N. R.G. 8095/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE OTTAVA CIVILE
in composizione monocratica, in persona del dott. Andrea De Magistris, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 8095/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA
(C.F. , rappresentato e difeso dagli Parte_1 C.F._1
Avv.ti Chiara Arese e Isabella Beretta
PARTE INTIMANTE
E
(C.F. E (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
), rappresentati e difesi dall' Avv. Fabio Palli C.F._3
PARTE INTIMATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice
“Voglia l'Ill.mo adìto, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
-convalidare lo sfratto per morosità
-in caso di opposizione pronunciare ordinanza di rilascio ex art 665 cpc
-ingiungersi con separato decreto ai IGg.ri e , in solido tra Controparte_1 CP_2 loro, di pagare immediatamente all'esponente la somma di euro 1750,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non corrisposti, oltre euro 700,00 per ogni mese successivo fino al rilascio, nonché di condannare e , in solido tra loro, di Controparte_1 CP_2 pagare immediatamente al IG. la somma di euro 825,00 a titolo di spese di Pt_1 riscaldamento non corrisposte
-con il favore delle spese.”
e come da verbale del 23.5.2025;
Parte convenuta Voglia il Tribunale di Torino Ill.mo, reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione;
previa verifica:
-che il contratto per cui è causa è stato stipulato per una durata superiore a quella di legge;

-che non è stata predisposta dal locatore una specifica clausola per l'indicazione delle specifiche eIGenze transitorie né risulta allegata al contratto alcuna documentazione atta
a provare la suddetta eIGenza;

-che il canone di locazione richiesto dall'odierno intimante non risulta essere stato determinato secondo gli accordi vigenti per l'area urbana di Orbassano, che prevedono un valore di euro 4,00 al metro quadrato;

-che non risulta essere stata dal locatore predisposta apposita clausola nell'odierno contratto disciplinante la divisione delle spese, anche di riscaldamento, locatore/conduttore;
-che non risulta essere stata inviata da parte dei contraenti la comunicazione a mezzo lettera raccomandata ar in ordine al permanere delle eIGenze transitorie previa verifica della violazione del modello contrattuale utilizzato per le ragioni di cui narrativa;
previo accertamento della violazione da parte del IG del dovere di: Pt_1
-farsi carico delle spese di luce delle scale;

-farsi carico delle spese di pulizia delle scale nonché dello spostamento e riposizionamento dei bidoni per la raccolta differenziata;

-farsi carico delle spese relative all'acqua; evidenziate le violazioni contrattuali perpetrate dal IG consistite nel: Pt_1
-mancato funzionamento del frigo freezer, con perdita degli alimenti ivi contenuti;

-abusivo e non autorizzato allaccio al contatore Enel di esclusiva pertinenza dei conduttori, utilizzato quindi anche per l'alimentazione delle parti condominiali nonché della cantina privata dell'intimato;
-mancata allegazione al contratto di locazione, contrariamente alle disposizioni di legge, dell'APE;
-mancata installazione delle valvole termostatiche, impedendo in tal modo ai conduttori di potere procedere ad una periodica contabilizzazione dei consumi energetici, anche al fine di una regolazione degli stessi;

-mancata corretta contabilizzazione della spesa di riscaldamento ed utilizzo di criteri contra legem e comunque mai comunicati agli intimati i quali hanno in ogni caso corrisposto complessivi euro 1.750,00 a fronte di un importo pattuito di euro 1.500,00, con un esborso in eccesso di euro 250,00, che andranno agli stessi riconosciuti, anche in compensazione;

-mancato rimborso della somma di euro di 1.013,78, ingiustamente corrisposta dai conduttori per il pagamento della bolletta di energia elettrica relativa all'illecito utilizzo del contatore da parte dell'intimante per uso condominiale;

NEL MERITO: in via principale: dichiarare, per le ragioni esposte in narrativa ed in questa sede espressamente richiamate nullo il contratto di locazione per cui oggi è causa con contestuale riconduzione del medesimo nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del
1998, art. 2, commi 2 e 3, con tutte le conseguenze di legge in termini di durata del contratto, di determinazione del canone di locazione, obbligatoriamente rimodulato in euro 520,00 mensili o altro importo ritenuto di giustizia, e condizioni applicabili, disponendo la restituzione delle somme che all'esito della disponenda istruttoria risultassero essere state corrisposte in eccesso e quindi non dovute;

