N. R.G. 1850/2024
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1850/2024
Oggi 16 ottobre 2025, alle ore 11.31, innanzi al dott. Alfredo Spitaleri, sono comparsi:
- per e per delega dell'Avv. BARBARA GRANATA, l'Avv. Parte_1
MA CO, il quale si riporta alla domanda chiedendone l'integrale accoglimento.
L'Avv. Scollo fa presente che solo dalla lettura del provvedimento ordinanza del
10/03/2025 si apprendeva che l'invito alla negoziazione assistita non risultava depositato nel fascicolo telematico.
Invero, l'invito alla negoziazione assistita, oggi depositato in atti, era stato notificato alla convenuta in allegato alla PEC del 29 Controparte_1
aprile 2024 contestualmente alla richiesta di risarcimento dei danni e costituzione in mora, ritualmente depositata in actis al momento dell'iscrizione a ruolo.
Per un mero errore di natura tecnico informatica, l'invito alla negoziazione assistita, per quanto espletato in data 29 aprile 2024, non risultava depositato.
A conferma dell'avvenuta ricezione delle comunicazioni stragiudiziali, si deposita riscontro dell'Avv. Paolo Bianchini, datato 16 maggio 2024, con cui veniva contestato il contenuto della PEC del 29 aprile 2024, nonché della domanda.
Si insiste, pertanto, nell'accoglimento della domanda siccome procedibile e fondata in fatto ed in diritto, con vittoria di spese, diritti ed onorari, come da nota che si allega, con attribuzione al procuratore antistatario.
Pag. 1 di 9 Il Giudice,
Si ritira in camera di consiglio. Quindi, rientrato dalla camera di consiglio alle ore
21:30, ha pronunciato e pubblicato la seguente sentenza, dandone lettura in pubblica udienza ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
Pag. 2 di 9 N. R.G. 1850/2024
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nella persona del Giudice dott. Alfredo Spitaleri, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1850/2024
PROMOSSA DA
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 C.F._1
RA AN, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

ATTRICE
CONTRO
(C.F. ); Controparte_1 P.IVA_1
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI
Precisate le conclusioni come da verbale in atti, la causa è stata posta in decisione all'udienza del 16.10.2025, all'esito della discussione orale ai sensi dell'art. 281-sexies
c.p.c.
Pag. 3 di 9 MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio la , chiedendo accertarsi e dichiararsi Controparte_1
la nullità del contratto di mediazione stipulato tra le parti in data 15.02.2024 e, per l'effetto, la condanna della convenuta alla restituzione della somma di € 6.000,00, versata a titolo di provvigione, nonché al risarcimento del danno patrimoniale. A supporto della domanda, l'attrice ha dedotto di avere corrisposto tale somma quale compenso per l'attività di intermediazione svolta dalla convenuta nell'ambito della trattativa volta alla prenotazione di un alloggio presso una cooperativa edilizia, sostenendo che l'affare non si fosse perfezionato e che la stessa avesse successivamente esercitato il recesso per ragioni personali e tecniche inerenti alla conformazione dell'immobile. Ha infine invocato, in via subordinata, l'applicazione dell'art. 2041 c.c.
2. - La ritualmente citata, non si è costituita Controparte_1
in giudizio ed è stata dichiarata contumace con ordinanza del 10.03.2025.
3. - Omessa ogni attività istruttoria, la causa è stata posta in decisione all'udienza del
16.10.2025 sulle conclusioni precisate come da verbale in atti, all'esito della discussione orale ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
4. - La domanda attorea è infondata e va respinta.
4.1. - Dall'esame dell'atto introduttivo del presente giudizio emerge come l'attrice, pur formalmente richiedendo la declaratoria di nullità del contratto di mediazione, abbia articolato a sostegno della domanda argomentazioni che non sono riconducibili a nessuno dei vizi genetici previsti dall'art. 1418 c.c. Il contratto, infatti, è nullo soltanto quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente (art. 1418, comma 1, c.c., c.d. “nullità virtuale”); quando manca uno dei requisiti indicati nell'art. 1325 c.c., ossia l'accordo delle parti, la causa, l'oggetto o la forma quando prescritta dalla legge a pena di nullità; quando la causa è illecita;
quando i motivi sono illeciti nel caso indicato dall'art. 1345 c.c., ossia quando il motivo illecito comune ad entrambe le parti è stato determinante per la conclusione del contratto;
quando l'oggetto
è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile (art. 1346 c.c.); nonché in tutti gli altri casi stabiliti dalla legge (art. 1418, comma 3, c.c., c.d. “nullità testuale”).
Pag. 4 di 9 Nel caso di specie, l'accordo di mediazione sottoscritto il 15.02.2024 risulta perfettamente valido sotto ogni profilo: sussiste il consenso manifestato dalle parti, la causa è lecita e tipica (intermediazione immobiliare ex artt. 1754 ss. c.c.), l'oggetto è determinato (provvigione pari al 2% del prezzo pattuito, a fronte della prestazione di un servizio di intermediazione immobiliare), la forma utilizzata dalle parti è sufficiente per il contratto di mediazione.
