N. R.G. 12315/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria Filomena De Cecco ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al N.R.G. di cui in epigrafe, trattenuta in decisione, ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c., all'udienza del 19.5.2025, promossa da:
(C.F. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti STEFANO BIANCHI ed ANDREA CECCONI ed elettivamente domiciliato presso il loro studio in;
Pt_1
-attore- contro
(C.F. ), residente in [...], CP_1 C.F._1 Pt_1 rappresentato e difeso dall' Avv. ANDREA ESPOSITO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in;
Pt_1
-convenuto-
Oggetto: uso della cosa comune ex art. 1102 c.c.
Conclusioni per l'attore: precisa le conclusioni come da prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. (accertare e dichiarare che il Sig. , per i motivi di cui in premessa, almeno dal 2013 sta CP_1 illegittimamente occupando gli spazi condominiali del fabbricato di Via Celeste Bianchi n. 10 e, per l'effetto, condannare il Sig. a rimuovere, entro quindici giorni dalla notifica della CP_1 sentenza, tutti gli oggetti che si trovano negli spazi condominiali, oltre a risarcire i danni subiti e subendi dal sino alla data dell'effettiva liberazione da Controparte_2 quantificarsi in via equitativa in € 21.000 o in quella, maggiore o minore somma, che sarà ritenuta di giustizia;
in caso di mancata ottemperanza da parte del Sig. , autorizzare il CP_1 Parte_1 ricorrente ad eliminare, a spese del Sig. , tutti gli oggetti che si trovano negli spazi CP_1 condominiali dello stabile di Via Celeste Bianchi n. 10;in ogni caso, con vittoria di spese vive oltre compenso professionale, rimborso forfettario 15% ed accessori di legge); per il convenuto: precisa le conclusioni come da comparsa di costituzione (nel merito, rigettare le richieste attoree poiché infondate in fatto ed in diritto, in tema di rimozione dei propri beni dai locali condominiali, in quanto attività già posta in essere dal comparente e al contempo in tema di risarcimento, in carenza di un danno chiaro e certo sofferto dal o dai singoli condòmini. Parte_1
In via subordinata e nel non creduto caso di accertamento di un danno sofferto dal , voglia Parte_1
pagina 1 di 6 l'Ill.mo Tribunale adito limitare il risarcimento al periodo non coperto dalla prescrizione, il cui termine ad quem è da individuare a ritroso rispetto la notifica dell'atto di citazione. Con vittoria di spese e competenze di giudizio) e da memoria n. 3 ex art. 171 ter c.p.c. (in considerazione dei capitoli di prova richiesti da controparte, che se ammessi proverebbero anche una corresponsabilità da parte del nell'aggravamento della situazione ambientale, mal gestita e comunque tollerata in Parte_1 punto di sanità e salubrità dei locali oggetto di causa, questa difesa non può non richiedere all'Ill.mo Giudice adito di accertarne il grado da commisurare con quella del Sig. , non in termini assoluti, CP_1 ma nella denegata ipotesi di accertamento di una qualche, anche se non creduta, responsabilità economica a carico del comparente. Il tutto per non essersi attivato tempestivamente e/o comunque fattivamente, pur avendone avuta la possibilità. Sia con azioni di disinfestazione, sia con la proposizione di condotte fattive e assolutamente tempestive).
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente notificato il 4.11.2024, il Parte_2 a ha citato in giudizio il condomino chiedendo l'accoglimento
[...] Pt_1 CP_1 delle conclusioni sopra riportate.
2. A sostegno delle proprie domande il ha dedotto: che a partire dal 2013 il convenuto Parte_1 aveva depositato ed accumulato numerosi oggetti di vario tipo, ivi compresi beni alimentari, negli spazi condominiali posti in prossimità del suo appartamento, sito al piano seminterrato dello stabile, nel prospicente vano scale e nelle scale che collegano il piano seminterrato al piano terreno;
che tale condotta, oltre a comportare un utilizzo esclusivo degli spazi in questione per un fine diverso da quello a cui sono destinati, aveva impedito di fatto agli altri condomini il godimento e l'accesso agli stessi, nonché alle cantine, alla cabina elettrica ed alla fossa extracorsa dell'ascensore ivi situati, e, quindi, si configurava come un'illegittima occupazione di spazi condominiali in violazione dell'art. 1102 c.c.;
- che inoltre tale situazione aveva impedito il controllo dell'impianto ascensore da parte della ditta incaricata a causa dell'accumulo di oggetti davanti alla porta della relativa fossa e rappresentava anche un grave ed attuale pericolo per la salute e l'incolumità dei condomini e di chiunque vi transita;

- che le varie richieste di rimozione degli oggetti in questione, avanzate anche in sede di assemblee condominiali a partire dal 2013, e le segnalazioni effettuate anche alla competente Azienda Sanitaria erano rimaste tutte senza esito -nonostante il convenuto non avesse mai contestato che i beni accumulati fossero propri, né di aver effettivamente posto in essere le condotte contestate- così come il tentativo di mediazione obbligatorio ex D. Lgs. 28/2010 precedentemente introdotto e a cui il convenuto non aveva partecipato.
3. Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata, il 28.1.2025, CP_1
si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree e, in via subordinata, la
[...] limitazione del risarcimento dei danni eventualmente riconosciuti in favore del Condominio attore esclusivamente a quelli per cui non risulta già maturata la prescrizione.
4. Più precisamente il convenuto, pur non contestando di aver effettivamente posto in essere le condotte lamentate dall'attore, né la proprietà degli oggetti situati negli spazi condominiali oggetto di domanda, ha eccepito:
- di aver già provveduto da tempo a liberare gli spazi condominiali, lasciando completamente libero l'accesso alle cantine ed alla fossa dell'ascensore;
- che le richieste di liberazione degli stessi prodotte dal erano tutte datate;
Parte_1
- che né l' , né i Servizi Sociali competenti, pur informati e sollecitati in tal Controparte_3 senso dall'attore, avevano mai ritenuto necessario un intervento;

pagina 2 di 6 - che quindi il proprio lamentato maggior uso degli spazi condominiali in questione, oltre ad esser del tutto legittimo ai sensi dell'art. 1102 c.c., stante la circostanza che la sua era l'unica abitazione al piano seminterrato, non danneggiava comunque gli altri condomini, atteso che l'unica utilità da loro perseguibile su tale area si limitava all'accesso alle cantine o alla fossa dell'ascensore;
- che l'avversa richiesta risarcitoria, mai avanzata prima dell'introduzione del presente giudizio, era del tutto ingiustificata, non essendo configurabile nel caso di specie alcun danno a cario né del Parte_1 né dei singoli condomini, stante sia la liceità della propria condotta ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'assenza di alcuna richiesta di un uso altrettanto intenso degli spazi oggetto di causa da parte degli stessi, e di percezione di alcun vantaggio patrimoniale dall'uso lamentato;

- che peraltro la quantificazione del danno richiesto dall'attore era del tutto indeterminata.
5. A seguito del differimento della prima udienza di comparizione delle parti con decreto ex art. 171-bis
c.p.c. del 31.1.2025, si è svolto tra le parti lo scambio delle memorie ex art. 171-ter c.p.c., tutte tempestivamente depositate.
6. In particolare, a fronte delle difese del convenuto, con la propria memoria ex art. 171-ter n. 1 c.p.c. l'attore ha contestato che gli spazi condominiali oggetto di causa fossero stati liberati, risultando essi ancora illegittimamente occupati da oggetti di vario tipo e ha ribadito di aver chiesto più volte la rimozione degli oggetti e la pulizia degli spazi in questione.
7. Il convenuto, dal canto suo, con la propria memoria ex art. 171-ter n. 3 c.p.c., oltre ad opporsi alle avverse richieste istruttorie ed a ribadire le proprie, ha (tardivamente) chiesto che, nella denegata ipotesi in cui venisse accertata a suo carico una qualche responsabilità risarcitoria, fosse tenuto conto della concorrente responsabilità del che, non essendosi attivato tempestivamente con Parte_1 denunce ed azioni di disinfestazione, aveva contribuito ad aggravare l'asserita situazione insalubre.
8. Nel corso della prima udienza di comparizione il convenuto, pur riconoscendo espressamente che fino al mese di giugno 2024 la situazione degli spazi condominiali oggetto di causa era quella lamentata dal attore, ha dichiarato che in tale mese aveva rimosso ogni oggetto ivi Parte_1 precedentemente depositato.
9. Svolta l'istruttoria orale, mediante interrogatorio formale e prove testimoniali, all'udienza del 19.5.2025 le parti hanno discusso la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. ed il Giudice l'ha trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281-sexies, comma 3 c.p.c., sulle conclusioni sopra riportate.
