R.G. 466/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Alessandro Petrucci ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 466/2022 promossa da:
Parte_1
(C.F. ), con il
[...] C.F._1 patrocinio dell'avv. FRANGIPANE ANDREA e POLI ALESSANDRO ( C.F._2
Indirizzo Telematico;
, elettivamente domiciliato in CORSO MAGENTA, 82 MILANO presso il difensore avv. FRANGIPANE ANDREA
ATTORI contro
C.F. , Controparte_1 C.F._3
(C.F. ), Controparte_2 C.F._4 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ROSSI Controparte_3 C.F._5
ANDREA e elettivamente domiciliato in VIALE GIULIO CESARE 95 00192 ROMA presso il difensore avv. ROSSI ANDREA
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_4 P.IVA_1 dell'avv. COLOMBO GIORGIA e elettivamente domiciliato in VIA NINO BIXIO, 2 20162 MILANO presso il difensore avv. COLOMBO GIORGIA
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
e hanno Parte_1 Parte_1 convenuto in giudizio e nonché il Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3
pagina 1 di 12 di Via Caminadella n.23, Milano per sentir accogliere le seguenti Controparte_4 conclusioni:
“ IN VIA PRINCIPALE: a) ridurre il prezzo della compravendita per cui è giudizio nella misura che sarà accertata in corso di giudizio o che sarà ritenuta equa e/o di giustizia, e, comunque, in una misura non inferiore a quella quantificata dalla perizia depositata nell'ambito del giudizio per accertamento tecnico preventivo n. 27312/20 RG, e, per l'effetto, condannare le parti convenute, in via solidale tra loro, o, eventualmente, ciascuna per quanto di propria competenza, alla restituzione in favore degli attori della somma stessa, maggiorata degli interessi legali maturati dalla data della compravendita al saldo;

b) condannare altresì le parti convenute in via solidale tra loro, o, eventualmente, ciascuna per quanto di propria competenza, al risarcimento in favore degli attori di tutti i danni dai medesimi patiti e patiendi, anche di carattere non patrimoniale, per effetto delle condotte per cui è giudizio, e, comunque, per non aver potuto essi godere dell'immobile per cui è giudizio, essendo anche costretti a locarne un altro;

c) condannare infine le parti convenute in via solidale tra loro, o, eventualmente, ciascuna per quanto di propria competenza, a rifondere agli attori le spese del presente giudizio di merito, nonché quelle della precedente fase di istruzione preventiva, comprensive, in tal caso, dei costi sostenuti per la perizia e per la consulenza di parte”.
Si costituivano con comparsa di risposta del 22 aprile 2022 Controparte_2 Controparte_1
e eccependo: Controparte_3 A. IN VIA PRELIMINARE, accertare e dichiarare l'intervenuta decadenza ex art. 1495 c.c. e, per l'effetto, rigettare la domanda attorea;
B. nel merito, rigettare le domande attoree poiché infondate in fatto e diritto per tutto quanto dedotto eccepito ed argomentato nel presente atto, sub “B”; C. in subordine, accertata e dichiarata l'esclusiva responsabilità del convenuto CP_4
in relazione alle richieste attoree, rigettare le medesime nei confronti delle
[...] convenute sig.re e CP_2 CP_3 CP_1
D. in estremo subordine, nella denegata e non creduta ipotesi dovesse essere riconosciuta una qualche responsabilità in capo alle convenute, dichiarare il medesimo Condominio, per tutto quanto rilevato, dedotto ed eccepito nel presente atto, tenuto a manlevare e tenere indenni le sig.re e da quanto le stesse dovessero essere condannate a CP_3 CP_2 CP_1 corrispondere agli attori;

E. Con vittoria di spese del presente giudizio di merito e della precedente ATP.
si costituiva con compara di risposta dell'11 maggio 2022 il Controparte_5
Milano eccependo:
[...]
“In via pregiudiziale dichiarare la carenza di legittimazione passiva sostanziale in capo al
[...]
in Milano, e, per l'effetto rigettare la domanda degli attori. Controparte_6
Nel merito rigettare la domanda degli Attori in quanto totalmente infondata per le causali in atti. Nel merito, in via subordinata: accertare e per l'effetto dichiarare la co- responsabilità degli attori e quindi ridurre la quantificazione del danno considerando opportunamente il concorso di colpa dei danneggiati ai sensi del secondo comma dell'art. 1227 c.c. In ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali”.
pagina 2 di 12 Il g.i. precedente assegnatario del ruolo ha concesso i termini ex art. 183 comma sesto c.p.c. e ha rinviato la causa all'udienza del 30 novembre 2022 per la discussione sulle eventuali istanze istruttorie. Al suo esito ha:
− disposto l'acquisizione del fascicolo del procedimento recante r.g. n. 27312/2020;
− non ammesso le prove orali richieste dagli attori poiché aventi ad oggetto circostanze da pro- vare in via documentale, irrilevanti ai fini della decisione, ovvero in quanto demandano ai testimoni valutazioni non consentite;

