N. 2123/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Cosenza, sezione prima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.ssa Lucia Angela Marletta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art 281 sexies c.p.c. nella causa civile iscritta al n. 2123 del R.G.A.C. dell'anno 2023, vertente TRA (C.F.: ), rappresentata e difesa dagli Avv. LUIGI Parte_1 P.IVA_1
AMMIRATI e MARCO BELLANTE;

ATTRICE
CONTRO
C.F.: ), rappresentata e difesa dagli Avv. MASSIMO BARONO Controparte_1 P.IVA_2
e GIOVANNI GRASSELLI;

CONVENUTA
Oggetto: esercizio del diritto di prelazione e di riscatto;

Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione notificato in data 19.06.2023, la società (già , Parte_1 Parte_2 ha agito in giudizio per ottenere l'accertamento del diritto di prelazione e riscatto ex art. 51 d.lgs. n. 259/2003 e, quindi, per essere sostituito alla convenuta, nell'atto trascritto nella Controparte_1
Conservatoria RR.II. di Cosenza in data 20.12.2022, (reg. gen. 37836; reg. part. 31198), avente ad oggetto il trasferimento del diritto di usufrutto, per la durata di 25 anni, sul terreno, con area di estensione complessivamente pari a 100 mq, sito in San Marco Argentano, Contrada Cimino s.n.c., il tutto come censito al Catasto Fabbricati del detto Comune, foglio 32, mappale 104, subalterno 1.
A sostegno della propria domanda, parte attrice ha spiegato che, con contratto sottoscritto in data 06.06.2006, (registrato presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate di Tivoli in data 28.07.2006 al n. 3386, serie 3), la Società Agritec S.r.l., in qualità di proprietaria, concedeva in locazione ad Ericsson Telecomunicazioni S.p.A., (cui è successivamente subentrata già Parte_1 [...]
, una porzione del suddetto terreno, al fine di ivi consentire la realizzazione di Controparte_2 una infrastruttura per telecomunicazioni (c.d. ; che, in data 01.12.2010, Agritec Parte_3
S.r.l. e la conduttrice (nelle more subentrata ad Ericsson Telecomunicazioni S.p.a.), CP_3 risolvevano il citato rapporto e contestualmente sottoscrivevano un nuovo contratto di locazione, per il cui contenuto rinviavano integralmente al precedente contratto, salvo determinare il nuovo canone di locazione annuo in € 9.664,00 più IVA e pattuire la nuova durata del rapporto di locazione in 9 anni;

pagina 1 di 8 che, successivamente, ad Agritec S.r.l. subentrava in qualità di nuova locatrice e CP_4 proprietaria, giusta compravendita dell'11.12.2023, mentre alla originaria conduttrice subentrava già che, con atto sottoscritto in data Parte_1 Controparte_2
29.11.2022, costituiva diritto di usufrutto per la durata di 25 anni sulla citata porzione di CP_4 terreno, (nonché un diritto di servitù di passaggio funzionale al raggiungimento della stessa e una servitù per passaggio cavi), verso il corrispettivo complessivo di € 124.128,00, in favore di CP_1
cui veniva trasferito la disponibilità del bene locato e, per l'effetto, il contratto di locazione in
[...] essere con parte attrice, il cui diritto di prelazione veniva totalmente pretermesso;
che, resa edotta del ridetto acquisto, con missiva del 10.01.2023, contestava la violazione del diritto di Parte_1 prelazione e contestualmente dichiarava la propria volontà di esercitare il diritto di riscatto verso la corresponsione del prezzo pagato;
che, infine, con missiva del 16.01.2023, si opponeva Controparte_1 al riscatto, dichiarandosi indisponibile a qualunque atto di cooperazione a tal fine necessari. Parte attrice ha quindi preliminarmente eccepito l'avvenuta violazione della prelazione legale ex art. 51, comma 4, d.lgs. n. 259/2003, spiegando che è una società costituita da Wind Parte_1
Telecomunicazioni S.p.a. con atto di conferimento di ramo di azienda del 18.02.2015, per effetto del quale quest'ultima ha conferito nel patrimonio della prima il ramo aziendale costituito da un complesso di oltre n.

