R.G. 2338/2020 oggetto: locazione ad uso diverso
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Agrigento in persona del giudice Silvia Capitano, in funzione monocratica, lette le note di trattazione scritta per l'odierna udienza con le quali le parti hanno precisato le conclusioni ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A con motivazione contestuale ex art. 429 co 1 c.p.c.
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2338 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 proposta da:

Parte_1
nato ad [...] il [...], titolare dell'omonima ditta individuale rappresentato e difeso dagli avv.ti Liliana Vella e Alessandro Rampello;

RICORRENTE
nei confronti di:
Parte_2
(Partita IVA e cod. fisc. in persona del legale rappresentante pro tempore, con P.IVA_1 sede in Agrigento, Via Unità D'Italia – C.da Pitarresi sn, rappresentato e difeso dagli avv. ti
Alfonso Neri e Salvatore Pennica;

RESISTENTE
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
conveniva in giudizio la esponendo di aver stipulato con la Parte_1 Parte_2 predetta società (già in data 9.3.2000 un contratto di locazione ad uso diverso in CP_1 relazione all'immobile sito in Agrigento nella via Unità D'Italia, 58, piano terra, censito al NCEU del Comune di Agrigento al foglio mappa 121 part. 92 sub. 7.
Allegava dunque che, conclusosi il rapporto locativo in seguito sfratto per morosità e successiva procedura di esecuzione forzata per il rilascio (verbale del 4.8.2017), aveva 1 riscontrato una serie di modifiche strutturali nell'immobile locato poiché la società conduttrice, senza autorizzazione alcuna, aveva provveduto a realizzare opere sia all'interno che nel piazzale esterno costituente pertinenza comune.
Invocando il disposto di cui all'art. 1590 c.c. e i principi di buona fede e correttezza nella fase esecutiva del contratto, chiedeva al Tribunale di accertare, ritenere e dichiarare il suo diritto alla rimessione in pristino dell'immobile e dell'area di pertinenza comune (piazzale esterno), riportandoli allo stato e alle condizioni esistenti al momento della locazione
(09.03.2000) secondo quanto descritto in una relazione tecnica di parte.
In ogni caso accertare, ritenere e dichiarare il suo diritto ad ottenere dalla il Parte_2 risarcimento del danno subito da quantificarsi nella misura di € 64.484,47 oltre IVA (sulla sola somma di € 32.084,47), oltre l'ulteriore danno, che a titolo di perdita di canone di locazione che andrà a maturare sino all'effettivo pristino dello status quo ante dell'area di pertinenza comune, lati sud e ovest;
e oltre, ancora, il costo per lo smontaggio degli impianti ubicati a ridosso delle finestre e le spese occorrenti all'eliminazione dalle aree di pertinenza comune delle telecamere di videosorveglianza, ovvero in subordine, da quantificarsi nella diversa somma ritenuta spettante, previa, ove occorra, liquidazione anche in via equitativa.
La si costituiva contestando le avverse pretese evidenziando in particolare che le Parte_2 strutture e gli interventi realizzati nel tempo nell'immobile locato e sul piazzale esterno erano stati oggetto di pacifica tolleranza ed acquiescenza da parte del proprietario . Pt_1
Spiegava domanda risarcitoria per la violazione dei principi di buona fede e correttezza e per abuso del diritto, chiedendo la condanna della controparte al pagamento in suo favore della somma di € 60.000,00 e/o alla somma determinata anche in via equitativa, ex art.1226 cc , oltre al risarcimento del danno per lite temeraria.
Disposto il mutamento da rito ordinario a rito lavoro, il procedimento istruito a mezzo di produzioni documentali, prove testimoniali e c.t.u. veniva incamerato all'odierna udienza per la decisione sulle conclusioni delle parti per come formulate nelle note di trattazione scritta.
***
Così brevemente ricostruito il fatto e lo svolgimento del processo emerge dagli atti di causa che con contratto ad uso diverso del 09.03.2000 concedeva in locazione alla Parte_1 società la poi divenuta società l'immobile sito in Agrigento nella via Unità CP_1 Parte_2
D'Italia, 58, piano terra, censito al NCEU del Comune di Agrigento al foglio mappa 121 part. 92 sub. 7, affinché la conduttrice lo utilizzasse come magazzino.
