N. R.G. 4695/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Maria Filomena De Cecco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. di cui in epigrafe, trattenuta in decisione, ai sensi dell'art. 281-sexies, comma 3 c.p.c., all'udienza del 3 aprile 2025, promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Tullio Parte_1 C.F._1
D'Amora e Giulia Zani, entrambi del Foro di Firenze, ed elettivamente domiciliato presso il loro studio;

-attore- contro
(C.F. e P.IVA ), con sede legale in Firenze, via dei Conti n. 3, in CP_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente tra loro, dagli Avvocati Francesco Campodoni e Jacopo Morandini, elettivamente domiciliata presso il loro studio
-convenuta-
OGGETTO: Diritti reali
CONCLUSIONI
per l'attore: precisa le conclusioni come nella prima memoria ex art. 171 ter c.p.c.( voglia il
Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale ed in ogni caso in rigetto di ogni domanda formulata anche riconvenzionale dalla convenuta: i) in tesi: accertare, dichiarare e pronunciare che il
DO. è titolare del diritto di proprietà piena ed esclusiva della porzione immobiliare Parte_1
pagina 1 di 32 (androne) corrispondente al portone di ingresso contrassegnato dal civico 13 nero priva allo stato di un proprio identificativo catastale ed accatastabile quale bene non censibile a comune con tutti i subalterni dei vari piani del civico 13 di proprietà del medesimo dott. , meglio Parte_1
identificati nel NCEU del Comune di Firenze al Foglio 161, Part. 22, subalterni 3, 4, 5, 6, 505 e 506 (il
505 e il 506 derivanti dall'originario sub 7), 502 (derivante dall'originario sub. 8), 503 (derivante dall'originario sub. 9), in forza di legittimi titoli di acquisto per tutte le ragioni meglio illustrate sub. paragrafi I e II del presente atto, con ciò ordinando alla convenuta di cessare da ogni molestia e CP_1
contestazione rispetto a tale diritto di proprietà della attrice;
ii) in ipotesi, anche denegata di parziale
o totale accoglimento delle domande riconvenzionali formulate ex adverso, accertare, dichiarare e pronunciare che il DO. , in virtù di possesso pacifico, non violento, continuo, mai Parte_1
interrotto e protrattosi per oltre venti anni, è divenuto proprietario per usucapione della porzione immobiliare (androne) corrispondente al portone di ingresso contrassegnato dal civico 13 nero di via
AV in Firenze, priva allo stato di un proprio identificativo catastale ed accatastabile quale bene non censibile a comune con tutti i subalterni dei vari piani del civico 13 di proprietà del medesimo dott. , meglio identificati nel NCEU del Comune di Firenze al Foglio 161, Part. 22, Parte_1
subalterni 3, 4, 5, 6, 505, 506, 502 e 503; iii) in ogni caso e conseguentemente ed anche in ipotesi denegata di accoglimento delle domande riconvenzionali formulate ex adverso, accertare, pronunciare
e dichiarare l'inesistenza di diritti di proprietà comune e/ condominiale e/o di servitù e/o di qualunque altro diverso ed ulteriore diritto, onere e/o peso affermato dalla società sui predetti spazi CP_1
e, per l'effetto, contestualmente condannare la società in persona del l.r.p.t. a cessare le CP_1 turbative e molestie tutte eseguite in danno dell'odierno attore, nonché a rimuovere l'infisso installato in prossimità del collegamento tra i due fondi nell'aprile 2023 con ripristino integrale ed a proprie spese dell'originario stato dei luoghi mediante tamponatura in muratura mitigata da pannello ligneo
(paniforte) di colore bianco ed altresì a rimuovere il contatore elettrico relativo all'utenza CP_1 indebitamente installato su spazi di proprietà esclusiva dell'odierno attore;
iv) in ogni caso e conseguentemente: ordinare all' , in persona Controparte_2
del Responsabile pro tempore di provvedere alle consequenziali trascrizioni e volturazioni e/o variazioni in favore del DO. , con esonero del Conservatore da ogni responsabilità. Parte_1
v) in ogni caso: con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge) e in via istruttoria come nella seconda memoria ex art. 171 ter c.p.c. (si chiede
l'ammissione della prova per testi già capitolata in citazione come qui di seguito riformulata anche alla luce del tenore delle difese avversarie: 1) DCV che per tutto il periodo corrente dal dicembre 2000 all'aprile 2023, lo stato dei luoghi relativo al varco di collegamento sussistente tra l'androne
pagina 2 di 32 dell'ingresso contrassegnato dal civico 13 nero di Via AV in Firenze ed il limitrofo fondo contrassegnato dal civico 23 rosso della medesima via, è stato quello rappresentato nelle immagini fotografiche riportate nel doc. 2 allegato all'atto di citazione che Le si mostrano. 2) DCV che nel dicembre 2000, il varco di collegamento sussistente tra l'androne dell'ingresso contrassegnato dal civico 13 nero di Via AV in Firenze ed il limitrofo fondo contrassegnato dal civico 23 rosso della medesima Via AV è stato chiuso mediante tamponatura realizzata con l'apposizione di una lastra metallica a sua volta tamponata da un pannello ligneo, così come rappresentato nelle fotografie prodotte quale doc. 2 allegato alla citazione e quale doc. 46 allegato alla memoria integrativa 171 ter
n. 2 c.p.c. di parte attrice. 3) DCV che per tutto il periodo dal gennaio 1981 all'aprile 2023, il legale rappresentante della società (dott. ) e/o propri delegati e/o altri CP_1 Persona_1
soggetti che in forza di contratti di locazione e/o comodato hanno occupato e detenuto il fondo contrassegnato dal n. civico 23 rosso di via AV in Firenze, hanno utilizzato, per accedere al predetto fondo, solo l'ingresso individuato dallo stesso civico n. 23 rosso stante l'assenza di un varco percorribile dal n. civico 13 nero della medesima via. 4) DCV se, per tutto il periodo dal gennaio 1981
a tutt'oggi, il legale rappresentante della società (dott. ) e/o CP_1 Persona_1
propri delegati e/o altri soggetti che, in forza di contratti di locazione e/o comodato hanno occupato e detenuto il fondo contrassegnato dal n. civico 23 rosso di via AV in Firenze, hanno posseduto e utilizzato, le chiavi del portone dell'ingresso contrassegnato con il civico 13 nero di via AV in
Firenze. 5) DCV che, dal gennaio 1981 ad oggi, le chiavi del portone dell'ingresso contrassegnato con il civico 13 nero di via AV in Firenze sono state sempre possedute e utilizzate solo dai IGnori
e e che il legale rappresentante della società (dott. Pt_2 Parte_1 CP_1 [...]
) e/o suoi delegati e/o affittuari e/o comodatari hanno dovuto rivolgersi ai medesimi Persona_1
IGnori e , o ai loro affittuari, per accedere all'interno del civico 13 nero Pt_2 Parte_1
ogni qual volta il portone di Via AV risultava chiuso. 6) DCV che, per tutto il periodo dal gennaio
1990 al 30 settembre 2021, durante il quale nei locali collocati al piano primo dell'edificio sito in
Firenze alla via AV n. 13 nero di proprietà del sig. , è stata esercitata attività Parte_1 alberghiera che portava all'insegna il nome di Hotel Casci. 7) DCV che per tutto il periodo dal gennaio 1990 al 30 settembre 2021 durante il quale è stata esercitata attività alberghiera di cui al capitolo 6) che precede, il portone di ingresso contrassegnato dal n. civico 13 nero era tenuto aperto dalle ore 7.00 a.m. alle ore 1.00 p.m. al fine di consentire libero accesso agli ospiti e che era tenuto chiuso a chiave dalle ore 1.00 p-m- alle ore 7.00 a.m. 8) DCV che rispetto alla circostanza di cui al capitolo 7) che precede e per tutto il periodo dal gennaio 1990 al 30 settembre 2021, durante il quale è stata esercitata attività alberghiera all'insegna Hotel Casci, nell'orario in cui il portone di ingresso
pagina 3 di 32 contrassegnato dal n. civico 13 nero era tenuto chiuso, gli inquilini e/o comodatari e/o detentori del fondo contrassegnato dal n. civico 23 rosso di via AV in Firenze e/o altri soggetti qualificatisi
Part quali delegati o incaricati della società hanno preso contatti con per chiedere CP_1
l'apertura del portone contrassegnato dal n. civico 13 nero predetto ed accedere al contatore elettrico installato a servizio del fondo di cui al civico 23 rosso. 9) DCV che, che per tutto il periodo dal gennaio 1990 al 30 settembre 2021, durante il quale è stata esercitata attività alberghiera di cui al capitolo 6) che precede, i costi sostenuti per i servizi di pulizia dell'androne dell'ingresso contrassegnato dal civico 13 nero di via AV in Firenze e delle scale di collegamento da detto androne ai locali dell'albergo sono state regolate nell'ambito dei rapporti di locazione susseguitisi nel medesimo periodo tra Lei ed il sig. , senza il coinvolgimento o la partecipazione di Parte_1
altri soggetti o condomini). per la convenuta: precisa le conclusioni, anche in via istruttoria, pur ritenendo la causa matura per la decisione, come da terza memoria ex art. 171 ter c.p.c. (insiste per l'accoglimento delle conclusioni
rassegnate in comparsa di risposta , rigettare tutte le domande (anche istruttorie) attoree CP_3
perché infondate, in fatto e in diritto, per le ragioni esposte in narrativa, accertando e dichiarando, anche
in via riconvenzionale occorrendo, quanto segue:
(A) IN TESI, accertare e dichiarare: A.1) che la comparente società è comproprietaria pro CP_1 quota, in forza del proprio legittimo titolo d'acquisto (cfr. doc. 13) e per legge (ex art. 1117 c.c. e/o altra norma meglio vista), dell'ingresso dal civico n. 13 nero di via AV e del prospiciente androne (privi allo stato di un proprio identificativo catastale) quali parti comuni e condominiali dell'edifico unico di cui fa parte il fondo al piano terreno, distinto altresì dal civico 23 rosso di via AV, di proprietà della
comparente A.2) che la comparente in ragione di quanto sub A.1), è altresì CP_1 CP_1 pienamente legittimata a (e titolare del diritto di) mantenere e utilizzare, nonché chiudere e riaprire a
propria esclusiva e insindacabile discrezione, il collegamento diretto interno esistente tra il proprio fondo e
l'androne per cui è causa;
e, per l'effetto, in ogni caso, A.3) ordinare all'attore di (i) Parte_1
cessare ogni molestia e turbativa del diritto di comproprietà di sulle predette parti comuni e CP_1
condominiali; (ii) rimuovere, altresì, qualsivoglia ostacolo all'esercizio del predetto diritto da parte della
convenuta e (iii) consegnare, al legale rappresentante di copia delle chiavi del portone di CP_1
accesso dal civico n. 13 di via AV. (B) IN IPOTESI, accertare e dichiarare: B.1) che la comparente ha acquistato, in virtù di usucapione breve decennale ex art. 1159 c.c., il diritto di Parte_4 comproprietà pro quota dell'ingresso dal civico n. 13 nero di via AV e del prospiciente androne (privi allo stato di un proprio identificativo catastale) quali parti comuni e condominiali dell'edifico unico di cui fa parte il fondo al piano terreno, distinto altresì dal civico 23 rosso di via AV, di proprietà della
comparente B.2) che la comparente in ragione di quanto sub B.1), è altresì CP_1 CP_1
pagina 4 di 32 pienamente legittimata a (e titolare del diritto di) mantenere e utilizzare, nonché chiudere e riaprire a propria esclusiva e insindacabile discrezione, il collegamento diretto interno esistente tra il proprio fondo e
l'androne per cui è causa;
e, per l'effetto, in ogni caso, B.3) ordinare all'attore di (i) Parte_1 cessare ogni molestia e turbativa del diritto di comproprietà di sulle predette parti comuni e CP_1
condominiali; (ii) rimuovere, altresì, qualsivoglia ostacolo all'esercizio del predetto diritto da parte della
convenuta e (iii) consegnare, al legale rappresentante di copia delle chiavi del portone di CP_1
accesso dal civico n. 13 di via AV. C) IN IPOTESI ULTERIORMENTE SUBORDINATA, accertare
e dichiarare: C.1) che la comparente ha acquistato (ed è, comunque, titolare di), per CP_1 destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c. o, comunque, in forza di usucapione ordinaria ex art.
1158 c.c., un diritto di servitù (di passaggio o altra natura meglio vista) sull'ingresso dal civico n. 13 nero di via AV e sul prospiciente androne e/o, comunque, sull'androne predetto con accesso per il tramite del collegamento interno esistente tra l'androne e il fondo di proprietà di C.2) che la CP_1
comparente in ragione di quanto sub C.1), è altresì pienamente legittimata a (e titolare del CP_1
diritto di) mantenere utilizzare, nonché chiudere e riaprire a propria esclusiva e insindacabile discrezione, il collegamento diretto interno esistente tra il proprio fondo e l'androne per cui è causa;
e, per l'effetto, in ogni caso, C.3) ordinare all'attore di (i) cessare ogni molestia e turbativa del diritto di Parte_1 servitù di sulle predette parti dell'immobile (i.e. l'ingresso dal civico n. 13 nero di via AV CP_1
e il prospiciente androne); (ii) rimuovere, altresì, qualsivoglia ostacolo all'esercizio del predetto diritto da
parte della convenuta e (iii) consegnare, al legale rappresentante di copia delle chiavi del CP_1
portone di accesso dal civico n. 13 di via AV. D) In tutti i casi, con ordine al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di provvedere alle consequenziali trascrizioni e/o annotazioni e/o variazioni, in
favore della comparente con esonero del predetto Conservatore da ogni responsabilità. E) In CP_1
ogni caso, con vittoria di spese, compensi professionali (con maggiorazione ex art. 4, comma 1-bis, del
D.M. n. 55/2014) e condanna dell'attore ex art. 96 c.p.c.- e, comunque, per il rigetto di tutte le avverse domande, anche per come precisate in prima memoria. In via istruttoria, insiste per l'ammissione delle
prove richieste sub par. 9 della propria II memoria e chiede il rigetto di tutte le avverse istanze istruttorie.
Per la denegata ipotesi di ammissione del capitolo n. 7 avversario, si chiede di essere ammessi a
controprova diretta sulle medesime circostanze con il teste Geom. residente in [...]). Tes_1
Concisa esposizione delle ragioni in fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto dinanzi a questo Parte_1
Tribunale la società chiedendo l'accertamento del proprio diritto di piena ed esclusiva CP_1
proprietà delle porzioni immobiliari di un più ampio fabbricato sito in Firenze, Via AV n. 13 costituite dal portone di ingresso dello stesso e dal prospiciente androne, in tesi in forza di legittimi titoli di acquisto ed in ipotesi, per usucapione, con ordine al competente Conservatore dei Registri
pagina 5 di 32 Immobiliari di procedere alle conseguenti trascrizioni in suo favore, e, in ogni caso, l'accertamento dell'inesistenza in capo alla convenuta di alcun diritto, onere o peso sulle predette porzioni e la condanna della società a cessare le turbative e molestie eseguite in suo danno ed a CP_1
rimuovere il contatore elettrico indebitamente installato nel predetto androne e l'infisso installato in prossimità del collegamento esistente tra quest'ultimo ed il fondo di proprietà della stessa.
2. A sostegno delle proprie domande, l'attore ha dedotto:
- di essere proprietario del palazzo storico sito in Firenze, Via AV n. 13, composto da più
unità immobiliari articolate su più piani e dalle relative pertinenze, tutte catastalmente rappresentate al
N.C.E.U. del Comune di Firenze, nel foglio di mappa 161, particella 22, sub 3, 4, 5, 6, 505 e 506 (le ultime due derivanti dall'originario sub 7), 502 (derivante dall'originario sub 8), 503 (derivante dall'originario sub 9) e a cui si accede mediante un unico portone di ingresso, il prospicente androne e dal vano scale che da esso diparte;

