VERBALE DI UDIENZA CON CONTESTUALE LETTURA DEL DISPOSITIVO E
DEPOSITO DELLA SENTENZA EX ART. 429 C.P.C.
Proc. N.4723 /2024
All'udienza del 16/04/2025 davanti al giudice Dr. Filippo Lo Presti sono comparsi per l'Avv. GALANTE ROSA;
Parte_1
per in sostituzione degli Avvocati GIACALONE e COSTANZA, CP_1
l'Avv. Fulvia Marsala Fanara.
Il giudice invita le parti a concludere.
L'Avv. Galante insiste nel contenuto della comparsa conclusionale, segnala che l'immobile non è stato rilasciato e che la richiesta di pagamento è limitata in questo giudizio alla mora consumata alla data dell'intimazione di sfratto.
L'Avv. Fulvia Marsala Fanara si riporta al contenuto degli scritti difensivi e chiede il rigetto di tutte le domande.
Il Giudice
Riserva la decisione all'esito della camera di consiglio odierna.
Riaperto il verbale, alle ore 19.20, assenti le Parti, si dà lettura del dispositivo e si provvede al contestuale deposito delle motivazioni della sentenza.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In composizione monocratica, in persona del dott. Filippo Lo Presti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n.4723 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili del 2024, vertente tra
(C.f. ), elettivamente domiciliato in Palermo, nella Parte_1 C.F._1
Via Ruggero Settimo n° 55, presso lo studio dell'Avv. Rosa Galante che la rappresenta e
1 difende in virtù di procura allegata telematicamente su foglio separato come in calce alla citazione per convalida di sfratto (proc. n. 3459/2024)
Contro
con sede in Favara nella Via Lelio Basso, 20, P.IVA , in CP_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli Avv.ti William
Giacalone e Giovanni Costanza, sia unitamente che disgiuntamente, con domicilio eletto in
Agrigento nella Via Giovanni XXIII, 170, giusta procura allegata telematicamente su foglio separato come in calce alla comparsa di costituzione della fase sommaria (proc. n. 3459/2024)
OGGETTO: azione di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione e di pagamento del debito scaduto.


PQM


Il Tribunale di Palermo, definitivamente decidendo e respinta ogni diversa domanda, eccezione e difesa:
Dispone con effetto retroattivo del contratto di locazione non abitativa stipulato il primo novembre 2015 e registrato il successivo 15 novembre, avente a oggetto il godimento per fini non abitativi dell'immobile sito in Palermo, nella Via Maqueda nn° 252-254, piano terra, a far data dal 22 dicembre 2018, la risoluzione per grave inadempimento della società conduttrice.
Condanna in persona del legale rappresentante pro tempore al pagamento in CP_1 favore dell'attore della somma di euro 43.633,00, oltre interessi dovuti su ogni singola scadenza periodica nella misura dell'art.1284, primo comma c.c. sino al momento della domanda giudiziale e nella misura dell'art. 1284, quarto comma c.c. dalla domanda giudiziale sino al soddisfo.
Condanna la Società convenuta al pagamento delle spese processuali in favore dell'attore, in misura di euro 5.600,00, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario del 15% come per legge.
Manda la Cancelleria per gli adempimenti di rito.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto ritualmente e tempestivamente notificato (proc. n. 3459/2924 r.g.), Parte_1 citava all'udienza del 18 marzo 2024, per la convalida dell'intimazione di CP_1
sfratto a causa della morosità maturata per il mancato pagamento dell'obbligazione prevista nel contratto di locazione non abitativa stipulato il primo novembre 2015 e registrato il successivo 15 novembre.
L'attore allegava di aver in quel modo concesso in locazione l'immobile sito in Palermo, nella Via Maqueda nn° 252-254, piano terra, in cambio del pagamento del canone di
2 locazione stabilito per il primo periodo in euro 16.500,00 annui e, a far data dal mese di novembre 2017, in euro 26.400,00, da corrispondere in rate mensili di euro 2.200,00, ulteriormente aggiornare annualmente (a decorrere dal giorno 1 novembre 2018) in base all'indice di svalutazione Istat calcolato sull'anno precedente, senza necessità di comunicazione scritta.
