REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GELA
- SEZIONE CIVILE-
Il Tribunale di Gela, in persona del Giudice On. dott.ssa Angela Rita Di Pietro, ha pronunciato la seguente
ORDINANZA EX ART. 702 Ter C.P.C. nella causa civile iscritta al n. 1390/2022 R.G. promossa
DA
, nata a [...] il [...], CF: , Parte_1 C.F._1
residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Cataldo Claudio, CF: , del Foro di Livorno, C.F._2 presso il quale è elettivamente domiciliata, giusta procura allegata al ricorso ex art. 702 bis c.p.c.
- ricorrente-
CONTRO
nata a [...] il [...], CF: Controparte_1
, ivi residente in [...], C.F._3
rappresentata e difesa dall'Avv. Cascino Giuseppe, CF: , presso C.F._4 il quale è domiciliata, giusta procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
-resistente-
Oggetto: Proprietà- occupazione immobile-risarcimento danno
Conclusioni formulate dalle parti all'udienza cartolare del 3.03.2025.
Coincisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto
Con ricorso ex 702 bis c.p.c. la Sig.ra evocava in giudizio la Sig.ra Parte_1 adducendo: Controparte_1
1) che, in data 30.06.1999, l'attrice acquistava dalla sig.ra una porzione Persona_1
del fabbricato sito nel Comune di Gela, Contrada Manfria e precisamente: vano a piano terra adibito a garage, con annesso servizio, ricoprente una superficie catastale
1 di mq 46, censito al catasto del Comune di Gela alla partita n. 14.307 del foglio n. 104, mappale 343 sub 2 (Doc. 1 Contratto di compravendita - Doc. 1 bis Ispezione ipotecaria immobile);
2) che, successivamente, la medesima attrice stipulava col fratello sig.
[...]
un contratto preliminare di compravendita con immissione immediata Pt_2
nella disponibilità del promittente acquirente il quale si era impegnato ad acquistare al prezzo concordemente determinato in Lire 30.500.00 e con atto pubblico di compravendita da stipularsi entro e non oltre il 30.09.2000 (Doc. 2 Contratto preliminare di vendita – Doc. 2 bis Visura catastale);
3) che, sebbene il sig. continuasse a detenere l'immobile, il suddetto Parte_2
preliminare restava inadempiuto nonostante le reiterate richieste dell'attrice di restituzione dell'immobile sia a mezzo legale (Doc. 3 Racc ar Avv. Cataldo-Tuccio
Giuseppe del 14.11.18) sia mediante invito in mediazione andato negativo (Doc. 4
Verbale mancata adesione Concilia Lex);
4) che il sig. decedeva a Palermo il giorno 02.12.2020 (Doc. 5 Parte_2
Certificato morte e, pertanto, l'occupazione dell'immobile veniva Parte_2
proseguita dalla di lui moglie sig.ra alla quale veniva intimata, Controparte_1
nel mese di marzo 2021, l'immediata restituzione senza esito (Doc. 6 Diffida Avv.
Cataldo-Marchese del 25.03.2021) con successiva procedura di mediazione, anch'essa andata deserta (Doc. 7 Verbale mancata adesione del 28.02.22); CP_1
5) che l'attrice, essendone proprietaria, aveva pieno diritto a rientrare nel possesso dell'immobile non sussistendo alcuna ragione che giustificasse la detenzione da parte della convenuta, considerato che il termine per il rogito del 30.09.2000 era ampiamente spirato senza che le parti, nei dieci anni successivi, provvedessero o richiedessero la definizione dell'operazione di compravendita.
L'attrice, inoltre, richiedeva il ristoro dei danni patiti per essere stata privata ed in modo illegittimo del godimento del bene quantomeno a far data dal 30.09.2010, secondo una determinazione equitativa tenuto conto del valore locativo del bene come risultante dai Valori Omi dell'Agenzia delle Entrate per la zona di riferimento
(Comune di Gela – Contrada Manfria – Magazzini Euro 1,6 al mq, arrotondabili ad
Euro 100 mensili) (Doc. 8 Valori Omi AdE) e stimata in €. 14.000,00= (valore locativo del bene pari ad Euro 100 mensili, dovuti a decorrere dal mese di ottobre 2010 e sino
2 al giugno 2022, oltre mensilità a scadere fino alla effettiva riconsegna del bene), ovvero la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria ed interessi come per legge. Per tale richiesta, in data 01.10.2022, veniva notificato dalla ricorrente “Proposta di stipula della Convenzione di Negoziazione
Assistita” che rimaneva senza alcun riscontro (Doc. 9 Negoziazione assistita).
Si costituiva la convenuta eccependo la nullità dell'atto per genericità della domanda, inammissibilità della stessa per l'abusività del bene, la decadenza dall'azione avendola qualificata come un giudizio possessorio, la carenza di prova della richiesta di indennità e domanda riconvenzionale di usucapione.
All'udienza di prima comparizione del 14.09.2023 il difensore di parte ricorrente contestava le difese di controparte adducendo l'infondatezza delle stesse e chiedendo, altresì, l'ammissione dei capitoli di prova verbalizzati all'udienza stessa.
Il giudizio veniva rinviato all'udienza del 03.11.2023 per il tentativo di conciliazione.
A detta udienza veniva formulata la seguente proposta conciliativa: “… riconsegna dell'immobile oggetto del giudizio da parte resistente e contributo per spese legali a carico di parte resistente in favore di parte ricorrente di € 2.000,00”;
All'udienza del 16.05.2024, la Sig.ra sebbene avesse accettato la Controparte_1
proposta conciliativa del Giudice formulata all'udienza del 03.11.2023, provvedeva a riconsegnare e chiavi, ma non a saldare le spese legali. Pertanto, parte attrice chiedeva emettersi sentenza parziale per cessazione della materia del contendere in merito alla domanda di riconsegna e contestuale proseguimento del giudizio con ammissione delle prove richieste per la domanda sulla indennità di occupazione e per le spese di lite.
