TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLE CAUSE RIUNITE N. 23798/2022 + N. 31138/2022
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
[...]
, in proprio e quale legale rappresentante di Controparte_1
Controparte_2
RESISTENTI
Oggi 10/06/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per 'avv. MARSICO CARLO VINCENZO e l'avv. ANTONIO Parte_1
CHIAROLANZA. Per l'avv. MONTANARI MARTINA, oggi sostituita dall'avv. Controparte_1
GIUSEPPE DE GIORGI.
Per , in proprio e quale legale rappresentante di Controparte_1
, l'avv. DE GIORGI GIUSEPPE. Controparte_2
Sono presenti per la pratica forense la dott.ssa e la dott.ssa Persona_1 [...]
. Per_2
Il Giudice, dopo la discussione orale, pronuncia l'allegata sentenza.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella cause riunite N. 23798/2022 + N. 31138/2022 promosse
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
MARSICO CARLO VINCENZO e dell'avv. CHIAROLANZA ANTONIO;
elettivamente domiciliato in VIA SAN VITTORE, 34 20123 MILANO, presso il difensore avv. MARSICO CARLO VINCENZO
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MONTANARI Controparte_1 C.F._2
MARTINA, elettivamente domiciliata in VIALE BIANCA MARIA N. 18 20100 MILANO, presso il difensore avv. MONTANARI MARTINA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DE Controparte_2 P.IVA_1
GIORGI GIUSEPPE, elettivamente domiciliata in VIALE BIANCA MARIA, 18 20129 MILANO, presso il difensore avv. DE GIORGI GIUSEPPE
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. DE Controparte_1 C.F._3
GIORGI GIUSEPPE, elettivamente domiciliato in VIALE BIANCA MARIA, 18 20129 MILANO, presso il difensore avv. DE GIORGI GIUSEPPE RESISTENTI
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.

2 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
R.G. 23798/2022
Con primo atto di citazione ritualmente notificato in data 15 giugno 2022 (cfr. docc. 13bis e
14bis attore) conveniva in giudizio e per Parte_1 CP_3 Controparte_1 vedere accolte le seguenti conclusioni:
“Accertare l'intervenuto esercizio da parte dell'attore Sig. del diritto di Parte_1
prelazione ai sensi dell'art. 38, Legge 392/1978 […], all'acquisto dei beni immobili condotti in locazione in virtù del contratto di locazione […]; per l'effetto accertare che il medesimo attore ha offerto
[…] alle sig.re e […], il pagamento del medesimo prezzo di Euro CP_3 Controparte_1
200.000,00 che esse avevano convenuto con il loro promittente acquirente Sig. nel suddetto CP_1 contratto preliminare di compravendita del giorno 8.3.2022.
Pronunciare, per l'effetto, sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c. che tenga luogo del contratto di compravendita non concluso dalle convenute Sigg.re e con l'attore CP_3 CP_1 Parte_1
per il prezzo di Euro 200.000,00, come sopra offerto dall'attore nel capo 2 delle conclusioni
[...] che qui precedono, dei medesimi immobili come sopra oggetto del contratto di locazione e dell'esercizio del diritto di prelazione all'acquisto […]; con condanna delle convenute al pagamento in favore dell'attore delle spese di giudizio e dei compensi professionali, oltre accessori di legge. Con ogni altra più ampia riserva nei termini di rito che saranno concessi”.
Con tale azione l'odierno attore, dopo aver allegato di avere esercitato con lettera raccomandata del 14.4.2022, ricevuta dalle proprietarie convenute il 19.4.2022, il proprio diritto di prelazione all'acquisto dell'immobile di proprietà delle sig.re e ai CP_3 CP_1 sensi dell'art. 38, Legge 392/1978, offrendo nella stessa il pagamento del medesimo prezzo di
Euro 200.000,00 che esse avevano convenuto nel contratto preliminare con il terzo Sig. CP_4 chiedeva, dunque, l'accertamento dell'intervenuto diritto di prelazione sull'immobile sito in
Milano, via Pietro Colletta n. 24, censito al catasto dei fabbricati di Milano come “laboratorio e deposito” ad uso artigianale con foglio 529, part. 259, Cat. C/3, classe 8, Consistenza 134 mq nonché Foglio 529, part. 556, sub. 1, consistenza 50 mq di proprietà delle sig.re Parte_2
e da lui condotto in locazione e, per l'effetto, la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c.
