REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERAMO
Sezione civile
in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Lorenza
Pedullà, letti gli artt. 132, 281 quinquies e 352 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 939 del Ruolo Generale Affari
Civili Contenziosi dell'anno 2020, vertente
tra
(C.F.: ), nato a [...] il Parte_1 C.F._1 giorno 8 gennaio 1939, elettivamente domiciliato a San Nicolò a Tordino (TE), in via G. Galilei, n. 118/A, presso e nello studio dell'Avv. Giannicola
Scarciolla, che lo rappresenta e difende giusta procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione di nuovo procuratore depositata il 23 aprile 2021;
- part appellante -
e
(C.F.: , nato a [...] il giorno Controparte_1 C.F._2
29 novembre 1941, elettivamente domiciliato a San Nicolò a Tordino (TE), in via G. Milli, n. 1, presso e nello studio degli Avv.ti Giovanni Ioannoni e Luca
D'Innocenzo, che lo rappresentano e difendono congiuntamente e disgiuntamente tra loro giusta procura alle liti, allegata all'atto di citazione del
13 marzo 2019;
- parte appellata -
e
1 (C.F.: ), in persona Controparte_2 P.IVA_1 dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato a Teramo, in via Mario
Capuani, n. 53, presso e nello studio dell'Avv. Romolo Di Filippo, che lo rappresenta e difende in forza di procura alle liti allegata in primo grado e ridepositata nel presente grado di appello;

- parte appellata -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Giudice di Pace di Teramo n.
128/2020 pubblicata in data 7 febbraio 2020 nel giudizio iscritto al n. 1081/2019
R.G. - risarcimento danni da infiltrazioni.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: i procuratori delle parti hanno concluso come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni celebrata in data
18 marzo 2025.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in appello ritualmente notificato, ha Parte_2 proposto gravame, contenente anche istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva, avverso la sentenza n. 128/2020 pubblicata in data 7 febbraio 2020, con la quale il Giudice di Pace di Teramo, in accoglimento della domanda di ha accertato la “esclusiva responsabilità” in capo ad esso Controparte_1 IN , proprietario dell'immobile sovrastante quello Pt_1 dell'originario attore in primo grado, per i danni da infiltrazione d'acqua patiti dal sig. , e per l'effetto lo ha condannato a pagare la somma di € CP_1
3.960,00 a titolo di risarcimento danni all'immobile, importo portato dalla fattura n. 1/2019 emessa dalla impresa edile Di NC GI, avente ad oggetto l'intervento sull'intonaco delle pareti danneggiate dalle infiltrazioni in parola, oltre la somma di € 1.205,00 a titolo di spese di lite (oltre rimborso forfettario, IVA e CPA).
Nella decisione impugnata, in particolare, il Giudice di Pace di Teramo, ha evidenziato come le infiltrazioni che avevano interessato l'appartamento del sig. erano da attribuirsi tout court alla condotta omissiva e CP_1 negligente del sig. , il quale, nella sua qualità di proprietario Pt_1 dell'immobile sovrastante quello del sig. e fruitore esclusivo del CP_1 terrazzo, era responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c. dei danni patiti dall'attore; parallelamente, il giudice di prime cure ha “accertato la carenza di responsabilità in capo al convenuto”, evidenziandone la condotta attiva e mettendo CP_2 in luce come l'ente di gestione abbia ripetutamente sollecitato il IN
[..
[...] a provvedere alla risoluzione del lamentato problema di infiltrazioni, Pt_3 incentivandolo alla corretta manutenzione del proprio immobile, e quindi condannando l'odierno appellante alla rifusione, in favore del CP_2 delle (sole) spese di lite, liquidate in € 1.205,00 (oltre rimborso forfettario, IVA
e CPA).
