REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Perugia, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Andrea Ausili, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3053/2024 del Ruolo Generale
degli Affari Contenziosi Civili e promossa da
(Cod. Fisc. , Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'Avv. Fabrizio Massetti,
elettivamente domiciliato presso lo Studio del medesimo difensore in Perugia, Via Luigi Rizzo n. 83
ATTORE contro
(Cod. Fisc. e P. Iva , Controparte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Pier Francesco Valdina,
elettivamente domiciliata presso lo Studio del medesimo difensore in Perugia, Piazza d'Italia n. 4
CONVENUTA
OGGETTO: Vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI
Per l'attore: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa ed eccezione rigettata, in via
preliminare e cautelare, per tutte le motivazioni esposte
in narrativa, sospendere inaudita altera parte l'efficacia esecutiva dell'ordinanza ex art. 700 c.p.c. emessa dal
Tribunale di Perugia in data 30.05.2024 in seno al
procedimento civile rubricato al n. 514/2024 R.G.; nel
merito ed in via principale, revocare l'ordinanza ex art.
700 c.p.c. emessa dal Tribunale di Perugia in data
30.05.2024 in seno al procedimento civile rubricato al n.
514/2024 R.G.; nel merito ed in via principale, accertare e
dichiarare, per tutto quanto dedotto in narrativa, la
nullità e/o l'illegittimità della clausola di cui all'art.
5, righe 23-29, contenuta nel contratto di compravendita
con patto di riservato dominio, stipulato con atto a rogito
del Notaio Dott. - registrato a Perugia in Persona_1
data 9.12.2021 al n. 28835 serie 1T - e per l'effetto, ai
sensi dell'art. 1526 c.c., disporre la restituzione, nei
confronti del Sig. della somma di € Parte_2
204.704,00, da ritenersi aggiuntiva rispetto all'indennità
di godimento dell'immobile relativa ad un periodo di
occupazione di 31 mesi, oltre interessi legali dalla data
del dovuto fino al dì dell'effettivo soddisfo;
in via di
subordine, ai sensi dell'art. 1526 comma 2 c.c., ridurre
l'indennità di occupazione dell'immobile, sito in Perugia –
Via San Damiano n. 12, in misura inferiore rispetto a
quella convenuta contrattualmente tra le parti con atto a
rogito del Notaio Dott. - registrato a Persona_1
Perugia in data 9.12.2021 al n. 28835 serie 1T - e, per
l'effetto, disporre la restituzione, nei confronti del Sig.
Pag. 2 di 23 della somma che il Giudice riterrà Parte_2
equa e/o accertata in corso di causa, oltre interessi
legali dalla data del dovuto fino al dì dell'effettivo
soddisfo”.
Per la convenuta: “Voglia il Tribunale adito ogni contraria domanda, eccezione ed istanza respinta: - in via principale
1) respingere le domande proposte dalla parte attrice;
- in via riconvenzionale 2) accertare gli inadempimenti di
[...]
al contratto di «Compra-vendita con patto Parte_1
di riservato dominio» stipulato in Perugia il 2 dicembre
2021 dal Notaio (Rep. n. 30722 – Racc. n. Persona_1
18898) integrato con «atto modificativo di compravendita
con patto di riservato dominio» stipulato il 21 novembre
2022 dal Notaio (Rep. n.31489 - Racc. n. Persona_1
19334) come descritti nella presente comparsa di risposta;