Nell'evidenziare che il rilascio è avvenuto nell'agosto 2017 in seguito a sfratto per morosità, il ricorrente ha lamentato che nel corso del rapporto di locazione la società conduttrice avrebbe realizzato una serie di opere che hanno inciso significativamente sulla fruizione del bene e sulla possibilità di rilocarlo;
ha fatto riferimento, in particolare: alla realizzazione di una scala in cemento armato;
alla tompagnatura di finestre e di una saracinesca carrabile, alla
2 demolizione di un muro;
alla suddivisione del piazzale esterno mediante la realizzazione di varie aree. Ancora, ha lamentato l'installazione di impianti tecnologici su piattaforma in cls;
la posa sulle pareti di piastrelle in ceramica;
la realizzazione di una tubazione in acciaio zincato a vista;
lo smembramento dell'impianto di illuminazione;
la collocazione di infissi in alluminio preverniciato;
ha dedotto che la pavimentazione è stata irrimediabilmente compromessa.
Ha pertanto richiamato il disposto dell'art 9 del citato contratto di locazione che nel prevedere l'obbligo del conduttore di riconsegnare i locali, alla scadenza del contratto, nello stesso stato riscontrato all'epoca della consegna, espressamente sancisce che “ogni aggiunta che non possa essere tolta in qualunque momento senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione non potrà essere fatta dal conduttore, senza il preventivo consenso scritto del proprietario”.
La difesa della società convenuta, non contestando espressamente la realizzazione delle opere indicate nell'atto introduttivo, si è invece concentrata sull'effettiva conoscenza, da parte del , degli interventi effettuati dal conduttore, rappresentando che mai nessuna Pt_1 contestazione è stata avanzata nel corso del rapporto di locazione che si è poi concluso con una convalida di sfratto per morosità e con rigetto dell'opposizione spiegata dopo la convalida.
Tutto ciò premesso in fatto, è vero che è ammessa in giurisprudenza la configurabilità di un tacito assenso all'esecuzione di mutamenti strutturali/innovazioni eseguite dal conduttore (v.
Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4541 del 22/03/2012: <<il patto di adottare la forma scritta per un determinato atto può essere revocato anche tacitamente, mediante comportamenti incompatibili col suo mantenimento, in quanto nel sistema contrattuale vige la libertà della forma, per cui, al di fuori dei casi tassativi di forma legale, i contraenti sono liberi di eleggere una forma e poi rinunciarvi;
principio affermato proprio in relazione alla clausola di
"preventivo consenso scritto" del locatore per le addizioni e innovazioni eseguite dal conduttore>>), altro è tuttavia desumere - da eventuali condotte perpetrate dal locatore o dalla sua non opposizione all'esecuzione delle opere nel corso del rapporto -, la sua volontà di volerle mantenere anche in epoca successiva alla cessazione della locazione.
Con riguardo al primo profilo è effettivamente emerso che il ha tacitamente Pt_1 assentito e tollerato l'esecuzione di opere nel corso della locazione e non ha mai, durante il rapporto, spiegato specifiche contestazioni nonostante la frequentazione dei luoghi con una certa assiduità.
Difatti, i testi escussi nel corso del giudizio, facendo riferimento a periodi temporali diversi in cui hanno lavorato presso il magazzino locato, hanno dato atto della presenza quasi costante sui luoghi del nell'area esterna o intento a recarsi presso gli uffici. Pt_1
Più in generale poi, va richiamato in argomento il principio giurisprudenziale secondo il quale la presa in consegna della cosa da parte del conduttore non fa venir meno in capo al proprietario l'obbligo di custodia del bene permanendogli un effettivo potere di controllo
3 sull'immobile locato, finalizzato alla vigilanza sullo stato di conservazione e di efficienza delle strutture edilizie e degli impianti. Dunque il proprietario era nelle condizioni di conoscere le modifiche intervenute, la maggior parte delle quali rilevabili ictu oculi per caratteristiche e natura (realizzazione di muri, di scale e occlusione di finestre e saracinesche).
