CASS
Ordinanza 28 agosto 2020
Ordinanza 28 agosto 2020
Massime • 2
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, al conduttore non spettano il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile, secondo la disciplina degli artt. 38 e 39 della l.n. 392 del 1978, qualora il locatore intenda alienare a terzi, una quota del bene oggetto del rapporto di locazione. (Nella specie,è stato escluso il diritto di prelazione con riguardo ad una sola quota dell'immobile mancando l'identità tra la quota offerta nella "denuntiatio" e l'intero bene condotto in locazione).
La comunicazione del locatore al conduttore dell'intenzione di vendere l'immobile locato per uso non abitativo - cosiddetta "denuntiatio", prevista dall'art. 38 della l.n. 392 del 1978 - è atto dovuto non negoziale, volto a consentire l'esercizio del diritto di prelazione purché però sussistano già i presupposti per la sua esistenza; perciò in carenza di questi è inefficace l'adesione del conduttore alla suddetta denuntiatio. (Nella specie la S.C. ha escluso che sussistessero i presupposti per l'esercizio del diritto di prelazione, attesa l'oggettiva diversità tra la quota offerta nella "denuntiatio" e l'intero bene condotto in locazione dal conduttore).
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- 1. Il diritto di prelazione sugli immobili ad uso commerciale, locati o ereditatiNicola Ferraro · https://www.studiodetilla.com/approfondimenti/ · 2 dicembre 2021
Il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti a un terzo nella stipula di un contratto, nello specifico nella vendita di un bene immobile. Tale preferenza viene accordata a patto di rispettare le medesime condizioni di vendita che sono state concordate dal proprietario con il terzo. In sostanza, il prelazionario non ha la possibilità di rinegoziare le condizioni dell'accordo raggiunto dal proprietario con il terzo. Perché la prelazione possa operare a suo favore, e quindi essere preferito al terzo, il prelazionario deve rispettare gli stessi termini e le stesse condizioni che sono state concordate dal proprietario con il terzo acquirente. Esistono due categorie di …
Leggi di più… - 2. Diritto di prelazione e locazione: ultime sentenzeRedazione · https://www.laleggepertutti.it/ · 16 aprile 2021
Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. VI, ordinanza 28/08/2020, n. 17992 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 17992 |
| Data del deposito : | 28 agosto 2020 |
Testo completo
ORDINANZA sul ricorso 8978-2019 proposto da: UNICA SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA CAVOUR, presso la CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato DO IO;
- ricorrente -
contro ON AN IA, ON EP, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA FRXFTINA 116, presso lo studio dell'avvocato DANIELE VENTURI, rappresentati e difesi dall'avvocato ANTONIO SANGIORGI;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 2302/2018 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 05/12/2018; Civile Ord. Sez. 6 Num. 17992 Anno 2020 Presidente: SCODITTI ENRICO Relatore: DELL'UTRI MARCO Data pubblicazione: 28/08/2020 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non Partecipata del 09/07/2020 dal Consigliere Relatore Dott. MARCO DELL'UTRI. Ric. 2019 n. 08978 sez. M3 - ud. 09-07-2020 -2- Rilevato che, con sentenza resa in data 5/12/2018, la Corte d'appello di Palermo, in accoglimento dell'appello proposto da NA RI TE e SE TE, e in riforma della decisione di primo grado, ha ordinato il tra- sferimento, ai sensi dell'art. 2932 c.c., in favore della Unica s.r.I., della quota di un terzo indiviso di proprietà di un'area dalla stessa Unica s.r.l. condotta in locazione e appartenente, per la predetta quota, ad NA RI TE e a SE TE, con la contestuale condanna della Unica s.r.l. al pagamento, in favore degli appellanti, del prezzo dovuto;
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evi- denziato come la circostanza dell'avvenuta offerta di vendita, da parte di NA RI TE e SE TE, della quota indivisa in esame (anziché dell'intero condotto in locazione) sul presupposto dell'affer- mato diritto della Unica s.r.l. a godere della prelazione alla stessa spet- tante, ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392/78, non avesse assunto alcuna rilevanza sulla manifestazione, da parte della Unica s.r.I., della volontà di aderire alla proposta, atteso che la mancata coincidenza tra il bene immobile condotto in locazione (nella sua interezza) dalla Unica s.r.l. e quello offerto in prelazione dalle controparti (limitato a una sola quota indivisa dello stesso bene) non aveva impedito l'incontro effet- tivo della volontà negoziale delle parti, a prescindere dalla concreta sussistenza dei presupposti per il riconoscimento del diritto di prela- zione in favore della società conduttrice;