Il Giudice riservava ordinanza. Sciogliendo la riserva assunta, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava al 3 marzo 2025.
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Le domande proposte dalla ricorrente sono fondate e meritano accoglimento.
I) Anzitutto va rilevato che nel caso in specie, con la restituzione dell'immobile conteso all'attrice, si è determinata una cessazione della materia del contendere solo parziale, avendo parte attrice instato per ottenere la condanna al risarcimento del danno patito a cagione della illegittima detenzione del bene da parte della convenuta.
3 Ciò posto, in ordine alla natura dell'azione proposta dalla ricorrente si osserva che in giurisprudenza (Cass. Sez. Unite 7305/2014) si è chiarito che il proprietario che intenda conseguire il possesso della cosa sottrattagli contro la sua volontà (nella specie per occupazione abusiva) deve esperire l'azione reale di rivendicazione;
di contro, se la consegna risulta avvenuto in base ad un titolo in seguito venuto meno per una qualunque causa, si ha una azione personale di rilascio.
Nel caso di specie si è pacificamente difronte ad una azione personale di rilascio del bene, atteso che esso è stato detenuto dal fratello della ricorrente, marito della resistente, in forza di un contratto preliminare di compravendita non seguito dalla stipula del definitivo.
Costituisce orientamento pacifico in giurisprudenza, sin dall'arresto della Suprema
Corte n. 7930/2008, che nell'ipotesi di consegna del bene sulla base di un preliminare di compravendita, viene a costituirsi fra il promissario acquirente e il bene consegnato un rapporto di comodato d'uso.
In conseguenza di ciò egli non possiede la cosa ma la detiene. L'acquirente rimane un detentore qualificato e non già un possessore dell'immobile, proprio perché consapevole dell'altruità della res, e conseguentemente non potrà acquistare la proprietà sulla stessa a titolo di usucapione, a meno che non sia intervenuta un'interversione del possesso (Cass. Civ., ordinanza n. 356/2017; Cass. Civ., sent. n.
3305/2019; Cass. Civ., sent. n. 10186/2019).
Nel caso in specie, nessuna interversione era stata allegata dalla convenuta.
Discende da quanto sopra la palese infondatezza della domanda riconvenzionale di usucapione del bene proposta dalla convenuta.
Discende, altresì, che la mancata restituzione del bene a seguito della formale diffida con richiesta di rilascio dà diritto a chiedere il risarcimento del danno subito a causa della illegittima detenzione del bene.
In merito alla vexata quaestio del danno da occupazione illegittima e della sua prova, sono intervenute le Sezioni Unite, con le sentenze gemelle nn. 33645 e 33659 del 2022.
I principi di diritto enucleati in tali sentenze risultano essere:
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”;
4 “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante parametro del canone locativo di mercato”.
Va pertanto riconosciuto in capo alla ricorrente il diritto al risarcimento del danno patito per l'indisponibilità del bene.
Si precisa, peraltro, che la resistente è responsabile in proprio per il danno cagionato alla controparte con l'occupazione abusiva del bene con decorrenza dal maggio 2022, mese successivo a quello in cui ella ha formalmente ricevuto la diffida al rilascio del bene.
La decorrenza del risarcimento, difatti, non può retroagire al periodo precedente in cui era il detentore del bene. Parte_2
In ordine all'ammontare del danno richiesto, la ricorrente ha prodotto stampa riportante i valori locativi indicati dall'OMI.
Tenendo conto di essi e considerando un valore medio al metro quadro di euro 1,35 per mq 46, si ottiene un valore locativo di €. 62,00 al mese.
Alla data di redazione della sentenza, l'ammontare complessivo dovuto risulta essere di €. 62,00x37 mensilità (da aprile 2021 a maggio 2024, epoca in cui è avvenuta la restituzione dell'immobile), ovvero di €. 2.294,00.
Somma cui va aggiunta, trattandosi di debito di valore, la rivalutazione e gli interessi.
II) In ordine alla domanda spiegata dalla resistente di risarcimento delle spese effettuate per pretesi lavori svolti nell'immobile, in punto di diritto, si rileva che trova applicazione l'articolo 1808 c.c. in materia di comodato, sicché nessun risarcimento può essere riconosciuto alla resistente.
Secondo un consolidato orientamento della Suprema Corte "il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione straordinaria (non riconducibili alla categoria delle spese straordinarie necessarie e urgenti per la conservazione della cosa) può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante"
(Cass. civ., 06.11.2002, n. 15543; Cass. civ., 24.07.2013, n. 17941).
Peraltro, nella consulenza di parte allegata dalla resistente si fa riferimento a lavori eseguiti in una porzione di immobile diverso da quello oggetto di controversia.
5 III) Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, tenendo conto del valore del bene conteso (RC 228,07x200=45.600) e della parziale soccombenza in ordine al risarcimento del danno, con riferimento alla fascia di valore da 26.001 a 52.000; considerando, altresì, la natura semplificata del rito e la semplicità delle questioni affrontate, in €.

