R.G. 13874/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Alessandro Petrucci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13874/2024 promossa da:
C.F. ), Parte_1 C.F._1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PRANDELLI GIORGIO Parte_2 C.F._2
e CARUSO FILIPPO ( ) VIA ANTONIO KRAMER, 22 20129 MILANO;
, C.F._3 elettivamente domiciliato in VIA A. KRAMER 22 20129 MILANO presso il difensore avv.
PRANDELLI GIORGIO
ATTRICI contro
(C.F. ) CP_1 C.F._4
CONVENUTA - CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti costituite hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
e hanno convenuto in giudizio per sentir Parte_1 Parte_2 CP_1 accogliere le seguenti conclusioni: Accertato e dichiarare l'inadempimento contrattuale di parte convenuta, la legittimità del recesso di parte attrice con ogni conseguente statuizione nonché, ai sensi dell'art. 1385 c.c. comma 2 condannare parte convenuta al pagamento del doppio della caparra dalla predetta ricevuta nella misura di Euro
20.000,00 (10.000 + 10.000) e/o altra diversa somma ritenuta di giustizia nei limiti della competenza per valore del Tribunale adito.
Non si è costituita . CP_1
pagina 1 di 6 Il g.i. con decreto ex art. 171 – bis c.p.c. emesso il 25 giugno 2024 ha dichiarato la contumacia della convenuta e ha differito la prima udienza di comparizione personale ex art. 183 c.p.c. al 22 gennaio
2025. In quella sede ha:
− preso atto dell'assenza di istanze istruttorie e deduzioni documentali ulteriori rispetto a quelle dimesse in citazione;

− rinviato la causa all'udienza del 9 aprile 2025 ore 9.50 per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa ex art. 281- sexies c.p.c.. Il patrono delle attrici ha precisato le conclusioni come da atti e si è riportato alle allegazioni e alle prove del rapporto ivi dedotte a supporto del diritto di recedere dal contratto preliminare e a richiedere il doppio della caparra. Il Tribunale ha trattenuto e la causa in decisione riservando il deposito della sentenza nel termine di cui all'art. 281- sexies comma terzo c.p.c.
La domanda di recesso e condanna al duplum ex art. 1385 c.c.è fondata e va accolta.
Occorre qui ricordare che, qualora le parti con riferimento al versamento di una somma di denaro, effettuato al momento della conclusione del contratto, “abbiano adoperato la locuzione "caparra confirmatoria", la dazione della somma deve ritenersi avvenuta a tale titolo in consonanza con
l'elemento interpretativo letterale fornito dalla specifica qualificazione contrattuale, potendo, al di là delle parole e delle espressioni adoperate dalle parti, la ricerca della comune volontà delle stesse essere diversamente consentita soltanto in presenza di altri elementi interpretativi, quali circostanze e situazioni all'uopo utilizzabili di segno diverso, che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione, la non aderenza di essa a situazioni oggettive, la superfetazione della medesima, e quindi la sua inidoneità a manifestare, in modo chiaro e sufficientemente preciso, la comune intenzione dei contraenti” (Cass. II, 20 dicembre 2013, n. 28573; Cass. II, 9 settembre 1991, n. 9478). La caparra confirmatoria è generalmente descritta nella sua funzione bifasica di dimostrazione della serietà dell'impegno obbligatorio di chi la versa, in chiave fisiologica, nonché di predeterminazione e liquidazione convenzionale anticipata del danno, in chiave patologica, Essa riveste, pertanto, una forma di autotutela mediante la quale il soggetto non inadempiente, qualora sia colui che abbia ricevuto la caparra, può soddisfare le proprie pretese economiche direttamente sulla stessa senza poter chiedere il risarcimento del danno;
sul punto vi è una incompatibilità strutturale tra ritenzione della caparra confirmatoria e tutela risarcitoria. (su tutte SS. UU. 14 gennaio 2009, n.553)
L'alternativa, quindi, tra le due ipotesi regolate dai commi secondo e terzo dell'art. 1385 c.c. -tra le quali la parte non inadempiente può scegliere quella che ritiene più conveniente per sè - non è tra recesso e risoluzione, bensì tra due discipline della risoluzione, la seconda delle quali consiste nel chiedere, indipendentemente dalla caparra, la liquidazione del danno subito nella sua effettiva entità, che evidentemente dovrà essere provata (Cass. I, 13 marzo 2015, n. 5095; Cass. II, 25 ottobre 2010, n.
21838).
Costituisce ius receptum la riconducibilità del recesso di cui all'art. 1385 c.c. all'istituto della risoluzione del contratto per inadempimento del quale partecipa la struttura e gli effetti sul versante del vincolo negoziale. Quale species risolutiva del contratto necessita che la parte contro la quale avviene il suo esercizio sia stata inadempiente ad una o più obbligazioni dedotte, l'inadempimento sia di non scarsa importanza, ovvero, grave ai sensi dell'art. 1455 c.c., e sia attribuibile alla stessa (su tutte SS. UU. 14 gennaio 2009, n.553). Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa,
pagina 2 di 6 costituito dall'avvenuto adempimento, (Cass. SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533; Cass. II, Ord. 6 giugno 2017, n. 14011).
La giurisprudenza di legittimità ha aderito alla teoria secondo cui l'interesse di cui all'art. 1455 c.c. non si identifica con l'interesse alla risoluzione, ma consiste nell'interesse all'adempimento (Cass. II, 28 giugno 1986, n. 4311). Infatti, posto che l'art. 1455 c.c. parla genericamente di "interesse" della parte non inadempiente, la lettera della norma potrebbe essere interpretata in due sensi alternativi: quale interesse alla risoluzione del contratto, oppure quale interesse alla esecuzione del contratto.
Pertanto, l'interesse richiesto dall'art. 1455 c.c. non può che consistere nell'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita: interesse che deve presumersi (con presunzione semplice, ex art. 2727 c.c.) vulnerato tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie (amplius Cass. III, Ord. 20 febbraio
2018, n. 4022; Cass. III, 14 giugno 2001, n. 8063).
Le attrici hanno dimostrato il titolo sulla cui scorta hanno agito ovvero:
a) il contratto preliminare di compravendita (doc. 2 fasc. stipulato con la convenuta il Pt_1
15 marzo 2023 con il quale questa prometteva di vendere l'immobile sito in Milano, via Bir
Acheim n. 16; b) l'obbligazione espressamente assunta dalla convenuta circa la piena proprietà dell'immobile e la sua disponibilità giuridica;

