N. R.G. 10288/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE V CIVILE

in persona del dott. Carlo Bianchetti in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 10288 del ruolo generale dell'anno 2021 vertente tra

Parte_1
attrice, con l'avvocato Antonello Linetti
e
, Controparte_1 Controparte_2
convenute, con l'avvocato Augusto Azzini
e
Controparte_3
convenuta, con l'avv. Rossella Wuehrer
Conclusioni: la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti all'udienza del 14 novembre 2024 e perciò, per la parte attrice e per la convenuta , come da rispettivi CP_3
fogli depositati telematicamente;
per le convenute e , come da comparsa di CP_1 CP_2
costituzione.
MOTIVAZIONE

1. Lo svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato a mezzo pec in data 9 settembre 2021 la società
[...]
Co (di seguito conveniva in giudizio e Ing Parte_1 Controparte_1 pagina 1 di 8 (di seguito rispettivamente e ), nonché Controparte_5 CP_1 CP_2 CP_3
(di seguito ) chiedendo che il Tribunale dichiarasse la nullità assoluta ex artt. 1418 c.c. e
[...] CP_3
46 L. 380/2001 dell'atto pubblico 1 giugno 2005 a rogito Notaio con il quale Per_1 CP_3
aveva ceduto a (dante causa delle convenute e ) la proprietà del Controparte_6 CP_1 CP_2
capannone artigianale sito in Sarezzo, via delle Ferriere n. 7, e aveva contestualmente CP_6
concesso tale immobile in locazione finanziaria alla società attrice;
in via subordinata chiedeva che il tribunale pronunciasse sentenza di risoluzione per inadempimento della concedente, avendo la stessa concesso in leasing un immobile viziato da un abuso insanabile, e perciò insuscettibile di essere trasferito nella proprietà della utilizzatrice al termine del contratto;
in ogni caso condannasse le aventi causa della originaria concedente, in via tra loro solidale o alternativa, alla ripetizione di tutte le somme versate in adempimento del contratto di leasing;
in via ulteriormente subordinata condannasse le aventi causa della originaria concedente e , in via tra loro solidale o alternativa, al risarcimento dei CP_3
danni derivati alla attrice dalla necessità di demolire la porzione di fabbricato non sanabile e di costruire altra porzione di fabbricato di dimensioni analoghe, ovvero per reperire un immobile alternativo e per trasferire in tale immobile i propri macchinari.
Narrava l'attrice che, una volta ultimato il pagamento dei canoni di leasing, aveva dato mandato al proprio notaio di fiducia di predisporre l'atto di trasferimento della proprietà dell'immobile a seguito dell'esercizio del diritto di riscatto;
che in tale occasione aveva appreso dal notaio che, nonostante la parte venditrice avesse garantito la regolarità urbanistica del capannone, una parte dello stesso era stata edificata non solo in difformità dalla richiesta di licenza edificatoria, ma anche in zona di rispetto del torrente Gobbia, il che rendeva insuscettibile di sanatoria tale corpo di fabbrica;
che di conseguenza il contratto di locazione era nullo, ai sensi degli artt. 1418 c.c. e 46 D.P.R. 380/2001, o comunque la originaria concedente aveva gravemente inadempiuto ai propri obblighi contrattuali, in particolare avendo concesso in locazione finanziaria un bene insuscettibile di essere acquistato dall'utilizzatore mediante l'esercizio del diritto di riscatto.
Si costituivano e (rispettivamente incorporante della originaria concedente e CP_2 CP_1
cessionaria in blocco degli immobili già acquistati da per poi essere locati Controparte_6
finanziariamente), contestando che il lamentato abuso edilizio determinasse la nullità del contratto di leasing;
affermando che non solo la società concedente aveva adempiuto a tutti gli obblighi contrattualmente assunti nei confronti della utilizzatrice (la quale aveva dichiarato di manlevare la concedente da tutti i vizi, difetti, irregolarità, inidoneità all'uso e mancanza delle qualità relative pagina 2 di 8 all'immobile locato, e si era assunta l'onere di farsi carico di tutte le spese necessarie a provvedere agli adempimenti e agli obblighi di natura urbanistica), mentre era stata l'utilizzatrice a rendersi inadempiente agli obblighi derivanti dal contratto, omettendo di restituire l'immobile nonostante non avesse esercitato l'opzione di riscatto nel termine contrattualmente stabilito;
chiedeva pertanto che il
Co tribunale rigettasse le domande di parte attrice, e, in via riconvenzionale, condannasse alla riconsegna dell'immobile, previa eliminazione degli eventuali abusi, oltre al corrispettivo per la detenzione sine titulo dell'immobile oltre il termine contrattuale (nonché, in caso di mancata regolarizzazione del bene, al rimborso delle spese sostenute da a tale scopo); in via CP_1
subordinata, in caso di accoglimento della domanda di nullità o di risoluzione proposta da parte attrice, la condanna di alla restituzione del prezzo versato per l'acquisto dell'immobile, maggiorato CP_3
Co di interessi, e il rigetto di tutte le domande risarcitorie proposte da con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva ritualmente anche , chiedendo il rigetto della domanda di nullità proposta dalla CP_3
Co società attrice, e della domanda risarcitoria, in quanto infondata, e comunque prescritta, essendo in grado sin dalla data del rogito 1 giugno 2005 Notaio e comunque dalla data in cui aveva Per_1 conseguito il possesso dell'immobile, di percepire la reale consistenza dello stesso.
La causa veniva istruita mediante lo scambio di memorie e documenti;
veniva inoltre disposta c.t.u. diretta ad accertare la conformità urbanistica dell'immobile, e acquisire ogni elemento utile a valutarne la commerciabilità, all'esito del quale incombente è stata poi trattenuta in decisione all'udienza del 14 novembre 2024, sulle conclusioni delle parti richiamate in epigrafe.