− ritenuto opportuno disporre la comparizione personale delle parti per sentirle liberamente sui fatti di causa, anche al fine di attuare un tentativo di conciliazione;

− rinviato la causa all'udienza del 23 marzo 2023; In quella sede ha preso atto che:”Le parti danno atto che alla data odierna sono stati interamente eseguiti i lavori occorrenti così come indicati in sede di a.t.p., sia da parte del convenuto CP_4
(a maggio del 2022) sia da parte degli attori, a loro spese, nel novembre - dicembre 2022. Chiedono un differimento per verificare la possibilità di trovare una soluzione conciliativa, con la rinnovazione dell'odierno incombente” e la causa è stata aggiornata all'udienza del 19 ottobre 2023. Medio tempore il fascicolo è stato assegnato in via definitiva al presente giudice che ha disposto la celebrazione cartolare della citata udienza. Lette le note scritte ha espressamente:
− rilevato che le parti convenute non avessero dedotto istanze istruttorie;

− ritenuto che i capitoli di prova orale per interrogatorio formale delle convenute venditrici dedotti dalla parte attrice nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. fossero inammissibili poiché aventi ad oggetto circostanze irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. 1), genericamente formulate (cap, 2,4), documentali o da provarsi documentalmente (cap. 3,5, 6, 7);
− ritenuto che i capitoli di prova orale per testi dedotti dalla parte attrice nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. fossero inammissibili poiché aventi ad oggetto circostanze documentali o da provarsi documentalmente (cap. A,D, E, F) genericamente formulate (cap, B), irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. C);
− rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 26 settembre 2024. Le parti hanno precisato le conclusioni come da note scritte depositate telematicamente ex art. 127 – ter c.p.c.
La domanda di riduzione del prezzo proposta in confronto di Controparte_2 CP_1
e è infondata e va respinta.
[...] Controparte_3
In limine litis vanno svolte alcune precisazioni soggettive ed oggettive rispetto alla quanti minoris formulata dagli attori.
In primo luogo, si risolve in un “falso problema” assertivo la diatriba processuale insorta tra la difesa attorea e quella del circa il difetto della legittimazione (recius: titolarità) passiva del CP_4 rapporto in ordine a tale tipica azione contrattuale edilizia. Come tale non può riguardare un soggetto che è terzo rispetto al contratto di compravendita, che non ha ricevuto un prezzo e che non può essere soggetto alla sua restituzione in parte qua, in thesi, nei limiti della diminuzione strutturale e definitiva di valore del bene rispetto al prezzo convenuto. Va dato atto che l'equivoco processuale nasce per fatto della difesa attorea che ha formulato conclusioni ambigue dal lato soggettivo in citazione laddove (a fronte dell'accertamento della presenza dei vizi) ha chiesto di:” condannare le parti convenute, in via solidale tra loro, o, eventualmente, ciascuna per quanto di propria competenza, alla restituzione in favore degli attori della somma stessa, maggiorata degli interessi legali maturati dalla data della pagina 3 di 12 compravendita al saldo”. Discorrere indistintamente di “parti convenute” senza una loro specificazione poter far sorgere un'esigenza difensiva immediata – ancorchè rilevabile d'ufficio – della irriferibilità di una simile domanda al CONDOMINO che parte contrattuale non è. Va, purtuttavia, segnalato che la lettura del corpo della citazione – ribadito dalla difesa attorea nella prima memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. – non poteva lasciare adito a dubbi. Sovviene nello specifico la stessa rubrica del “capitolo” dedicata alla causa petendi spesa in confronto del convenuto alla pp. 12 e 13 ovvero “