3) accertare e dichiarare la risoluzione di diritto per fatto e colpa di al contratto di Parte_1
«Compravendita con patto di riservato dominio» stipulato in
Perugia il 2 dicembre 2021 dal Notaio (Rep. Persona_1
n.30722 – Racc. n. 18898) integrato con «atto modificativo
di compravendita con patto di riservato dominio» stipulato
il 21 novembre 2022 dal Notaio (Rep. Persona_1
n.31489 - Racc. n. 19334); 4) accertare e dichiarare che
è tenuto a, e per l'effetto Parte_1
condannarlo a, rilasciare nelle mani di Controparte_1
l'immobile di cui alla lettera B) della premessa inf atto
Pag. 3 di 23 della presente comparsa di risposta, immobile posto in
Perugia (PG) Località Montebello alla Via San Damiano n.ro
12 libero da persone e da cose;
5) accertare e dichiarare che in forza di quanto convenuto nel Controparte_1
contratto di «Compravendita con patto di riservato dominio»
stipulato in Perugia il 2 dicembre 2021 dal Notaio Per_1
(Rep. n.30722 – Racc. n. 18898) integrato con «atto
[...]
modificativo di compravendita con patto di riservato
dominio» stipulato il 21 novembre 2022 dal Notaio Per_1
(Rep. n.31489 - Racc. n. 19334), ha diritto di
[...]
incamerare la somma di Euro 178.000,00
(centosettantottomila/00) su quanto ricevuto a titolo di
corrispettivo da e, per l'effetto, Parte_1
attribuire definitivamente ad la predetta Controparte_1
somma; 6) accertare e dichiarare che Parte_1
è obbligato a, e per l'effetto condannarlo a corrispondere
ad la somma di Euro 15.000,00 a titolo di Controparte_1
indennità convenuta «atto modificativo di compravendita con
patto di riservato dominio» stipulato il 21 novembre 2022
dal Notaio (Rep. n. 31489 - Racc. n. Persona_1
19334); la somma mensile di Euro 1.500,00
(millecinquecento/00), o quella inferiore o superiore che
sarà ritenuta di giustizia, a titolo di
indennità/risarcimento da indebita occupazione
dell'immobile per cui è causa dall'11 dicembre 2023 (data
di intimazione della risoluzione espressa) alla data di
Pag. 4 di 23 rilascio; la somme maturate e non corrisposte a titolo di
oneri condominiali;
la somma, da liquidare in corso di
causa anche in via equitativa, dovuta a titolo di
risarcimento dei danni arrecati all'immobile; le spese del
procedimento di rilascio;
7) dichiarare estinto il credito vantato da nei confronti di Parte_1 [...]
a titolo di restituzione parziale del CP_1
corrispettivo per compensazione con i crediti di cui al
punto 6 che precede e, per l'effetto, condannare Parte_1
a corrispondere a il residuo
[...] Controparte_1
oltre rivalutazione ed interessi dalla domanda al saldo”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex artt. 669 bis e 700 c.p.c.
[...]
odierna società convenuta, adiva il CP_1
Tribunale di Perugia affinché ordinasse all'odierno attore di rilasciare immediatamente l'immobile ad uso abitativo sito in Perugia, Loc. Montebello, Via San Damiano n. 12,
censito al Catasto Fabbricati del Comune di Perugia al foglio 286, particelle 5177 sub 2 (categoria A2) e 5093 sub
30 (categoria F5), oggetto di contratto di vendita con patto di riservato dominio stipulato fra le parti con atto a rogito del Notaio Dott. in data Persona_1
02.12.2021. Col medesimo ricorso veniva chiesto al
Tribunale di condannare l'odierno attore a versare all'odierna convenuta la somma di € 500,00 per ogni giorno
Pag. 5 di 23 di ritardo nell'esecuzione del provvedimento di rilascio, a far data dal giorno di emissione del provvedimento stesso.
1.1. Deduceva la società ricorrente:
- che per la vendita de qua era stato convenuto il pagamento di un prezzo pari ad € 299.677,13, oltre IVA pari ad € 12.322,87, che il compratore si era obbligato a corrispondere quanto ad € 168.000,00 prima della sottoscrizione dell'atto di vendita e quanto al residuo in sette rate, l'ultima con scadenza 30 novembre 2022;
- che il contratto veniva stipulato, ex art. 1523 e segg.
c.c., con riserva di proprietà a favore della parte venditrice, con la previsione che, ai sensi dell'art. 1525
del Codice Civile, il mancato pagamento di tanti ratei del prezzo che assommati venissero ad eccedere 1/8 (un ottavo)
del prezzo complessivo avrebbe prodotto la risoluzione del contratto in danno della parte acquirente ai sensi dell'art. 1456 e dell'art. 1458 del Codice Civile e che per mancato pagamento di un rateo di prezzo doveva intendersi il pagamento non eseguito nei quindici giorni successivi alla relativa scadenza pattuita;