Pochi giorni dopo la proposizione di tale azione il sig. , in proprio e quale legale CP_1 rappresentante della società acquistava dalle sig.re Controparte_5 Parte_3
3 al prezzo di € 200.000,00 l'immobile sito in Milano, via Pietro Colletta n. 24, censito CP_1
al catasto dei fabbricati di Milano come “laboratorio e deposito” ad uso artigianale con foglio
529, part. 259, Cat. C/3, classe 8, Consistenza 134 mq nonché Foglio 529, part. 556, sub. 1, consistenza 50 mq, giusta contratto stipulato in data 17.6.2022 innanzi al Notaio Dott.
[...]
, trascritto in data 22.6.2022. Per_3
R.G. 31138/2022
Con secondo atto di citazione ritualmente notificato ex art. 140 c.p.c. in data 21.7.2022 e ritirato dalle convenute in data 9.9.2022 il Sig. citava, pertanto, in giudizio Parte_1
e la società del quale era legale rappresentante, Controparte_1 Controparte_5
onde ottenere l'accertamento del diritto di prelazione commerciale sul bene e conseguentemente azionare il diritto di riscatto in favore dello stesso ai sensi dell'art. 39 L.
392/1978 per il predetto immobile, oltre che dichiarare trasferito e/o comunque trasferire con decorrenza ex tunc dal 17.6.2022 la piena proprietà dell'immobile oltre alla condanna per risarcimento del danno nei confronti di tutti i convenuti, in solido fra loro.
Disposta la riunione dei due procedimenti per evidenti motivi di connessione oggettiva e soggettiva, fallito il tentativo di mediazione ed esaurita l'istruttoria orale, la causa, interrotta a seguito del decesso di e successivamente riassunta, veniva discussa oralmente, CP_3
previo deposito di note finali.
Occorre, in premessa, ricordare che, per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il
Giudice, nel motivare "concisamente" la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. att. cpc, non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi limitare alla trattazione delle sole questioni, di fatto e di diritto, considerate rilevanti ai fini della decisione concretamente adottata.
Ne consegue che quelle residue, non trattate in modo esplicito, non devono essere ritenute come "omesse", per effetto di "error in procedendo", ben potendo esse risultare assorbite o superate per incompatibilità logico-giuridica con quanto concretamente ritenuto provato.
Alla luce di quanto appena ricordato, si deve quindi precisare che la trattazione sarà in questa sede limitata all'approfondimento delle sole questioni rilevanti e dirimenti ai fini del decidere, ritenendosi quindi assorbite tutte le altre eccezioni preliminari e pregiudiziali e questioni in rito e di merito.
4 Ciò in applicazione del principio della cosiddetta “ragione più liquida” desumibile dagli artt.
24 e 111 Cost., ulteriormente valorizzato e confermato dalla Suprema Corte, secondo cui la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c. (cfr.
Cass. ord. 363/2019). (Cass. Civ. SSUU sentenza n. 24883/2008; Cass. Civ. n. 26242/2014 e
Cass. Civ. n. 9936/2014).
Le domande svolte da non possono trovare accoglimento. Parte_1
La presente controversia trae linfa da un contratto di locazione ad uso commerciale ed, in particolare, al “solo uso di laboratorio-deposito” (cfr. art. 4 contratto) stipulato in data 20 maggio
2016, avente ad oggetto l'immobile ubicato in Milano, Via Pietro Colletta n. 24 ed intercorrente tra e la defunta in qualità di parte locatrice, e Controparte_1 CP_3
l'attore in qualità di parte conduttrice (vedi il doc. n. 2 del fascicolo di Parte_1 parte ricorrente).