2.2. Circa la responsabilità del per CP_4 CP_4 mancata manutenzione condominiale. Responsabilità delle cose in custodia, art. 2051 c.c.”. Fatto costitutivo esplicato non soltanto in termini storico-empirici ma anche giuridici, qualificandola come una “responsabilità di natura prettamente extracontrattuale”. Da qui il naturale sfociare della responsabilità nel secondo petitum rassegnato ovvero nella richiesta di risarcimento del danno, unico rimedio rispetto alla responsabilità evocata. Pertanto, il riferimento alla solidarietà delle parti convenute rispetto all'actio quanti minoris non poteva che essere riferito alle tre venditrici con quel che ne segue circa la inutile e defatigante difesa reiterata fino agli scritti conclusivi dal inerente alla CP_4 propria estraneità all'azione contrattuale.
Occorre poi affrontare una questione di carattere oggettivo afferente all'ambito di applicazione dell'azione di riduzione del prezzo atteso che la difesa attorea pare confondere e frammischiare i piani della tutela tanto in astratto quanto in concreto, vista la tipologia di detrimento patrimoniale che ha indicato a fondamento della propria azione. Da qui la necessità di “rammentare” le coordinate normative e pretorie dell'actio quanti minoris e del contesto di “responsabilità” in cui si innesta. Va ricordato che il vizio redibitorio di cui all'art. 1490 c.c. concerne, pur presupponendo l'appartenenza della cosa al genere pattuito, le imperfezioni ed i difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione della cosa medesima (Cass. II;
5 aprile 2016, n. 6596). La garanzia per vizi ha la finalità di assicurare l'equilibrio contrattuale in attuazione del sinallagma funzionale indipendentemente dalla colpa del venditore. Nella compravendita, infatti, la disciplina dell'obbligazione di consegna prevede che la cosa venga consegnata «nello stato in cui si trovava al momento della vendita» (art. 1477, primo comma, c.c.), senza alcun riferimento alla immunità della cosa da vizi. Di contro l'esame dell'obbligazione menzionata nell'articolo 1476, n. 3) c.c., fa emergere che la stessa risulta normativamente descritta, per quanto qui interessa, come l'obbligazione di
«garantire il compratore ... dai vizi della cosa». L'immunità da vizi non può assurgere a contenuto del precetto negoziale, perché l'obbligazione può avere ad oggetto una prestazione futura, ma non il modo di essere attuale della cosa dedotta in contratto. Poiché la proprietà di quest'ultima si trasferisce, nella compravendita di cosa determinata, nel momento del perfezionamento dell'accordo tra i contraenti,
l'obbligazione di consegna di cui all'articolo 1476 n. 1 c.c. ha ad oggetto esattamente quella cosa o quelle cose - ancorché, eventualmente, viziate - che hanno formato oggetto dell'accordo traslativo nello stato in cui esse si trovavano al momento del contratto.
In definitiva, la disciplina della compravendita non pone a carico del venditore nessun obbligo di prestazione relativa alla immunità della cosa da vizi;
in altri termini, all'obbligo di garantire il compratore dai vizi della cosa, previsto dall'articolo 1476 n. 3, c.c., non corrisponde - a differenza di quanto ordinariamente accade nello schema proprio delle obbligazioni - alcun dovere di comportamento del venditore in funzione del soddisfacimento dell'interesse del compratore. Le obbligazioni del venditore, ai fini che qui interessano, si risolvono infatti, lo si sottolinea nuovamente, nell' obbligazione di consegnare la cosa oggetto del contratto. Da qui l'irrilevanza del contegno del venditore il quale si trova “soggetto” alle azioni redibitorie a prescindere da un suo contegno “soggettivo” quale quello ordinariamente ricavabile dal combinato disposto degli artt. 1218 e 1453 c.c. pagina 4 di 12 Assetto giuridico, peraltro, diverso da quello previsto per l'azione di cui all'art. 1497 cod. civ, che rientra in quella disciplinata in via generale dall'art. 1453 cod. civ., postulando che l'inadempimento messo a base della domanda di risoluzione e/o di risarcimento del danno sia imputabile a colpa dell'alienante ed abbia non scarsa importanza, tenuto conto dell'interesse della parte non inadempiente.
Peraltro, allorché il compratore richieda il risarcimento dei danni, opera la presunzione di cui all'art. 1218 cod. civ. avente carattere generale ed applicabile all'inadempimento contrattuale in genere.
Inoltre, poiché nell'ipotesi di mancanza delle qualità pattuite o promesse assume rilievo decisivo il ruolo della volontà negoziale, l'indagine che il giudice deve compiere al riguardo ha necessariamente ad oggetto un elemento fattuale diverso ed estraneo rispetto alla fattispecie relativa alla presenza di un vizio o difetto che rendono la cosa venduta inidonea all'uso al quale la stessa è "normalmente" destinata
(Cass. 24 maggio 2005, n. 10922).
Qualora il bene in oggetto presenti dei vizi che ne determinano la diminuzione del valore in relazione alla minore utilità che dal medesimo si può trarre, il compratore, esercitando l'"actio quanti minoris", ha diritto di chiedere una diminuzione del prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione (infra Cass. II, C. 4278/1984) che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi (Cass. II, 21 maggio
2008, n. 12852). Poichè l'azione estimatoria tende a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione, in funzione dei vizi della cosa venduta e del prezzo pattuito, il compratore, che sceglie questo rimedio, ha diritto alla differenza di valore determinata dai vizi stessi, riferita non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto, (Cass. II, 19 gennaio 2022, n. 1517; Cass. n.
2231/1966; n. 767/1957).
