TRIBUNALE DI TRANI
Sezione Civile – Area Cont/Diritti-Reali/Locaz/Cond.
VERBALE DI UDIENZA nella causa civile n. 306/2024 r.g. promossa da
, difeso in proprio ex art. 86 c.p.c., Parte_1
RICORRENTE
E
rappresentata e difesa dall'avv. Luigi Laraia, Controparte_1
RESISTENTE
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All'udienza del 27.1.2025 sono comparsi l'avv. in proprio, quale parte Parte_1 ricorrente, e l'avv. Luigi Laraia per parte resistente. I difensori procedono alla discussione della causa richiamando le proprie difese e conclusioni, come da note autorizzate. L'avv.
Laraia, a fronte della asserzione di controparte in merito alle due istanze di gratuito patrocinio presentate dalla , precisa che trattasi di un'unica istanza di CP_1 ammissione al beneficio e di due istanze di liquidazione degli onorari a spese dello Stato presentate l'una per la fase sommaria e l'altra per la fase di merito del giudizio. L'avv.
fa presente di aver richiesto la revoca del gratuito patrocinio alla quale è stata Parte_1 provvisoriamente ammessa la controparte. I difensori indicano che non saranno presenti alla lettura del dispositivo per motivi professionali.
Il Giudice
si ritira in camera di consiglio per la decisione ed alle ore 14,00 dà lettura della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e del dispositivo ai sensi dell'art. 429 c.p.c. senza la presenza delle parti. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante. il giudice
Maria Anna Altamura
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani, sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria Anna Altamura, ha pronunziato, al termine della discussione orale, visto l'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dandone lettura all'udienza del 27.1.2025, nella causa n. 306/2024 r.g., vertente tra
, difeso in proprio ex art. 86 c.p.c., Parte_1
RICORRENTE
E
rappresentata e difesa dall'avv. Luigi Laraia, Controparte_1
RESISTENTE
OGGETTO: cessazione del contratto di locazione alla scadenza
Conclusioni come da verbale di udienza del 27.1.2025
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con intimazione di sfratto per finita locazione con contestuale citazione per la convalida e richiesta di decreto ingiuntivo, conveniva in giudizio dinanzi al Parte_1
Tribunale di Trani allegando che giusta contratto di Controparte_1 locazione di natura transitoria ex art. 5, comma 2, l. n. 431/98, registrato in data
18.5.2022 al n. , aveva concesso in locazione, dal 16.5.2022 al 15.5.2023 Controparte_2 per uso abitazione, l'unità immobiliare completamente arredata sita a Trani, in via
Montebello 39, piano terra, alla intimata, dietro pagamento di un canone annuo di €
6.000,00, pari ad € 500,00 mensili da pagarsi anticipatamente entro il giorno 15 di ogni mese di riferimento.
Nell'aprile 2023, in prossimità dello scadere di detto contratto, a seguito di richiesta del di rilasciare l'immobile in data 15.5.2023, la conduttrice chiedeva tempo in Parte_1 quanto aveva intenzione di porre in essere altro contratto. Alla scadenza prevista, la
2 conduttrice prendeva ancora altro tempo dietro corresponsione di € 500,00 che l'intimante accettava come acconto sul maggior danno. Precisava che, per contratto ai sensi della clausola n. 10, la conduttrice si obbligava al pagamento del doppio del canone mensile a titolo di indennizzo per l'occupazione senza titolo, nelle ipotesi in cui fosse stata inadempiente al rilascio dell'immobile alla scadenza.
Al momento della intimazione ad agosto 2023, la non aveva ancora rilasciato CP_1
l'immobile.
Lamentava anche che la conduttrice, dall'inizio del contratto, non avesse mai pagato le spese di acqua e fogna sostenendo che erano appannaggio del (come anche il CP_3 pagamento Tari 2022); al momento della intimazione le spese di acqua e fogna non pagate risultavano pari ad € 221,16.
In ragione della dedotta occupazione senza titolo dell'immobile dal 15.5.2023, ai sensi del citato art. 10 del contratto locativo, allegava che la intimata avesse l'obbligo di risarcire l'intimante del danno da inadempimento pari ad € 1.000,00 mensili o frazioni di esso, a cui aggiungersi quanto dovuto per acqua e fogna e per la Tari 2022.
Si costituiva l'intimata, che si opponeva alla convalida dello sfratto per finita locazione e all'ingiunzione di pagamento.
Preliminarmente, la conduttrice eccepiva che il contratto di locazione era stato stipulato solo formalmente per esigenze di natura transitoria, ma che, in effetti, doveva essere assoggettato, invece, alla disciplina di cui all'art. 2 della l. n. 431/98, poiché allo stesso contratto non era allegata apposita documentazione atta a dimostrare la suddetta esigenza.
