REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PADOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Federica Sacchetto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al ruolo al N. 3603/2023 R.G., promossa
DA
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 C.F._1
BELLONI PIERO, elettivamente domiciliato in PADOVA, VIA E. DEGLI
SCROVEGNI n.7, presso lo studio dell'avv. BELLONI PIERO
- attore –
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
BRASILIANI MARCO, elettivamente domiciliata in PIAZZA A. DE GASPERI, 50
35131 PADOVA presso lo studio dell'avv. BRASILIANI MARCO
- convenuto –
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 C.F._3
BRASILIANI MARCO, elettivamente domiciliata in PIAZZA A. DE GASPERI, 50
35131 PADOVA presso lo studio dell'avv. BRASILIANI MARCO
- convenuto –
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_3 C.F._4
BRASILIANI MARCO, elettivamente domiciliata in PIAZZA A. DE GASPERI, 50
35131 PADOVA presso lo studio dell'avv. BRASILIANI MARCO
pagina 1 di 17 - convenuto –
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_4 C.F._5
BRASILIANI MARCO, elettivamente domiciliato in PIAZZA A. DE GASPERI, 50
35131 PADOVA presso lo studio dell'avv. BRASILIANI MARCO
- convenuto –
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DELL'ATTORE:
Nel merito:
A) Dichiarare per gli effetti di cui all'art.1489 cod. civile o salva diversa configurazione giuridica la risoluzione del contratto di vendita concluso tra le parti in data 14.1.2014 a rogito del Notaio di Padova - Rep. N. 66.622 - e per Persona_1
l'effetto:
A.1) Condannare i convenuti - obbligati in solido tra loro o per quanto di rispettiva quota parte – a restituire all'attore la somma di €.60.000 oltre agli interessi ed alla rivalutazione monetaria dalla data di esborso al saldo.
A.2) Condannare i convenuti a risarcire l'attore dei danni patrimoniali e morali patiti e patendi nella misura che verrà determinata in corso di causa o ritenuta di giustizia, ex art.1226 c.c., oltre agli interessi ed alla rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
B) In via subordinata, salvo gravame:
B.1) Accertare e dichiarare che l'immobile compravenduto con l'atto a rogito del
Notaio in data 14.1.2014 presenta delle sostanziali difformità rispetto Per_1 all'originario titolo edilizio e comunque, non risulta conforme allo stesso titolo;
pertanto accertato e dichiarato l'inadempimento dei venditori nei confronti dell'attore:
B.2) Disporre la riduzione proporzionale del prezzo di vendita in funzione del minore valore attribuibile ai beni compravenduti con obbligo alla restituzione della differenza del prezzo in favore dell'attore.
B.3) Condannare i convenuti - obbligati in solido tra loro o per quanto di rispettiva quota parte - a risarcire l'attore dei danni patrimoniali e morali patiti e patendi nella pagina 2 di 17 misura risultante in corso di causa o ritenuta di giustizia ex art.1226 c.c. oltre agli interessi ed alla rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo.
In via istruttoria subordinata si insiste per l'ammissione delle prove per interpello dei convenuti e per testi capitolate nella II memoria ex art.171 ter cpc depositata in data 31.10.23 e nelle istanze ed eccezioni riportate nella successiva III memoria.
Spese e competenze di lite rifuse.
CONCLUSIONI DEI CONVENUTI:
In via preliminare: dichiarare improcedibile la domanda per il mancato espletamento della mediazione obbligatoria così come prevista dal D.lgs. n. 28 del 4 marzo 2010, all'art.5.
In via principale: rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto e in diritto, per tutti i motivi esposti in atti dai convenuti, nonché per essere controparte decaduta dalla garanzia ex art.1490 c.c. avendo agito oltre i termini di prescrizione e decadenza previsti dall'art.1495 c.c.
In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi che il Giudice accolga la domanda attorea, voglia comunque contenere il risarcimento del danno e/o la riduzione del prezzo di vendita nella minor somma che verrà ritenuta di Giustizia per quanto verrà eventualmente dimostrato in corso di causa.
