TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 41573/2024
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
X CP_1
RESISTENTE
Oggi 12/06/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per l'avv. NANNICINI CESARE MARIA ALESSANDRO, con MAURIZIO Parte_1
COGLIATI. L'avv. NANNICINI precisa che ad oggi la morosità è divenuta pari ad € 239.851,95.
Per l'avv. AMAROSSI VALERIA, oggi sostituito dall'avv. MARIANNA CP_2
SERENO, che precisa che sono iniziati i lavori di rifacimento del tetto.
E' presente per la pratica la dott.ssa Persona_1
Il Giudice invita le parti alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. NANNICINI CESARE Parte_1 P.IVA_1
MARIA ALESSANDRO, elettivamente domiciliata in VIA SOLFERINO, 3 20121 MILANO, presso il difensore avv. NANNICINI CESARE MARIA ALESSANDRO
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AMAROSSI VALERIA, CP_2 P.IVA_2 elettivamente domiciliata in VIA BAGUTTA, 13 20121 MILANO, presso il difensore avv. AMAROSSI VALERIA
RESISTENTE
CONCLUSIONI: le parti, a seguito di discussione orale, hanno concluso come in atti.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto ritualmente notificato citava in giudizio Parte_1 [...] allegando che quest'ultima, la quale conduceva in locazione l'immobile sito in Rho CP_2
(MI), via Sirtori nr. 13/A giusta contratto stipulato in data 25 ottobre 2017 con Simarluno s.r.l.
2 – alla quale l'intimante era subentrata a seguito di decreto di trasferimento emesso dal
Tribunale di Milano in data 9 luglio 2021 - (cfr. docc. 1 e 2) era divenuta morosa della somma pari ad Euro 171.528,20.
In data 5 giugno 2024 si costituiva che si opponeva alla convalida allegando che CP_2
l'interruzione del pagamento dei canoni di locazione era dovuta alla presenza di infiltrazioni che avevano avuto origine già dall'ottobre 2021 e che le avevano causato la sospensione dell'attività lavorativa;
che la sospensione dell'attività esercitata per 11 giorni nel corso dell'anno 2023 incideva sul bilancio di per un totale di € 161.690,23, ivi compreso CP_2 il mancato guadagno per € 111.129,43 e rassegnava le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare l'inadempimento della società nella sua qualità di locatore dell'immobile Parte_1 locato, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1575 e 1576 c.c., disponendo la riduzione del canone di locazione dovuto per un importo complessivo pari a €. 161.690,23, ovvero a quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia;
in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda attorea, accertare e dichiarare l'inadempimento della società nella sua qualità di Parte_1 locatore dell'immobile locato, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1575 e 1576 c.c.; accertare e dichiarare la sussistenza del credito vantato da per un importo pari a €. 161.690,26, ovvero CP_2 per quell'importo maggiore o minore che sarà ritenuto di giustizia;
disporre la compensazione tra le rispettive ragioni creditorie;
in ogni caso, fatto salvo il risarcimento del maggior danno dovuto, anche ai sensi dell'art. 1223 c.c., da determinarsi nel prosieguo della trattazione, ordinare al locatore di eseguire tutti i lavori ritenuti necessari per il pieno godimento dell'immobile sito in Rho (MI), frazione
Passarena, via Sirtori nr. 13/A”.
All'udienza del 3 luglio 2024 il giudice invitava le parti, con i propri consulenti, ad effettuare un sopralluogo congiunto per accertare la causa delle infiltrazioni allegate e individuare eventuali rimedi risolutivi, invitando l'intimata a versare, oltre al canone in corso, l'importo di €. 40.000,00 a parziale copertura del debito maturato.
All'udienza del 17 ottobre 2024 il Giudice, rilevato il fallimento delle trattative, concedeva termine per depositare memorie di replica.
Concessa ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. e disposto il mutamento del rito, con memoria depositata in data 19 gennaio 2025, allegava che tutti gli episodi Parte_1
3 di infiltrazioni lamentati da nella comparsa di costituzione erano stati risolti a CP_2
seguito di interventi specifici (cfr. doc. 11, 12, 13 della memoria); che, nonostante quanto disposto dal giudice all'udienza del 3 luglio 2024, non corrispondeva all'intimante CP_2 la somma di Euro 40.000,00; che in data 30 settembre 2024 si teneva il sopralluogo richiesto dal giudice in occasione dell'udienza del 3 luglio 2024, a seguito del quale emergeva la presenza di alcuni pannelli del controsoffitto macchiati da gocciolamento, ma non venivano rilevate ingenti infiltrazioni o allagamenti (cfr. doc. 16 della memoria); che in data 17 ottobre
2024 trasmetteva una pec nella quale lamentava ulteriori infiltrazioni (cfr. doc. 17 CP_2 della memoria); che a seguito della pec, interveniva accedendo all'immobile Parte_1
con l'ausilio di un tecnico elettricista senza però riscontrare infiltrazioni dalla copertura (cfr. doc 17 della memoria), bensì unicamente un'infiltrazione e perdita d'acqua da un serramento
(cfr. doc 18 della memoria); che in data 9 dicembre 2024 trasmetteva una nuova pec con cui lamentava il crollo CP_2