Qualora la percentuale non possa essere determinata con sufficiente grado di approssimazione, il giudice dovrà provvedere ad una valutazione equitativa. La legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorchè non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all'origine e alla tradizione storica dell'"actio quanti minoris", sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell'art. 1226 c.c. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno (Cass. 5297/1978).
Costituisce principio altrettanto consolidato in giurisprudenza quello per cui, affinché il giudice possa procedere alla valutazione equitativa, non è necessario che sussista l'impossibilità assoluta di provare il danno nella sua precisa entità, sufficiente essendo la notevole difficoltà in relazione alle particolarità del caso, alle risultanze processuali, alle posizioni difensive delle parti (Cass. II, 6 ottobre 2000 n.
13332; Cass. 35/88; 736/87; 3353/86; 2171/86).
Si tratta a ben vedere di un tessuto di principi esposto in modo analitico dalla stessa parte attrice, nelle proprie difese, sia iniziali che negli scritti ex art. 190 c.p.c., a cui dà un'applicazione, tuttavia, non condivisibile. Ci si riferisce in particolare all'affermazione secondo cui:” È parere di chi scrive che la riduzione non potrà essere quantificata solo in base alle risultanze della perizia disposta in sede di
ATP, ma dovrà essere maggiorata equitativamente dal Giudice di una percentuale almeno pari al 10% del prezzo di compravendita, pari a complessivi euro 440.000,00, considerato il disvalore del bene derivante dall'esistenza dei vizi che hanno reso l'immobile del tutto inidoneo all'uso per un lasso temporale molto lungo… evidente che, se gli attori fossero stati debitamente informati del fatto che,non solo la parete per cui è giudizio era interessata da anni da copiose infiltrazioni ma che, come le venditrici ben sapevano, la fonte di quelle fosse nell'adiacente locale (con tutte le CP_7 lungaggini che ciò comporta e che il nei propri atti ha ben evidenziato), a maggior CP_4 pagina 5 di 12 ragione non avrebbero acquistato l'immobile, o non lo avrebbero acquistato, quanto meno, a quel prezzo” (pp. 10 e 11 comparsa conclusionale). Si tratta di una interpretazione errata dell'ambito di applicazione dell'azione di riduzione del prezzo proprio perché ricondotta al mancato uso temporaneo della cosa che, per definizione, non costituisce certo una menomazione strutturale e definitiva della stessa tale da alterare il rapporto sinallagmatico del contratto e giustificare la riduzione ( e quindi restituzione ove già pagato) del prezzo pattuito. A foritori, appare un fuor d'opera sostanziale la chiosa finale inerente all'incidenza che avrebbe avuto tale situazione sulla determinazione negoziale degli acquirenti se avessero saputo delle infiltrazioni in atto nel locale condominiale ovvero fatti costitutivi tipici di impugnative negoziali del tutto avulsi dal fondamento delle azioni edilizie in cui non vi è una prestazione inadempiuta dal venditore ma una responsabilità speciale a cui questo soggiace in presenza del vizio (vedi ut supra).
In sintesi, tale azione non potrà che riguardare unicamente l'accertamento della sussistenza degli ammaloramenti nella parete del laboratorio e la condanna alla riduzione del prezzo pari alle spese sostenute o da sostenersi per il ripristino, ogni altra questione afferisce in astratto ad un'eventuale domanda di risarcimento del danno. Fatto, peraltro, confermato poche righe più avanti dalla stessa difesa ove entrambe le poste prima indicate vengono “riutilizzate” quale causa petendi dell'azione risarcitoria ovvero:
“1) i costi sostenuti dagli attori per l'eliminazione del vizio;
2) il fatto di non aver mai potuto godere dell'immobile”.
L'eccezione di decadenza sollevata da e Controparte_2 Controparte_1 [...]
fondata e va accolta. CP_3
Il compratore è soggetto a un onere di denuncia dei vizi e a particolari termini di decadenza e prescrizione (art. 1495 c.c.). Il termine per la denuncia è piuttosto breve, soli otto giorni. È un termine di decadenza, che può essere impedito solo se viene compiuto l'atto che elimina la situazione di incertezza;
nel nostro caso, solo, se vengono tempestivamente denunciati i vizi annessi alla cosa venduta. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il dies a quo, dal quale decorre il termine di decadenza è diverso a seconda che i vizi siano apparenti e occulti, siano obiettivamente riconoscibili o non riconoscibili e non effettivamente riconosciuti al momento della conclusione del contratto. Il termine di cui si dice per i primi, coincide di solito con la consegna della cosa e per i secondi ha inizio dal giorno in cui essi sono divenuti riconoscibili per il compratore (Cass. II, 10 marzo
2011, n. 5732). Tuttavia, in entrambi i casi la decorrenza deve farsi risalire al momento in cui il compratore acquisisce la certezza obiettiva del vizio, non essendo sufficiente il semplice sospetto (Cass, 4 maggio 1965, n. 797 e Cass. 30 agosto 2000, n. 11452). È, altresì, orientamento di legittimità espresso in più occasioni, al quale si intende dare continuità, quello secondo cui: per la denuncia non sono richieste particolari formalità (basta anche l'oralità); essa non deve essere in forma analitica o specifica, con precisa indicazione dei difetti riscontrati, ma può anche essere sommaria, salvo precisare in un secondo tempo la natura e l'entità dei vizi (Cass. 9 maggio 1969, n. 1602), è perfezionata anche se comunicata a un familiare del venditore o al suo rappresentante (Cass. 27 gennaio 1986, n. 539 e 26 ottobre 1960, n. 2908)
Orbene una volta eccepita dal venditore la tardività della denuncia (rispetto alla data di consegna della merce), incombe sull'acquirente, trattandosi di condizione necessaria per l'esercizio dell'azione, l'onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 c.c. (Cass. II;
Ord. 9 maggio 2023, n. 12337; Cassazione civile sez. II, 14/05/2008, n.12130).