- di aver acquistato tali unità immobiliari, ivi compresi il portone di ingresso ed il prospiciente androne, privi di autonomo identificativo catastale in quanto beni comuni non censibili a comune a tutti i predetti subalterni, in forza della successione ereditaria del padre DO. , deceduto in Persona_2
data 21.8.1994, al quale erano pervenute dalla SI originariamente unica Parte_5
proprietaria dell'intero edificio, in forza dell'atto di compravendita del 14.12.1955 per AI
[...]
(rep. 3110/1015); Per_3
- che il piano terreno del predetto edificio è composto da due fondi posti ai due lati dell'ingresso principale della facciata, ognuno con ingresso autonomo dalla medesima Via AV ed attualmente contrassegnati dai civici 21/r, attualmente di proprietà della società , e 23/r, attualmente CP_4
di proprietà della convenuta;

- che in data 17.3.1949, e quindi prima della formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano del
Comune di Firenze, la SI aveva presentato le planimetrie di tutte le proprie Parte_6
unità immobiliari, nelle quali entrambi i fondi posti al piano terreno risultavano avere un ingresso autonomo;

- che tale edificio era stato diviso con il sopra citato atto di compravendita del 14.12.1955, con cui la SI aveva venduto separatamente i due fondi al piano terreno e la Parte_6
restante porzione dello stesso;

pagina 6 di 32 - che, nello specifico, con tale atto, in occasione del quale erano state utilizzate le predette planimetrie catastali relative ai piani dal primo al quarto, la venditrice aveva ceduto alla SI
[...]
la piena proprietà dell'intero piano terreno del fabbricato in questione, composto dai _7
due negozi distinti coi numeri 21/r e 23/r, oltre accessori, nonché una cantina posta al piano sottosuolo, accessibile dall'interno di uno dei due negozi ed un gabinetto posto al piano ammezzato, ed al DO.
proprio dante causa, la piena ed esclusiva proprietà della restante porzione del Persona_2
predetto fabbricato, costituita dal primo, secondo, terzo e quarto piano, oltre accessori, e dell'intero piano scantinato, salvo la cantina sopra citata e già venduta alla prima;

- che nella descrizione dei beni ceduti contenuta nel predetto rogito non solo non era stato specificato che i due fondi al piano terreno avevano un ingresso comune dal numero 13, ma era stato precisato che entrambi erano dotati di un proprio ingresso autonomo contrassegnato, rispettivamente,
dai numeri 21 rosso e 23 rosso;

- che inoltre tra i confini dell'intero piano terreno, costituito dai predetti fondi, era stata menzionata espressamente la rimanente proprietà della venditrice, e tra quelli della porzione alienata al
DO. era stata inserita anche l'acquirente del piano terreno;
Parte_1
- che pertanto con la prima delle vendite realizzate con il predetto atto l'alienante si era evidentemente riservata la proprietà residua del piano terreno, e quindi l'ingresso del civico 13 nero ed il prospicente androne, poi contestualmente ceduti al DO. come porzioni a servizio Parte_1
esclusivo delle unità immobiliari dallo stesso acquistate e, quindi, in sua proprietà esclusiva;