In via di ulteriore subordine: nella denegata ipotesi in cui il Giudice accolga la domanda attorea, voglia comunque condannare il sig. a Parte_1 corrispondere ai convenuti un'indennità di occupazione parametrato ai valori commerciali correnti, per aver occupato e goduto dell'immobile sito in Padova, Via
G. Favaretto n. 3 bis, dal 14/01/2014 sino ad oggi.
In via istruttoria: si insiste per l'ammissione delle prove per interpello dell'attore e per testi capitolate nella memoria n.2 ex art.171ter c.p.c. depositata in data
03/11/2023 e nelle istanze ed eccezioni riportate memoria n.2 ex art.171ter c.p.c. depositata in data 13/11/2023 con i testi a prova contraria ivi indicati.
In ogni caso: con vittoria di spese e competenze professionali tutte, oltre accessori di legge (rimborso forfettario 15%, Cassa Avvocati, IVA.) del presente procedimento.

MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 3 di 17 Con atto di citazione in data 1/6/2023, notificato a , , Controparte_2 Controparte_3
e , l'attore, , adiva questo Tribunale Controparte_1 CP_4 Parte_1
esponendo: che con atto di compravendita del 14/1/2014, a rogito del Notaio , Persona_1 egli aveva acquistato dai convenuti l'immobile sito in Padova, via G. Favaretto n.3 bis, consistente in un fabbricato adibito ad uso abitativo con annesso ripostiglio e da un'area scoperta di pertinenza, per il prezzo di €.60.000,00; che egli aveva provveduto a ristrutturare l'immobile, sostenendo spese per
€.56.785,00; che nel 2021, nel corso degli accertamenti demandati ad un tecnico per poter fruire dei benefici del cd. Superbonus 110%, egli aveva accertato che gli immobili presentavano sostanziali difformità rispetto al titolo edilizio, in contrasto con quanto dichiarato dai venditori, che avevano garantito che il “fabbricato in oggetto non ha subìto alcun'altra variazione o modifica tale da richiedere il preventivo rilascio di altri titoli edilizi anche in sanatoria”; che invero alcuni vani presentavano altezze inferiori rispetto a quelle consentite, luci e vedute irregolari e altre significative difformità e che il manufatto esterno risultava privo di titolo abilitativo;
che la fattispecie era regolata dall'art.1489 c.c.; che egli non avrebbe concluso il contratto se fosse stato consapevole degli oneri che gravavano sull'immobile; che pertanto vi erano i presupposti per la risoluzione del contratto o comunque per la riduzione del prezzo, nonché per la condanna dei convenuti al risarcimento del danno;
ciò premesso l'attore concludeva nel merito come in epigrafe.
*
I convenuti, costituendosi, contrastavano le pretese dell'attore, in particolare deducendo: che l'immobile era stato alienato dopo diverse visite effettuate dall'acquirente, assistito da tecnici di fiducia, ed essi avevano consegnato tutta la documentazione pagina 4 di 17 richiesta dalla normativa, della quale l'attore aveva preso atto, come riportato nell'atto notarile;
che l'immobile era stato costruito nell'immediato dopoguerra in base al piano regolatore ante 1967, come riportato nell'atto di compravendita ed era rimasto immutato nel corso degli anni per cui nell'atto essi avevano regolarmente dichiarato che era stato costruito in data anteriore al I settembre 1967, circostanza che giustificava il prezzo molto conveniente, per un fabbricato sito nel Comune di Padova
e dotato di giardino esclusivo;
che l'attore aveva dato corso a lavori di ristrutturazione, con modifica e ampliamento dei locali, senza alcun permesso e approvazione catastale, il che induceva a ritenere che l'asserita difformità fosse stata posta in essere dopo la compravendita del 2014, avendo il installato dei servizi sanitari nel locale denominato “sgombero” e Pt_1
non avendo lamentato alcunchè nel corso di quasi 10 anni, in particolare essendogli ben note le altezze dei locali interni;
che la domanda era improcedibile, per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, avendo ad oggetto diritti reali;
che la domanda era infondata, in quanto il perito di parte attrice aveva erroneamente valutato le risultanze delle pratiche edilizie e aveva erroneamente sostenuto che l'immobile non fosse regolarmente costruito, poiché il piano regolatore vigente nel
Comune di Padova era quello del 1957 e non quello del 1967, nulla mutando ai fini del contendere;