In questo caso le convenute hanno eccepito che la denuncia del vizio presente nel laboratorio fosse intempestiva poiché effettuata dagli attori il 21 febbraio 2020 (data che reca la comunicazione doc. 3 fasc. – non essendoci prova del momento della ricezione) a fronte dell'avvenuta conoscenza Pt_1 pagina 6 di 12 delle macchie di umidità a far data dall'11 febbraio 2020 ovvero oltre gli otto giorni previsti dalla norma. La difesa convenuta riconosce implicitamente che il dies quo doveva considerarsi decorso, non dalla consegna dell'immobile (avvenuta il 15 gennaio 2020 – infra doc. 1 fasc., ) ma dalla Pt_1 scoperta delle macchie da parte del tecnico nominato dagli attori per sovraintendere ai lavori che stavano svolgendo sul cespite. A tal proposito richiama quanto da questi riferito al legale attoreo nella
“relazione” introiettata dall'e-mail del 12 giugno 2020 (infra doc. 5 fasc. ):”Faccio presente Pt_1 che suddette macchie NON erano presenti durante il mio primo sopralluogo con la committenza in data 24/01/2020, ma erano apparse alla mia attenzione durante il mio secondo sopralluogo in data 11/02/2020 in seguito ad una settimana di pioggia e mi ero allarmata con il mio capo cantiere…”
La difesa attorea ha replicato all'eccezione in un duplice modo:
- irrilevanza della conoscenza che ne avesse potuto avere l'Arch. in quanto non era CP_8
l'acquirente;
- l'occultamento, comunque, del vizio avvenuto per fatto dei venditori come acclarato in sede di
A.T.P. (p. 15 relazione peritale): “..le macchie apprezzabili oggi siano le stesse presenti allora ma riaffiorate in superficie successivamente per la sostituzione della porzione inferiore della lastra di cartongesso”. Pertanto, “Le parti venditrici, quindi, lo si ripete, nonostante quanto incredibilmente continuano ad affermare, erano ben consapevoli dell'esistenza del vizio (tanto che lo hanno denunciato) e del fatto che il non fosse mai intervenuto per la sua CP_4 eliminazione. Ciononostante, hanno venduto l'immobile senza rendere edotti i compratori e soprattutto occultando il vizio in mala fede per mezzo di una di poco precedente intonacatura…e solo per questo motivo, che al momento della compravendita e durante il primo sopralluogo dell'arch. le macchie non erano presenti;
non certo perché il CP_8 vizio fosse “inesistente”, come scorrettamente sostenuto da controparte, ma perché è stato volontariamente occultato, anziché procedere alla sua eliminazione prima della vendita agli odierni attori” Il Tribunale ritiene di poter accogliere l'eccezione di decadenza per due ordini di ragioni.
In primis non può non ricondursi il dies a quo della scoperta del vizio all'11 febbraio 2020 ovvero quando il tecnico di fiducia degli acquirenti ha notato le macchie. Momento particolarmente significativo, non solo temporalmente, ma anche funzionalmente, poiché appurato da un soggetto dotato delle competenze specifiche della materia edilizia che operava per conto degli acquirenti. Se poi ella non dovesse aver riferito per tempo tali circostanze agli attori concernerebbe unicamente il rapporto contrattuale interno ma non la valutazione oggettiva della conoscibilità del vizio al all'11 febbraio 2020. Lo stesso tecnico lo qualifica quale sopralluogo al quale ha affiancato anche l'ispezione del locale adiacente, potendo appurarne le condizioni strutturali e la probabile CP_7 riconducibilità ad esso delle infiltrazioni riscontrate nel laboratorio. Sotto questo specifico profilo gli acquirenti non hanno dimostrato il rispetto del termine di otto giorni dalla scoperta delle macchie.
In secundis non si conviene con l'eccezione di inapplicabilità del termine di decadenza ex art. 1495 comma secondo c.c. in quanto nella fattispecie non è emerso un occultamento del vizio da parte dei venditori. La difesa attorea pare operare una sovrapposizione di piani tra la conoscenza delle problematiche infiltrative pregresse da parte delle convenute (fatto accertato anche nel contraddittorio tecnico in sede di AT.P.) e una asserita condotta dolosa di occultamento di un vizio che avrebbe avuto l'immobile compravenduto.
Questa attività non appare essere avvenuta nel caso de quo. L'attività di occultamento deve essere particolarmente qualificata poiché in tema di garanzia per vizi della cosa venduta per assumere rilevanza, deve consistere non nel semplice silenzio serbato dal venditore, ma in una particolare attività
pagina 7 di 12 illecita, funzionale, con adeguati accorgimenti, a nascondere il vizio della cosa (Cass. civ., Sez. III,
Ord. 17 marzo 2021, n. 74042, Cass. II, 13 agosto 1997, n. 7545; Cass. II, 15 marzo 2004. n. 5251). In sintesi, un'operazione volta a camuffare lo stato di fatto per rendere il vizio non percepibile all'acquirente.
Il vizio, tuttavia, in questo caso non è stato occultato mediante l'apposizione della famosa parete in cartongesso, al liminare del locale condominiale, in quanto mera attività di ripristino dei citati fenomeni infiltrativi avvenuti nel maggio 2019 e nell'ottobre 2019 quale diretta conseguenza delle perdite di diverse tubature condominiali (p. 19 C.T.U. in A.T.P.). Il fatto che le venditrici non abbiano informato gli attori della preesistenza di tali fenomeni, originanti dal locale condominiale e dei relativi interventi, può avere un rilievo sotto il profilo della buona fede precontrattuale ma non sorregge la sussistenza della prova di un dolo volto a celare un vizio intrinseco dell'immobile. Dopotutto, come sottolineato dalla difesa convenuta, la causa primigenia del fenomeno era derivante dalle diverse perdite del locale e dalle sue condizioni strutturali che hanno determinato: CP_9
• la struttura muraria imbibita d'acqua;
• la mancata asciugatura derivata dai pochi mesi trascorsi fra l'una e l'altra nell'ambito, peraltro, dei mesi freddi;