avverso la sentenza d'appello, la Unica s.r.l. propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi d'impugnazione; NAmaria TE e SE TE resistono con controricorso;
a seguito della fissazione della camera di consiglio, sulla proposta di definizione del relatore emessa ai sensi dell'art. 380-bis c.p.c., An- MA TE e SE TE hanno presentato memoria;
considerato che, 4. 3 Adunanza del 9 luglio 2020 - R.G. n. 8978/2019 - rel. cons. Marco Dell'Utri con il primo motivo, la società ricorrente censura la sentenza im- pugnata per violazione degli artt. 112, 163 n. 4, 345 e 702-bis e quater c.p.c. (in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale illegittimamente acquisito d'ufficio elementi di prova oltre i limiti delle domande ex adverso proposte, esercitando poteri istruttori ufficiosi non consentiti in grado d'appello; con il secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78 e degli artt. 1326, 1362 e 1366 c.c. (in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che la denuntiatio comuni- cata dai comproprietari al conduttore ai fini dell'esercizio della prela- zione legale di cui all'art. 38 della cit. equivalesse, sul piano dell'effica- cia giuridica, a un'ordinaria proposta contrattuale, con la conseguente erronea affermazione dell'avvenuto valido ed efficace incontro della vo- lontà delle parti ai fini del trasferimento della sola quota dell'immobile condotto in locazione (nella sua interezza) dalla società avversaria;
il secondo motivo è manifestamente fondato e suscettibile di as- sorbire la rilevanza della restante censura;
osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte (qui integralmente condiviso e ribadito al fine di assicurarne continuità), la comunicazione del locatore al con- duttore dell'intenzione di vendere l'immobile locato per uso non abita- tivo - cosiddetta denuntiatio, prevista dall'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 - è atto dovuto non negoziale, vòlto a consentire l'esercizio del diritto di prelazione purché però sussistano già i presupposti per la sua esistenza;
perciò in carenza di questi è inefficace l'adesione del conduttore alla suddetta denuntiatio (Sez. 3, Sentenza n. 504 del 15/01/2001, Rv. 543141 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 9881 del 12/11/1996, Rv. 500491 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 1909 del 22/02/1991, Rv. 471057 - 01); t 4 Adunanza del 9 luglio 2020 - R.G. n. 8978/2019 - rel. cons. Marco Dell'Utri r, al riguardo, varrà rilevare come il problema della natura della de- nuntiatio nella prelazione urbana e degli effetti della dichiarazione di esercizio della prelazione fatta dal conduttore è stato più volte affron- tato da questa Corte e variamente risolto, talvolta attribuendo alla de- nuntiatio natura di proposta contrattuale talaltra negandola, sicché solo nel primo caso si riteneva che la dichiarazione di accettazione determi- nasse la formazione del contratto;
il contrasto giurisprudenziale è stato infine composto dalle Sezioni Unite di questa Corte con sentenza 4 dicembre 1989 n. 5359, con cui, dopo aver approfondito l'esame dell'istituto della prelazione legale ur- bana così come disciplinato dalla legge n. 392 del 19878, si è affer- mato: a) che la denuntiatio non è proposta contrattuale e neppure mera informativa di generici intenti destinata ad avviare trattative tra le parti;
b) che la stessa costituisce atto dovuto di interpello, vincolato nella forma e nel contenuto, finalizzato all'esercizio del diritto di prelazione spettante al conduttore;
c) che la dichiarazione di prelazione da parte dell'avente diritto non costituisce accettazione negoziale e non comporta comunque l'imme- diato acquisto della proprietà dell'immobile, ma soltanto vincolo legale per entrambe le parti di addivenire - entro un preciso termine - alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo da parte del conduttore;