che erano inoltre regolari le luci e le vedute, in quanto non modificate dopo il 1957 mentre il manufatto esterno all'abitazione era stato dichiarato al Catasto ed era sprovvisto di copertura definitiva, che era stata apposta proprio dall'attore;
che era infondata la richiesta di sanatoria edilizia, in quanto l'immobile non era sottoposto alle prescrizioni dei piani regolatori vigenti;

che era analogamente infondata la domanda di condanna al risarcimento di asseriti danni patrimoniali e morali, senza specificazione del relativo titolo, con conseguente indeterminatezza della stessa;

che l'attore non aveva dato prova della propria pretesa e la CTU richiesta era inammissibile, in quanto esplorativa;

pagina 5 di 17 che la fattispecie non era regolata dal disposto dell'art.1489 c.c., riferito a vincoli di carattere giuridico che incidono sul godimento del proprietario sul bene e sul suo diritto, non conoscibili per la mancanza di opere visibili e permanenti, idonee a costituire una situazione di apparenza, mentre nella specie la domanda, come formulata, riguardava la garanzia per vizi e mancanza di qualità, in quanto riferita alla conformazione dell'immobile; che, a fronte dell'applicabilità della disposizione di cui all'art.1490 c.c., l'attore era decaduto dall'azione, essendo ampiamente decorso il termine di un anno dall'atto di compravendita;
che, in ipotesi di accoglimento della domanda, l'attore avrebbe dovuto essere condannato al pagamento di un'indennità per l'occupazione dell'immobile sine titulo, in misura corrispondente a quella del presumibile canone di locazione;
ciò premesso i convenuti concludevano nel merito come in epigrafe.
*
La causa veniva istruita mediante svolgimento di CTU e successiva integrazione alla stessa e, all'esito, veniva trattenuta in decisione all'udienza cartolare del 20.3.2025.
***
Osserva il Tribunale, preliminarmente, che non ricorre una causa di improcedibilità della domanda, per il mancato espletamento della mediazione obbligatoria, così come prevista dall'art.5 del D.lgs. n.28/2010, atteso che la presente controversia non riguarda diritti reali bensì diritti di obbligazione ed in particolare riguarda le obbligazioni derivanti dal contratto di compravendita intercorso fra le parti, contratto che non rientra fra quelli per i quali l'art.5 citato prevede la mediazione obbligatoria.
**
Quanto al merito va osservato che le domande dell'attore sono fondate e vanno pertanto accolte, nei limiti che si vanno ad indicare.
Va premesso in diritto che, come ripetutamente affermato dalla Suprema Corte “il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che taccia i diritti o oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto, è responsabile ai sensi dell'art.1489 c.c. a meno che non dimostri che l'acquirente ne era a conoscenza” (cfr.
Cass.13/02/2024, n.4005). In particolare la Corte ha ritenuto, nel caso trattato, che pagina 6 di 17 andasse ricondotta agli oneri non apparenti la condizione dell'immobile che,
“compravenduto così come descritto nell'atto di rogito e raffigurato nella mappa catastale ad esso allegata, era difforme da quello risultante dalla scheda catastale nella planimetria allegata all'ultimo titolo abitativo depositato in Comune”.
In analoga fattispecie la Corte (cfr. Cass.5/9/2023, n.25830) ha affermato che “in caso di vendita di bene immobile non conforme a norme urbanistiche, il successivo rilascio del certificato di agibilità non esclude la garanzia di cui all'art.1489 c.c., atteso che tale certificato non produce alcun effetto sanante e non preclude all'amministrazione comunale di esercitare il potere sanzionatorio di reprimere gli abusi edilizi eventualmente commessi nella realizzazione del fabbricato dichiarato abitabile”.
In altra fattispecie la Suprema Corte (cfr. Cass.28/2/2007, n.4786) ha affermato che
“in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art.1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della pubblica amministrazione
(adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile".
*
Nel caso concreto, come accertato dal CTU, l'immobile oggetto della compravendita intercorsa fra le parti in data 14.1.2014 risulta gravato da numerose irregolarità e difformità che ne diminuiscono il godimento quale unità abitativa in modo significativo.