- che con separati atti di compravendita stipulati in data 4.6.1958 per AI Persona_4
(rep. 26532/16475) ed in data 17.11.1958 per AI (rep. 48996/5889), la SI Persona_5
di aveva a propria volta venduto, rispettivamente, il fondo contraddistinto dal _7 PT
numero civico 23/r ai coniugi danti causa della convenuta, e l'altro fondo contraddistinto dal Per_6
numero civico 21/r, unitamente ai vani posti al sottosuolo ed al piano ammezzato, alla società Telefonia
Tirrena TE. CP_5
- che in entrambi i predetti rogiti, cui erano state allegate, ai fini dell'individuazione dell'oggetto del trasferimento, apposite piante geometriche dimostrative diverse dalle planimetrie catastali depositate nel 1949, risulta indicato tra i confinanti dei beni alienati anche il DO. ; Parte_1
pagina 7 di 32 - che inoltre nella pianta allegata al rogito avente ad oggetto il fondo attualmente di proprietà
della convenuta risulta rappresentato, per la prima volta ed in modo difforme dalla relativa planimetria catastale, un varco di collegamento tra lo stesso e l'androne del civico 13, non presente al momento dell'acquisto del DO. ed evidentemente realizzato in epoca successiva;
Persona_2
- che con successivo atto di compravendita del 27.7.1967 per AI (rep. Persona_7
946/480) i coniugi avevano trasferito all'odierna convenuta la piena proprietà del fondo in Per_6
questione, catastalmente rappresentato al N.C.E.U. del Comune di Firenze, nel foglio di mappa 161,
particella 22, sub 2;
- che solo in tale atto l'ingresso e l'androne oggetto di domanda risultano qualificati,
rispettivamente e per la prima volta, il primo come ingresso a comune ed accesso secondario del fondo ceduto, ed il secondo come condominiale, probabilmente perché al tempo della stipula di tale rogito era presente il citato collegamento tra l'androne ed il fondo in questione, peraltro rappresentato graficamente anche nella pianta dimostrativa al rogito in questione;

- che tuttavia non solo l'ingresso e l'androne erano stati trasferiti in proprietà esclusiva al DO.
in forza del suo titolo di acquisto, ovvero il sopra citato atto di compravendita del Persona_2
14.12.1955, ma tale collegamento interno non era mai stato oggetto di alcun giuridico riconoscimento o accertamento giudiziale, necessario ai fini della costituzione del relativo diritto di proprietà;
- che inoltre, a riprova della circostanza che i beni in questione erano di proprietà esclusiva del proprio dante causa, anche in tutti i successivi titoli sopra menzionati la proprietà risulta Parte_1
indicata espressamente tra i confinanti del fondo alienato;

- di essere quindi pieno ed esclusivo proprietario del portone d'ingresso oggetto di domanda e del prospiciente androne, con conseguente insussistenza in capo all'odierna convenuta di alcun diritto,
onere o peso sugli stessi;

- che del resto la presunzione di comunione dei beni elencati nell'art. 1117 c.c., che si configura come una presunzione iuris tantum, postula che gli stessi siano destinati al godimento o al servizio dell'edificio condominiale e viene meno in assenza di tale destinazione di servizio e può essere superata dal titolo contrario che, nel frazionare un edificio originariamente unico includa tali beni tra quelli trasferiti ad uno dei condomini in proprietà esclusiva, in modo espresso o implicito, ovvero pagina 8 di 32 quando per le loro oggettive caratteristiche strutturali, servano, come nel caso di specie, porzioni cedute in proprietà esclusiva;

- che il titolo di acquisto della convenuta è quindi irrilevante, in quanto al tempo di tale trasferimento i danti causa della stessa non erano titolari di alcun diritto di comproprietà sugli spazi oggetto di domanda e che lo stesso non gli è quindi opponibile, tenuto conto che il proprio dante causa,
non vi aveva preso parte né aveva mai dichiarato di aderirvi o riconoscerne gli effetti;

- che peraltro il collegamento interno tra il fondo di proprietà della convenuta e l'androne oggetto di domanda, effettivamente esistente al momento in cui la stessa aveva acquistato il suo fondo,
oltre ad essere una mera situazione di fatto mai oggetto di formale giuridico riconoscimento da parte propria o del proprio dante causa, e quindi semplicemente tollerata per un periodo di tempo determinato, era stato chiuso mediante tamponatura in mattone e mediante paniforte in legno dal lato dell'androne, al più tardi, nel 1981;
- che infatti con lettere del 26.10.1981 e del 12.1.1982, rispettivamente a firma del DO.
[...]
e del suo tecnico di fiducia, Geom. gli stessi, oltre a dare atto della Per_2 Persona_8
circostanza che la chiusura del vano dal lato dell'androne era stata autorizzata dalla stessa convenuta,
avevano rappresentato a quest'ultima la necessità di operare una schermatura della serranda avvolgibile nel frattempo installata in corrispondenza dello stesso;

- che quindi a partire dal 1981 il fondo in questione e gli spazi oggetto di domanda erano tornati ad essere due unità immobiliari completamente separate ed indipendenti, e la convenuta e gli inquilini succedutisi nel tempo nel fondo di proprietà della prima non avevano più utilizzato il predetto collegamento, cessando ogni tipo di transito o passaggio sulle porzioni oggetto di domanda, fino all'aprile del 2023;
- che infatti in tale periodo, a seguito dell'esito negativo della mediazione precedentemente introdotta dall'odierna convenuta ai fini del riconoscimento del suo diritto ex art. 1102 c.c. di utilizzare gli spazi in questione, asseritamente comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., la convenuta aveva modificato lo stato dei luoghi, riaprendo tale collegamento mediante l'installazione di un nuovo infisso dotato di serratura in corrispondenza dello stesso;

pagina 9 di 32 - che tale persistente chiusura, e conseguente mancato utilizzo, di tale collegamento è
confermata e provata da numerosa documentazione, tra cui l'installazione nel 2000 della posa in opera di un paniforte in legno davanti alla predetta serranda metallica, la mancata rappresentazione dello stesso nei vari progetti presentati negli anni dagli inquilini della convenuta per le varie attività
commerciali esercitate nel fondo in questione, o la circostanza che ai fini di legittimarne la riapertura la convenuta aveva dovuto presentare ben due distinte CILA in successione tra loro;

- che quindi per ben oltre 40 anni la convenuta non aveva utilizzato tale collegamento, né aveva acceduto all'androne, sia per comodità, potendo usufruire dell'autonomo e diretto accesso dalla pubblica via contraddistinto dal civico 23 rosso, sia per ragioni connesse alla stessa vocazione commerciale del fondo in questione;

- che inoltre non solo la convenuta non ha mai contribuito alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria degli spazi oggetto di domanda, sempre sostenute esclusivamente dallo stesso e dal proprio dante causa, ma le chiavi del portone d'ingresso del civico 13 nero non sono mai state possedute né dalla prima né dai suoi inquilini;

- che del resto la convenuta gli aveva formalmente intimato la consegna di copia delle relative chiavi solo con l'azione possessoria introdotta nel 2021, ovvero a seguito della cessazione dell'attività
alberghiera esercitata fino al settembre di tale anno dagli anni '90 nei locali di proprietà posti Parte_1
al piano secondo, e della successiva chiusura del portone in questione anche nelle ore diurne, decisa anche per ragioni di sicurezza;

- che peraltro con ordinanza del 1.2.2022 il Tribunale di Firenze aveva rigettato tale domanda,
rilevando la mancata allegazione e prova da parte della società di aver esercitato sui beni CP_1
in questione un possesso o una detenzione idonei a legittimare l'esercizio della predetta azione e che era legittimo dubitare della natura condominiale dell'androne oggetto di causa;

- che inoltre la presenza nell'androne di un contatore di energia elettrica collegato all'utenza del fondo di proprietà della convenuta, già rilevato da quest'ultima anche nel giudizio possessorio e tuttora presente nonostante le proprie ripetute richieste di spostamento dello stesso, è del tutto irrilevante;

- che infatti l'accesso allo stesso da parte della convenuta, prima della propria lamentata decisione di chiudere il portone oggetto di domanda anche di giorno, era avvenuto esclusivamente a pagina 10 di 32 propria insaputa, in via occasionale e grazie alla tolleranza dei gestori della predetta alberghiera, i quali,
per ragioni connesse alla propria attività, erano soliti lasciarlo aperto durante la gran parte della giornata, per poi chiuderlo a tarda notte;

- che peraltro solo all'assemblea straordinaria del 30.5.2023 era stato costituito un condominio,
tra le odierne parti, la società , attuale proprietaria del fondo di cui al civico 21/r, e la CP_4
Città Metropolitana di Firenze, attuale proprietaria del civico 9, originariamente facente parte del medesimo fabbricato, senza tuttavia redigere ed approvare le relative tabelle millesimali proprio a causa delle reciproche contestazioni tra le odierne parti in causa sugli spazi oggetto della presente causa;

- che infatti in precedenza le decisioni relative alle parti comuni dell'edificio in questione, ed in particolare alla copertura ed alle facciate, erano state prese dai predetti proprietari mediante assemblee straordinarie;

- che quindi non solo la convenuta non ha acquistato sugli spazi oggetto di causa alcun diritto in forza dei citati titoli di acquisto, ma la stessa non può in ogni caso aver acquistato sugli stessi alcun diritto reale, tenuto conto che il collegamento interno tra il fondo di proprietà della convenuta e l'androne oggetto di causa, non idoneo ad poter essere qualificato come esercizio di un possesso uti
dominus idoneo ai fini del perfezionamento della predetta fattispecie acquisitiva, si è protratto, al massimo, dal 1967 al 1981 e, quindi, per un periodo inferiore al ventennio richiesto dall'art. 1158 c.c.;
- che del resto anche nella denegata ipotesi in cui si dovesse ritenere che la tamponatura del predetto collegamento interno, con conseguente cessazione di utilizzo dello stesso, fosse stata realizzata successivamente al 1981, e, quindi, al massimo nel 2000 con la definitiva installazione del Parte_8
, e che quindi la convenuta avesse maturato un diritto reale sugli spazi oggetto di causa, lo stesso
[...]
non sarebbe mai stato oggetto di alcun accertamento giudiziale, necessario ai fin della disponibilità del diritto;

- che peraltro qualora il diritto in questione fosse stato un diritto di servitù, lo stesso si sarebbe in ogni caso estinto ai sensi dell'art. 1073 c.c. stante il suo protratto mancato uso da parte della convenuta per oltre vent'anni, ovvero, quantomeno, dal 2000 al 2023;
pagina 11 di 32 - che peraltro nella denegata ipotesi in cui non dovesse essere riconosciuto il proprio diritto di piena ed esclusiva proprietà sugli spazi oggetto di causa o sugli stessi fosse riconosciuto in capo alla convenuta un qualsiasi diritto reale, in ogni caso lo stesso ne avrebbe nel frattempo acquistato la piena proprietà per usucapione ex art. 1158 c.c.;
- che nel periodo in cui il predetto collegamento era rimasto chiuso, ovvero dal 1981 al 2023, e quindi per un periodo superiore ai vent'anni richiesti da tale norma, aveva esercitato su tali immobili, dapprima tramite il proprio dante causa e personalmente a seguito della morte di quest'ultimo, un possesso esclusivo uti dominus, corrispondente a tale diritto e del tutto incompatibile con l'esercizio da parte di altri soggetti di altre forme di possesso, inequivoco, pacifico, pubblico, continuo ed ininterrotto, sostenendone in via esclusiva anche tutte le spese di manutenzione;