2. La domanda di nullità dell'atto di compravendita immobiliare 1 giugno 2005 ai sensi degli artt. 1418
c.c. e 46 L. 380/2001, e la conseguente nullità del contestuale contratto di locazione finanziaria da
[...]
a CP_6 Parte_1
La domanda è infondata.
Ed invero da un lato la norma ex art. 46 D.P.R. 380/2001 invocata dalla parte attrice prevede che la nullità da essa comminata riguardi gli edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo
1985 (mentre nel caso che ci occupa l'edificio è stato edificato anteriormente al 21 febbraio 1974, atteso che in tale data veniva presentato il certificato di collaudo statico dell'edificio – cfr. docc.

4-5 allegati alla relazione dell'arch. sub doc. 21 di parte attrice;
che anche la porzione Persona_2
abusiva del fabbricato risulta essere stata edificata, sia pure in forma non del tutto coincidente con l'attuale situazione di fatto, in data non successiva al 1975, dal momento che essa risulta presente nelle fotografie aeree scattate il 23 settembre 1975 acquisite dal c.t.u. – cfr. fg. 43 della relazione peritale); pagina 3 di 8 d'altro lato, in ogni caso, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. SS.UU. n.
8230 del 22 marzo 2019) “la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del
1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile; pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
Ciò che esclude che nel caso di specie il contratto di compra-vendita immobiliare concluso tra e sia viziato di nullità, dal momento che l'immobile in oggetto (così come la CP_3 CP_6
porzione abusiva dello stesso) era stato edificato in data anteriore al 17 marzo 1985; che in ogni caso l'atto menzionava il titolo urbanistico reale e riferibile all'immobile; esclude altresì, conseguentemente, che la (inesistente) nullità del contratto di compra-vendita immobiliare travolga il contestuale contratto di leasing stipulato tra e CP_6 Parte_1

