n. r.g. 1684/2025

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Giudice dott.ssa Alice Buonafede, nella causa civile iscritta al n. r.g. 1684/2025, dato atto della sostituzione dell'udienza del 18.12.2025, fissata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale della causa ai sensi degli artt. 281 sexies e 281 terdecies c.p.c., con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.; lette le note scritte depositate dalle parti ricorrenti, che hanno richiamato le conclusioni rassegnate nell'atto introduttivo;



p.q.m.


decide come da provvedimento che deposita contestualmente, da considerare letto in udienza ai sensi dell'art. 127 ter, ultimo comma, c.p.c.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 1684/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 281 sexies e 281 terdecies c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1684 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2025,
a seguito di discussione orale tenutasi all'udienza del 18.12.2025, di cui è stata disposta la sostituzione ex art. 127 ter c.p.c., promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi elettivamente domiciliati in Velletri, alla via Lata n. C.F._2
217/E, presso lo studio dell'avv. Gianfranco Dalmaso, che li rappresenta e difende in virtù di procura allegata al ricorso introduttivo;

Ricorrenti contro
(C.F. e (C.F. CP_1 C.F._3 Controparte_2
), non costituiti;
C.F._4
Convenuti contumaci
Oggetto: risoluzione per inadempimento;
contratto preliminare;

Conclusioni di parte ricorrente: come da note depositate nel termine assegnato ai sensi
2 dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente giudizio è stato introdotto, nelle forme del procedimento semplificato di cognizione di cui agli artt. 281 decies ss. c.p.c., da e da Parte_1 Parte_2 al fine di ottenere la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare di rent to buy stipulato con i convenuti in data 3.8.2020, e il conseguente accertamento del diritto degli stessi di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta.
A fondamento di tali domande, i ricorrenti hanno, nella specie, sostenuto:
- di essere proprietari di un fabbricato, individuato al Catasto Edilizio, al foglio 77,
p.lla 283, composto da piano 1, 2 e seminterrato, cat. A/7, e di un terreno, individuato al
N.C.T, al foglio 77, p.lle 1847 e 1850, siti in Velletri, al viale S. D'Acquisto n. 18, per una superficie compressiva di mq.

2.000 circa;

- di avere concluso, in data 3.8.2022, un contratto preliminare di rent to buy, avente ad oggetto gli immobili sopra menzionati, con i convenuti, i quali, avendo l'intenzione di adibire il fabbricato a casa di riposo per anziani, sono stati immessi nella materiale disponibilità degli stessi immobili, per eseguire i lavori strumentali ad ottenere le necessarie autorizzazioni;

- che, in forza del predetto contratto, i promissari acquirenti si sono impegnati a pagare le rate secondo le modalità e i termini previsti e a procedere alla stipula del contratto definitivo entro la data del 31.12.2023;
- che, nondimeno, i convenuti non hanno adempiuto le obbligazioni assunte, sollevando criticità relative alla messa a norma della struttura e chiedendo continue dilazioni in relazione ai pagamenti pattuiti, nonché una proroga della data convenuta per la stipula del contratto definitivo, richieste inizialmente accordate dai medesimi;

- che, nonostante la tolleranza dimostrata dagli stessi ricorrenti, nell'anno 2024 il contratto definitivo non era ancora stato stipulato e i convenuti non avevano neppure rispettato gli impegni assunti in punto di versamento della caparra confirmatoria;

- che, in data 20.5.2024, gli stessi hanno appreso, dopo essere stati convocati dall'Autorità Sanitaria Pubblica, che l'attività gestita dai convenuti non era conforme alla
3 disciplina di settore e che l'immobile di loro proprietà, nonostante le modifiche effettuate, non era idoneo a detta destinazione, tanto che ne è stato disposto il sequestro immediato;

- che, in data 14.6.2024, l'istanza presentata alla Procura presso questo Tribunale, al fine di ottenere il dissequestro e la restituzione degli immobili per cui è causa, è stata rigettata, sul presupposto che non era stata ancora pronunciata la risoluzione dell'originario contratto preliminare;