• la terra di riempimento, bagnata a seguito delle perdite verificatesi;

• la mancanza di aerazione del locale condominiale;

• la mancanza di riscaldamento del locale condominiale;

• la mancanza di ventilazione nella porzione di pavimento dove è presente la terra di riempimento bagnata nel locale condominiale;

• la presenza di rivestimento in ceramica nella porzione iniziale della parete comune nel locale condominiale,
In termini redibitori, quindi, non vi era un vizio intrinseco nell'immobile da occultare essendo anzi, questo, l'esito del difetto di custodia della cosa comune. In sintesi, l'apposizione del cartongesso ben poteva essere funzionale al rispristino delle precedenti macchie (“il laboratorio risultava già completamente ristrutturato alla data del 21/10/2019..” p. 15 relazione A.T.P. e infra all. 9 della C.T.U.) atteso che finchè le perdite non si riattivavano la citata parete non “soffriva” di tali ammaloramenti. Quella che la difesa attorea definisce concausa del vizio ovvero la “mancata rimozione delle lastre di cartongesso idrorepellente a diretto contatto della parete in muratura a confine col locale condominiale non ha favorito la traspirazione della muratura sottostante danneggiata” costituisce null'altro che un fatto successivo, dimostrando, peraltro, che il vizio non era nell'immobile compravenduto. Da un punto di vista squisitamente tecnico lo stesso ausiliario del Tribunale ha annoverato la presenza di tale parete (prima della completa asciugatura) tra le cc.dd. concause che hanno determinato il “permanere delle macchie di umidità lamentate in ricorso”. Gli attori vanno dichiarati decaduti dalla garanzia per vizi.
La domanda risarcitoria va, del pari, respinta per intervenuta decadenza. E' noto che sebbene l'azione di risarcimento del danno spettante all'acquirente per l'inadempimento del venditore abbia carattere autonomo, nel senso che è proponibile indipendentemente dall'esperimento dell'azione di risoluzione del contratto o di quella di riduzione del prezzo, occorre pur sempre, tuttavia, che ricorrano i presupposti dell'azione di garanzia, e che siano quindi non solo dimostrati la sussistenza e la rilevanza dei vizi, ma anche osservati i termini di decadenza e di prescrizione e, più in generale, tutte le condizioni stabilite per l'esercizio di tale azione (Cass. II, Ord. 17 gennaio 2022, n. 1218; Cass.
n. 15481 del 2001; Cass. n. 3527 del 1993).
pagina 8 di 12 La decadenza da tardiva denuncia affascia anche tale rimedio in confronto di Controparte_2
e avendo gli attori agito ex art. 1494 c.c. Controparte_1 Controparte_3
La domanda di risarcimento del danno in confronto del condominio è fondata nei limiti di cui appresso.
L'art. 2051 prevede un criterio di imputazione della responsabilità, basato sulla relazione di custodia che intercorre tra la "cosa" che ha cagionato il danno ed il soggetto che sarà chiamato a rispondere dello stesso. Individua, pertanto, un'ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte del danneggiato del verificarsi dell'evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia, senza che sia anche necessaria - allorché l'evento dannoso sia ricollegabile all'intrinseco dinamismo della cosa - la prova della pericolosità della "res", derivante dal suo cattivo funzionamento (Cass.. VI – III, 27 novembre 2014, n. 25214)
La responsabilità per i danni cagionati da una cosa in custodia ex art. 2051 c.c., infatti, si fonda non su un comportamento od un'attività del custode, ma su una relazione intercorrente tra questi e la cosa dannosa e, poiché il limite della responsabilità risiede nell'intervento di un fattore, il caso fortuito, che attiene non ad un comportamento del responsabile ma alle modalità di causazione del danno, si deve ritenere che, in tema di ripartizione dell'onere della prova, all'attore compete provare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo, mentre il convenuto, per liberarsi, dovrà provare l'esistenza di un fattore, estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale e, cioè, un fattore esterno (che può essere anche il fatto di un terzo o dello stesso danneggiato) che presenti i caratteri del fortuito e, quindi, dell'imprevedibilità e dell'eccezionalità (Cass. civ., Sez. III,