7.000 torri di trasmissione per telecomunicazioni, titolare della prescritta “Autorizzazione generale per le reti e i servizi di comunicazione elettronica” ex art. 11 (già art. 25) d.lgs. n. 259/2003, in forza di SCIA, prot. n. 0012684 del 27.02.2015, (iscritta nel Registro degli operatori comunicazione ex art. 1 l. n. 249/1997); che, in forza dell'anzidetto titolo, parte attrice è legittimata a svolgere attività di fornitura di reti o servizi di comunicazione elettronica, cioè, nello specifico, a realizzare infrastrutture di comunicazione elettronica su cui sono collocati gli apparati trasmissivi attraverso i quali viene erogato il servizio voce e dati, attraverso enormi investimenti economici funzionali ad un interesse pubblico, quello cioè di garantire la copertura di rete e la capillarità di un servizio a beneficio di tutta la popolazione residente sull'intero territorio nazionale, costituendo, le infrastrutture per le telecomunicazioni, opere strategiche di interesse pubblico;
che, tuttavia, sono già da tempo emersi sul mercato operatori, soprattutto stranieri, che non effettuano alcun investimento per lo sviluppo dell'infrastruttura, ma si appropriano delle utilità degli investimenti altrui, con il deliberato obiettivo di strangolare gli altri operatori, espungendo dal mercato gli unici soggetti virtuosi che concorrono al suo sviluppo, attraverso pratiche che realizzano una sorta di concorrenza sleale parassitaria ex art. 2598, n.
3, c.c.; che, preso atto di tale fenomeno, il legislatore, con il d. lgs. n. 207/2021, in attuazione della
Direttiva UE 2018/1972, è intervenuto ad arginarne la diffusione attraverso la previsione, inserita nel nuovo art. 51, comma 4, d. lgs. n. 259/2003, di un diritto di prelazione legale ad efficacia reale, assistito cioè dal correlato diritto di riscatto, in favore dell'operatore di comunicazioni con riferimento al bene locato sul quale lo stesso abbia realizzato e mantenga all'attualità una infrastruttura di telecomunicazioni. Parte attrice ha quindi dedotto che l'acquisto del diritto di usufrutto da parte di è Controparte_1 avvenuto in ragione della presenza dell'infrastruttura de qua, la quale ha costituito, quindi un elemento decisivo di quell'acquisto, per effetto del quale ha conseguito l'obiettivo di subentrare Controparte_1 nel rapporto locatizio;
che è una società che ha come proprio oggetto sociale l'attività di CP_1 acquisto, gestione, amministrazione, locazione e vendita di beni immobili, con particolare riferimento ai beni rappresentati da immobili a servizio di impianti nell'ambito delle telecomunicazioni, del settore multimediale e dell'information communication technology e la stessa mission pubblicizzata dalla medesima è quella di acquisizione sistematica di aree concesse in locazione ad altri Controparte_1
pagina 2 di 8 operatori di telecomunicazioni;
che vero obiettivo della pratica commerciale realizzata dalla convenuta
è quello di acquisire il sito di installazione senza avere effettuato alcun investimento, ponendo così l'operatore ivi presente alla mercè delle sue future determinazioni, come si evince dall'inserimento nel contratto dell'obbligo fatto assumere dal precedente proprietario di impedire all'operatore ivi presente di installare propri impianti di telecomunicazioni su altri beni immobili adiacenti di proprietà dell'alienante, onde evitare che l'operatore, trasferendo la in una porzione vicina a quella Pt_4 acquistata, possa sottrarsi al potere di ricatto contrattuale di;
che, quella di cui ci si occupa, è CP_1 una condotta attuata dalla convenuta in maniera sistematica, come risulta confermato da identiche iniziative già assunte in relazione ad altri siti condotti in locazione da parte attrice.
