N. 3971/2014 R.Gen.Aff.Cont.

TRIBUNALE DI PERUGIA
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Perugia, dott. Luca Marzullo, in funzione di giudice monocratico, sulle conclusioni precisate nel verbale dell'udienza del
05.06.2024, ed all'esito dello scambio delle memorie conclusive, pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 3971/2014 promossa da:
, in qualità di erede della originaria attrice Parte_1 Per_1
nato a [...] il [...], C.F. , residente in
[...] C.F._1
Assisi via Fontebella n. 13, rappresentato e difeso dall'Avv. Alessia Pula, , elettivamente domiciliato presso il suo studio in Perugia, Via Colle del Vento n.
9, pec: giusta procura in atti;
Email_1
Attore
Contro
, nata a [...] il [...], C.F. , CP_1 C.F._2 residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv.
Simone Manna, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Perugia Via dei
Cacciatori delle Alpi n. 28, pec: Email_2
Convenuta

E nei confronti di
, nato in [...] il [...], C.F. Controparte_2
rappresentato e difeso dall'Avv. Antonio Bellini e C.F._3 elettivamente domiciliato presso il suo studio in Perugia Via Fiume n. 17, pec:
giusta procura in atti;
Email_3
Terzo chiamato
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
come da verbale dell'udienza del 05.06.2024, qui da intendersi integralmente richiamato e trascritto.
AVENTE AD OGGETTO:
Divisione di beni non caduti in successione
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE


1. I FATTI OGGETTI DEL PROCESSO E LE DEDUZIONI DELLE PARTI.
1.1. Con atto di citazione del 26.05.2014, l'attrice sig.ra Persona_1 deceduta nelle more nel processo, ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Perugia la sorella per ottenere la divisione giudiziale CP_1 dell'immobile oggetto di comproprietà sito in Assisi Via San Francesco n.
1 e per conseguire il rimborso delle spese anticipate per il pagamento dei debiti in via solidale oltre il risarcimento del danno da mancato godimento della abitazione.
L'attrice ha dedotto di essere divenuta comproprietaria di detto immobile in forza dei seguenti atti:
- successione legittima del padre , deceduto in data Persona_2
24.10.2000, per la quale le figlie ( e ) hanno Persona_1 CP_1 acquisito 1/6 ciascuna del diritto di proprietà dell'immobile;
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- atto di donazione del 28.12.2004 con il quale la madre CP_3 ha donato 4/6 di nuda proprietà in loro favore
[...] riservandosene l'usufrutto.
La sig.ra ha, ancora, esposto che in data 14.01.2008 la madre è CP_1 deceduta e di essere, dunque, divenuta titolare, unitamente alla sorella, della piena proprietà del bene per la quota del 50% ciascuna.
Aveva, quindi, rappresentato che l'immobile di cui oggetto della presente controversia fosse comodamente divisibile come comprovato dal fatto che lo stesso era goduto separatamente, ulteriormente evidenziando, a tale riguardo, che la convenuta sin dal momento dell'aggravarsi delle condizioni di salute della madre avesse goduto in via esclusiva del piano terra e del primo piano, godimento che, prosegue ancora l'attrice, era stato peraltro conseguito violentemente;
per contro, aveva osservato che le restanti parti dell'immobile, ossia quelle relative alle stanze del primo piano non oggetto di godimento da parte della sorella e il secondo piano, sono nella disponibilità di entrambe e ciò è confermato dal fatto che la sig.ra ha consentito ad un cugino di CP_1 utilizzare una delle camere da letto e il bagno.
Aveva evidenziato, ancora, l'attrice di essersi occupata, a seguito del decesso della madre, della manutenzione dell'immobile sostenendone i relativi costi per un importo complessivo paria a euro 6.985,00 e nonostante le sue richieste di rimborso la sorella non le ha mai restituito le somme anticipate.
1.2. Dato atto, quindi, di avere esperito il procedimento di mediazione obbligatoria, al fine di conseguire il godimento dell'immobile e la restituzione delle somme anticipate, conclusosi però con esito negativo, in punto di diritto la sig. aveva evidenziato che in materia di comunione ciascuno dei Persona_1 comunisti ha il diritto di chiedere la divisione del bene oggetto di comproprietà ex art. 1111 c.c., richiamando, riguardo alle modalità il disposto di cui all'art. 1114 c.c. a mente del quale di regola la divisione deve avvenire in natura salvo che il bene non sia comodamente divisibile.
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Aveva, dunque, ribadito che nel caso in esame il bene fosse comodamente divisibile in quanto già suddiviso in due unità con due ingressi separati e due diversi impianti di acqua, luce e gas, prospettando un progetto di divisione così come riportato all'allegato 10.
1.2.1. L'attrice aveva altresì evidenziato che nell'ambito della divisione sarebbe stato necessario tenere conto delle spese sostenute per la manutenzione del bene, con correlata richiesta di restituzione della somma di euro 3.492,50.
Inoltre, alla divisione dell'immobile deve conseguire quella dei beni mobili ivi presenti e a riguardo la sig.ra ha rappresentato il mancato Persona_1 accoglimento della proposta formulata in sede di mediazione di effettuare una divisione bonaria che tenesse conto del valore affettivo e di quello economico ovvero tramite sorteggio.
1.2.2. Da ultimo, parte attrice aveva domandato anche il risarcimento del danno derivante dalla privazione del godimento dell'immobile conseguente alla illegittima occupazione effettuata dalla sorella CP_1
1.3. Si era costituita in giudizio la sig.ra deducendo che la madre CP_1 mentre era in vita aveva donato a lei e alla sorella la Controparte_3 maggior parte dei suoi beni e nello specifico:
- nuda proprietà nella misura di un mezzo ciascuna dell'immobile sito in Assisi via San Francesco n. 1 (atto notarile del 28.12.2004);
- tutti i diritti relativi ad immobile destinato a struttura alberghiera sito in Assisi Via San Francesco n. 50 (atto notarile del 26.09.2006);
- la proprietà alla sig. di un rudere rurale sito in Vocabolo Persona_1
ZZ (atto notarile del 20.07.2004);
- la proprietà alla sig.ra di un appartamento sito in CP_1
Perugia via San Verzaro (atto notarile del 28.12.2004);
- l'80% delle quote di partecipazione alla società SGLP s.r.l.
A seguito della morte della madre, deduce ancora la convenuta, si è aperta la successione per effetto della quale entrambe le parti, venuto meno l'usufrutto sul bene oggetto della controversia, ne erano divenute piene proprietarie nella
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misura del 50% ciascuna, permanendo la comunione ereditaria sui beni che erano rimasti ancora in titolarità della sig.ra CP_3
1.3.1. In punto di diritto la convenuta ha dedotto che presupposto della divisione in natura dei beni oggetto di comunione è la loro comoda divisibilità e che all'esito della divisione le parti corrispondano alle quote di ciascuno dei compartecipanti. Nel caso di specie, ha osservato la convenuta che difetterebbero entrambi i requisiti in quanto il bene non è comodamente divisibile, essendo necessari interventi edilizi costosi e invasivi e le porzioni che deriverebbero dalla assegnazione in natura non sarebbero omogenee né per valore né per caratteristiche.
La divisione, infatti, renderebbe necessaria la realizzazione di una nuova e costosa rampa di scale per collegare le due unità e gli stessi impianti dell'immobile dovrebbero essere completamente modificati;
di conseguenza, la sola modalità per giungere ad una equa divisione del compendio immobiliare oggetto di successione, prosegue la convenuta, sarebbe quella di estendere la divisione anche al bene sito in Assisi Via San Francesco n. 50.
1.3.2. La convenuta ha proseguito deducendo che le considerazioni giuridiche operate dalla sorella sono, in realtà, errate in quanto a seguito della apertura della successione oggetto di comproprietà non è il solo immobile sito in
Via San Francesco di Assisi n. 1 ma tutti i beni caduti in successione, con la conseguenza che la richiesta di divisione giudiziale formulata dalla sig.ra
[...] deve essere preceduta dal previo scioglimento della comunione Per_1 ereditaria.
Ha, in particolare, osservato la convenuta che il disposto di cui all'art. 713
c.c. attribuisce ai coeredi il diritto di domandare la divisione dei beni oggetto di comunione ereditaria e che in presenza di donazioni fatte in vita dal de cuius le stesse rientrano nell'oggetto della comunione ereditaria poiché la massa ereditaria si compone non solo del relictum ma anche del donatum dovendosi conferire i beni ereditari a prescindere da una esplicita domanda in tale senso. La convenuta ha,
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dunque, dedotto che proprio all'esito della collazione l'attrice sarebbe titolare già di una quota di valore eccedente quella di cui lei è titolare.
Per tali ragioni, la sig.ra ha, quindi, chiesto la divisione di tutti i CP_1 beni ereditari e l'attribuzione dell'intera proprietà sull'immobile sito in Assisi Via
San Francesco n. 1, instando per la sospensione della divisione viste le ingenti risorse economiche da reperire in caso di divisione in natura dell'immobile e la necessità di dover reperire un'altra abitazione per il tempo necessario al compimento dei lavori edili e chiedendo “l'estensione” della divisione anche all'immobile sito in Assisi Via San Francesco n. 50.
1.4. Sul piano della dinamica processuale, giova rilevare che a seguito della proposizione di domanda di divisione ereditaria proposta dalla sig.ra CP_1 relativa al bene adibito a struttura alberghiera sito in Via San Francesco n.
[...]
50, l'attrice ha chiesto l'integrazione del contradditorio chiamando in causa i sig.ri e in quanto anche loro Controparte_4 Controparte_2 comproprietari e, di conseguenza, litisconsorzi necessari nel giudizio di divisione.
1.4.1. Esteso, pertanto, il contraddittorio nei confronti di
[...]
e stante la ritenuta sussistenza di una ipotesi di CP_2 Controparte_4 litisconsorzio necessario, si è costituito in giudizio il terzo chiamato
[...]
deducendo che a seguito della rinuncia alla eredità della madre da CP_2 parte di egli è il solo comproprietario dell'immobile adibito Controparte_2
a struttura alberghiera sito in Assisi via San Francesco n. 48.
In rito, il Sig. si è opposto alla chiamata in causa ritenendola CP_3 irrituale stante la insussistenza di alcuna forma di contraddittorio tra lui e le sorelle e si è anche opposto alla divisione visto il decremento di valore CP_1 che ne deriverebbe anche all'esito del recente intervento di ristrutturazione che è stato effettuato con l'accordo di tutti i comproprietari.
Il terzo chiamato ha quindi domandato il rigetto della domanda di divisione e in via subordinata, in caso di accoglimento, che le spese vengano interamente poste a carico della richiedente.
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1.5. In relazione allo svolgimento del processo, la causa è stata trattata con lo scambio delle memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.
All'udienza del 24.11.2016 è stata disposta CTU al fine di ricostruire i beni oggetto della massa da dividere e predisporre un progetto di divisione valutandone anche la divisibilità in natura.
1.5.1. Nel corso del processo è avvenuto il decesso della sig.ra Persona_1
e con atto del 15.05.2019 – allorquando il procedimento, mutato nelle more il giudice nella persona fisica, era stato frattanto assegnando allo scrivente – si è costituito in giudizio il sig. , in qualità di erede della defunta. Parte_1


