N. R.G. 10930/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, in composizione monocratica, in persona del dott. Antonio Sammarro, ha pronunciato all'esito della discussione orale del 10.06.2025, la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 10930 del R.G.A.C. dell'anno 2025, già n. 8180/2025 e vertente TRA
(C.F. e P. Iva Parte_1 P.IVA_1
) con l'avv. Alessandro C. Valerio;
P.IVA_2
ATTRICE
E
C.F. e P. IVA n. ), con sede in Milano, Via al Bertani n. 6; CP_1 P.IVA_3
CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto: risoluzione locazione. RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
premesso che con contratto registrato il 29/10/2020 al n. Parte_2
023238-serie 3T e codice identificativo , Immobiliare , aveva sub CodiceFiscale_1 Parte_1 locato alla l'unità immobiliare uso ufficio e magazzino sita in Milano, Via G. Donizetti 36, CP_1 piano rialzato e seminterrato, attualmente censita in Catasto al Foglio 392, part. 10, sub. 709, ZC 1, cat. A/10, T-S1 classe 3 cons. 6, R.C. 4.384,72, preso in locazione a sua volta da , per Parte_3 un canone annuo di sub locazione di € 20.000,00 per il periodo dal 1 ottobre 2020 al 30 settembre 2022, di € 30.000,00 per il periodo dal 1 ottobre 2022 al 30 settembre 2023 e di € 40.000,00, oltre al rimborso degli oneri accessori di € 6.300,00= circa salvo conguaglio dal 1 ottobre 2023 in avanti, che le scadenze di pagamento del canone e delle spese venivano convenute al 1 ottobre al 1 gennaio al 1 aprile ed al 1 luglio di ogni anno, che l'art. 9 del contratto prevedeva che il conduttore "si farà carico inoltre di ogni tassa imposta e onere relativo ai beni locati ed al presente contratto tenendo conseguentemente manlevato il locatore relativamente agli stessi. Il locatore sarà tenuto al pagamento delle tasse imposte e oneri relativi al proprio reddito", che l'art. 8 del contratto conteneva una clausola risolutiva espressa che dispone “Il mancato pagamento, totale o parziale, anche di una sola rata del canone e/o degli oneri accessori, entro il termine delle scadenze previste dall'art. 3 potrà determinare la risoluzione ipso iure del contratto ai sensi dell'articolo 1456 del codice civile”, che con pec del 30 gennaio 2025 intimava il pagamento dell'importo di € 16.880,64 a quella data scaduto per rata di canone, oneri accessori, e rimborso Imu, che in data 31 gennaio 2025 e dunque con trenta giorni di ritardo rispetto alla scadenza convenuta, la provvedeva al pagamento del minore importo CP_1 di € 12.681,84, omettendo il rimborso dell'Imu richiesto dalla sublocatrice alla subconduttrice in forza dell'art. 9 del contratto di sub locazione, e dalla sublocatrice a sua volta dovuto alla locatrice in forza dell'art. 9 del contratto di locazione, che alla data dell'11 febbraio 2025 il pagamento del dovuto non era stato ancora eseguito, che ricorrevano le condizioni previste dalla clausola risolutiva espressa, intimava lo sfratto per morosità, convenendo la società conduttrice davanti a questo giudice per la relativa convalida, e l'emissione del decreto ingiuntivo per l'importo di € 16.880,64 oltre canoni a scadere sino al rilascio.
pagina 1 di 4 non compariva all'udienza né si costituiva in giudizio, mentre l'intimante dava atto che CP_1 prima della notifica dell'intimazione la società conduttrice aveva pagato l'importo di € 12.681,84 il 31.01.2025, per cui alla data della notifica la morosità era pari ad € 4.442,73, per il mancato rimborso dell'IMU.
Il giudice, rilevata l'insussistenza delle condizioni per convalidare lo sfratto sul rilievo che la domanda non riguardasse la risoluzione del contratto di locazione per morosità, avendo l'intimante invocato la clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 8 del contratto e non era quindi riconducibile alla disciplina contenuta nell'art. 1453 c.c. che, in caso di accoglimento, si conclude con una pronuncia costitutiva, ma bensì alla diversa fattispecie prevista e disciplinata dall'art. 1456 c.c., che richiede una pronuncia dichiarativa, disponeva il mutamento del rito.