Senonché, aggiungeva il dopo la data del primo novembre 2017, la conduttrice Pt_1
aveva omesso di eseguire il versamento del giusto canone, continuando a pagare la minor somma mensile di euro 1.500,00; in tal modo maturava a febbraio 2024 la mora di euro
61.579,40.
In base a ciò chiedeva la convalida dello sfratto e l'emissione de decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e a scadere sino alla data del rilascio.
Costituitasi con memoria del 18 marzo 2025, eccepiva preliminarmente in rito CP_1 la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza della domanda, perché la quantificazione della mora risultava determinata in base a cifre “estremamente generiche ed imprecise”, alcune delle quali riferite anche alle mensilità successive alla data di notifica dell'intimazione di sfratto del 23 febbraio 2024.
In via preliminare nel merito eccepiva la prescrizione del credito riferito ai canoni scaduti tra novembre 2017 e dicembre 2018, dal momento che il primo atto di messa in mora risaliva al 21 dicembre 2023.
Quanto al merito la conduttrice deduceva che in base al punto 13 del contratto, rubricato
“Promessa di vendita”, si era previsto che “la parte locatrice, in quanto proprietaria dell'immobile oggetto del presente contratto, promette sin d'ora irrevocabilmente di vendere alla parte locatrice o a persona o società che sarà designata dalla stessa, l'immobile medesimo, per la somma complessiva di euro 333.000,00 (euro trecentotrentatremila). La parte locatrice avrà pertanto la facoltà di esercitare l'opzione per l'acquisto dell'immobile, con apposita raccomandata che dovrà essere spedita entro e non oltre il 01.11.2017. Nel caso di opzione per l'acquisto esercitata dal locatario alla somma complessiva di Euro €
333.000,00 (euro trecentotrentatremila) sarà detratto il valore dei canoni di locazione versati nei primi due anni, pari ad € 34.500,00 (Euro trentaquattromilacinquecento/00) e pertanto la somma netta della compravendita sarà pari a euro € 298.500,00 (euro duecentonovantottomilacinquecento). Detta somma dovrà essere versata entro la fine del mese di novembre 2017, contestualmente all'atto pubblico di vendita che sarà rogato da un notaio con studio a Palermo a scelta della parte conduttrice ed acquirente”.
3 Muovendo da ciò, la conduttrice allegava che con lettera raccomandata del 31 ottobre
2017, inviata dal suo legale rappresentante, aveva in effetti esercitato l'opzione in esame.
Tuttavia, per colpa del non era stato possibile concludere il contratto, a causa Pt_1
dell'omessa regolarizzazione urbanistica dell'immobile.
Con nota del successivo 29 giugno 2018 (trasmessa l'11 settembre 2018), il veniva Pt_1
diffidato a voler “procedere alla sanatoria delle irregolarità riscontrate onde poter concludere la vendita così come pattuito”, pur manifestando, a conferma della serietà delle intenzioni di acquisto “la propria disponibilità a farsi carico dell'avvio della procedura e delle spese occorrenti a sanare le irregolarità edilizie dell'immobile de quo, sottraendo le stesse dal costo residuo dell'immobile”. La diffida non sortiva effetto.
Nel frattempo, , con nota del 30 dicembre 2018, mentre era ancora Parte_1 inadempiente all'obbligo di regolarizzazione dell'immobile, comunicava ai fini del pagamento del canone le nuove coordinate IBAN, senza però avanzare alcuna specifica richiesta di pagamento per mensilità scadute e senza far cenno alla necessità di aggiornare il calore periodico canone di locazione.
In tale situazione -proseguiva persistendo il Suo interesse alla stipula del CP_1
definitivo di compravendita, in data 8 aprile 2019 invitava il ad entrare in mediazione Pt_1
per risolvere la questione afferente alla mancata regolarizzazione urbanistica dell'immobile; la mediazione si celebrava senza successo il 30 maggio 2019.
Soltanto dopo questi fatti, con PEC del 21 dicembre 2023, il avanzava la richiesta Pt_1
di pagamento dei canoni di locazione aggiornati.