- che tale possesso è infatti idoneo ad acquistare per usucapione anche le restanti quote di comproprietà di beni originariamente comuni;

- che deve inoltre escludersi che si sia mai costituita e che possa costituirsi sugli spazi oggetto di causa alcuna servitù coattiva in favore del fondo di proprietà della convenuta, non ricorrendo i presupposti richiesti a tal fine dagli artt. 1051 e 1052 c.c., ovvero l'interclusione, assoluta o relativa,
dello stesso, dotato di un proprio autonomo accesso dalla pubblica via;

- che anche la diffida inviata alla convenuta era rimasta senza esito.
3. Con comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata in data 30.9.2024, si è
costituita nel presente giudizio la società contestando integralmente l'avverso atto di CP_1
citazione e chiedendo l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate.
4. Nello specifico, a sostegno delle proprie richieste la convenuta, pur confermando di essere proprietaria del fondo avente accesso dal civico 23/r ed i titoli di provenienza succedutisi nel tempo in relazione agli immobili di causa dedotti dall'attore, oltre a riservarsi di agire in separato giudizio per la condanna dell'attore al risarcimento dei danni patiti in conseguenza dell'illegittima chiusura del preesistente collegamento diretto tra il fondo di sua proprietà e l'androne oggetto di causa ed al rimborso delle spese sostenute integralmente dalla stessa per la vuotatura delle fosse biologiche condominiali, ha eccepito e dedotto:
pagina 12 di 32 - che l'edificio oggetto di causa non era originariamente contraddistinto dal civico 11 della medesima Via AV;

- che quindi le planimetrie catastali del 1949 prodotte dall'attore, relative a tale diverso numero civico, non sono effettivamente relative agli immobili oggetto di causa e che in ogni caso non erano state utilizzate per la stipula dell'atto di compravendita del 14.12.1955, che non contiene alcun richiamo o riferimento alle stesse;

- che l'attore, lungi dall'essere proprietario dell'intero palazzo storico oggetto di causa, è
titolare unicamente della piena proprietà di alcune unità immobiliari dello stesso;

- che, al contrario, sia il portone di ingresso dello stesso e che il prospicente androne sono di proprietà comune o condominiale ai sensi dell'art. 1117 c.c.;
- che la natura comune di tali beni ed il loro mancato trasferimento in proprietà esclusiva risulta,
oltre che dalla circostanza che, come rilevato dallo stesso attore, entrambi sono privi di un proprio autonomo identificativo catastale, dagli stessi atti notarili con cui nel tempo erano state trasferite le diverse unità immobiliari del più ampio palazzo oggetto di causa;

- che infatti con il citato contratto di compravendita del 14.12.1955, il dante causa dell'attore aveva acquistato esclusivamente i piani primo, secondo, terzo e quarto del palazzo in questione, e nessuna porzione del piano terreno, interamente alienato invece espressamente alla SI di PT
, che lo aveva poi ceduto ai coniugi propri danti causa;
PT Per_6
- che nel predetto atto di compravendita, così come in tutti i successivi titoli di provenienza dei due fondi siti al piano terreno, entrambi, pur indicati come contraddistinti coi numeri 21 e 23 rossi di
Via AV e che, contrariamente a quanto dedotto dall'attore, non erano affatto scollegati dal portone d'ingresso e dall'androne oggetto di causa, sono anche espressamente descritti come porzione del palazzo distinto col civico 13, sottolineandone dunque l'appartenenza a tale unico edificio;

- che inoltre nel rogito in questione le parti avevano espressamente previsto, con pattuizione poi contenuta anche nel proprio successivo titolo di acquisto, che i beni alienati venivano trasferiti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovavano, compresi tutti gli annessi, servitù e parti condominiali, ed i due compratori si erano espressamente riservati di regolare direttamente tra loro i rapporti di condominio nascenti da tale rogito;

pagina 13 di 32 - che del resto il relativo allo stabile oggetto di causa, lungi dall'essersi costituito CP_6
solo con l'assemblea straordinaria del 30.5.2023 come sostenuto dall'attore, si era costituito ipso iure et
facto ex art. 1117 c.c. con l'atto con cui l'originaria unica proprietaria in aveva Parte_6 Pt_6
venduto separatamente distinte porzioni dello stesso alla SI ed al DO. PT PT Persona_2
, senza che nello stesso fosse contenuta alcuna clausola da cui evincere che gli spazi oggetto di
[...]
causa erano stati trasferiti in proprietà esclusiva al dante causa dell'odierno attore e, quindi, idonea a superare la presunzione legale di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., la natura comune degli stessi;

- che in assenza di un titolo contrario, risulta del tutto irrilevante a tal fine la circostanza che i fondi al piano terreno siano dotati anche di un accesso diretto alla pubblica via;

- che del resto l'ingresso e l'androne in questione sono certamente funzionali e necessario a consentire a tutti i comproprietari delle unità immobiliari facenti parte dell'intero edificio l'accesso al tetto, pacificamente comune, e non sono quindi spazi a servizio esclusivo delle unità immobiliari dell'attore;
- che conseguentemente le quote di comproprietà delle parti comuni, cui ai sensi dell'art. 1118,
comma 2 c.c. non è possibile rinunciare, erano state trasferite automaticamente con le relative unità
immobiliari anche in assenza di un'espressa previsione al riguardo negli atti di trasferimento;

- che, ad ulteriore conferma della natura comune del portone d'ingresso e dell'androne oggetto di domanda, nelle piante geometriche allegate dalle parti contrenti ai successivi atti di compravendita aventi ad oggetto il fondo attualmente di sua proprietà proprio al fine di meglio descrivere l'oggetto di tali trasferimenti, e che, quindi, formano parte integrante della dichiarazione di volontà negoziale e costituiscono mezzo fondamentale per l'interpretazione dei negozi in questione, risulta chiaramente rappresentato il collegamento interno tra il fondo e l'androne, e che in quella allegata al proprio titolo di acquisto quest'ultimo risulta espressamente qualificato come condominiale;

- che peraltro tale collegamento, peraltro, rappresentato in diverse planimetrie catastali, prodotte dallo stesso attore, non era stato affatto realizzato in epoca successiva alla compravendita del 1955;
- che inoltre nel proprio titolo di acquisto non solo erano state espressamente indicate tra i confini del fondo ceduto anche le parti condominiali dell'edificio, ma nella sua descrizione risulta precisato che lo stesso ha accesso anche dall'ingresso del fabbricato di cui fa parte, espressamente pagina 14 di 32 qualificato come condominiale, che il primo vano posto al piano terreno, oltre all'accesso diretto alla pubblica via contraddistinto al civico 23/r, aveva anche un accesso secondario dall'androne condominiale, costituito proprio dal citato collegamento interno, e che l'oggetto di trasferimento comprendeva tutto quanto pervenuto ai propri danti causa in forza del loro titolo di acquisto, anche se ivi non esattamente indicato;

- l'irrilevanza dell'indicazione dei nominativi dei confinanti riportata nei vari atti notarili succedutisi nel tempo, anche tenuto conto che tale indicazione non era neppure obbligatoria ai sensi della Legge Notarile allora vigente, e che, a conferma dell'imprecisione di tale indicazione, in tutti è
presente anche la dicitura “salvo se altri”;
- che in ogni caso con la lettera del 1981 inviatale dal DO. dante causa Persona_2
dell'attore, che essendo un AI era perfettamente consapevole del significato giuridico delle proprie affermazioni, aveva espressamente riconosciuto che l'androne era comune, oltre al proprio (di essa convenuta) pieno diritto di utilizzare, riaprire e richiudere a propria totale discrezione il collegamento interno in questione;

- che tale natura comune era stata inoltre espressamente confermata anche con la successiva lettera inviatale dal tecnico del DO. ; Parte_1
- che a tal proposito risultano quindi del tutto irrilevanti sia il preventivo prodotto dall'attore,
che dimostra esclusivamente che il paniforte in legno era stato fatto installare abusivamente ed arbitrariamente dallo stesso AI , sia la mancata indicazione del collegamento in questione Parte_1
nei progetti presentati dai conduttori succedutisi nel proprio fondo;

- di non aver modificato abusivamente lo stato dei luoghi oggetto di causa nel 2023, essendosi semplicemente limitata a riaprire un collegamento già esistente e rimasto solo temporaneamente inutilizzato, peraltro in conseguenza dell'abusiva chiusura da parte dell'attore del portone di ingresso dell'androne comune;

- di aver in ogni caso sempre utilizzato l'ingresso e l'androne oggetto di causa sia tramite il predetto collegamento, sia tramite il portone anche successivamente al 1981;
- che infatti, come pacificamente ammesso dallo stesso attore, nel predetto androne è da sempre installato il contatore dell'energia elettrica relativo all'utenza del proprio fondo, e che aveva avuto pagina 15 di 32 libero accesso all'androne fino a tarda notte, quantomeno per il periodo intercorrente dagli anni '90 al settembre del 2021;
- che tale accesso, contrariamente a quanto dedotto dall'attore, non era affatto dipeso dall'altrui tolleranza;

- l'irrilevanza e la mancata prova sia del proprio asserito mancato possesso delle chiavi del portone, sia dell'asserita circostanza che e spese di manutenzione degli spazi oggetto di causa erano sempre state sostenute unicamente dai , che in ogni caso sarebbe titolare esclusivamente di un Parte_1
diritto di credito nei confronti degli altri comproprietari;

