertanto, considerarsi valida ed efficace.
La validità ed efficacia della suddetta riserva, ostativa a qualsivoglia riconoscimento della natura condominiale dell'area controversa, non può essere infirmata nemmeno dall' assunto attoreo secondo cui, con l'art. 41 sexies Legge Urbanistica, il legislatore del 1967 avrebbe introdotto tout court un vincolo pubblicistico di destinazione, dal momento che la riserva di appositi spazi da adibire a parcheggio quale condizione di legittimità della concessione edilizia è circoscritta nei limiti quantitativi prescritti dalla disposizione stessa e il istante, del resto, ha omesso di indicare Parte_1 quale parte dell'area controversa sarebbe ipoteticamente soggetta al vincolo
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di destinazione prescritto dalla citata disposizione. Ma anche a voler ritenere tutta l'area de qua destinata a parcheggio ab origine,
è il tenore letterale dell'art. 1117 c.c. ad escluderne la applicabilità al caso di specie, perché il legislatore ha espressamente previsto che la presunzione di condominialità opera laddove non risulta il contrario dal titolo. Orbene, tenuto conto che per titolo si intende anche l'atto o l'insieme di atti che hanno dato vita al condominio (come i primi atti di acquisto delle singole unità immobiliari), è evidente la manifesta infondatezza della pretesa dell'attore di vedere applicato l'art. 1117 c.c., proprio in quanto il costruttore-originario proprietario ha legittimamente disposto in senso contrario, applicando in suo favore la riserva di proprietà della area scoperta.
Alla luce delle svolte considerazioni, la domanda va rigettata, con conseguente assorbimento di tutte le ulteriori richieste.
Le spese seguono la soccombenza e sussistendo le condizioni per l'applicazione della normativa regolamentare di cui al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 37/2018, che ha sostituito le precedenti tariffe e parametri professionali, questo Giudice ha proceduto alla liquidazione del compenso professionale tenendo conto del valore della causa in atti, dei parametri minimi per le fasi previste nel DM sopra citato, della natura e della complessità della controversia nonché del comportamento processuale di parte soccombente.
Per la voce spese, in quanto già sostenute, si è tenuto conto di quanto documentato da parte attrice come oneri già sostenuti, non essendo previsto alcun parametro che le possa surrogare.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, così provvede:

1. rigetta la domanda per le ragioni di cui in parte motiva;

2. condanna il , al Controparte_3 pagamento, in favore di , e , Controparte_1 Parte_2 Parte_3 delle spese di giudizio che si liquidano in euro 518,00 per esborsi ed euro
3800,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso indicato per la prestazione nonché IVA e
CPA come per legge.
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Manda alla cancelleria per le comunicazioni di rito.
Così deciso in Aversa, 12 maggio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Paola Odorino
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