-revocare il provvedimento di convalida di sfratto per i motivi tutti illustrati in narrativa e in questa sede espressamente richiamati nonché, alla luce della documentazione allegata agli atti comprovante il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, rigettare la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo non sussistendone i requisiti”
e come da verbale del 23.5.2025;

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di intimazione notificato in data 26.03.2024 il IG. intimava ai Parte_1
IGg.ri e lo sfratto per morosità e contestuale citazione per la Controparte_1 CP_2 convalida, relativamente all'immobile sito in Orbassano, Via Quintino Sella n. 11.
A tal fine l'intimante esponeva di essere proprietario del predetto immobile e di averlo concesso in locazione ad uso abitativo ai IG.ri e con contratto di locazione sottoscritto in data CP_1 CP_2
30.07.2022, avente durata 24 mesi e regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Il suddetto contratto veniva ratificato dalla IG.ra , in qualità di comproprietaria del Parte_2
predetto alloggio, in data 11.07.2023. Il canone di locazione veniva concordato in euro 700,00 mensili, oltre euro 250,00 mensili per acconto spese di riscaldamento (da ottobre ad aprile di ogni anno), da pagarsi il 5 di ogni mese.
Parte intimante lamentava che dal mese di gennaio 2023 sino a gennaio 2024 i conduttori si rendevano morosi nel pagamento dei canoni di locazione e delle spese accessorie, accumulando un debito pari ad euro 2.575,00. Stante l'inerzia dei convenuti nel versamento di quanto dovuto, parte intimante avviava la procedura di sfratto per morosità nei loro confronti, formulando contestualmente domanda di ingiunzione di pagamento.
All'udienza fissata ex art 663 c.p.c., parte convenuta si costituiva contestando la sussistenza della morosità intimata rilevando di aver pagato quanto preteso ed evidenziando, al contrario, di aver sostenuto spese non dovute ed eccepiva l'inadempimento del locatore agli obblighi contrattuali assunti ai sensi dell'art. 1460 c.c. (tra i quali mancata manutenzione dell'impianto di riscaldamento, mancato rimborso bollette ENEL indebitamente pagate dai conduttori, mancato spostamento e riposizionamento dei bidoni della raccolta differenziata, mancata pulizia periodica delle scale, mancato pagamento spese acqua ed energia elettrica necessaria al funzionamento dell'impianto luce condominiale, mancata consegna del consuntivo spese riscaldamento); contestava, inoltre, la natura transitoria del contratto oggetto di causa, per assenza dei requisiti di legge ed eccepiva l'errata determinazione del canone di locazione secondo gli accordi territoriali vigenti per l'area di
Orbassano. Si opponeva, per tali ragioni, alla convalida dello sfratto e alla domanda avversaria di rilascio dell'immobile, rassegnando le conclusioni sora riportate.
Stante l'opposizione della convenuta, il Giudice, con ordinanza del 09.05.2024, ordinava ai IGg.ri e il rilascio dell'immobile ex art 665 c.p.c., disponendo il Controparte_1 CP_2
mutamento del rito e assegnando alle parti termine per il deposito di memorie integrative ex art 426 cpc, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, rinviando la causa all'udienza del
10.10.2024.
Depositava memoria integrativa la sola parte convenuta formulando le conclusioni dinnanzi trascritte.
Alla prima udienza, esperita la mediazione, parte attrice si opponeva alle istanze istruttorie avversarie per i motivi dedotti a verbale e chiedeva fissarsi udienza di discussione;
parte convenuta eccepiva la tardività delle eccezioni sollevate da parte intimante in udienza anziché con la memoria integrativa e insisteva nell'ammissione delle prove dedotte in atti. La causa veniva trattenuta a riserva. Con ordinanza del 15.10.2024, il Giudice ammetteva la richiesta di CTU della parte convenuta, limitando l'indagine tecnica alla determinazione del canone effettivamente dovuto in ragione della natura transitoria del contratto di locazione dedotto in giudizio secondo le prescrizioni contenute nell'accordo territoriale del Comune di Orbassano, nominando il CTU e Persona_1 rinviando all'udienza del 15.11.2024 per il conferimento dell'incarico.
All'esito della fase istruttoria, le parti chiedevano fissarsi udienza di discussione ex art 429 cpc.e la causa veniva rinviata al 23.05.2025.
All'odierna udienza le parti discutevano la causa: parte attrice insisteva per la risoluzione del contratto per morosità, precisando il credito in euro 6600 per canoni da gennaio 2023 a febbraio
2025, euro 1725,00 per spese riscaldamento ed euro 150,00 a titolo di conguaglio per l'anno
2022/2023; parte convenuta si opponeva alle domande attoree in quanto nuove e pertanto non ammissibili e si richiamava alle conclusioni versate in atti.