In particolare il CTU ha rilevato quanto segue (cfr. relazione pag.4 e segg. e verbale udienza 25.10.2024):
1.che al momento della conclusione della compravendita le unità immobiliari oggetto di causa “sotto il profilo catastale, risultavano conformi alle planimetrie allegate all'atto di compravendita del 14.01.2014, in quanto le stesse rispecchiavano quasi integralmente (se non per lievi difformità non rilevanti sotto il punto di vista
pagina 7 di 17 catastale) lo stato reale dell'immobile oggetto di compravendita” ma che la dichiarazione effettuata nell'atto dai venditori, secondo cui l'immobile era stato costruito in data anteriore al I settembre 1967 e che lo stesso non aveva subito alcun'altra variazione o modifica tale da richiedere il preventivo rilascio di altri titoli edilizi anche in sanatoria, non rappresentava la reale situazione urbanistica in quanto
“non veniva minimamente fatta menzione delle concessioni edilizie rilasciate all'immobile stesso”, reperite dal CTU presso l'Ufficio edilizia privata del Comune di
Padova, in forza delle quali il fabbricato era stato eretto;

2.che il fabbricato era composto di tre, distinte porzioni, realizzate e concessionate in epoche diverse ed in particolare “(A1) la porzione dell'edificio principale fronte strada posta a OVEST, piano terra a uso soggiorno….., realizzata in forza alla CE n.
1399 del 1952”, che “risulta difforme sia in merito alle misure totali esterne, sia in merito alle altezze interne dei locali (autorizzate a ml.

3.00 e rilevate invece ad una altezza di ml. 2.58), (A2) la porzione dell'edificio principale fronte strada posta a
OVEST, piano primo a uso camera ….., realizzata in forza alla CE n.180 del 1953…., risulta difforme sia in merito alle misure totali esterne, sia in merito alle altezze interne dei locali (autorizzate a ml.

3.00 e rilevate invece ad una altezza di ml. 2.33) pertanto, entrambe le predette porzioni risultavano dallo stato Pt_2 concessionato e NON per le destinazioni d'uso autorizzate, in quanto le Pt_3
altezze rilevate violano le norme igienico sanitarie per gli immobili abitabili, che impongono una altezza minima di ml.

2.70. Inoltre si precisa che indifferentemente dalla loro data di costruzione, pacificamente anteriore al 1.9.1967, e presumibilmente antecedente al 1954 (entrata in vigore del PRG del comune di
Padova), essendoci a monte una concessione edilizia, l'intervento doveva rispettare quanto nel titolo stesso era stato concesso. (A3) per la porzione dell'edificio principale retrostante invece, posta a EST, sia piano terra ad uso cucinino e sgombero (cosi indicato nelle planimetrie catastali), sia piano primo ad uso camera
(entrambe colore GIALLO ed identificate con la lettera A3), non è stata recuperata alcuna concessione edilizia, rendendo pertanto tale porzione, alla data della compravendita, completamente ABUSIVA e NON SANABILE sotto il profilo urbanistico;
infatti anche tenuto conto che gli immobili fossero pacificamente
pagina 8 di 17 realizzati prima del 1967, gli stessi rientravano comunque in un'area urbanistica regolata dal piano regolatore del comune di Padova adottato in data 10 maggio
1954 ….., che regolava le autorizzazioni per i nuovi interventi;
pertanto, considerando che tale porzione è stata presumibilmente realizzata dopo il 1954 (non vi era infatti traccia della sua presenza negli elaborati grafici allegati alle connessioni n.1399 del 1952 n.180 del 1953 e relativa agibilità rilasciata comunque nel 1957), tale porzione risulta completamente abusiva”;
3.che “gli immobili ricadevano in una area urbanistica per la quale all'epoca della presunta realizzazione, nonostante antecedente il 1967” era richiesta “una concessione edilizia” per cui “gli immobili…… risultavano sotto l'aspetto catastale conformi, mentre sotto l'aspetto urbanistico in parte difformi (e non sanabili per la destinazione d'uso concessa), e in parte abusivi” in base alle norme di settore e alle informazioni assunte dai tecnici dell'Ufficio edilizia privata del comune di Padova in sede di operazioni peritali;

4.che non vi era e non vi è alcun intervento possibile per rimuovere le difformità e l'abuso, in quanto “anche ammesso che per la porzione difforme (porzione A1 e A2), con un insieme di interventi sostanziali (che sarebbero comunque tutti da valutare e verificare sotto l'aspetto statico, realizzativo e soprattutto economico) che consisterebbero in: - abbassamento del pavimento mediante demolizione di circa cm.
