REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Salerno, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice
Unico, dott.ssa Giuseppina Valiante, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in I grado iscritta a ruolo al r.g. n. 1272/2020, avente ad oggetto: azione per l'adempimento del contratto di compravendita immobiliare ex art. 1453 c.c.
TRA
, nato a [...] il [...], C.F. Parte_1
, e , nata a [...] C.F._1 Parte_2
il 31 ottobre 1949, C.F. , entrambi residenti in C.F._2
Salerno, Piazza Umberto I n. 2, rappresentati e difesi, giusta Procura alle liti in calce all'atto di citazione, dal prof. avv. Pierluigi Matera, C.F.
del Foro di Roma, per l' C.F._3 Parte_3
, C.F. e P.IVA giusta Procura alle liti in
[...] P.IVA_1
calce al Ricorso, elettivamente domiciliati presso il suo Studio sito in Roma alla Via Vincenzo Bellini n. 2,
ATTORI
E
, nato a [...] il [...], Cod. Fisc. Controparte_1
, e , nata a [...] C.F._4 Controparte_2
Inferiore (SA) il 22/11/1950, Cod. Fisc. , entrambi C.F._5
residenti in [...] ed entrambi rappresentati e difesi, in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Ignazio Della Malva – Cod. Fisc. - presso il C.F._6
cui studio eleggono domicilio in San PR PI (SA) alla via A.
Fierro, 72
CONVENUTI Conclusioni: all'udienza del 22.10.2024 le parti concludevano come da verbale in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 31.01.2020, Parte_1
ed convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di
[...] Parte_2
Salerno Capuano Giuseppe e e deducevano che: a) in data Controparte_2
24 giugno 1986, innanzi al Notaio Avv. con atto Rep. Persona_1
11.938, Racc. 5149 i coniugi e Controparte_1 Controparte_2 vendevano, “ciascuno per la propria quota e, comunque, entrambi congiuntamente e solidalmente fra loro per l'intero ed in piena proprietà”, ai coniugi ed , che acquistavano in Parte_1 Parte_2 comunione legale tra loro, l'immobile descritto all'art. 1 dell'atto suddetto, oggi identificato nel catasto urbano al Foglio n. 27, Part. n. 410, sub 3, Via G.
Martuscelli n. 14, Salerno;
b) all'art. 4 dell'atto di vendita si leggeva “i venditori in solido dichiarano che la consistenza immobiliare venduta […] è conforme alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie, salvo quanto in seguito a precisarsi e prestano agli acquirenti tutte le garanzie di Legge per evizione o molestia”; c) all'art. 7 del medesimo contratto si leggeva “ai sensi e per gli effetti della Legge n. 47/1985 e successive modifiche, i venditori congiuntamente affermano […] che relativamente ad alcune trasformazioni ed opere successivamente realizzate senza le prescritte concessioni ed autorizzazioni hanno presentato domanda di condono registrata al Comune di
Salerno il 14.10.1985 n. 80054 progressivo 0075570805 ed han provveduto al pagamento della prescritta oblazione […]”, altresì dichiarando, sempre in solido, “che non vi sono altri abusi e difformità urbanistici ed edilizi oltre quelli di cui alla citata domanda di condono” e obbligandosi “a porre in essere ogni integrazione, rettifica di errori materiali di compilazione e registrazione anche se riguardanti i documenti catastali allegati alla domanda stessa e a pagare quant'altro in futuro venisse richiesto dal per il Controparte_3
