Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - rel. Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - Consigliere -
Dott. ALBERTO TALEVI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
GA ST, RR ER, domiciliati in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesi dall'avvocato CIRO GIORDANO con studio in 80046 S GIORGIO A CREMANO (NA) VIA DE LAUZIERES 46, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ID RI, domiciliata in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesa dall'avvocato PASQUALE CORRADO con studio in 80138 NAPOLI VIA CARD. PAOLO BURALI D'AREZZO 9, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1818/99 della Corte d'Appello di NAPOLI, emessa il 30/06/99 e depositata il 16/07/99 (R.G. 2968/97) udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/03/02 dal Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI;

udito l'Avvocato Pasquale CORRADO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per l'accoglimento del ricorso (1^ motivo).
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con citazione del 1 febbraio 1993, SI IT, nella veste di conduttrice di un locale sito in San Giorgio a Cremano, e destinato a cartoleria convenne dinanzi al Tribunale di Napoli gli acquirenti di detto locale, TO NE e FE SA, esercitando il diritto di riscatto, per essere il prezzo di vendita, risultante dall'atto notarile, notevolmente inferiore al prezzo di vendita comunicatole ai sensi dell'art. 38 della legge di equo canone.
I convenuti si contestavano il fondamento della domanda. Successivamente, avendo il GI negato ai convenuti un termine per la chiamata in garanzia del venditore, con separato atto di citazione del 1 febbraio 1992 gli acquirenti convenivano in giudizio il venditore CA AF per essere garantiti dalla eventuale evizione.
Le liti erano riunite ed istruite nel contraddittorio tra le parti.
Con sentenza pubblicata il 14 giugno 1997 il Tribunale di Napoli, disposta con ordinanza la separazione delle due liti, decideva quella relativa al riscatto, accogliendo la domanda del conduttore, previo pagamento del prezzo dichiarato nell'atto notarile, entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza. La decisione era appellata dagli acquirenti, che ne chiedevano la riforma;
resisteva la controparte chiedendo il rigetto del gravame.
La Corte di appello di Napoli con sentenza pubblicata il 16 luglio 1999 rigettava l'appello e condannava gli appellanti alla rifusione delle spese del grado;
dichiarava altresì inammissibile l'appello proposto dal TO/FE nei confronti di nei confronti di CA AF e compensava le spese tra le dette parti.
Per quanto qui ancora interessa la Corte napoletana osservava:
a. che la conduttrice aveva fornito la prova di svolgere nei locali un'attività di cartoleria, come tale aperta al pubblico (cfr. ff. 6/7 motivaz.); che la simulazione relativa del prezzo non era opponibile al conduttore (ff. 7/9 motivaz. con riferimenti giurisprudenziali); che pertanto il prezzo utile per il riscatto era quello indicato nell'atto pubblico di vendita. Contro la decisione ricorrono i terzi acquirenti deducendo tre motivi di gravame;

resiste la controparte con controricorso. I ricorrenti hanno prodotto memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il ricorso merita accoglimento per quanto di ragione in ordine al primo motivo di gravame, restando assorbiti gli altri, inoltre la cassazione è senza rinvio potendosi decidere la lite nel merito allo stato degli atti.
Con il primo motivo si deduce l'error in iudicando (per la violazione delle norme relative al diritto di prelazione e riscatto) ed il vizio della motivazione, sia sulla prova della destinazione, sia sulla rilevanza dell'illeicità svolta nei locali senza le prescritte autorizzazioni.
L'accoglimento è in relazione a tale punto decisivo: ed in vero la tutela dell'avviamento commerciale (prevista dagli art. da 34 a 40 della legge di equo canone L. 1978 n. 392) non può essere concessa al conduttore che eserciti nell'immobile, senza le prescritte autorizzazioni, un'attività commerciale (che implichi contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori) e ciò in base al principio che il "presupposto" della tutela consiste nella liceità dello esercizio dell'attività commerciale. (Cfr. Cass. 7 maggio 1993 n. 5265 e Cass. 26 ottobre 2001 n. 13291 in relazione al profilo di liceità).
Non è dunque indennizzabile un "avviamento per attività illecitamente o abusivamente esercitata", perché tale interpretazione condurrebbe alla consacrazione ed alla protezione di situazioni abusive, frustrando l'applicazione di norme imperative che disciplinano l'attività economica e lo stesso scopo "premiale" della disciplina di equo canone, ma in favore di conduttori che esercitano la propria attività nel pieno rispetto delle leggi.
Essendo res certa la mancata autorizzazione dell'esercizio della attività di "cartoleria, in accoglimento della censura (che contiene una eccezione già sollevata nelle fasi di merito), si deve cassare la decisione impugnata, senza necessità di un rinvio al giudice di merito, posto che la domanda di prelazione non era proponibile, mancando i presupposti di legge circa la liceità dell'esercizio dell'attività commerciale.
Restano assorbiti gli altri motivi, relativi (il secondo) alla simulazione relativa del prezzo di vendita, e sul riparto delle spese (in ordine al quale si provvede decidendo nel merito). Alla cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, segue la decisione del merito allo stato degli atti, dovendosi rigettare la domanda di riscatto per le ragioni dette;

compensandosi, per la natura delle questioni esaminate, le spese del giudizio di merito e quelle del giudizio di cassazione tra le parti in lite.

P.Q.M.

Accoglie per quanto di ragione il primo motivo del ricorso, assorbiti gli altri;
cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di riscatto;
compensa le spese del giudizio di merito e di quello di cassazione.
Così deciso in Roma, il 8 marzo 2002.
Depositato in Cancelleria il 7 agosto 2002