La società attrice ha infine precisato che, nel caso di specie, mediante la concessione del bene in diritto di usufrutto, le parti hanno realizzato il trasferimento a titolo oneroso dell'area de qua, con la peculiarità che detto trasferimento non ha assunto ad oggetto il diritto di proprietà ma un diritto reale minore (usufrutto), integrando quindi la vicenda quel pregiudizio dell'investimento altrui e quella condotta predatoria che la legge intende prevenire mediante il ricorso allo strumento della prelazione, il quale pertanto non potrà non trovare applicazione, a prescindere dalla natura del diritto oggetto dell'atto di trasferimento;
che, infine, l'esercizio della prelazione e del conseguente riscatto ha efficacia ex tunc con la conseguenza che, oltre al trasferimento del bene immobile in questione, devono essere rimborsati a tutti i canoni versati in favore di a decorrere dalla data Parte_1 Controparte_1 di stipula del contratto di usufrutto sino alla data del passaggio in giudicato. Ha quindi concluso chiedendo di: “In via principale: accertare la sussistenza in capo a Parte_1 del diritto di prelazione e di riscatto di cui all'art. 51 D.lvo. 259/2003 e, per l'effetto, sostituire
[...] a a far data dalla stipula, nell'atto trascritto nella Conservatoria Parte_1 Controparte_1
RR.II. di Cosenza in data 20 dicembre 2022 (reg. gen. 37836; reg. part. 31198) avente ad oggetto il trasferimento del «diritto di usufrutto per la durata di anni 25 (venticinque) sul seguente terreno: area di estensione pari a 100 (cento) mq., sita in Comune di San Marco Argentano (CS), […] il tutto censito al Catasto Fabbricati del detto Comune: *foglio 32, mappale 104, subalterno 1, Contrada Cimino
s.n.c., piano T, categoria F/7 (come tale derivante da denuncia di COSTITUZIONE presentata all'Agenzia del Territorio di Cosenza in data 16 giugno 2022, n. CS0100940 di protocollo, in atti dal 17 giugno 2022). Detta area risulta altresì identificata al Catasto Terreni del medesimo Comune al foglio 32, mappale 104, quale di mq. 100 (ex particella 60)», ed i connessi diritti di Parte_5 servitù ivi indicati, dietro versamento del corrispettivo di € 124.128,00 indicato nel sopra detto atto, secondo le modalità e i tempi che il giudice vorrà stabilire e che fin d'ora dichiara Parte_1 di offrire, come in effetti offre, anche banco judicis;
ordinare al Conservatore di trascrivere/annotare l'emananda sentenza, con esonero da ogni responsabilità; condannare a rimborsare in Controparte_1 favore di tutti i canoni da quest'ultima corrisposti in favore della prima dalla data Parte_1 di stipula del contratto di usufrutto (12 dicembre 2022), fino alla data del passaggio in giudicato dell'emananda sentenza. In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari del giudizio, oltre IVA (22%), C.P.A. (4%), Spese Generali (15%) e rimborso del contributo unificato, come per legge”. La causa è stata iscritta al n. 2123/2023 R.G.
§§§
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 02.10.2023, si è costituita Controparte_1 eccependo preliminarmente l'inammissibilità dell'azione proposta per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria, rientrando tale controversia nell'ambito di quelle per le quali l'art. 5, comma 1-bis, del D. Lgs. n. 28/2010 prevede l'esperimento del tentativo di mediazione quale pagina 3 di 8 condizione di procedibilità della domanda giudiziale, nonché l'introduzione della domanda con rito sbagliato, prevendendo, l'art. 447-bis c.p.c., che le controversie in materia di locazione debbano essere introdotte e seguire la procedura prevista dagli artt. 414 e ss. c.p.c., così come richiamati dall'art. 447- bis c.p.c. La società convenuta ha poi eccepito l'intervenuta decadenza dal diritto di riscatto ex art. 51, comma 4, d.lgs. n. 259/2003, atteso che, ai fini della prelazione e del riscatto, l'art. 51 richiama l'art. 39, l. n. 392/1978, secondo cui il diritto di riscatto deve essere esercitato entro sei mesi dalla trascrizione del contratto;
che, inoltre, qualora la dichiarazione di retratto non sia posta in essere direttamente dal titolare del diritto, ma venga sottoscritta da un soggetto diverso che agisca in nome e per conto del retraente, quest'ultimo deve conferire al proprio rappresentante il relativo potere negoziale mediante procura speciale;