rilascio delle autorizzazioni o concessioni in sanatoria degli abusi e difformità posti in essere da essi venditori in epoca anteriore alla consegna nelle mani degli acquirenti della consistenza immobiliare compravenduta”; d) con lettera prot. U N. 0164623 del 18/09/2018, notificata agli attori il 28 settembre 2018, il , con esplicito riferimento all'abuso commesso dai Controparte_3 venditori convenuti, comunicava per la prima volta la “determinazione in via definitiva delle somme dovute dell'oblazione ex art. 31 della L. n. 47/85 e del contributo ex art. 3 L. N. 10/77 (Bucalossi)” altresì richiedendo il pagamento dei diritti amministrativi nonché di integrare l'istanza con una serie di documenti, invitando “a procedere entro 90 giorni dalla data di notifica […] all'integrazione dei documenti ancora mancanti ed al versamento delle somme sopra specificate”, avvertendo che “in mancanza, trascorso inutilmente il suddetto termine si procederà così come previsto dalla legge N. 662/96”; e) gli attori si vedevano costretti a provvedere – nel brevissimo termine a disposizione – al pagamento di quanto richiesto, all'integrazione della documentazione e al completamento della pratica e corrispondevano al la somma complessiva richiesta pari a € 11.030,11, Controparte_3
obbligandosi a sostenere tutti i costi per le prestazioni dei tecnici necessarie a provvedere a quanto richiesto dal (presentazione pratica di SCIA in CP_3
sanatoria, integrazione condono completa di grafici, sezioni prospetti e relazione tecnica illustrativa oltre alla documentazione fotografica, perizia tecnica stragiudiziale, nuovo accatastamento, certificato di idoneità statico,
SCIA per opere interne in sanatoria. SCIA di agibilità, APE, etc.) pari a ulteriori € 8.600,00, per un totale complessivo di € 19.630,11; in seguito a tali adempimenti veniva rilasciata concessione edilizia in sanatoria dal Comune di
Salerno; f) con lettera datata 11.01.2019, il legale degli attori richiedeva ai convenuti, a fronte di quanto previsto dall'atto di vendita, il pagamento di quanto dovuto entro e non oltre quindici giorni, ma tale comunicazione risultata priva di riscontro;
inoltre, a tale comunicazione ne seguita una ulteriore datata 25.09.2019 con cui si intimava nuovamente ai convenuti di provvedere al pagamento entro i successivi quindici giorni, ma anche quest'ultima rimaneva priva di riscontro;
g) tutto quanto premesso Parte_1
e citavano e a
[...] Parte_2 Controparte_1 Controparte_2 comparire dinanzi al Tribunale di Salerno all'udienza del 20 giugno 2020 e chiedevano: 1) in via principale, accertato l'inadempimento contrattuale condannare i Convenuti all'adempimento ovvero al risarcimento del danno cagionato dal mancato adempimento, in ogni caso mediante pagamento agli
Attori della somma di Euro 19.630,11; 2) in via subordinata condannare i Convenuti al risarcimento del danno extracontrattuale nella misura di Euro
19.630,11; 3) Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 19.06.2020, si costituivano in giudizio e , impugnando e Controparte_1 Controparte_2 contestando estensivamente il contenuto dell'avverso atto di citazione, in quanto infondato in fatto e in diritto e non provato, e chiedevano: a) in via preliminare di merito, accertarsi e dichiararsi l'intervenuta prescrizione, ex art. 2946 c.c., delle pretese avanzate da parte attrice, per decorso del relativo termine;
b) nel merito, rigettare ogni pretesa di controparte in quanto infondata in fatto e in diritto, in punto di an e in punto di quantum debeatur;
c) nel merito, in via gradata, nella non creduta ipotesi di mancato accoglimento e nell'improbabile ipotesi in cui venisse provato un credito dei coniugi e , ridursi comunque il dovuto secondo Parte_1 Parte_2
giustizia e sulla base di quanto, in ogni caso, risulterà compiutamente, debitamente e rigorosamente provato in corso di causa;
d) in ogni caso, con vittoria di spese e competenze di lite, con attribuzione.
Assegnati i termini ex articolo. 183, comma 6, c.p.c., rigettata la richiesta di c.t.u. articolata all'interno delle medesime dai convenuti, il Giudice, all'udienza del 22.10.2024, assegnava la causa in decisione con i termini dell'articolo 190 c.p.c.