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10. La domanda dell'attore avente ad oggetto l'accertamento dell'illegittimità della lamentata condotta del convenuto, consistita nel deposito ed accumulo di vari oggetti nel vano scale del piano seminterrato e nelle scale che collegano quest'ultimo al sovrastante piano terreno, è fondata e va pertanto accolta.
11. E' pacifico ed incontestato tra le parti, oltre che documentalmente provato, che il fabbricato sito in
, via Celeste Bianchi n. 10 ove sono posti l'appartamento di proprietà del convenuto e gli spazi Pt_1 sopra descritti, costituiscono un Condominio (docc.

2-6 del fascicolo di parte attrice), e che tali spazi, che peraltro sono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato, sono beni condominiali ai sensi dell'art. 1117 n. 1 c.c.
12. Pertanto, la questione della legittimità delle condotte di utilizzo degli stessi da parte del convenuto è regolata dall'art. 1102 c.c., applicabile anche ai Condomini in forza dell'espresso rinvio di cui all'art. 1139 c.c.
13. Com'è noto, ai sensi dell'art. 1102 c.c., un comproprietario o condomino può servirsi di un bene comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso, attuale o potenziale, da parte degli altri comproprietari o condomini.
pagina 3 di 6 Sebbene la giurisprudenza di legittimità pronunciatasi in materia abbia affermato che la nozione di pari uso della cosa comune di cui all'art. 1102 c.c. “non va intesa in termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l'identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento dell'oggetto della comunione” (Cass. n. 8177/2022; conformi, tra le tante: Cass. n. 6458/2019; Cass. n. 1849/2018; Cass. n. 7466/2015; Cass. n. 3368/1995; Cass. n. 9649/1998) e che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene anche un uso maggiore o più intenso rispetto a quello degli altri (tra le tante: Cass. n. 10453/2001; Cass. n. 6458/2019; Cass. n. 8808/2003), deve sempre essere rispettato il duplice limite disposto dalla predetta norma.
Infatti, come chiarito dalla stessa Corte di Cassazione, l'uso della cosa comune da parte di uno dei comproprietari o condomini, anche in modo più intenso rispetto a quello degli altri, non può risolversi in una compromissione quantitativa o qualitativa di quello degli altri comproprietari che si traduca nell'“occupazione di una parte del bene” o comunque nell'attrazione della stessa o di parte di essa nella disponibilità esclusiva di alcuni, che comporti la sottrazione al godimento degli altri partecipanti (Cass. n. 4372/2015; Cass. n. 10699/1994); in tali casi, infatti, lungi dall'essere di fronte ad un consentito uso più intenso, si avrebbe “una vera e propria occupazione abusiva delle parti comuni” (Cass. n. 97/2021).
14. Tanto premesso, dalle prove assunte il risulta aver assolto l'onere probatorio sullo Parte_1 stesso incombente ed avente ad oggetto la dimostrazione del superamento dei predetti limiti di cui all'art. 1102 c.c. da parte del convenuto (Cass. n. 35213/2021; conformi, tra le tante: Cass. n. 5809/2022; Cass. n. 18038/2020).
14.1. Infatti, in primo luogo la circostanza che il convenuto negli anni, a partire quantomeno dal 2013, ha depositato ed accumulato sugli spazi condominiali sopra citati vari oggetti di ogni tipo, ivi compresi beni alimentari, oltre che oggetto di ampia prova documentale, anche fotografica (docc. 1, 8, 9 e 10 del fascicolo di parte attrice), è stato ammesso dallo stesso convenuto, almeno fino al giugno 2024, in sede di interrogatorio formale (verbale dell'udienza del 17.4.2025), durante il quale egli ha altresì riconosciuto che fino a tale data la situazione era quella risultante dalle fotografie prodotte dal sub docc. 1, 8 e 9. Parte_1
14.2. Tale condotta, inoltre, ha trovato concorde conferma in tutte le prove testimoniali assunte, nel corso delle quali i testi escussi hanno altresì confermato che la collocazione dei numerosi oggetti, tra i quali anche generi alimentari deperibili, oltre ad impedire il passaggio negli spazi condominiali occupati, ed in particolare l'accesso alle cantine, al contatore di energia ed alla fossa extracorsa dell'ascensore ivi posti -non solo ai condomini ma anche alla ditta incaricata della verifica dell'impianto in questione- ha reso difficoltoso la pulizia degli stessi, e che, nonostante un temporaneo e parziale miglioramento della situazione verificatosi nelle more del presente procedimento, tale comportamento si è in ogni caso protratto anche successivamente al mese di giugno del 2024, e persiste anche attualmente (verbale dell'udienza del 19.5.2025).