20/07/2002, n. 10641)."Incombe, invece, sul custode", si è del pari ribadito, la prova (liberatoria) della sussistenza del «caso fortuito», quale fatto (Impeditivo del diritto al risarcimento) che esclude la derivazione del danno dalla cosa custodita", da intendersi quale "fatto diverso dal fatto della cosa, estraneo alla relazione custodiale, che assorbe in sé l'efficienza causale dell'evento dannoso, escludendo che esso possa reputarsi cagionato dalla res" (Cass. III, Ord. 8 luglio 2024, n. 18518; Cass. Sez. 3, sent. n. 26142 del 2023, cit.), La caratterizzazione oggettiva della nozione di "caso fortuito", diversa da quella tradizionale che lo identificava con l'assenza di colpa (casus non culpa), trova fondamento nell'orientamento, consolidatosi già da diversi anni nella giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. Sez. 3, ord. 1° febbraio 2018, nn. 2477, 2478, 2479, 2480, 2481, 2482 e 2483), nonché suggellato dal suo massimo consesso (Cass. Sez. Un., sent. 30 giugno 2022, n. 20943, Rv. 665084- 01), oltre che di recente ulteriormente ribadito (Cass. Sez. 3, sent. n. 11152 del 2023, cit.), "secondo il quale la responsabilità di cui all'art. 2051 cod. civ. ha natura di responsabilità oggettiva, la quale prescinde da ogni connotato si colpa, sia pure presunta, talché è sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore della derivazione del danno dalla cosa, nonché del rapporto di fatto custodia tra la cosa medesima e il soggetto individuato come responsabile" (cfr., ancora una volta,
Cass, III, n. 26142 del 2023, cit.).
Tali consolidati principi conducono ad affermare la sussistenza della responsabilità civile in capo al quale custode della cosa comune costituente il fattore patogenetico del danno subito CP_4 dalla cosa degli attuali proprietari (e condomini). L'esame della relazione peritale e dei verbali di sopralluogo fanno emergere due dati rilevanti:
- la perdita d'acqua dalle tubature del locale bagno ripresentatasi a più riprese nel CP_7 tempo, vista la vetustà delle tubazioni ed il loro degrado, quale evidente conseguenza dell'omessa manutenzione. Ciò costituisce un fattore eziologico attivo poi represso nel suo dinamismo (intervento del 27 febbraio 2020);
pagina 9 di 12 - la costante e mai governata imbimbitura della parete dal lato condominiale e dello strato di terra di riporto posto alla sua base quali eventi e a loro volta causa della successiva espansione e mantenimento dell'umidità nell'attigua unità solitaria.
Questi due dati dimostrano tanto l'imputabilità diretta del fatto alla cosa comune quanto l'inesistenza di un fattore esterno tanto naturale che umano che ne ha comportato l'insorgenza. Situazione originata dallo stato della cosa e dall'assenza di manutenzione conservativa e migliorativa idonea. Di qui l'irrilevanza, di per sé, sul piano causale e giuridico, dell'apposizione della parete in cartongesso dalla parte dei venditori quale ripristino nell'ambito della ristrutturazione del laboratorio. Anche un suo apporto causale alla mancata asciugatura completa della parete non costituisce certo quel fatto esterno elisivo della eziologia causale del danno dalla cosa in custodia. E' sufficiente ricordare che alcun lavoro di ripristino della parete avrebbe potuto essere svolto senza la
“remissione” delle fonti primigenie delle infiltrazioni, ripetute negli anni. Tanto basta per affermare la responsabilità del . CP_4
Accertata la responsabilità nell'an (causalità materiale) occorre delimitare il danno risarcibile (secondo la causalità c.d. giuridica) ovvero quelle conseguenze pregiudizievoli riconducibili al fatto illecito. Gli attori ne predicano due:
1) i costi sostenuti dagli attori per l'eliminazione del vizio;