La domanda presentata da ed (attori) è Parte_1 Parte_2
una azione di responsabilità contrattuale, con la quale essi richiedono il pagamento del risarcimento del danno rinveniente dal preteso inadempimento di una clausola di garanzia contrattualmente assunta dai venditori in favore degli acquirenti con il contratto di compravendita immobiliare, stipulato in data 24 giugno 1986, innanzi al Notaio Avv. con atto Rep. Persona_1
11.938, Racc. 5149.
In merito al caso di specie, il contratto, stipulato in data 24.06.1986, tra ed (acquirenti-attori) e Parte_1 Parte_2 Controparte_1
e (venditori-convenuti), prevede agli articoli 4 e 7 che: «i Controparte_2
venditori in solido dichiarano che la consistenza immobiliare venduta [...] è conforme alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie, salvo quanto in seguito a precisarsi e prestano agli acquirenti tutte le garanzie di Legge per evizione o molestia” e “ai sensi e per gli effetti della Legge n. 47/1985 e successive modifiche, i venditori congiuntamente affermano [...] che relativamente ad alcune trasformazioni ed opere successivamente realizzate senza le prescritte concessioni ed autorizzazioni hanno presentato domanda di condono registrata al Comune di Salerno il 14.10.1985 n. 80054 progressivo 0075570805 ed han provveduto al pagamento della prescritta oblazione [...]», altresì dichiarando, sempre in solido, «che non vi sono altri abusi e difformità urbanistici ed edilizi oltre quelli di cui alla citata domanda di condono” e obbligandosi “a porre in essere ogni integrazione, rettifica di errori materiali di compilazione e registrazione anche se riguardanti i documenti catastali allegati alla domanda stessa e a pagare quant'altro in futuro venisse richiesto dal Controparte_3
per il rilascio delle autorizzazioni o concessioni in sanatoria degli abusi e difformità̀ posti in essere da essi venditori in epoca anteriore alla consegna nelle mani degli acquirenti della consistenza immobiliare compravenduta».
Mette subito conto evidenziare che la garanzia invocata dagli attori non è riconducibile all'art. 1490 c.c., atteso che, secondo l'insegnamento della
Suprema Corte, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l' art. 1489 c.c. , in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (cfr. Cassazione civile , sez. II , 28/09/2023 , n. 27559).
Nel caso in esame, invece, la domanda di risarcimento postula la violazione di una clausola di garanzia assunta espressamente in contratto dai venditori;
nel contratto si legge, infatti: “Al riguardo i venditori in solido, nel dichiarare che non vi sono altri abusi e difformità urbanistici ed edilizi oltre quelli di cui alla citata domanda di condono, si obbligano a porre in essere ogni integrazione, rettifica di errori materiali di compilazione e registrazione anche se riguardanti i documenti catastali allegati alla domanda stessa ed a pagare quant'altro in futuro venisse richiesto dal per il rilascio delle Controparte_3
autorizzazioni o concessioni in sanatoria degli abusi e difformità posti in essere da essi venditori in epoca anteriore alla consegna nelle mani degli acquirenti della consistenza immobiliare compravenduta.
Dunque, secondo le pattuizioni contrattuali, i venditori, alla data della stipula, hanno garantito che oltre a quelli indicati nella domanda di condono menzionata nel rogito, non vi erano altri abusi e difformità urbanistici ed edilizi.
Tuttavia, il , con lettera prot. U N. 0164623 del 18/09/2018 Controparte_3
(All. 2), notificata agli Attori il 28 settembre 2018, aveva comunicato per la prima volta la “determinazione in via definitiva delle somme dovute dell'oblazione ex art. 31 della L. n. 47/85 e del contributo ex art. 3 L. N. 10/77
(Bucalossi)” altresì richiedendo il pagamento dei diritti amministrativi nonché di integrare l'istanza con una serie di documenti, invitando “a procedere entro
90 giorni dalla data di notifica […] all'integrazione dei documenti ancora mancanti ed al versamento delle somme sopra specificate”, avvertendo che “in mancanza, trascorso inutilmente il suddetto termine si procederà così come previsto dalla legge N. 662/96”.
