R.G. n. 1794/2021

Successivamente alle ore 16.00, nella causa indicata in epigrafe, il Giudice pubblica la seguente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies cod. proc. civ.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CROTONE
Sezione civile
Il Tribunale di Crotone, nella persona del GOP, dott. Maurizio Rago, pronuncia, ex art. 281 sexies cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al R.G. n. 1794/2021; promossa da:
, nato a [...] il [...], cod. fic. , e Parte_1 C.F._1
, nata a [...] il [...], cod. fisc. , Parte_2 C.F._2
rappresentati e difesi, giusta procura in calce all'atto di citazione, dall'avv. Emanuele
Calderazzo, elettivamente domiciliati presso il suo studio, sito in Catanzaro alla Piazza
Matteotti Centro Direzionale;

ATTORI contro
, nato a [...] il [...], e Controparte_1 C.F._3
, nata a [...] il [...], , Controparte_2 C.F._4
elettivamente domiciliati in Crotone alla Trav. I Ugo Foscolo n. 1, presso e nello studio dell'avvocato Luca Marcello, che li rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTI nonché
p.iva: con sede in Controparte_3 P.IVA_1
Crotone alla Via XXV Aprile n. 80, in persona del legale rappresentate p.t., rappresentata e
1 difesa dall'avv. Fausta Gallo, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Roma alla via G. De Agostini n. 38.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale dell'odierna udienza, riportandosi alle conclusioni rassegnate nei rispettivi scritti difensivi;