- che la parte venditrice, ex art. 5 del contratto di vendita ed in deroga al disposto del primo comma dell'art. 1526 c.c., avrebbe trattenuto definitivamente, a titolo di indennità, la somma di € 126.000,00, già costituente caparra confirmatoria, oltre al 50% di quanto ulteriormente pagato fino a quel momento;

Pag. 6 di 23 - che con atto modificativo del contratto di compravendita,
stipulato il 21 novembre 2022, le parti convenivano: - che la somma di € 97.000,00, costituente il saldo del prezzo della vendita medesima, avrebbe dovuto essere pagata dalla parte acquirente in tre rate, entro e non oltre la data del
30 giugno 2023;
- che, a titolo di indennità per il differimento del termine, l'acquirente avrebbe dovuto corrispondere alla società venditrice, sempre entro la data del 30 giugno
2023, la somma di € 15.000,00, oltre IVA;

- che l'acquirente, nonostante le dilazioni, versava soltanto la somma di € 15.000,00 il 13.07.2023;
- di aver intimato, con raccomandata in data 11.12.2023,
all'odierno attore la risoluzione espressa del contratto di compravendita, invitandolo a restituire l'immobile entro e non oltre 15 giorni libero da persone e da cose;

- che, con comunicazione raccomandata del 16.01.2024, il signor manifestava all'odierna convenuta Controparte_2
l'interesse ad acquistare l'immobile verso il corrispettivo di € 230.000,00 indicando come termine ultimo per la proposta il 30.04.2024;
- che le circostanze come sopra riepilogate dimostravano la sussistenza sia del fumus boni iuris che del periculum in
mora per la concessione del provvedimento cautelare domandato.
Pag. 7 di 23 1.2. Si costituiva nel giudizio cautelare Parte_2
odierna parte attrice, contestando quanto ex
[...]
adverso dedotto e chiedendo il rigetto del ricorso.
1.3. Con ordinanza pronunciata in data 30.05.2024 il
Tribunale di Perugia ordinava al resistente, odierno attore, il rilascio immediato dell'immobile per cui è
causa.
1.4. Con atto di citazione ritualmente notificato l'attore introduceva quindi il presente giudizio di merito,
chiedendo l'accoglimento delle sopra riportate conclusioni.
Deduceva l'attore:
- che, se è pur vero che vi è stato un inadempimento contrattuale in ordine all'obbligazione di pagamento degli ultimi ratei di prezzo dell'immobile di cui è causa, deve comunque darsi atto del fatto che l'attore stesso ha complessivamente versato alla società convenuta la complessiva somma di € 230.000,00, molto prossima all'attuale valore di mercato del bene in questione;