Secondo i convenuti, però la concessione in sanatoria per la richiesta di condono era attinente al fatto che vi fosse una difformità sulle altezze relative alla costruzione del tetto a seguito di concessione edilizia. Secondo la concessione 122/82 Prot. N° 56103/15919 del 21.08.1982, rilasciata , essendo un tetto a falda inclinata, l'altezza massima doveva essere di 2.30 m e quella minima di 1,20 m. Invece le difformità sono di 2,55 m nella parte alta e 1,40 nella parte bassa del tetto, il tutto si evince dalle planimetrie allegate e sottoscritte all'atto di vendita. Il seminterrato che aveva un'altezza di 2,80 m, non era secondo i convenuti, oggetto alla richiesta di condono.
Per quanto attiene il cambio di destinazione d'uso del seminterrato, da deposito ad abitazione da parte degli odierni attori, lo stesso – sempre secondo i convenuti - non faceva parte della richiesta di condono in quanto i convenuti fecero richiesta di condono per il cambio di destinazione Controparte_4
d'uso da locale caldaia a deposito e per mq 38,28.
L'assunto, però, appare introdotto dai convenuti solo nella seconda memoria
183, co. 6 c.p.c., oltre, quindi, lo spirare delle preclusioni assertive – come eccepito anche dalla difesa degli attori nella terza memoria 183, co. 6 c.p.c. Ad ogni buon conto, dall'esame degli atti l'assunto dei convenuti non trova conforto, atteso che il richiedeva ai coniugi proff. Controparte_3
IO e Autorino il pagamento delle somme a conguaglio a titolo di oblazione e di Bucalossi proprio per l'istanza di concessione in sanatoria registrata al il 14 ottobre 1985 n. 80054 progressivo Controparte_3
0075570805 presentata dai coniugi e . CP_1 CP_2
Inoltre, dalla stessa documentazione depositata dalla difesa dei convenuti emerge che il perito incaricato dà atto proprio del fatto che nella richiesta di concessione edilizia presentata dai Convenuti nel 1985 la richiesta di cambio di destinazione d'uso del seminterrato da deposito a vano caldaia ad abitazione fosse già presente.
Non è fondata l'eccezione di prescrizione per decorso del termine ordinario decennale;
in proposito, mette conto evidenziare che la domanda di condono presentata in concomitanza della stipula del contratto di compravendita ha ricevuto un riscontro, da parte del solo in data Controparte_3
18.09.2018, come si evince dalla documentazione depositata in atti da parte attrice. All'interno di tale documento, il procede a fornire Controparte_3
una risposta in relazione alla concessione edilizia in sanatoria presentata in data 14.10.1985, prot. n. 80054, avente ad oggetto la determinazione dell'oblazione definitiva, la determinazione definitiva e, infine, la Per_2 richiesta di documentazione integrativa a completamento dell'istanza. Per giurisprudenza amministrativa costante, che si richiama, “La mancata presentazione della documentazione prescritta per la domanda di condono edilizio impedisce il decorso sia del termine di 24 mesi per la formazione del silenzio - assenso, sia quello di trentasei mesi per la prescrizione di eventuali crediti a rimborso o a conguaglio dell'oblazione versata, tenendo presente che il termine di 36 mesi stabilito dall'art. 35, l. n. 47 del 1985 per il conguaglio dell'oblazione relativa a condono edilizio o per il rimborso eventualmente spettante non decorre prima che la relativa obbligazione possa ritenersi definitivamente accertata in tutti i suoi elementi;
a tal fine, quindi, è necessario che la domanda di condono sia completa di tutta la documentazione necessaria anche ai fini della formazione del silenzio-assenso. Il dies a quo di decorrenza del termine prescrizionale di 36 mesi, fissato dall'art. 35, l. n. 47/1985 per il diritto al rimborso delle somme versate a titolo di oblazione, coincide con la data del rilascio del certificato di cui al richiamato art. 35, contenente l'attestazione del
Sindaco in ordine alla sussistenza di un credito nei confronti dell'erario.”,
(T.A.R. Roma, (Lazio) sez. II, 10/10/2024, n.17408). In definitiva, dunque, la pretesa degli attori non può ritenersi prescritta, dal momento che il CP_3
ha fornito una risposta all'istanza di condono presentata nel 1985 solo
[...]
nel 2018, peraltro, richiedendo ulteriore documentazione ad integrazione dell'istanza presentata dall'originario proprietario dell'immobile ( CP_1
.