Quanto all'origine delle infiltrazioni, il Giudice di Pace ha evidenziato come la C.T.U. espletata nell'ambito del procedimento d'urgenza preventivamente azionato ex art. 1172 c.c. ed in subordine in via di cumulo condizionato ex art. 700 c.p.c. dall'allora attore e dal avanti al Tribunale di Controparte_2
Teramo per ottenere l'esecuzione immediata delle opere aveva accertato che la causa delle infiltrazioni consistesse nella sopravvenuta inefficienza del sistema di impermeabilizzazione della superficie dei tre terrazzini a tasca e dei due sottotetti di proprietà esclusiva del sig. . Pt_1
La decisione de qua è stata impugnata da , il quale ha in Parte_1 primo luogo lamentato l'erronea valutazione, da parte del Giudice di Pace, delle risultanze della espletata C.T.U., che aveva rilevato “di non aver riscontrato, durante lo svolgimento delle operazioni peritali medesime, alcuna
dell'appartamento di proprietà del CP_1 nonostante il secondo e il terzo sopralluogo fossero stati effettuati ”; inoltre, secondo l'appellante, l'Ausiliario aveva riscontrato la presenza sulla superficie del pavimento in questione (nonché sui relativi battiscopa) di una membrana (presumibilmente una guaina liquida impermeabilizzante) che aveva impedito efficacemente il verificarsi di nuove percolazioni d'acqua nell'unità abitativa del sig. , escludendo così la CP_1 sussistenza di alcun fenomeno infiltrativo ad esso addebitabile.
Peraltro, secondo l'appellante, il C.T.U. non aveva considerato gli interventi di impermeabilizzazione effettuati nel 2011 dalla ditta allora incaricata dal né l'eventualità se tali interventi avessero o meno interessato CP_2 anche i raccordi dei parapetti dei terrazzini (posti all'ultimo piano, quindi anche su quelli dell'appartamento del sig. ) costituenti parti di Pt_1 copertura al pari del tetto.
Quindi, il sig. ha rappresento che la causa delle infiltrazioni è da Pt_1 attribuirsi, in verità, alla esecuzione, non a regola d'arte, dei lavori di impermeabilizzazione del manto di copertura fatti realizzare nel 2011 dal e dagli eccezionali eventi meteorologici occorsi nel 2013 e nel CP_2
3 2017, in occasione dei quali peraltro lo stesso appartamento del sig. Pt_1 aveva subito infiltrazioni provenienti proprio dal manto di copertura.
Ancora, l'appellante ha censurati la sentenza di primo grado nel quale è riferito che non è in contestazione “tra le odierne parti in causa la circostanza che vi furono nell'anno 2014 delle infiltrazioni che hanno interessato la proprietà dell'attore , essendosi limitato il convenuto a concludere Controparte_1 Pt_1 nel senso che il fatto è da ascriversi alla non perfetta esecuzione a regola d'arte delle opere di rifacimento ed impermeabilizzazione dell'intera copertura dell'immobile con lastre a lamiera, per come eseguita nell'anno 2011 dal condominio" (p. 2 sentenza), sostenendo che, in realtà, “la notizia delle infiltrazioni, a dire del signor CP_1 avvenute nell'anno 2014, è emersa solo nel giudizio oggi impugnato: mai se ne era prima parlato, neppure nella precedente azione cautelare”, “né controparte ha poi ribadito nelle conclusioni tale richiesta, come evidenziata nel corpo dell'atto, per tale ragione è tamquam non esset.” (p. 7 citazione in appello).
Il sig. ha inoltre evidenziato che il giudizio cautelare avanti al Pt_1
Tribunale di Teramo, definito con ordinanza del 21 marzo 2018 di rigetto, ha aderito a quanto accertato dalla espletata C.T.U., in cui è sì affermato che la causa delle infiltrazioni lamentate proveniva dal posti al piano superiore (di proprietà resistente), ma è anche precisato che “l'attuale presenza, sulla superficie del pavimento dei terrazzi in questione (nonché sui relativi battiscopa) di una membrana (presumibilmente di una guaina liquida impermeabilizzante) ha, invero, impedito “efficacemente il verificarsi di nuove pergolazioni d'acqua nell'unità abitativa del di guisa che deve escludersi l'attuale sussistenza di alcun CP_1 fenomeno infiltrativo”, per cui lo stesso, all'insorgere delle prime criticità, aveva diligentemente provveduto a far apporre, sulla superficie del pavimento dei terrazzi in questione, nonché sui relativi battiscopa, una guaina impermeabilizzante, che ha efficacemente impedito il verificarsi di percolazioni d'acqua nell'unità abitativa del sig. , con conseguente CP_1 esclusione di responsabilità a proprio carico per mancato assolvimento dei propri obblighi di prevenzione e custodia della cosa e di esecuzione di lavori manutentivi e risolutivi.