15 sulla porzione A1, per poter ricavare delle altezze utili abitabili ai fini delle norme igienico sanitarie - una eventuale demolizione del solaio/controsoffitto del piano primo della porzione A2, per poter ricavare delle altezze utili abitabili e conformi alle norme igienico sanitarie si potrebbe forse ottenere anche una parziale sanatoria edilizia, per la porzione abusiva (porzione A3), vi era la sola possibilità della demolizione;
pertanto l'unità abitativa sarebbe rimasta priva di una porzione complementare, e indispensabile per la funzionalità di un immobile residenziale”;
5.che l'autorità amministrativa, nonostante il tempo trascorso, potrebbe adottare provvedimenti sanzionatori, permanendo la situazione di irregolarità per la porzione
A1 e A2 e quella di abuso per la porzione A3 e per il locale accessorio separato B, non regolarizzabile nemmeno a fronte di una sanzione pecuniaria, in quanto, anche il comma 2 dell'art.34 del DPR 380/2001 (che prevede che “Quando la demolizione pagina 9 di 17 non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell'ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n.392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale”), non è applicabile nella specie “in quanto non vi era” e non vi è “alcuna porzione adiacente eseguita in conformità; di conseguenza per le porzione A3 e B, vi era la sola possibilità di demolizione”;
6.che in definitiva l'immobile alla data della compravendita, non era commerciabile in quanto “l'abuso è considerato permanente e dunque l'immobile è anche ora soggetto a potenziale sanzione demolitoria”;
7.che gli interventi di ristrutturazione documentati dall'attore con le fatture prodotte
“sono da considerarsi tutte attività di edilizia libera, pertanto eseguibili senza presentazione di alcun titolo abilitativo” e dunque senza dare incarico ad un tecnico progettista e/o direttore dei lavori per cui le irregolarità riscontrate non sarebbero state facilmente rilevabili dall'attore nel contesto delle opere eseguite e verosimilmente programmate contestualmente alla compravendita.
*
Così accertati i fatti ne deriva la sussistenza, sul piano oggettivo, della fattispecie regolata dall'art.1489 c.c., in quanto l'immobile era gravato da irregolarità e abusi, costituenti oneri non apparenti - che all'evidenza diminuiscono drasticamente il libero godimento del bene - non dichiarati nel contratto e, al contrario, resi occulti dalla dichiarazione che per la costruzione dell'immobile compravenduto non fosse necessaria autorizzazione edilizia, in quanto costruito ante 1.9.1967, laddove invece l'autorizzazione era sussistente solo parzialmente e vi erano difformità insanabili.
In merito va rilevato che dall'accertamento tecnico è risultato che è stato adottato fin dal 1954 nel Comune di Padova un Piano Regolatore (cfr. relazione CTU pagg.9-10),
e sul punto il CTU ha quindi ricordato che “è necessario ribadire che il Piano
, come sostiene la collega, è stato adottato nel 1954 per poi essere Per_2 approvato nel 1957; pertanto nel tratto di tempo ricompreso tra l'adozione e
l'approvazione, vige il periodo di salvaguardia nel quale è noto che serve prendere
pagina 10 di 17 di riferimento sempre le norme più restrittive tra il piano in adozione e il piano previgente, ovvero nello specifico per ogni nuova costruzione era necessario presentare una licenza edilizia. Ciò premesso, è necessario specificare ulteriormente che, come avvallato anche dall'ufficio tecnico del comune di Padova, nel nostro caso specifico sia la porzione “A3” che la porzione “B”, erano degli ampliamenti di edificio esistente sul quale erano già state rilasciate ben due concessioni (vedi CE n.
1399 del 1952 e CE n. 180 del 1953); di conseguenza le porzioni indicate come “A3”
e “B”, senza l'ottenimento di una ulteriore licenza in variante alle precedenti, risultano una mera difformità di quanto era già agli atti, ovvero le stesse risultano abusive ribadendo quanto già relazionato al relativo punto della perizia”).
*
Sul piano soggettivo non sembra dubbio che l'attore fosse ignaro di tale situazione giuridica dell'immobile, considerato che lo stato di fatto era conforme a quello risultante catastalmente e dalla planimetria allegata all'atto di compravendita e che la regolarità di tale stato di fatto era stata attestata nell'atto di compravendita dai venditori, attraverso il richiamo all'epoca della costruzione, antecedente al 1.9.1967, senza alcuna menzione delle licenze edilizie, che erano state invece rilasciate per la costruzione e per l'ampliamento.