- che nella denegata ipotesi in cui il portone e l'androne oggetto di causa non dovessero essere considerati originariamente condominiali e quindi acquistate dalla stessa in comproprietà pro quota con il proprio titolo di provenienza, la stessa ha in ogni caso acquistato tale diritto di comproprietà per usucapione decennale ai sensi dell'art. 1159 c.c. in forza del pacifico possesso acquistato in buona fede ed esercitato sugli stessi per un periodo superiore ai dieci anni chiesti a tal fine da tale norma, ovvero dal 1967 o, quantomeno, dal 1981 ed almeno fino al 2021;
- che infatti il proprio atto di acquisto, comprensivo della planimetria allegata, è senza dubbio titolo astrattamente idoneo a trasferire tale diritto di comproprietà e, quindi, a permettere l'acquisto dello stesso ai sensi della predetta norma;

- che in ogni caso, l'attore e il suo dante causa non avevano mai goduto dei beni in questione in modo inconciliabile con la possibilità del godimento altrui necessario ai fini dell'usucapibilità delle restanti quote di comproprietà dei beni comuni ex art. 1158 c.c., tenuto anche conto che le predette comunicazioni del dante causa dell'attore e del suo tecnico datate 1981 escludono la configurabilità della buona fede in capo all'attore e che anche il proprio eventuale non uso degli spazi in questione non sarebbe stato sufficiente a tal fine;

- che infatti l'attore aveva manifestato la propria volontà di utilizzare gli spazi oggetto di causa
uti dominus solo con la chiusura del portone d'ingresso del civico 13 effettuata nel 2021;
- che anche nell'ipotesi ulteriormente subordinata in cui la stessa non dovesse ritenuta comproprietaria pro quota delle porzioni oggetto di causa, nemmeno per usucapione ex art. 1159 c.c.,
sulla base dei medesimi elementi di fatto e giuridici sarebbe in ogni caso titolare di una servitù, di pagina 16 di 32 passo o di altra natura, a carico dell'ingresso e dell'androne oggetto di causa costituitasi per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 c.c. con il citato atto di compravendita del 1955, o, in ipotesi, per usucapione ex art. 1158 c.c.;
- che infatti tra l'androne ed il fondo attualmente di sua proprietà, originariamente appartenenti ad un unico proprietario, è chiaramente configurabile una situazione di oggettiva subordinazione idonea ad integrare di fatto il contenuto di una servitù prediale apparente ex art. 1061 c.c. stante la presenza sia del collegamento interno diretto tra i due fondi, funzionale proprio all'accesso al predetto androne, sia del contatore relativo all'energia elettrica del proprio negozio ivi installato;

- che tale situazione è rimasta inalterata al momento in cui i due fondi hanno cessato di appartenere alla medesima proprietaria, ovvero con il sopra citato atto di compravendita del 1955, e che in ogni caso la stessa ne ha esercitato il possesso per oltre quarant'anni;
- che la pacifica e continuata esistenza del collegamento interno e del contatore sopra citati esclude sia alcuna ipotetica rinuncia abdicativa ai demandati diritti di comproprietà o di servitù, sia la dedotta estinzione della servitù per prescrizione ex art. 1173 c.c.;
- che quindi anche la domanda attorea avente ad oggetto la propria condanna alla cessazione delle asserite turbative e molestie eseguite in danno dell'attore ed a rimuovere il nuovo infisso installato in corrispondenza del collegamento interno tra i due fondi ed il predetto contatore elettrico sono del tutto infondate;

- che la condotta dell'attore, palesemente in mala fede, integra una condotta idonea a legittimare una condanna dello stesso ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
5. A seguito della conferma della prima udienza di comparizione delle parti indicata in citazione con decreto ex art. 171-bis c.p.c. del 12.10.2024, si è svolto lo scambio delle memorie ex art. 171-ter
c.p.c. tra le parti, tutte tempestivamente depositate.
6. In particolare, a fronte delle difese dei convenuti, con la propria memoria ex art. 171-ter c.p.c.
l'attore, oltre a precisare le proprie conclusioni chiedendo anche il rigetto delle avverse domande riconvenzionali svolte dalla convenuta, ha eccepito e precisato, tra l'altro:
- che la già citata lettera del 26.1.1981 non era stata redatta dal proprio dante causa nella sua qualità di AI, e aveva quindi contenuto e natura meramente colloquiali ed informali;

pagina 17 di 32 - che pertanto con tale comunicazione, lungi dal qualificare giuridicamente come bene comune l'ingresso, il proprio dante causa si era limitato a dare esclusivamente atto che per un certo periodo di tempo l'ingresso in questione era stato utilizzato dagli occupanti del fondo di cui al civico 23 rosso come secondo accesso allo stesso;

- che inoltre la stessa non può essere qualificata né come un atto unilaterale idoneo a costituire diritti reali in relazione a tali spazi, tenuto conto che lo stesso non possiede la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata necessaria ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari,
né come una sorta di interpretazione autentica del rogito del 1955, anche tenuto conto che nel frattempo lo stato dei luoghi era mutato, con l'apertura del varco tra le due proprietà oggetto di causa, né come atto ricognitivo in danno del suo autore;

- che del resto se le porzioni in questione fossero stati comuni la convenuta non avrebbe avuto bisogno di alcuna autorizzazione da parte del DO. a riaprire il varco con il proprio fondo, Parte_1
con la stessa espressamente rilasciata;

- che quindi l'unica circostanza che può dirsi provata con tale comunicazione è la chiusura dello stesso, solo temporaneamente utilizzato come secondo accesso al fondo attualmente di proprietà della convenuta, almeno dal 1981;
- che inoltre dalla successiva comunicazione inviata alla convenuta dal tecnico del proprio dante causa si evince chiaramente che solo il aveva interloquito con la;
Parte_1 CP_7
- che peraltro, ad ulteriore conferma che gli stessi erano di sua piena ed esclusiva proprietà,
nessuno di essi era mai stato considerato come parte comune nelle tabelle millesimali utilizzate per i riparti delle spese relative ai lavori eseguiti sulla copertura e sulla facciata, uniche parti condominiali;

- che la circostanza che le planimetrie catastali del 1949, che peraltro erano state allegate dalla stessa convenuta alla domanda di concessione edilizia in sanatoria presentata al Comune nel 1986 per sanare le difformità presenti all'interno del proprio fondo, tra cui proprio la realizzazione della predetta apertura tra lo stesso e l'androne oggetto di causa, non erano state allegate al contratto di compravendita del 1955 non significa che le stesse non fossero state prese a riferimento per l'individuazione dei beni ivi trasferiti;

pagina 18 di 32 - che infatti la loro allegazione non era necessaria ai fini della corretta individuazione degli immobili oggetto di trasferimento stante la corrispondenza tra la situazione di fatto degli stessi e la predetta rappresentazione grafica;

- che l'individuazione dei fondi al piano terreno negli atti notarili di trasferimento succedutisi nel tempo a partire dal rogito del 1955 come porzioni dell'originario fabbricato contrassegnato col civico 13 ha valore puramente descrittivo;

- che in ogni caso né nelle piante geometriche allegate ai due contratti di compravendita del
1958 aventi ad oggetto i due fondi posti al piano terreno né nella planimetria allegata al titolo di acquisto della convenuta, al cui interno compare per la prima volta il riferimento alla natura condominiale dell'androne, quest'ultimo appare distinto con il colore utilizzato per indicare i beni ceduti;

- che inoltre la dizione “condominiale”, utilizzata in quest'ultimo elaborato in relazione all'androne, risulta ivi utilizzata anche per individuare una proprietà confinante che, al contrario, è una proprietà esclusiva di terzi;

- che le domande riconvenzionali aventi ad oggetto l'accertamento dell'acquisto per usucapione breve ex art. 1159 c.c. del diritto di comproprietà sulle porzioni immobiliari oggetto di causa ovvero, in ipotesi, di un diritto di servitù ex art. 1062 c.c. o, in ulteriore subordine, per usucapione ventennale ex
art. 1158 c.c., tutte svolte dalla convenuta in via subordinata, sono del tutto infondate;