- l'inderogabilità dell'art. 1526, comma 1, c.c. e, quindi,
l'illiceità della clausola di cui all'art. 5 del contratto di vendita, da dichiararsi vessatoria, per la sperequazione arrecata al sinallagma, e radicalmente nulla, per violazione di una norma di legge, appunto, inderogabile in quanto prevista a tutela della parte contrattuale più
debole, l'acquirente;
Pag. 8 di 23 - che la convenuta è un'impresa costituita in forma di società a responsabilità limitata, operante nel settore dell'edilizia, per sua natura volatile e soggetto a periodiche e significative fluttuazioni di mercato, dal che deriverebbe il rischio per l'attore di non vedersi retrocesso, in attesa della definizione della fase di merito, il quid pluris corrisposto rispetto alla mera indennità di occupazione, soprattutto nel caso in cui la convenuta dovesse venire messa in liquidazione subito dopo il rilascio dell'immobile.
1.5. Si costituiva in giudizio parte convenuta, contestando quanto ex adverso dedotto e domandato e chiedendo l'accoglimento delle sopra riportate conclusioni.
Eccepiva la convenuta:
- che l'art. 5 del contratto di vendita del 2 dicembre
2021, richiamato e confermato nel contratto del 21 novembre
2022, attribuisce al venditore il diritto di avvalersi della risoluzione espressa qualora il compratore sia inadempiente al versamento “di tanti ratei dilazionati del
prezzo che assommati vengano ad eccedere 1/8 (un ottavo)
del prezzo complessivo”;
- che il compratore non ha adempiuto né l'obbligazione originaria di pagamento delle rate scadenti il 30 novembre
2022, né l'obbligazione rinegoziata di pagamento delle rate differite scadenti il 30 giugno 2023;
Pag. 9 di 23 - che ancora l'art. 5 del contratto di vendita de quo
prevede che “la parte venditrice, in espressa deroga al
disposto del primo comma dell'art. 1526 del Codice Civile,
tratterrà definitivamente, a titolo di indennità, la somma
di euro 126.000 (centoventiseimila) (già costituente
caparra confirmatoria in conformità a quanto convenuto nel
contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data
28 giugno 2019 ed oggi imputata in conto prezzo) oltre al
50% (cinquanta per cento) di quanto ulteriormente fino a
quel momento pagato” e che l'attore ha corrisposto la somma di € 230.000,00 rispetto al prezzo convenuto di Euro di
Euro 312.000,0, motivo per il quale la convenuta avrebbe diritto a trattenere, a titolo di indennità, la somma di €
178.000,00 [126.000,00 più 52.000,00 (=230.000,00 –
126.000,00 : 2)] sulla somma versata;

- che l'attore sarebbe inoltre tenuto a corrispondere alla convenuta: l'indennità di € 15.000,00 pattuita nell'atto modificativo del 21 novembre 2022; l'indennità di occupazione dell'immobile dall'11 dicembre 2024 (data di intimazione della risoluzione espressa) alla data del rilascio, da determinare in somma non inferiore ad Euro
1.500,00 mensili;
gli oneri condominiali maturati e non assolti;
la refusione delle spese sostenute per il procedimento di rilascio;
il ristoro dei danni arrecati all'immobile (da verificare all'esito del rilascio), tutti crediti da compensare con quanto vantato dall'attore a
Pag. 10 di 23 titolo di restituzione di quanto corrisposto in eccedenza rispetto all'indennità contrattualmente dovuta;

- la liceità e non vessatorietà della clausola di cui all'art. 5 del contratto di vendita, dovendo considerarsi la penale ivi prevista in linea con le prerogative che l'ordinamento attribuisce ai contraenti.
1.6. Depositate le memorie ex art. 171 ter c.p.c., all'esito di alcune udienze celebrate al fine di trovare una soluzione conciliativa tra le parti, all'udienza del
28.3.2025, le stesse precisavano le conclusioni e discutevano la causa ex art. 281 sexies c.p.c.. Il
Tribunale riservava la decisione nei termini di cui all'ultimo comma dell'art. 281 sexies c.p.c.
* * *
2. In chiave logica va dapprima esaminata la domanda di risoluzione formulata dalla società convenuta.
La stessa è fondata, non sussistendo contestazione tra le parti in ordine all'inadempimento dell'attore concretizzatosi con il mancato pagamento di diversi ratei del prezzo dell'immobile per un importo superiore ad 1/8
del prezzo complessivo. Peraltro, la volontà delle parti di risolvere il contratto di compravendita è evincibile dal contenuto delle rispettive difese. Dunque, tenuto conto:
- che il contratto di Compravendita con patto di
riservato dominio» stipulato in Perugia il 2 dicembre 2021
dal Notaio (Rep. n.30722 – Racc. n. 18898) Persona_1
Pag. 11 di 23 integrato con «atto modificativo di compravendita con patto
di riservato dominio» stipulato il 21 novembre 2022 dal
Notaio prevede all'art. 5 clausola Persona_1
risolutiva espressa azionabile per il mancato pagamento di tanti ratei dilazionati del prezzo che assommati eccedono
1/8 del prezzo complessivo;

