REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nocera Inferiore, Sezione civile in persona del giudice monocratico Dr. FLAVIO CUSANI ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2140/2014 del R.G.A.C., avente ad oggetto: esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre
TRA
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Piero Parte_1
De Martino e Francesco Pecoraro, come da procura in atti;

ATTRICE
E
, rappresentata e difesa dall'avv. Rosa Maria Controparte_1
Landi, come da procura in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Quelle di cui alle note scritte in sostituzione dell'udienza di discussione del
2/05/2025, ove le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni ivi rassegnate, insistendo per il loro accoglimento ed il rigetto di quelle avverse.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato Parte_1 esponeva che con contratto preliminare del 5.3.2003, la Controparte_1 si era obbligata venderle per un importo complessivo di euro 387.340,00
[...] due unità immobiliari da realizzarsi all'interno di una struttura polifunzionale in Mercato San Severino, e precisamente due unità immobiliari che una volta costruite avrebbero avuto tali caratteristiche: 1) un locale al piano terra della superficie utile di circa 137 mq, con esposizione nord-est, di altezza non inferiore a ml 3,50, confinante con la corsia di accesso, la restante proprietà sociale e il vano scala;
2) un locale al primo piano della superficie utile di circa 100 mq, con esposizione nord-est, di altezza non inferiore a ml 3,50, confinante con la corsia pedonale di accesso e la restante proprietà sociale.
Allegava di aver versato contestualmente l'intero importo di euro 387.340,00
a titolo di caparra confirmatoria, come attestato dalla quietanza rilasciata dalla società nel preliminare stesso e che in data 24.8.2004 la Controparte_1
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 1/7 aveva comunicato al Comune di Mercato San Severino l'ultimazione dei lavori della struttura polifunzionale, a seguito di collaudo effettuato l'11.8.2004. Nonostante il completamento dei lavori e i ripetuti solleciti, la società non aveva però mai adempiuto all'obbligo di trasferimento, nonostante fosse stata diffidata in data 13.11.2013 a comunicare la data per il perfezionamento del preliminare ed invitata alla stipula del rogito presso il notaio in Fisciano per il 27.1.2014, ove la società alienante Persona_1 non si presentava. Per tali motivi chiedeva al giudice di trasferire ai sensi dell'art.. 2932 c.c. la proprietà delle unità immobiliari: 1)) negozio sito in
Mercato San Severino, piazza Ferrovia, piano T, individuato in Catasto al n.
34, fol. 13, part. 1949, sub. 35, cat. C/1, cl. 12, mq. 137, Rendita 1.910,37; 2) negozio sito in Mercato San Severino, piazza Ferrovia, piano primo, individuato in Catasto al n. 62, fol. N. 13, part. 1949, sub. 62, cat. C/1, cl. 11, mq. 100, Rendita 1.198,18 con ordine alla Conservatoria dei Registri
Immobiliari di Salerno, di procedere alla relativa trascrizione, con esonero da ogni responsabilità al riguardo e condannare la società convenuta al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede.
Costituitasi in giudizio, la chiedeva in via Controparte_1 preliminare dichiarare la intervenuta prescrizione degli obblighi assunti con il preliminare per il decorso di oltre dieci anni dalla data della stipula prima della notifica del primo atto interruttivo della prescrizione (diffida del
13/11/2013); nel merito chiedeva il rigetto della domanda per mancato pagamento del prezzo perché le unità immobiliari promesse in vendita non erano mai venute ad esistenza nella consistenza indicata in preliminare;
in via gradata e riconvenzionale, in caso di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., chiedeva di accertare e dichiarare la simulazione relativa e il mancato pagamento del prezzo e disporre il trasferimento previo pagamento della somma di euro 387.340,00 oltre interessi e maggior danno ex art. 1224
II co c.c.; in via ulteriormente gradata e in via riconvenzionale dichiarare la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta previo accertamento della simulazione relativa e del mancato pagamento del prezzo. Esponeva, infatti, che l'attrice non ha mai versato l'importo di euro 387.340,00 come desumibile dalla documentazione contabile della società, di cui la parte attrice, non solo era stata sempre socia, ma anche rappresentante legale nonché componente del CdA, che aveva approvato i bilanci della società, come da relazione contabile prodotta in atti. Evidenziava che la
[...] aveva redatto scritture identiche e contestuali, precisamente due CP_1 scritture con la una con la e due Parte_1 Controparte_2
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 2/7 con e in tutte le scritture era scritto da una parte il Parte_2 pagamento quietanzato del prezzo e dall'altra, contestualmente, che “ .. le parti promittenti acquirenti … si obbligano a pagare il prezzo alla stipula dell'atto pubblico di trasferimento della proprietà”. Sull'applicabilità dell'art
2932 c.c. e segnatamente in ordine alla corretta identificazione del beni rilevava che non vi era l'identità fra i beni promessi in vendita con nel contratto preliminare e quelli di cui l'attrice aveva chiesto il trasferimento con la pronuncia giudiziale, in quanto nel preliminare stesso l'immobile deve esattamente essere individuato con l'indicazione dei relativi confini e dati catastali, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento. Rilevava che l'unità immobiliare promessa in vendita a piano terra aveva una superficie pari a 137 mq, identificata catastalmente al foglio 13, particella 1949, sub 35, mentre quella oggetto di domanda risulta frazionata per diversa distribuzione, sia dal punto di vista edilizio - urbanistico che catastale, giusta variazione del
04/12/2013 N°112437, che aveva generato due unità immobiliari autonome, di diversa identificazione catastale, di superficie utile, di diversa definizione dei confini reali e catastali, di diversa consistenza per geometria, forma, posizionamento e destinazione urbanistica. Allo stesso modo, per l'unità immobiliare di superficie pari a 100 mq, sita al primo piano, identificata catastalmente al foglio 13, particella 1949, sub 62, non corrispondeva all'originaria consistenza da trasferire, essendo all'attualità diversa dal punto di vista edilizio-urbanistico, diversa superficie commerciale.