In particolare, tutti i testi di parte attrice escussi hanno confermato, con affermazioni chiare, precise e concordanti, anche per il periodo da giugno 2024 in poi, di aver personalmente visto accatastati molti oggetti negli spazi condominiali oggetto di causa, riconoscendo anch'essi le fotografie prodotte dal sub. docc. 1, 8 e 9 (pagg.

1-5 del verbale dell'udienza del 19.5.2025). Parte_1
Più nello specifico, i testi e rispettivamente collaboratrice e poi titolare Testimone_1 Testimone_2 della ditta incaricata delle pulizie dello stabile l'una e muratore del l'altro, hanno Parte_1 confermato che tale situazione si è protratta almeno dal 2013 e che sussiste anche di recente (pagg. 2 e 4 del verbale dell'udienza del 19.5.2025).
pagina 4 di 6 Peraltro, la stessa ha affermato che la stessa, oltre ad aver attratto almeno in passato Testimone_1 anche scarafaggi data la presenza tra gli oggetti accatastati anche di vari beni alimentari, circostanza confermata anche dal teste idraulico del , le impedisce di pulire il Testimone_3 Parte_1 vano prospiciente l'appartamento di proprietà del convenuto salvo “il pezzettino davanti alla porta” (pagg. 2 e 5 del verbale dell'udienza del 19.5.2025).
Inoltre il teste dipendente della società la quale si occupa della Testimone_4 Controparte_4 manutenzione e della verifica dell'impianto dell'ascensore condominiale e che in passato aveva informato il attore che in occasione della verifica dell'impianto eseguita in data 23.9.2021 Parte_1
“la porta di accesso alla fossa non è accessibile a causa dell'accumulo di materiali vari” e che “è necessario sgomberare e tenere sempre libero l'accesso” (doc. 6 del fascicolo di parte attrice), ha confermato che un anno prima, e quindi nel 2024, per poter effettuare il controllo aveva dovuto
“spostare tutta la roba che era davanti alla porta dell'ascensore”, che in base alle normative ed alle direttive in materia di ascensore “non ci devono essere oggetti lì vicino, come dei legni che possono prendere fuoco e che invece c'erano”, e di aver ulteriormente constatato la persistente presenza di oggetti davanti alla stessa, sebbene in misura minore, anche in occasione del controllo effettuato su richiesta dell'amministratore intorno allo scorso mese di marzo (pag. 3 del verbale dell'udienza del 19.5.2025).
15. Tanto premesso, la condotta del convenuto sopra descritta non può che essere qualificata come illegittima in quanto realizzata in violazione dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. sopra riepilogati.
Infatti, l'accertato accumulo di oggetti e materiali di vario tipo negli spazi condominiali, in primo luogo, non è conforme alla funzione ed alla destinazione degli spazi condominiali oggetto di causa, tenuto conto che le scale, i vani scala ed i pianerottoli, lungi dall'essere destinati al deposito di oggetti, servono all'accesso ed al collegamento dei vari piani e dei locali ed impianti ivi collocati (Cass. n. 9986/2017; conformi, tra le tante: Cass. n. 14003/2023; Cass. n. 23300/2017; Cass. n. 9036/2006).
Essi devono, pertanto, essere liberi e non ostruiti da oggetti che impediscano o rendano disagevole o non sicuro il passaggio, come invece risulta nel caso di specie.
Dalle prove assunte è, altresì, emerso che la condotta lamentata ha determinato spesso anche una situazione non igienica, per il deposito di beni alimentari deperibili, che hanno attratto animali ed insetti vari, o pericolosa, per il deposito di cassette e scatole di legno, potenzialmente infiammabili.
16. La domanda del Condominio volta ad ottenere la condanna del signor a rimuovere CP_1 tutti gli oggetti da lui depositati negli spazi condominiali posti in prossimità del suo appartamento deve pertanto essere accolta, con assegnazione di un termine che appare congruo fissare in quindici giorni dalla notifica della presente sentenza per provvedere, autorizzando altrimenti il Condominio ad agire in sua vece, con spese a carico dello CP_1
17. Anche la domanda risarcitoria svolta dall'attore, per il mancato godimento degli spazi condominiali in conseguenza dell'accertata occupazione degli stessi ad opera del convenuto, è fondata e deve essere accolta nei limiti che seguono, anche alla luce dell'orientamento affermato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 33645/2022.