- dell'inadempimento dell'attore integrante l'ipotesi prevista dall'art. 5;
- della circostanza che, con atto di contestazione del
11.12.2023 notificata all'attore, la società convenuta ha dichiarato di volersi avvalere di detta clausola di risoluzione espressa;

va dichiarato risolto di diritto il contratto in questione per inadempimento dell'odierno attore.
3. Nelle more del giudizio l'immobile è stato restituito alla società convenuta, sicché in merito alla domanda di rilascio dell'immobile deve essere dichiara cessata la materia del contendere.
4. Quanto alla domanda attorea di restituzione di quanto corrisposto a titolo di prezzo e della contrapposta domanda della società convenuta di trattenere le rate riscosse, il
Tribunale osserva quanto segue.
L'art. 5 del contratto di vendita prevede che “la parte
venditrice, in espressa deroga al disposto del primo comma
dell'art. 1526 del Codice Civile, tratterrà
definitivamente, a titolo di indennità, la somma di euro
Pag. 12 di 23 126.000,00 (centoventiseimila) (già costituente caparra
confirmatoria in conformità a quanto convenuto nel
contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data
28 giugno 2019 ed oggi imputata in conto prezzo) oltre al
50% (cinquanta per cento) di quanto ulteriormente fino a
quel momento pagato”.
In forza di tale clausola la società convenuta sostiene di avere diritto di trattenere la somma di euro 178.000,00,
avendo parte attrice corrisposto la somma di euro di €
230.000,00 [126.000,00 più 52.000,00 (=230.000,00 –
126.000,00 : 2)].
In punto di diritto va detto come la clausola in questione debba essere letta alla luce dell'art. 1526 c.c.,
norma condivisibilmente considerata inderogabile dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. sent. 19732/2011). Ai
sensi di tale norma “Se la risoluzione del contratto ha
luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve
restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo
compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del
danno.