2. La domanda di parte locatrice è fondata.
Preliminarmente, si osserva che il IG. agisce nei confronti dei IGg.ri e Pt_1 Controparte_1
, in qualità di comproprietario con la IG.ra dell'immobile sito in CP_2 Parte_2
Orbassano, Via Quintino Sella n. 11, oggetto di causa. Secondo l'orientamento giurisprudenziale consolidato, allorquando venga stipulato un contratto locativo e la posizione di locatore sia in contitolarità fra una pluralità di soggetti, i diritti nascenti dal contratto verso il conduttore e, quindi, quello di pretendere il pagamento del canone e di attivarsi all'uopo anche giudizialmente, in difetto di previsione del contratto di un esercizio congiunto, sono da ritenere esercitabili tanto congiuntamente dai locatori, quanto dal singolo o da alcuni dei locatori (vedi sul punto Cass., civ. sez. III, del 27 dicembre 2016, n. 27021).
Per tali ragioni è validamente instaurato il contraddittorio tra le parti.
Nel merito si osserva quanto segue.
E' dedotto in giudizio, quale causa petendi, il contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 30.7.2022, avente ad oggetto l'immobile sito in Orbassano, Via Quintino Sella n. 11. per la durata di 24 mesi al canone concordato di € 700,00 mensili, oltre € 250,00 mensili per acconto spese di riscaldamento (da ottobre ad aprile di ogni anno) da pagarsi entro il giorno 5 di ogni mese.
Occorre, quindi, rispondere alla domanda con la quale il convenuto chiede dichiararsi la nullità del contratto.
Il contratto di locazione dedotto in giudizio rientra nel genus del contratto convenzionato (art 2 comma 3 l.n. 431/1998), detto anche a canone concordato, ed è una forma di contratto di locazione che prevede un canone più basso di quello di mercato, una durata più breve e agevolazioni fiscali a favore del proprietario per compensarlo del minor reddito da fabbricato prodotto. Tra i contratti a canone concordato quello per cui è causa è disciplinato dall'art. 5 l.n. 431/1998 e si riferisce ai contratti di locazione di tipo transitorio.
Non vi è alcuna indicazione nel testo del contratto concluso tra le parti della ragione che giustifichi la transitorietà della locazione e, quindi, la deroga ai limiti di durata della locazione abitativa contenuti nell'art 2 della legge n. 431/98; ciò che caratterizza questo tipo particolare di contratto disciplinato dall'art 5, stessa legge, è il soddisfacimento di eIGenze particolari del conduttore o del locatore che devono trovare corrispondenza nella regolamentazione contrattuale e nella documentazione allegata. Si richiama sul punto quanto affermato dalla Suprema Corte di
Cassazione ai fini della conclusione di un valido ed efficace contratto locativo di natura transitoria:
“occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'eIGenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2)
l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta eIGenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine. In definitiva, o ricorrono tali condizioni e si soddisfano le dette modalità, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria oppure, quali che siano le cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto locativo non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art.
2, commi 2 e 3. (Cass n. 4075/14). La deroga alla disciplina stabilita dalla normativa secondaria (d.m. 16 gennaio 2017) comporta, come richiesto dal convenuto, la sua riconduzione allo schema del contratto “a canone libero” con la conseguenza che deve essere ritenuto concluso ai sensi dell'art 2 l.n. 431/98 (durata di 4 anni tacitamente rinnovabile salvo diniego di rinnovo alla prima scadenza al 31.10.2024) in regime di canone validamente stabilito dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale (Cass n.
16191/2015).
In questo senso, risulta irrilevante la valutazione di congruità del canone in quanto, riconducendo il contratto entro la disciplina dell'art 2 co 1 l.n. 431/98, si deve ritenere che le parti lo abbiano liberamente concordato.
In ogni caso, la CTU, svolta su richiesta del convenuto, attesta che il canone stabilito contrattualmente dalle parti (euro 700,00) rispetta i requisiti richiesti dagli Accordi Territoriali per i canoni concordati in sede locale per gli immobili di pari metratura e caratteristiche, rientrando nella forbice compresa tra un minimo di euro 597,05 ed un massimo di euro 807,59, come indicato nella relazione tecnica in atti (cfr CTU dr Regis).
Con il secondo motivo di opposizione, il convenuto contesta la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore formulata dal ricorrente, eccependo l'inadempimento del locatore rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto, ai sensi e per gli effetti dell'art 1460 c.c.
Al riguardo si osserva che il contratto prevede all'art 3, a carico del conduttore, il pagamento di un canone di locazione pari ad euro 700,00 mensili, oltre ad euro 250,00 mensili (da aprile a ottobre di ogni anno) a titolo di acconto spese di riscaldamento, da pagarsi entro il 5 di ogni mese. L'articolo citato si conclude “per quanto riguarda le spese inerenti la pulizia scale, acqua, luce scale come da accordi sono ricomprese nel canone di locazione”.