Ancora, il sig. ha criticato la sentenza di prime cure, eccependo di Pt_1 non aver mai ricevuto la corrispondenza proveniente dall'amministratore di condominio a seguito della denuncia del IN volta alla CP_1 verifica della effettività delle infiltrazioni, poiché trasmessa ad indirizzo errato, essendo esso appellante residente a [...], e non a San Nicolò; in
4 ogni caso, ha premesso che, nonostante fosse ricoverato in ospedale nel periodo in contestazione, aveva appunto scrupolosamente eseguito interventi di manutenzione ed impermeabilizzazione dei terrazzini de quibus, sostenendone per intero i relativi costi.
Infine, parte appellante ha inoltre sottolineato che, quand'anche si volesse sostenere che la causa delle infiltrazioni consista nel “non più efficiente sistema di impermeabilizzazione della superficie dei tre terrazzini a tasca" (pag. 12 C.T.U. in atti), in ogni caso nei confronti del proprietario dell'appartamento sottostante rispondono tanto il proprietario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, in qualità di custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., quanto il
, posto che la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte CP_2 di esso, propria del lastrico solare o della terrazza a livello, ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) ed all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Si è tempestivamente costituito in giudizio il , in persona Controparte_2 dell'amministratore p.t., il quale, rilevando preliminarmente l'inammissibilità del gravame ex art. 348 bis c.p.c., ha chiesto in via principale il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza gravata, siccome corretta in punto di fatto e di diritto, con vittoria delle spese di lite, opponendosi altresì alla richiesta sospensione dell'efficacia esecutiva.
L'ente di gestione, in sintesi, ha dedotto che l'assemblea di condominio si era attivata immediatamente, assumendo le conseguenziali determinazioni di intervento, che prevedevano, tra l'altro, l'incarico ad un perito tecnico per la verifica e stima degli interventi manutentivi eventualmente necessari oltre al conseguente conferimento di mandato ad una ditta specializzata per l'esecuzione dei lavori: è infatti possibile evincere dai verbali assembleari che
“[…] alla luce di quanto discusso in merito alla negligenza del condomino Parte_2 per le infiltrazioni causate dal suo terrazzo a danno del condomino
[...]
[…] lo stesso contattato più volte sia per le vie brevi che Controparte_1 Pt_1 in forma scritta non rispondeva a dare disponibilità di accesso al suo terrazzo per contenere ed eliminare i danni alle strutture sottostanti, ed ancora ad oggi risulta lo stesso a non rispondere a tutti gli avvisi precedentemente inviati anche dopo
l'intervento dei vigili del fuoco […], l'assemblea decide di incaricare un legale per attivare un procedimento d'urgenza del giudice al fine di poter accedere alla sua
5 abitazione […]”; l'appellato ha inoltre rilevato come il C.T.U. aveva individuato, quale fonte delle problematiche interessanti l'appartamento di esso odierno appellanto, il non più efficiente sistema di impermeabilizzazione della superficie dei tre terrazzini a tasca e dei due sottotetti posti al piano superiore di proprietà del sig. . Pt_1
Ha inoltre sottolineato che, contrariamente a quanto affermato dall'odierna appellante, i fenomeni infiltrativi verificatesi all'interno del suo appartamento sono sempre stati collocati, a livello temporale, già nell'anno 2014, essendo stata tale problematica (acuitasi nel 2017) sin da tale anno (e cioè dal 2014) rappresentata più volte in sede di assemblea condominiale senza tuttavia approdare a soluzione alcuna, emergendo in ogni caso anche in sede di ricorso cautelare presentato avanti al Tribunale, ove è affermato che i fenomeni infiltrativi risalissero all'anno 2014 (cfr. doc. n. 4, pag. 2 fascicolo di CP_1 primo grado), e medesimo riferimento temporale veniva fornito anche nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, proprio a pagina 1.
Si è infine costituito in giudizio il sig. , già attore in primo Controparte_1 grado, chiedendo la reiezione dell'appello e la conferma della sentenza di primo grado e, solo in via subordinata, l'accertamento della corresponsabilità del IN e del Condominio, in ogni caso con vittoria di spese e Pt_1 compensi del doppio grado di giudizio.