1.5.2. All'udienza del 3.02.2020 parte attrice ha dato atto che con riferimento all'immobile sito in via San Francesco n. 1 è intervenuto accordo transattivo tra le parti ed è intervenuta rinuncia a tutte le azioni correlate a tale immobile e, in particolare, quella relativa alla divisione dei beni mobili presenti nel fabbricato e alla azione di risarcimento del danno da illegittima occupazione. Alla stessa udienza parte convenuta ha dato atto dell'accordo e ha a sua volta rinunciato alle domande inerenti all'immobile sito in Assisi via San Francesco n. 1.
1.5.3. All'udienza del 3 luglio 2023, a seguito di innumerevoli udienze di rinvio finalizzate ad una composizione bonaria della controversia, tuttavia mai raggiunta, le parti sono state invitate a precisare le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
1.5.4. Nondimeno, con ordinanza del 20 febbraio 2024, è stato disposto il richiamo del CTU per le ragioni e motivazioni ivi meglio esplicitate e qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte.
Espletato, dunque, tale supplemento di indagine, il procedimento è stato nuovamente trattenuto in decisione.
Ed infatti,


2. SULLA CESSAZIONE DELLA MATERIA DEL CONTENDERE IN
RELAZIONE ALLA RICHIESTA DI DIVISIONE DELL'IMMOBILE SITO IN VIA SAN
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FRANCESCO N. 1 ED ALLE DOMANDE CORRELATE ALL'IMMOBILE SITO IN VIA
SAN FRANCESCO N. 1.
Non è superfluo procedere ad una preliminare perimetrazione del thema decidendum, per come venutosi delineando nel corso del procedimento.
2.1. Per il vero, parte attrice aveva originariamente chiesto la divisione in natura del bene immobile sito in Via San Francesco n. 1 oggetto di comproprietà con la sorella e della quale entrambe hanno CP_1 conseguito la piena proprietà per il 50% ciascuna a seguito del decesso della madre avvenuta il 14.01.2008.
A tale domanda si era, in realtà, opposta la parte convenuta che ne aveva domandato il rigetto quanto alla richiesta di divisione giudiziale in natura del bene stante la non comoda divisibilità dell'immobile sulla base degli ingenti costi che si sarebbero resi necessari per la realizzazione di due unità abitative.
Tuttavia, all'udienza del 3.02.2020 le parti hanno dichiarato di aver raggiunto accordo transattivo riguardo alla domanda di divisione di tale immobile e a tutte le domande a questa correlate.
2.2. L'accordo intercorso tra la sig.ra e la sig.ra Parte_2 CP_1 deve essere qualificato quale rinuncia alla azione.
Ne consegue, pertanto, che il Tribunale non può che prendere atto della cessazione della materia del contendere sul punto, dovendosi, tuttavia, svolgere alcune notazioni in punto di diritto.
Al riguardo è solo il caso di chiarire come, con riferimento alla c.d. rinuncia alla domanda, a differenza che nella rinuncia agli atti di cui all'art. 306 c.p.c., non sia necessaria l'accettazione della controparte.
In questo senso d'altronde si è espressa anche la giurisprudenza di legittimità, la quale ha ritenuto che la rinuncia alla domanda o ai suoi singoli capi, qualora si atteggi come espressione della facoltà della parte di modificare ai sensi dell'art. 184 c.p.c. (e 420 c.p.c. per le controversie soggette al cosiddetto rito del lavoro), le domande e le conclusioni precedentemente formulate, rientra fra i poteri del difensore (che in tal guisa esercita la discrezionalità tecnica che gli compete
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nell'impostazione della lite e che lo abilita a scegliere, in relazione anche agli sviluppi della causa, la condotta processuale da lui ritenuta più rispondente agli interessi del proprio rappresentato), distinguendosi così dalla rinunzia agli atti del giudizio, che può essere fatta solo dalla parte personalmente o da un suo procuratore speciale, nelle forme rigorose previste dall'art. 306 c.p.c., e non produce effetto senza l'accettazione della controparte (Cass. n. 1439 del 2002).
2.3. Per il vero, la cessazione della materia del contendere non equivale a rinuncia ma ne costituisce – piuttosto – l'effetto.
Infatti, per potersi configurare rinunzia all'azione - che non richiede formule sacramentali, ma può essere anche tacita e va riconosciuta quando vi sia incompatibilità assoluta tra il comportamento dell'attore e la volontà di proseguire nella domanda proposta - occorre il riconoscimento dell'infondatezza dell'azione, accompagnato dalla dichiarazione di non voler insistere nella medesima.
Solo a queste condizioni la rinuncia all'azione determina, indipendentemente dall'accettazione della controparte – che è richiesta, invece, per la diversa ipotesi della rinuncia agli atti del giudizio – l'estinzione dell'azione e la cessazione della materia del contendere, la quale va dichiarata, anche d'ufficio, in ogni caso in cui risulti acquisito agli atti del giudizio che non sussiste più contestazione tra le parti sul diritto sostanziale dedotto e che conseguentemente non vi è più la necessità di affermare la volontà della legge nel caso concreto (cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza
n. 2267 del 19/03/1990, Rv. 466036; Cass. Sez. L, Sentenza n. 12844 del
03/09/2003, Rv. 566523; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4505 del 28/03/2001, Rv.
545257; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1442 del 16/03/1981, Rv. 412092).
Ne consegue, ad esempio, che “…non può essere dichiarata la cessazione della materia del contendere quando il riconoscimento che il convenuto abbia fatto della fondatezza della pretesa dedotta in giudizio dall'attore sia subordinato all'accertamento di un diverso assetto dei rapporti tra le medesime parti, sia pure con riguardo ad un distinto periodo di tempo, dovendo in tal caso il giudice, anche se ritenga che tale ultimo accertamento sia estraneo a quanto forma oggetto della causa, pronunciare sul merito della domanda dell'attore…” (Cass.
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Sez. 1, Sentenza n. 10553 del 09/10/1995, Rv. 494189); ovvero quando una delle parti abbia “…dato atto che successivamente all'introduzione della lite si sono verificati fatti astrattamente idonei a privarla di interesse alla prosecuzione del giudizio, quando nelle rispettive conclusioni ciascuno dei litiganti abbia insistito nelle rispettive originarie richieste così dimostrando il proprio interesse alla decisione della controversia…” (Cass. Sez. 2, Sentenza
n. 622 del 22/01/1997, Rv. 501935; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6395 del
01/04/2004, Rv. 571708; Cass. Sez. L, Sentenza n. 27460 del 22/12/2006, Rv.
594039); o ancora quando, pur essendo sopravvenuta nel corso del processo una situazione astrattamente idonea ad eliminare completamente la posizione di contrasto fra le parti in causa, facendo venir meno la necessità della decisione, persista comunque l'interesse di una di esse ad un accertamento giudiziale del diritto azionato (Cass. Sez. L, Sentenza n. 14144 del 16/12/1999, Rv. 532268) o sussista comunque opposizione di una delle parti (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1950 del 10/02/2003, Rv. 560353).
In definitiva “…la cessazione della materia del contendere presuppone che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano al giudice conclusioni conformi in tal senso. In mancanza di tale accordo, l'allegazione di un fatto sopravvenuto, assunto come idoneo a determinare la cessazione della materia del contendere da una sola parte, dev'essere valutata dal giudice…” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 16150 del 08/07/2010, Rv. 613959).
Va inoltre considerato che “…la rinuncia all'azione, ovvero all'intera pretesa azionata dall'attore nei confronti del convenuto, costituisce un atto di disposizione del diritto in contesa e richiede, in capo al difensore, un mandato ad hoc, senza che sia a tal fine sufficiente quello ad litem, in ciò differenziandosi dalla rinuncia ad una parte dell'originaria domanda, che rientra fra i poteri del difensore quale espressione della facoltà di modificare le domande e le conclusioni precedentemente formulate…” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4837 del
19/02/2019, Rv. 652581; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28146 del 17/12/2013,
Rv. 629194; cfr. anche Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1439 del 04/02/2002, Rv.
552063, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3734 del 10/04/1998, Rv. 514440 e Cass. Sez.
L, Sentenza n. 2572 del 07/03/1998, Rv. 513476).
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Ciò de resto, è logica conseguenza del fatto che, ove la rinuncia cada sull'intera domanda originariamente proposta la sua formulazione dovrebbe seguire i termini rigorosi previsti dall'art. 306 c.p.c., in quanto la disposizione del diritto controverso non rientra tra i poteri del procuratore di scegliere la più opportuna strategia di difesa.
2.4. La pronuncia di cessazione della materia del contendere postula che siano sopravvenuti nel corso del giudizio fatti tali da determinare la totale eliminazione delle ragioni di contrasto tra le parti, e, conseguentemente, il venir meno dell'interesse ad agire ed a contraddire e della conseguente necessità di una pronuncia del giudice sull'oggetto della controversia (Cass. n. 23289/07, Cass. n.
2567/2007 secondo cui “…la cessazione della materia del contendere - che deve essere dichiarata dal giudice anche di ufficio - costituisce, nel rito contenzioso davanti al giudice civile, una fattispecie di estinzione del processo, creata dalla prassi giurisprudenziale, che si verifica quando sopravvenga una situazione che elimini la ragione del contendere delle parti, facendo venir meno l'interesse ad agire e a contraddire, e cioè l'interesse ad ottenere un risultato utile, giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l'intervento del giudice, da accertare avendo riguardo all'azione proposta e alle difese svolte dal convenuto…”).
Con riguardo alla posizione di chi ha agito in giudizio è necessario, pertanto, che la situazione sopravvenuta soddisfi in modo pieno il diritto esercitato, in modo che non residui alcuna utilità alla pronuncia di merito (Cass. n. 4034/07 -
n. 6909/09 - n.10553/2009 secondo cui “…la cessazione della materia del contendere si ha per effetto della sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio, postulando che siano accaduti nel corso del giudizio fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e da rendere incontestato l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante alla richiesta pronuncia di merito, senza che debba sussistere un espresso accordo delle parti anche sulla fondatezza (o infondatezza) delle rispettive posizioni originarie nel giudizio, perché altrimenti non vi sarebbero neppure i presupposti per procedere all'accertamento della soccombenza virtuale ai fini della regolamentazione delle spese, che invece costituisce il naturale corollario di un tal genere di pronuncia, quando non siano le stesse parti a chiedere congiuntamene la compensazione delle spese…”).
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2.5. Va dunque considerato che “la rinuncia all'azione, ovvero all'intera pretesa azionata dall'attore nei confronti del convenuto, costituisce un atto di disposizione del diritto in contesa e richiede, in capo al difensore, un mandato ad hoc, senza che sia a tal fine sufficiente quello ad litem, in ciò differenziandosi dalla rinuncia ad una parte dell'originaria domanda, che rientra fra i poteri del difensore quale espressione della facoltà di modificare le domande e le conclusioni precedentemente formulate” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4837 del 19/02/2019,
Rv. 652581; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 28146 del 17/12/2013, Rv. 629194; cfr. anche Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1439 del 04/02/2002, Rv. 552063, Cass. Sez.
3, Sentenza n. 3734 del 10/04/1998, Rv. 514440 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 2572 del 07/03/1998, Rv. 513476); per contro va ribadito che a cessazione della materia del contendere costituisce il riflesso processuale del venire meno della ragion d'essere della lite, per la sopravvenienza di un fatto che priva le parti di ogni interesse a proseguire il giudizio, ma di per sé non dà luogo ad una autonoma formula terminativa del processo civile, il quale, pur quando ne siano cessate le ragioni, deve concludersi secondo le forme e gli istituti a tale scopo previsti dal codice di rito, e cioè per cancellazione della causa dal ruolo seguita da estinzione del processo, per estinzione conseguente a rinunzia o inattività delle parti, o con sentenza dichiarativa della cessazione della materia del contendere;
la pronunzia della quale ultima presuppone che le parti si diano atto del sopravvenuto mutamento della situazione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano conformi conclusioni in tal senso al giudice, restando escluso, che questi possa dichiarare cessata la materia del contendere al di fuori delle predette ipotesi senza dar luogo a decisione extrapetita.
2.6. Ebbene, nella specie l'intervenuta definizione transattiva della controversia, limitatamente ad uno degli immobili oggetto di causa, quello ad uso abitativo di via S. Francesco n. 1, di cui le parti hanno dato atto all'udienza del
3.2.2020, implica l'inequivoca manifestazione dell'intenzione delle parti di soprassedere all'accertamento giudiziale del diritto controverso, e, per l'effetto, deve essere dichiara la cessazione della materia del contendere;
tale statuizione è da intendersi riferita a tutte le questioni poste dalle parti relativamente al detto
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immobile e, dunque, alla richiesta di divisione avanzata dall'allora attrice e dalle richieste svolte 1, 2 e 3, lett. A) delle conclusioni della parte convenuta.
Come detto, si verifica cessazione della materia del contendere quando nel corso del giudizio sia sopravvenuta una situazione che abbia eliminato la posizione di contrasto fra le parti ed abbia di conseguenza fatto venire meno, oggettivamente, la necessità della pronuncia del giudice (cfr. tra le altre Cass. n.
14775 del 02/08/2004): il giudice può, in qualsiasi stato e grado del processo, dare atto d'ufficio della cessazione della materia del contendere intervenuta nel corso del giudizio, se ne riscontri i presupposti, e cioè se risulti ritualmente acquisita o concordemente ammessa una situazione dalla quale emerga che è venuta meno ogni ragione di contrasto tra le parti, a ciò non ostando la perdurante esistenza di una situazione di conflittualità in ordine alle spese, dovendo il giudice provvedere sulle stesse secondo il principio della soccombenza virtuale (Cass. Sez. 3, Sent. n. 271/2006).
La cessazione della materia del contendere, invero, postula che sopravvengano nel corso del giudizio fatti tali da determinare la totale eliminazione delle ragioni di contrasto tra le parti, e, con ciò, il venir meno dell'interesse ad agire ed a contraddire e della conseguente necessità di una pronuncia del giudice sull'oggetto della controversia e la relativa questione, per la sua peculiare efficacia, dirimente delle decisioni rese e preclusiva di ogni possibilità dell'ulteriore corso del processo, viene ad assumere rilievo pregiudiziale (Cass., sez. un., n. 18956/2003).
Si osserva, in tal senso, che nella transazione intervenuta in corso di causa la giurisprudenza della Suprema Corte individua un fatto idoneo a determinare la cessazione della materia del contendere (v. Cass. sent. n. 1950/2003), eliminando la posizione di contrasto fra le parti e facendo venire meno l'interesse delle stesse ad una pronuncia sulla domanda come proposta o come evolutasi in corso di causa, correlativamente determinando l'inutilità della pronuncia medesima (Cass., sez. III Civile, sentenza 13 novembre 2014 – 24 febbraio 2015, n. 3598).
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2.7. In conclusione, nel caso in esame, conformemente a quanto rappresentato all'udienza del 3.2.2020, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di divisione del bene immobile sito in Assisi via San Francesco n. 1 e alle domande a questa correlate tra le quali quella di divisione dei beni mobili presenti al suo interno e quella inerente al rimborso delle spese fatte per le opere di manutenzione.