Le argomentazioni spese dall'attrice a fondamento della domanda di nullità riguardano sostanzialmente la mancata conclusione dell'affare tra l'attrice medesima e la
Cooperativa “Domus”, o comunque la sua pretesa inidoneità a generare obbligazioni giuridicamente vincolanti, nonché il successivo esercizio del diritto di recesso dall'atto di prenotazione. Tali circostanze, tuttavia, non integrano alcuna causa di nullità del contratto di mediazione, configurando vicende successive alla stipula ed estranee alla validità “genetica” dell'accordo stipulato tra attrice e convenuta.
L'affermazione secondo cui “non essendosi finalizzate le condizioni de quibus per la realizzazione delle opere, non Vi è chi non veda come è da ritenersi nullo l'accordo di mediazione” confonde erroneamente la nullità del contratto, che attiene ai vizi genetici dello stesso, con la mancata o parziale esecuzione del rapporto obbligatorio, che è fatto successivo e pertiene ad una diversa categoria giuridica.
La domanda di nullità non merita pertanto accoglimento.
4.2. - Anche a voler qualificare la domanda come diretta alla risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.), o, in via ulteriore, come ripetizione di indebito (art. 2033 c.c.), essa resterebbe infondata.
Il contratto di mediazione risulta integralmente eseguito: la convenuta ha messo in relazione la cliente con la cooperativa, l'attrice ha corrisposto il compenso pattuito, e il successivo recesso dalla prenotazione dell'alloggio costituisce esercizio di un diritto potestativo che non incide retroattivamente sulla completa esecuzione del rapporto. Il suddetto recesso, peraltro, è intervenuto per motivi soggettivi dell'attrice, legati alla percezione di scarsa privacy e al disagio personale derivante dalla conformazione dell'immobile, circostanze del tutto estranee all'attività della mediatrice.
Pag. 5 di 9 Non sussiste pertanto alcuna violazione dell'art. 1759 c.c., non essendo stata allegata né provata l'omissione, da parte della convenuta, di informazioni rilevanti sulle condizioni dell'immobile o su circostanze idonee a incidere sulla decisione dell'attrice. L'attività di intermediazione è stata svolta in modo conforme ai doveri di correttezza e informazione, non ravvisandosi alcuna negligenza o reticenza idonea a generare alcuna responsabilità del mediatore.
4.3. - Per una corretta decisione della controversia, appare altresì necessario soffermarsi sulla natura giuridica dell'atto di prenotazione sottoscritto dall'attrice con la risultando tale qualificazione decisiva ai fini della valutazione Controparte_2
del momento in cui è sorto il diritto alla provvigione in capo alla convenuta.
L'attrice ha sottoscritto un atto di prenotazione di alloggio in edilizia libera con la
Cooperativa “Domus” a r.l., divenendo contestualmente socia della cooperativa stessa.
Trattasi di cooperativa edilizia c.d. “libera”, ossia non disciplinata dal Testo Unico in materia di edilizia economica e popolare (R.D. 28 aprile 1938 n. 1165), alla quale si applicano quindi le norme del codice civile integrate dalle norme speciali di carattere generale previste per tutte le cooperative.
In tema di edilizia libera, la dottrina e la giurisprudenza hanno progressivamente abbandonato la teoria “amministrativa” del procedimento di acquisto dell'alloggio, assimilando la prenotazione ad un contratto preliminare con il quale il socio e la cooperativa assumono reciprocamente l'obbligazione di concludere il successivo contratto di assegnazione dell'immobile. Ponendosi in tale prospettiva ermeneutica, la
Corte di cassazione è giunta ad affermare che “La domanda di esecuzione specifica, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., può essere proposta anche nei confronti di una società cooperativa che abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, di fronte al rifiuto della società di prestarsi all'atto traslativo dell'immobile al socio assegnatario. Il suo accoglimento è, però, condizionato al compiersi della fattispecie complessa e progressiva che prevede, oltre all'assunzione, da parte della società, dell'obbligo a prestare il proprio consenso al trasferimento, anche
l'effettuazione della prenotazione dell'alloggio, che accerta la realizzazione dei presupposti concreti per tale assegnazione, individuandone il bene ed il corrispettivo,
Pag. 6 di 9 così da rendere legittimo, e quindi dovuto, il successivo atto traslativo del diritto” (cfr.
Cass. n. 752/1997).
Ne consegue che l'atto di prenotazione costituisce un vincolo giuridico pienamente efficace, suscettibile di tutela in forma specifica ex art. 2932 c.c.
4.3.1. - Tale qualificazione incide direttamente sul diritto del mediatore alla provvigione.
Ai sensi dell'art. 1755 c.c., infatti, il diritto alla provvigione sorge quando l'affare si è concluso per effetto dell'intervento del mediatore.
La giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che l'affare deve ritenersi concluso
“quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto”, con la precisazione che “anche un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, salvo che le parti abbiano inteso derogare alla disciplina legale attribuendo il diritto alla provvigione al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita” (cfr. Cass. n. 2359/2024).
4.3.2. - Nel caso di specie, la prenotazione dell'alloggio, nella sostanza equiparabile ad un contratto preliminare, segna il momento di perfezionamento dell'affare.
La mediazione ha dunque raggiunto il suo scopo nel momento in cui l'attrice è stata posta in contatto con la cooperativa e ha aderito al progetto di assegnazione, sottoscrivendo l'atto di prenotazione.
Il successivo esercizio del diritto di recesso, fondato su motivi personali, non incide sul diritto già maturato del mediatore, in assenza di una clausola contrattuale che subordini la provvigione alla stipula dell'atto definitivo di assegnazione.
Inoltre, l'assunto dell'attrice secondo cui l'atto di prenotazione sarebbe un negozio atipico privo di efficacia vincolante, dal quale le parti potrebbero recedere in qualsiasi momento senza alcuna conseguenza giuridica, appare erroneo e contraddittorio.
Pag. 7 di 9 La possibilità di recedere da un contratto, infatti, non equivale all'assenza di un vincolo giuridico. Il recesso è un diritto potestativo che consente alla parte a ciò legittimata di sciogliersi unilateralmente da un vincolo obbligatorio preesistente, proprio perché tale vincolo esiste ed è giuridicamente rilevante. Se il contratto non avesse natura vincolante, non avrebbe alcun senso parlare di recesso, essendo le parti già libere da qualsiasi obbligo.
Nel caso di specie, l'attrice ha esercitato il diritto di recesso dall'atto di prenotazione con la circostanza che conferma, anziché smentire, l'esistenza di Controparte_2
un vincolo giuridico dal quale l'attrice ha inteso sciogliersi.
4.4. - Quanto al richiamo all'art. 2041 c.c., la relativa domanda è inammissibile.
L'azione di arricchimento senza causa ha natura sussidiaria e non può essere esperita quando tra le parti esiste un rapporto contrattuale valido ed efficace.
Nella specie, l'arricchimento denunciato dall'attrice trova piena giustificazione nel contratto di mediazione regolarmente stipulato ed eseguito, che ha generato l'obbligo di pagamento della provvigione.
4.5. - Quanto alla domanda risarcitoria, non può che rilevarsi l'insussistenza di qualsivoglia danno risarcibile in capo all'attrice: la somma di € 6.000,00, infatti, non costituisce un danno, bensì una prestazione contrattuale eseguita dall'attrice in favore della convenuta a fronte di un'attività di mediazione effettivamente svolta e in presenza di un titolo giuridico pienamente valido ed efficace.
Il danno risarcibile presuppone la lesione di un interesse giuridicamente rilevante e la conseguente perdita economica o il mancato guadagno subiti dal danneggiato.
Nel caso di specie, l'attrice ha semplicemente adempiuto a un'obbligazione contrattuale, corrispondendo la provvigione pattuita per un servizio di intermediazione immobiliare regolarmente eseguito.
Non vi è stata, dunque, alcuna lesione di un interesse giuridico dell'attrice, né alcuna perdita economica che non trovi la propria causa giustificatrice in un contratto validamente concluso.
Pag. 8 di 9 La circostanza che l'attrice abbia successivamente esercitato il diritto di recesso dall'atto di prenotazione con la rinunciando all'acquisto Controparte_2
dell'immobile, non trasforma la prestazione contrattuale già eseguita in un danno risarcibile. Come in precedenza chiarito, infatti, il recesso è stato frutto di una scelta discrezionale dell'attrice, motivata da valutazioni soggettive relative alla idoneità dell'immobile a soddisfare le proprie esigenze personali, e non può generare un diritto al risarcimento nei confronti di un terzo soggetto, quale è il mediatore, che ha correttamente adempiuto alle proprie obbligazioni contrattuali.
5. - In conclusione, nessuna delle domande proposte risulta fondata: il contratto di mediazione è valido ed efficace, l'affare si è concluso con la stipula dell'atto di prenotazione, la provvigione è stata correttamente corrisposta e non sussistono i presupposti per alcuna restituzione o risarcimento.
6. - Per le ragioni esposte, la domanda proposta da deve essere Parte_1
rigettata sotto ogni profilo.
7. - Nulla è a disporsi sulle spese di lite, attesa la contumacia della parte convenuta.


P. Q. M.


Il Tribunale di Siracusa, Sezione Seconda Civile, nella persona del G.U., Dott. Alfredo
Spitaleri, disattesa o assorbita ogni diversa domanda ed eccezione, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 1850/2024 r.g., così dispone:
1) Rigetta la domanda proposta da nei confronti della Parte_1 [...]
. Controparte_1
2) Nulla sulle spese.
Così deciso a Siracusa, in data 16 ottobre 2025.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
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