N. 3076/2025 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI PO OR ______________________ II SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Il giorno 03/07/2025, alle ore 10:21 nella II SEZIONE CIVILE del Tribunale
Ordinario di AP OR , all'udienza del Giudice dott. Luca Stanziola, è chiamata la causa
TRA

Parte_1
- ATTORE
E

Controparte_1
- CONVENUTO
Sono presenti:
l'Avv. Diego Moronese per delega dell'Avv. ZIELLO GIOVANNA, per la parte intimante il quale rappresenta di aver depositato l'ordinanza di rilascio, evidenzia che la morosità persiste a tutt'oggi e che l'intimato non ha ancora rilasciato l'immobile; conclude come qui di seguito esposto: “in via definitiva e nel merito: 1) rigettata la spiegata opposizione e confermata la condanna al rilascio dell'immobile, dichiarare la risoluzione, dovuta ad inadempimento del conduttore, del contratto di locazione in atti;
per l'effetto, condannare – anche con provvedimento immediatamente esecutivo – la ditta individuale , p. iva di , nato a [...] P.IVA_1 Controparte_1
AP (NA) il 04.12.1992, c.f. al pagamento dei canoni di C.F._1 locazione mensili scaduti a partire dal mese di ottobre 2024 e fino all'effettiva liberazione, con aggiunta di interessi legali a decorrere dalla relativa scadenza;
2) Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio da distrarsi in favore dell'avvocato antistatario”.
Alle ore 12:36 nessuno compare per la parte intimata.
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Il Giudice invita le parti alla discussione della causa. Le parti si riportano ai propri atti ed alle conclusioni appena rassegnate.
Terminata la discussione, il Giudice, preso atto di quanto sopra, all'esito della camera di consiglio, alle ore 13:00, in assenza dei procuratori delle parti, nel frattempo allontanatisi, decide la controversia ai sensi dell'art. 429 c.p.c., pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, redatti sul presente verbale nella parte che segue.
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N. 3076/2025 Reg.Gen.Aff.Cont.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE ORDINARIO DI PO OR ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 3076/2025 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: ), elett.te dom.to in Na- Parte_1 C.F._2
poli al viale Antonio Gramsci n. 19 presso lo studio dell'Avv. ZIELLO GIO-
VANNA (c.f.: ) dal quale è rappr.to e difeso in virtù di C.F._3
procura in atti,
- RICORRENTE
E
(c.f.: Controparte_1
), non costituito, C.F._1
- RESISTENTE
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (Art.658 C.P.C.)- uso diverso .
CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
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Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4,
c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Ciò premesso, la domanda è fondata e va accolta per quanto di ragione.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., ratione temporis applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58,
comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69, secondo cui “Ai giudizi pendenti in
primo grado alla data di entrata in vigore della presente legge si applicano gli
articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118 delle
disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
, nella qualità di proprietario dell'unità Parte_1
immobiliare sita in Frattamaggiore (NA) alla via M. Stanzione n. 191, 193 piano terra, deducendo di aver concesso a quale titolare Controparte_1
dell'omonima ditta individuale, il predetto immobile ad uso non abitativo, come da contratto di locazione commerciale del 28.11.2019, regolarmente registrato,
ha intimato nei suoi confronti sfratto per morosità alla luce del mancato pagamento dei canoni a partire dal mese di ottobre 2024.
All'udienza del 10/03/2025 compariva personalmente CP_1
il quale non contestando l'avversa morosità (che si impegnava a sanare),
[...]
si opponeva alla convalida.
Onde, denegata la convalida dello sfratto, con ordinanza del 03/04/2025
veniva disposto il mutamento del rito e, in accoglimento dell'istanza di emissione
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dell'ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva ex art. 665 c.p.c., la liberazione dell'immobile per la data del 28.05.2025
Con memoria integrativa ritualmente depositata, l'intimante, insistendo nelle proprie richieste, ha evidenziato come “il sig. perseveri nel suo CP_1
inadempimento, non avendo corrisposto nessuno dei canoni di locazione già
scaduti fino alla data odierna (maggio 2025), né lasciando libero l'immobile per
cui è causa”.
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Ciò posto, la domanda è anzitutto procedibile in forza del verbale negativo di mediazione del 13/05/2025.
Va poi dichiarata la contumacia di non comparso Controparte_1
benché ritualmente citato.
In diritto occorre evidenziare che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte,
mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà
ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza
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dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà
sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento, perché l'eccezione si fonda sull'allegazione dell'inadempimento di un'obbligazione, al quale il debitore di quest'ultima dovrà contrapporre la prova del fatto estintivo costituito dall'esatto adempimento (Cass. civ., sez. I,
15/07/2011, n. 15659 che si richiama a Cass. Sez. Un. 13533/2001).
Nella fattispecie in esame, vertente in tema di immobile concesso in locazione ad uso non abitativo, non può trovare applicazione il disposto di cui all'art. 5 legge n. 392/1978, sulla “predeterminazione” della gravità
dell'inadempimento, atteso che tale norma è specificamente dettata per le locazioni ad uso abitativo, non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative, ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano per le locazioni del primo tipo. Ne consegue che, per le locazioni non abitative, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c., salva la facoltà
del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass. civ.,
Sez. Un., 28/12/1990, n. 12210).
Ciò posto, poiché nel caso in esame si verte in materia di locazione di immobile ad uso diverso, la questione va risolta attraverso l'applicazione, non del citato art. 5, bensì dei criteri generali che presiedono alla disciplina dei contratti in tema di risoluzione per inadempimento e, in particolare, dell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa
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importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra.
Va infatti considerato che la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche di ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio,
applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;

completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità,
nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Ciò detto, nella fattispecie in esame parte ricorrente si duole del grave inadempimento del conduttore perpetrato ai suoi danni, consistente nel mancato pagamento del canone di locazione (ammontante ad euro 700,00) dal mese di ottobre 2024, per un ammontare complessivo di 4 mensilità, alla data della notifica dell'atto di intimazione, per un importo complessivo di € 2.800,00,
domandando quindi dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione, per grave inadempimento del conduttore, con condanna di quest'ultimo a rilasciare immediatamente, i locali per cui vi è causa liberi e sgombri di persone e cose nella sua disponibilità e al pagamento dei canoni scaduti oltre interessi.
In relazione all'entità della morosità accumulata dalla ditta conduttrice –
quattro canoni di locazione per un importo complessivo di € 2.800,00 – ci troviamo, in astratto, dinanzi ad un inadempimento che ha comportato un pregiudizio economico di scarso rilievo in danno della locatrice.
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Tuttavia, il principio, sancito dall'art. 1455 c.c., secondo cui il contratto non può essere risolto se l'inadempimento ha scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, va adeguato anche ad un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto,
nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Dunque, la valutazione della morosità del conduttore, ai fini della determinazione della gravità dell'inadempimento contrattuale e della conseguente pronuncia di risoluzione del contratto, deve essere unitaria, ossia riferita all'intero rapporto contrattuale.
Va detto, tuttavia, che la morosità dopo la notifica dell'atto di intimazione di sfratto è sensibilmente aumentata senza che il conduttore, che comparso personalmente in udienza non ha mosso alcun rilievo al riguardo, abbia provato il fatto estintivo.
Egli, anzi, comparendo e non contestando la morosità accumulata, non ha fatto altro che confermare il giudizio di non scarsa importanza del suo inadempimento, protrattosi sino alla data odierna, senza che egli abbia corrisposto alcunché e senza che, nemmeno, abbia rilasciato l'immobile.
Grave poi il comportamento tenuto dallo stesso nel corso del giudizio, il quale, nonostante la sua opposizione e stante, come detto, la non contestazione,
non ha sanato la morosità oggetto di intimazione né ha provveduto alla liberazione dell'immobile, benché a ciò tenuto.
Conseguentemente, previa risoluzione del rapporto contrattuale, parte
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conduttrice va condannata al pagamento in favore del locatore della somma di euro (700 x 9 =) 6.300,00 per i mesi da ottobre 2024 a giugno 2025, con canone locatizio pari ad euro 700,00 mensili, mentre nulla dovrà statuirsi in ordine al rilascio del bene, atteso l'avvenuto accoglimento della domanda ex art. 665
c.p.c..
Considerato inoltre che, per quanto rappresentato dal locatore, il bene non
è stato rilasciato nel termine indicato con l'ordinanza del 03/04/2025, sarà inoltre dovuto in favore del locatore un importo pari al canone di locazione convenuto in contratto sino alla data della presente decisione.
Va quindi accolta l'ulteriore domanda avanzata da parte ricorrente, volta alla condanna del resistente al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti. Tali canoni, tuttavia, andranno quantificati fino alla data della presente decisione e non, come invece richiesto dal ricorrente, fino all'effettivo rilascio dell'immobile da parte del resistente. Ed invero, tale forma di condanna in futuro è consentita solo in caso di pronuncia del decreto ingiuntivo contestuale alla convalida di sfratto per morosità, come disposto dall'art. 664 c.p.c.; tale norma è da intendersi di stretta interpretazione e non suscettibile di interpretazione analogica al di fuori della specifica casistica in essa disciplinata,
per la natura eccezionale dello strumento della condanna in futuro nell'ambito del sistema civilistico, sia contrattuale che risarcitorio.
In giurisprudenza è stato evidenziato che la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (art. ai sensi dell'art. 1591 cod.
civ.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di
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locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, primo comma, cod. proc. civ. secondo cui,
in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, è ammissibile l'emissione dell'ingiunzione al pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione dell'intimazione ma, ove l'intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, anche di quelli “da scadere fino all'esecuzione dello sfratto”, quale ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento (Cass., Sez. 3, Sent. n. 11603 del 31/05/2005).
Ne consegue che, ammontando ad euro 700,00 mensili il canone di locazione pattuito tra le parti in forza del contratto in atti, ed essendo state 9 le mensilità rimaste insolute sino alla presente pronuncia (ossia dal mese di ottobre
2024 al giugno 2025 compreso), il resistente va Controparte_1
condannato al pagamento, in favore della parte ricorrente, della somma di euro
6.300,00 a titolo di canoni di locazione maturati e non corrisposti fino alla data della presente decisione (03/07/2025).
Alla luce della natura necessaria del giudizio e della mancata comparizione dell'intimato, sussistono giusti ed eccezionali motivi per dichiarare le spese di lite integralmente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando,
ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, dichiarata la contumacia di
[...]
, così provvede: CP_1
1. accoglie la domanda avanzata dall'attore e, per l'effetto, dichiara risolto il
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contratto di locazione commerciale del 28.11.2019 relativamente all'immobile sito in Frattamaggiore (NA) alla via M. Stanzione n. 191,
193 piano terra, meglio descritto nell'atto introduttivo, per grave inadempimento di;
Controparte_1
2. condanna al pagamento, in favore dell'attrice, della Controparte_1
somma di euro 6.300,00 per canoni scaduti sino al mese di giugno 2025,
oltre interessi al tasso di legge dalla domanda (23/01/2025) sino al completo soddisfo;

3. dichiara le spese di lite integralmente compensate tra le parti.
Aversa, 03/07/2025 .
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola ) L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal 1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.
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