Il locatore , in proprio e nella qualità di legale rappresentante pro Controparte_1
tempore della società è subentrato alle precedenti proprietarie e Controparte_5 CP_3
nel predetto contratto di locazione per avere acquistato da queste ultime, in data 17 CP_1
giugno 2022, l'immobile condotto in locazione da odierno attore (vedi Parte_1
il doc. n. 5 del fascicolo difesa ). CP_1
Con il presente giudizio la parte conduttrice ricorrente ha inteso Parte_1
esercitare nei confronti di , in proprio e in qualità di amministratore e Controparte_1 legale rappresentante pro tempore della società il diritto di riscatto Controparte_5
menzionato a favore dei conduttori di immobili ad uso diverso dall'abitativo dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 sostenendo: che l'immobile locato, nel quale egli, per sua stessa ammissione nell'atto di citazione, svolgeva l'attività di “restauratore di mobili ed oggetti di arredamento presso il laboratorio con deposito” era stato da sempre adibito all'esercizio di attività comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, giusta anche il
5 disposto dell'art. 5 del contratto di locazione intercorrente tra le parti di causa;
che, inopinatamente, le sig.re e avevano venduto a il bene CP_3 CP_1 Controparte_1
locatogli incuranti di quanto prescritto dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 in tema di prelazione a favore del conduttore;
che sussistevano, nello specifico caso al vaglio del giudizio, i presupposti cui la legge ricollega l'esercizio del diritto di riscatto previsto a favore del conduttore dalla disciplina vincolistica con riguardo all'immobile locato oggetto del trasferimento immobiliare intercorso tra le precedenti locatrici e l'attuale proprietario , CP_1
con il diritto della parte conduttrice odierna ricorrente ad ottenere il trasferimento della proprietà delle porzioni immobiliari locate subordinatamente alla corresponsione del prezzo pattuito nella compravendita intercorsa tra le precedenti proprietarie e da una CP_3 CP_1
parte e dall'altra pari ad Euro 200.000,00; in subordine, svolgevano domanda di CP_1 risarcimento del danno.
Costituitisi in giudizio, e hanno chiesto, in via di estrema sintesi, il CP_3 CP_1 CP_1
rigetto delle domande della parte ricorrente in quanto azionate in Parte_1 assenza dei presupposti di legge richiesti ai fini dell'esercizio del diritto di riscatto, per il fatto che presso l'immobile locato il conduttore, ad onta del tenore letterale dell'art. 5 del contratto, egli non aveva mai esercitato un'attività comportante contatti diretti con il pubblico dei consumatori, ma unicamente l'attività di restauratore di mobili ed oggetti di arredamento presso il laboratorio con deposito;
che, in ogni caso, mai tale attività di vendita aveva assunto il carattere dell'abitualità, della stabilità e della continuità sì da connotarsi quale uso prevalente in relazione all'intero immobile locato.
Queste le reciproche posizioni difensive delle parti di causa, reputa il Tribunale che all'esito di un attento esame della documentazione in atti, della disamina dei profili relativi al riparto degli oneri probatori e dell'esito dell'istruttoria orale, le domande azionate dalla parte ricorrente con il presente giudizio debbano essere respinte per i motivi Parte_1
che di seguito si passano ad evidenziare.
Anzitutto, deve osservarsi che i limiti all'operatività del diritto di prelazione di cui all'art. 38 della L. 392/1978 (e quindi di riscatto) sono gli stessi di quelli previsti per la tutela dell'avviamento commerciale: l'istituto, perciò, non si applica alle locazioni di immobili di cui agli artt. 35 e 42 l n. 392/1978.
