N. R.G. 701/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alfredo De Leonardis ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 701/2024 promossa da
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Chiara Parte_1 C.F._1
Bortolotti, del Foro di Brescia
-RICORRENTE- contro
(C.F. - P. IVA ), in persona del legale CO P.IVA_1 rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Marco Ravagnani, del Foro di
Busto Arsizio
-CONVENUTA- nonché contro
(P. IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_2 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv. Nive Lorenzato e dall'avv. Giacomo Lorenzato, entrambi del
Foro di Padova, nonché dall'avv. Ilaria Crestani, del Foro di Vicenza
-CONVENUTA-
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CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. del 27.3.2025; conclusioni che qui si intendono integralmente trascritte.
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FATTO E DIRITTO
Si espone qui di seguito una concisa narrativa della vicenda che ha formato oggetto del giudizio, nelle sue premesse sostanziali e nei suoi risvolti processuali, nonché una sintetica prospettazione delle ragioni di diritto che determinano la decisione.
Avendo cura di precisare che “ai fini dell'adeguata motivazione della sentenza, secondo le indicazioni desumibili dal combinato disposto dagli artt. 132, secondo comma, n. 4, 115 e 116 cod. proc. civ., è necessario che il raggiunto convincimento del giudice risulti da un esame logico e coerente di quelle che, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie, siano state ritenute di per sé sole idonee e sufficienti a giustificarlo, mentre non si deve dar conto dell'esito dell'esame di tutte le prove prospettate
o comunque acquisite” (Cass. civ., Sez. II, 4.3.2011, n. 5241. Cfr. altresì Cass. civ., Sez. II,
12.4.2011, ord. n. 8294; Cass. civ., Sez. 1, Sentenza n. 16056 del 2/8/2016, Rv. 641328 - 01:
“l'esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull'attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata”).
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§ 1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. ha convenuto in giudizio Parte_1 [...]
e al fine di ottenere l'immediata restituzione di un immobile di sua CO Controparte_2 proprietà, sito in Salò, piazza Vittorio Emanuele II 52, e la condanna al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi.
1.1 A tal fine, dopo aver premesso di aver sottoscritto con in data CO
1°.12.2022 un contratto di locazione commerciale, ha eccepito plurimi inadempimenti in capo alla conduttrice (id est, mancata consegna del deposito cauzionale, mancato pagamento dei canoni di locazione, mancata stipula di una polizza assicurativa). Inoltre, ha dedotto che attualmente i locali risultano occupati da altra società, senza alcun suo previo Controparte_2
2 assenso. Motivi per i quali, con Pec inviata in data 10.7.2023, era stata CO diffidata ad adempiere ex art. 1454 c.c.
1.2 Si è costituita in giudizio contestando la ricostruzione dei fatti di CO cui al ricorso introduttivo.
A tal fine, ha esposto quanto segue: in data 1°.

2.2019 e la ditta individuale Cafferia Parte_1
Salò di avevano stipulato un contratto di locazione commerciale, della durata di Parte_2 sei anni, avente a oggetto l'immobile sito in piazza Vittorio Emanuele II 52; tale contratto non era mai stato risolto;
stante la volontà della di lasciare la gestione del locale-bar a Pt_2 [...]
, quest'ultimo aveva costituito tale società aveva dunque Parte_3 CO stipulato con il contratto del 1°.12.2022, salvo poi risolverlo consensualmente pochi Parte_1 giorno dopo, dal momento che l'attività era proseguita da la quale, viceversa, mai Pt_2 aveva risolto il contratto di locazione stipulato con la ricorrente;
in data 19.6.2023
[...]
aveva ceduto il ramo d'azienda ad con subentro da parte di Parte_4 Controparte_2 quest'ultima nel contratto stipulato con in data 1°.2.2019; tale cessione era stata Parte_1 tempestivamente comunicata alla locatrice.
Alla luce di tale ricostruzione, parte convenuta ha negato qualsivoglia inadempimento, dal momento che il contratto del 1°.12.2022, posto a fondamento del ricorso, di fatto non aveva mai avuto corso. Parimenti contestata è stata la domanda di risarcimento del danno, poiché formulata in modo assolutamente generico.
1.3 Si è costituita in giudizio fornendo anch'essa la propria ricostruzione dei Controparte_2 fatti.
Nel dettaglio: in data 19.6.2023 la ditta individuale le aveva Parte_4 ceduto l'azienda corrente in Salò, piazza Vittorio Emanuele II 52, con conseguente subentro nel contratto di locazione stipulato dalla cedente con in data 1°.2.2019 (come Parte_1 attestato nell'atto notarile di cessione); all'atto di registrazione del subentro era emerso che il contratto di locazione del 1°.