Nella comparsa di costituzione, in sintesi, il sig. ha evidenziato CP_1 come il IN , solo a seguito del deposito del ricorso cautelare Pt_1
d'urgenza, abbia installato sulla superficie del pavimento dei terrazzi sopra evidenziati (nonché sui relativi battiscopa) una membrana (presumibilmente di una guaina liquida impermeabilizzante) che ha evitato “nuove infiltrazioni”: infatti, su tale aspetto, il sig. ha rappresentato che il C.T.U. aveva CP_1 verificato che “nella documentazione in atti non è presente la pellicola rossa sul pavimento dei terrazzini;
nell'arco temporale di svolgimento delle operazioni peritali
(periodo di tempo in cui, al contrario, se ne è verificata la presenza) non si sono verificate infiltrazioni;
specificatamente sia il secondo e sia il terzo sopralluogo si sono svolti dopo eventi piovosi e non si è riscontrata umidità sulle partizioni murarie dell'appartamento al piano inferiore;
si può dedurre che la presenza di tale membrana rossa, presumibilmente una guaina liquida impermeabilizzante, ha impedito efficacemente il verificarsi di nuove percolazioni d'acqua nell'unità abitativa dell'attore”, concludendo come l'impedimento colpevole dell'odierno
6 appellante all'attività di manutenzione costituisca idoneo elemento per l'imputabilità esclusiva al medesimo della responsabilità per i danni subiti.
Con ordinanza del 4 maggio 2021, il precedente titolare del procedimento ha rigettato l'istanza di sospensiva dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, ritenendo non sussistenti i “gravi e fondati motivi” di cui all'art. 283
c.p.c. nella versione ratione temporis vigente.
A seguito di diversi rinvii, all'udienza del 18 marzo 2025 – l'unica celebrata avanti allo scrivente magistrato, divenuto titolare del procedimento solo il 12 marzo 2024 – la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c..
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente, deve essere rigettata l'eccezione sollevata dalla difesa del in ordine alla inammissibilità del gravame ai sensi Controparte_2 dell'art. 348 bis c.p.c., tenuto conto che il precedente istruttore, a scioglimento della riserva assunta alla prima udienza di comparizione parti del 4 maggio
2021, ha fissato “per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 8.3.2023 ore
09:30.”, avendo così il Tribunale, dopo l'inizio della trattazione, perduto il potere di definire anticipatamente il merito della lite mediante l'ordinanza predetta;
peraltro, non può pronunciarsi ordinanza di inammissibilità ex artt.
348-bis e 348-ter c.p.c. nei casi in cui sia necessario correggere la motivazione o aggiungervi diverse ed ulteriori rationes decidendi (Cass. civ., ord. n. 3023 dell'8 febbraio 2018).
Passando quindi al merito della controversia, l'appello proposto dal sig.
[...]
è infondato. Pt_1
In particolare, va preliminarmente osservato, con riguardo alla dedotta responsabilità del come quest'ultimo, già in sede di Controparte_2 costituzione nel giudizio di primo grado, abbia allegato due missive inviate nell'anno 2014, rispettivamente del 7 febbraio 2014 e del 5 maggio 2014 (cfr. all. 2 alla comparsa di costituzione e risposta in primo grado e all. “fascicolo di primo grado” p. 24-25/84 di questo grado), ed anche un telegramma, con cui ha espressamente sollecitato il sig. sia a risolvere la problematica Pt_1 delle infiltrazioni, sia a consentire l'accesso al terrazzo ad uso esclusivo, sollecitazioni che invero sono state contestate dall'appellante solo in questa sede (peraltro in relazione al profilo concernente il reale recapito del sig.
[...]
e non anche in ordine all'effettiva spedizione, difettando, nella specie, la Pt_1 cartolina di ritorno), visto che, né nel verbale d'udienza del 1 luglio 2019
7 tenuta innanzi al Giudice di Pace – né tantomeno, a tutto voler concedere alla difesa dell'appellante, nelle memorie ex art. 320 c.p.c. –è stata coltivata contestazione sul punto.
Ciò posto, se è vero che a mente dell'art. 1130 c.c., come riformato nel 2010, è onere dell'amministratore di condominio “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio”, è altrettanto vero che “ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni”, sicché, nel caso di specie, l'onere di comunicazione – in forma scritta, e non meramente “a voce” (come asserito nel libello introduttivo) – delle variazioni incombeva sull'appellante.
Ad ogni buon conto, dalla disamina delle delibere assembleari – che non sono state mai impugnate dal sig. – è possibile scorgere un profilo di Pt_1 negligenza in capo allo stesso, nella parte in cui questi, rimanendo inerte ed anzi servando un atteggiamento ostruzionistico e di assoluto diniego incomprensibile ed ingiustificato rispetto alle plurime richieste dei condomini, ha impedito l'accesso al terrazzo, tanto che, il Controparte_2 ed il IN danneggiato hanno dovuto avviare, avanti al Tribunale di
Teramo, apposito ricorso ai sensi dell'art. 1172 c.c. nonché ai sensi dell'art. 700
c.p.c., così incardinando il procedimento rubricato al R.G. n. 1147/2017.