di un pannello del controsoffitto (cfr. doc. 21 della memoria); che a seguito della pec, interveniva provvedendo alla sostituzione del pannello danneggiato (cfr. doc Parte_1
21 e 22 della memoria); che la morosità di ammontava ormai alla somma di Euro CP_2
204.570,72 (cfr. doc. 23 della memoria).
Con memoria del 16 febbraio 2025, l'intimata dichiarava: che in data 30 settembre 2024 si presentava presso l'immobile locato privo di Parte_1 consulente tecnico, diversamente dalla conduttrice (cfr. doc. 10 della memoria); che l'immobile locato era stato nuovamente interessato da gravi episodi di infiltrazioni, tanto da costringere la conduttrice ad interrompere la propria attività lavorativa. Segnatamente,
l'ultimo episodio si verificava il giorno 11 febbraio 2025 e veniva immediatamente denunciato ad (cfr. doc. 12 della memoria); Parte_1 che le occasionali riparazioni effettuate dalla locatrice non risolvevano in radice il problema delle infiltrazioni, di cui rimaneva ignota la natura, ed cui conseguiva la sospensione dell'attività lavorativa della conduttrice, nonché un danno alla sua immagine.
La difesa della conduttrice si riportava alle conclusioni rassegnate nella comparsa del 5 giugno 2024.
4 All'udienza odierna la difesa di parte intimante dava atto che la morosità è divenuta pari ad €
239.851,95.
Così ricostruiti i fatti di causa, reputa il Tribunale che la domanda di meriti Parte_1 accoglimento.
La conduttrice né con la propria opposizione, né con la memoria integrativa ha CP_2
mai contestato l'esistenza e l'entità della morosità accumulata, limitandosi ad allegare l'inadempimento di controparte, di talché il credito di € 239.851,95 maturato a titolo di corrispettivo locatizio può ritenersi certo, liquido ed esigibile dalla locatrice.
Quanto alle infiltrazioni presenti nell'immobile locato, la difesa dell'intimante ha documentato che gli episodi di infiltrazioni lamentati da e denunciati a CP_2 Parte_1
sono stati puntualmente riscontrati e risolti con interventi specifici (cfr. docc. 11-19).
Né è stata data la prova della reale eziologia dei fenomeni di infiltrazione allegati, essendo la richiesta di c.t.u. del tutto esplorativa e le circostanze oggetto della demandata prova per testi di natura valutativa.
A ciò si aggiunga che i limiti imposti dall'interpretazione giurisprudenziale del principio di cui all'art. 1460 c.c. impediscono di concedere rilevanza alle succitate doglianze dell'intimata, la quale continua a detenere l'immobile, nonostante la grave morosità maturata.
Infatti, “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006); e ancora “In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti
5 un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 cod. civ., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse” (Cfr. Cass., Sez. 3, Sentenza n. 14739 del
13/07/2005).
Pertanto, avuto riguardo alla grave morosità della società conduttrice, deve pronunciarsi la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione, a norma degli artt. 1453 e 1455 c.c., con conferma dell'ordinanza di rilascio emessa in data 21 novembre 2024.
Parimenti deve trovare accoglimento la domanda diretta al pagamento dei canoni di locazione insoluti, essendo la domanda fondata su prova scritta, costituita dal contratto di locazione, né mai specificamente contestata.
Segue, dunque, la condanna di al pagamento a favore di della CP_2 Parte_1 somma pari ad € 239.851,95.
La domanda riconvenzionale proposta da invece, non merita accoglimento. CP_2
Invero, non ha assolto all'onere di dimostrare di aver sospeso l'attività lavorativa CP_2
a seguito delle lamentate infiltrazioni, né di aver subito qualsivoglia danno all'immagine.
La domanda proposta, nonostante l'integrazione della memoria ex art. 426 c.p.c., è infatti stata svolta in maniera del tutto generica ed indeterminata.
In materia di rapporti contrattuali, pur essendo vero che il creditore può limitarsi ad allegare l'inadempimento di controparte per ottenere l'adempimento o la risoluzione del rapporto contrattuale, ai fini del risarcimento del danno deve dimostrare di aver subito un danno riferibile eziologicamente all'inadempimento allegato. non ha soddisfatto il citato onere probatorio, non avendo dimostrato né che le CP_2 infiltrazioni abbiano interrotto l'attività lavorativa, né che da tale interruzione sia derivato un
6 danno alla sua reputazione, di talché la sua richiesta risarcitoria è priva di fondamento e pertanto non può essere accolta.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice unico, così provvede:

1. dichiara la risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti di causa per inadempimento di CP_2

2. conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 21 novembre 2024;

3. condanna al pagamento a favore di di € 239.851,95; CP_2 Parte_1

4. rigetta le domande riconvenzionali svolte da CP_2

5. condanna alla rifusione delle spese del giudizio sostenute da CP_2 Parte_1
che liquida in € 406,50 per spese ed € 5.800,00 per compensi professionali, oltre al
[...]
15% rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 12/06/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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