3. SULLA SUSSISTENZA DEL LITISCONSORZIO NEI CONFRONTI DI
. Parte_3
3.1. In conseguenza della proposizione della domanda di divisione ereditaria proposta dalla sig.ra relativa al bene adibito a struttura CP_1 alberghiera sito in Via San Francesco n. 50, parte attrice ha chiesto l'integrazione del contradditorio chiamando in causa i sig.ri e Controparte_4
in quanto anche loro comproprietari e di conseguenza Controparte_2 litisconsorzi necessari nel giudizio di divisione.
All'udienza del 10.03.2015 il giudice originariamente assegnatario del procedimento, ha disposto la integrazione del contraddittorio nei confronti di e ravvisando la sussistenza di una ipotesi di Controparte_2 Controparte_4 litisconsorzio necessario.
Detta decisione è stata, invero, contestata dal sig. il Controparte_2 quale ha chiesto che venisse dichiarata irrituale la chiamata in causa nei suoi confronti in quanto la comunione intercorrente tra la sig. e la sig.ra Persona_1 non lo riguarda e in ogni caso dalla divisione deriverebbe grave CP_1 pregiudizio al valore del bene da dividere.
L'eccezione dell' seppur muove da un presupposto giuridico CP_3 astrattamente condivisibile, è però evidentemente infondata in concreto.
Queste le ragioni.
3.2. Giova sul piano generale ricordare che litisconsorzio (comunanza della lite) si verifica quando in un processo civile vi sono più attori (attivo) o più convenuti (passivo) o più attori e più convenuti (misto). Può essere originario se
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il processo inizia con una pluralità di parti o successivo quando in pendenza del processo ci siano più soggetti o per unione di cause. Il litisconsorzio può essere o necessario o facoltativo.
Il litisconsorzio necessario costituisce la partecipazione necessaria nel processo civile di una pluralità di soggetti, ed è disciplinato dell'art. 102 c.p.c., a norma del quale se la decisione non può pronunciarsi che in confronto di più parti, queste debbono agire o essere convenute nello stesso processo e se questo
è promosso da alcune o contro alcune soltanto di esse, il giudice ordina l'integrazione del contraddittorio in un termine perentorio da lui stabilito.
L'art.102 c.p.c. dà la descrizione del fenomeno, ma non indica le ipotesi nelle quali esso si verifica, non delinea le situazioni inscindibili.
3.2.1. La prima ipotesi è data dall'articolo 784 c.p.c., che riguarda lo scioglimento delle comunioni.
Già la rubrica stessa della norma parla di litisconsorzio necessario.
Sul piano sostanziale la comunione è costituita dalla pienezza del diritto di ciascun contitolare sul bene, che viene limitato dal diritto di altri, i diritti dei contitolari sono in equilibrio.
Perché un soggetto possa avere una parte del bene per sé, è necessario che gli altri ritirino il proprio diritto dalla parte di bene assegnata al soggetto in questione. Come dal lato sostanziale il contratto di divisione incide sui contitolari del rapporto di comunione, così la sentenza, sotto il profilo processuale, riguarderà le parti del rapporto.
Il giudizio di divisione deve, dunque, svolgersi, ai sensi dell'art. 784 c.c., a pena di nullità, con la partecipazione di tutti i condividenti, la cui qualità di litisconsorti necessari permane in ogni stato e grado del processo, indipendentemente dall'attività e dal comportamento processuale di ciascuna parte, ed anche se oggetto del giudizio di impugnazione siano esclusivamente i conguagli (Cassazione civile, sez. II, 02/08/2023, n. 23511).
La sentenza resa senza la partecipazione di tutti i comunisti sarebbe inutiler data in quanto il litisconsorzio necessario tra i coeredi, previsto nei giudizi aventi
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ad oggetto la divisione dei beni ereditari, trova applicazione finché non sia cessato lo stato di comunione mediante l'attribuzione ai singoli coeredi delle quote loro spettanti.
3.2.2. Avvicinandoci al tema che ci occupa, non può omettersi di rilevare in diritto che il principio generale è quello secondo cui “nel caso di divisioni di beni provenienti da titoli diversi, e perciò appartenenti a distinte comunioni, deve procedersi a tante divisioni per quante sono le masse, potendo invece procedersi ad una sola divisione solo se tutte le parti vi consentano mediante uno specifico negozio (Cass. 15.5.1992 n. 5798), cosicché il litisconsorzio necessario tra i condividenti sussiste soltanto all'interno del giudizio di divisione relativo a ciascuna massa” (Cassazione civile sez. II, 15/10/2018, n. 25756); il principio è stato anche di recente ribadito da Sez. 2 - , Ordinanza n. 27377 del
08/10/2021, Rv. 662363 – 01 secondo cui “…i beni di una comunione possono provenire da titoli diversi, costituenti, essi stessi, distinte comunioni, da considerare come entità patrimoniali a sé stanti, con la conseguenza che, in sede di divisione giudiziale, ben può essere assegnata ad uno dei condividenti la quota indivisa di un bene. Ne consegue che non è necessaria la partecipazione del terzo in giudizio qualora non sia stato chiesto lo scioglimento della diversa comunione relativa a quel singolo bene…”;
3.3. Nel caso in esame, all'esito della relazione del CTU e a risposta del quesito sulla individuazione dei beni oggetto di divisione e della verifica delle quote di proprietà attuali, è emerso che il sig. è Controparte_2 comproprietario con e del complesso immobiliare a CP_1 Persona_1 uso recettizio sito in Assisi via San Francesco n. 48.
Nello specifico il terzo chiamato ha acquisito la titolarità di quote di tale bene in parte per successione paterna da da cui provengono i Persona_3 diritti di 6/54, in parte per atto di divisione di stralcio Notaio dott. Per_4
in forza del quale è pervenuta dal fratello una ulteriore
[...] Controparte_4 quota pari a 2/54 e l'ultima quota di 19/54 gli è pervenuta a seguito della morte del fratello e della madre con Persona_5 Parte_4 contestuale rinuncia all'eredità da parte dell'altro erede Controparte_4
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Alle sorelle invece, il bene è pervenuto per il tramite della donazione CP_1 dei diritti di nuda proprietà nella misura di ½ cadauna nonché per effetto del consolidamento dell'usufrutto a seguito del decesso della Sig.ra CP_3
avvenuto in Assisi in data 14/01/2008.
[...]
3.3.1. Sotto il profilo dei rapporti intercorrenti tra comunione ereditaria e comunione ordinaria, occorre dare atto dell'orientamento giurisprudenziale nato in [...] retratto successorio secondo il quale, qualora i coeredi pervengano alla divisione della maggior parte dei beni dell'asse ereditario, la comunione che rimane sui beni residui si trasforma da comunione ereditaria in comunione ordinaria con conseguente inapplicabilità dell'art. 732 c.c. per cui in assenza di operazioni divisionali in senso stretto, la comunione ereditaria di fatto viene comunque a mancare quando, tenuto conto della consistenza dell'asse ereditario e del rapporto tra valore dei beni venduti (o assegnati) e quelli rimasti in comunione, si è proceduto alla liquidazione della “maggior parte” dell'asse ereditario (Corte di Cassazione, Sezione III civile, Sentenza 09.01.2007, n. 215).
La giurisprudenza ha proseguito evidenziando che la comunione ereditaria non si trasforma in comunione ordinaria per il fatto che essa comprenda un unico bene immobile, né per la circostanza che alcuni dei coeredi abbiano ceduto ad estranei le rispettive quote, con la conseguenza che, anche in tale ipotesi, la divisione deve aver luogo in conformità alle norme sulla divisione ereditaria.
Solamente quando siano state compiute le operazioni divisionali, dirette ad eliminare la maggior parte delle varie componenti dell'asse ereditario, indiviso al momento dell'apertura della successione, la comunione residuale sui beni ereditari si trasforma in comunione ordinaria (Corte appello, Napoli, sez. II,
09/06/2020, n. 2064).
Lo scioglimento della comunione ereditaria, quindi, non è incompatibile con il perdurare di uno stato di comunione ordinaria rispetto a singoli beni già compresi nell'asse ereditario in divisione, giacché, compiute le operazioni divisionali, dirette ad eliminare la maggior parte delle varie componenti dell'asse
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ereditario, indiviso al momento dell'apertura della successione, la comunione residuale sui beni ereditari si trasforma in comunione ordinaria.
3.3.2. Nel caso in esame, tuttavia, le operazioni divisionali compiute da CP_1
e hanno determinato il venire meno della comunione
[...] Persona_1 ereditaria e ciò che residua è la sola comunione ordinaria sull'immobile sito in Assisi Via San Francesco n. 48, che coinvolge per l'appunto il sig.
CP_3
Parte attrice e parte convenuta, come evidenziato nel primo paragrafo, hanno dato atto che è intervenuto accordo transattivo riguardo alla assegnazione dell'immobile oggetto di comproprietà sito in Assisi Via San Francesco n. 1 e tale accordo si è esteso anche alla questione inerente alla assegnazione dei beni mobili presenti nel palazzo.
Costituisce, poi, fatto non contestato la già avvenuta divisione delle somme presenti nel conto corrente della sig.ra al momento del decesso e della CP_3 autovettura che, previo conguaglio, è stata attribuita alla sig.ra CP_1
Da ultimo, in relazione alla divisione della quota del 20% della società SGLP
s.r.l., le parti hanno dato atto della pendenza di apposito giudizio R.G. n.
1872/2013 innanzi al Tribunale di Perugia.