In altre parole il riscontro dell'irregolarità degli immobili avrebbe richiesto una ricerca presso gli uffici comunali, che l'attore non aveva motivo di svolgere, a fronte dell'apparente insussistenza di alcun onere e del contenuto dell'attestazione di regolarità proveniente dai venditori.
D'altra parte, come rilevato dal CTU, l'esecuzione delle opere di sistemazione dell'abitazione ad opera del non aveva reso necessaria alcuna pratica Pt_1 edilizia e dunque, nell'immediatezza dell'acquisto e fino all'avvio della pratica per l'ottenimento dei benefici del cd. Superbonus 110%, nel 2021, l'attore non aveva avuto necessità di effettuare verifiche presso l'Ufficio tecnico comunale e di riscontrare la reale situazione dell'immobile.
In conclusione appaiono ricorrere i presupposti, oggettivi e soggettivi, per la risoluzione del contratto, richiesta in via principale dall'attore, ai sensi degli artt.1489
e 1480 c.c..
pagina 11 di 17 *
Consegue alla risoluzione del contratto, ai sensi dell'art.1479 c.c., l'obbligo dei convenuti di restituzione del prezzo e delle spese sostenute per la compravendita.
Al prezzo di €.60.000,00 vanno pertanto aggiunte le spese documentate per complessivi €.2.600,00 (doc.5), relative all'atto notarile di compravendita, ed
€.2.000,00 (doc.1, pag.5), relative alla mediazione pagata per la conclusione del contratto, trattandosi di oneri causalmente correlati al contratto di compravendita.
Va escluso invece che possa essere considerata spesa inerente la compravendita quella relativa al compenso erogato al notaio per la stipula di un mutuo, atteso che l'attore avrebbe sostenuto tale onere anche qualora avesse acquistato altro bene e ne consegue che la spesa relativa non può considerarsi causalmente inerente al contratto risolto.
Sulla somma complessivamente dovuta in restituzione, di €.64.400,00, vanno corrisposti all'attore gli interessi al tasso legale dalla data del pagamento (data del contratto - 14.1.2014) fino al saldo.
E' escluso il riconoscimento di rivalutazione monetaria, che l'attore ha chiesto in via automatica. Invero, come ripetutamente affermato dalla Suprema Corte (cfr. in particolare Cass.16/3/2020, n.7316) relativamente a fattispecie di risoluzione del contratto per inadempimento, “le restituzioni a favore della parte adempiente non ineriscono ad un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni,
e, quando attengono a somme di danaro, danno luogo a debiti non di valore, ma di valuta, non soggetti a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art.1224 c.c. che va, peraltro, provato dal richiedente” (cfr. nello stesso senso Cass.14/12/2018, n.32521).
Nella specie l'attore nulla ha dedotto e provato in ordine a tale maggior danno, che va pertanto escluso.
**
Quanto alla domanda risarcitoria svolta dall'attore va premesso che, anche a prescindere da ogni rilievo in ordine alla tardività della relativa eccezione, sollevata in comparsa conclusionale dai convenuti, non si profila applicabile alla fattispecie la pagina 12 di 17 decadenza sancita dall'art.134 del DPR 380/2011. Infatti tale disposizione è relativa ad ipotesi di pretesa risarcitoria correlata a difformità dell'immobile “dalle norme del presente testo unico”, fatte valere dall'acquirente del bene nei confronti del
“committente” e cioè del venditore che abbia anche fatto realizzare il bene, laddove nella specie i venditori hanno acquistato l'immobile a titolo ereditario.
Ciò premesso va rilevato che la responsabilità del venditore, ai sensi dell'art.1480
c.c., ricorre a prescindere dall'esistenza del dolo, posto che la Suprema Corte ha affermato con specifico riferimento ai presupposti per il risarcimento del danno che
“non si richiede la malafede del venditore ma è sufficiente che questi versi in colpa, essendo il risarcimento del danno fondato sulle norme generali degli art.1218 e 1223 in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art.1479, a sua volta richiamato dall'art.1480, cui rinvia ancora il citato art.1489” (cfr. Cass.4/2/2003,
n.1613 e nello stesso senso Cass.9/7/2020, n.14595).