1.500 per fase studio, €.

1.000 per fase introduttiva, €.

1.500 per fase istruttoria ed €.

1.500 per fase decisionale, e così complessivamente €. 5.500, oltre 15% spese generali, iva e cpa.
P .T. M.
Il Tribunale di Gela, definitivamente pronunciando, ogni altra contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
-dichiara la cassazione parziale della controversia in relazione alla domanda di restituzione del bene, avendo la convenuta consegnato le chiavi di esso in corso di causa;

- dichiara illegittima l'occupazione dell'immobile da parte della convenuta a far data dall'aprile 2021 al mese di maggio 2024, epoca in cui è avvenuto il rilascio;

-conseguentemente condanna la resistente a risarcire alla Controparte_1
ricorrente la somma di €. 2.294,00 a titolo di danni per l'occupazione Parte_1
illegittima dell'immobile, oltre a rivalutazione ed interessi dalla sentenza al soddisfo;

-condanna la resistente a rifondere alla ricorrente le spese di lite liquidate in €. 5.500, oltre 15% spese generali, iva e cpa, per onorari ed €. 545,00 per spese;
con distrazione delle somme in favore del procuratore, Avv. Claudio Cataldo, dichiaratosi antistatario;

-rigetta le domande riconvenzionali spiegate dalla resistente.
Gela, lì 5/06/2025
Il G i u d i c e On.
Angela R. Di Pietro
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