Inoltre, la conduttrice, a mezzo WhatsApp, in data 4.7.2023 aveva comunicato al locatore di voler continuare a condurre in locazione l'immobile, anche se avrebbe ritardato il pagamento del canone. In risposta il locatore lamentava il fatto che la conduttrice non avesse corrisposto le mensilità, ma, a causa del mancato pagamento dei canoni, minacciava nei confronti della conduttrice lo sfratto per finita locazione e non per morosità.
Adduceva che priva di riscontro probatorio era l'affermazione dell'intimante di aver ricevuto la somma di € 500,00 quale acconto sul maggio danno patito, non essendovi prova di aver comunicato alla conduttrice di aver accettato la suddetta somma a tale titolo, laddove la stessa era stata corrisposta dalla conduttrice quale mensilità di giugno 2023. Inoltre, poiché dal tenore delle conversazioni intrattenute, a mezzo WhatsApp, tra il locatore e la conduttrice, si poteva rilevare che se la avesse corrisposto i canoni CP_1
l'intimante le avrebbe consentito di continuare a condurre in locazione l'immobile, il contratto doveva intendersi come non risolto.
3 Concludeva chiedendo il rigetto delle avverse domande e, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare che il contratto di locazione per cui è causa non si fosse risolto, ma si fosse rinnovato ex art. 2 della l. n. 431/98, nonché che la somma di € 500,00, imputata dall'intimante ad acconto sul maggior danno, era stata, invece, corrisposta dalla conduttrice a titolo di canone relativo alla mensilità di giugno 2023.
Con ordinanza del 27/29.1.2024 non era convalidato lo sfratto in ragione dell'opposizione dell'intimata, ma ritenute infondate le motivazioni dell'opposizione proposta e, in ogni caso, non fondate su prova scritta, considerato che il contratto era scaduto il 15.5.2023, era concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c..
Con la stessa ordinanza era disposto il mutamento del rito, con assegnazione del termine di giorni quindici dalla comunicazione per il deposito della domanda di mediazione ex art. 5
d.lgs. 28/2010. Si rinviava per il prosieguo e gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c., con assegnazione alle parti di un termine per l'integrazione delle proprie difese.
La parte intimante provvedeva a depositare istanza di mediazione, che veniva espletata con esito negativo. Le parti nelle memorie integrative ribadivano le loro richieste.
In particolare, l'avv. chiedeva di convalidare definitivamente lo sfratto per finita Parte_1 locazione, accertare, per effetto, il pieno diritto da parte del locatore alla detenzione dell'immobile rilasciato in data 15.5.2024, condannare al Controparte_1 pagamento di €12.495,26 per risarcimento del danno, oltre al pagamento dei compensi per l'attività professionale relativa alla mediazione obbligatoria e alla procedura esecutiva di rilascio anche in via equitativa, oltre che del presente giudizio di merito, con condanna ex art. 96, commi 1 e 3, c.p.c., per aver resistito in mala fede e colpa grave, e altresì revoca della ammissione della resistente al gratuito patrocinio.
La chiedeva di rigettare tutte le domande di parte intimante, di rigettare la CP_1 domanda dell'intimante di condanna dell'intimata al risarcimento dei danni da lite temeraria e di rigettare la domanda di revoca del gratuito patrocinio concesso in favore dell'intimata, con vittoria delle spese di lite.
All'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. il giudice rinviava la causa per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c., con termine per note. Nelle note conclusive il chiedeva la Parte_1 condanna della a titolo di risarcimento del danno della somma CP_1 contrattualmente prevista come penale sino al rilascio dell'immobile avvenuto il 15.5.2024, nonché Tari 2022, spese acqua fogna pari ad € 436,04 e € 833,22 quali spese della procedura di intimazione di sfratto e di quella di rilascio dell'immobile, con detrazione della somma di € 500,00 già corrisposta, addebitata a parte della penale, per complessivi €
4 12.769,26. Chiedeva condannarsi la al pagamento dei compensi professionali CP_1 per il giudizio di intimazione di sfratto, per la mediazione, per il precetto di rilascio e per la procedura di rilascio, nonché per il presente giudizio di cognizione, con condanna ex art. 96, comma 1 e 3, c.p.c. per il carattere strumentale e defatigatorio della costituzione di controparte sia in sede sommaria che di cognizione, con revoca della ammissione della stessa al patrocinio a spese dell'Erario ex art. 136, comma 2, d.P.R. 115/2002. Nelle note conclusive la si opponeva alle avverse richieste e, in particolare, alla richiesta CP_1 revoca della ammissione al beneficio del gratuito patrocinio.