Tuttavia la pretesa dell'attore di rimborso delle somme spese per la ristrutturazione dell'immobile appare più correttamente riconducibile al disposto dell'art.1150 c.c..
In merito va rilevato che si tratta, invero, di spese fatte liberamente dal possessore dell'immobile, qualificabili some spese straordinarie per lo stesso, che per tale titolo vanno rimborsate.
Vanno comprese nel rimborso a carico dei convenuti anche le spese per la realizzazione di un bagno all'interno del locale separato dall'abitazione, atteso che dalle fatture prodotte dall'attore e sul punto non contestate, risulta il rifacimento di due bagni, segno evidente che anche il locale separato dall'abitazione, adibito a
“sgombero” secondo la destinazione indicata nell'atto di vendita, era di fatto destinato a servizio igienico ed è stato rifatto.
Le spese sono state documentate per complessivi €.50.270,00 (il doc.2 dell'attore attesta invero detta spesa e non il maggior importo indicato in atti di €.56.785,00) e tale somma va rivalutata al fine di determinare il valore attuale del credito, che ha natura indennitaria ed è pertanto credito di valore (cfr. in tal senso Cass.30/3/1995,
n.3792), soggetto a rivalutazione automatica e che ammonta ad €.61.027,68 (coeff.
Istat 1,214 riferito a marzo 2015).
pagina 13 di 17 Va aggiunto a tale somma, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, l'importo di €.604,00, erogato al tecnico incaricato della pratica edilizia (doc.6 attore), che ha accertato le irregolarità, così rendendo inutile la spesa, importo che, rivalutato a portato a valori attuali (coeff. ISTAT 1,17 riferito alla data della spesa e cioè aprile
2021) ammonta ad €.706,68.
Sulla complessiva somma di €.61.734,36 sono dovuti gli interessi al tasso legale dalla data della presente decisione al saldo.
Trattandosi di credito di valore sono poi dovuti gli interessi al tasso legale sulla somma di €.50.270,00 e su quella di €.604,00, rivalutate di anno in anno in base agli indici ISTAT del costo della vita, dalla rispettiva data della spesa fino alla data della presente decisione.
*
Quanto alla pretesa di risarcimento di un supposto danno morale o comunque non patrimoniale, va rilevato che lo stesso non appare provato, sotto un primo profilo, in quanto non si tratta di fattispecie di reato e dunque non è configurabile un danno morale soggettivo, e, sotto altro profilo, in quanto non è stata dedotta e provata la lesione di alcun bene di rilevanza costituzionale, essendo presumibile, in assenza di altri elementi, soltanto il disagio, ordinariamente correlato ad una controversia giudiziale, pur coinvolgente l'abitazione dell'attore.
***
Quanto alla domanda riconvenzionale dei convenuti va osservato che la stessa è fondata e va pertanto accolta nei limiti che si vanno ad indicare.
Invero il venir meno del titolo in forza del quale l'attore ha posseduto l'abitazione di proprietà dei convenuti, comporta che lo stesso ha goduto del bene sine titulo, con ogni conseguenza in ordine alla spettanza ai proprietari, che con la risoluzione del contratto tornano ad essere tali, di un'indennità per il godimento del bene nel periodo intercorso fra la conclusione del contratto e la risoluzione.
In particolare, come sottolineato dai convenuti, il carattere abusivo dell'immobile non esclude il diritto all'indennizzo poiché, come ritenuto dalla Suprema Corte in fattispecie di locazione (cfr. Cass.28/10/2019, n.27485) “il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità o
pagina 14 di 17 d'impossibilità dell'oggetto ovvero d'illiceità della prestazione o della causa” per cui il carattere abusivo dell'immobile “non importa nullità del contratto locatizio”, e “ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i caratteri suddetti”. Analoghe considerazioni vanno fatte nella specie, dato che non vi è nullità del contratto di compravendita, per illiceità dell'oggetto, e che il compratore ha avuto il pacifico godimento dell'immobile, pur abusivo, sottratto invece alla disponibilità dei venditori.
Ciò premesso va osservato che non vi è dubbio che spetti ai convenuti un'indennità per il mancato godimento dell'immobile compravenduto dalla data della compravendita e fino alla risoluzione del contratto, atteso che, come affermato dalla
Suprema Corte (cfr. Cass., sez. un., 15/11/2022, n.33645) “in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale”.