E' circostanza non contestata che, dal mese di gennaio 2023, il conduttore abbia omesso il pagamento di parte del canone di locazione avendo operato un'autonoma riduzione nella misura di euro 200/350 mensile, per un totale di € 1750 al momento dell'intimazione, nonché il pagamento del riscaldamento per euro 825,00 come riportato nell'atto di citazione per la convalida.
Costituisce principio giurisprudenziale consolidato quello secondo cui il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento di controparte, essendo onere del debitore convenuto fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. Cass. Civ. SS. UU., 30 ottobre 2001, n. 13533; Cass. Civ. sez. II,
25 settembre 2002, n. 13925; Cass. Civ. sez. III, 21 febbraio 2003, n. 2647; Cass. Civ. sez. III, 8 ottobre 2004, n. 20073; Cass. Civ. sez. I, 13 giugno 2006 n. 13674; Cass. Civ. sez. I, 26 gennaio
2007, n. 1743). La contestazione del conduttore, che integra l'eccezione dell'art 1460 c.c., si riferisce al mancato svolgimento delle pulizie condominiali e al mancato collocamento dei bidoni dei rifiuti sul marciapiede (Si legge nella e mail del 11.2.2023 doc 9 “con la presente per comunicarle che, visto che le pulizie è da oltre un mese che non vengono da lei eseguite e, i rifiuti non li viene a tirare fuori, ma li stiamo tirando fuori noi, nel pagamento dell'affitto del mese successivo e per i mesi successivi verranno trattenute € 200 mensili”). L'eccezione di inadempimento è ricondotta, quindi, all'art 3 del contratto di locazione con il quale, secondo la tesi del convenuto, il locatore si sarebbe fatto carico delle spese di luce delle scale;
della pulizia delle scale nonché dello spostamento e riposizionamento dei bidoni per la raccolta differenziata;
delle spese relative all'acqua. Inoltre, il locatore sarebbe incorso in ulteriori violazioni contrattuali, nello specifico: mancato funzionamento del frigo freezer, con perdita degli alimenti ivi contenuti;
abusivo e non autorizzato allaccio al contatore Enel di esclusiva pertinenza dei conduttori, utilizzato quindi anche per l'alimentazione delle parti condominiali nonché della cantina privata dell'intimato; mancata allegazione al contratto di locazione, contrariamente alle disposizioni di legge, dell'APE; mancata installazione delle valvole termostatiche, impedendo in tal modo ai conduttori di potere procedere ad una periodica contabilizzazione dei consumi energetici, anche al fine di una regolazione degli stessi;
mancato rimborso della somma di euro 1.013,78, ingiustamente corrisposta dai conduttori per il pagamento della bolletta di energia anche per la quota di pertinenza dell'intimante per euro 500.
L'eccezione di inadempimento formulata dal conduttore ex art 1460 c.c. è infondata per i seguenti motivi.
L'applicazione dell'articolo 1460 c.c. in materia di locazione è particolarmente atteggiata se si considera che il rapporto locatizio è caratterizzato dal godimento dell'immobile integrante la prestazione principale del locatore (art 1575 c.c.) a fronte della quale corrisponde quella principale del conduttore, rappresentata dal pagamento del corrispettivo convenuto (art 1587 c.c.).
Per questo motivo, il tradizionale insegnamento della giurisprudenza di legittimità è nel senso che
“la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460
c.c. è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte”
(cfr. Cass. n. 13887/2011, n. 1079/2012 e n. 26540/2014); solo in questo caso, infatti, si addiviene ad una tale alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
E' consentito uno spazio di valutazione dei reciproci inadempimenti in limitati casi perchè
"l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'art. 1460 cod. civ. postula la proporzionalità tra
i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede;
ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 cod. civ.."- (Cass. sez. 3, 11 febbraio 2005 n. 2855 e Cass. sez. 3, 7 marzo 2001 n. 3341).
Nel caso all'esame del giudice è pacifico che il conduttore abbia continuato a godere del bene concesso in locazione sino al rilascio del febbraio 2025 ma che abbia corrisposto un canone di locazione (autonomamente) ridotto di circa € 200 al mese da gennaio 2023 (per il primo mese di
350 euro).
Sostiene il conduttore che la riduzione sia giustificata dalla mancata prestazione di alcuni servizi e dall'inesatto adempimento del locatore.
Si deve ritenere che tutte le contestazioni che riguardano la condizione dell'immobile al momento della sua consegna all'inizio del rapporto di locazione (ad es. la mancata predisposizione delle valvole termostatiche) siano state rinunciate con l'approvazione dell'art 6 del contratto (“il conduttore dichiara di aver ricevuto l'immobile e gli arredi in buono stato d'uso ed idonei alla destinazione per cui viene locato..” vedi in questo senso Cass. n. 12708/2010). La mancata allegazione dell'APE al contratto comporta sanzioni in solido per i contraenti e non la nullità del negozio giuridico (art.1 comma 7 del D.L 23/12/2013 n.145 ).
Secondo la lettura più piana dell'art 3 del contratto, il canone di locazione di € 700 comprende la forfettizzazione delle spese condominiali senza che ciò comporti prestazione di servizi a carico del locatore: la circostanza che il locatore non abbia pagato per i servizi citati non è neppure dedotta.