6 In particolare, l'art. 41 comma 2 della citata legge stabilisce che le disposizioni di cui agli artt.
38, 39 (nonché 40) non si applicano ai rapporti locativi contemplati dalla suddetta norma, ovvero se il contratto di locazione concerne un immobile:
• adibito ad attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (cfr. Cassazione, 10 luglio 1986, n.4486);
• destinato all'esercizio di attività professionali, in quanto nell'attività professionale in quanto tale non è rilevabile l'inerenza diretta all'ubicazione dell'immobile dell'avviamento creato dal conduttore, trattandosi di attività in cui prevale l'intuitus personae (Cass. civ. sent. n.
8291/1992: “Ove l'immobile locato sia destinato ad attività organizzata (nella specie, in forma societaria), la qualificazione dell'attività stessa come non meramente professionale, ma commerciale, con la conseguenziale spettanza del diritto di prelazione di cui all'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n.
392 (in difetto del presupposto per la deroga all'applicazione di tale norma contemplata dagli artt. 35 e
41 della citata legge), esige il riscontro di un'organizzazione d'impresa che non si esaurisca in sostrato strumentale delle prestazioni personali, e, correlativamente, il riscontro di un'esorbitanza di tali prestazioni dall'opera intellettuale in senso stretto, per trasmodare in coordinamento dei fattori produttivi indirizzato all'offerta di un servizio autonomamente rilevante. Pertanto, in relazione ad attività per loro natura riconducibili fra quelle proprie delle professioni sanitarie, come le attività di recupero psico-fisico di soggetti minorati, la suddetta qualificazione non può essere fondata sul solo rilievo della complessità delle apparecchiature utilizzate o degli interventi del personale impiegato, occorrendo il positivo accertamento della presenza delle indicate connotazioni (V. C. Cost. n.
128/81)”);
• impiegato per attività di carattere transitorio;

• complementare o interno a: stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici;

• attività ricreative, assistenziali, culturali, scolastiche, sede di partiti e sindacati (art.42, comma 1, legge 392/78, che richiama l'art.41 citato);
• qualsiasi uso, se il conduttore è lo Stato o altro ente pubblico territoriale (art.42, comma 1, legge 392/78, che richiama l'art.41 citato), e ciò a prescindere dal fatto che l'attività svolta nell'immobile locato implichi contatti con il pubblico.
7 Ancora, in argomento va ribadito che “In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il diritto di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39 L. 27 luglio
1978, n. 392 spetta soltanto nel caso in cui l'attività svolta nell'immobile implichi il contatto diretto con il pubblico ed abbia il carattere dell'abitualità, della stabilità e della continuità e non quindi della mera occasionalità” (cfr. Cass. civ., sez. III, 22 luglio 1987, n. 6410).
L'inapplicabilità dell'istituto della prelazione alle locazioni relative ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 35 della L. n. 392/1978) esprime l'esigenza normativa che l'immobile locato sia adoperato dal conduttore, nell'esercizio dell'impresa, come luogo aperto alla frequentazione diretta (senza intermediazione) e strumentalmente negoziale, della generalità originariamente indifferenziata dei destinatari dell'offerta dei beni o dei servizi commerciali, cosicché l'immobile assume anche il valore di un fattore di avviamento, la cui perdita è indennizzata nei casi previsti dalla citata legge (artt. 34, 35, 69).
Nel relativo accertamento, devoluto al giudice del merito secondo le suelencate indicazioni, può verificarsi che la specializzazione dell'impresa, la particolarità della clientela e le modalità dei rapporti commerciali fra l'impresa ed i clienti concorrano ad escludere che l'immobile locato assolva al necessario ruolo ambientale di contatti diretti con il pubblico dei fruitori, mentre l'assenza di pericolo di sviamento della clientela per il caso di cambiamento di sede può rivestire solo valore indiziario secondario della mancanza del suddetto requisito ambientale (cfr. Cass. civ., sez. III, 8 settembre 1987, n. 7229).