Ebbene, secondo la conduttrice, la scansione temporale degli avvenimenti dimostrava che l'iniziativa assunta il 21 dicembre 2023 dal di diffidare il pagamento del maggior Pt_1
canone di locazione sino dal 2017 era pretestuosa, in quanto finalizzata a giustificare la risoluzione del contratto ed evitare così il pagamento dell'indennità di avviamento, in modo da potere cedere il bene a terzi ad un prezzo più alto di quello stabilito nella promessa di vendita.
In base a tali argomenti all'udienza del 9 aprile 2024 (al termine dalla fase sommaria) si opponeva alla convalida dello sfratto. CP_1
Con ordinanza del 10 aprile 2024 veniva respinta l'istanza di provvisorio rilascio avanzata dall'intimante e, mutato il rito, le Parti erano invitate a mediare.
Esitato negativamente il tentativo di mediazione (cfr. verbale negativo del 18 luglio 2024), all'udienza di comparizione dell'1ottobre 2024, senza aver depositato note integrative, le Parti
4 chiedevano un rinvio per trattative;
la causa veniva dunque rinviata alla trattazione scritta del
23 gennaio.
Indi, con ordinanza del 27 gennaio 2025, preso atto delle note di trattazione scritta del 22 gennaio 2025, che registravano la persistenza del contendere, le Parti venivano invitate a precisare le conclusioni all'udienza odierna, con termini per note conclusionali scritte.
In vista dell'odierna discussione l'attore ha depositato note conclusionali al cui contenuto si è riportato come da verbale.
Attraverso tali note la Difesa del Savona ha allegato che la mora di si è nel CP_1
frattempo aggravata, risultando omesso il pagamento dei canoni dovuti a marzo, aprile e maggio 2024 per euro 7.739,19; a tal proposito ha segnalato di aver avviato altro procedimento di sfratto (n° 6622/2024 R.G.), nell'ambito del quale il 5 giugno 2024 è stata emessa ordinanza provvisoria di rilascio ex art 665 c.p.c.
In relazione a ciò, e con specifico riferimento alla domanda di pagamento, la Difesa dell'attore ha pure precisato di voler limitare in questa sede la domanda di pagamento ai canoni scaduti sino a febbraio 2024.
Non ha depositato note conclusionali la Società convenuta che ha discusso e concluso riportandosi alla comparsa di costituzione della fase sommaria.
***
All'esito della camera di consiglio odierna, secondo il Tribunale la domanda di risoluzione
è fondata;
fondata è anche la domanda di pagamento nei termini che seguono.
Va preliminarmente respinta l'eccezione preliminare di nullità dell'atto di citazione che, infatti, è radicalmente infondata.
Con l'atto introduttivo ha riferito che in base al contratto, e tenuto conto degli Parte_1
aggiornamento automatici, il canone di locazione va determinato per le singole annualità nel modo seguente: euro 26.400,00 da novembre 2017 a ottobre 2018; euro 26.769,60 da novembre 2018 a ottobre 2019; euro 26.796,36 da novembre 2019 a ottobre 2020; euro
26.715,36 da novembre 2020 a ottobre 2021; euro 27.677,76 da novembre 2021 a ottobre
2022; euro 30.860,76 da novembre 2022 a ottobre 2023; euro 31.076,76 da novembre 2023 a ottobre 2024.
Premesso ciò, con l'atto di citazione il lamentava la mora del conduttore pari a euro Pt_1
61.579,40, maturata da novembre sino a febbraio 2024 (data della notifica telematica della citazione).
5 Non è vero, perciò, che il credito indicato e richiesto nell'atto di citazione si riferisce a mensilità successive rispetto alla data dell'intimazione e non è vero che la relativa determinazione sia avvenuta in base a cifre “estremamente generiche e imprecise”.
È invece fondata l'eccezione di prescrizione.
Come noto, i crediti per pigioni da pagarsi periodicamente si prescrivono in cinque anni dall'esigibilità ai sensi dell'art. 2948 c.c.
Risulta in atti che soltanto il 21 dicembre 2023 costituì in mora la società Parte_1
conduttrice per il mancato pagamento della differenza economica tra quanto corrisposto e quanto dovuto con riguardo al periodo sopra indicato;
a quella data la prescrizione cinquennale era a ritroso ormai consumata.