Inoltre, non si riviene, tra gli obblighi del locatore dedotti in contratto, quello di effettuare la pulizia delle scale del né quello di collocare i bidoni dei rifiuti sul marciapiede: il regolamento CP_3
contrattuale, infatti, stabilisce solo che le spese per la pulizia scale, acqua, luce scale sono compresi nel canone. Qualora fosse dedotta in contratto la prestazione di servizi a carico del locatore il contratto avrebbe una causa diversa dalla mera locazione di immobile.
L'eccezione di inadempimento ex art 1460 c.c., dunque, non trova giustificazione.
Neppure si può ritenere che il locatore sia tenuto a garantire la pulizia delle scale e la rimozione dei bidoni della spazzatura e che tale prestazione possa rientrare in quella contemplata dagli artt. 1575 e
1576 c.c. ovvero nell'obbligo di mantenere la cosa in buono stato locativo. Infatti, i vizi che, ai sensi degli artt. 1575 e seg. c.c., possano in taluni casi autorizzare il conduttore ad agire in autotutela con la riduzione del canone devono riguardare l'immobile oggetto del contratto di locazione e le sue parti strutturali e non le parti comuni del . CP_3
Infine, l'eccezione non può trovare accoglimento nemmeno in ragione della condotta tenuta dal conduttore che appare contraria ai canoni della buona fede (art 1375 c.c.): infatti, la sospensione del canone oltre ad essere legittima soltanto qualora venga a mancare la controprestazione da parte del locatore, è legittima solo se è conforme a lealtà e buona fede, il che è da escludere nel caso, come quello in esame, in cui il conduttore ha continuato a godere dell'immobile e ha ridotto unilateralmente i pagamenti di 200 euro al mese, pari quasi ad 1/3 dell'intero, in modo non proporzionato neppure al supposto inadempimento del locatore. A tale conclusione si perviene anche dopo la lettura della CTU che ha stabilito il canone minimo (e non quello medio convenuto), escluse le spese, in circa 600 € così da rendere la riduzione del tutto sproporzionata.
L'omesso pagamento di parte conduttrice di quanto dovuto, dunque, costituisce motivo di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore (la somma di canoni e spese al momento dell'intimazione era di € 2575 morosità che integra i presupposti di cui all'art 5 l.n.
392/78) e legittima la richiesta di parte locatrice anche di condanna al pagamento delle somme rimaste insolute.
In sede di udienza di discussione, l'attore ha precisato il credito chiedendo la condanna dei convenuti al pagamento di euro 6600,00 a titolo di canoni non corrisposti per il periodo da gennaio
2023 a febbraio 2025 (data di rilascio dell'immobile), di euro 1725,00 per spese riscaldamento ed euro 150,00 a titolo di conguaglio per l'anno 2022/2023. Parte convenuta ha contestato le richieste avversarie qualificando tali domande nuove e, pertanto, non ammissibili.
La contestazione, tuttavia, non è meritevole di accoglimento. Nel procedimento per convalida di sfratto, infatti, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'articolo 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'articolo 426 c.p.c.,
Nel caso di specie, in cui la parte locatrice non ha depositato memoria integrativa, la domanda di condanna al pagamento delle somme maturate successivamente all'intimazione di sfratto formulata da parte attrice all'udienza di discussione costituisce precisazione della domanda di pagamento proposta nella fase sommaria e non domanda nuova e, pertanto, è ammissibile (vd. Cass. Civ.,
Sez. 3, Sentenza n. 2853 del 11/02/2005; Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 14961 del 28/06/2006).
Con riguardo al quantum della richiesta al pagamento, tuttavia, occorre precisare quanto segue.
Risulta dai documenti prodotti che parte conduttrice nell'anno 2024 abbia effettuato pagamenti parziali (docc 4 e 52) a titolo di canoni e spese solo fino a luglio, nulla provando circa il pagamento dei canoni maturati sino alla data di rilascio dell'immobile, avvenuto a febbraio 2025. Per tale ragione, si ritiene che gli importi richiesti a titolo di canoni per euro 6600,00 siano dovuti, in quanto non contestati né provati nei pagamenti. Al contrario, non si ritiene di dover accogliere la richiesta di rimborso delle spese di riscaldamento successive, quantificate in euro 1725,00, in quanto non vi è adeguata prova che il locatore le abbia anticipate, dovendosi limitare la condanna alle sole spese di cui all'atto di intimazione, pari ad euro 850,00, nelle quali, peraltro, risultano già ricomprese le spese di conguaglio 2022/2023 per euro 150,00, richieste in sede di udienza di discussione quali spese aggiuntive, che pertanto, non possono essere considerate nell'importo complessivo dovuto.
Sulla somma così determinata decorrono gli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Infine, occorre disattendere l'eccezione di compensazione, formulata da parte conduttrice, per le somme di euro 250 a titolo di riscaldamento pagato in eccesso e di euro 500 a titolo di rimborso bolletta energetica perché genericamente formulate e relative a contro crediti non certi liquidi ed eIGibili.