Ebbene, l'accertamento Tecnico d'Ufficio, a firma dell'Ing. , disposto Per_1 ed eseguito nel procedimento cautelare de quo, ha evidenziato la riconducibilità dei difetti manutentivi e dei conseguenti danni subiti dalla proprietà del sig. alla responsabilità diretta del sig. . CP_1 Pt_1
Infatti, l'Ausiliario, in risposta al quesito “Accerti il C.T.U. le cause delle infiltrazioni di acqua piovana che da oltre tre anni a questa parte hanno interessato ed interessano l'appartamento del sig. ed eventuali altre parti comuni CP_1 condominiali”, dopo aver affermato che “• nella documentazione in atti non è presente la pellicola rossa sul pavimento dei terrazzini;
• nell'arco temporale di svolgimento delle operazioni peritali (periodo di tempo in cui, al contrario, se ne e verificata la presenza), non si sono verificate infiltrazioni;
specificatamente sia il secondo e sia il terzo sopralluogo si sono svolti dopo eventi piovosi e non si e riscontrata umidita sulle partizioni murarie dell'appartamento al piano inferiore;
si puo dedurre che la presenza di tale membrana rossa, presumibilmente una guaina
8 liquida impermeabilizzante, ha impedito efficacemente il verificarsi di nuove percolazioni d'acqua nell'unita abitativa dell'attore.”, ha concluso che “la causa delle infiltrazioni che da oltre tre anni (n.d.r.: l'elaborato peritale è stato depositato nel 2018) a questa parte hanno interessato ed interessano l'appartamento del sig. sono ascrivibili al non più efficiente sistema di impermeabilizzazione della CP_1 superficie dei tre terrazzini a tasca e dei due sottotetti al piano superiore”, di proprietà dell'odierno appellante.
Quindi, il procedimento cautelare de quo si è concluso con una ordinanza di rigetto del ricorso, ma solo in quanto, nelle more del procedimento,
l'Ausiliario aveva riscontrato, come sopra riportato, la presenza sulla superficie del pavimento dei terrazzi nonché sui relativi battiscopa di una membrana (presumibilmente una guaina liquida impermeabilizzante) che ha impedito “il verificarsi di nuove percolazioni d'acqua nell'unità abitativa” del sig.
, membrana di cui, come sopra riportato, non vi era traccia nelle foto CP_1 dei manufatti di proprietà del sig. riversate in atti dalla difesa di parte Pt_1 attrice nel giudizio cautelare.
Da ciò deve agevolmente desumersi la circostanza secondo cui il danno lamentato dall'odierno appellato, già attore, e del quale ha chiesto in primo grado il risarcimento, in forza dei lavori che il sig. ha dovuto CP_1 sostenere per rimettere in pristino la propria unità abitativa, è conseguenza immediata e diretta della omessa manutenzione dei tre terrazzini a tasca e dei due sottotetti al piano superiore di proprietà del condomino sovrastante.
È infatti evidente che le infiltrazioni che hanno causato i danni lamentati dall'odierno appellato hanno tratto origine dalla superficie dei predetti terrazzini a tasca e dei due sottotetti aperti che completano l'appartamento sovrastante del sig. , dal momento che, soltanto a seguito della Pt_1 apposizione di membrana impermeabilizzante, nonostante ulteriori eventi atmosferici occorsi tra i vari accessi effettuati dall'Ausiliario, questi non ha più riscontrato segni di nuova umidità all'interno dell'appartamento del sig.
. CP_1
Con riferimento alla spesa necessaria per l'eliminazione di tutti i danni riscontrati nell'immobile del appellato, questa è stata dal C.T.U. CP_2 stimata, in ragione dell'importo dei lavori di ripristino delle componenti edilizie ammalorate, nella somma di € 4.197,74, che sono dunque assolutamente in linea con le lavorazione eseguite dall'impresa Di NC
GI (per la somma di € 3.960,00, discantandosi quindi per poco più di €
9 200,00) all'interno dell'appartamento dell'odierno appellato danneggiato dai fenomeni infiltrativi.