In definitiva, la pretesa di pagamento azionata dal conduttore può essere valutata con riguardo al periodo successivo a novembre 2028 e perciò, per quanto importa in questa sede con riguardo al periodo compreso tra il 22 dicembre 2018 e febbraio 2024, risultando prescritto il credito precedente.
Stabilito ciò, nel limite temporale anzi stabilito, la domanda è nel merito fondata.
Il contratto di locazione non contiene un patto di opzione di acquisto in favore del conduttore ma un preliminare unilaterale di compravendita;
ed infatti, la comunicazione di esercizio dell'opzione datata 30 ottobre 2017 non ha determinato l'effetto reale, subordinandolo alla successiva stipula del contratto definitivo che, in base agli accordi, doveva essere concluso entro la fine del mese di novembre 2017, contestualmente al pagamento del prezzo definitivo da parte del conduttore/promissario acquirente, da determinarsi previo scomputo dei canoni di locazione versati durante i primi due anni del rapporto di locazione.
Ora, nel caso di specie non vi è prova della fissazione dell'appuntamento per la stipula del definitivo, non vi è prova del pagamento del prezzo di acquisto ed è in ultima istanza certo che il contratto definitivo non è stato mai concluso.
Perciò, persistendo il rapporto di locazione, la conduttrice avrebbe dovuto continuare a pagare il canone nella misura stabilita in contratto, mentre invece ha eseguito pagamenti mensili per il minor importo di euro 1.500,00, maturando un debito mensile di euro 700,00.
Tale mora corrisponde a un credito esigibile.
Tale esigibilità non è impedita dal fatto che la relativa richiesta di pagamento è stata avanzata per la prima volta con nota trasmessa via PEC in data 21 dicembre 2023.
6 Occorre in generale considerare che il mancato esercizio di un diritto entro un tempo anticipato rispetto alla prescrizione non può costituire di per sé motivo per negare la tutela giudiziaria.
Nondimeno, non ignora questo giudice che l'ipotesi di ritardata richiesta di pagamento del debito scaduto può innescare due ipotesi di inesigibilità:
1) la prima viene in rilievo quando il ritardo corrisponda a un'inequivoca rinuncia tacita o modifica della disciplina contrattuale (Sez. 1, Sentenza n. 23382 del 15/10/2013; Sez. L - ,
Ordinanza n. 1888 del 28/01/2020).
2) la seconda si integra le volte in cui la pretesa del creditore, in seguito a un lungo e considerevole periodo di inerzia, non corrisponda al suo interesse ma denoti l'intento di gravare sproporzionatamente e senza ragione la controparte, facendo emerge un abusivo esercizio del diritto di credito.
Orbene, quanto alla prima ipotesi, non introdotta da una precisa eccezione della debitrice e non rilevabile d'ufficio, vale comunque la pena rilevare che la volontà di esercitare il diritto in modalità abdicativa deve essere desumibile da specifiche circostanze, rintracciabili, esemplificativamente, nella specificità delle relazioni personali e/o familiari, oppure in una particolare congiuntura economica che faccia ritenere maggiormente conveniente per il creditore rinunciare a parte del credito conservando gli effetti economici del contratto.
Quanto alla seconda ipotesi, rilevabile d'ufficio e in qualche modo sollevata dalla convenuta, si deve considerare che, in assenza di specifici elementi ricavabili dagli atti comunicati al fascicolo processuale, la valutazione di abusività dell'esercizio del diritto di credito non può reggersi su argomenti suggestivi non verificabili in modo oggettivo ma deve almeno potersi inferire da specifiche circostanze che consentano di ritenere in base, ad esempio, alla particolare modalità attuativa del rapporto negoziale nel tempo o alla presenza di particolari elementi di conflittualità concreta tra le Parti, un esercizio strumentale e pretestuoso del credito (cfr. motivazioni della sentenza della Cass. Civ. Sez. 3 - , Sentenza n.
16743 del 14/06/2021, richiamata da parte convenuta). Altrimenti non può presumersi che il mero ritardo nell'esercizio del diritto sia di per sé in contrato con l'obbligo di buona fede oggettiva, che trova, infatti, un limite proprio nell'interesse del soggetto creditore a conseguire il suo diritto ancora esigibile.