3.4. Il solo bene che, nel presente procedimento, residua dunque da dividere è, pertanto, il complesso alberghiero sito in Assisi Via San
Francesco n. 48 sul quale insiste la comunione ordinaria visto il fatto che è stata divisa la maggior parte dei beni che costituivano oggetto della comunione ereditaria e del quale sono comproprietarie non soltanto parte attrice e parte convenuta ma anche il sig. , cui il bene Controparte_2
è pervenuto per effetto di successione paterna nonché atto di divisione e, ancora, per effetto della successione del fratello e della madre Persona_5
con la precisazione che le deduzioni svolte nel presente Parte_4 procedimento valgono da parte del chiamato comportamenti certamente rilevanti per il riconoscimento della qualità di erede.
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Quanto, poi, alle sig.re il bene è pervenuto in forza di atto di CP_1 donazione della quota di nuda proprietà da parte della sig.ra CP_3
con successivo consolidamento del diritto di proprietà per effetto del
[...] decesso dell'usufruttuaria.
Sicché, stante la qualifica di comproprietario del complesso immobiliare del quale è chiesta la divisione in capo al sig. il giudice ha correttamente CP_3 disposto la integrazione del contraddittorio nei suoi confronti e, di conseguenza,
l'eccezione del terzo chiamato volta a dichiarare la insussistenza di litisconsorzio necessario deve essere rigettata.


4. SULLA DOMANDA DI DIVISIONE DELL'IMMOBILE SITO IN ASSISI VIA
SAN FRANCESCO N. 48. L'AN DIVIDENDUM SIT.
4.1. La sig.ra a seguito della domanda di parte attrice avente ad CP_1 oggetto la divisione del fabbricato sito in Assisi via San Francesco n. 1, ha chiesto la divisione del complesso immobiliare sito in Assisi via San Francesco n.
48; e come detto, in conseguenza di tale domanda, parte attrice ha effettuato la chiamata in causa di in qualità di comproprietario di tale Controparte_2 fabbricato, il quale si è costituito in giudizio e ha chiesto il respingimento della domanda di divisione.
Proprio a tale riguardo, a prescindere dal fatto che il fratello Controparte_4 debba o meno essere considerato proprietario pro quota, la ritenuta insussistenza del litisconsorzio non sarebbe di per sé ostativa alla domanda di divisione, dal momento che l'eventuale concorso di altre comunioni (di cui si è detto) determina l'applicazione dei principi richiamati sub