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1.
Con atto citazione, regolarmente notificato, e Parte_1 Parte_2
esponevano che: -in data 09/02/2021, gli attori stipulavano in Crotone, presso i locali dell' , con i sigg. coniugi e Controparte_3 Controparte_1 CP_2
, un contratto preliminare di compravendita immobiliare, avente ad oggetto un villino
[...]
sito in Crotone, alla via Canada n. 26, indentificato al al Foglio 51, Part. 3395 sub CP_4
2, categoria A/7, classe 1, rend. cat. € 419,62, della consistenza di vani 6,5, per l'importo di
€ 150.000,00; - i promissari acquirenti provvedevano a versare, fra il 9 febbraio 2021 ed il
12 marzo 2021, la somma di € 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., in favore dei promittenti venditori, nonché € 4.500,00 all' Controparte_3
quale compenso per gli oneri di intermediazione immobiliare;
- l'immobile,
[...] all'atto della stipula, veniva garantito come conforme alle risultanze catastali ed urbanistiche, e, come tale, veniva pubblicizzato sul sito dell'agenzia immobiliare;
- successivamente alla sottoscrizione del preliminare, i coniugi Parte_3
incaricavano un proprio tecnico fiduciario (arch. affinché approntasse Persona_1
preventivo di spesa (con relativo computo metrico) per nuove lavorazioni edili, mirate all'ampliamento dell'immobile (cd. Piano casa – D.Lgs 112/2008) secondo i desiderata dei promissari acquirenti;
- sennonché, dopo le preliminari ed opportune verifiche sulla condizione del villino in oggetto, lo stesso si rivelava sensibilmente difforme sotto i profili catastali, urbanistici ed edilizi;
più in particolare si individuavano: 1) una effettiva superficie di area a verde, di pertinenza del cespite di soli 180 mq (e non 400), 2) la realizzazione ad opera dei venditori di modifiche non autorizzate alla originaria distribuzione degli ambienti interni, tali ultime comportanti una perdita della superficie abitabile nel contesto del progetto
Piano Casa;
3) disallineamenti catastali;
4) l'esistenza, al posto della palesata “tavernetta”, di un locale cd. volume tecnico, non abitabile e privo di qualsiasi valore commerciale;
- tali macroscopici vizi e/o difformità dell'immobile, sottaciuti dalle controparti, determinavano in capo agli attori una legittima perdita d'interesse all'acquisto; - pertanto, con raccomandata
2 del 21/06/2021, inviata sia ai promittenti venditori che all i Controparte_3
coniugi comunicavano il recesso dal contratto preliminare inter partes, Parte_3
richiedendo, altresì, la restituzione di quanto versato;
sulla base di tali premesse gli attori chiedevano, accertato e dichiarato il legittimo recesso esercitato, nonché il colpevole - e di non scarsa rilevanza- inadempimento contrattuale, la condanna, in solido, dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra versata ex art. 1385 c.c., comma 2, pari ad € 30.000,00, in favore di parte attorea;
in via gradata, chiedevano, accertata e dichiarata, ex art. 1759 c.c., la responsabilità dell in persona del legale Controparte_3
rappresentante p.t., per aver espletato con assoluta negligenza il mandato di intermediazione immobiliare, la condanna della medesima alla restituzione delle somme versate dagli attori a titolo di provvigione, pari ad € 4.500,00, oltre al risarcimento del danno, da liquidarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c..
2.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 09.11.2021, si costituiva in giudizio l' la quale esponeva che: - in data Controparte_3
5/1/2021 i Sig.ri e conferivano incarico di mediazione Controparte_1 Controparte_2 all'Agenzia convenuta per la vendita dell'unità immobiliare sita a Crotone, in Via Canada 26
e identificato al catasto al Foglio 51, Part. 3395, Sub. 22, 9, 8; - in data 9/2/2021 i sig.ri coniugi e effettuavano, attraverso l'attività di mediazione Parte_1 Parte_2
della predetta Agenzia e sui formulari da questa predisposti, proposta irrevocabile d'acquisto dell'unità immobiliare sopra specificata;
- l' Controparte_3
nell'esecuzione dell'incarico ricevuto, provvedeva ad effettuare un'ispezione ipotecaria dell'immobile, ad acquisire il certificato di agibilità nonché il permesso di costruire rilasciato al sig. nato a [...] il [...]; - i promittenti Persona_2 venditori ed i promissari acquirenti, convinti della convenienza dell'affare, e verificata la conformità della descrizione in proposta, addivenivano per il tramite dell'Agenzia convenuta alla stipula del contratto preliminare di compravendita in data 9/2/2021, concordando il prezzo in Euro 150.000,00; - tra il 9/2/2021 ed il 12/3/2021, i promissari acquirenti versavano all' la somma di Euro 4.500,00 a titolo Controparte_3 di provvigione per l'opera prestata;
- con raccomandata del 21/6/2021, gli odierni attori richiedevano all'Agenzia convenuta la restituzione di quanto versato a causa di presunte difformità taciute dal mediatore ai promissari acquirenti;
deduceva di aver eseguito l'incarico con la diligenza richiesta dalla legge, determinando la conclusione dell'affare e rifiutandosi, pertanto, di restituire quanto di sua spettanza per l'opera prestata;
eccepiva
3 l'infondatezza delle domande attoree, chiedendone il rigetto;