Ancora, con specifico riferimento al tipo di attività da svolgersi nei locali locati al fine del riconoscimento del diritto di prelazione l'orientamento della Suprema Corte in tema di qualificazione dell'attività è nel senso di ritenere che “Ove l'immobile locato sia destinato ad attività organizzata, la qualificazione dell'attività stessa come non meramente professionale, ma commerciale, con la conseguente spettanza del diritto di prelazione dell'art. 38 della legge n. 392 del
1978, esige il riscontro di un'organizzazione d'impresa che non s'esaurisca in sostrato strumentale delle prestazioni personali e, correlativamente, il riscontro di un'esorbitanza di tali prestazioni dall'opera intellettuale in senso stretto, per trasmodare in coordinamento dei fattori produttivi indirizzato di un servizio autonomamente rilevante” (cfr. Cass. civ., sez. III, 15 novembre 1999, n.
12623).
8 Ed ancora, la prelazione si applica all'attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori che per il suo esercizio debba essere autorizzata e che, pertanto, sia in concreto esercitata legittimamente: “La tutela dell'avviamento commerciale, apprestata dagli articoli da 34 a 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per gli immobili, adibiti ad uso diverso dall'abitazione, utilizzati per un'attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori, non può essere concessa al conduttore che quell'attività eserciti senza le prescritte autorizzazioni, poiché il "presupposto" della tutela risiede nella liceità dell'esercizio dell'attività commerciale. Ne consegue che non può essere riconosciuto il diritto di riscatto al conduttore che svolga nell'unità immobiliare un'attività (nella specie, di cartoleria) senza la prescritta autorizzazione amministrativa - come non è, del pari, indennizzabile in tali ipotesi l'avviamento -, in quanto si fornirebbe altrimenti protezione a situazioni abusive, frustrando l'applicazione di norme imperative che regolano le attività economiche, e lo stesso scopo "premiale" della disciplina dell'equo canone” (cfr. Cass. civ. sent. n. 11908/2002).
Non meno degno di nota, inoltre, è il fatto che qualora l'immobile locato sia solo in parte adibito ad attività avente le caratteristiche richieste per l'applicabilità degli artt. 38 e 39 della l.
n. 392/78, la prelazione spetta soltanto se detto uso sia effettivamente prevalente in relazione all'intero immobile locato (cfr. Cass. civ. sent. n. 9454/2000), laddove l'onere della prova della prevalenza è a carico esclusivo del conduttore (cfr. Cass. n. 10962/2010).
Infine, la Suprema Corte ha avuto modo di pronunciarsi in materia di attività artistico- artigianale affermando che “Al conduttore che si serva dell'immobile in locazione per l'esercizio di un'attività artistica-artigianale (nella specie, vendita dei propri disegni ornamentali per tessuti) non spetta il diritto di prelazione e riscatto, ai sensi degli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978 n. 392, nel caso in cui la sua clientela non sia costituita dal pubblico indifferenziato dei consumatori (art. 35 legge
n. 392/1978) ma da una ristretta e particolare categoria (nella specie, fabbricanti dei tessuti), la cui scelta resti orientata dalle qualità personali del conduttore e non dalla ubicazione dell'immobile nel quale questo esercita la vendita del suo prodotto” (cfr. Cass. n. 12592/1991).
Applicando le coordinate sin qui tracciate al caso di specie deve concludersi che, ad onta del tenore letterale della clausola di cui all'art. 5 che, di per sé sola, non può bastare se tutti gli altri elementi unitamente considerati depongono in senso contrario, affinché possa ritenersi sussistente il diritto di prelazione ex art 38 della citata legge occorrerà dunque avere riguardo
9 sia al fatto che l'attività esercitata comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori, sia al tipo di attività effettivamente esercitata in concreto nell'immobile locato, sia alla modalità del suo svolgimento, con specifico riferimento al tipo di clientela ed alla sua prevalenza rispetto ad altre attività svolte all'interno dei locali locati.
Solo così può, infatti, ritenesti salvaguardata la ratio sottesa alla concessione del diritto di prelazione in capo al conduttore che, evidentemente, si pone come limite all'autonomia negoziale del locatore.