3.2.2. e ss.
4.2. Come noto, sussiste la comunione quando la proprietà o altro diritto spetta in comune a più persone in base allo stesso titolo;
in tali casi il diritto di ciascun comunista è limitato nel suo esercizio da quello degli altri e al contempo limita questi ultimi sicché si può ritenere che la comunione determina una forma di compressione del diritto di proprietà in qualche modo analoga a quella derivante dalla nascita di un diritto reale di godimento tanto che è stato affermato che dal punto di vista della teoria generale, la divisione rappresenta
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diretta espressione del principio di elasticità del diritto di proprietà e trova fondamento nel generale principio di rilevanza costituzionale della proprietà sancito dall'articolo 42 della Costituzione in quanto a seguito della divisione la proprietà di ciascun comunista si riespande.
Per quel che concerne lo scioglimento della comunione, ciascun partecipante ha il diritto di potestativo di chiedere lo scioglimento con conseguente divisione del bene oggetto di comproprietà.
Detto criterio opera anche in caso di comunione ereditaria.
Si ha comunione ereditaria quando al defunto succedono più eredi, i quali diventano comproprietari dei beni e contitolari dei diritti e dei debiti che fanno parte dell'eredità. Dunque, se vi sono più eredi (ad esempio i figli ed il coniuge), ciascuno dei coeredi diventa contitolare di una quota dei beni e dei rapporti appartenenti al defunto.
La differenza intercorrente tra comunione ordinaria e comunione ereditaria è dettata dall'oggetto della comunione che in caso di comunione ordinaria si riferisce a un singolo bene mentre in caso di comunione ereditaria si riferisce alla totalità di situazioni giuridiche che facevano capo al de cuius. Quanto alla divisione l'art. 718 c.c. statuisce che ciascun coerede può domandare la sua parte in natura dei beni mobili o immobili dell'eredità. Nel caso in cui nell'eredità vi siano beni immobili non comodamente divisibili o il cui frazionamento arrechi pregiudizio a ragioni di interesse pubblico essi devono essere compresi per intero e se nessuno dei coeredi ne chiede la assegnazione si fa luogo a vendita all'incanto.
4.3. Sul piano generale, il giudizio di divisione si compone di una fase dichiarativa, avente ad oggetto l'accertamento della comunione e del relativo diritto potestativo di chiederne lo scioglimento, e di una esecutiva, volta a trasformare in porzioni fisicamente individuate le quote ideali di comproprietà sul bene comune. Secondo la dottrina maggioritaria e più recente, la prima delle due fasi è la sola necessaria, nel senso che l'accertamento positivo del diritto in comunione e dell'inesistenza di ragioni ostative al suo scioglimento è prodotto,
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alternativamente, dall'ordinanza che ai sensi dell'art. 785 c.p.c., dispone la divisione o dalla sentenza che, emessa in base all'ultimo inciso della medesima norma, statuisce in maniera espressa sul diritto stesso. Ne consegue che un diverso accertamento in altra sede giudiziale, successivo alla definizione della causa divisoria, è precluso pro iudicato nel primo caso ed escluso dal giudicato esplicito nel secondo.
Ciò non significa - si badi - che l'ordinanza che dispone la divisione in assenza di contestazioni ovvero quella che provvede a norma dell'art. 187 c.p.c., indirizzando il procedimento verso una sentenza sul diritto alla divisione, possiedano una propria efficacia di giudicato. Piuttosto è a dire che la non contestazione attribuisce all'esito finale del procedimento, che si concluda con l'ordinanza non impugnabile ex art. 789 c.p.c., comma 3, la medesima stabilità del giudicato sul diritto allo scioglimento della comunione pronunciato con sentenza.
A norma dell'art. 785 c.p.c., infatti, se non sorgono contestazioni sul diritto alla divisione, essa è disposta con ordinanza dal giudice istruttore;
altrimenti questi provvede a norma dell'art. 187;
Per il vero, le domande, accessorie alla domanda principale di scioglimento della comunione, rientrano nella nozione di contestazioni rilevanti a norma dell'art. 785 c.p.c., in presenza delle quali il giudice è chiamato a decidere mediante sentenza.
Secondo dottrina specialistica in materia di divisioni giudiziali, tra le contestazioni sul diritto alla divisione si annoverano, innanzi tutto, le contestazioni sull'an dividendum sit, tra cui l'eccezione, in senso stretto, astrattamente sollevabile da un'ipotetica parte convenuta, di prescrizione del diritto di parte attrice di accettazione dell'eredità; altre eccezioni in senso stretto, le contestazioni sull'opportunità di procedere alla divisione in un determinato momento anziché in un altro (contestazioni pure e semplici), le domande di parte attrice o riconvenzionali (e la stessa reconventio reconventionis) cumulate dirette a incidere sul quantum ossia sulla entità della massa da dividere poiché dirette ad includere ovvero ad escludere determinati beni (o in alcuni casi più precisamente
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il loro valore) dall'asse ereditario (nel caso della divisione della comunione incidentale tra coeredi) ovvero, in ogni caso, dalla massa da dividere.
Tra queste si richiamano le azioni di simulazione di atti dispositivi compiuti dal de cuius, le azioni di riduzione di donazioni e di disposizioni testamentarie, le azioni dirette a far dichiarare l'intestazione fiduciaria di determinati beni, le impugnazioni di testamenti e le azioni di usucapione della proprietà esclusiva di interi beni da parte di un singolo compartecipante alla comunione ovvero, in ogni caso, da parte di una delle parti del giudizio.
Anche tali domande accessorie comportano la necessità di provvedere, sulle stesse, mediante la forma della sentenza poiché si risolvono in contestazioni sul diritto alla divisione.
Infatti, mediante tali domande, la sussistenza del diritto di procedere alla divisione è contestata (non tout court in sé ma) in relazione ai singoli beni oggetto di tali azioni dei quali si controverte se siano beni esclusivi del singolo compartecipante alla comunione (in quanto tali esclusi dalla divisione) ovvero beni comuni (in quanto tali soggetti alla divisione) ovvero se il loro valore debba, in tutto o in parte, essere considerato quale componente dell'asse ereditario.
4.3.1. In definitiva, secondo l'impostazione strutturale codicistica del procedimento di scioglimento delle comunioni (non rientrante nell'ambito dei giudizi sottoposti a riserva di collegialità secondo l'elencazione ora riportata nell'art. 50-bis cod. proc. civ.), è possibile che esso, una volta introdotto nelle forme tipiche del giudizio di cognizione ordinaria, possa svolgersi ed essere definito in modo diverso, anche con forme non contenziose, in dipendenza del differente atteggiamento che tutti i condividenti possono eventualmente assumere al suo interno.
Alla stregua dell'art. 785 cod. proc. civ., infatti, mentre il ricorso alle forme proprie del processo (contenzioso) di cognizione è da ritenersi riservato all'eventualità in cui insorgano contestazioni sul diritto alla dedotta divisione (o, anche, sui criteri e sulle modalità concrete della sua attuazione), deve ritenersi
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possibile pervenire ad una divisione concordata quando non sorgano contestazioni sul suddetto diritto.
In particolare, una volta risolta positivamente (nel modo contenzioso o in quello non contenzioso) l'eventuale questione sulla sussistenza del diritto all'ottenimento dello scioglimento della comunione, la conseguente direzione della fase (assimilabile, per certi versi, a quella conclusiva del procedimento di espropriazione forzata) relativa alle operazioni di divisione può (art. 786 cod. proc. civ.) essere assunta direttamente dallo stesso giudice istruttore oppure può essere delegata dal medesimo ad un notaio (e ciò può avvenire anche una volta che le stesse operazioni siano già iniziate), che provvede agli ulteriori incombenti contemplati dagli artt. 790 e 791 cod. proc. civ.
In questo quadro, il giudice istruttore è tenuto a predisporre un progetto di divisione che viene depositato in cancelleria con la contestuale fissazione dell'udienza per la sua discussione, ordinando la comparizione delle parti condividenti oltre che dei creditori intervenuti.
Peraltro, prima di far luogo all'approntamento del suddetto progetto, può rendersi necessario procedere alla vendita di uno o più cespiti mobiliari facenti parte del patrimonio da dividere e, per tali ipotesi, gli artt. 787 e 788 cod. proc. civ. prevedono che occorre procedere alle vendite con le forme della vendita forzata qualora non sorga controversia sulla necessità della vendita, mentre, nel caso contrario, la vendita deve essere obbligatoriamente disposta con sentenza dell'organo decidente.
Una volta superati questi ostacoli e tenutasi l'udienza di discussione del progetto predisposto da giudice istruttore, l'art. 789 cod. proc. civ. sancisce, al comma 3, che se non sorgono contestazioni, lo stesso progetto viene dichiarato esecutivo con ordinanza (qualificata esplicitamente come “non impugnabile”) dal medesimo giudice, il quale, contestualmente, emana e disposizioni attuative necessarie per l'estrazione a sorte dei lotti, alla stregua di quanto previsto dal citato art. 789, u.c. (a cui si correlano l'art. 195 disp. att. cod. proc. civ. e l'art. 729 cod. civ.).
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Nel caso in cui vengano prospettate contestazioni, lo stesso giudice è tenuto a provvedere a norma dell'art. 187 cod. proc. civ. e, quindi, a definire il giudizio mediante la c.d. soluzione contenziosa.
4.4. Nel caso in esame – e premesso che l'opposizione alla divisione da parte del sig. già di per sé impone di fare ricorso alla sentenza l'evidente CP_3 infondatezza delle contestazioni in merito all'insussistenza di un litisconsorzio in uno alla circostanza che l'immobile risulta catastalmente conforme per essere stata sanata ogni difformità rilevate dal CTU conducono inevitabilmente a ritenere sussistente l'an della domanda.
Sicché deve essere affermato il pieno diritto a chiedere lo scioglimento della comunione, tenuto conto che, anche all'esito del supplemento di indagine richiesto, a seguito dell'istanza ed integrazione depositate presso gli Uffici
Tecnici del relative alla porzione di terrazzo oggetto degli Controparte_5 accertamenti peritali, è stata accertata la conformità urbanistica e catastale, come da certificazione del Tecnico Proponente e presa d'atto degli Uffici Competenti, sicché è venuto meno l'impedimento giuridico alla divisione che era stato sollevato nell'ordinanza del 20.2.2024.
4.5. A tale ultimo riguardo, sia consentita un'ultima notazione.
In disparte ogni considerazione in ordine alla tempestività della richiesta, non può che rilevarsi l'inammissibilità della deduzione con cui si vorrebbe tener conto dei debiti che la comunione ha nei confronti della soc. Hotel San
Francesco, essendo sufficiente notare che tale soggetto, terzo, non è parte del presente procedimento, sicché, trattandosi, peraltro, di società di capitali una eventuale domanda, in disparte l'individuazione del relativo contraddittore, dovrebbe provenire dall'effettivo titolare del diritto.
Il tutto senza considerare che, leggendo le comparse conclusionali sembrerebbe che tale diritto sia stato, per l'appunto, già azionato ed oggetto di valutazione in altro procedimento.