All'udienza odierna le parti hanno discusso la causa e precisato le conclusioni come da verbale che forma parte integrante della presente sentenza.
* * * * * *
Come osservato nella ordinanza ex art. 665 c.p.c. la conduttrice, opponendosi alla intimazione di sfratto per finita locazione, ha contestato la natura transitoria del contratto di locazione.
Si legge nell'atto di opposizione di cui alla fase sommaria che “preliminarmente, la conduttrice eccepisce che il suddetto contratto è stato stipulato solo formalmente per esigenze di natura transitoria, ma che, in effetti, doveva essere assoggettato, invece, alla disciplina di cui all'art. 2 della L. n. 431/98” (atto espressamente richiamato nella memoria integrativa di cui alla presente fase di merito).
Con la memoria integrativa depositata dal conduttore nella fase sommaria, così come nella memoria depositata nella presente fase di merito, a fronte della contestazione che non fosse stata “dimostrata documentalmente l'esigenza transitoria alla base del contratto locativo ormai perento”, il ha argomentato che nel contratto transitorio sarebbe ben Parte_1 specificato che l'esigenza transitoria dell'intimata derivava dal fatto di aver ottenuto un contratto a tempo determinato dalla ditta Rivola Carlo di Trani, aggiungendo di aver prodotto il contratto di lavoro della , sottolineando che la detenzione da parte CP_1 dell'intimante di tale contratto di lavoro provasse che lo stesso era stato consegnato dalla conduttrice proprio al fine di porre in essere un contratto locativo di natura transitoria.
Peraltro, la conduttrice aveva sottoscritto specificatamente la clausola di transitorietà di cui al punto n. 2 del contratto locativo. Tanto ha addotto “fa prova della legittimità del contratto locativo transitorio e della assoluta regolarità dello stesso”.
Orbene, l'art. 5 della legge 431/1998 prevede al comma primo che “il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente
5 legge per soddisfare particolari esigenze delle parti”, al comma 2 che “in alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all'articolo
4-bis”.
Il decreto richiamato dall'art. 5, comma 1, l. 431/1998 è il decreto interministeriale del
16.1.2017, che prevede all'art. 2, comma 1, che “i contratti di locazione di natura transitoria di cui all'art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all'apprendistato e formazione professionale, all'aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative”, al comma quarto “i contratti di cui al presente articolo devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto” e al comma 6 “i contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalità di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo” (così già all'art. 2 del d.m. 30.12.2002 del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti, che al comma quarto prevedeva “i contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore - da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto” e ancor prima nel d.m. 5.3.1999).
Come affermato dalla Corte di legittimità “nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n.
431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa” (Cass. Sez. 3, Sentenza n.
4075 del 20.2.2014).
Si legge in motivazione nella pronuncia appena citata che “nel vigore della legge 9 dicembre
1998 n.431, l'ammissibilità della stipulazione di un contratto di locazione ad uso
6 transitorio di durata inferiore a quella minima stabilita in via ordinaria non è incondizionata ma deve essere in linea con il disposto dell'art.5 della legge stessa, il quale demanda alla normazione secondaria di cui al comma 2 dell'art.4 della stessa legge la definizione delle condizioni e delle modalità necessarie per la conclusione di validi ed efficaci contratti locativi di natura transitoria. Non sono quindi le parti a decidere se e quando poter ricorrere alla tipologia del contratto transitorio ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge a fissare le modalità ed i presupposti, sussistendo i quali è consentito ai contraenti il ricorso al contratto di durata più breve rispetto alla disciplina ordinaria. Nel caso di specie, il D.M. 30 dicembre 2002 stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere «una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto - i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto»; stabilisce inoltre che «i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2 comma l della legge 9 dicembre 1998 n.431 in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno». Ne deriva che, ai fini di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria a norma del combinato disposto di cui all'art. 5 legge n.431/98 e D.M. 30 dicembre 2002, occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: l) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art.2 commi 2 e 3 legge n.431/98”.
Orbene nel caso di specie il contratto è rubricato con riferimento all'art. 5, comma 2, l. n.
431/98, norma che, però, non riguarda il contratto di cui si discute che al massimo andrebbe ricondotto nell'alveo del comma primo dell'articolo, non trattandosi di un contratto locativo di natura transitoria per esigenze di studio universitario, ma per assunte esigenze lavorative.