Orbene, dall'istruttoria orale e dalla documentazione allegata agli atti di causa non è emerso in alcun modo né che l'attività concretamente espletata dal conduttore all'interno Parte_1
del bene locato fosse caratterizzata dalla presenza del pubblico indistinto degli utenti e dei consumatori, né che fosse in concreto ivi svolta la vendita al dettaglio di mobili a favore della
“collettività indistinta degli utenti e dei consumatori con il carattere di prevalenza rispetto al restauro di mobili antichi”, come richiesto dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 11301 del 28 ottobre 1995 ai fini della tutela dell'avviamento commerciale e del fausto esito della domanda di riscatto nel caso di violazione della prelazione legale a favore del conduttore.
Reputa, infatti, questo Giudice che nessuno degli elementi di prova forniti dalla difesa di parte ricorrente conduca alla dimostrazione del contrario.
Innanzitutto le prove orali assunte in corso di causa sono risultate insufficienti a suffragare la tesi di parte ricorrente.
Il teste di parte ricorrente RI ha confermato di avere acquistato nel Parte_4
mese di luglio 2022 nel negozio di Antichità e Restauro del Signor sito Parte_1 in Via Pietro Colletta, 24, Milano, un comodino antico che aveva visto quando si era recata in negozio al fine di far “restaurare un cassettone” e scoprendo solo in quell'occasione che una parte era adibita ad articoli in vendita (“quando sono andata in negozio ho visto che una parte era adibita ad articoli in vendita”); gli altri due testi escussi ( ed Testimone_1
hanno riferito di avere acquistato due oggetti rispettivamente nel mese di Controparte_6 settembre 2022 e nel mese di maggio 2022.
Gli unici tre testi citati dall'attore (vi è stata rinuncia al quarto teste) hanno, dunque, non solo fatto riferimento ad acquisti avvenuti esclusivamente tra il maggio ed il settembre 2022 –
10 dunque, tutti solo dopo l'esercizio del diritto di prelazione da parte dell'attore (aprile 2022) – ma hanno, di fatto, confermato solo tre fatture (tutte emesse esclusivamente con riferimento al 2022) per un importo totale di € 620,00 (cfr. docc. 22, 24 e 25).
Tali dichiarazioni – unitamente al fatto che sono state confermate unicamente tre fatture per un totale di € 620,00 - attestano che la vendita di mobili antichi a privati, anche qualora ritenuta dimostrata, costituisce un'attività del tutto marginale e residuale rispetto alla attività principale di “Impresa Artigiana” di “riparazione di mobili ed oggetti in legno di arredamento”, come da visura CCIAA della impresa individuale di parte ricorrente prodotta agli atti di causa (cfr. doc. 4 fascicolo e ). CP_3 CP_1
Oltre all'esito dell'istruttoria orale, vi sono tuttavia ulteriori elementi che, tutti unitamente considerati, portano ad escludere la sussistenza dei requisiti che la legge e la giurisprudenza richiedono per ritenere operante il diritto di prelazione.
Anzitutto, l'immobile di Via Colletta 24, si trova al piano terra, all'interno di un complesso condominiale, è accatastato come laboratorio-deposito, come si può evincere dalla visura catastale già allegata che reca la dicitura “C/3”, non ha un accesso su strada diretto, ma dall'interno di un cortile al quale si accede da un portone.
La destinazione d'uso, specificata tra l'altro anche nel contratto di locazione stipulato all'art. 5
è chiara: “I locali si concedono per il solo uso di laboratorio-deposito […] con divieto di mutamento di destinazione”.
Come è noto il magazzino-deposito svolge una funzione finalizzata a conservare oggetti/merci e dove, solitamente, è esclusa la permanenza di persone, se non in via accessoria nelle fasi di carico e scarico della merce.