Inoltre, con specifico riguardo alla doglianza coltivata dall'odierno appellante relativa alla mancata considerazione - da parte del C.T.U. - degli interventi di impermeabilizzazione effettuati nel 2011 da una ditta appositamente incaricata dal ed alla eventualità se tali interventi interessassero CP_2 anche i raccordi dei parapetti dei terrazzini (posti all'ultimo piano, quindi anche su quelli dell'appartamento del sig. ) costituenti parti di Pt_1 copertura al pari del tetto, il C.T.U. ha controdedotto che “il quesito riguarda
l'accertamento delle cause delle infiltrazioni che da oltre tre anni hanno interessato ed interessano l'appartamento del sig. e non le cause CP_1 delle infiltrazioni verificatesi nel gennaio 2017; • nessun quesito riguarda la trattazione dei lavori svolti dal nel 2011; • il possibile rimborso Controparte_2 pubblico dei danni da maltempo, la percentuale di copertura, l'eventuale operatività in caso di ammaloramenti pregressi e la procedura da seguire non sono oggetto dei quesiti posti. Entrando nel merito di quanto dedotto dal legale, la condizione del manto in lamiera e assolutamente ininfluente ai fini delle infiltrazioni nell'appartamento del sig. per i seguenti motivi: • è di assoluta evidenza che le estese e abbondanti CP_1 infiltrazioni nell'appartamento del sig. non possono provenire dal manto di CP_1 copertura che copre l'appartamento del sig. quantomeno senza Pt_1
l'interessamento di moltissime altre partizioni e superfici;
• ammettendo per assurdo che le infiltrazioni nell'appartamento del sig. provengano dai raccordi tra il CP_1 manto e i parapetti dei terrazzini a tasca, l'acqua piovana dovrebbe primariamente ammalorare internamente ed esternamente le murature di tamponamento;
visto che i danni principali nell'appartamento del sig. sono sull'intradosso del solaio CP_1
(foto nn° 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 e 19), che le muratura perimetrale interne sono solo localmente ammalorate (foto nn° 8, 10, 11 e 13) e che esternamente la muratura e l'intradosso della soletta appaiono non deteriorati (foto nn° 2 e 3), evidentemente cosi non e;
poiché la conclusione del ragionamento non corrisponde alla realtà, l'ipotesi iniziale e falsa (reductio ad absurdum); ammettendo per assurdo che le infiltrazioni nell'appartamento del sig. provengano dai cambi di pendenza CP_1 del manto in lamiera, l'acqua piovana dovrebbe attraversare l'interno dell'appartamento del sig. , immediatamente al di sotto del manto di copertura, Pt_1 rendendolo assolutamente invivibile, con infiltrazioni, scolature sulle pareti, acqua sui pavimenti, estesi danneggiamenti ai mobili, etc.; evidentemente così non è poiché la conclusione del ragionamento non corrisponde alla realtà, l'ipotesi iniziale e falsa
10 (reductio ad absurdum); • al di sotto della lamiera, vi sono una guaina bituminosa e un solaio ad elevata pendenza (circa 38,5° o l'80%); la poca acqua che in particolari condizioni dovesse oltrepassare la lamiera raggiungerebbe facilmente il canale di gronda perimetrale e non certo l'appartamento del sig. (…) • nell'arco CP_1 temporale di svolgimento delle operazioni peritali non si sono verificate infiltrazioni;
specificatamente sia il secondo e sia il terzo sopralluogo si sono svolti dopo eventi piovosi e non si e riscontrata umidita sulle partizioni murarie dell'appartamento del sig. pertanto le infiltrazioni provengono dai terrazzini a tasca, sul cui CP_1 pavimento e stato posato, dopo la redazione della documentazione fotografica allegata alla relazione tecnica in atti di parte attrice (doc. G) e prima dell'inizio delle operazioni peritali, una pellicola rossa (presumibilmente una guaina liquida impermeabilizzante); se il motivo fosse diverso, come asseritamente sostenuto da parte convenuta, si sarebbero avute in ogni caso infiltrazioni nell'appartamento del sig.
, essendo “irragionevole sostenere che le infiltrazioni nell'appartamento CP_1 del sig. provengano dal manto di copertura che copre l'appartamento del sig. CP_1
”. Pt_1
Ora, deve essere rilevato, in linea generale, che, in tema di oneri condominiali, le spese relative alle cose comuni sono configurabili in funzione della conservazione o del godimento di tali beni ex artt. 1104 e 1123 c.c. e che la ripartizione di dette spese è informata nel sistema della normativa codicistica al criterio della utilitas che la cosa comune conferisce a ciascuna proprietà esclusiva, coordinato con i principi della attribuzione pro quota e della concreta misura dell'uso.