che, nel caso di specie, si può quindi ritenere che non abbia validamente Pt_1 esercitato il proprio diritto di retratto, non avendo inviato alcuna comunicazione validamente sottoscritta, né promosso efficacemente la relativa azione giudiziale ed essendo quindi decaduta, ai sensi dell'art. 39 l. n. 392/1978, dal presunto diritto di riscatto il 20.06.2023. Nel merito, la convenuta ha eccepito l'inapplicabilità, al caso di specie, dell'art. 51, d.lgs. n. 259/2003, atteso che l'art. 38, comma 1, l. n. 392/1978, stabilisce che l'ipotesi del trasferimento a titolo oneroso dell'immobile locato possa essere solo quella della compravendita della proprietà dell'immobile, senza che tale disciplina possa essere estesa alla concessione, da parte del proprietario, di diritti reali minori, (come l'usufrutto), che non comportano alcun trasferimento dell'immobile e che non permettono al conduttore di consolidare il diritto di godimento del bene con la proprietà dello stesso;
che, inoltre, i diritti di cui all'art. 51 d. lgs. n. 259/2003 non spetterebbero comunque a anche se si ritenesse Pt_1 applicabile tale norma al caso di costituzione di usufrutto, atteso che i diritti previsti dalla norma in esame spettano esclusivamente agli operatori che offrano: “impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico […] e le opere accessorie occorrenti per la funzionalità di detti impianti”, i quali hanno carattere di pubblica utilità; che, ancora, non ha alcun diritto alla restituzione dei Pt_1 canoni eventualmente corrisposti, poiché l'eventuale e non creduto subentro di nell'atto di Pt_1 usufrutto avverrebbe solo al momento del passaggio in giudicato della relativa sentenza con effetti ex nunc, con la conseguenza che l'attrice deve pagare tutti i canoni che medio tempore matureranno senza alcun diritto di ottenerne la ripetizione. Parte convenuta ha inoltre eccepito l'insussistenza, nel caso di specie, degli estremi della concorrenza sleale ex art. 2598, n. 3, c.c., atteso che e operano in settori diversi e si rivolgono a Pt_1 CP_1 una clientela diversa;
che, comunque, la commissione di atti di concorrenza sleale non avrebbe comunque alcuna rilevanza in merito all'esercizio del diritto di riscatto, i cui presupposti sono solo ed esclusivamente quelli previsti dalla legge, tanto che controparte, al di là della petizione di principio, non fa discendere alcuna conclusione né domanda dalla presunta concorrenza sleale di . CP_1 Ha quindi concluso chiedendo di: “in via pregiudiziale: dichiarare improcedibili le domande avversarie per omesso esperimento preventivo del procedimento di mediazione di cui al d.lgs. n. 28/2010 e assegnare alle parti il termine per l'esperimento di tale procedimento;
in via preliminare: disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c. fissando con ordinanza l'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. e il termine disgiunto entro cui le parti dovranno provvedere all'integrazione degli atti introduttivi;
nel merito, in via principale;
rigettare tutte le domande svolte da Parte_1 nei confronti di in quanto inammissibili e comunque infondate in fatto e in diritto per Controparte_1 le ragioni illustrate in atti;
ordinare la cancellazione della trascrizione della domanda che dovesse essere effettuata da (con riserva, sul punto, di ogni richiesta di risarcimento Parte_1
pagina 4 di 8 danni, ove dovesse davvero procedere alla trascrizione della domanda); nel merito, in Pt_1 subordine: nella denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda svolta da in Pt_1 via principale di riscatto, rigettare, in ogni caso, la domanda di di condanna di al Pt_1 CP_1 rimborso dei canoni;
in ogni caso: con vittoria di spese, competenze e onorari, oltre spese generali, IVA e CPA”.
§§§
In data 06.10.2023, parte attrice ha depositato istanza di rinvio pregiudiziale alla Suprema Corte di Cassazione ex art. 363-bis c.p.c.
Con memoria n. 1, parte attrice ha controdedotto a tutto quanto eccepito dalla convenuta nei propri scritti difensivi, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate nell'atto di citazione.
Con memoria n. 1, parte convenuta ha specificato che tutte le Corti che si sono pronunciate in relazione all'asserito diritto di prelazione e riscatto avanzato da parte attrice, hanno rigettato le domande avversarie;
ha poi ribadito tutto quanto già esposto e dedotto nell'atto introduttivo, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate.
Con memoria n. 2, parte attrice ha dedotto di avere tempestivamente introdotto la procedura di mediazione, il cui primo incontro è stato fissato per il 02.12.2024.
Con memoria n. 3, la convenuta ha insistito per l'accoglimento dell'istanza ex artt. 210 e ss. c.p.c. formulata da e avente ad oggetto l'esibizione, da parte di , del contratto di ospitalità CP_1 Pt_1 e/o di locazione concluso con il terzo operatore telefonico presso l'immobile oggetto di controversia;
si è inoltre opposta alla richiesta di rinvio pregiudiziale ex art. 363-bis c.p.c.
