R.G. n. 2771/2023

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Varese, I Sezione Civile, in composizione monocratica in persona del Giudice onorario Renata M. Barnabò, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 2771 del ruolo generale degli affari contenzioni civili dell'anno 2023 pendente tra
(C.F. ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1
09/11/1944, rappresentato e difeso dagli Avv. LUCCHINA ANDREA e MARCO ANTONIOLI, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura allegata all'atto introduttivo;
PARTE ATTRICE e
(C.F. ), nato a [...] il [...], e CP_1 C.F._2
, (C.F.: ), nata a [...], il 23 aprile CP_2 C.F._3
1976, rappresentati e difesi dall'Avv. CAPPELLA MAURO, presso il cui studio sono elettivamente domiciliati, giusta procura allegata all'atto di costituzione PARTE CONVENUTA
nonché nei confronti di
(C.F. ) rappresentato e difeso dagli Avv.ti CP_3 C.F._4
FERRARO MARCO e GUGLIOTTA MAURIZIO, presso il cui studio sono elettivamente domiciliati, giusta procura allegata all'atto di costituzione PARTE TERZA CHIAMATA

OGGETTO: “Proprieta”.
CONCLUSIONI

Per parte attrice : “confermano le domande di cessazione della materia del Pt_1 contendere nei confronti dei convenuti e , con compensazione delle CP_1 CP_2 spese in virtù della transazione intervenuta”
pagina 1 di 5 Per parte convenuta e : “- Accertare e dichiarare la condotta CP_1 CP_2 sempre improntata ad assoluta buona fede da parte dei convenuti nella vicenda de quo, e l'affidamento degli stessi all'operato professionale tenuto del Notaio rogante, e per l'effetto mantenerli indenni, garantirli e manlevarli dalla spesa di Euro 15.000,00 che verrà sopportata, nonché da tutti i costi che si renderanno necessari per regolarizzare la loro posizione con l'attore; - Condannare il terzo chiamato, Dott. al CP_3 pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa, oltre I.V.A. e C.P.A.”
Per parte terza chiamata Notaio “- In via principale, respingere tutte le CP_3 domande proposte nei confronti del notaio Dott. in quanto infondate in fatto ed in CP_3 diritto e comunque non provate, con ogni consequenziale provvedimento;
- In via subordinata: nell'ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande svolte nei confronti del notaio Dott. limitare il risarcimento del danno entro i limiti di CP_3 cui agli artt. 1223,1225 e 1227 c.c. Con vittoria di spese e competenza di causa.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Oggetto della causa è l'azione promossa da per la rivendica di Parte_1 immobile ex art. 948 c.c. e negatoria servitutis ex art. 949 c.c.
L'attore rappresentava di essere proprietario, tra gli altri, di alcuni terreni siti nel Comune di Gavirate (VA), Oltrona al Lago, acquistati con atto di compravendita del 12 dicembre 1998, Notaio rogante Dott. e citava in giudizio e Persona_1 CP_2 [...] rappresentando che una porzione dei terreni pertinenziali dell'immobile che i CP_1 convenuti avevano acquistato nell'anno 2017 dall' a Persona_2 rogito del Notaio Dott. era di sua legittima proprietà. CP_3
L'attore chiedeva l'accertamento della piena ed esclusiva proprietà sui suddetti terreni. ordinando ai convenuti l'immediato rilascio delle porzioni di terreno occupate senza alcun titolo idoneo e la dichiarazione dell'inesistenza della servitù di passaggio sulla strada di accesso all'unità immobiliare dei convenuti.
Si costituivano i convenuti e chiedevano il rigetto di ogni domanda nei loro confronti, e in via preliminare la chiamata in causa dell'Impresa venditrice, Geometra CP_4
in persona del Curatore Fallimentare, nonché il Notaio che aveva
[...] CP_3 rogato l'atto di compravendita.
Si costituiva il Notaio terzo chiamato respingendo ogni addebito e responsabilità e confermando di avere svolto correttamente l'incarico ricevuto. L' Persona_2
poi fallita, regolarmente citata non si costituiva.
[...]
Alla prima udienza del 21/6/2024 i procuratori dichiaravano che era intervenuto un accordo tra le parti, in virtù del quale previ necessari frazionamenti, i convenuti si pagina 2 di 5 impegnavano ad acquistare dall'attore i terreni e le servitù oggetto di rivendica e actio negatoria formalizzato.
La causa proseguiva, quindi, tra i convenuti ed il terzo chiamato Notaio Nessuna CP_3 domanda veniva reiterata nei confronti della impresa venditrice.
La causa veniva istruita documentalmente e rinviata all'udienza svolta con modalità a trattazione scritta per la precisazione delle conclusioni con termini a ritroso per il deposito dei fogli di precisazione delle conclusioni, delle comparse conclusionali e delle memorie di replica ai sensi dell'art. 189 c.p.c.
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In via preliminare si rileva come sia cessata la materia del contendere tra l'attore Pt_1 ed i convenuti e per l'accordo raggiunto in data
[...] CP_2 CP_1
26/27 settembre 2024 prodotto agli atti.
È dato pacifico (e risulta dai documenti prodotti) che il Notaio terzo chiamato CP_3 abbia redatto l'atto di rogito con cui i convenuti ed in data CP_1 CP_5
7 settembre 2017 hanno acquistato l'immobile sito in Gavirate via al Lago 52 dall'impresa Geometra Controparte_6