chiedeva accertarsi e dichiararsi la corretta esecuzione dell'incarico da parte dell' Controparte_3
in via gradata, chiedeva accertarsi e dichiararsi, a seguito della stipula del
[...]
preliminare, il maturarsi del diritto alla provvigione in capo all'Agenzia convenuta.
3.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 20.01.2022, si costituivano in giudizio e , i quali eccepivano che non vi erano vizi e Controparte_1 Controparte_2
difformità sottaciute agli attori;
rilevavano che ogni tipo di problematica era stata risolta, in accordo tra le parti, dal signor e sempre in accodo tra le parti, per una maggiore tutela CP_1 dei promissari acquirenti, il signor si era avvalso dell'intervento tecnico dell'architetto CP_1
professionista di fiducia dei signori e , definito Persona_1 Parte_1 Parte_2 dagli stessi in atto di citazione come “proprio fiduciario tecnico”; esponevano che a distanza di oltre 4 mesi dalla sottoscrizione del preliminare, gli attori comunicavano il recesso da contratto e la richiesta di restituzione di Euro 15.000 ( e non il doppio della somma) versata a titolo di caparra;
osservavano che convenuti, contestando le motivazioni poste a base del recesso,
invitavano gli attori entro e non oltre giorni 5 a comunicare quanto necessario per la stipula dell'atto notarile, nonché la data, il luogo ed il nominativo del Notaio;
evidenziavano che trascorsi i termini, essendosi gli attori resi inadempienti al contratto preliminare, i convenuti comunicavano in data 26/07/2021 il recesso per l'inadempimento dei promissari acquirenti con il trattenimento della somma di Euro 15.000,00 (quindicimila) versata a titolo di caparra confirmatoria;
chiedevano dichiararsi non legittimo il diritto di recesso esercitato con raccomandata ricevuta in data 28/06/2021 nella quale si chiedeva la restituzione di Euro
15.000,00 e, per l'effetto, non dovuta né la somma di Euro 15.000,00 né tantomeno la somma di Euro di Euro 30.000,00 intesa quale doppio della caparra mai richiesta in diffida;
chiedevano, altresì, accertarsi e dichiararsi legittimo il recesso esercitato dagli attori per l'inadempimento colpevole e non di scarsa importanza dei convenuti e per l'effetto dichiararsi legittimo il diritto dei convenuti di trattenere la somma di Euro 15.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria.
4.
La causa, istruita documentalmente e mediante prova orale, all'odierna udienza viene decisa, ai sensi dell'art. 281 sexies cod. proc. civ.
5.
Giova premettere che il contratto preliminare è un contratto con il quale due o più parti si obbligano a concluderne un altro, quello definitivo, delineandone in anticipo gli elementi
4 essenziali, come l'oggetto e il prezzo. Esso è uno strumento tipico utilizzato nell'ambito della compravendita di immobili e consente di anticipare l'impegno a stipulare il contratto definitivo, cioè quello che produrrà gli effetti giuridici tipici, come il trasferimento della proprietà del bene, in attesa del verificarsi di determinate condizioni.
In caso di inadempimento di una delle parti, la parte, che inadempiente non è, può sciogliersi dal vincolo contrattuale scegliendo due diverse strade: la risoluzione del contratto e il recesso;
tale scelta è condizionata dalla pattuizione della caparra confirmatoria, a garanzia dell'adempimento del contratto, con funzione di conferma dell'impegno e di risarcimento in caso di inadempimento, con la conseguenza che chi la percepisce fa affidamento sul buon esito dell'acquisto da parte del compratore, che gli ha corrisposto già una somma di denaro da imputarsi al maggior prezzo di vendita;
il compratore, a sua volta, corrispondendola, è sicuro di tutelarsi nei confronti di un eventuale inadempimento o illegittimo recesso del venditore, legittimando, in caso di inadempimento, il primo a trattenere la caparra a lui già versata, e il secondo, a richiedere il doppio, a titolo di risarcimento del danno, per aver violato i doveri di lealtà e corretta esecuzione del contratto. Quindi la caparra confirmatoria rappresenta la predeterminazione del danno patito dalla parte non inadempiente, con l'ulteriore vantaggio per la stessa di non dover fornire la prova dell'entità del vulnus patito perché già preventivamente quantificato e stabilito (art. 1385, comma 2, c.c.).
Come evidenziato dalla Suprema Corte la domanda di accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare e quella diretta alla risoluzione per inadempimento seppure da ritenersi differenti strutturalmente, e dunque non cumulabili, possono essere formulate contestualmente nel medesimo atto introduttivo del giudizio se poste in relazione di
“alternatività assoluta” ovvero in relazione di “subordinazione condizionata” al mancato accoglimento della domanda principale (cfr. Cass. 8343/2017).
Occorre, infatti, considerare come recesso e risoluzione si fondino sui medesimi presupposti, il recesso per inadempimento ex art. 1385, secondo comma, c.c., costituisce uno strumento speciale di risoluzione del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, quale determinazione convenzionale del danno risarcibile, con la conseguenza che devono essere utilizzati gli stessi criteri previsti per la domanda di risoluzione per inadempimento.