18. Nel caso di specie, infatti, il ha espressamente allegato la perdita del godimento degli Parte_1 spazi condominiali oggetto di causa a causa dell'occupazione degli stessi da parte del convenuto, deducendo in particolare che la stessa ha di fatto impedito il passaggio sugli stessi, ed in particolare l'accesso alle cantine, alla cabina elettrica ed alla fossa extracorsa dell'ascensore, circostanze peraltro ammesse anche dal convenuto nella propria comparsa di costituzione e risposta, laddove ha affermato che l'unica utilità ottenibile dagli altri condomini nel piano seminterrato è propria quella di accedere alle cantine o alla fossa dell'ascensore.
pagina 5 di 6 Né risulta pertinente la giurisprudenza citata in merito dal convenuto, tenuto conto che la stessa riguarda la diversa fattispecie dell'uso esclusivo di un bene comune realizzato nei limiti dell'art. 1102 c.c., in quanto consentito dagli altri comproprietari (Cass. n. 2423/2015), circostanza evidentemente non sussistente nel caso di specie, in cui risulta documentalmente provato che il ha Parte_1 contestato la condotta del convenuto fin dall'assemblea ordinaria del 13.2.2013 (doc. 3 del fascicolo di parte attrice).
19. Passando alla liquidazione del danno in questione, anche alla luce della sopra citata sentenza delle Sezioni Unite, esso deve essere determinato in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., tenuto conto della natura dei luoghi e degli spazi oggetto di causa, siti in un piano seminterrato, all'interno del quale è pacifico che l'unica abitazione presente è quella del convenuto, della condotta accertata e dell'avvenuta prescrizione del credito risarcitorio relativo ai danni maturati fino al mese di maggio del 2019, tempestivamente eccepita dal convenuto con il proprio atto introduttivo ed interrotta solo con la comunicazione della domanda di mediazione depositata dall'attore (doc. 7 del fascicolo di parte attrice).
Tenuto conto di detti elementi si ritiene congruo quantificare il credito risarcitorio del Parte_1 nella complessiva somma di € 3.800,00, già rivalutata alla data odierna e comprensiva degli interessi compensativi, oltre agli interessi al tasso legale dalla data di deposito della presente sentenza al saldo.
20. Non può, invece, tenersi conto della domanda volta ad accertare il grado di corresponsabilità del formulata dal convenuto per la prima volta nella memoria ex art. 171 ter n. 3 c.p.c., in Parte_1 quanto tardiva, trattandosi di eccezione in senso stratto (Cass. n. 12714/2010).
21. le spese di lite, ivi comprese quelle della fase di mediazione, devono essere poste a carico del convenuto e sono liquidate come in dispositivo tenuto conto di quanto previsto al paragrafo 2 delle tabelle allegate al DM 147/2022 per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità, tenuto conto dell'attività effettivamente svolta, trattandosi di causa decisa in forma semplificata ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., senza lo scambio delle note conclusive.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione ed istanza reietta, così provvede:
DICHIARA che utilizza ed occupa abusivamente il vano scale del piano CP_1 seminterrato del fabbricato condominiale sito in , Via Celeste Bianchi n. 10 e le scale che Pt_1 collegano tale piano al sovrastante piano terreno in violazione dell'art. 1102 c.c.; e, per l'effetto,
CONDANNA a rimuovere tutti gli oggetti da lui lasciati nei predetti spazi CP_1 condominiali nel termine di 15 giorni dalla notifica della presente sentenza, AUTORIZZANDO in difetto il a provvedere, a spese dello Parte_2 CP_1
CONDANNA a pagare al a CP_1 Controparte_2
la somma omnicomprensiva di € 3.800,00, oltre interessi al tasso legale dalla pubblicazione Pt_1 della presente sentenza al saldo;

CONDANNA a rifondere al a CP_1 Controparte_2
le spese del presente giudizio e della mediazione precedentemente introdotta, che liquida in Pt_1 complessivi € 557,80 per esborsi e in € 4.000,00 per onorari, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, IVA e CPA come per legge.
Firenze, 30 maggio 2025 Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
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