Al fine di valutare la responsabilità professionale del dott. a fronte di tali pacifici CP_3 fatti occorre, però, stabilire in cosa debba consistere l'intervento di un notaio nell'ipotesi di compravendita e gli accertamenti prodromici necessari all'atto.
Il notaio è, infatti, tenuto ad una diligenza qualificata ex art. 1176 cod. civ., co. secondo;
secondo la Suprema Corte risultano comprese nella prestazione d'opera professionale le
“attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico” richiesto dal cliente, “ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso” (Cass., n. 21953 del 2017).
Inoltre “in presenza di un inadempimento del notaio ai propri obblighi professionali, non è ontologicamente configurabile il concorso colposo del danneggiato ex art. 1227 c.c.”, in quanto “la soglia della diligenza minima esigibile dal professionista ai sensi dell'art. 1176 c.c., comma 2, è indeclinabile, e non si abbassa sol perché il committente possegga specifiche competenze professionali” (Cass., sent. 13592/2019) Pertanto, la domanda del Notaio di riduzione del diritto al risarcimento ex art. 1227 CP_3 cod. civ. deve essere rigettata.
Quanto all'accertamento dell'an della responsabilità che i convenuti imputano al Notaio
va rilevato che, per giurisprudenza consolidata, spetta al notaio richiesto della CP_3 preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene. Più in generale, il controllo delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura, costituisce, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo pagina 3 di 5 derivante dall'incarico conferitogli dal cliente e, quindi, fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale, non riducendosi l'opera richiesta al notaio al mero compito di accertamento della volontà delle parti ma estendendosi anche a tutte quelle attività preparatorie e successive necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed, in particolare, la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti partecipanti alla stipula dell'atto medesimo (Cass. n. 16990/2015). Da ciò ne deriva che la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei registri immobiliari attraverso la loro visura fa parte dell'oggetto della prestazione d'opera professionale che il notaio è tenuto a svolgere nell'incarico affidatogli dalle parti, con la diligenza di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto. Una volta qualificata la responsabilità del notaio in termini di responsabilità contrattuale ne consegue, poi, che spetta all'obbligato - nel caso di specie il notaio su cui grava l'onere della verifica dell'esistenza di formalità pregiudizievoli sul bene oggetto di un atto di compravendita - la prova di avere diligentemente eseguito la propria prestazione d'opera intellettuale, dimostrando che l'inadempimento è dovuto a causa a lui non imputabile (Cass. n. 10133/2015).
Nel caso di specie, viene in rilievo la questione della responsabilità civile del notaio nell'attività preliminare e istruttoria prodromica nell'accertamento della corretta proprietà dell'immobile rogitato in data 7 settembre 2017 tra la Geom. Controparte_6
e gli odierni convenuti e , e il non aver
[...] CP_1 CP_2 attentamente verificato come nell'atto fossero compresi terreni che l'impresa edile non poteva trasferire in quanto di proprietà di . Parte_1
Va dunque affermata la responsabilità del Notaio per aver negligentemente adempiuto ai propri obblighi professionali e, pertanto, questi è tenuto al risarcimento in favore dei convenuti del danno a loro causato pari all'importo di €. 15.000,00, quale somma da loro versata nell'accordo transattivo siglato con importo che non avrebbero Parte_1 dovuto versare qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione. Deve respingersi la domanda di ulteriori danni perché non sono stati idoneamente provati e documentati.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri del DM 147/2022.

P.Q.M.

Il Tribunale di Varese, I Sezione Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa da contro Parte_1 CP_1
e e contro i terzi chiamati e
[...] CP_2 CP_3 [...]
in persona del Curatore Controparte_7
Fallimentare contumace, definitivamente pronunciando sulle domande delle parti, ogni altra istanza, eccezione, deduzione, anche istruttoria, disattesa, così provvede: pagina 4 di 5 1. dichiara cessata la materia del contendere tra l'attore ed i convenuti;

2. accerta e dichiara la responsabilità del Notaio nella CP_3 predisposizione dell'atto di compravendita in data 7.9.2017 e lo condanna al risarcimento dei danni in favore di e , CP_1 CP_2 quantificati nella somma di € 15.000,00 oltre interessi legali dalla data della domanda in giudizio al soddisfo;

3. condanna il Notaio al pagamento in favore di CP_3 CP_1
e delle spese del presente giudizio che si liquidano
[...] CP_2 in complessivi € 5.077,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, Cpa e Iva, come per legge.
Si comunichi.
Così deciso in Varese, in data 4 agosto 2025.
Il Giudice Renata M. Barnabò
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