2) il fatto di non aver mai potuto godere dell'immobile e, quindi, le spese sostenute per una diversa soluzione abitativa.
Quella sub 1) appare fondata escludendo la liquidazione sulla scorta dei lavori indicati dall'ausiliario del Tribunale in sede di A.T.P. in quanto afferenti anche agli interventi che il avrebbe CP_4 dovuto effettuare sulla cosa comune. In questo caso, infatti, è pacifico in causa (v. verbale d'udienza del 23 marzo 2023) che il CONDOMINIO è intervento nel maggio 2022 mentre gli attori successivamente nell'ottobre dello stesso anno. Valore dei lavori che può essere stimato in € 2.900,00
(oltre i.v.a.) alla luce della valutazione offerta dalla C.T.U. e da quelli prospettati dal . CP_4
Va, invece, respinta, la condanna al risarcimento del danno per i canoni di locazioni sostenuti. pagina 10 di 12 Difetta la prova che il laboratorio acquistato dovesse essere legittimamente soggetto ad un cambio di destinazione d'uso in abitativo anche attraverso i lavori di ristrutturazione che erano cominciati all'indomani dell'acquisto. Gli attori non hanno assolto il relativo onere della prova poiché si sono limitati ad allegare che la cosa di loro proprietà sarebbe dovuta diventare un'abitazione – come noto ai venditori – e come da cambio di destinazione d'uso le cui pratiche erano state affidate all'Arch. Orbene si evince che: CP_8
- il fondo acquistato il 15 gennaio 2020 fosse un laboratorio in termini petitori (“unità immobiliare ad uso laboratorio posto al piano terra” ), accatastata C/3 (infra doc. 1 fasc.
), avente un classe energetica parametrata all'uso non residenziale (infra p. 23 doc. 1 Pt_1 fasc. ) Pt_1
- non vi è in atti alcun documento riguardante il cambio di destinazione d'uso della cosa (con o senza opere) così da poter desumere la volontà attuale e concreta di destinarlo ad abitazione con qual che ne seguirebbe circa la valutazione del pregiudizio economico sofferto per le spese necessarie alla sua alternativa locatizia. La continua ripetizione assertiva circa le pratiche in corso è smentita dalla totale assenza di produzione documentale sul punto;

- la dichiarazione dello stesso Arch. resa all'interno della famigerata relazione CP_8 ostesa il 12 giugno 2020 nella quale definiva l'immobile “dell'atelier sito al piano terra” (doc.
5 fasc. ). Su questo non incide certo la considerazione che ivi fosse in fase di Pt_1 realizzazione una cucina da innestare proprio nella parete oggetto di causa, atteso che tale arredamento è del tutto compatibile con la destinazione a laboratorio non denunciando certo un'univoca destinazione abitativa.
In definitiva il di Via Caminadella n.23, Milano va condannato al Controparte_4 risarcimento del danno subito da e Parte_1 Parte_1
liquidato in € 2.900,00 (oltre i.v.a.) oltre rivalutazione monetaria ed interessi
[...] sulla somma rivalutata anno per anno dal 15 gennaio 2020 fino al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate distintamente rispetto ai due rapporti processuali considerando, naturalmente, anche quelle sostenute in sede di A.T.P.. Le spese dell'accertamento tecnico preventivo "ante causam" devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c. (infra Cass. VI-II,
Ord. 26 maggio 2020, n. 9735).
Le spese di lite sostenute da e Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3 vanno poste a carico di e Parte_1 Parte_1
e liquidate in:
[...]
- € 1.807,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A. per il procedimento di A.T.P.;
- € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A. per la odierna fase di merito, in complessivi € 6.884,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.,
pagina 11 di 12 Le spese di lite sostenute da e Parte_1 Parte_1 vanno poste a carico del ,
[...] Controparte_5
Milano sono liquidate in:
- € 330,60 per anticipazioni non imponibili, € 2.418,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A., per il procedimento di A.T.P.;
- € 577,60 per anticipazioni non imponibili, € 5.077,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A., per l'odierno giudizio di merito, in complessivi € 7.495,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.,


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• rigetta tutte le domande proposte da e Parte_1 [...]
in confronto di e Parte_1 Controparte_2 Controparte_1
Controparte_3
• condanna il al risarcimento del Controparte_10 danno subito da e Parte_1 Parte_1
liquidato in € 2.900,00 (oltre i.v.a.), oltre rivalutazione monetaria ed
[...] interessi sulla somma rivalutata anno per anno dal 15 gennaio 2020 fino al soddisfo;

• rigetta ogni altra domanda o eccezione proposta dalle parti;

• condanna e Parte_1 Parte_1 alla rifusione delle spese di lite sostenute da
[...] Controparte_2 CP_1
e liquidate in complessivi € 6.884,00 per compensi, oltre
[...] Controparte_3 spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.;
• condanna il di Via Caminadella n.23, Milano alla rifusione delle Controparte_4 spese di lite sostenute da e Parte_1 Parte_1
, liquidate in € 7.495,00 per compensi, oltre spese generali al 15%,
[...]
I.V.A., se dovuta, e C.P.A..

Milano, 17 aprile 2025
Il Giudice
Alessandro Petrucci
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