2.2019 in realtà era stato risolto il 30.11.2022 e che il numero di serie del contratto in cui avrebbe dovuto subentrare era riferibile a CP_2 CO
(il cui legale rappresentante, , è il coniuge di e non alla ditta
[...] Parte_3 Pt_2 individuale.
Pertanto, la convenuta ha sostenuto di occupare legittimamente i locali di proprietà della ricorrente. Tanto più che ogni clausola contraria era da ritenersi superata alla luce di quanto previsto dall'art. 36 L. 392/1978. Tale norma, infatti, è da ritenersi applicabile al caso in esame, stante la buona fede della convenuta, indotta in errore dalla sostanziale continuità e/o identità tra le imprese esercenti bar dei coniugi , nota a Persona_1 Parte_1
3 In conclusione, ha chiesto il rigetto della domanda della ricorrente e, in via Controparte_2 riconvenzionale, di accertare il suo diritto a permanere nell'immobile o, in caso di accoglimento della domanda principale, di condannare (ex art. 2036 c.c.) o Parte_1 [...]
(ex art. 2041 c.c.) a restituire quanto sinora da lei pagato per canoni di CO locazione.
1.4 Stante la domanda riconvenzionale proposta da è stato disposto il differimento CP_2 della prima udienza ex art. 418 c.p.c.
La ricorrente, con la memoria di replica, ha contestato la ricostruzione effettuata dalle convenute. In particolare, ha dedotto che il contratto stipulato con era cessato il Pt_2
30.11.2022, mentre su richiesta di era stato stipulato un nuovo accordo con Parte_3 [...]
Tanto è vero che anche l'oggetto dei due contratti era diverso (la prima CO conduceva in locazione solo il piano terra, la seconda sia il piano terra che il primo piano). In via riconvenzionale, ha chiesto la condanna di al versamento delle somme Controparte_2 dovute per l'occupazione sine titulo del bene sino al suo rilascio e, in caso di accoglimento della domanda riconvenzionale da quest'ultima proposta, ha chiesto di essere manlevata da
CO
Mentre quest'ultima, con la memoria di replica, ha ribadito le proprie difese e, in particolare, che il contratto di locazione stipulato da non era mai stato risolto. Pt_2
1.5 Stante la reconventio reconventionis proposta dalla ricorrente è stato disposto un nuovo rinvio ex art. 418 c.p.c.
Con la memoria di replica ha ribadito di essere estranea ai rapporti CO tra e Parte_1 Controparte_2
Mentre quest'ultima, con la memoria di replica, ha ribadito le proprie difese e l'applicabilità al caso in esame dell'art. 36 L. 392/1978.
1.6 All'esito della prima udienza, stante l'esito negativo del tentativo di conciliazione, è stato assegnato termine per introdurre il procedimento di mediazione, che ha avuto esito negativo.
Successivamente, è stata fissata udienza al fine di appurare se il contratto del 1°.12.2022, posto a fondamento delle pretese di parte ricorrente, fosse stato o meno registrato ai sensi dell'art. 1, co. 346 L. 311/2004.
Fornita tale prova, la causa è stata ritenuta matura per la decisione, con fissazione dell'odierna udienza ex art. 429 c.p.c.
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4 § 2. Così ricostruito l'iter processuale e, soprattutto, la complessa vicenda fattuale, il Tribunale osserva quanto segue.
2.1 Parte ricorrente ha fondato le proprie pretese (id est restituzione dell'immobile e risarcimento dei danni) sul contratto di locazione stipulato in data 1°.12.2022 con
[...]
CO
Della sua esistenza ha dato prova documentale, mediante la produzione in giudizio del testo dell'accordo, regolarmente sottoscritto da entrambe le parti (cfr. doc. 1 fasc. ric.). Inoltre, a seguito di richiesta ex art. 101 c.p.c., è stata fornita la prova anche della sua avvenuta registrazione (cfr. doc. allegato alle note scritte d'udienza datate 3.12.2024).
Come noto, costituisce principio giurisprudenziale consolidato quello secondo cui il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento di controparte, essendo onere del debitore convenuto fornire la prova del fatto estintivo del diritto (cfr. Cass. civ., Sez. Un., sentenza n. 13533 del 30/10/2001).
