TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE

R.G. N. 4147/2024

VERBALE DI CAUSA

Oggi 8 aprile 2025, innanzi alla Giudice, dott.ssa Caterina Zambotto, sono comparsi:
Per e le parti con l'avv. CRISTINA LAURA Parte_1 Parte_2
TASSI.
Per l'avv. PAOLA SAINATI. Parte_3
E' altresì presente ai fini della pratica forense il dott. . Persona_1
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da note già depositati telematicamente.
L'avv. Tassi contesta integralmente il contenuto delle note difensive avversarie, discute oralmente, contesta la valenza confessoria attribuita da controparte al doc. 14 dei ricorrenti nel quale i conduttori si limitano a riportare quanto riferito dalla locatrice;
il doc. 37 avverso è stato per la prima volta visionato nel presente procedimento;
insiste per le istanze istruttorie per come articolate in atti e in particolare per la ctu.
L'avv. Sainati contesta le note conclusive di controparte;
rileva che nella successione del marito vi è anche il fratello per un terzo;
rileva la tardività della produzione Persona_2
documentale avversaria avvenuta in uno alle note difensive conclusive.
L'avv. Tassi contesta che vi sia prova della qualità di erede del fratello;
replica che non vi è tardività in quanto documento di formazione successiva e in ogni caso chiede la rimessione in termini trattandosi di prova documentale che sconfessa la tesi avversaria sull'autorizzazione del condominio.
Dopo breve discussione orale, la Giudice da atto alle parti che si ritira in camera di consiglio e all'esito degli incombenti di udienza odierni pronuncerà sentenza dandone lettura in udienza.
1 La Giudice dott.ssa Caterina Zambotto