Non vi sono, invece, evidenze istruttorie in ordine alla volontà del locatore di mantenere tali opere in epoca successiva alla cessazione del rapporto, emergendo invece elementi di segno contrario (v. in particolare, verbale di rilascio dell'immobile ove la difesa del locatore spiega diverse contestazioni proprio con riferimento alle modifiche strutturali dei luoghi).
Peraltro le opere eseguite sono state funzionali alle specifiche esigenze dell'attività commerciale svolta dalla conduttrice (confezionamento di prodotti caseari) nonché, come affermato dalla stessa resistente in comparsa, “necessarie ad un più vantaggioso utilizzo dell'immobile locato” (v. affermazioni contenute a pag. 5 comparsa costitutiva . Parte_2
E' evidente pertanto che trattandosi di opere che non costituiscono migliorie ma sono state finalizzate ad una maggior fruizione dell'immobile in conformità con le esigenze produttive della conduttrice, in assenza di prova di una diversa volontà del locatore il ripristino costituisce attività dovuta al termine della locazione: ciò in virtù del principio di cui all'art. 1590 c.c. che sancisce l'obbligo del conduttore a restituire la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta in consegna, fatta salva la possibilità di un deterioramento "normale" della cosa per l'uso oppure per la vetustà. Del resto anche per le addizioni - incrementi, qualitativi o quantitativi che ineriscono alla cosa locata, lasciandone però integra la struttura fondamentale e l'organizzazione funzionale autonoma – il legislatore, all'art. 1593 c.c. ha previsto l'obbligo del conduttore di rimuoverle a sue spese, qualora il locatore non eserciti la facoltà di ritenerle.
Il c.t.u. nominato ha rilevato nella parte esterna comune, la presenza di materiale accatastato in maniera occasionale, apparentemente in disuso ed abbandonato, nella parte antistante l'ingresso dell'immobile all'interno di un recinto fatto di blocchi in tufo e sbarrato da un cancello in metallo scorrevole. Mentre nella parte interna ha verificato, in effetti: pavimentazione divelta e compromessa in modo irreparabile per l'intero perimetro;
la collocazione di un infisso, ingresso, a più ante con parte sovrastante a vasistas in alluminio preverniciato;
piastrelle in ceramica, posate in tutte le pareti perimetrali fino a mt. 2,00; - impianto elettrico e di illuminazione vandalizzato, divelto e per taluni tratti senza cavidotti e plafoniere, reso inutilizzabile;
impianto idrico, sradicato e non più utilizzabile;
impianto tecnico in acciaio a vista presente in tutto il perimetro e su dei pilastri, non funzionante;
occlusione di finestre lato nord e di saracinesca per il transito carrabile;
la realizzazione di un muro esterno recinzione in conci di tufo con cancello scorrevole.
Quanto alla scala in calcestruzzo che, per come rilevato dal c.t.u., attraversa per un piccolo tratto l'immobile di proprietà , dalla deposizione dei testi escussi è emerso che la Pt_1 relativa costruzione è riferibile al periodo in cui era in corso la locazione. L'opera peraltro è
4 stata realizzata con lo specifico fine di rendere maggiormente fruibile il primo piano dello stabile, di proprietà , in seguito alla creazione di due distinti appartamenti da uno di più Pt_2 grande metratura originariamente servito da una unica scala di accesso (deposizione testi e , udienze del 13 febbraio e 9 aprile 2024 ). Tes_1 Testimone_2
Anche tale opera è stata oggetto di specifica contestazione da parte del locatore in sede di rilascio.
Secondo il c.t.u. tutte le opere incidono sulla struttura fondamentale della cosa locata, sulla sua organizzazione funzionale e sulla destinazione sua propria.
In definitiva le opere hanno avuto il fine di consentire un più vantaggioso utilizzo da parte del conduttore dell'immobile locato;
la realizzazione della scala al fine di rendere maggiormente fruibile l'appartamento del primo piano in proprietà della stessa resistente che è stato diviso per fini locativi (v. deposizione teste udienza 9.4.2024). Testimone_2
La resistente va dunque condannata alla rimessione in pristino dei luoghi, eseguendo le opere descritte nel computo metrico allegato alla relazione dell'arch. (Le spesa da Per_1 sostenere sono pari a € 53.691,42, oltre I.V.A e spese tecniche, come da computo metrico allegato alla relazione depositata il 5.3.2023, nonché, per il ripristino della scala, per €
12.000,00 comprensivo di demolizione e spese tecniche, v. relazione depositata l'8.6.2024).