c) l'obbligazione che l'immobile non fosse in contrasto con gli strumenti urbanistici e catastali;

d) la pattuizione accessoria di una caparra confirmatoria nelle seguenti forme che le attrici hanno corrisposto nell'importo di € 10.000,00 come si evince tanto dalla citata quietanza “accusata” nel contratto ( e di per sé sufficiente) quanto dalla contabile del bonifico bancario prodotto (doc. 3 fasc. Pt_1
A fronte di ciò hanno allegato due macro-inadempimenti: a) la parziale altruità della cosa in quanto in comproprietà anche con altri due soggetti non conosciuti;

b) la presenza di molteplici difformità edilizie ed urbanistiche nei due piani dell'immobile compromesso oltre che, a valle, la difformità catastale dello stato di fatto rilevato dal proprio tecnico. Quanto all'inadempimento sub a) le attrici hanno dimostrato l'altruità della cosa proprio alla data della conclusione del contratto preliminare producendo una visura catastale estratta il 15 marzo 2023 (doc. 4
pagina 3 di 6 fasc. Da essa si evince la comunione ordinaria nella metà del cespite con tale Pt_1 Per_1
giusto atto del 25 marzo 2022, nonché di un quarto, giusto atto di compravendita del 17 gennaio
[...]
2017 con tale Ciò può rilevare direttamente quale grave forma di inadempimento per Persona_2 due ordini di ragioni:
- in quanto avrebbe impedito a monte l'esecuzione del contratto preliminare senza il consenso dei terzi comproprietari alla cessione della quota alla convenuta oppure direttamente alle odierne attrici. Il contratto preliminare di compravendita di cosa parzialmente altrui (nella specie, un fondo indiviso) si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e 1480 cod. civ., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del contratto definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche di quella rimanente, o acquistandola e ritrasferendola al promissario acquirente, oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva. Ne consegue che un siffatto contratto preliminare è valido, benché insuscettibile di esecuzione in forma specifica per via giudiziale ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., e rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento dell'obbligazione assunta dal promittente venditore
(infra Cass. II, 29 dicembre 2010, n. 26367). Ciò legittimerebbe da sé il diritto a risolvere o recedere dal contratto;

- poiché costituiva una circostanza in diretto contrasto con la dichiarazione resa dalla convenuta nel preliminare circa la piena proprietà e disponibilità giuridica dell'immobile rafforzando il legittimo affidamento delle attrici circa la “linearità” dell'operazione.
Per quanto concerne l'inadempimento sub b) le attrici ha prodotto una relazione di parte (non giurata) dalla quale emergerebbero le seguenti problematicità già sul piano della raffigurazione catastale rispetto allo stato dei luoghi rilevato in un sopralluogo:
pagina 4 di 6 Agli odierni fini è sufficiente ricordare che la dichiarazione di conformità dello stato di fatto rispetto alle planimetrie depositate in catastato costituisce una condizione di validità del futuro contratto di compravendita ad effetti reali ex art. 29, comma 1 bis della l. 27 febbraio 1985, n. 52 (“Gli atti pubblici
e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”). Ne segue che la parte promittente venditrice deve assicurare tale conformità al momento del contratto ad effetti reali;
purtuttavia, prima della sua stipula deve preparare l'adempimento di tale attività la cui omissione ben può costituire una causa di risoluzione del contratto esercitabile dalla parte promissaria acquirente.
Inutile dire che a fronte di tale quadro probatorio ed assertivo la convenuta non si è costituita e, quindi, non ha svolto mere difese o sollevato eccezioni estintive, impeditive o modificative del titolo azionato.
Va, quindi, accertata la gravità dell'inadempimento tenuto dalla convenuta e la legittimità del recesso dal contratto preliminare del 15 marzo 2023 esercitato con l'odierna domanda giudiziale da parte delle attrici. Ne segue la condanna di al pagamento della somma di € 20.000,00 in favore di CP_1
e quale duplum della caparra confirmatoria ricevuta illo tempore Parte_1 Parte_2 dalla prima. pagina 5 di 6 Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in € 237,00 per anticipazioni non imponibili,
€ 2.547,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A..


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
− dichiara la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. esercitato da e Parte_1 Pt_2
dal contratto preliminare stipulato 15 marzo 2023 con , per grave
[...] CP_1 inadempimento di questa;

− condanna al pagamento della somma di € 20.000,00 in favore di CP_1 Parte_1
quale duplum della caparra confirmatoria ricevuta;

[...] Parte_2
− condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da e CP_1 Parte_1
, liquidate in € 237,00 per anticipazioni non imponibili, € 2.547,00 per compensi, Parte_2 oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A..

Milano, 11 aprile 2025
Il Giudice
Alessandro Petrucci
pagina 6 di 6