Quanto all'attività concretamente svolta in tale immobile, è incontestato che nel laboratorio- deposito utilizzato dal siano presenti tutti gli strumenti necessari per l'attività Parte_1 artigianale, quali ad esempio strumenti da taglio, martelli, macchine stazionarie e gli elettroutensili (cfr. doc. 9 fascicolo e ). CP_3 CP_1
Inoltre, il ha iscritto la propria attività nel registro delle imprese come attività Parte_1 artigianale - senza, tra l'altro, che figuri alcun dipendente - ed ha indicato come codice
ATECORI 2007-2022 dell'attività prevalente il 95.24.01, indicando quale attività prevalente quella di “riparazione di mobili e di oggetti di arredamento” (cfr. doc. 4 fascicolo e ), CP_3 CP_1
11 mentre tra le attività indicate all'interno della visura non figura in alcun modo la vendita al pubblico.
Se è vero che la visura dell'impresa estratta dai registri pubblici della Camera di Commercio, tenuto conto della natura notiziale della stessa, non assume il valore di prova piena circa l'attività concretamente svolta dall'impresa, essa tuttavia va considerata quale elemento di prova da parte del giudice e concorre, unitamente ad altri, ulteriori, emersi nel corso del giudizio, al fine della formazione del proprio convincimento.
A ciò si aggiunga che il locale non ha un accesso pubblico su strada e/o una vetrina e quanto all'insegna di cui al doc. n.18 bis di parte ricorrente, trattasi di targa priva di collocazione spazio-temporale, né è stata richiesta la prova per testi volta a confermare che fosse visibile e/o accessibile dalla pubblica strada.
Del tutto irrilevanti sono poi i documenti nn.16, 17 e 19.
Il documento 16 rappresenta un estratto della pagina internet la quale, pur riportando nella home la dicitura “Negozio per il restauro, conservazione e vendita al pubblico di arredi d'arte, antiquariato, sculture e dipinti”, nella sezione “Cosa Facciamo” non riporta in alcun modo l'attività di vendita, ma solo “ – – Controparte_7 Controparte_8 [...]
Shabby Chic – Intaglio Ligneo ”. Controparte_9 Controparte_10 CP_11
A ciò si aggiunga che, essendo il sito internet nell'esclusiva disponibilità del ricorrente, esso è liberamente modificabile dallo stesso, né il ricorrente ha dimostrato che fosse nello stato attuale anche prima del presente giudizio. Analoghe considerazioni valgono per il documento n.17 ed il 19.
Quanto alle fatture prodotte docc. nn.22, 23, 24 e 25, esse sono tutte emesse in data successiva al 23 maggio 2022 e, dunque, dopo che il ricorrente era stato notiziato, con comunicazione del
28 marzo 2022, dell'avvenuta stipula del contratto preliminare di compravendita.
Al riguardo, la difesa del ricorrente, che ha dedotto lo svolgimento dell'attività di vendita nei locali locati dal 16 maggio 2016, non ha offerto alcuna giustificazione circa il fatto che fino al maggio 2022 non fosse stata emessa alcuna fattura.
Né il sul quale incombeva l'onere, ha dimostrato di possedere un registratore di Parte_1
cassa né, tanto meno, un POS, strumenti necessari oltre che indispensabili per identificare un'attività con finalità commerciali/di vendita, non potendo sopperire al mancato
12 assolvimento di tale onere la richiesta dei resistenti ex art.210 c.p.c. di ordinare “l'esibizione dei registri contabili, delle fatture, del registro di cassa, delle dichiarazioni dei redditi, ovvero del modello unico e degli estratti conto inerenti all'attività lavorativa (ed ove assenti personali) a far data dal 16 maggio 2016, dai quali poter ricavare ed estrapolare la vera tipologia di attività svolta, nonché la veridicità delle fatture prodotte”, perché trattasi di strumento istruttorio residuale, utilizzabile soltanto quando la prova del fatto non sia acquisibile "aliunde", e l'iniziativa non presenti finalità esplorative, ravvisabili allorquando, come nella fattispecie in esame, neppure la parte ricorrente, sulla quale incombeva l'onere, deduca elementi sulla effettiva esistenza del documento (cfr. Cass., Sez.