3. La domanda di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento della parte concedente.
La domanda è fondata.
Ed invero deve ritenersi che il contratto di locazione finanziaria in esame rientri nella categoria dei cc.dd. contratti di leasing traslativo, quelli cioè in cui i beni conservino alla scadenza un valore superiore rispetto al prezzo di esercizio dell'opzione di acquisto.
Orbene in tale ipotesi deve ritenersi che la destinazione del bene concesso in leasing all'acquisto da parte dell'utilizzatore sia connaturata a tale tipo contrattuale, tanto che da un lato i canoni hanno la consistenza di corrispettivo al trasferimento, d'altro lato tale contratto può essere assimilato ad una vendita con patto di riservato dominio, tanto da rendere valida la clausola che, conformemente al disposto dell'art. 1523 c.c., ponga i rischi a carico dell'utilizzatore/compratore sin dal momento della consegna (cfr. Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 6369 del 3 maggio 2002; cfr. anche Sez. III, sent. n. 14619 del 23 giugno 2009).
pagina 4 di 8 Ciò premesso, la concessione in locazione finanziaria (traslativa) di un bene insuscettibile di essere oggetto di valido trasferimento, in quanto costituito per una sua parte consistente (circa 1/3 della superficie oggetto della originaria licenza edificatoria) da un corpo di fabbrica viziato da una difformità urbanistica non sanabile (circa la non sanabilità della costruzione di un corpo di fabbrica edificato a distanza inferiore rispetto a quella destinata al rispetto di un corso d'acqua, nella specie il torrente
Gobbia, convergono le opinioni del Notaio officiato dalla società attrice, dal ctp dell'attrice Per_3
arch. e del ctu ing. né tali pareri motivati sono stati in alcun modo contrastati dalla Per_2 Per_4
difesa delle parti convenute), comporta la nullità del contratto, per mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'art. 1346 c.c. e comunque per mancanza della causa adquirendi (cfr. Cass. Civ., Sez. III, sent. n. 16757 del 23 luglio 2014).
Di tale difformità urbanistica, ascrivibile in parte all'originario proprietario dell'immobile (come detto, dalle fotografie aeree del 23 settembre 1975 risulta che il corpo di fabbrica abusivo e non sanabile era già stato edificato), in altra parte a tale soggetto, ovvero al suo avente causa (dalle fotografie CP_3 aeree scattate nell'anno 2002, vale a dire tre anni prima dell'atto a rogito Notaio con il quale Per_1
aveva venduto l'immobile a e quest'ultima l'aveva ceduto in leasing, risulta che il CP_3 CP_6
corpo di fabbrica abusivo presentava già una copertura a doppia falda, vale a dire che esso si trovava già nelle medesime condizioni risultanti dal sopralluogo compiuto dal ctu – si vedano le fotografie allegate sub docc. 22 e 23 di parte attrice;
che tali fotografie rappresentino lo stato dei luoghi fotografato nel 2002 è circostanza non oggetto di contestazione da parte della difesa Controparte_7
, sarebbe stato onere della acquirente/concedente accertarsi, per evitare di concedere in leasing
[...]
traslativo un bene la cui proprietà non era validamente trasferibile.
Né può dirsi che tale onere sia stato efficacemente escluso dalle clausole contrattuali invocate da parte convenuta.
Ed infatti, a prescindere che in nessun caso potrebbe dirsi valida una clausola contrattuale che escludesse la responsabilità del concedente/venditore per la accertata incommerciabilità del bene concesso in leasing traslativo, la semplice lettura delle clausole contrattuali richiamate dalla difesa delle convenute esclude che esse possano essere interpretate come da loro prospettato;
ed invero, allorché la premessa delle condizioni generali di contratto recita che “l'utilizzatore dichiara che … nulla osta ad adibirlo (l'immobile) a tale attività, in virtù di licenze e autorizzazioni comunali, specifiche norme urbanistiche comunque emanate dall'autorità competente … che le opere da svolte o da svolgere su di esso (immobile), come pure quanto su di esso costruito o da costruire, non hanno dato né daranno
pagina 5 di 8 luogo a violazione di alcuna norma, diritto od interesse legittimo esistente a favore di terzi, anche per quanto attiene alla tutela dei cosiddetti diritti immateriali … e la disciplina della concorrenza”, tali dichiarazioni, peraltro generiche, appaiono dirette ad escludere la responsabilità della concedente per i casi in cui l'attività che l'utilizzatore intende svolgere nell'immobile concesso in leasing ostino contro norme amministrative ovvero si pongano in contrasto con diritti o interessi legittimi di terzi, e non certo ad esonerare la concedente nell'ipotesi di incommerciabilità dell'immobile; che, allorché gli articoli 6,
10 e 11 delle condizioni generali di contratto precisano che “eventuali difformità di natura edilizia non autorizzano in alcun modo a sospendere il pagamento dei canoni di leasing e che l'utilizzatore è direttamente responsabile della sanatoria delle stesse”, evidentemente si riferiscono a difformità sanabili (quale non è quella accertata in corso di causa); che, del pari, la previsione dell'art. 7 dell'atto
1 giugno 2005 a rogito Notaio che recita “la Società utilizzatrice manleva la Società “ING Per_1
Lease (Italia) spa” per qualsiasi vizio, difetto, irregolarità, inidoneità all'uso, mancanza delle qualità relative all'immobile ed ai suoi impianti, pertinenze ed accessori”, contempla ipotesi di vizi tali da diminuire il valore del bene ovvero la possibilità del suo utilizzo, non già il vizio, ontologicamente del tutto diverso, che inficia la possibilità di acquisirne la titolarità.
A tale proposito, essendo del tutto indimostrata (né financo allegata da parte della difesa delle aventi causa dell'originaria concedente) la consapevolezza della società attrice circa la incommerciabilità del bene sin dal momento della stipula dell'atto, appare irrilevante l'indagine diretta all'individuazione del momento successivo nel quale sia divenuta consapevole della difformità edilizia Parte_1
e della sua insanabilità, non avendo parte convenuta eccepito la prescrizione dell'azione di risoluzione.
Da tutto quanto sopra illustrato discende la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento della concedente, atteso che, come già più sopra anticipato, la rilevanza quali-quantitativa della porzione dell'immobile non sanabile è tale da escludere che l'inadempimento possa ritenersi di scarsa importanza.
Da tale pronuncia discende peraltro necessariamente, in accoglimento della domanda svolta in via riconvenzionale da la condanna di parte attrice alla immediata restituzione alla proprietaria CP_1 dell'immobile già oggetto del contratto risolto. CP_1