- che l'inadempimento ascrivibile ai convenuti è da ritenere grave e tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., in quanto gli stessi non hanno consentito la stipulazione del contratto preliminare nei termini pattuiti e hanno iniziato ad esercitare l'attività di gestione di una casa di riposo per anziani, senza le necessarie autorizzazioni.
I ricorrenti hanno, sulla scorta delle predette circostanze, domandato di: “accertare e dichiarare la risoluzione giudiziale, del contratto preliminare di compravendita, stipulato nelle forme del rent to buy del 03.08.2020 tra le odierne parti in causa, per grave inadempimento dei promissari acquirenti, ai sensi dell'articolo 1453 del Codice Civile, dichiarando i Sig.ri legittimati a trattenere la caparra ricevuta, in forza delle Pt_1 suddette ragioni. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge”.
e pur regolarmente evocati in giudizio, non si sono CP_1 Controparte_2
costituiti e sono stati dichiarati contumaci.
Ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa è definita a seguito di discussione tenutasi, ai sensi degli artt. 281 sexies e 281 terdecies c.p.c., all'udienza del 18.12.2025, di cui è stata disposta la sostituzione con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.

2. Così delineata la prospettazione dei ricorrenti, si ritiene che le domande dagli stessi proposte meritino accoglimento per le ragioni e nella misura di seguito esposte.
Appare, in linea generale, utile ricordare che, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di legittimità, ove il creditore agisca per conseguire la risoluzione per inadempimento del contratto, lo stesso ha soltanto l'onere di dimostrare il titolo legale o negoziale dell'obbligazione rimasta inadempiuta e la sua scadenza, potendo limitarsi ad
4 allegare l'inadempimento della controparte, mentre competerebbe a quest'ultima l'onere di dare prova di avere esattamente adempiuto o che è intervenuto altro fatto estintivo dell'obbligazione (cfr. Cass., sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Nel caso di specie, i ricorrenti hanno debitamente documentato di avere concluso in data 3.8.2022, con i convenuti, un contratto preliminare di rent to buy, per effetto del quale i primi hanno promesso di concedere il godimento e i secondi di acquistare il godimento, in vista della futura alienazione, degli immobili siti in Velletri, al viale S.
D'Acquisto n. 18, rappresentati da un fabbricato, individuato al Catasto Edilizio, al foglio
77, p.lla 283, composto da piano 1, 2 e seminterrato, cat. A/7, e da un terreno, individuato al N.C.T, al foglio 77, p.lle 1847 e 1850, individuando come termine per la stipulazione del contratto definitivo la data del 31.12.2023, successivamente prorogato al 31.3.2024
(cfr. docc. 2 e 3 del fascicolo di parte ricorrente).
e hanno, inoltre, documentato che, per effetto di Parte_1 Parte_2 un'appendice al predetto contratto, sottoscritta dalle parti in data 27.1.2023, gli stessi, in qualità di proprietari hanno consentito ai promissari acquirenti di accedere agli immobili al fine di eseguire eventuali adeguamenti, in vista della futura destinazione degli stessi all'esercizio dell'attività di gestione di una casa di riposo per anziani, così di fatto costituendo, in capo ai convenuti, l'immediata detenzione dell'immobile in virtù di un contratto, qualificabile in termini di comodato, collegato al contratto preliminare (cfr. doc.
4 del fascicolo di parte ricorrente;
in arg. cfr. Cass., sez. un., 27 marzo 2008, n. 7930).
Gli stessi ricorrenti hanno poi specificamente allegato che i convenuti, nonostante le diverse richieste inoltrate in tale senso, non hanno consentito la stipulazione del contratto definitivo nei termini concordati e hanno abusivamente iniziato ad utilizzare gli immobili oggetto del preliminare per l'esercizio dell'attività di gestione di una casa di riposo per anziani, nonostante i primi avessero loro trasferito la materiale disponibilità degli immobili, al solo fine di eseguire i lavori necessari per adeguarli alla suddetta destinazione.
I convenuti, d'altro canto, rimanendo contumaci, non hanno dimostrato di avere esattamente adempiuto le obbligazioni assunte.
5 Ne discende immediatamente che il mancato rispetto dell'impegno di provvedere alla stipulazione del contratto definitivo nel termine pattuito, riguardando l'obbligazione caratterizzante il contratto concluso dalle parti, è da considerare un inadempimento di non scarsa importanza che giustifica la risoluzione giudiziale del contratto ai sensi degli artt.
1453 e 1455 c.c., con conseguente diritto dei ricorrenti di rientrare in possesso degli immobili di cui sono proprietari.
In ordine a quest'ultimo profilo, infatti, si rammenta che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito, da una parte, che “la promessa di vendita di un immobile con consegna anticipata integra un contratto misto, la cui causa è data dalla fusione di quelle di due contratti tipici: il preliminare di compravendita e il comodato precario;
pertanto, stante l'unitarietà funzionale che contraddistingue il collegamento negoziale, tale contratto trova la sua disciplina giuridica in quella prevalente del preliminare di compravendita, con conseguente applicazione degli effetti restitutori ex art. 1458 c.c.”
(cfr. Cass., 5 marzo 2024, n. 5891, in massima), dall'altra, che “nella domanda di risoluzione, o comunque di cessazione, del rapporto di locazione deve ritenersi implicita quella di rilascio dell'immobile; parimenti, nella sentenza di accoglimento della domanda di cessazione della locazione deve ritenersi implicito l'ordine di rilascio dell'immobile locato” (cfr. Cass., 16 novembre 2007, n. 23819, in massima).
Si ritiene che i principi richiamati possano essere applicati anche nell'ipotesi in disamina in cui la materiale disponibilità degli immobili in capo ai convenuti è stata riconosciuta immediatamente dopo la stipulazione di un contratto preliminare di godimento in vista della futura alienazione, vieppiù considerando che nell'atto introduttivo i ricorrenti hanno espressamente manifestato l'intenzione di conseguire la restituzione degli immobili consegnati anticipatamente, attualmente oggetto di sequestro preventivo.
Rispetto all'ulteriore richiesta avente ad oggetto l'accertamento del diritto di ritenere la caparra ricevuta, si osserva che, come chiarito dalla Suprema Corte, “in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385, cod. civ., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento della controparte,
6 può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell' inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli artt. 1453, 1455 cod. civ. ed il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'art. 1223 cod. civ.” (cfr.
Cass, 20 settembre 2004, n. 18850) e che “la caparra confirmatoria ai sensi dell'art.
1385 cod. civ. assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge che, in tal caso, è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o ad esigere il doppio di quella versata. Qualora, invece, detta parte abbia preferito domandare la risoluzione o l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalle norme generali, onde il pregiudizio subito dovrà in tal caso essere provato nell' “an” e nel “quantum”, giacché la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitori” (cfr. Cass, 19 aprile 2006, n. 9040; in senso analogo, cfr. Cass., 27 marzo 2019, n. 8571).
A mente dei richiamati principi, si rileva che la circostanza che i ricorrenti abbiano espressamente domandato la risoluzione giudiziale del contratto, invocando i rimedi ordinari previsti dal legislatore in tema di inadempimento, esclude la possibilità di applicare la disciplina di cui all'art. 1385 c.c. e di accertare il diritto degli stessi di ritenere la caparra ricevuta, tenendo peraltro conto che gli stessi ricorrenti non solo non hanno allegato in modo specifico l'entità delle somme che sono state effettivamente consegnate a tale titolo, ma non hanno neppure delineato gli eventuali danni patiti per effetto dell'inadempimento, di talché la caparra non potrebbe neppure essere riguardata quale acconto sull'eventuale risarcimento.

