N. R.G. 152/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASCOLI PICENO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Mariani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 152/2023 promossa da:
(P.Iva: ) con l'avv. RIARIO SFORZA MARCO e con domicilio eletto in Parte_1 P.IVA_1
Pescara via Tirino n.14, presso lo studio del difensore
PROPRIETARIO originario INTIMANTE/odierno OPPOSTO contro
(cod. fisc.: ) con l'avv. IACOPONI PAOLO e con Controparte_1 C.F._1 domicilio eletto presso lo studio del difensore in via Ischia n.305 Grottammare
CONDUTTORE originario INTIMATO/odierno OPPONENTE
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni del 23.9.2024 che si teneva e art.127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Sulla premessa di avere stipulato, quale proprietaria, un contratto di locazione ad uso abitativo in data

4.6.2013 con la signora e relativa all'immobile sito in San Benedetto del Tronto Controparte_1
(AP), alla via Volta n. 24, la società intimava lo sfratto per morosità ad essa conduttrice CP_2 stante il mancato pagamento del canone dalla mensilità di febbraio 2017 fino alle mensilità di gennaio 2023, per la somma complessiva di euro 21.000,00.
Alla prima udienza di comparizione parti nel procedimento di convalida del 31.01.2023, si costituiva in giudizio la conduttrice la quale si opponeva alla convalida ed alla pronuncia di ordinanza di rilascio ed il Giudice con provvedimento steso in calce al verbale di udienza, accoglieva l'istanza del proprietario di pronuncia di ordinanza di rilascio che fissava per il 30.5.2023, mandava le parti alla procedura di mediazione obbligatoria e fissava per la prosecuzione del giudizio nella fase del merito della opposizione, la nuova udienza del 06.06.2023 (d'ufficio al 12.6.2023).
, con termine per il deposito delle memorie integrative fino al 26.5.2023.
Le parti depositavano le memorie integrative ed in particolare la conduttrice opponente svolgeva domanda in via riconvenzionale di risarcimento dei danni patiti per l'inadempimento della parte proprietaria nella manutenzione dell'immobile ed alla prima udienza del 12.6.2023 il Giudice espressamente “ fissa il termine fino al 5-7-2023 per il deposito di memoria ex art. 418 c.p.c. da parte della difesa della proprietaria odierna opposta sulla domanda riconvenzionale della opponente e rimette le parti sempre in sede di prima udienza di comparizione parti giudizio di opposizione, alla nuova pagina 1 di 4 udienza del 17.7.2023 che si terrà in modalità scritta con termine fino al 13.7.2023 per il deposito di note di deduzioni per l'udienza “ . L'opposta si costituiva in giudizio sulla riconvenzionale a mezzo deposito di memoria e con ordinanza riservata alla udienza del 17.7.2023 IN MODALITA' SCRITTA EX ART. 127 TER C.P.C. VISTI GLI ATTI E LETTE LE NOTE DI TRATTAZIONE PER L'UDIENZA DEPOSITATE DALLE PARTI, AMMETTE LA PROVA ORALE PER TESTIMONI RICHIESTA DALLA PARTE CONDUTTRICE ODIERNA OPPONENTE
CON I TESTI INDICATI E CON I CAPITOLI ARTICOLATI NELLA MEMORIA INTEGRATIVA E
FISSA PER L'AUDIZIONE DI TUTTI I TESTI, LA NUOVA UDIENA DEL 4.12.2023.
Nella predetta ultima udienza venivano escussi i testi e i quali Tes_1 Tes_2 Tes_3 confermavano le circostanze di cui ai capitolo di prova della parte conduttrice opponente ed all'esito il Giudice rinviava alla nuova udienza del 26.2.2024 per la ultimazione della prova.
La causa veniva istruita a mezzo audizione del teste ed all'esito il Giudice fissava la Testimone_4 nuova udienza del 1.7.2024 per la discussione con termine fino a 10 giorni prima per il deposito di note conclusionali.
Le parti depositavano le note conclusionali. Alla successiva udienza del 23.09.2024 che si teneva in modalità telematica il Giudice tratteneva la causa in decisione secondo le modalità scritta del rito c.d. Cartabia ed all'esito depositava verbale e dispositivo di sentenza a verbale.
Ritiene i Giudice che l'opposizione sia fondata e meritevole di accoglimento.
E' incontestabile che dal mese di febbraio 2017 fino alla mensilità di novembre 2021, data dell'invio della prima raccomandata di diffida del 14.11.2021, la parte proprietaria non abbia MAI richiesto alla conduttrice il pagamento dei canoni non versati e pure dovuti e tanto è vero che nella predetta missiva richiedeva il pagamento della somma di euro 17.4000,00 per n.58 mensilità insolute e la citazione per la convalida veniva presentata oltre un anno dopo.
Ritiene il Giudice di aderire all'orientamento richiamato dalla parte conduttrice opponente ed in particolare a Corte di Cassazione, sentenza n. 16743/2021, che ha stabilito però che nell'adempimento delle obbligazioni derivanti dalla locazione, essendo un contratto con prestazioni reciproche e continuative, devono essere applicati i principi di buona fede e, come sancito dall'art.