All'esito della notifica del verbale di mutamento del rito, la società conduttrice restava contumace.
Con memoria depositata in data 28.04.2025 la ribadiva le Parte_2 difese svolte, invocava altresì l'art. 20 del contratto che prevedeva: "Indennità e penale. Il conduttore si impegna a riconsegnare alla scadenza contrattuale o delle sue proroghe l'unità immobiliare al locatore rimanendo sin da ora inteso che, fatto salvo il diritto del locatore di ottenere la riconsegna forzosa dell'immobile, in caso di mancata riconsegna dopo la scadenza, il conduttore dovrà corrispondere, oltre il rimborso delle spese accessorie e l'indennità di occupazione locali, una penale di 1/365 del canone annuale di locazione per ogni giorno di ritardo nella riconsegna, fatta salva la risarcibilità del danno ulteriore", deduceva il grave inadempimento di CP_1 per non avere corrisposto alla scadenza del 1 gennaio 2025 il rimborso dell'IMU pagata dalla
[...] proprietà sull'immobile locato nell'anno 2024, per avere versato il corrispettivo della locazione e gli oneri accessori (eccettuato il rimborso dell'imu) il 31 gennaio 2025 e quindi con un ritardo di 30 giorni rispetto alla scadenza contrattualmente convenuta e per non avere versato neppure la indennità di occupazione scaduta e richiesta il 1 aprile 2025, e chiedeva di dichiarare la risoluzione del contratto di sub locazione in ragione dell'inadempimento della clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 8 del contratto inter partes e del mancato pagamento dell'importo dovuto, e richiesto, a titolo di rimborso dell'IMU dovuta sull'immobile per l'anno 2024, di condannare la a rilasciare l'immobile CP_1 sub locato, di pagare l'importo di € 4.442,74 dovuto a titolo di rimborso dell'IMU per l'anno 2024 e non corrisposto nel termine del 1 gennaio 2025, di corrispondere a titolo di indennità di occupazione dell'immobile l'importo contrattualmente dovuto e non corrisposto dal 1 aprile 2025 sino all'effettivo rilascio ai sensi dell'art. 1591 c.c., e di pagare, a titolo di penale prevista dall'art. 20 del contratto, una somma pari ad 1/365 del canone di locazione attualmente in essere (40.180,00 in ragione di anno, tenuto conto della maggiorazione istat) dal 1 gennaio 2025 data di risoluzione del contratto sino alla data dell'effettivo rilascio.
restava contumace. CP_1
All'udienza di discussione del 10.06.2025 la società dava atto dell'intervenuto Parte_2 pagamento dell'indennità di occupazione maturata sino al 30.06.2025 e di ottanta centesimi imputati ad IMU, ed all'esito la causa veniva decisa con immediata lettura della sentenza.
Preliminarmente, deve ritenersi accertata l'esistenza del rapporto per cui è causa, atteso che dalla documentazione prodotta si evince che con contratto registrato il 29/10/2020 al n. 023238-serie 3T e codice identificativo , , che lo ha preso in locazione a CodiceFiscale_1 Parte_2 sua volta da ha sub locato alla , ad uso esclusivo di ufficio e Parte_3 CP_1 magazzino l'unità immobiliare uso ufficio e magazzino sita in Milano, Via G. Donizetti 36, piano rialzato e seminterrato, attualmente censita in Catasto al Foglio 392, part. 10, sub. 709, ZC 1, cat. A/10,
T-S1 classe 3 cons. 6, R.C. 4.384,72, per un canone di sublocazione convenuto in € 20.000 ,00 per il periodo dal 1 ottobre 2020 al 30 settembre, 2022, in € 30.000,00 per il periodo dal 1 ottobre 2022 al 30 settembre 2023 ed in € 40.000,00, oltre al rimborso degli oneri accessori di € 6.300,00 salvo conguaglio dal 1 ottobre 2023 in avanti, da corrispondere al 1 ottobre al 1 gennaio al 1 aprile ed al 1 luglio di ogni anno.