3. In definitiva, la domanda dei ricorrenti deve essere accolta con esclusivo riferimento alla richieste di risoluzione del contratto e di restituzione degli immobili.
Le spese di lite, alla luce dei principi di cui agli artt. 91 e 97 c.p.c., sono da porre a
7 carico dei convenuti e sono liquidate sulla base dei parametri previsti dal d.m. n. 55 del
2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per le controversie di valore indeterminabile di bassa complessità, precisando che si farà applicazione dei parametri minimi, data la non rilevante difficoltà delle questioni poste e dell'attività svolta.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nella contumacia dei convenuti, così dispone:
a) dichiara la risoluzione del contratto preliminare, stipulato da e da Parte_1
da un lato, e da e da dall'altro, in Parte_2 CP_1 Controparte_2
relazione agli immobili siti in Velletri, al viale S. D'Acquisto n. 18, rappresentati da un fabbricato, individuato al Catasto Edilizio, al foglio 77, p.lla 283, composto da piano 1, 2
e seminterrato, cat. A/7, e da un terreno, individuato al N.C.T, al foglio 77, p.lle 1847 e
1850;
b) condanna e alla restituzione, in favore di CP_1 Controparte_2 Pt_1
e di degli immobili di cui al capo sub a);
[...] Parte_2
c) rigetta l'ulteriore domanda tesa a conseguire l'accertamento del diritto di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta;

d) condanna in solido e alla rifusione, in favore di CP_1 Controparte_2
e di delle spese di lite, liquidate nella complessiva Parte_1 Parte_2
somma di euro 3.809,00, per compensi, e di euro 545,00, per esborsi (contributo unificato e marca da bollo), oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Velletri, 19 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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