A fronte di tali allegazioni e produzioni, ha eccepito che il contratto CO sarebbe stato risolto consensualmente pochi giorni dopo la sua sottoscrizione (cfr. pag. 6 comp. cost.). Tuttavia, non ha fornito prova di tale circostanza, rimasta pertanto allo stadio della mera allegazione. Né si è offerta di validamente provarla. Infatti, il capitolo di prova n. 1, formulato con la comparsa di costituzione, fa riferimento a una circostanza (“lasciare inattivo il contratto di locazione”) generica e giuridicamente equivoca, mentre gli ulteriori capitoli di prova attengono a circostanze non incompatibili con la (perdurante) validità del contratto stipulato in data 1°.12.2022.
Altrettanto dimostrati sono gli inadempimenti dedotti dalla ricorrente. In particolare, la conduttrice, in disparte la questione relativa al mancato pagamento dei canoni di locazione, non ha contestato né la mancata consegna del deposito cauzionale, né la mancata stipula della polizza assicurativa.
Proprio in relazione a tali profili la locatrice, con comunicazione a mezzo Pec del 10.7.2023, ha diffidato la conduttrice ad adempiere ex art. 1454 c.c. (cfr. doc. 3 fasc. ric.). Pertanto, decorso infruttuosamente il termine di 15 giorni assegnato, deve ritenersi che il contratto si sia risolto di diritto. Sul punto, si osserva che gli inadempimenti contestati nella missiva, e in particolare la mancata consegna del deposito cauzionale e la mancata stipula della polizza assicurativa, devono considerarsi gravi ex art. 1455 c.c., dal momento che trattasi di adempimenti strettamente connessi alle obbligazioni principali del conduttore ex art. 1587 c.c.
5 Pertanto, accertata l'avvenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato in data
1°.12.2022, la conduttrice deve essere condannata alla restituzione a favore della ricorrente del bene oggetto del contratto, libero da persone e cose.
La condanna deve essere pronunciata anche nei confronti di quale attuale Controparte_2 occupante dell'immobile, circostanza, questa, non contestata.
La convenuta, come visto, ha eccepito di essere legittimata a occupare il bene di proprietà della ricorrente, avendo acquistato da il ramo d'azienda al cui interno era ricompreso il Pt_2 contratto di locazione stipulato dalla cedente in data 1°.

2.2019 e invocando la propria buona fede in relazione alle vicende contrattuali, di cui si è dato conto in premessa, che avevano interessato e Parte_1 Parte_4 CO
Sul punto, osserva il Tribunale che al momento della stipula del contratto di cessione di ramo d'azienda (cfr. doc. 2 fasc. Arcana), il contratto di locazione stipulato in data 1°.

2.2019 tra e era già risolto, come attestato dal fatto che il Parte_1 Parte_4 tentativo di registrare il subentro non era andato a buon fine, dal momento che quel contratto risultava essere già stato risolto (cfr. doc. 8 fasc. Arcana).
Pertanto, manca il presupposto per applicare l'art. 36 L. 392/1978, come invece richiesto da
Controparte_2
D'altro canto, neppure può ritenersi, così come invece opinato dalla convenuta, che la norma sarebbe comunque operativa in virtù di “una sorta di continuità e/o di sostanziale identità tra le imprese esercenti bar dei coniugi ” (pag. 7 comp. cost.). Infatti, il fatto che e Persona_1 Pt_2
(legale rappresentante di siano coniugati, non consente Parte_3 CO di obliterare l'unico dato davvero rilevante, vale a dire che trattasi di soggetti giuridici del tutto distinti.
Peraltro, l'eventuale tutela da accordare alla buona fede di qualora dimostrata, Controparte_2 potrà essere fatta valere nei confronti di soggetti estranei al presente giudizio, dal momento che non ha partecipato alla stipula del contratto di cessione di ramo CO
d'azienda.
In conclusione, la domanda di rilascio proposta dalla ricorrente deve essere accolta.
Ai sensi dell'art. 56 L. 392/1978, il termine per l'esecuzione del rilascio deve essere fissato alla data del 30.5.2025, tenuto conto delle esigenze del locatore, delle condizioni della conduttrice e considerati i motivi del rilascio.
6 2.2 Parte ricorrente ha chiesto, altresì, la condanna delle controparti al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi, avuto riguardo agli inadempimenti contrattuali descritti nel ricorso e alla occupazione senza titolo dell'immobile.
La domanda è fondata limitatamente all'indennità per l'occupazione dell'immobile.
Come noto, l'art. 1591 c.c. dispone che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna.