Il danno può essere liquidato con riferimento al valore locativo dell'immobile, come affermato dalla Suprema Corte in fattispecie di risoluzione del preliminare di compravendita per inadempimento (cfr. in tal senso Cass.21/11/2011, n.24510) che ha riconosciuto che “la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come sine titulo” con la conseguenza che il danno, originato “dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti né dal pagamento del prezzo né dal godimento dell'immobile” va liquidato “con riferimento all'intera durata dell'occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale” e che la sua determinazione “ben può essere operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo al valore locativo del bene usurpato”.
Il CTU ha stimato in €.5.500,00 annui il valore locativo dell'immobile oggetto di causa, da considerarsi determinato a valori attuali, considerata la potenziale durata di pagina 15 di 17 un rapporto locativo, abitativo dell'immobile stesso. Ne consegue che l'indennizzo dovuto dall'attore ai convenuti va determinato in €.5.500,00 annui (€.458,33 mensili) dal 14.1.2014 alla data della presente decisione, e cioè in complessivi €.62.792,00, considerato che alla pronuncia di risoluzione del contratto di compravendita di cui alla presente sentenza consegue l'obbligo di restituzione dell'immobile ai venditori, pur in assenza di specifica domanda di questi ultimi.
Sulla somma così determinata sono dovuti gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze mensili al saldo.
***
Stante la prevalente soccombenza dei convenuti vi sono i presupposti per la condanna dei medesimi alla rifusione all'attore di 2/3 delle spese del procedimento, mentre per la restante frazione le spese vanno compensate
Le spese vanno liquidate come da dispositivo, escluse le spese di CTP di parte attrice, non documentate.
Le spese di CTU vanno poste in via definitiva a carico dell'attore per 1/3 e dei convenuti per 2/3, stante la soccombenza di questi ultimi sulla domanda principale oggetto dell'accertamento e stante il minor onere dell'accertamento tecnico sulla domanda riconvenzionale, relativamente alla quale è soccombente l'attore.
***
Consegue alla risoluzione del contratto la trascrizione della presente sentenza, ai sensi dell'art.2655 c.c..


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, visti gli artt.1489 e 1480 c.c., dichiara risolto il contratto di compravendita fra
, , , e Parte_1 Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 CP_4
in data 14.1.2014, a rogito del Notaio di Padova - Rep. N. 66.622 – Persona_1
Racc.18.386; condanna , , e a pagare a Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 CP_4
la complessiva somma di €.64.400,00, divisa in quote uguali, con Parte_1
gli interessi al tasso legale dal 14.1.2014 al saldo;
condanna , , e , in solido, Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 CP_4
pagina 16 di 17 a pagare a la somma di €.61.734,36, con gli interessi al tasso Parte_1
legale dalla data della presente decisione al saldo;
condanna , , e , in solido, Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 CP_4
a pagare a gli interessi al tasso legale sulla somma di €.50.270,00, Parte_1
rivalutata di anno in anno in base agli indici ISTAT del costo della vita, dal marzo
2015 fino alla data della presente decisione;
condanna , , e , in solido, Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 CP_4
a pagare a gli interessi al tasso legale sulla somma di €.604,00, Parte_1
rivalutata di anno in anno in base agli indici ISTAT del costo della vita, da aprile
2021 fino alla data della presente decisione;
condanna a pagare a , , Parte_1 Controparte_1 Controparte_3 [...]
e la complessiva somma di €.62.792,00, con gli interessi al CP_2 CP_4
tasso legale dalle singole scadenze mensili al saldo;
condanna , , e , in solido, Controparte_1 Controparte_3 Controparte_2 CP_4
a rifondere a 2/3 delle spese di lite, che liquida per l'intero in Parte_1
€.2.552,00 per la fase di studio, €.1.628,00 per la fase introduttiva, €.5.670,00 per la fase istruttoria ed €.4.253,00 per la fase decisionale, oltre al 15% per spese generali e ad €.842,00 per spese vive ed oltre IVA e CPA e compensa la restante frazione di spese;
pone in via definitiva a carico dell'attore per 1/3 e dei convenuti per 2/3 le spese di
CTU; ordina la trascrizione della presente sentenza.
Padova 16/6/2025
Il Giudice
Dott. Federica Sacchetto
pagina 17 di 17