7 Riguardo a ciò, si deve rilevare come nel caso di specie non vi sia prova della volontà del di provocare la risoluzione del contratto in modo pretestuoso, come affermato dalla Pt_1
conduttrice.
Resta molto vaga la tesi proposta da secondo cui il ha scelto il momento CP_1 Pt_1
della messa in mora in modo strumentale, nell'ambito del conflitto connesso alla mancata stipula del definitivo, e con l'intenzione di risolvere il contratto per poter vendere l'immobile a terzi a un prezzo migliore.
Tale ricostruzione presuppone la prova del preciso movente del e cioè l'intenzione Pt_1
di violare il contratto preliminare per concluderne uno migliore già concretizzatosi - quantomeno in potenza- il 21 dicembre 2023.
Ma tale presupposto logico non è provato:
-a) perché non è dimostrato che dopo l'esercizio dell'opzione il si sia rifiutato di Pt_1
concludere il definitivo, dal momento che non risulta provata neppure la fissazione della data di stipula di quell'atto che, in base al contratto, avrebbe dovuto essere indicata entro la fine del mese di novembre 2017;
-b) perché, si ribadisce, risulta carente l'esistenza di abusi edilizi che, secondo il promissario acquirente, avrebbero messo il nella scomoda situazione di non poter adempiere al Pt_1
preliminare;
-c) perché non vi è alcuna allegazione circa l'intenzione del di conseguire Pt_1
strumentalmente la risoluzione del contratto per concludere un affare migliore già trattato il
21 dicembre 2023;
-d) perché la richiesta di pagamento del 21 dicembre 2023 non è coeva a tale prospettato conflitto sulla stipula del definitivo, ma è successiva di quattro anni -e oltre- (la mediazione, si ricorda a cora, si è conclusa a maggio 2019).
In tali circostanze, l'affermazione di mala fede del creditore avrebbe meritato maggiore approfondimento mediante l'allegazione, per esempio, di controproposte offerte di pagamento parziale o di un piano di rientro formulate dal conduttore dopo la diffida di pagamento e irragionevolmente rifiutate del mentre, invece, l'unico dato che risulta agli atti è che Pt_1 alla diffida del 21 dicembre 2023 seguì soltanto l'inerzia della conduttrice morosa.
L'eccezione di inesigibilità del credito è perciò infondata.
8 In definitiva, il conduttore è rimasto colpevolmente moroso per il parziale mancato pagamento dell'obbligazione mensile di pagamento in misura di euro 700,00 da gennaio 2019
a febbraio 2024.
Entro questa misura la domanda di pagamento è fondata.
Non può essere accolta, infatti, l'ulteriore domanda di pagamento relativa al margine di aggiornamento ISTAT calcolato di anno in anno.
In assenza di indicazione degli indici di riferimento ISTAT applicati e senza l'allegazione della preventiva richiesta periodica di aggiornamento -secondo quanto stabilito dall'art. 32 della l, n. 392 del 1978-, la pretesa di conseguire anche l'aggiornamento del canone non è fondata, essendo del resto inefficace la clausola di aggiornamento automatico senza richiesta.
La domanda di pagamento va perciò accolta nel limite di euro 43.633,00, pari alla differenza di euro 700,00 dovuta mensilmente dalla conduttrice dal 22 dicembre 2018
[(700/30)*10] a febbraio 2024.
In mancanza della specifica pattuizione degli interessi, dal momento della domanda gli accessori sono dovuti al saggio stabilito dall'art. 1284 c.c.
L'inadempimento così accertato e evidentemente grave e colpevole anche per gli effetti dell'art. 1453 c.c., con conseguente accoglimento della domanda di risoluzione.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in euro 5.600,00, tenuto conto del valore della lite, dell'attività di studio, di quella introduttiva ed istruttoria nella fase sommaria e della discussione svolta in assenza di ulteriore istruttoria in questa fase di cognizione piena.
Così deciso a Palermo 16/04/2025
Il Giudice
Filippo Lo Presti
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal
Giudice/dottor Filippo Lo Presti, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L.
29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
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