Con memoria n. 3, parte attrice ha specificato che parte attrice, nella memoria n. 2, ha svolto mere difese non implicanti la formulazione di nuove eccezioni o istanze di prova. All'udienza del 17.12.2024, ritenuto che non ricorressero i presupposti per il mutamento del rito, né i presupposti per il rinvio pregiudiziale, e ritenuto altresì non necessario disporre ordine di esibizione di contratto, questo giudice ha disatteso la richiesta di mutamento del rito, di rinvio pregiudiziale e la richiesta istruttoria ex art. 210 c.p.c. rispettivamente richiesta dalle parti, rinviando per la discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 20.05.2025. All'udienza del 20.05.2025, presenti i difensori di entrambe le parti, i quali hanno discusso la causa, riportandosi il difensore di parte attrice ai propri scritti difensivi, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni formulate in citazione e riportandosi il difensore di parte convenuta agli atti difensivi e alle conclusioni depositate di cui alla memoria integrativa depositata il 27.11.2024, all'esito della discussione questo giudice ha riservato il deposito della sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies co. 3 nei successivi 30 giorni.
******************** ha proposto azione di accertamento dei pretesi diritti di prelazione e riscatto di cui Parte_1 all'art. 51, d. lgs. n. 259/2003 (che al 4^ comma recita “

4. In caso di locazione o concessione a diverso titolo, reale o personale, dei beni immobili, o di porzione di essi, destinati alla installazione ed all'esercizio degli impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico di cui al comma 1, si applicano gli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392”) relativamente al trasferimento del diritto di usufrutto, per la durata di 25 anni, sul terreno sito in San Marco Argentano, Contrada Cimino snc, (censito al Catasto Fabbricati del Comune di San Marco Argentano al foglio 32, mappale 104, subalterno 1), alla società convenuta, con atto trascritto presso la Conservatoria di Controparte_1
Cosenza in data 20.12.2022, (reg. gen. 37836; reg. part. 31198).
pagina 5 di 8 Preliminarmente, va rigettata l'eccezione di parte convenuta di improcedibilità della domanda proposta per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5, d.lgs. n. 28/2010, avendo, parte attrice, soddisfatto tale condizione di procedibilità nei termini previsti ex lege, ovverosia non oltre la prima udienza. Più nello specifico, parte attrice ha provveduto a depositare istanza di mediazione e convocazione delle parti contestualmente al deposito della memoria n. 2, provvedendo infine a depositare verbale definitivo di mediazione, avente esito negativo, contestualmente alla memoria n. 3.
Deve quindi ritenersi utilmente tentata la procedura di mediazione obbligatoria, seppure con esito negativo. Quanto all'eccezione di intervenuta decadenza del preteso diritto di riscatto, la norma di riferimento, nel caso di specie, è l'art. 51 d. lgs. n. 259/2003, il cui comma 4 stabilisce che: “In caso di locazione o concessione a diverso titolo, reale o personale, dei beni immobili, o di porzione di essi, destinati alla installazione ed all'esercizio degli impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico di cui al comma 1, si applicano gli artt. 38 e 39 l. 27 luglio 1978, n. 392”. Gli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978 richiamati all'art. 51 comma 4 dlgs 259/2003, prescrivono, per l'ipotesi in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, la necessaria comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario;
qualora il proprietario non provveda alla suddetta notificazione, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Nel caso in esame, l'atto di costituzione di usufrutto a titolo oneroso è stato trascritto in data 20.12.2022, (doc. 7, parte attrice); la società attrice, resa edotta del suddetto atto dalla stessa CP_1 con missiva del 10.01.2023, ha esercitato il proprio diritto di riscatto con missiva trasmessa in pari
[...] data. Relativamente a tale missiva, la società convenuta ne eccepisce la totale inidoneità a produrre effetti giuridici ai fini dell'esercizio del preteso riscatto, a causa della mancata sottoscrizione della Parte_1
Invero, la predetta comunicazione proviene dai legali della ai quali non risultano conferiti Pt_1 poteri negoziali, richiedendo inoltre l'esercizio del potere di riscatto esercitato dal terzo, il conferimento di apposita procura speciale. Il riscatto di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, integrando un diritto potestativo, si esercita per il tramite di una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, attraverso la quale si determina autoritativamente ex lege l'acquisto dell'immobile a favore del retraente.