[...]
Non va obliterato che a termini dell'art. 2935 c.c. la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere e, dunque, gli odierni attori non avrebbero potuto agire nei confronti dei garanti venditori prima della manifestazione da parte dell'ente di una precisa richiesta di pagamento.
Venendo, poi, all'esame della eccezione di pretesa carenza di legittimazione degli attori rispetto alla effettuazione di pagamenti nell'ambito della pratica di concessione in sanatoria in favore dell'ente, va osservato che, in disparte l'osservazione che il indirizza ai due attori la richiesta di pagamento, CP_3
la Suprema Corte ha chiaramente stabilito che (cfr. Cassazione civile sez. II,
28/04/2021, n.11211) l'obbligo di pagamento degli oneri relativi alla procedura di condono edilizio ex art. 31 della l. n. 47 del 1985 grava, ai sensi del comma 1 del citato art. 31, su coloro che sono proprietari dei beni interessati al momento del conseguimento della sanatoria e non della sua richiesta, anche qualora, nel caso di trasferimento degli immobili, tale richiesta sia stata presentata dai precedenti proprietari, ma il suo "iter" amministrativo si sia comunque concluso dopo la vendita.
Né appare persuasivo l'argomento che richiama l'art. 1180 c.c., perché esso postula il pagamento da parte di un terzo, laddove, nel caso di specie, gli attori hanno pagato in quanto effettivi legittimati a compierlo.
Va, infine, esaminato l'argomento dei convenuti, secondo cui, in via gradata, non sarebbe dovuto l'importo di €. 19.630,00, aggiuntiva – rispetto a quella domandata dal - di €. 8.600,00 asseritamente sopportata Controparte_3
per le prestazioni rese da periti dai medesimi liberamente scelti e incaricati per una serie di adempimenti tecnici. E, però, dall'esame della documentazione versata in atti in uno alla citazione risulta un consuntivo degli oneri tecnici sottoscritto dal geom. Parte_4
, ammontante ad € 8.060,00.
[...]
Ritiene il Tribunale che, sebbene sia indubitabile che gli attori abbiano sostenuto oneri tecnici, essi non abbiano dato prova di tale pagamento né del conferimento di incarico, dovendosi, dunque, ritenere accoglibile la domanda solo in relazione al residuo richiesto e non alla somma di € 8.060,00.
In conclusione, la domanda presentata dagli attori è meritevole di parziale accoglimento.
Le spese di lite vanno poste a carico dei convenuti per ½ e compensate per il residuo. Esse sono liquidate in dispositivo ai sensi del DM 55/2014 e ss.mm.
(d.m. 147/22), tenendo conto del valore del decisum, dell'attività processuale effettivamente svolta. Le spese sono liquidate tenendo conto dei valori medi per tutte le fasi del presente giudizio, fuorché per la fase istruttoria, liquidata a minimi considerata l'esiguità dell'attività (mero deposito delle note istruttorie);

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, Dr.ssa
Giuseppina Valiante, definitivamente pronunciando sulla domanda così decide:
1) Accoglie, per quanto di ragione, la domanda e condanna CP_1
e in solido al pagamento, per le causali di cui
[...] Controparte_2
in motivazione, della somma di € 11.570,11 in favore di Parte_1
ed , oltre interessi al saggio legale dal dì della
[...] Parte_2
domanda al soddisfo;

2) Condanna e al pagamento di ½ delle Controparte_1 Controparte_2
spese di lite, che liquida in complessivi (1/1) € in € 4.237,00 per competenze avvocato, oltre rimborso spese generali al 15%, iva e cpa come per legge, dichiarando compensato il residuo.
Salerno, 28.05.2025
Il Giudice
Dr.ssa Giuseppina Valiante