3. Le spese di lite sono poste a carico della parte convenuta soccombente e liquidate ai valori prossimi ai minimi del d.m. 147/22, tenuto conto dell'effettivo valore della controversia (compreso tra i 5200 e 26000 euro) e dell'attività difensiva svolta (mancato deposito della memoria integrativa) e così € 530 per la fase studio della convalida, € 494 per la fase introduttiva della convalida, € 850 per la fase della discussione.
Spese di CTU interamente a carico di parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:

1. dichiara la risoluzione, per inadempimento di parte conduttrice, del contratto di locazione concluso tra le parti, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Orbassano, Via Quintino
Sella n. 11;

2. conferma l'ordinanza di rilascio del 9.5.2024;

3. dichiara tenuta e condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di 7450,00 euro, oltre interessi dalle singole scadenze al saldo;

4. rigetta nel resto;

5. dichiara tenuta e condanna parte convenuta a rimborsare a parte ricorrente le spese processuali, liquidate in complessivi 1874,00 euro per compensi e 76,00 euro per esposti, oltre rimborso spese generali forfettarie 15%, C.P.A. e I.V.A., se dovuta.

6. spese di CTU a carico di parte convenuta. Indica in giorni 15 il termine per il deposito della motivazione.
Così deciso in Torino mediante lettura del dispositivo all'udienza del 23.5.2025.
Il Giudice
Dott. Andrea De Magistris