I presupposti del recesso sono dunque i medesimi della risoluzione per inadempimento, vale a dire l'imputabilità e la non scarsa importanza dell'inadempimento stesso avuto riguardo all'interesse del creditore.
6.
5 Parte attorea lamenta che l'immobile in oggetto dopo le preliminari ed opportune verifiche,
“si rivelava sensibilmente difforme sotto i profili catastali, urbanistici ed edilizi;
più in particolare si individuavano: 1) una effettiva superficie di area a verde, di pertinenza del cespite di soli 180 mq (e non 400), 2) la realizzazione ad opera dei venditori- di modifiche - non autorizzate- alla originaria distribuzione degli ambienti interni, tali ultime comportanti una perdita della superficie abitabile nel contesto del progetto Piano Casa (giusta precedente punto 4); 3) disallineamenti catastali, 4) nonché, l'esistenza, al posto della palesata “tavernetta”, di un locale cd. volume tecnico, non abitabile e privo di qualsiasi valore commerciale” (cfr. pag. 2 atto di citazione).
Il teste , indicato da parte attorea quale proprio tecnico fiduciario, escusso in Persona_1 corso di causa, ha affermato testualmente: “…nel mese di febbraio 2021 sono stato incaricato dall'attore per attivare le procedure per una ristrutturazione con eventuale ampliamento dell'immobile. Nel primo sopralluogo ricordo di aver riscontrato una prima difformità catastale, cioè una finestra nella cucina non riportata nella planimetria e ho riferito all'attore, anche se non incideva sull'ampliamento. Preciso che l'ampliamento era consentito dalla legge in misura del 20%. Successivamente ho accertato, dai documenti e parlando con le parti, che era stato già eseguito un ampliamento della cucina e quindi
l'ampliamento valutato inizialmente si era ridotto, di circa tre metri quadri… Mi è stato dato incarico dal signor di eseguire la sanatoria del volume realizzato. Mi risulta CP_1 che era d'accordo al conferimento dell'incarico di procedere alla sanatoria, ne Parte_1
avevamo parlato. Preciso che dopo che ho appurato l'ampliamento precedentemente eseguito, ho riferito a , che vedevo tutti i giorni. Ricordo che era Parte_1 Parte_1
dubbioso sul fatto se sanando il precedente ampliamento avrebbe potuto fare le modifiche, in ampliamento, previste in origine. L'incarico della sanatoria mi è stato affidato circa nel mese di aprile 2021, nello stesso periodo avevo parlato con e Persona_3
ribadisco che era a conoscenza ed ha accettato di conferirmi incarico Parte_1
per la sanatoria…Preciso che nel mese di febbraio 2021 l'incarico di sanatoria riguardava la sola finestra, all'epoca unica difformità riscontrata... Preciso che l'incarico che mi è stato conferito nel mese di aprile-maggio 2021 riguardava la sanatoria dell'ampliamento della cucina e la rappresentazione del locale semi-interrato” ( cfr. dichiarazioni testimoniali rese all'udienza del 14.12.2022).
Dalla perizia tecnica estimativa per la concessione del mutuo, depositata in atti, si evince che le difformità catastali rilevate non comportavano variazione di classe, categoria e consistenza.
6 Inoltre, il tecnico incaricato del sopralluogo per conto della banca, arch. Persona_4
nulla ha verificato sulla conformità urbanistica, limitandosi ad eseguire un rilievo metrico sommario sulla base di una planimetria fornita dalla stessa parte (cfr. dichiarazioni testimoniali rese all'udienza del 14.12.2022).
Sul punto il teste geom. , perito estimatore incaricato dalla banca, ha riferito “ Testimone_1
Preciso che le verifiche di stima vengono eseguite solo sulla base della documentazione prodotta dalla parte, senza verifica presso gli Enti competenti, e ove emergono difformità chiediamo documentazione ulteriore” (cfr. dichiarazioni testimoniali rese all'udienza del
15.03.2023).
Le lievi difformità catastali, verificate durante il sopralluogo, non risultano, pertanto, comprovate dai necessari riscontri documentali.
Parte attorea chiede, in via principale, l'accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare, asserendo un grave inadempimento contrattuale dei convenuti conseguenti alle difformità catastali, edilizie ed urbanistiche riscontrate a seguito di accertamento tecnico del proprio tecnico di fiducia arch. . Persona_1
All'esito dell'attività istruttoria, è emerso che le difformità catastali (la finestra aperta nel vano cucina e l'ampliamento del medesimo vano) riscontrate dal tecnico di fiducia di parte attorea sono state oggetto di sanatoria (cfr. all. memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. di parte convenuta) da parte del sig. previo accordo con il sig. ( Controparte_1 Parte_1
cfr. dichiarazione testimoniali rese dal teste ). Persona_1
Non appare pertanto sussistente il grave inadempimento contrattale prospettato da parte attorea, avendo parte convenuta posta in essere la necessaria attività volta al conseguimento del risultato proposto con il preliminare di vendita.
Alla luce di quanto sopra evidenziato, va dunque escluso l'inadempimento dei convenuti alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare concluso in data 09.02.2021, con la conseguenza che il recesso esercitato dagli attori a mezzo comunicazione del 21.06.2021 non può ritenersi giustificato.