questo Collegio non ha motivi per discostarsi da tale insegnamento che condivide, né appare possibile opinare che, ove la denuntiatio venga destinata a un soggetto che non è titolare del diritto di prela- zione, la stessa non costituirebbe adempimento di un obbligo legale ma un atto di natura negoziale in quanto ricollegabile a una determi- nazione volitiva della parte, essendo detta denuntiatio pur sempre ri- collegabile alla volontà della parte stessa di adempiere all'obbligo di e> 5 Adunanza del 9 luglio 2020 - R.G. n. 8978/2019 - rel. cons. Marco Dell'Utri legge (e non di fare una proposta) sul presupposto (erroneo) della sus- sistenza del diritto di prelazione in testa alla controparte conduttrice;
ciò posto, il mancato ricorso dei presupposti per l'esercizio del di- ritto di prelazione da parte dell'odierna società ricorrente (attesa l'og- gettiva diversità tra la quota offerta nella denuntiatio e l'intero bene condotto in locazione dal conduttore) esclude che l'interpello illo tem- pore inoltrato dagli odierni resistenti sia valso ad avviare un valido pro- cedimento di formazione contrattuale, in ipotesi suscettibile di ricevere tutela ai sensi dell'art. 2932 c.c.; varrà sottolineare, in ogni caso, come la mancata identità del bene oggetto della relazione negoziale intercorsa tra le parti imponga in ogni caso di escludere l'insorgenza di alcun vincolo tra le parti a seguito delle rispettive manifestazioni di volontà, dovendo trovare applicazione nella specie il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, ai sensi del quale, in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, in caso di vendita a terzi della quota di proprietà com- prendente l'immobile locato non spetta al conduttore il diritto di prela- zione e di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, mancando l'imprescindibile presupposto dell'identità dell'immobile lo- cato con quello venduto (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 10431 del 21/10/1998, Rv. 519924 - 01 e succ. conf.); sulla base di tali premesse, rilevata la fondatezza del secondo mo- tivo (assorbito il primo), dev'essere disposta la cassazione della sen- tenza impugnata;
non sussistendo la necessità di svolgere accertamenti di fatto, ri- tiene il Collegio, ai sensi dell'art. 384 c.p.c., di poter decidere nel merito sull'appello illo tempore proposto da NA RI TE e SE TE avverso la sentenza di primo grado, con il relativo integrale ri- getto;
al rigetto dell'appello segue la condanna di NA RI TE e Giu- seppe TE, in solido tra loro, al rimborso, in favore della controparte, -, 6 Adunanza del 9 luglio 2020 - R.G. n. 8978/2019 - rel. cons. Marco Dell'Utri delle spese di entrambi i gradi del giudizio di merito, nonché delle spese della presente fase di legittimità;
P.Q.M.
Accoglie il secondo motivo;
dichiara assorbito il primo;
cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l'appello proposto da NA RI TE e SE TE avverso la sentenza di primo grado. NA NA RI TE e SE TE, in solido tra loro, al rimborso, in favore della Unica s.r.I., delle spese del doppio grado del giudizio di merito, che liquida in complessivi euro 6.500,00, oltre IVA e CAP come per legge, nonché delle spese del presente giudizio di le- gittimità, liquidate in euro9.;00,00roltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori come per legge. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sesta Sezione Civile - 3, della Corte Suprema di Cassazione del 9/7/2020. Il Presidente NR S tti
- ricorrente -
contro ON AN IA, ON EP, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA FRXFTINA 116, presso lo studio dell'avvocato DANIELE VENTURI, rappresentati e difesi dall'avvocato ANTONIO SANGIORGI;
- controricorrenti -
avverso la sentenza n. 2302/2018 della CORTE D'APPELLO di PALERMO, depositata il 05/12/2018; Civile Ord. Sez. 6 Num. 17992 Anno 2020 Presidente: SCODITTI ENRICO Relatore: DELL'UTRI MARCO Data pubblicazione: 28/08/2020 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non Partecipata del 09/07/2020 dal Consigliere Relatore Dott. MARCO DELL'UTRI. Ric. 2019 n. 08978 sez. M3 - ud. 09-07-2020 -2- Rilevato che, con sentenza resa in data 5/12/2018, la Corte d'appello di Palermo, in accoglimento dell'appello proposto da NA RI TE e SE TE, e in riforma della decisione di primo grado, ha ordinato il tra- sferimento, ai sensi dell'art. 2932 c.c., in favore della Unica s.r.I., della quota di un terzo indiviso di proprietà di un'area dalla stessa Unica s.r.l. condotta in locazione e appartenente, per la predetta quota, ad NA RI TE e a SE TE, con la contestuale condanna della Unica s.r.l. al pagamento, in favore degli appellanti, del prezzo dovuto;