5. ANCORA SULLA DOMANDA DIVISIONE. SULLA NOZIONE DI COMODA
DIVISIBILITÀ: IL QUOMODO DIVIDENDUM SIT.
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A riguardo, si rende necessaria la seguente precisazione in punto di diritto.
Richiamate, allora, le considerazioni svolte in ordine all'an dividendum, per ciò che concerne il quomodo dividendum sit, rispetto al quale la forma della sentenza è vieppiù necessaria tenuto conto che non vi è uniformità di posizioni tra le parti, con riferimento alla valutazione in ordine alla comoda divisibilità del bene, si osserva quanto segue.
5.1. Riprendendo quanto poc'anzi accennato, con il termine divisione si fa riferimento a quell'istituto del diritto civile mediante il quale è possibile estinguere il regime della comunione.
Con la procedura di divisione la titolarità di più soggetti in relazione ad un determinato bene lascia il posto alla nascita di distinti diritti soggettivi individuali.
Sotto il profilo processuale il giudizio di divisione ha ad oggetto il diritto che ha ogni partecipante allo scioglimento della comunione e quindi l'attuazione di detto diritto. Può infatti accadere che i partecipanti controvertano solo sulla esistenza di tale diritto o che senza contestarla aspirino soltanto alla sua attuazione.
Nel caso in cui sorgano contestazioni relative alla esistenza del diritto alla divisione sorge una questione pregiudiziale rispetto alla attuazione della divisione qualificabile quale preliminare di merito che comporta pronuncia di sentenza che
è definitiva se dichiara la insussistenza del diritto alla divisione e non definitiva nel caso opposto.
Nel caso in cui il giudice riscontra che il diritto alla divisione non è contestato, pronuncia ordinanza, con la quale dispone la divisione.
Sotto il profilo delle modalità qualora si accerti la non comoda divisibilità del cespite secondo le quote dei comproprietari a norma dell'art. 1114 c.c. , nell'impossibilità di addivenire ad una divisione in natura del bene comune e qualora nessuno dei condividenti abbia proposto istanza di assegnazione dell'intero bene, si deve disporre lo scioglimento della comunione mediante vendita all'incanto della piena proprietà del bene, al cui esito il ricavato della
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vendita deve essere assegnato alle parti in ragione delle quote uguali loro spettanti, detratte le spese a carico della massa.
5.2. Con riferimento alla nozione di comoda divisibilità, rilevante in materia di divisione in natura, questa postula che il frazionamento sia attuabile mediante determinazione in concreto di porzioni suscettibili di autonomo libero godimento, non gravate almeno di norma da pesi, servitù e limitazioni eccessive,
e che possano formarsi senza la necessità di fronteggiare problemi tecnici troppo costosi e particolarmente complessi, e, sotto l'aspetto economico funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole porzioni rispetto al valore dell'intero.
La Cassazione ha contribuito a esplicitare il significato di comoda divisibilità prevedendo che detto requisito, ai sensi degli art. 720 e 1114 c.c. postula, sotto l'aspetto economico-finanziario, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole porzioni rispetto al valore dell'intero. Peraltro, l'accertamento del giudice del merito circa la concreta riscontrabilità del predetto requisito non è censurabile in Cassazione se sorretto da motivazione sufficiente e non contraddittoria (Cassazione civile, sez. II, 02/02/1995, n. 1260). Il requisito della comoda divisibilità non si esaurisce nella mera possibilità materiale di frazionare il bene medesimo in più porzioni, ma richiede che ciascuna porzione resti sostanzialmente idonea, sia pure in proporzione della sua entità, ad assolvere la stessa funzione economica del tutto, senza subire apprezzabili perdite dell'originario valore (Cassazione civile, sez. II, 04/04/1985, n. 2305).
5.3. Ancor più nel dettaglio, la giurisprudenza unanime è da sempre orientata nel senso che il concetto di incomoda divisibilità è commisurato alla massa e non al singolo bene dividendo, perché il diritto di ciascun coerede alla quota in natura, sancito dall'art. 718 c.c., non significa diritto a una porzione di ciascun bene bensì, come chiarisce dell'art. 727 c.c., comma 1, diritto a una porzione formata, per quanto possibile, in modo da riprodurre la composizione qualitativa
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della massa (Cass. n. 17862/2020; n. 8286/2019; n. 15105/2000). Trattandosi di immobili è frequente il caso che non si possa distribuirli nei vari lotti secondo il criterio indicato, o perché non si trovano in numero sufficiente a tale scopo o perché qualitativamente diversi o di valore troppo disuguale. La divisione si effettua allora mediante il loro frazionamento, se sono comodamente divisibili, altrimenti sorge il problema risolto dal'art. 720 c.c.
Quanto alle sue modalità, si ricorda che i presupposti per determinare rigorosamente la comoda divisibilità di un immobile (è stato precisato - Cass. n.
7961/2003 - che, in tema di scioglimento di una comunione avente ad oggetto un compendio immobiliare, l'accertamento del requisito della comoda divisibilità del bene, ai sensi dell'art. 720 c.c. - applicabile, come tutta la normativa sulla divisione dell'eredità in quanto compatibile, anche alle divisioni non ereditarie per effetto del richiamo contenuto nell'articolo 1116 c.c. - è riservato all'apprezzamento di fatto del giudice del merito) consistono, sotto l'aspetto strutturale, sia nella impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, sia nel fatto di non richiedere opere di notevole costo in rapporto al valore del bene, mentre sotto l'aspetto economico funzionale, occorre che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un deprezzamento tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso.
In particolare, costituisce principio tradizionalmente affermato dalla Corte regolatrice (cfr. Cass. n. 3635/2007) quello per cui l'art. 718 c.c., il quale riconosce a ciascun compartecipe il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera “non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano
“comodamente” divisibili, situazione, questa, che ricorre nei casi in cui, pur risultando il frazionamento materialmente possibile, lo stesso richieda la realizzazione di lavori di rilevante costo ovvero la realizzazione di porzioni il cui
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valore sia sensibilmente minore in proporzione al valore dell'intero (cfr. per l'affermazione del principio pure Cass. n. 14577/2012; Cass. n. 25888/2016; (sul concetto di comoda divisibilità si rimanda da ultimo a Cass. n. 9979/2018 secondo cui “…in materia di divisione giudiziale, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un'eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall'irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall'impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso” nonché Cass. civ. sez. II 16 dicembre 2021 secondo cui “…in tema di divisione, ai fini della comoda divisibilità, non ci si può basare esclusivamente sulla natura e sulla destinazione degli immobili, ma - e soprattutto - bisogna tener conto dell'intera massa dei beni da dividere, in rapporto al numero delle quote e dei condividenti. In particolare, quando l'asse ereditario comprende un solo immobile, questo sarà comodamente divisibile se ciascuno dei coeredi potrà averne una parte, anche se di valore inferiore alla quota di sua spettanza salvo, in questa ipotesi, ad attuare il pareggio con
l'operazione di conguaglio, ovvero, se, pur non essendo possibile frazionare comodamente
l'immobile in tante parti corrispondenti al numero e alle quote dei condividenti, alcuni di questi richiedano congiuntamente la formazione di una porzione unica, corrispondente all'ammontare complessivo delle loro quote, giacché, in questo caso, la divisione è resa possibile dal minore frazionamento dell'immobile”).


5.4. segue: gli esiti della CTU.
Occorre allora analizzare la sussistenza di una situazione di comoda divisibilità del bene sito in Assisi via San Francesco n. 48, all'esito delle risultanze della CTU.
Per il vero, il tecnico incaricato ha richiamato i canoni della comoda divisibilità vigenti in ambito alberghiero con particolare riferimento a:
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a) possibilità di formare quote concrete, suscettibili di autonomo e libero godimento, con mantenimento, sia pure in misura proporzionalmente ridotta, della funzionalità che aveva il tutto;

b) opere e costi necessari per l'ottenimento delle porzioni dotate di autonomo libero godimento;
dette opere non devono risultare complesse e i costi connessi non rilevanti se rapportati al valore dei beni stessi;

c) deprezzamento del valore delle singole quote, rapportato proporzionalmente al valore dell'intero; la somma dei valori delle porzioni formate non deve essere sensibilmente inferiore al valore del bene nella sua interezza;

d) alterazione della destinazione d'uso iniziale ed originaria;
la divisione non dovrebbe incidere sulla originaria destinazione del bene, ma ne dovrebbe mantenere quanto più possibile la usuale tipologia e utilizzazione;

e) conguagli: l'assegnazione delle porzioni formate non deve generare la insorgenza di conguagli onerosi, se rapportati al valore della quota;

