REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 44984 dell'anno 2024 e vertente
TRA
in persona del Parte_1 leale rappresentante pro tempore, parte elettivamente domiciliata in Roma, Via Livio Andronico n. 16, presso lo studio dell'Avv. DE CAPRARIIS GIANCARLO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
ATTORE
E
, parte rimasta contumace Controparte_1 nel presente giudizio
CONVENUTO CONTUMACE
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 18/02/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
PREMESSO
- che il in persona Parte_1 dell'Amministratore p.t. ha stipulato un contratto di locazione uso abitazione, di durata di anni 4+4, con decorrenza
1.12.2015, regolarmente registrato in data 10.12.2015 all'Agenzia delle Entrate – Ufficio territoriale di Roma al n.
26611-serie 3T, concedendo in locazione l'appartamento condominiale sito in Via Oriolo Romano 8, piano st. e
1 contraddistinto con l'int. A come descritto in contratto composto di n. 2 vani, oltre cucina e servizi, al signor
[...]
e tacitamente rinnovato fino al giorno Controparte_1
30.11.2027;
- che il contratto prevedeva il pagamento di un canone annuo di € 7.200,00 da corrispondersi in ratei mensili anticipati di €
600,00 ognuno con scadenza il giorno 10 di ogni mese;

- che il conduttore signor Controparte_1 nonostante i solleciti, non ha versato i ratei del canone di locazione per i mesi di settembre 2021 per € 600,00, di luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2022 per un totale di € 3.600,00, di gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre 2023 per un totale di € 7.200,00, di gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio e giugno 2024 per un totale di
€ 3.600,00, , per un totale finale complessivo di € 15.000,00.
Tutto ciò premesso l'istante, come sopra rappresentato e difeso, intimava al signor nella sua Controparte_1 residenza di fatto in Via Oriolo Romano 8, piano st., int. A,
Roma e nell'ultima residenza nota in Via Oriolo Romano 8, int. 7, sfratto per morosità dall'appartamento condominiale come sopra descritto, diffidandolo a rilasciarlo libero da persone e vuoto di cose, anche interposte, sotto comminatoria di sfratto forzoso in difetto e nel contempo, citava il Signor
a comparire innanzi al Tribunale Controparte_1
Civile di Roma nei suoi noti locali di udienza in Via Lepanto 2,
Sez. VI, Giudice designando, per la udienza del giorno 28 ottobre 2024 ore di rito, con invito a comparire all'udienza indicata e con l'espresso avvertimento che, in caso di mancata comparizione ovvero, qualora compaia, in caso di mancata opposizione, si procederà anche in sua contumacia ed il
Giudice convaliderà l'intimato sfratto per morosità ai sensi
2 dell'art. 663 cpc, per sentire accogliere le seguenti
CONCLUSIONI
“Voglia l'Illmo Tribunale adito : - convalidare l'intimato sfratto per morosità, pronunciando provvedimento di rilascio immediatamente esecutivo e in caso di opposizione, emettere ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c. ; - fissare la data dell'esecuzione nel più breve termine possibile anche ai sensi dell'art. 56 L.392/78 ; - condannare l'intimato alle spese di lite. Si formula inoltre, ai sensi dell'art. 658 cpc, espressa richiesta di ingiunzione immediatamente esecutiva per il pagamento dei canoni scaduti, pari ad euro 15.000,00 oltre gli interessi maturati, i ratei di canone a scadere, le spese dovute e salva la risoluzione contrattuale per reiterato inadempimento.”
Essendosi instaurato il procedimento innanzi al Tribunale ai sensi dell'art. 143 cpc. per irreperibilità del conduttore il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667
e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti, onerando parte intimante della notifica al conduttore dell'ordinanza di mutamento del rito.
La causa, esaurientemente istruita senza ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dai quale risulta l'obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone nei termini
3 espressi nell'atto introduttivo del giudizio, è stata data prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
E' principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della
Suprema Corte che “in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 della legge
n. 392 del 27.07.1978” (Cass. 23257/2010).
In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell'art. 5 della legge n. 392 del
27.07.1978, rubricata “inadempimento del conduttore”, dispiega la propria efficacia nell'ambito dei rimedi contro le patologie funzionali del contratto. Essa ha per oggetto la disciplina della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore dell'obbligazione di pagamento del canone o di quella di corresponsione al locatore dei c.d. oneri accessori. Tale norma si configura come speciale rispetto a quella posta dall'art. 1455 c.c. in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio del favor nei confronti del conduttore, favor giustificato dall'interesse primario di mantenere l'abitazione.
La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l'apprezzamento della non scarsa importanza dell'inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi, uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone,
4 ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell'inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori. In questo senso si è espressa con giurisprudenza costante e conforme la Suprema Corte “ in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, con riferimento all'inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l'art. 5 della legge n. 392 del 27.07.1978, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art.
1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento e ciò anche quando si tratti di morosità relativa agli oneri accessori. “ (Cass. Civ. 8628/2006).
Al di fuori delle circostanze citate, non può argomentarsi che il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio possa costituire sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341). Unica deroga a tale principio è costituita dalla particolare disposizione dell'art. 55 della legge 392/78, l'invocazione del quale consente al conduttore di impedire unilateralmente ed a contraddittorio instaurato, la pronuncia di risoluzione a mezzo dell'ordinanza di convalida, mediante l'adempimento dell'obbligazione di
5 pagamento del corrispettivo dovuto unitamente agli interessi ed alle spese, nella forma di pagamento banco judicis ovvero della richiesta e successiva osservanza del cosiddetto “termine di grazia”.
Tuttavia nel caso specifico, l'invocazione dell'art. 55 legge
392/78 non è avvenuta. Deve al riguardo osservarsi che l'inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652). Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Parte attrice dichiara di voler rinunciare alla richiesta degli oneri condominiali.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_2
[...] con atto di citazione notificato nei confronti di
[...]
, così decide: Controparte_1
1) dichiarata la contumacia di parte convenuta, dichiara altresì risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito in Roma, Via Oriolo
Romano 8, piano st. e contraddistinto con l'int. A;

2) condanna parte conduttrice a rilasciare a parte locatrice l'immobile de quo, libero da persona e da cose, entro non oltre il 25.03.2025;
3) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad Euro 18.600,00 al mese di dicembre 2024, oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) condanna parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice delle spese di giudizio, liquidate in complessivi Euro 2.400,00, di cui Euro 400,00 per esborsi, ed Euro 2.000,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 18/02/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta

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