Né assume rilievo nella fattispecie la circostanza rilevata dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui
“tale dichiarazione può essere effettuata anche con l'atto di citazione diretto a far valere il diritto di riscatto. In tale seconda ipotesi, in particolare, la procura speciale ad litem, conferita al difensore per promuovere il relativo giudizio, non gli conferisce anche la legittimazione sostanziale per effettuare, in rappresentanza del titolare del diritto, la dichiarazione unilaterale recettizia di retratto, salvo che la detta procura sia redatta in calce o a margine dell'atto di citazione, nel cui testo sia contenuta la dichiarazione di riscattare l'immobile, in quanto la parte, con la sottoscrizione della procura, fa proprio tale contenuto”, (Cass., n. 20948/2006). Nel caso che ci occupa, va rilevata l'inidoneità della procura generale alle liti spesa per l'atto introduttivo del giudizio essendo, come detto, necessario il rilascio procura speciale;
non può ritenersi validamente esercitato il preteso diritto di prelazione e riscatto, inoltre neanche sotto l'aspetto, pur invocato da parte attrice, che l'atto di citazione notificato in data 19.06.2023 sia stato sottoscritto digitalmente anche dal procuratore speciale di LN AL SP signor , al quale Parte_6
pagina 6 di 8 sono stati conferiti poteri negoziali come da procura speciale prodotta (atto del 24.2.2021 per Notar
da Catania, Rep. n. 3.234, Racc. n. 2.195), trattandosi di procura speciale intervenuta Persona_1 antecedentemente alla sostituzione dell'art 51 giusto D. Lgs. 207 dell'8.11.2021 con la previsione dell'applicazione degli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 alle locazioni del tipo di quella in oggetto, cosicché la procura speciale rilasciata al Sig. non poteva contemplare Parte_7 l'esercizio di poteri negoziali non ancora previsti dall'ordinamento. Ciò posto, nel merito l'azione proposta è infondata anche sotto il diverso profilo della mancanza dei presupposti previsti dalla norma a che sorga il diritto di prelazione e di esercizio del riscatto.
Risulta pacifica tra le parti la sussistenza del contratto di locazione, stipulato in data 01.12.2010 tra (conduttrice) e Agritec S.r.l., (locatrice), dalla durata di 9 anni e per il complessivo CP_3 canone annuo di € 9.664,00, avente ad oggetto terreno di 100 mq sito in San Marco Argentano, Contrada Mungo s.n.c. Parimenti incontestate sono inoltre le seguenti circostanze: che, con atto di compravendita dell'11.12.2013, la società è subentrata nella proprietà del suddetto terreno, CP_4 divenendo così nuova locatrice;
che, dal 31.12.2019, la società è Controparte_2 subentrata, quale conduttore, nel contratto di locazione anzidetto;
che, infine, con atto di fusione del
23.03.2022, la si è fusa, mediante incorporazione, alla società Controparte_2
odierna convenuta. Il contratto stipulato in 01.12.2020, inoltre, prevede all'art. 5 Parte_1 che: “per tutto quanto non espressamente previsto nella presente missiva che rappresenta i termini essenziali del nuovo contratto, la locatrice e la conduttrice fanno espresso rinvio ai termini ed alle condizioni di cui al precedente contratto, da intendersi qui integralmente trascritte e richiamate”; è quindi da intendersi applicabile al rapporto in oggetto l'art.

2.4 del contratto richiamato, stipulato in data 06.06.2006, che stabilisce: “in espressa deroga all'art. 41 della legge 392/1978, nel caso in cui la locatrice intendesse locare a terzi l'immobile alla scadenza del contratto, spetterà alla conduttrice il diritto di prelazione in caso di nuova locazione, ai sensi delle norme sopra richiamate”.
Ciò posto, l'art. 38 l. n. 392/1978, rubricato “Diritto di prelazione”, richiamato espressamente dall'art. 51 comma 4 D.lgs. I agosto 2003, n. 259 (Codice delle comunicazioni elettroniche), disciplina le ipotesi di esercizio del diritto di prelazione del conduttore nel caso in cui parte locatrice trasferisca a titolo oneroso l'immobile locato.