1175 e dall'art. 1375 cod. civ. La Corte ha stabilito che un comportamento omissivo prolungato del locatore, che non agisce per ottenere il pagamento del canone, può indurre il conduttore a ritenere che il credito sia stato abbandonato. Pertanto, una richiesta improvvisa di pagamento può configurarsi come abuso del diritto, violando il principio di buona fede. Questo principio, già riconosciuto dalla Cassazione nella sentenza n. 5240/2004, stabilisce che anche se non è trascorso il termine di prescrizione, il mancato esercizio del diritto da parte del titolare, protratto per un tempo considerevole, può generare nella controparte un legittimo affidamento sulla rinuncia definitiva al diritto stesso. Un successivo atto volto a esercitare tale diritto può quindi configurarsi come abuso, risultante in un ritardo sleale e in violazione della buona fede contrattuale.
Pertanto, ritiene il Giudice che l'opposizione sia fondata e merivetole di accoglimento, con conseguente dichiarazione di inefficacia degli atti compiuti dal locatore per il recupero repentino di tutti gli arretrati. Peraltro, ha dimostrato la parte conduttrice l'inadempimento della parte proprietaria nella manutenzione dell'immobile oggetto di locazione, ove, nonostante la espressa richiesta sul punto della parte conduttrice, a mezzo pec in data 30.3.2016 e successiva in data 31.7.2016 entrambe a firma dell'avv G.Giudici per essa conduttrice, la parte proprietaria non è intervenuta a ripristinare l'appartamento e non ha eseguito le opere di manutenzione straordinaria che su di esso locatore incombevano, tese a liberare dalla muffa formatasi all'interno.
pagina 2 di 4 Peraltro per gli anni dal 2013 di sottoscrizione del contratto, fino al febbraio 2017 la conduttrice ha sempre provveduto, come dovevasi, al pagamento del canone mensile e l'inerzia della società proprietaria nella richiesta del canone protrattasi dal 2017 fino al 2023 poteva avere indotto la conduttrice a ritenere che la proprietaria si fosse totalmente disinteressata alla gestione dell'immobile anche alla luce della mancata esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria pure dovute.
La conduttrice ha dimostrato a mezzo perizia di parte e fascicolo fotografico ad esso allegato le condizioni dell'immobile e la necessità di interventi di manutenzione a carico della proprietaria ed i testimoni escussi hanno confermato pienamente le circostanze dedotte nella memoria integrativa e dunque la ricostruzione dello stato dei luoghi svolta dalla parte opponente.
Alla luce pertanto di tutto quanto sopra esposto, ritiene il Giudice di potere dichiarare definitivamente la risoluzione del contratto del 4.6.2013 fra le parti per inadempimento della conduttrice nel pagamento dei canoni che è l'obbligazione principale della parte ed è la funzione stessa della locazione corrispondere un canone a fronte della detenzione dell'immobile, ma alcuna pretesa di pagamento può essere posta a carico della conduttrice per i canoni fino al rilascio fissato dal GE nella ordinanza 31.1.2023 al 30.5.2023, stante l'inerzia della parte proprietaria fino al novembre 2021 nella richiesta degli insoluti e con compensazione per i danni patiti dalla parte conduttrice dalle muffe consistenti presenti all'interno dell'appartamento quanto alle successive mensilità da novembre 2021 fino al rilascio.
E' emerso dagli atti di causa ed in particolare per quanto dedotto dalla parte proprietaria, che la conduttrice non abbia liberato l'immobile alla data del rilascio, per cui ritiene il Giudice di poter determinare la somma di euro 150,00 mensili dovuta dalla conduttrice a titolo di indennità di occupazione e determinata nella misura pari alla metà del canone di locazione previsto contrattualmente in euro 300,00 per le mensilità da giugno 2023 fino all'effettiva riconsegna alla società proprietaria e liberazione dell'immobile.
Tenuto conto della soccombenza reciproca, ritiene il Giudice di poter compensare integralmente fra le parti le spese del presente giudizio di opposizione alla convalida di sfratto per morosità, mentre le spese per la procedura di convalida di sfratto possono in ogni caso porsi a carico della parte conduttrice stante il pieno diritto della società proprietaria a vedersi riconoscere la restituzione riconsegna e liberazione dell'immobile oggetto di contratto per essere venuta meno la causa dello stesso , stante il mancato pagamento del canone da parte della conduttrice e dunque il suo inadempimento.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
Dichiara definitivamente risolto il contratto di locazione 4.6.2013 fra le parti con conferma della ordinanza di rilascio di immobile del 31.01.2023 per inadempimento della conduttrice nel pagamento del canone mensile, con compensazione, in ogni caso dei canoni dovuti quanto alle mensilità pregresse 2017/2021 mai richieste dalla società proprietaria e quanto alle mensilità successiva a novembre 2021 fino al mese di maggio 2023 di rilascio, tenuto conto dell'inadempimento della proprietaria nella esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria dell'appartamento oggetto di contratto, che ha causato l'insalubrità dello stesso.
pagina 3 di 4 Condanna la parte conduttrice al pagamento della somma di euro 150,00 mensile a titolo di indennità di occupazione di immobile con decorrenza dalla mensilità di giugno 2023 successiva al rilascio di cui alla ordinanza del 31.01.2023, fino all'effettiva restituzione e liberazione.
Condanna la parte conduttrice alla refusione delle spese di lite sostenute dalla parte proprietaria per la procedura di convalida di sfratto che liquida in euro 165,22 per spese non imponibili ed in euro 1.000,00 per compenso professionale oltre rimb. forf. Iva e cpa come per legge e con compensazione integrale fra le parti delle spese della presente opposizione.
Ascoli Piceno 23.9.2024
Il Giudice dott.ssa Paola Mariani
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