- che infatti in primo luogo il titolo di acquisto della convenuta non costituisce titolo idoneo al trasferimento della proprietà condominiale dell'androne e, quindi, a perfezionare la fattispecie acquisitiva di cui all'art. 1159 c.c.;
- che inoltre la convenuta non ha esercitato sugli stessi il necessario possesso per oltre un decennio, tenuto conto che non risulta provata l'installazione all'interno dello stesso del contatore dell'energia elettrica e dell'avvenuta chiusura mediante tamponatura in muratura del collegamento interno tra i due fondi in questione, quantomeno, dal 1981 al 2023;
- che in ogni caso gli sporadici ed occasionali accessi all'androne da parte della convenuta per il riarmo del predetto contatore, avvenuti per mera tolleranza ed alla propria insaputa, non configurano un possesso qualificato ad usucapionem.
pagina 19 di 32 7. Dal canto suo, con la propria memoria ex art. 171-ter n. 2 c.p.c. la convenuta, oltre a svolgere le proprie richieste istruttorie, ha contestato, tra l'altro:
- la natura tutt'altro che colloquiale ed informale della predetta comunicazione del 1981,
peraltro redatta dal AI con carta intestata del suo Studio Notarile;
Parte_1
- l'irrilevanza sia della tabella generale della proprietà prodotta dall'attore, peraltro mai approvata né adottata con apposita deliberazione dall'assemblea dei condomini e nella quale non risulta attribuita alla proprietà alcuna porzione al piano terreno, sia della circostanza, peraltro non Parte_1
provata, che la Soprintendenza avesse interloquito unicamente con . Persona_2
8. Alla prima udienza del 12.12.2024, esperito con esito negativo il tentativo di conciliazione tra le parti il Giudice, ritenuta la causa, istruita documentalmente, matura per la decisione, l'ha rinviata all'udienza del 3.4.2025 per la discussione orale ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., previo scambio tra le parti di note difensive.
9. All'udienza del 3.4.2025 le parti, precisate le proprie conclusioni come sopra riportate, hanno quindi discusso la causa riportandosi agli atti ed il Giudice l'ha trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281-sexies, comma 3 c.p.c.
**********
10. La domanda svolta in tesi dall'attore avente ad oggetto l'accertamento della propria piena ed esclusiva proprietà del portone d'ingresso del più ampio fabbricato sito in Firenze, Via AV n. 13 e del prospiciente androne, da qualificare correttamente come azione di rivendica ex art. 948 c.c., essendo rivolta, oltre che all'accertamento della piena proprietà di tali porzioni immobiliari, anche alla modifica della situazione di fatto creatasi con il lamentato utilizzo dell'androne da parte della convenuta ed alla rimozione del contatore elettrico e del nuovo infisso ivi installati da quest'ultima e,
quindi, ad ottenere un provvedimento gli consenta di recuperare il pieno utilizzo dei beni in questione
(tra le tante: Cass. n. 1210/2017; Cass. n. 9656/2016; Cass. n. 3648/2004) è infondata e deve essere rigettata, mentre la parallela domanda svolta in via riconvenzionale dalla convenuta per l'accertamento del proprio diritto di comproprietà pro quota delle medesime porzioni immobiliari ex art. 1117 c.c. è
fondata e deve quindi essere accolta.
pagina 20 di 32 10.1. Dalle risultanze istruttorie ed ai sensi dell'art. 115 c.p.c. risulta provato, per quanto di interesse ai fini della risoluzione delle predette domande, quanto segue:
- l'attore è proprietario degli interi piani primo, secondo, terzo e quarto di un Parte_1
più ampio fabbricato posto in Firenze, Via AV n. 13, nonché del piano scantinato del medesimo fabbricato, salvo una cantina a cui si accede unicamente dall'interno di uno dei due fondi posti al sovrastante piano terreno, contraddistinto dal civico n. 21/r e non oggetto della presente causa (docc. 1,
3 18 del fascicolo di parte attrice e docc. 11 e 18 del fascicolo di parte convenuta);
- tali unità immobiliari sono attualmente rappresentate al N.C.E.U. del Comune di Firenze, nel foglio di mappa 161, particella 22, subalterni 3, 4, 5, 6, 502 (derivato dall'originario sub 8), 503
(derivato dall'originario sub 9), 505 e 506 (entrambi derivati dall'originario sub 7) ed alle stesse si accede mediante il portone d'ingresso contraddistinto dal civico 13 di tale via ed il prospiciente androne, privi di autonomi identificativi catastali, nonché dal vano scale che diparte da quest'ultimo
(docc. 1, 1-bis, 1-ter, 2, 2-bis del fascicolo di parte attrice e docc. 5 e 7 del fascicolo di parte convenuta);
- l'attore ha acquistato la piena proprietà delle predette unità immobiliari, insieme a maggior consistenza, in forza della successione testamentaria del padre DO. , deceduto in data Persona_2
21.8.1994 (doc. 3 del fascicolo di parte attrice);
- al dante causa dell'attore la piena proprietà delle stesse era pervenuta dalla SI
[...]
originariamente proprietaria dell'intero fabbricato di cui le stesse sono parti, in forza Parte_6 Pt_6
dell'atto di compravendita del 14.12.1955 per AI (rep. 3110/1015), trascritto a Persona_3
Firenze in data 16.12.1955 al reg. part. 12591 (docc. 18 del fascicolo di parte attrice e docc. 11 e 19 del fascicolo di parte convenuta);
- dal canto suo, la convenuta società è titolare della piena proprietà dell'altro fondo CP_1
sito al piano terreno del medesimo fabbricato contraddistinto dal civico 23/r della medesima Via
AV, adibito a negozio ed avente accesso diretto alla pubblica via proprio attraverso tale civico,
nonché di un vano ad uso retro-negozio posto al piano ammezzato, avente accesso diretto dal sottostante piano terreno da uno dei vani del negozio, e catastalmente rappresentato al N.C.E.U. del
Comune di Firenze, nel foglio di mappa 161, particella 22, sub 2, in forza del contratto di pagina 21 di 32 compravendita del 27.7.1967 per AI (rep. 946/480), trascritto a Firenze in data Persona_7

2.8.1967 al reg. part. 12430 (docc. 4 e 22 del fascicolo di parte attrice e docc. 1, 9, 13 e 18 del fascicolo di parte convenuta);
- ai coniugi e danti causa della convenuta, il fondo in questione era CP_8 Persona_9
pervenuto in forza dell'atto di compravendita del 4.6.1958 per AI (rep. Persona_4
26532/16475), trascritto a Firenze in data 1.7.1958 al reg. part. 7255, dalla SI di _7
, la quale lo aveva a sua volta acquistato, dalla SI in con il sopracitato PT Parte_6 Pt_6
atto di compravendita del 14.12.1955, unitamente all'altro fondo posto al piano terreno del medesimo fabbricato, contraddistinto dal civico 21/r di Via AV (docc. 18, 19 e 22 del fascicolo di parte attrice e docc. 11-13 e 19 del fascicolo di parte convenuta);
- quest'ultimo negozio, non oggetto della presente causa, è stato poi separatamente alienato dalla SI alla società Telefonia Tirrena – Te.Ti – S.p.A. con separato atto di _7 PT
compravendita del 17.11.1958 per AI (rep. 48996/5889), ed è attualmente di Persona_5
proprietà della società (docc. 15, 20 e 34 del fascicolo di parte attrice e doc. 10 del CP_9
fascicolo di parte convenuta);
- il portone d'ingresso e l'androne oggetto delle domande in esame, qualificati espressamente come condominiali nel solo titolo di acquisto della convenuta (doc. 22 del fascicolo di parte attrice e doc. 13 del fascicolo di parte convenuta), sono privi di autonomi identificativi catastali;