A ore 16.00, all'esito della camera di consiglio, la Giudice pronuncia udienza dandone lettura in udienza, assenti le parti.
La Giudice dott.ssa Caterina Zambotto
2 REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE DI PADOVA
La Giudice
Dott.ssa Caterina Zambotto ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nella causa civile iscritta al n. 4147/2024 R.G. promossa: da
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. CRISTINA LAURA TASSI C.F._2
contro
(C.F. ), difesa dall'avv. SAINATI Parte_3 C.F._3
PAOLA
CONCLUSIONI
ENRICO E : Parte_2
IN VIA PRINCIPALE:
Accertato e dichiarato che ai fini del godimento, ad uso abitativo, dell'unità immobiliare oggetto del contratto di locazione inter partes concluso ed in essere a tutt'oggi, la stessa deve essere munita ed attrezzata di un sistema di riscaldamento e della presenza del gas anche ad uso riscalamento e domestico;
accertato e dichiarato che, ai sensi e per gli effetti di cui all'articolo 1575 cc, il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto;
accertato e dichiarato che dall'anno 2020, come ammesso e riconosciuto anche dalla resistente, nell'unità oggetto del contratto di locazione inter partes è emersa la necessità di sostituire la caldaia;
accertato e dichiarato che dall'anno 2021 difetta l'erogazione del servizio gas ad uso domestico e di riscaldamento;
accertato e dichiarato che l'obbligo di garantire che l'unità immobiliare oggetto del contratto di locazione sia abitabile anche nella stagione fredda e che la parte conduttrice abbia legittimazione di fruire del riscaldamento e
3 del gas sono obbligazioni a carico del locatore;
accertato e dichiarato il grave e reiterato inadempimento del locatore alle obbligazioni ex lege a carico dello stesso;
ai sensi e per gli effetto di cui all'articolo 2931 cc e/o con la miglior formula secondo l'ordinamento giuridico vigente;
dirsi tenuta e condannarsi la signora , nata a [...] Parte_3
(PD) il 19/08/1947 (C.F. ), residente in [...]
30 a che provveda a dotare l'unità immobiliare sita in Padova (PD), via del Santo n. 30, piano secondo, oggetto del contratto di locazione, di idoneo sistema di riscaldamento, anche a mezzo pompe di calore e/o secondo quanto risulterà idoneo in corso di causa ed a garantire ai conduttori un idoneo sistema per godere dell'utilizzo cucina.
Ciò fissando a parte resistente il termine entro cui provvedere.
Condannare parte resistente al risarcimento dei danni subiti dai conduttori a causa e per effetto del di lei reiterato e continuato inadempimento alle obbligazioni a di lei carico di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto [1576, 1577, 1584].
Preso atto della condotta stragiudiziale di parte resistente, anche di mancata partecipazione al procedimento di mediazione, con integrale vittoria di spese, compensi, oltre IVA, CPA e 15% spese generali.
In via istruttoria come da ricorso e come da memoria del 26.11.2024.
BONIFACIO: Email_1
Nel merito in via principale, rigettare la domanda di esecuzione in forma specifica richiesta: dotazione dell'unità immobiliare di idoneo sistema di riscaldamento, anche a mezzo pompe di calore e/o secondo quanto risulterà idoneo in corso di causa ed a garantire ai conduttori un idoneo sistema per godere dell'utilizzo cucina.
Rigettare la domanda di risarcimento danno ex artt. 1576, 1577 e 1584 c.c., per aver la sig.ra dotato l'appartamento di soluzioni alternative accettate dai conduttori Parte_3
(termosifoni elettrici, stufetta elettrica e piano cottura elettrico, compresa la facoltà di risolvere il contratto senza dare alcun preavviso e per tutti gli altri motivi esposti in narrativa.
In via istruttoria;
ci si oppone alla prova per testi sui capitoli ex adverso indicati in quanto inammissibili per contenere delle valutazioni. Ci si oppone all'ammissione del teste in quanto parente dei ricorrenti.
Nella denegata ipotesi di loro ammissione si chiede di essere ammessi alla prova contraria con il teste . Testimone_1
4 Ci si oppone, altresì, all'ammissione della CTU ex adverso richiesto ed in caso di ammissione si chiede che l'indagine venga estesa anche alla quantificazione dei consumi e dei costi per luce, acqua e gas effettuati dai ricorrenti dall'inizio del rapporto di locazione.
5 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. e conduttori dell'immobile sito in Padova, via del Santo, n. 30 Pt_1 Parte_2
giusta contratto stipulato in data 28.10.2009 con , premesso che sin Parte_3
dal 2020 si era manifestata la necessità di sostituire la caldaia, che a far data del novembre
2022, causa sospetta fuga di gas denunciata dalla locatrice, era stato sigillato l'impianto di gas, così precludendo l'utilizzo sia del sistema di riscaldamento, sia dei fornelli, che la locatrice non aveva provveduto al ripristino di detti servizi, che i conduttori avevano quindi concordato con la locatrice, nell'impossibilità di questa di sostenere i costi per l'installazione di pompe di calore, di provvedere loro all'acquisto, con imputazione delle relative somme ai canoni da aprile 203 a gennaio 2024, di aver poi, dopo il pagamento di € 4.500,00 a titolo di acconto al fornitore, ricevuto il rifiuto da parte della locatrice di procedere all'installazione, motivato dalla necessità di previo ottenimento dell'autorizzazione del Condominio, hanno convenuto in giudizio deducendo la dolosa violazione degli artt. 1575 Parte_3
e 1576 c.c. e chiedendo accertarsi l'obbligo della locatrice di provvedere a dotare l'immobile di idoneo sistema di riscaldamento e di cottura, con condanna al relativo adempimento entro prefissando termine oltre al risarcimento dei danni.
1.1 si è costituita deducendo di essere mera usufruttuaria Parte_3