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale ha evi- denziato come la circostanza dell'avvenuta offerta di vendita, da parte di NA RI TE e SE TE, della quota indivisa in esame (anziché dell'intero condotto in locazione) sul presupposto dell'affer- mato diritto della Unica s.r.l. a godere della prelazione alla stessa spet- tante, ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392/78, non avesse assunto alcuna rilevanza sulla manifestazione, da parte della Unica s.r.I., della volontà di aderire alla proposta, atteso che la mancata coincidenza tra il bene immobile condotto in locazione (nella sua interezza) dalla Unica s.r.l. e quello offerto in prelazione dalle controparti (limitato a una sola quota indivisa dello stesso bene) non aveva impedito l'incontro effet- tivo della volontà negoziale delle parti, a prescindere dalla concreta sussistenza dei presupposti per il riconoscimento del diritto di prela- zione in favore della società conduttrice;
avverso la sentenza d'appello, la Unica s.r.l. propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi d'impugnazione; NAmaria TE e SE TE resistono con controricorso;
a seguito della fissazione della camera di consiglio, sulla proposta di definizione del relatore emessa ai sensi dell'art. 380-bis c.p.c., An- MA TE e SE TE hanno presentato memoria;
considerato che, 4. 3 Adunanza del 9 luglio 2020 - R.G. n. 8978/2019 - rel. cons. Marco Dell'Utri con il primo motivo, la società ricorrente censura la sentenza im- pugnata per violazione degli artt. 112, 163 n. 4, 345 e 702-bis e quater c.p.c. (in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c.), per avere la corte territoriale illegittimamente acquisito d'ufficio elementi di prova oltre i limiti delle domande ex adverso proposte, esercitando poteri istruttori ufficiosi non consentiti in grado d'appello; con il secondo motivo, la ricorrente censura la sentenza impugnata per violazione degli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78 e degli artt. 1326, 1362 e 1366 c.c. (in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che la denuntiatio comuni- cata dai comproprietari al conduttore ai fini dell'esercizio della prela- zione legale di cui all'art. 38 della cit. equivalesse, sul piano dell'effica- cia giuridica, a un'ordinaria proposta contrattuale, con la conseguente erronea affermazione dell'avvenuto valido ed efficace incontro della vo- lontà delle parti ai fini del trasferimento della sola quota dell'immobile condotto in locazione (nella sua interezza) dalla società avversaria;
il secondo motivo è manifestamente fondato e suscettibile di as- sorbire la rilevanza della restante censura;
osserva il Collegio come, secondo il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte (qui integralmente condiviso e ribadito al fine di assicurarne continuità), la comunicazione del locatore al con- duttore dell'intenzione di vendere l'immobile locato per uso non abita- tivo - cosiddetta denuntiatio, prevista dall'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 - è atto dovuto non negoziale, vòlto a consentire l'esercizio del diritto di prelazione purché però sussistano già i presupposti per la sua esistenza;
perciò in carenza di questi è inefficace l'adesione del conduttore alla suddetta denuntiatio (Sez. 3, Sentenza n. 504 del 15/01/2001, Rv. 543141 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 9881 del 12/11/1996, Rv. 500491 - 01; Sez. 3, Sentenza n. 1909 del 22/02/1991, Rv. 471057 - 01); t 4 Adunanza del 9 luglio 2020 - R.G. n. 8978/2019 - rel. cons. Marco Dell'Utri r, al riguardo, varrà rilevare come il problema della natura della de- nuntiatio nella prelazione urbana e degli effetti della dichiarazione di esercizio della prelazione fatta dal conduttore è stato più volte affron- tato da questa Corte e variamente risolto, talvolta attribuendo alla de- nuntiatio natura di proposta contrattuale talaltra negandola, sicché solo nel primo caso si riteneva che la dichiarazione di accettazione determi- nasse la formazione del contratto;