- dalla lettura dei titoli di provenienza succedutisi nel tempo in relazione alle varie unità
immobiliari facenti parte del fabbricato oggetto di causa e prodotti in atti emerge che, salvo tale espressa qualifica come condominiali del portone d'ingresso e del prospiciente androne, in nessuno dei rogiti in questione è contenuta una specifica e puntuale descrizione delle porzioni immobiliari in questione (docc. 18-20 e 22 del fascicolo di parte attrice e docc. 6, 11-13 del fascicolo di parte convenuta).
10.2. Tanto premesso, con l'atto di compravendita del 14.12.1955 sull'edificio oggetto di causa si è costituita la comunione regolata dagli artt. 1117 e ss. c.c.
10.3. Infatti, come da tempo chiarito dalla costante giurisprudenza di legittimità pronunciatasi in materia, tale comunione “esiste per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della
pagina 22 di 32 proprietà per piani orizzontali, indipendentemente dall'approvazione di un regolamento e dalla validità del medesimo” (Cass. n. 14813/2008) e “si costituisce ipso iure et de facto, senza bisogno
d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari nel momento in cui l'unico proprietario di un edificio, questo frazioni in più porzioni autonome la cui
proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l'unico proprietario di un edificio ne ceda a
terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso da origine” (tra le tante: Cass. n. 17332/2011; Cass. n. 3852/2020).
Pertanto, come affermato dalla stessa Corte di Cassazione, “a seguito di frazionamento della
proprietà di un edificio deve intendersi operante la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione pro indiviso di tutte le parti destinate all'uso comune o al soddisfacimento di esigenze generali e fondamentali del condominio” (Cass. n. 7743/2017) ed anche di “quelle aventi un'oggettiva e concreta
destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale” (Cass. n. 1680/2015; conforme: Cass. n. 2800/2017) e la situazione condominiale è opponibile ai terzi “per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali comprendono "pro quota", senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni -” (Cass. n.
3852/2020; Cass. n. 4119/1974).
10.4. Di conseguenza, risultano applicabili al caso di specie le norme in materia di condominio di cui agli artt. 1117 e ss. c.c., ivi compresa la presunzione di condominialità in relazione ai beni elencati dall'art. 1117 c.c., tra cui deve ritenersi ricompreso, oltre al portone d'ingresso, incluso espressamente nell'elencazione ivi contenuta, anche il prospiciente androne.
Infatti, tale elencazione è univocamente considerata non tassativa dalla giurisprudenza di legittimità pronunciatasi in proposito (tra le tante: Cass. n. 1680/2015), la quale ha più volte confermato che sebbene l'androne di un edificio non sia espressamente menzionato nella stessa, anche per lo stesso sussiste la predetta presunzione, in assenza di un titolo contrario, tenuto conto che lo stesso, come le scale, rientra tra gli “elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale” e
“risulta mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura” e per lo stesso pagina 23 di 32 godimento e conservazione di tali strutture (Cass. n. 9986/2017; conformi, tra le tante: Cass. n.
14003/2023; Cass. n. 23300/2017; Cass. n. 9036/2006; Cass. n. 761/1979).
10.5. Tanto premesso, com'è noto, la presunzione in questione può essere derogata, oltre che da un regolamento contrattuale o da una delibera condominiale assunta all'unanimità dai condomini (Cass.
n. 5657/2015) e salvo gli effetti dell'usucapione (Cass. n. 14809/2017), solo con un titolo contrario,
ovvero con un titolo di acquisto da cui i beni in questione risulti una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di tali beni o di alcuni di essi e di escludere gli altri condomini e, quindi, la loro esclusione dalla predetta comunione (tra le tante: Cass. n.
14809/2017; Cass. n. 5336/2017; Cass. n. 1680/2015; Cass. n. 26766/2014).
10.6. Tuttavia, nel caso di specie, alla luce delle risultanze istruttorie della presente causa,
l'attore non ha assolto l'onere probatorio gravante sullo stesso ed avente ad oggetto la sussistenza in suo favore della piena ed esclusiva proprietà di beni quali quelli di specie per cui deve ritenersi operante la presunzione sopra citata.
10.7. Infatti, come da tempo chiarito dalla Suprema Corte, spetta al condomino che afferma la proprietà esclusiva di uno dei beni indicati dall'art. 1117 c.c. o cui comunque risulta applicabile tale norma “dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva” per vincere la presunzione di condominialità degli stessi sopra descritta, anche tenuto conto che la prova della proprietà esclusiva di unità immobiliari facenti parte di un Condominio quale quelle di specie, pacificamente sussistente nel caso di specie anche ai sensi dell'art. 115 c.p.c., “dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni” di cui all'art. 1117 c.c. e dispensa il condomino che agisce per la rivendicazione della loro comproprietà
dalla c.d. probatio diabolica normalmente richiesta a chi propone un'azione di questo tipo (Cass. n.
3852/2020; conformi, tra le tante: Cass. n. 9523/2014; Cass. n. 11195/2010; Cass. n. 5633/2002; Cass.
n. 8152/2001; Cass. n. 4953/2001; Cass. n. 3862/1988).
10.8. A tal proposito, la stessa Corte di Cassazione è costante nell'affermare che per stabilire se sussista o meno un titolo idoneo a superare la presunzione in questione “occorre fare riferimento
all'atto costitutivo del e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare CP_6
dell'originario proprietario ad altro soggetto”, con la conseguenza che “se in occasione della prima
vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata
pagina 24 di 32 ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.” (Cass. n. 20693/2018; conformi, tra le tante: Cass. n. 22442/2019; Cass. n. 26609/2016; Cass.
n. 11812/2011).
10.9. Nel caso di specie, quindi, il titolo da esaminare a tal fine è il citato contratto di compravendita del 14.12.1955, regolarmente trascritto nei pubblici registri immobiliari, con cui la
SI pacificamente riconosciuta come originaria unica proprietaria dell'intero Parte_6
fabbricato in forza di legittimi titoli, ha contestualmente venduto a due compratori la piena ed esclusiva proprietà di diverse porzioni immobiliari dello stesso, entrambi all'epoca da rappresentare al N.C.E.U.
nel Foglio di mappa 161, part. 22, con i subalterni che sarebbero stati assegnati in seguito (doc. 18 del fascicolo di parte attrice e doc. 11 e 19 del fascicolo di parte convenuta).
10.10. Più nello specifico, con tale atto l'originaria unica proprietaria aveva venduto alla
SI di , dante causa dei danti causa dell'odierna convenuta, “la piena ed _7 PT
assoluta proprietà di una porzione del fabbricato posto in Firenze e distinto col n.c. 13 della Via
AV […] costituita dall'intero piano terreno del fabbricato in oggetto” e “composta di due negozi
rispettivamente con i numeri rossi 21 e 23 della detta Via, con complessivi vani otto (8) o quanti siano più accessori”, unitamente ad una cantina al piano sottosuolo e ad un gabinetto al piano ammezzato,
entrambi accessibili direttamente da uno dei due negozi (pag. 2 doc. 18 del fascicolo di parte attrice e doc. 11 del fascicolo di parte convenuta), e al DO. , dante causa dell'odierno attore, Persona_2
“la piena ed esclusiva proprietà della restante porzione del fabbricato posto in Firenze e distinto col
n.c. 13 della via AV […] costituita dal primo, secondo, terzo e quarto piano, composto di complessivi vani 41 o quanti siano più accessori” e “l'intero piano scantinato ad eccezione della cantina facente parte della porzione di immobile come sopra venduta alla IG.ra ” e al _7
quale “si accede dall'androne di ingresso” (pagg. 3 e 4 doc. 18 del fascicolo di parte attrice e doc. 11
del fascicolo di parte convenuta).
In tale atto, inoltre, le parti avevano espressamente dato atto che le porzioni immobiliari cedute venivano “vendute nello stato di fatto e di diritto in cui ora si trovano, con annessi e connessi, affissi
ed infissi, adiacenze e pertinenze, servitù attive, parti condominiali […] e con tutto quanto ad esse è inerente e relativo niente escluso né eccettuato”, ed i compratori si erano espressamente riservati “di
pagina 25 di 32 regolare direttamente fra loro i rapporti di condominio nascenti dal presente contratto” (pag. 6 doc. 18
del fascicolo di parte attrice e doc. 11 del fascicolo di parte convenuta).
10.11. Pertanto, da un'attenta lettura del titolo in questione emerge che non solo il portone d'ingresso ed il prospicente androne oggetto della presente causa non sono puntualmente descritti tra i beni trasferiti in proprietà esclusiva ai due compratori, ma che l'intero piano terreno, ove gli stessi sono pacificamente ubicati, era stato venduto alla SI , sebbene con la specificazione che _7
lo stesso era composto dai due fondi adibiti ad uso commerciale e contraddistinti dai civici rossi 21 e
23, mentre la restante porzione trasferita al DO. , dante causa dell'odierno attore, era Persona_2
stata descritta come composta unicamente dal piano scantinato e dai piani superiori e, quindi, senza menzionare alcuna porzione sita al piano terreno (doc. 18 del fascicolo di parte attrice e doc. 11 del fascicolo di parte convenuta).
10.11. Né risultano rilevanti in senso contrario i confini indicati in tale rogito, che includono anche la “rimanente proprietà della venditrice” in relazione alla porzione ceduta alla SI di PT
, e l'“acquirente del piano terreno” in relazione a quella venduta al DO. . PT Persona_2
Infatti, in primo luogo tale ultima dizione conferma ulteriormente che il piano terreno era stato ceduto unicamente alla SI , evidentemente salvo le parti da considerarsi come _7
comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., e che nessuna porzione del piano terreno era stata ceduta in proprietà esclusiva al secondo (pagg.

2-4 doc. 18 del fascicolo di parte attrice e doc. 11 del fascicolo di parte convenuta).
Inoltre, non solo ai sensi dell'art. 51, comma 2 n. 6) della Legge Notarile, nella formulazione già vigente ed applicabile al momento della stipulazione di tale contratto, la menzione dei confini non è obbligatoria ed è prevista “per quanto possibile”, e nella clausola ivi contenuta è comunque utilizzata la consueta dizione “salvo se altri”, ma quelli ivi indicati sono del tutto coerenti con la situazione di fatto e di diritto creatasi con i trasferimenti ivi pattuiti, tenuto conto che tra le porzioni cedute alla SI
era compreso anche un vano al piano scantinato, poi ceduto, con lo stesso atto ma _7
successivamente, al DO. unitamente ai piani superiori (pagg.