pagina 2 di 4 Tanto premesso, la domanda é fondata per quanto di ragione e dev'essere accolta nei termini appresso detti, atteso che la società non si è presentata nella fase sommaria né si è CP_1 costituita in giudizio e non ha in particolare dimostrato il tempestivo pagamento della somma di € 12.681,84 per rateo relativo al primo trimestre scaduto il 01/01/2025, che secondo l'assunto attoreo è stato corrisposto il 31.01.2025, né del successivo rateo trimestrale scaduto il 01.04.2025 azionato nella memoria integrativa, pur essendo gravata dal relativo onere in applicazione del principio dell'inerenza probatoria, atteso che l'obbligo di pagamento dei canoni di locazione trova un preciso riscontro nel contratto allegato.
Pertanto, considerato che l'art. 8 del contratto di locazione prevede la risoluzione ipso iure del contratto in caso di inadempimento di una obbligazione specificamente determinata, costituita dal mancato pagamento, totale o parziale, anche di una sola rata del canone e/o degli oneri accessori, entro il termine delle scadenze previste dall'art. 3, ai sensi del quale “i suddetti canoni dovranno essere corrisposti in via anticipata in quattro rate trimestrali, comprensivo anche della quota degli oneri accessori, alle scadenza inderogabili del 1 ottobre, 1 gennaio, 1 aprile e 1 luglio di ogni anno”, dev'essere accolta la domanda di risoluzione del contratto e di rilascio dell'immobile.
Al riguardo deve ritenersi preclusa ogni valutazione in ordine alla gravità dell'inadempimento atteso il rilievo che assume la clausola risolutiva espressa contenuta nell'art. 8 del contratto di locazione, che implica una pronuncia meramente dichiarativa dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto cui accede.
Dev'essere rigettata la domanda di rimborso dell'IMU, in difetto di produzione della quietanza di pagamento che attesti il buon fine del versamento ovvero di atti o documenti che riscontrino l'effettivo esborso della somma azionata da parte della società attrice, gravata dal relativo onere, trattandosi di azione di ripetizione (cfr., sul punto, Cass. 22899/2016).
Dev'essere altresì rigettata la domanda di pagamento della penale o indennità prevista dall'art. 20, atteso che tale clausola si riferisce alla diversa ipotesi della mancata riconsegna dell'immobile dopo la scadenza contrattuale o delle sue proroghe, mentre nel caso di specie la risoluzione del contratto viene ricondotto alla violazione della clausola risolutiva espressa.
Da ultimo, dev'essere disattesa la richiesta di pagamento dei ratei a scadere sino al rilascio dell'immobile difettando l'attualità dell'interesse ad agire, trattandosi di inammissibile condanna in futuro in relazione alla quale non è applicabile l'art. 664 c.p.c., che configura una delle ipotesi eccezionali di condanna in futuro, delle quali non è consentito allargare per analogia l'area oltre l'ipotesi espressamente prevista di convalida dello sfratto ed emissione del decreto ingiuntivo.
Tenuto conto che la società conduttrice non si è costituita e non ha quindi allegato né dimostrato specifiche situazioni valutabili ai sensi dell'art. 56 L. 392/78, atte a confrontare le condizioni delle parti, e considerate le ragioni del rilascio, fondato sul perdurante inadempimento della società convenuta, la data di esecuzione può essere fissata per il 10.07.2025.
Le spese di lite comprensive degli esborsi di mediazione seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra difesa, deduzione ed eccezione, così provvede:
- Dichiara la risoluzione del contratto di locazione per avveramento della clausola risolutiva espressa;

- Ordina il rilascio dell'unità immobiliare uso ufficio e magazzino in oggetto sita in Milano, Via G. Donizetti 36, piano rialzato e seminterrato, attualmente censita in Catasto al Foglio 392, part. 10, sub. 709, ZC 1, cat. A/10, T-S1 classe 3 cons. 6, R.C. 4.384,72etc. e fissa per l'esecuzione la data del 10.07.2025;
- Condanna la società al rimborso delle spese di lite che liquida in € 650,00 per esborsi CP_1 ed € 2.500,00 per compensi, oltre accessori di legge. Milano, 10 giugno 2025
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Antonio Sammarro
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