2. Qualora si sia convenuto che le rate pagate
restino acquisite al venditore a titolo d'indennità, il
giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità
convenuta”.
A fronte di tale previsione normativa, la clausola convenuta dalle parti, che autorizza parte venditrice a trattenere parte delle rate riscosse, va qualificata come
Pag. 13 di 23 penale, riducibile ai sensi del secondo comma dell'articolo in commento. a fronte delle eccezioni sollevate da CP_3
parte attrice, va esclusa l'invalidità della clausola penale in questione nonché la sua vessatorietà (in quanto inserita in contratto rogato per mezzo di notaio), essendo tuttavia dovere del giudicante ridurre tale penale, ove eccessiva, tenuto conto delle circostanze del caso concreto.
Più in particolare, in merito ai criteri di riduzione della clausola penale la giurisprudenza di legittimità
(Cass., sent. n. 10249 del 2022 pronunciatasi in materia di leasing traslativo, dove è stato ritenuto applicabile in via analogica l'art. 1526 c.c.) ha precisato che il
Giudice, “nell'esercizio del potere correttivo della
volontà delle parti contrattuali affidatogli dalla legge,
al fine di ristabilire in via equitativa un congruo
contemperamento degli interessi contrapposti (Cass., S.U.,
n. 18128 del 2005)” deve operare “una valutazione
comparativa tra il vantaggio che la penale inserita nel
contratto […] assicura al contraente adempiente e il
margine di guadagno che il medesimo si riprometteva
legittimamente di trarre dalla regolare esecuzione del
contratto”. Aggiunge la Corte di Cassazione che a tal fine il giudice dovrà disporre la stima del bene ai valori di mercato al momento della sua restituzione (salvo che esso non sia stato già venduto o altrimenti allocato, nel qual
Pag. 14 di 23 caso facendosi riferimento ai valori conseguiti) e poi detrarre tale valore dalle somme dovute dall'utilizzatore al concedente (con diritto del primo all'eventuale residuo).
Ritiene il Tribunale tale criterio equo ed applicabile al caso di specie, dovendosi altresì considerare nella valutazione di manifesta eccessività della penale e nell'individuazione dell'importo della penale ridotta tutti i danni sopportati da parte convenuta ed i vantaggi comunque ottenuti da parte attrice;
ciò in quanto il potere correttivo del giudice è proprio finalizzato a ristabilire in via equitativa un congruo contemperamento degli interessi contrapposti. Nell'ambito di questa operazione,
volta a ricondurre ad equità la penale pattuita, ove eccessiva, vanno considerate tutte le voci di danno esposte da parte attrice, in quanto tutte riferibili in termini di regolarità causale all'inadempimento dell'attore.
Dunque, il vantaggio economico che la società attrice si riprometteva di ottenere mediante la vendita dell'immobile era di euro 299.677,00 (IVA esclusa).
Per effetto dell'inadempimento dell'odierno attore la società convenuta, rimasta proprietaria dell'immobile,
venderà lo stesso ad un terzo al prezzo di euro 215.000,00
(IVA esclusa) (doc. 30).
Dunque, dalla vendita in questione la società convenuta otterrà un minore prezzo di euro 84.677,00.
Pag. 15 di 23 A tale importo va aggiunta la somma di euro 15.000,00 convenuta dalle parti, con atto di modifica del contratto del 21.11.2022, quale indennità per il ritardato pagamento delle rate. Con tale ulteriore importo la società convenuta veniva indennizzata per avere le parti dilazionato di sette mesi il termine ultimo di pagamento (divenuto il
30.6.2023), così comprendendo da un lato il pregiudizio subito per la ritardata riscossione delle ultime rate e dall'altro il vantaggio dell'attore per il godimento esclusivo del bene di cui – in difetto di pagamento dell'ultima rata – non era divenuto ancora proprietario.
Inoltre, va considerato l'arricchimento conseguito dall'attore per avere goduto dell'immobile in questione nel periodo compreso tra il 30 giugno 2023, data in cui doveva essere pagata l'ultima rata e trasferita la proprietà del bene, e l'11.11.2024 momento del rilascio del bene medesimo;
a tale vantaggio economico dell'attore è
conseguito un sicuro pregiudizio per la società convenuta,
che non ha potuto utilizzare il bene di cui era proprietaria. In questo periodo è certo che il godimento del bene da parte dell'attore non trova giustificazione in alcun accordo sul prezzo (diversamente dal periodo precedente, dove le parti hanno convenuto un'indennità e dal periodo iniziale, dovendosi ritenere - per questo periodo antecedente al novembre 2022 - l'occupazione del bene adeguatamente remunerata per effetto della posta
Pag. 16 di 23 risarcitoria “riconosciuta” a parte convenuta di euro
84.677,00 sopra indicata). Per tali mensilità si stima equo individuare un danno figurativo di euro 950,00 mensili
(pari ad un ipotetico canone di locazione), così per euro
15.200,00; a tale riguardo si ritiene corretto prendere come parametro di riferimento la stima dell'immobile e del canone di locazione prodotta da parte attrice in quanto intrinsecamente coerente e fondata su diversi e condivisibili criteri;
la stessa, poi, appare altresì
adeguata alle caratteristiche dell'immobile. Sul punto,
peraltro, si veda come la stima sul valore dell'immobile sia sostanzialmente in linea con le offerte ricevute dalla società attrice a gennaio 2014 ed a gennaio 2015,
discostandosi dalle stesse per una percentuale limitata in eccesso di circa il 12-15%.
Inoltre, vanno considerati ulteriori pregiudizi per l'importo complessivo documentato di euro 10.621,73, sofferti dalla società convenuta in conseguenza dell'inadempimento dell'attore, pregiudizi consolidatisi successivamente all'instaurazione del presente giudizio
(per tale ragione il Tribunale ritiene corretto tenerne conto). In particolare vengono in rilievo: euro 20,86 quali spese rilascio immobile;
euro 244,00 quale costo sostenuto per fotografare l'interno dell'immobile al momento del rilascio;
euro 160,00 quale costo sostenuto per sostituire la serratura dell'immobile; euro 150,00 quale costo per