4. La determinazione dei rapporti dare-avere tra le parti in conseguenza dell'avvenuta risoluzione del contratto.
Dal momento che da un lato una parte dei canoni di locazione finanziaria dovrà essere imputata al godimento del bene per tutta la durata del rapporto contrattuale;
che dovrà essere stabilito l'ammontare pagina 6 di 8 del danno per l'adeguamento dell'immobile alla normativa urbanistica ovvero per il trasferimento dell'azienda della società attrice in immobile analogo;
che d'altro lato dovrà essere computato l'indennizzo per il godimento dell'immobile da parte della per il periodo Parte_1
successivo a quello contrattualmente previsto;
che infine la determinazione dei rapporti dare-avere tra le parti concedente e utilizzatrice avrà riflessi anche sulla domanda di manleva svolta nei confronti di conseguentemente, appare necessario rimettere la causa in istruttoria limitatamente a Controparte_3
tale parte delle reciproche domande, al fine di disporre ctu diretta alla quantificazione di tali rapporti.

5. Conclusioni.
Da tutto quanto premesso discende che dovrà essere emessa sentenza non definitiva avente per oggetto la declaratoria dell'avvenuta risoluzione del contratto di leasing in oggetto per inadempimento della parte concedente, e la condanna di parte attrice alla immediata restituzione alla proprietaria CP_1 dell'immobile già oggetto del contratto risolto;
essere rimessa la causa in istruttoria al fine di procedere alla determinazione, mediante c.t.u., dei rapporti dare-avere tra le parti in dipendenza della avvenuta risoluzione del contratto di leasing.

6. Spese.
Spese al definitivo.


P.Q.M.


pronunciando non definitivamente, dichiara la risoluzione del contratto di leasing immobiliare di concluso con atto 1 giugno 2005 a rogito Notaio per inadempimento della parte concedente;
Per_1
condanna alla immediata restituzione a Parte_1 dell'immobile ad uso capannone artigianale sito in Sarezzo, via delle Ferriere n. 7; Controparte_1
dispone con separato provvedimento la rimessione della causa per la ulteriore istruzione della causa relativa alle residue domande proposte dalle parti processuali;
spese al definitivo.
Così deciso in Brescia il 10 febbraio 2025.
Il giudice dott. Carlo Bianchetti
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art.35 comma 1 d.m. 21 febbraio 2011, n.44, come modificato dal d.m. 15 ottobre 2012 n.209 pagina 7 di 8 pagina 8 di 8