La ricorrente ha allegato che a far data dal mese di gennaio 2024 nessuna somma è più stata versata, né da né da CO Controparte_2
Pertanto, le convenute devono essere condannate, in solido tra loro, a corrispondere alla ricorrente il complessivo importo di € 30.000,00 (€ 2.000,00 x 15 mensilità), oltre gli interessi legali dalla domanda e sino al saldo (cfr. Cass. civ., Sez. III, 3.10.2013, n. 22592; Cass. civ., Sez.
III, 20.4.2009, n. 9338; Cass. civ., Sez. III, 5.4.2016, n. 6545; Cass. civ., Sez. I, 17.9.2003, n. 13666).
Viceversa, non può essere accolta la domanda avente a oggetto anche le somme maturande sino all'effettiva liberazione dell'immobile, poiché, fuori dai casi espressamente consentiti dalla legge (ad es. procedimento per convalida di sfratto), la condanna in futuro non è ammessa in quanto eccezionale e di stretta interpretazione e perché prima della scadenza non vi può essere, di regola, inadempimento.
Anche in questo caso la condanna deve essere pronunciata nei confronti di entrambe le convenute, dal momento che risponde ai sensi dell'art. 1591 c.c., CO mentre in forza dell'occupazione senza titolo dell'immobile. Controparte_2
Infine, si osserva che ulteriori profili risarcitori o sono stati riservati a separato giudizio o non sono risultati dimostrati.
2.3 Da ultimo, occorre vagliare la fondatezza della domanda riconvenzionale proposta da
Controparte_2
Quest'ultima ha chiesto di accertare il suo diritto a permanere nei locali di proprietà della ricorrente, anche in virtù di un errore scusabile in cui è incorsa. In caso di accoglimento della domanda attorea, ha chiesto la restituzione delle somme versate alla ricorrente, pari a €
15.838,00, da parte della ricorrente stessa (ex art. 2036 c.c.) o di (ex art. CO
2041 c.c.).
Entrambe le domande non sono fondate.
Quanto alla prima, si è già osservato che attualmente sta occupando senza titolo Controparte_2
l'immobile di proprietà della ricorrente, essendo subentrata in un contratto già risolto al momento del subentro.
7 Quanto alle seconde, si osserva che da un lato, la domanda non può trovare accoglimento nei confronti della proprietaria, trattandosi di somme a lei dovute in forza dell'occupazione, e dall'altro, non può trovare accoglimento neppure nei confronti dell'altra convenuta, in quanto, di fatto, l'occupazione è riconducibile solo ad (fermo restando la Controparte_2 solidarietà nei confronti della proprietaria).
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§ 3. Le spese di lite seguono la soccombenza delle parti convenute e, pertanto, devono essere poste a loro integrale carico, in solido.
Esse vanno liquidate, sia per il presente giudizio che per i due procedimenti di mediazione, secondo i parametri indicati nella nota spese depositata dalla ricorrente, in quanto in linea con quanto previsto dal d.m. 55/2014 per le cause rientranti nello scaglione di riferimento.
Avendo cura di precisare che la mediazione ante causam è stata svolta nei soli confronti di
[...]
e che per essa non può essere riconosciuta la fase di negoziazione, non CO essendo stata svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione respinta o assorbita, così dispone: previo accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 1° dicembre 2022 tra e dichiara tenute e condanna Parte_1 CO
e a restituire a l'immobile oggetto CO Controparte_2 Parte_1 del contratto, libero da persone e cose, visto l'art. 56 della L. 392/1978 fissa il termine di esecuzione al giorno 30 maggio 2025; dichiara tenute e condanna e in solido tra loro, a CO Controparte_2 corrispondere a l'importo di € 30.000,00, oltre accessori da calcolarsi come Parte_1 da parte motiva;
rigetta le domande riconvenzionali proposte da Controparte_2
dichiara tenute e condanna e in solido tra loro, a CO Controparte_2 rimborsare a le spese di lite del presente giudizio e del procedimento di Parte_1 mediazione in corso di causa che liquida in complessivi € 6.400,00 per compensi, € 454,32 per esborsi, oltre rimborso spese generali forfettario 15%, CPA e IVA come per legge, nonché la sola alle ulteriori spese del procedimento di mediazione ante causam CO
8 che liquida in € 441,00 per compensi, € 48,80 per esborsi, oltre rimborso spese generali forfettario 15%, CPA e IVA come per legge.
Brescia, 27 marzo 2025.
La presente sentenza, dopo la lettura, viene depositata dal Giudice in Cancelleria per la pubblicazione.
Il Giudice
Dott. Alfredo De Leonardis
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