6 - L, Ordinanza n. 23120 del 16/11/2010).
La vendita al dettaglio di mobili ed oggetti di arredamento a terzi all'interno del bene locato cozza con la presenza all'interno del bene locato di svariati macchinari ai fini dell'espletamento della propria attività di restauratore, circostanze queste ultime che fanno ritenere che accanto a tale sua principale attività, l'odierno ricorrente è solito effettuare all'interno del bene locato piccole vendite di scarsa importanza economica rispetto alla complessiva attività d'impresa ivi espletata.
Così come prospettata, la situazione comporta un eventuale ed ipotetico rapporto con una clientela estremamente ristretta e limitata, acquisita con la sola prestazione d'opera professionale individuale che nulla ha a che vedere con l'avviamento commerciale che per definizione, secondo la legge 392/78, deve avere il “contatto diretto costante ed abituale con il pubblico indifferenziato di utenti e consumatori”.
Secondo un orientamento ormai consolidato “la prelazione in discorso mira a favorire il mantenimento dell'avviamento, ma ciò presuppone che avviamento vi sia e che pertanto si tratti di attività economica suscettibile di dar luogo all'avviamento, situazione che stride in modo strutturale con l'attività di libero professionista, ove invece prevale il rapporto fiduciario” (ex multis Cass. n.
8291/92).
Per stabilire la differenza tra attività professionale e commerciale si è stabilito, infatti, che ove
“l'immobile locato sia destinato ad attività organizzata in forma societaria, la qualificazione della stessa come non meramente professionale ma commerciale, con la conseguenziale spettanza del diritto di prelazione, esige il riscontro di un'organizzazione d'impresa che non si esaurisca in sostrato strumentale delle prestazioni personali e, correlativamente, il riscontro di un'esorbitanza di tali
13 prestazioni dall'opera professionale in senso stretto, per trasmodare in coordinamento dei fattori produttivi indirizzato all'offerta di un servizio autonomamente rilevante”.
Infine, “la prelazione si applica all'attività commerciale comportante contatti diretti con il pubblico degli utenti e consumatori che per il suo esercizio debba essere autorizzata e che pertanto in concreto sia esercitata legittimamente” (Cass. civ. sent. n. 11908/2002).
Quanto, infine, alla natura del messaggio what up inviato da parte locatrice all'odierno attore in data 14 aprile 2022 (cfr. doc. 5 attore), ben potrebbe essere espressione della sussistenza di eventuali trattative volte all'eventuale perfezionamento della compravendita del bene condotto in locazione, trattative evidentemente non andate a buon fine: ciò porta a dire che lungi dal volere riconoscere in capo al conduttore la titolarità del diritto di prelazione ex artt.
38 e 39 legge n. 392 del 1978, le locatrici si sono semplicemente limitate a notiziare il
Baldisserri circa il loro intento di volere vendere il bene comunicandone il prezzo.
Le complessive considerazioni che precedono determinano il rigetto sia della domanda principale di riscatto, che della domanda connessa di risarcimento del danno per la totale mancanza di alcun fatto doloso causativo di un danno ingiusto da imputare agli odierni resistenti.
L'esito della lite comporta la condanna di al pagamento delle spese di Parte_1
lite a favore delle parti resistenti, nella misura indicata in dispositivo, in applicazione del principio di soccombenza.


P. Q. M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta le domande svolte da Parte_1

2. condanna a rifondere le spese di lite sostenute da Parte_1 [...]
, che si liquidano in Euro 12.350,00 per compensi, oltre rimborso forfettario CP_1
spese generali 15 % i.v.a. e c.p.a. come per legge;

3. condanna a rifondere le spese di lite sostenute da Parte_1 [...]
e che si liquidano in Euro 17.400,00 per compensi, oltre CP_1 Controparte_5
rimborso forfettario spese generali 15 % oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge.
14 Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 10/06/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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