7 La clausola n. 2 del contratto locativo, a dispetto di quanto argomentato dal , non Parte_1 può ritenersi specifica. Riporta solo “Tipologia del contratto e destinazione: il presente contratto viene stipulato per destinazione al solo scopo di abitazione di natura transitoria ex art. 5, comma 2, L.n.431/98 per sé, in quanto la precitata conduttrice ha ottenuto contratto a tempo determinato presso la ditta Rivola Carlo di Trani ed ha l'esigenza di abitare l'immobile per un periodo non eccedente i 12 mesi”, senza nulla meglio specificare sul tipo e sulla durata del contratto.
Al contratto di locazione non era, poi, allegato alcun contratto di lavoro della conduttrice che documentasse le esigenze transitorie.
Il contratto di lavoro prodotto dal a supporto della esigenza transitoria della Parte_1 conduttrice alla base della stipulazione del contratto locativo in deroga alla durata ordinaria non può ritenersi probante, perché il lavoro a termine ivi indicato aveva decorrenza dal gennaio 2022 con termine a giugno 2022 e, dunque, riguardava un arco temporale estraneo a quello del contratto di locazione di cui si discute (da maggio 2022 a maggio 2023). Peraltro, già nel contratto di lavoro del gennaio 2022, così come nel contratto di locazione del maggio 2022, la risulta avere già residenza in CP_1
Trani.
Il contratto di locazione, stipulato in difformità alle norme imperative sulla durata dei contratti di locazione ad uso abitativo, in assenza dei requisiti formali prescritti dall'art. 2 del d.m. 16.1.2017 (già d.m. 30.12.2002) come richiamato dall'art. 5, comma 1, l.
431/1998, nonché di un valido supporto probatorio alle esigenze di transitorietà della necessità abitativa della conduttrice, va dichiarato soggetto alla disciplina di cui all'art. 2, comma 1, legge n. 431/98, per cui, nel caso di specie, il contratto di cui si discute, stipulato in difformità alle prescrizioni di legge, non può dirsi scaduto. Non può, pertanto, essere accolta la domanda proposta dal di intimazione di sfratto per finita Parte_1 locazione.
In definitiva, infatti, o si soddisfano le modalità prescritte dalla legge, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria, oppure il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria, con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, il contratto va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2
l. n. 431 del 1998. Tanto assorbe qualsiasi considerazione in merito alle argomentazioni delle parti sulla diversa questione della simulazione del contratto, che presupporrebbe un contratto di locazione formalmente riconducibile alle norme di cui all'art. 5, comma 1, l. n.
431 del 1998 e al decreto ministeriale richiamato.
8 Al rigetto della domanda principale del di accertamento della finita locazione Parte_1 segue la revoca dell'ordinanza di rilascio emessa ex art. 665 c.p.c., nonché segue il rigetto della domanda di risarcimento del danno così come proposta, sia con riferimento alla clausola penale di cui all'art. 10 del contratto di locazione, in assenza di inadempimento della conduttrice, sia con riferimento agli esborsi per il procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione e per il rilascio dell'immobile. Va rigettata anche la domanda di pagamento delle spese per la TARI e per l'AQP, essendo state prodotte in atti solo le intimazioni di pagamento, ma non documentazione probante l'esborso da parte del che chiede di esserne ristorato. Parte_1
Le spese di lite, come liquidate in dispositivo con riferimento complessivamente sia alla fase sommaria sia alla fase di merito, seguono la soccombenza e vengono poste a carico del e a favore della , con distrazione a favore dell'Erario, attesa la Parte_1 CP_1 ammissione in via anticipata e provvisoria della stessa al beneficio del patrocinio a spese dello Stato, salvo revoca (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 13666 del 18.5.2023).


P.Q.M.


Il Tribunale ogni contraria domanda, istanza, eccezione e deduzione disattesa ovvero assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
- dichiara soggetto alla disciplina di cui all'art. 2, comma 1, legge n. 431/98, il contratto di locazione tra e registrato in data Parte_1 Controparte_1
18.5.2022 al n. 001446-serie 3T e, per l'effetto, rigetta la domanda volta ad accertare la finita locazione;

- revoca l'ordinanza di rilascio emessa in data 27/29.1.2024,
- rigetta la domanda del di risarcimento del danno, Parte_1
- condanna al pagamento in favore della delle spese di Parte_1 CP_1 lite che si liquidano in € 1.789,00, oltre spese forfettarie al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con distrazione a favore dell'Erario attesa la ammissione in via anticipata e provvisoria della resistente al patrocinio a spese dello Stato, giusta delibera del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Trani n. 2148 del 28.9.2023, salvo revoca.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura del dispositivo e deposito contestuale della motivazione.
Trani, 27.1.2025. il Giudice
Maria Anna Altamura
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