Pag. 17 di 23 pulizia e disinfestazione appartamento;
euro 122,00 quale costo sostenuto per lo smontaggio delle telecamere e dell'impianto di allarme;
euro 1.000,4 quale costo sostenuto per l'imballo, il ritiro e il trasporto dei beni mobili di proprietà dell'attore lasciati nell'immobile in questione;
euro 347,56 ed euro 218,83 per consumi di acqua relativi al periodo antecedente al rilascio;
euro 1.801,18
per oneri condominiali non corrisposti dall'attore; euro
706,9 quale preventivo per la fornitura di soglie lesionate;
euro 450,00 quale preventivo per il montaggio di tali soglie;
euro 5.400,00 quale preventivo – che si ritiene congruo – per la verniciatura dell'immobile.
Diversamente, nulla può essere riconosciuto per le dotazioni asseritamente richieste dall'attore e di cui ai documenti sub 28 prodotti da parte convenuta, atteso che nulla parte convenuta ha provato o ha offerto di prova in merito agli accordi relativi a tali dotazioni.
Il complessivo “pregiudizio” patito dalla società
convenuta per effetto dell'inadempimento dell'attore ammonta ad euro 125.498,73.
Tenuto conto del vantaggio economico che la società
convenuta intendeva ottenere con l'affare (euro
299.677,00), tale somma, incidente in termini negativi su tale vantaggio economico, va sottratta dall'importo corrisposto dall'attore di euro 230.000,00. L'attore,
dunque, non potrà ottenere la restituzione di una somma
Pag. 18 di 23 superiore ad euro 104.501,27, pari ad euro 230.000,00 –
euro 125.498,73.
Infatti, considerato che - secondo i principi espressi dalla Corte di Cassazione - il Giudice, nel verificare il carattere manifestamente eccessivo della penale, deve operare “una valutazione comparativa tra il vantaggio che
la penale inserita nel contratto […] assicura al contraente
adempiente e il margine di guadagno che il medesimo si
riprometteva legittimamente di trarre dalla regolare
esecuzione del contratto”, nel caso di specie la penale convenuta di euro 178.000,00 va ritenuta manifestamente eccessiva, atteso che, al netto di danni stimati indicativamente in euro 40.821,73, ove applicata,
determinerebbe a favore della società convenuta un ingiustificato vantaggio economico di euro 52.501,27 circa
[pari a (euro 215.000,00 più 178.000,00) – (40.821,73 più
299.677,00)], corrispondente a circa 1/6 del prezzo originariamente pattuito;
tale penale, dunque, va ridotta dell'importo ritenuto equo di euro 50.000,00, così dovendo essere rideterminata in euro 128.000,00. Tenuto conto di quanto sopra, della funzione propria della clausola penale e dei naturali margini di incertezza che si rinvengono nella determinazione e quantificazione del danno, nel caso di specie risulta equa e non manifestamente eccessiva una penale di importo non superiore ad euro 128.000,00.
Conseguenza di ciò è che all'attore va restituito
Pag. 19 di 23 l'importo di euro 102.000,00, pari ad euro 230.000,00 meno euro 128.000,00.
5. Le spese di lite, comprensive di quelle relative allo strumentale giudizio cautelare, vanno interamente compensate, tenuto conto della reciproca soccombenza delle parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 3053 del 2024, ogni diversa domanda disattesa o assorbita:
- dichiara risolto di diritto per fatto e colpa di
[...]
il contratto di «Compravendita con patto Controparte_4
di riservato dominio» stipulato in Perugia il 2 dicembre
2021 dal Notaio (Rep. n.30722 – Racc. n. Persona_1
18898) integrato con «atto modificativo di compravendita
con patto di riservato dominio» stipulato il 21 novembre
2022 dal Notaio (Rep. n.31489 - Racc. n. Persona_1
19334), con il quale ha venduto con il Controparte_1
vincolo del riservato dominio di cui all'art. 1523 cc al signor «la piena proprietà di Parte_1
porzioni immobiliari facenti parte dell'edificio di civile
abitazione, denominato “Edificio 2”, sito in Perugia (PG)
Loc. Montebello, via San Damiano, civico n.12 (di seguito
“l'immobile”) e precisamente: - appartamento ad uso
abitazione al piano primo con annessa rata di corte
pertinenziale esclusiva adibita in parte a portico coperto
Pag. 20 di 23 e lastrico ed in parte a giardino;
- lastrico solare,
adiacente l'appartamento, a confine con parti comuni,
[...]
su due lati, salvo se altri. Al Catasto dei Controparte_1
Fabbricati del Comune di Peru-gia: foglio 286, zona
censuaria 2, particelle: 5177 subalterno 2, piano 1,
catego-ria A/2, classe 2, vani 6, superficie catastale
totale mq. 130, totale escluse aree scoperte mq. 109,
r.c.e. 464,81; 5093 sub 30, piano 1, categoria F/5,
consisten-za mq 26, senza redditi. Regolarmente intestate
alla parte venditrice in conformità alle risultanze dei
Registri Immobiliari. Quanto sopra è graficamente rap-
presentato nella planimetria catastale e negli elaborati
planimetrici presentati all'Agenzia delle Entrate – Ufficio
Territorio di Perugia, che in copia si allegano al presente
atto sotto le lettere “A”, “B” e “C”, per farne parte
integrante e so-stanziale. Sono comprese nella vendita
proporzionali quote di comproprietà del-le aree esterne
comuni della lottizzazione, limitrofe al fabbricato,
ricadenti in zona classificata “C4” e precisamente: a)
quota di comproprietà, pari a 106,535/1.000 (centosei
virgola cinquecentotrentacinque millesimi) delle aree
destinate a viabilità e parcheggi ad uso pubblico, della
superficie catastale complessiva di mq. 409
(quattrocentonove); confini: via pubblica, residua pro-
prietà parte venditrice, parti comuni, salvo se altri. Al
Catasto dei Fabbricati del Comune di Perugia: foglio 286:
Pag. 21 di 23 particelle: 5178, piano T, area urbana di mq. 374, senza
redditi; 5179, piano T, area urbana di mq. 17, senza
redditi; 5180, piano T, area urbana di mq. 10, senza
redditi; 5181, piano T, area urbana di mq. 8, senza
redditi. Al Catasto Terreni del Comune di Perugia: foglio
286, particelle: 5178 di ha. 0.03.74, ente urbano, senza
redditi; 5179 di ha. 0.00.17, ente urba-no, senza redditi;