2-4 doc. 18 del fascicolo di Parte_1
parte attrice e doc. 11 del fascicolo di parte convenuta).
pagina 26 di 32 10.12. Altrettanto irrilevante al fine di escludere l'operatività della predetta presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. risulta la circostanza che i fondi ceduti alla RA , tra _7
cui quello attualmente di proprietà della convenuta, avessero ed abbiano attualmente un diverso accesso diretto ed autonomo alla pubblica via, costituito proprio dai numeri civici rossi con cui sono contraddistinti.
Infatti, in primo luogo gli stessi sono chiaramente descritti, sia nel citato titolo di provenienza comune, sia in tutti i titoli con cui sono stati successivamente trasferite le diverse porzioni del fabbricato oggetto di causa, con dizioni del tutto corrispondenti, come porzioni del più ampio fabbricato posto al civico 13 nero (pag. 2 docc. 18 e 19 del fascicolo di parte attrice e docc. 11 e 12 del fascicolo di parte convenuta, pag. 3 docc. 20 e 22 del fascicolo di parte attrice e docc. 6 e 13 del fascicolo di parte convenuta).
Inoltre, come da tempo affermato dalla giurisprudenza di legittimità pronunciatasi in materia cui questo Giudice aderisce, proprio in considerazione della circostanza che, come sopra rilevato,
l'androne, come le scale condominiali, sono beni indispensabili anche per accedere alla copertura degli edifici di cui fanno parte, qualora, come nel caso di specie, non sussista un titolo contrario, essi
“conservano la qualità di parti comuni, come indicato nell'art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai
condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali
condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio” (Cass. n. 9986/2017; conformi: Cass. n. 14003/2023; Cass. n. 15444/2007; Cass. n.
9036/2006), tanto che è “legittima, e non costituisce spoglio, l'apertura praticata dal proprietario esclusivo di un terraneo con accesso diretto dalla strada, per accedere all'androne, in quanto diretto a utilizzare una parte dell'edificio da ritenersi comune, senza pregiudizio per gli altri condomini” e quindi conforme a quanto prescritto dall'art. 1102 c.c. (Cass. n. 14003/2023; conformi: Cass. n.
4437/2017; Cass. n. 9036/2006; Cass. n. 761/1979).
D'altro canto, la circostanza che il tetto dell'edificio oggetto di causa abbia natura condominiale, oltre che documentalmente provata sulla base della stessa documentazione prodotta dall'odierno attore, risulta non contestata tra le parti ed anzi espressamente ammessa dall'odierno attore
(doc. 14 del fascicolo di parte attrice).
pagina 27 di 32 Pertanto, le porzioni oggetto delle domande in esame sono effettivamente a servizio di tutte le unità immobiliari facenti parte del palazzo oggetto di causa.
10.13. Parimenti irrilevanti ai fini della decisione delle questioni in esame risultano sia le statuizioni contenute nel provvedimento con cui è stato definito il giudizio possessorio precedentemente svoltosi tra le medesime parti del presente giudizio, sia le planimetrie catastali datate
1949 e, quindi, in atti al momento della stipula del sopra citato atto di compravendita del 1955.
Infatti, com'è noto, il giudicato formatosi su una domanda possessoria è privo di efficacia nel giudizio petitorio quale quello di specie (Cass. n. 10925/2024; Cass. n. 27513/2020) e le planimetrie catastali in questione, peraltro notoriamente non dirimenti a fini probatori data la loro finalità
essenzialmente fiscale, non risultano né sottoscritte dalle parti contraenti, né allegate a tale rogito, né
ivi espressamente richiamate, e quindi non sono idonee ad “affermare l'esistenza di un diritto
individuale di proprietà rispetto a beni, quali quelli per cui è causa, in ordine ai quali è sancita la presunzione di condominialità” (Cass. n. 9523/2014; Cass. n. 8152/2001).
10.14. Peraltro, dall'analisi della documentazione prodotta in atti emerge che la natura comune di tali beni risulta espressamente confermata dal dante causa dell'attore.
Infatti, con lettera del 26.10.1981 indirizzata alla società prodotta sia dall'attore CP_1
che dalla convenuta, il DO. , nel confermare l'intesa raggiunta con la prima per la Persona_2
chiusura della preesistente apertura tra il fondo oggetto di causa e l'ingresso dello stabile sito al piano terreno, qualifica espressamente tale ingresso come “comune”, aggiungendo inoltre che la chiusura all'epoca realizzata era stata “eseguita a titolo precario” e riconoscendo espressamente il diritto dell'odierna convenuta “a riaprirla a semplice richiesta” (doc. 23 del fascicolo di parte attrice e doc. 3
del fascicolo di parte convenuta).
Né si può dubitare del valore delle predette dichiarazioni, peraltro confermate dal tecnico di fiducia dello stesso DO. Geom. con la sua successiva lettera datata Parte_1 Persona_8
12.1.1982, anch'essa indirizzata alla convenuta e prodotta da entrambe le parti, nella quale il tecnico afferma espressamente sia la precarietà della chiusura del predetto collegamento, e che la proprietà
interessata non era esclusivamente quella del suo cliente, tenuto conto che, nel riportare quanto allo stesso riferito in merito dalla Soprintendenza, ha affermato di non aver dato a quest'ultimo “al
pagina 28 di 32 momento, notizie circa la differente proprietà, dichiarando genericamente che avrei provveduto” (doc.
24 del fascicolo di parte attrice e doc. 4 del fascicolo di parte convenuta).
Del resto, non solo nessuna delle due predette comunicazioni può essere considerata informale o colloquiale, ma la prima di esse, oltre ad essere stata inviata mediante raccomandata, è redatta da un
AI, evidentemente consapevole del significato anche giuridico delle affermazioni e delle espressioni utilizzate, come peraltro riconosciuto dallo stesso attore nella propria memoria ex art. 171-
ter n. 2 c.p.c. il quale, dopo aver infondatamente sostenuto il tenore colloquiale e scarsamente giuridico delle affermazioni riportate nella predetta missiva, riconosce che il proprio dante causa era un profondo conoscitore del diritto.
10.15. Di conseguenza, alla luce di tutte le precedenti argomentazioni ed indipendentemente da ogni considerazione sia in merito all'esistenza o meno al momento della stipula del predetto contratto di compravendita del 1955 del collegamento interno tra il fondo attualmente di proprietà di CP_1
e l'androne oggetto di causa, pacificamente ivi esistente almeno nel 1967 (doc. 22 del fascicolo
[...]
di parte attrice e doc. 13 del fascicolo di parte convenuta), sia alla sua chiusura e riapertura nel corso degli anni, sia all'epoca di installazione del contatore elettrico relativo all'utenza di tale fondo, deve concludersi che con la stipula del citato contratto di compravendita del 14.12.1955 le porzioni immobiliari oggetto delle domande in esame non erano state vendute in proprietà esclusiva a nessuno dei due compratori, ma cedute in comproprietà pro quota ad entrambi quali parti comuni del predetto fabbricato ai sensi e per gli effetti dell'art. 1117 c.c.
11. Tanto premesso, anche la domanda svolta dall'attore in via di ipotesi ed avente ad oggetto l'accertamento del proprio acquisto per usucapione ex artt. 1146 e 1158 c.c. della piena proprietà sia del portone di ingresso che dell'androne oggetto di causa, risulta infondata e deve quindi essere rigettata.
In particolare, alla luce delle risultanze istruttorie della presente causa l'attore non ha adempiuto all'onere probatorio gravante sullo stesso, non avendo provato di aver esercitato sugli spazi in questione un possesso esclusivo uti dominus, ovvero un potere di fatto che si sia estrinsecato in un'attività corrispondente all'esercizio dell'invocato diritto di piena ed esclusiva proprietà, e non come mero comproprietario, per un periodo superiore ai vent'anni a tal fine richiesti dall'art. 1158 c.c.
pagina 29 di 32 Infatti, come da tempo chiarito dalla giurisprudenza di legittimità espressasi in materia, perché possa verificarsi in favore di un comproprietario l'acquisto della quota degli altri comunisti per usucapione è necessario che lo stesso estenda il proprio possesso sui beni comuni in questione “in
termini di esclusività, a tal fine occorrendo che goda del bene in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare in modo univoco la volontà di possedere “uti dominus” e non più “uti condominus”” (Cass. n. 24781/2017; conformi: Cass. n. 26751/2018; Cass. n. 11903/2015;
Cass. n. 23539/2011; Cass. n. 12775/2008; Cass. n. 2944/1990).
Pertanto, grava sull'attore in usucapione l'onere di provare di aver posto in essere un atto o comportamento che, oltre a denotare inequivocabilmente e pubblicamente l'intenzione di possedere il bene comune in maniera esclusiva, comporti per gli altri comproprietari un'impossibilità assoluta di proseguire un rapporto materiale con il bene (tra le tante: Cass. n. 23042/2023; Cass. n. 11903/2015) e che tale possesso, acquistato in modo pubblico, non violento né clandestino, si sia protratto ininterrottamente per tutto il periodo normativamente richiesto, senza che possa rilevare neanche l'eventuale astensione dall'uso del bene comune da parte degli altri partecipanti (tra le tante: Cass. n.
23042/2023).
Tale prova non risulta esser stata fornita dall'odierno attore, né risulta in ogni caso ricavabile dagli atti e dalle risultanze di causa.
Infatti, indipendentemente da ogni considerazione in merito alla chiusura del collegamento sopra citato, la convenuta ha continuato negli anni a poter accedere all'androne.
Né può ritenersi che tale accesso sia stato possibile grazie alla mera tolleranza altrui specie alla luce di quanto espressamente affermato dal proprio dante causa nella già citata lettera del 26.10.1981,
ed in particolare del riconoscimento da parte dello stesso del pieno diritto della convenuta di riaprire il collegamento in questione (doc. 23 del fascicolo di parte attrice e doc. 3 del fascicolo di parte convenuta).
Pertanto, solo l'avvenuta chiusura sia di giorno che di notte del portone d'ingresso oggetto di causa con un chiavistello ha reso effettivamente impossibile l'accesso allo stesso da parte della convenuta e può quindi essere considerato come un atto di possesso utile a tal fine.
pagina 30 di 32 Tale chiusura, tuttavia, è stata pacificamente eseguita dall'attore solo nel settembre del 2021
(doc. 5 del fascicolo di parte attrice) e quindi non risulta sussistente nel caso di specie il necessario
tempus ad usucapionem previsto dall'art. 1158 c.c.
Pertanto, alla luce di tutte le precedenti argomentazioni, non può riconoscersi in favore dell'attore neppure l'acquisto della piena proprietà degli spazi oggetto di causa per usucapione ex art. 1158 c.c. e deve quindi dichiararsi che la convenuta resta comproprietaria pro quota degli stessi ai sensi dell'art. 1117 c.c.
12. A fronte del rigetto delle domande attoree sopra esaminate e dell'accoglimento della domanda riconvenzionale svolta in tesi dalla convenuta, devono essere rigettate tutte le ulteriori e conseguenti domande svolte dall'attore.
13. Al contrario, stante il riconoscimento della proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 n. 1 c.c.
del portone d'ingresso dello stabile di cui al civico 13 e del prospiciente androne devono essere accolte le ulteriori domande svolte sempre in via principale dalla società convenuta ed aventi ad oggetto l'accertamento del diritto della stessa ad usare e chiudere il collegamento interno esistente tra il fondo di sua proprietà e l'androne oggetto della presente causa e l'ordine all'attore di consentire il pieno esercizio del suo diritto di comproprietà, anche mediante la consegna delle chiavi della serratura del portone d'ingresso del fabbricato oggetto di causa.
14. Stante l'accoglimento delle domande svolte in via principale dalla convenuta, devono invece ritenersi assorbite tutte le domande svolte dalla stessa in via di ipotesi.
15. Deve invece essere rigettata la domanda ex art. 96 c.p.c. svolta dalla convenuta in quanto, sebbene le domande svolte dall'attore nella presente causa siano risultate infondate, nel suo comportamento processuale non appare ravvisabile né dolo no colpa grave, né alcun abuso processuale.
16. In forza del principio di soccombenza, le spese processuali del presente procedimento e del tentativo di mediazione precedentemente svolto tra le parti devono essere poste a carico dell'attore e, in assenza di nota spese, sono liquidate come in dispositivo in base ai parametri medi relativi allo scaglione delle cause di valore indeterminabile di complessità bassa (scaglione 26.001-52.000), tenuto conto dell'attività svolta e della natura e complessità della controversia, pur in assenza dello svolgimento di istruttoria orale.
pagina 31 di 32

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda o eccezione respinta o assorbita,
così provvede:
RIGETTA tutte le domande proposte da;
Parte_1
DICHIARA che la società è comproprietaria pro quota del portone d'ingresso del CP_1
fabbricato posto in Firenze, Via AV n. 13 nero e del prospiciente androne (privi allo stato di un proprio identificativo catastale) ai sensi dell'art. 1117 n. 1 c.c. e ha quindi diritto a mantenere e utilizzare, nonché a chiudere e riaprire, il collegamento interno esistente tra il fondo di sua proprietà
posto al piano terreno del più ampio fabbricato posto in Firenze, Via AV n. 13 e contraddistinto dal civico n. 23/r della medesima via e catastalmente rappresentato al N.C.E.U. del Comune di Firenze nel foglio di mappa 161, particella 22, sub 2 e l'androne prospiciente il portone di ingresso del predetto fabbricato posto al civico 13 e, per l'effetto, ORDINA a di consegnare alla Parte_1
società convenuta copia delle chiavi del portone di accesso dal civico n. 13 di via AV e di consentirle il pieno esercizio del suo diritto di comproprietà;
RIGETTA la domanda ex art. 96 c.p.c. svolta dalla convenuta CP_1
CONDANNA DEL a rifondere alla società e spese di lite che si Parte_1 CP_1
liquidano in complessivi € 9.223,00 per onorari ed in € 666,80 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, IVA e CAP come per legge.
Firenze, 26 maggio 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
pagina 32 di 32