dell'immobile, di aver dovuto procedere alla chiusura del gas a causa di un guasto molto importante all'impianto, di non poter procedere ai lavori richiesti perché priva dei mezzi economici necessari ed essendo comunque l'intervento di competenza del proprietario, di aver quindi proposto la risoluzione del contratto, di aver poi tentato di percorrere strade alternative, vista la volontà dei conduttori di rimanere nell'immobile, di aver comunque dotato l'appartamento di soluzioni alternative accettate dai conduttori, di non aver potuto procedere all'installazione delle pompe di calore dovendo ottenere l'autorizzazione del Condominio, e ha quindi concluso chiedendo il rigetto delle domande, potendo semmai i conduttori agire per la sola risoluzione del contratto.
1.2 Disposti due rinvii per tentare una soluzione conciliativa, la causa giunge in decisione allo stato degli atti, stante il rigetto delle prove orali e della richiesta di ctu.
2. La domanda attorea di accertamento della violazione degli artt. 1575 e 1576 c.c. e di esatto adempimento è fondata e va accolta.
6 In data 28.10.2009 è stato sottoscritto tra le odierne parti un contratto di locazione abitativa per studenti universitari (doc. 1 att.) della durata annuale, con rinnovo automatico di pari durata;
il rapporto è tuttora in corso tra le parti.
A norma dell'art. 1575 c.c. il locatore deve, tra le altre, mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto.
A norma dell'art. 1576 c.c. il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Come chiarito dalla Suprema Corte (cfr. sent. n. 12712 del 2010) “L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 cod. civ., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578
e 1581 cod. civ. per i vizi della cosa locata”; ancora, sulla distinzione rispetto ai vizi ex art. 1578 c.c., “costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne
o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione.
Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante
l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale”.
Ciò premesso in diritto, nel caso di specie l'appartamento risulta pacificamente privo del collegamento al gas a far data dal 2022, con conseguente impossibilità di funzionamento della caldaia e dei fornelli.
Parte locatrice ha allegato, ma non provato, che la chiusura del gas sia dovuta a problemi di carattere strutturale o comunque implicanti modifiche radicali dell'impianto.
Non può, infatti, ritenersi a tal fine sufficiente il doc. 37 prodotto dalla convenuta, ovvero la comunicazione dei Vigili del Fuoco del 18.11.2022 nella quale si da atto di un intervento
7 eseguito il giorno prima in un appartamento al piano terzo per sospetta fuga di gas e del riscontro di una perdita in prossimità del generatore d'aria calda a parete.
Parte convenuta non ha prodotto alcuna relazione tecnica o documentazione attestante l'effettiva sussistenza di un problema all'impianto o comunque della necessità di un intervento radicale all'appartamento locato;
trattandosi poi di condominio, l'eventuale problematica avrebbe dovuto, ragionevolmente, interessare l'intero stabile e da questo essere risolta.
Né ha chiesto in questa sede una ctu, opponendosi piuttosto a quella avversaria.
Anzi, i documenti in atti comprovano piuttosto il contrario, ovvero che sarebbe stato possibile in tempi rapidi munire l'appartamento di pompa di calore e di piano a induzione (doc. 12 att.), così adempiendo agli obblighi di cui agli artt. 1576 e 1577 c.c..
L'assenza di disponibilità economiche della locatrice non può certo costituire una giustificazione giuridicamente valida dell'inadempimento, così come il fatto di essere mera usufruttuaria dell'appartamento.
Non è provato che fossero necessari interventi radicali, né che vi fosse una qualsiasi opposizione del nudo proprietario.
In ogni caso, l'art. 1106 c.c. avrebbe consentito all'usufruttuaria, per le riparazioni a carico del proprietario da questi non eseguite, di eseguirle a proprie spese con diritto di rimborso.
Anche rispetto al non vi è alcuna prova di opposizioni o impedimenti CP_1
all'installazione delle pompe di calore.
Né assumono alcun rilievo tutte le deduzioni sui costi delle bollette o sull'entità del canone e il mancato adeguamento Istat;
l'eventuale non convenienza del canone pattuito è questione che avrebbe dovuto casomai portare a una tempestiva disdetta del contratto, mai intervenuta.
Infine, non può considerarsi adempimento degli obblighi ex art. 1575 r 1576 c.c. la fornitura di due termosifoni elettrici e di un fornello, trattandosi chiaramente di soluzioni meramente temporanee e provvisorie.
Conclusivamente, sussiste l'inadempimento dell'obbligo di mantenere la cosa in buono stato locativo e in particolare di dotarla di riscaldamento e piano cottura funzionante.
In accoglimento della domanda attorea, qualificata in termini di esatto adempimento, va pertanto ordinato a parte convenuta di provvedere a dotare l'immobile sito in Padova, via Del
Santo n. 30, di idoneo sistema di riscaldamento e di cottura, assegnando a tal fine termine di
30 giorni.
8 2.1 Passando alla domanda di risarcimento danni, trattasi di pretesa dedotta in termini del tutto generici, nel senso che neppure è precisato se tratti di danno patrimoniale o non patrimoniale, per cui la stessa non può essere accolta.
3. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, in conformità ai valori medi per le fasi della mediazione, di studio e introduttiva, minimi per istruttoria e decisionale vista la decisione allo stato degli atti, con applicazione dello scaglione fino a €
26.000,00 considerato gli importi dei lavori stimati.


P. Q. M.


La Giudice, pronunciando in maniera definitiva sulla presente controversia, disattesa ogni diversa istanza: accertato l'inadempimento di , condanna a Parte_3 Parte_3
dotare l'immobile sito in Padova, via Del Santo n. 30, di idoneo sistema di riscaldamento e di cottura entro 30 giorni da oggi.
Rigetta ogni altra domanda.
Condanna a rifondere a e le spese di lite, che Parte_3 Pt_1 Parte_2
liquida in € 3.828,00 per onorari, € 296,38 per spese, oltre IVA, se dovuta, CPA e rimborso forfettario del 15%.
Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti assenti ed allegazione al verbale.
Padova, 8 aprile 2025
La Giudice
dott.ssa Caterina Zambotto
9