f) insorgenza di servitù e parti comuni;
la divisione non dovrebbe determinare l'insorgenza di servitù e limitazioni eccessivamente gravose, nonché parti in comune eccedenti l'ordinario;
g) omogeneità delle quote;
ciascun condividente si dovrebbe vedere assegnate porzioni omogenee, formate con le stesse categorie e tipologie di beni.
5.5. Reputa il Tribunale che le conclusioni cui è pervenuto il Consulente sia condivisibili ed esenti da errori. Ne consegue che le conclusioni sopra riportate possono agevolmente essere poste a fondamento della presente decisione.
5.5.1. Anzitutto, a riguardo, non appare ultroneo ricordare che, alla stregua di un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “…il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con
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l'indicazione delle fonti del suo convincimento;
non è quindi necessario che egli si soffermi sulle contrarie deduzioni dei consulenti di fiducia che, anche se non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le argomentazioni accolte. Le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in tal caso in mere allegazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall'art. 360 n. 5 cod. proc. civ…” (cfr. Cass. 8355-2007).
Più nel dettaglio, nella giurisprudenza della S.C. si è progressivamente consolidato un orientamento in tema di adesione da parte del giudice del merito alle valutazioni operate dal Consulente d'ufficio: si ritiene, cioè, che il giudice del merito non sia tenuto a giustificare diffusamente le ragioni della propria adesione alle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, ove manchino contrarie argomentazioni delle parti o esse non siano specifiche, potendo, in tal caso, limitarsi a riconoscere quelle conclusioni come giustificate dalle indagini svolte dall'esperto e dalle spiegazioni contenute nella relativa relazione;
non può invece esimersi da una più puntuale motivazione, allorquando le critiche mosse - alla consulenza siano specifiche e tali, se fondate, da condurre ad una decisione diversa da quella adottata (Sez. 1, n. 26694 del 13/12/2006, Rv. 596094 - 01).
Infatti, qualora il giudice del merito aderisce al parere del consulente tecnico d'ufficio, non è tenuto ad esporne in modo specifico le ragioni poiché
l'accettazione del parere, delineando il percorso logico della decisione, ne costituisce adeguata motivazione, non suscettibile di censure in sede di legittimità, ben potendo il richiamo, anche per relationem dell'elaborato, implicare una compiuta positiva valutazione del percorso argomentativo e dei principi e metodi scientifici seguiti dal consulente;
diversa è l'ipotesi in cui alle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio siano state avanzate critiche specifiche e circostanziate, sia dai consulenti di parte che dai difensori: in tal caso il giudice del merito, per non incorrere nel vizio ex art. 360 c.p.c., n. 5, è tenuto a spiegare in maniera puntuale e dettagliata le ragioni della propria adesione all'una o all'altra conclusione. (Sez. 1, n. 15147 del 11/06/2018, Rv. 649560 - 01; Sez. 1, n.
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23637 del 21/11/2016, Rv. 642660 - 01; Sez. 3, n. 12703 del 19/06/2015, Rv.
635773 - 01).
Tuttavia, allorché il giudice di merito ha aderito alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione ha tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, l'obbligo della motivazione è soddisfatto con l'indicazione delle fonti del suo convincimento, senza che il giudice debba necessariamente soffermarsi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte, che, sebbene non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili, senza che possa configurarsi vizio di motivazione, in quanto le critiche di parte, che tendono al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive (Sez. 6 - 3, n. 1815 del 02/02/2015, Rv. 634182 - 01;
Sez. 1, n. 8355 del 03/04/2007, Rv. 595700 - 01; Sez. 3, n. 10688 del
24/04/2008, Rv.. 603249 - 01); in tal caso, le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall'art. 360 c.p.c., n. 5 (Sez. 1, n. 282 del 09/01/2009, Rv.
606211 -01; Cass. civ. sez. I, 10/06/2020, n. 11081; Cassazione civile sez. I,
18/05/2022, n. 16075).
5.5.2. È doveroso ricordare che l'art. 720 c.c., che disciplina l'ipotesi della non comoda divisibilità degli immobili, rappresenta una eccezione al principio generale sancito dall'art. 718 c.c., che invece attribuisce a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti;
di conseguenza la non comoda divisibilità è ipotesi residuale, che opera ogni qual volta siano accertati i relativi presupposti strutturali (ossia l'irrealizzabilità fisica del frazionamento), giuridici (ossia l'impossibilità di realizzare porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento) ed economico - funzionali, ossia il sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero.
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Anche di recente la S.C. (Cass. Civ. sez. II, 18 ottobre 2024, n. 27040) ha ricordato, in primo luogo, che, pur essendo il giudizio concreto sulla comoda divisibilità di un immobile rimesso al prudente apprezzamento del giudice del merito, la divisione non deve produrre un deprezzamento del bene, né imporre la formazione di servitù non eccessivamente gravose e deve consentire la formazione di quote suscettibili di autonomo godimento, ancorché in regime di condominio edilizio (Cass., Sez. 2, 21/4/1976, n. 1410).
Più nel dettaglio, il diritto di ciascun comunista di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi artt. 726 e 727 cod. civ., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 cod. civ., non solo nel caso di mera
“non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano
“comodamente” divisibili e, cioè, allorché il frazionamento non richieda accorgimenti ed operazioni troppo costose e complesse o, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, ancorché in regime di condominio edilizio, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero ovvero comporterebbero una più o meno grave deviazione dalla naturale utilizzazione del complesso indiviso secondo la sua naturale funzione (Cass., Sez.
2, 15/12/2016, n. 25888; Cass., Sez. 2, 23/4/1979, n. 2285), ciò al fine di evitare che rimanga in qualche modo pregiudicato l'originario valore del cespite, ovvero che ai partecipanti vengano assegnate porzioni inidonee alla funzione economica dell'intero (Cass., Sez. 2, 28/5/2007, n. 12406; Cass., Sez. 2, 7/5/1987, n. 4233).
Pertanto, l'indagine sulla comoda o non comoda divisibilità, al fine del riconoscimento o meno, in sede di divisione giudiziale, del diritto di ciascun partecipante di ottenere la sua quota in natura, deve essere non solo rigorosa, ma deve anche essere condotta alla stregua del criterio oggettivo costituito dalla concreta possibilità o meno di ripartire il bene medesimo, nella sua attuale
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consistenza e destinazione, senza pregiudizio per il suo valore economico, ed in modo tale che la porzione da attribuirsi a ciascun condividente configuri un'entità autonoma e funzionale, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso (Cass., Sez. 2, 9/11/1977, n. 4738; Cass.,
Sez. 2, 29/5/2007, n. 12498).
A tali fini, rileva altresì la complessiva valutazione dell'intervento stesso in relazione alle caratteristiche dell'immobile e la sua compatibilità con la disciplina urbanistica vigente, sia avuto riguardo alla normativa nazionale, sia ai regolamenti e strumenti urbanistici locali, dovendosi verificare se l'intervento edilizio necessario per la divisione del fabbricato sia giuridicamente fattibile in quanto pienamente compatibile con la suddetta normativa, a maggior ragione in caso di vincoli storico-ambientali, e se il frazionamento possa essere utilmente realizzato senza compromettere il valore dell'intero edificio, nonché il godimento e il valore economico delle singole unitarie realizzabili (in questi termini, Cass., Sez. 2,
11/3/2019, n. 6915, non massimata).


5.5.3. Ebbene, venendo al caso di specie, reputa il Tribunale che le risultanze della CTU non consentano di ritenere il bene comodamente divisibile, secondo i principi che sono stati appena ricordati.
Vale sul punto ribadire come, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'indagine sulla sussistenza dei presupposti per addivenire alla divisione in natura costituisce un apprezzamento del giudice del merito e va condotta, in modo rigoroso, avendo riguardo alla “possibilità di ripartire il bene, nella sua attuale consistenza e destinazione, in modo tale che la porzione da attribuire a ciascuno configuri un'entità autonoma e funzionale, suscettibile di autonomo e libero godimento, non compromessa da pesi, servitù o limitazioni eccessive, evitando altresì il frazionamento ove esso richieda opere complesse o di notevole costo, ovvero cagioni un deprezzamento dell'originario valore intrinseco del bene medesimo, o, ancora, dia luogo alla costituzione di porzioni inidonee rispetto alla funzione economica dell'intero” (cfr. Cass n.
25888/2016; tra le altre, Cass. n. 8493/2012; Cass. n. 4703/2020; Cass. n.
19860/2020; Cass. n. 33480/2021).
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5.5.4. Come si diceva, il CTU ha analizzato 7 parametri escludendo un giudizio di comoda divisibilità, osservando, in particolare:
a) quanto alla possibilità di formare quote concrete, suscettibili di autonomo e libero godimento, con mantenimento, sia pure in misura proporzionalmente ridotta, della funzionalità che aveva il tutto, che le quote di diritto afferenti a ciascun Comproprietario porterebbero a configurare la divisione del complesso alberghiero in porzioni, il cui valore di mercato corrisponda alle quote stesse, ovvero rispettivamente al 50 % per una ed al 25 % per le altre due, di talché i lotti formati non mantengono appieno la loro originaria e preesistente funzionalità, seppure in misura proporzionalmente ridotta, perché vengono ad essere privati, secondo i casi, di servizi generali che qualificano l'attività alberghiera stessa (bar. soggiorno, sala ristorante e cucina), riducendo al minimo gli spazi accessori;

b) quanto alle opere e costi necessari per l'ottenimento delle porzioni dotate di autonomo e libero godimento, che tale aspetto può assumere rilevanza soprattutto in relazione alla divisione degli impianti generali e specifici, dovendo settorializzare tutte le utenze non solo per singola proprietà ma anche per porzioni dislocate su piani diversi;

c) quanto al deprezzamento del valore delle singole quote, rapportato proporzionalmente al valore dell'intero, che l'eventuale divisione in tre lotti, il cui valore sia proporzionale alle rispettive quote di diritto crea unità immobiliari disomogenee ed in taluni casi prive anche dei requisiti generali che qualificano tipicamente l'attività alberghiera, venendo a mancare i requisiti essenziali per poter considerare tutti i lotti come funzionali all'attività ricettiva alberghiera e pertanto anche il valore economico potrebbe risentire in modo negativo in quanto i lotti eventualmente formati si configurerebbero con tipologia particolare, peraltro non pienamente articolata e funzionale;