il contrasto giurisprudenziale è stato infine composto dalle Sezioni Unite di questa Corte con sentenza 4 dicembre 1989 n. 5359, con cui, dopo aver approfondito l'esame dell'istituto della prelazione legale ur- bana così come disciplinato dalla legge n. 392 del 19878, si è affer- mato: a) che la denuntiatio non è proposta contrattuale e neppure mera informativa di generici intenti destinata ad avviare trattative tra le parti;
b) che la stessa costituisce atto dovuto di interpello, vincolato nella forma e nel contenuto, finalizzato all'esercizio del diritto di prelazione spettante al conduttore;
c) che la dichiarazione di prelazione da parte dell'avente diritto non costituisce accettazione negoziale e non comporta comunque l'imme- diato acquisto della proprietà dell'immobile, ma soltanto vincolo legale per entrambe le parti di addivenire - entro un preciso termine - alla stipula del previsto contratto, con contestuale pagamento del prezzo da parte del conduttore;
questo Collegio non ha motivi per discostarsi da tale insegnamento che condivide, né appare possibile opinare che, ove la denuntiatio venga destinata a un soggetto che non è titolare del diritto di prela- zione, la stessa non costituirebbe adempimento di un obbligo legale ma un atto di natura negoziale in quanto ricollegabile a una determi- nazione volitiva della parte, essendo detta denuntiatio pur sempre ri- collegabile alla volontà della parte stessa di adempiere all'obbligo di e> 5 Adunanza del 9 luglio 2020 - R.G. n. 8978/2019 - rel. cons. Marco Dell'Utri legge (e non di fare una proposta) sul presupposto (erroneo) della sus- sistenza del diritto di prelazione in testa alla controparte conduttrice;
ciò posto, il mancato ricorso dei presupposti per l'esercizio del di- ritto di prelazione da parte dell'odierna società ricorrente (attesa l'og- gettiva diversità tra la quota offerta nella denuntiatio e l'intero bene condotto in locazione dal conduttore) esclude che l'interpello illo tem- pore inoltrato dagli odierni resistenti sia valso ad avviare un valido pro- cedimento di formazione contrattuale, in ipotesi suscettibile di ricevere tutela ai sensi dell'art. 2932 c.c.; varrà sottolineare, in ogni caso, come la mancata identità del bene oggetto della relazione negoziale intercorsa tra le parti imponga in ogni caso di escludere l'insorgenza di alcun vincolo tra le parti a seguito delle rispettive manifestazioni di volontà, dovendo trovare applicazione nella specie il consolidato insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, ai sensi del quale, in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, in caso di vendita a terzi della quota di proprietà com- prendente l'immobile locato non spetta al conduttore il diritto di prela- zione e di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, mancando l'imprescindibile presupposto dell'identità dell'immobile lo- cato con quello venduto (cfr. Sez. 3, Sentenza n. 10431 del 21/10/1998, Rv. 519924 - 01 e succ. conf.); sulla base di tali premesse, rilevata la fondatezza del secondo mo- tivo (assorbito il primo), dev'essere disposta la cassazione della sen- tenza impugnata;
non sussistendo la necessità di svolgere accertamenti di fatto, ri- tiene il Collegio, ai sensi dell'art. 384 c.p.c., di poter decidere nel merito sull'appello illo tempore proposto da NA RI TE e SE TE avverso la sentenza di primo grado, con il relativo integrale ri- getto;
al rigetto dell'appello segue la condanna di NA RI TE e Giu- seppe TE, in solido tra loro, al rimborso, in favore della controparte, -, 6 Adunanza del 9 luglio 2020 - R.G. n. 8978/2019 - rel. cons. Marco Dell'Utri delle spese di entrambi i gradi del giudizio di merito, nonché delle spese della presente fase di legittimità;
P.Q.M.
Accoglie il secondo motivo;
dichiara assorbito il primo;
cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta l'appello proposto da NA RI TE e SE TE avverso la sentenza di primo grado. NA NA RI TE e SE TE, in solido tra loro, al rimborso, in favore della Unica s.r.I., delle spese del doppio grado del giudizio di merito, che liquida in complessivi euro 6.500,00, oltre IVA e CAP come per legge, nonché delle spese del presente giudizio di le- gittimità, liquidate in euro9.;00,00roltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori come per legge. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sesta Sezione Civile - 3, della Corte Suprema di Cassazione del 9/7/2020. Il Presidente NR S tti