Deve per contro trovare accoglimento la domanda con cui parte convenuta ha chiesto l'accertamento del suo diritto di ritenere la caparra confirmatoria a titolo di preventiva e convenzionale liquidazione del danno.
L'illegittimità del recesso operato dagli attori e la circostanza che gli stessi abbiano rifiutato la stipulazione del contratto definitivo e proposto la presente controversia, onde ottenere la restituzione del doppio della caparra versata, configurano un inadempimento tale da giustificare il recesso operato dai convenuti.
7 Va, dunque, affermato il diritto di parte convenuta di ritenere la caparra ricevuta dai sig.ri e pari ad euro 15.000,00 (cfr. contratto preliminare). Parte_1 Parte_2
7.
Anche la domanda, proposta da parte attorea in via subordinata, non può trovare accoglimento.
Al riguardo appare necessario chiarire i limiti ed i confini della responsabilità che l'agente immobiliare assume nell'espletamento della propria attività di intermediazione.
L'art. 1759 c.c. prevede che “ il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.
Tale disposto normativo si ricollega alle clausole generali che incombono sulle parti di qualsiasi rapporto obbligatorio e che concernono l'ordinaria diligenza di cui all'art. 1176 c.c.
(secondo cui nell'adempiere l'obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia, fermo restando che la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell'attività esercitata), nonché il dovere di buona fede e correttezza nei rapporti contrattuali a norma dell'art. 1175 c.c.
Ciò premesso, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire che non rientra nell'ordinaria diligenza lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico (cfr. ex plurimis Cass. n. 8849/2017).
Per quanto concerne le conseguenze dell'inadempimento del mediatore, occorre evidenziare che non necessariamente esso precluda il diritto alla provvigione dell'agente immobiliare.
A tal fine è necessario verificare se la gravità del medesimo sia tale da legittimare la risoluzione del contratto di mediazione, o se invece consenta unicamente di ottenere il risarcimento del danno subito dalla parte lesa, la quale dovrà comunque corrispondere la provvigione all'agente immobiliare (o non avrà diritto ad ottenerne la restituzione).
Si osserva che l'azione di risoluzione del contratto per inadempimento e la relativa azione risarcitoria hanno differenti presupposti applicativi, giacché la prima esige che l'inadempimento di una delle parti non sia di scarsa importanza (avuto riguardo all'interesse dell'altra), mentre l'azione risarcitoria presuppone che l'inesatta esecuzione della prestazione abbia prodotto al creditore un danno ( cfr. Cass. n. 18515/2009).
Ebbene, nel caso di specie l'agenzia immobiliare convenuta, in esecuzione dell'incarico ricevuto, provvedeva ad effettuare un'ispezione ipotecaria dell'immobile, ad acquisire il certificato di agibilità nonché il permesso di costruire (cfr. all. 2, 3, comparsa di costituzione e risposta).
8 Parte attorea lamenta genericamente che l'agenzia immobiliare convenuta non avrebbe verificato le difformità catastali e la realizzazione di modifiche nella distribuzione dei locali interni all'immobile, senza tuttavia indicare specificamente i vizi lamentati né chiarire se gli stessi abbiano comportano una diminuzione di valore del bene immobile o abbiano comunque avuto rilevanza ai fini della conclusione del contratto o della stipulazione delle condizioni contrattuali.
Non appare pertanto ravvisabile una responsabilità contrattuale della agenzia immobiliare convenuta né risulta in alcun modo dimostrata l'esistenza di un danno risarcibile.
8.
Assorbita ogni ulteriore questione.
9.
Le spese di lite ai sensi dell'art. 91 cod. proc. civ. seguono il principio della soccombenza, e pertanto, vanno poste integralmente a carico di parte attorea, così come liquidate in dispositivo secondo il DM 55/2014 (aggiornato al DM 147/2022), tenuto conto del valore della controversia e dei valori tabellari medi previsti per ciascuna fase, ridotti del 50%, in ragione dell'assenza di questioni di fatto e di diritto e della decisione semplificata a mente dell'art. 281 sexies c.p.c..


P.Q.M.


Il Tribunale di Crotone, nel contraddittorio delle parti, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda:
- respinge le domande attoree;

- dichiara il diritto dei convenuti, e , di trattenere la Controparte_1 Controparte_2
somma di euro 15.000,00, versata dagli attori a titolo di caparra confirmatoria;

- condanna gli attori, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite, che liquida in euro
3.808,00 per compensi, in favore di ciascuna parte convenuta, oltre al 15% per le spese forfettarie, IVA e CPA come per legge;

Sentenza, esecutiva ex lege, resa ai sensi dell'art. 281 sexies cod. proc. civ., pubblicata nelle forme di legge e mediante allegazione al verbale.
Così deciso in Crotone, 09.04.2025
Il Giudice
GOP dott. Maurizio Rago

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