In applicazione di tali principi, l'art. 1126 c.c., con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, individua la misura del contributo, per le spese di riparazione e ricostruzione, dovuta dall'utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma, sulla base del rapporto fra l'utilitas connessa all'uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare, e quella ritenuta dalla norma prevalente, connessa alla funzione di copertura dell'edificio condominiale, funzione alla quale il lastrico solare principalmente adempie a vantaggio di tutti i condomini.
Se, quindi, è il rapporto fra le due utilità il criterio che determina l'indicata misura della contribuzione, e se tale misura è indistintamente riferita dall'art. 1126 c.c. sia alle spese di riparazione che a quelle di ricostruzione del lastrico solare di uso o proprietà esclusiva, va affermato che, a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, sono soltanto le spese
11 attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura, mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, purché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.c..
Ciò trova riscontro in una precedente pronuncia di legittimità, in cui si è affermato che in ordine al lastrico o terrazza di proprietà esclusiva, il dovere di contribuire ai costi di manutenzione rinviene la sua ragione, ex art. 1126
c.c., nell'utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 199 del 9 gennaio 2017).
Inoltre, sul versante della responsabilità per i danni causati a terzi dall'omessa manutenzione del lastrico, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la nota pronuncia n. 9449/2016, nel risolvere la questione relativa alla individuazione del titolo di responsabilità per i danni derivanti dai lastrici solari in proprietà ovvero in uso esclusivo, ha ritenuto che la fattispecie debba essere ricondotta alla previsione di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguente responsabilità del proprietario ovvero dell'usuario esclusivo, in quanto custode del bene.
Nella pronuncia de qua, è stato affermato in particolare il seguente principio di diritto: “in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art.
2051 c.c., sia il in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o CP_2 di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n.
4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del . CP_2
12 Tuttavia, sebbene sia configurabile, secondo il condivisibile ragionamento delle Sezioni Unite, una (possibile) corresponsabilità dell'ente condominiale, secondo una proporzione che può essere mutuata dall'art. 1126 c.c., attesa l'esistenza in capo al del dovere di eseguire le attività di CP_2 conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, è altrettanto vero che tale concorrente responsabilità non sussiste e deve essere esclusa nell'ipotesi in cui venga dimostrata la riconducibilità del danno ad un fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, laddove sia stato accertato che il danno è conseguenza di vizi e carenze costruttive dell'immobile che involgono la sola responsabilità del custode, e senza che possa individuarsi la violazione dei concorrenti obblighi di manutenzione gravanti sul (cfr. Cass. civ., sez. II, n. 3239 del 7 CP_2 febbraio 2017; Cass. civ., sez. II, n. 23680 del 21 novembre 2016).
Pertanto, in applicazione del principio di diritto appena esposto, la motivazione della sentenza impugnata deve essere (sì) integrata, risultando, in ogni caso, il dispositivo conforme a diritto.
Venendo infine al governo delle spese di lite, le stesse seguono la soccombenza dell'appellante e si liquidano come in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, avuto riguardo al valore della controversia (scaglione da € 1.100,00 ad €
5.200,00) ed all'attività processuale in concreto espletata.
La integrale reiezione dell'appello costituisce inoltre il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione qui proposta e integralmente rigettata, ai sensi dell'art. 13, co. 1 quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 (nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228).


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel procedimento di secondo grado contraddistinto dal R.G. n.
939/2020, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) RIGETTA l'appello e, per l'effetto, CONFERMA integralmente la sentenza n. 128/2020, emessa il 7 febbraio 2020 dal Giudice di Pace di
Teramo e depositata in pari data;

2) CONDANNA l'appellante alla rifusione, in favore Parte_1 delle parti appellate e Controparte_1 Controparte_2 quest'ultimo in persona dell'amministratore p.t., delle spese di lite, che
13 sono liquidate in € 1.700,00 a titolo di compensi, oltre rimborso forfettario,
IVA e CPA, per ciascuna parte appellata;

3) DÀ ATTO sussistenza dei presupposti previsti dall'art. 13, co. I quater,
D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Così deciso in Teramo, il 10 giugno 2025.
IL GIUDICE dott.ssa Lorenza Pedullà
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