Ai sensi e per gli effetti di tale norma devono necessariamente escludersi dalla definizione di trasferimento dell'immobile tutti i: “negozi, appunto, non qualificabili compravendita” (cfr. Cass. n. 8567/2012, per cui la l. n. 392 del 1978, art. 38, non attribuisce al conduttore “il diritto di prelazione nel caso di trasferimenti effettuati con negozi diversi dalla compravendita”; e v. pure Cass., n. 15813/2005), nonché i trasferimenti di proprietà che avvengano a titolo gratuito, come la donazione:
“la disposizione dell'art. 732 cod. civ., sulla prelazione del coerede, derogando al principio di libertà negoziale, non può essere estesa alle donazioni, nelle quali, peraltro, si manifesta l'"animus donandi", espressione solidaristica della personalità”, (Cass., n. 2159/2014); a riprova di ciò, lo stesso art. 38 della l. n. 392/1978 si riferisce, al comma 4, all'eventuale stipula del contratto di compravendita o del contratto preliminare;
ancora, il successivo articolo 39 fa riferimento alla figura dell'acquirente. Non v'è dubbio, quindi, che il diritto di prelazione trovi sua naturale applicazione solo nelle ipotesi di compravendita e consegua al trasferimento oneroso della proprietà dell'immobile.
Orbene, nel caso di specie, parte attrice chiede che venga accertato il proprio diritto di prelazione e riscatto e, quindi, di essere sostituito alla convenuta nell'atto trascritto Controparte_1 presso la Conservatoria di Cosenza in data 20.12.2022, (reg. gen. 37836; reg. part. 31198), avente ad oggetto il trasferimento del diritto di usufrutto sul citato terreno sito in San Marco Argentano, richiesta pagina 7 di 8 che va necessariamente disattesa, anche alla luce delle più recenti affermazioni della Suprema Corte:
“Le disposizioni degli articoli 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, si applicano anche all'ipotesi in cui il locatore alieni la sola nuda proprietà del bene, riservandosene l'usufrutto, potendosi interpretare il riferimento al "proprietario", contenuto nelle richiamate disposizioni, come afferente alla fattispecie della nuda proprietà, la quale non integra una situazione soggettiva diversa rispetto al diritto dominicale, ma rappresenta unicamente l'effetto di una temporanea compressione di talune facoltà connaturate a tale diritto”, (Cass., n. 1254/2019).
Il medesimo principio è stato più e più volte ribadito anche dalla giurisprudenza di merito, attraverso pronunce tutte tese ad escludere dal contenuto del diritto di prelazione il trasferimento di un diritto reale quale l'usufrutto, anche in virtù del tenero letterale degli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978, (si veda, ad es., Trib. Milano, n. 2647/1984; Corte d'Appello di Roma, n. 2794/2018).
In definitiva, nel caso di specie non ricorre il diritto di prelazione dell'odierna attrice, attesa la costituzione di un diritto reale, quale l'usufrutto, in virtù del quale il conduttore non ha titolo per essere preferito rispetto a terzi soggetti, poiché la proprietà dell'immobile rimane in capo al medesimo soggetto con il quale è stato sottoscritto contratto di locazione, non potendosi ravvisare in ciò alcuna potenziale lesione dell'avviamento commerciale per il solo fatto che sia un terzo a riscuotere il canone di locazione, (sul punto, si veda altresì Cass. 17992/2020); di talché deve concludersi per il naturale rigetto delle domande attoree, compresa la richiesta di rimborso di tutti i canoni corrisposti in favore della convenuta.
Per tutti i motivi sovraesposti, le domande di parte attrice devono essere rigettate.
Ogni altra questione, ivi compresa la deduzione di parte attrice formulata a carico della convenuta di concorrenza sleale ex art. 2598, n. 3, c.c., in ordine alla quale parte attrice non ha formulato, peraltro, specifica domanda, resta assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza di parte attrice e si liquidano come Parte_1 in dispositivo in base al valore della causa (scaglione 52.001,00-260.000,00), applicando i valori minimi della tariffa per le fasi studio, introduttiva e decisionale).

P.Q.M.

Il Tribunale di Cosenza in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione, assorbita ogni altra questione, così provvede:
Rigetta, per quanto in parte motiva, le domande di parte attrice;

Dispone la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale proposta dall'attrice ove eventualmente effettuata da parte attrice;
Parte_1
Condanna l'attrice alla refusione in favore della convenuta Parte_1 Controparte_1 delle spese di lite che liquida in complessivi euro 4.217,00 oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA sull'imponibile, come per legge.
Cosenza, 21 maggio 2025
Il giudice
dott.ssa Lucia Angela Marletta
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