Il ripristino consente di condurre il bene nella precisa condizione anteriore a mezzo dell'esecuzione, a spese dell'obbligato, delle opere necessarie a ricondurre la cosa nello stato primitivo, eliminando ciò che è stato fatto in violazione del diritto del proprietario;
va disatteso invece il risarcimento per equivalente poiché il ripristino è fattibile e non si rivela eccessivamente oneroso per il debitore.
Le conclusioni del c.t.u. sulle lavorazioni meglio descritte nei computi metrici vengono fatte proprie dal Tribunale e poste a fondamento della decisione dovendo peraltro evidenziarsi che le osservazioni critiche di parte resistente si concentrano essenzialmente su vicende inerenti fatti storici della società convenuta e cessione di quote societarie che introducono temi nuovi, mai tempestivamente allegati negli atti difensivi;
nonché contestazioni tardive sull'epoca di realizzazione delle opere, la cui esecuzione nel corso del rapporto non è stata, invero, mai contestata dalla resistente (la difesa della si è, difatti, sin da subito concentrata Parte_2 solo sulla tolleranza e sul tacito consenso del proprietario).
Restano evidentemente assorbite le domande risarcitorie spiegate dalla resistente.
Al ricorrente non spetta invece il ristoro dei danni per la perdita dei canoni di locazione maturati fino all'effettivo ripristino dello status quo ante. Trattasi infatti di danni ulteriori, imputabili alla condotta del creditore, in forza del disposto di cui all'art. 1227 comma 2 c.c. e da questi evitabili con l'ordinaria diligenza: l'aver tacitamente assentito alla realizzazione delle opere nel corso del rapporto rendeva prevedibili eventuali difficoltà nel gradimento dello stato dei luoghi da parte di potenziali nuovi conduttori, soprattutto in ragione dei tempi necessari
5 per far valere il diritto alla riduzione in pristino. Peraltro trattasi di danni evitabili in quanto, per costante giurisprudenza, il divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura è sempre operante nel corso della locazione, per cui il locatore avrebbe potuto agire in ogni momento nei confronti del conduttore inadempiente e chiedere, se del caso, la risoluzione del contratto.
La liquidazione delle spese di lite – per la quale si rimanda al dispositivo – viene effettuata ai sensi del D.M. 55/2014 modificato dal D.M. 37/2018 (scaglione fino a € 260.000,00) e in un valore ricompreso tra i minimi e i medi.
Vengono poste definitivamente a carico del resistente gli onorari per la c.t.u. liquidate con separato decreto.


p.q.m.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1 nei confronti di ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così provvede: Parte_2
ACCERTA e DICHIARA e il diritto del ricorrente al ripristino dell'immobile sito in Agrigento nella via Unità D'Italia, 58, piano terra, censito al NCEU del Comune di Agrigento al foglio mappa 121 part. 92 sub. 7, già concesso in locazione alla e dell'area di pertinenza Parte_2 comune rappresentata dal piazzale esterno;

CONDANNA la resistente alla rimessione in pristino dei luoghi, riportandoli allo stato e alle condizioni esistenti al momento della locazione, eseguendo le opere descritte nel computo metrico allegato alla relazione dell'arch. (computo metrico allegato alla relazione Per_1 depositata il 5.3.2023, nonché, per il ripristino della scala, relazione depositata l'8.6.2024).
CONDANNA il ricorrente alla rifusione delle spese di lite sostenute dal resistente che si liquidano in complessivi € 9000,00 per compensi professionali ed in € 572,00 per esborsi, oltre spese forfettarie e accessori di legge;

PONE definitivamente a carico del resistente gli onorari per il c.t.u. liquidati con separato decreto.
Così deciso in Agrigento il 15 aprile 2025
Il Giudice
Silvia Capitano
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