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d) quanto all'alterazione della destinazione d'uso iniziale ed ordinaria, che è proprio questo l'aspetto sicuramente più evidente e rilevante in quanto, oggettivamente, l'eventuale divisione dà origine a lotti la cui destinazione non coincide perfettamente con quella originaria, giacché taluni lotti, risultando privi dei servizi generali (ristorazione, bar, soggiorno), assumono, alla luce dell'attuale normativa turistica regionale, destinazioni non alberghiere, peraltro difficilmente classificabili, non rientrando all'interno delle tipologie previste, anche per mancanza dei requisiti minimali richiesti;

e) quanto al riconoscimento di conguagli, che i conguagli massimi previsti a carico di un singolo lotto variano da un minimo dell'11% ad un massimo del 31% del valore della quota, con un esborso economico da €
77.537,00 (11 %) a € 100.07,00 (15 %) ed a € 205.712,00 (31 %), che non risultano affatto marginali;

f) quanto al profilo legato all'insorgenza di servitù e parti in comune, che l'eventuale divisione in tre lotti porterebbe inevitabilmente all'insorgenza di parti in comune e servitù, giacché la presenza di una unica via di accesso alla hall nonché di vani tecnici che alloggiano gli impianti portano inevitabilmente alla formazione di parti comuni;
come d'altra parte si avrebbe insorgenza di servitù anche a seguito della realizzazione delle opere di separazione degli impianti generali e delle utenze, stante l'attuale assetto architettonico e strutturale;

g) quanto, infine, al profilo legato all'omogeneità delle quote, che tale requisito non potrà essere facilmente rispettato poiché le porzioni eventualmente da assegnare non possono essere considerate completamente omogenee, mancando, di volta in volta, parti a destinazione specifica da assegnare a ciascuno dei lotti.
In conclusione, sulla base di questi parametri il CTU ha affermato che “con riferimento agli ordinari parametri di comoda divisibilità. Si è potuto quindi verificare che tutti gli aspetti che condizionano il giudizio, nel caso in oggetto, hanno un peso di rilevanza medio-
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alta, sia congiuntamente che disgiuntamente, in particolare portano a propendere per la non comoda divisibilità gli aspetti trattati alle lettere a), b), c), d), f) e g), mentre, con riserva, quelli trattati alla lettera e). Il giudizio tecnico finale fa quindi propendere per la non comoda divisibilità”.
In particolare, il CTU ha evidenziato che la stessa necessità di formare tre differenti porzioni di cui una al 50% e due al 25% determinerebbe una alterazione funzionale dei differenti lotti in quanto verrebbero separati servizi che caratterizzano la attività alberghiera quali il bar, la cucina, la sala ristorante.
Inoltre, i lotti che deriverebbero dalla divisione in natura non potrebbero essere tutti destinati ad attività alberghiera se non previa realizzazione di opere volte a ripristinarne le funzionalità pertanto le quote che deriverebbero dalla vendita subirebbero un notevole decremento di valore.
La divisione in lotti determinerebbe in maniera inevitabile la insorgenza di servitù e parti comuni visto che la strada di accesso al complesso immobiliare è unica.
Da ultimo, il CTU ha evidenziato che le quote non potrebbero nemmeno avere un valore omogeneo proprio alla luce della scissione dei servizi che deriverebbe dalla partizione del bene oggetto di comproprietà.
5.6. Quanto alle modalità di scioglimento della comunione, l'adesione alla relazione di consulenza tecnica che ha stabilito la non comoda divisibilità del bene, circostanza rappresentata anche dal terzo chiamato in causa che ha evidenziato che dalla divisione deriverebbe una ingente perdita di valore dell'immobile alla luce di quelle che ne sono le caratteristiche, comporta la applicazione del disposto di cui all'art. 720 c.c., al quale rinvia l'art. 1116 c.c., che per gli immobili non divisibili, prevede che se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più
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coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto.
Ed infatti, per addivenire allo scioglimento della comunione, nell'alternativa tra la vendita all'incanto e l'attribuzione alla condividente che ne ha fatto richiesta, va senza ombra di dubbio preferita la seconda soluzione.
Trattasi peraltro di un esito che risulta imposto proprio dalla disciplina generale in tema di divisione, che obbliga il giudice, in via prioritaria, a perseguire il risultato della divisione in natura e solo nel caso in cui questo non sia conseguibile, individua come soluzioni alternative, dapprima l'attribuzione al condividente che ne faccia richiesta (e secondo i criteri preferenziali dettati dal codice, nell'ipotesi di richieste concorrenti) e solo infine, ove risulti mancante una richiesta siffatta, la vendita del bene, vista appunto come extrema ratio alla quale ricorrere solo nel caso in cui risulti impedita la possibilità di mantenere il bene nella sfera di uno degli originari comunisti (cfr. Cass. n. 35945/2021; Cass.
n. 11641/2010; Cass. n. 14165/2000).
V'è però che nessuna delle parti in causa ha chiesto la assegnazione del bene, occorre quindi procedere alla vendita all'incanto dell'intero compendio sulla base del valore di stima come risultante dalla CTU, complessivamente Euro
2.805.000,00.
Pertanto, attesa la non comoda divisibilità dell'immobile secondo le quote di rispettivo concorso dei comproprietari a norma dell'art. 1114 c.c., nell'impossibilità di addivenire ad una divisione in natura del bene comune e tenuto conto che nessuno dei condividenti ha proposto istanza di assegnazione dell'intero, il Tribunale ritiene di dovere disporre lo scioglimento della comunione mediante la vendita della piena proprietà del bene, con delega delle relative operazioni regolamentate come da separata ordinanza. All'esito delle operazioni delegate, il ricavato della vendita verrà assegnato alle parti in ragione delle quote loro spettanti, detratte le spese a carico della massa.


6. SULLE SPESE DI LITE.
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Per quanto riguarda infine le spese di lite, è principio pacifico in giurisprudenza quello secondo cui, nel giudizio di divisione, le spese debbono essere poste a carico di tutti i condividenti in proporzione delle rispettive quote, salvo per quelle relative alle vicende processuali che, invece, "pur essendo inserite nel giudizio di divisione, sono state rivolte alla risoluzione di vere e proprie controversie incidentali conseguenti a determinati conflitti di interesse insorti fra i condividenti.
Ragioni di completezza argomentativa, impongono di rilevare che non può aver seguito la richiesta, contenuta nella comparsa conclusionale dell'attrice, ove si chiede, in particolare, che laddove in sede di trascrizione della sentenza dovessero rendersi necessari eventuali ulteriori spese e/o esborsi, ovvero si verificassero perdite di qualsiasi natura in capo agli altri comproprietari, causati dall'inattività del sig. , ovvero da mancati adempimenti che Parte_5 incombevano al medesimo venga dichiarato che gli stessi ricadano direttamente ed esclusivamente in capo al medesimo: trattasi, infatti, di una richiesta sganciata da qualsivoglia accadimento, meramente ipotetica ed eventuale che, come tale, non può aver seguito.
Analoga la regolamentazione delle spese di CTU, per come liquidate con separato decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, disattesa ogni altra contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
➢ DICHIARA LA CESSAZIONE DELLA MATERIA DEL
CONTENDERE per rinuncia all'azione da parte di e Persona_1 relativamente alle domande aventi ad oggetto la divisione CP_1 del bene immobile sito in Assisi via San Francesco n. 1, la divisione dei beni mobili ivi presenti, la richiesta di rimborso delle spese sostenute dalla sig.ra per le opere di manutenzione dell'immobile, la Persona_1 domanda di risarcimento del danno da illegittima occupazione e la
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richiesta della sig.ra relativa alla restituzione delle spese CP_1 sostenute per i beni in comunione;

➢ COMPENSA le spese relativamente a tale domanda;

➢ DICHIARA che nato ad [...] il 12 maggio Controparte_2
1973, C.F. per i diritti di 2/4 della piena CodiceFiscale_4 proprietà, nata a [...] il [...] C.F. CP_1 [...]
per i diritti di 1/4 della piena proprietà e C.F._5 Persona_1 nata a [...] il [...] C.F. per i CodiceFiscale_6 restanti diritti di 1/4 della piena proprietà sono contitolari, ciascuno secondo le quote appena indicate, del diritto di proprietà in relazione all'immobile sito in Assisi, Via San Francesco n. 48, descritto al successivo punto del presente dispositivo;

➢ DICHIARA la sussistenza del diritto alla divisione e scioglimento della comunione esistente tra e Controparte_2 CP_1 [...] in relazione all'immobile sito in Assisi, Via San Francesco n. 48, Per_1 composto dalle seguenti unità negoziali:
- 1. Comune di Assisi, Catasto Fabbricati foglio 104, part. 54, sub. 7, cat. D/2 alberghi e pensioni, Via S. Francesco;

- 2. Comune di Assisi, Catasto Fabbricati foglio 104, part. 63, sub. 2, cat. D/2 alberghi e pensioni, Via S. Francesco;

- 3. Comune di Assisi, Catasto Fabbricati foglio 104, part. 64, sub. 7, cat. D/2 alberghi e pensioni, Via S. Francesco;

- 4. Comune di Assisi, Catasto Fabbricati foglio 104, part. 58, cat. D/2 alberghi e pensioni, Via S. Francesco;

- 5. Comune di Assisi, Catasto Fabbricati foglio 104, part. 65, cat. D/2 alberghi e pensioni, Via S. Francesco;

- 6. Comune di Assisi, Catasto Fabbricati foglio 104, part. 66, cat. D/2 alberghi e pensioni, Via S. Francesco;

- 7. Comune di Assisi, Catasto Fabbricati foglio 104, part. 67, cat. D/2 alberghi e pensioni, Via S. Francesco;

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- 8. Comune di Assisi, Catasto Fabbricati foglio 104, part. 68, sub. 5, cat. D/2 alberghi e pensioni, Via S. Francesco.
➢ ACCERTA E DICHIARA la non comoda divisibilità del bene immobile di cui al punto che precede e, per l'effetto, ORDINA la vendita dei beni già oggetto del compendio indicati al punto che precede;

➢ DISPONE come da separata ordinanza in ordine al prosieguo del giudizio di divisione;

➢ Compensa le spese di lite e di CTU.
Perugia, li 10 febbraio 2025
Il Giudice
(dott. Luca Marzullo)
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