5180 di ha. 0.00.10, ente urbano, senza redditi;
5181 di
ha. 0.00.08, ente urbano, senza redditi. b) quota di
comproprietà pari a 53,27/1.000 (cinquantatré virgola
ventisette millesimi) delle aree destinate a verde privato
ad uso pubblico, della superficie catastale complessiva di
mq. 1.180 (millecentot-tanta). Confini: residua proprietà
società venditrice, , salvo CP_5 Controparte_6
se altri. Al Catasto dei Fabbricati del Comune di Perugia:
foglio 286: particelle: - 5092, piano T, area urbana di mq.
882, senza redditi;
- 5094, piano T, area urbana di mq. 74,
senza redditi;
- 5095, piano T, area urbana di mq. 177,
senza redditi;
- 5099, piano T, area urbana di mq. 28,
senza redditi;
- 5100, pia-no T, area urbana di mq. 19,
senza redditi. Al Catasto Terreni del Comune di Pe-rugia:
foglio 286: particelle: - 5092 di ha. 0.08.82, ente urbano,
senza redditi;
- 5094 di ha. 0.00.74, ente urbano, senza
redditi; - 5095 di ha. 0.01.77, ente urba-no, senza
redditi; - 5099 di ha. 0.00.28, ente urbano, senza redditi;

- 5100 di ha. 0.00.19, ente urbano, senza redditi»;
Pag. 22 di 23 - dichiara cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di rilascio;

- dispone la riduzione della clausola penale di cui all'art. 5 del contratto del 2.12.2021 e per l'effetto dichiara che la società convenuta ha diritto a trattenere a titolo di penale la somma di euro 128.000,00;
- condanna a corrispondere a Controparte_1 [...]
la somma di euro 102.000,00, oltre Parte_2
interessi legali dalla notifica dell'atto di citazione al saldo;

- spese di lite interamente compensate.
Perugia, 2.4.2025
Il Giudice
dott. Andrea Ausili
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