Espletata ctu, precisate le conclusioni, la causa veniva fissata per la discussione e decisa.
La domanda attorea non è fondata e va pertanto rigettata.
Preliminarmente va rigettata l'eccezione di prescrizione del diritto di chiedere l'esecuzione specifica, ai sensi dell'art. 2932 c.c, in quanto se è vero che in generale la prescrizione in tali casi decorre dalla data di conclusione del contratto preliminare (cfr. Cass. civ. sez. II, 31/07/2024 n.21497), nel caso in esame, il contratto preliminare aveva ad oggetto una cosa futura, cioè dei beni immobili ancora da costruire, per cui la prescrizione del diritto decorre dalla venuta ad esistenza dei beni immobili promessi in vendita (secondo l'attrice in data 24.08.2004, come da comunicazione di ultimazione del lavori fatta al Comune). Nel caso in esame, peraltro, le due unità immobiliari da costruire non sono mai venute ad esistenza nella consistenza indicata nel preliminare. Infatti, come accertato dal ctu ing. , l'immobile al piano Per_2 terra (originariamente identificato con sub 10, poi sub 35) è stato
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 3/7 successivamente frazionato in due unità identificate con sub 69 e 71, rispettivamente di 68 mq e 73 mq circa, per una superficie utile di circa 142 mq (in luogo dei circa mq. 137 previsti nel preliminare), con diversa distribuzione, sia dal punto di vista edilizio - urbanistico che catastale, di diversa consistenza per geometria, forma, posizionamento e destinazione urbanistica. L'immobile al primo piano (originariamente identificato con sub
16, poi sub 62) è stato inglobato nel sub 76 di maggiore consistenza, con una superficie utile non di circa 100 mq (come prevista nel preliminare di vendita) ma di mq. 959 e con diversa conformazione dal punto di vista edilizio- urbanistico. Tali modifiche - sebbene non è dato sapere se esistenti ab origine cioè a lavori ultimati - sussistevano sicuramente alla data della domanda giudiziale e sono tali da precludere l'identificabilità dei beni oggetto del preliminare. In particolare non ci si trova al cospetto di unità immobiliari sorte con la consistenza, planimetria, posizionamento, destinazione e confini come indicati nel preliminare di vendita e quindi soggetti a mera evoluzione catastale, risultando comunque corrispondenti a quelli promessi in vendita, come sostenuto dalla difesa attorea.
Orbene, sebbene l'attrice abbia integralmente adempiuto ai propri obblighi contrattuali, versando il prezzo stabilito e mostrando disponibilità a concludere l'atto definitivo (la domanda di simulazione si scontra con il contenuto del contratto contenente la quietanza e non è sorretta da una controscrittura, unica prova ammissibile che la poteva dimostrare) non vi sono i presupposti per l'ottenimento della tutela ex art. 2932 c.c. Costituisce, infatti, consolidato orientamento giurisprudenziale che “nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento relativo al fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione” (ex plurimis Cass., sent. n. 20526 del 29.09.2020); e in tema di conformità edilizia, il disposto della L. 27 febbraio 1985, n. 52, articolo 29, comma 1 bis (come aggiunto dal
Decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, articolo 19, comma 14, convertito, con modificazioni, con la L. 30 luglio 2010, n. 122) trova applicazione anche in ordine al trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili con sentenza emessa ai sensi dell'articolo 2932 c.c. Sul punto è stato statuito che: “La presenza delle menzioni catastali (l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 4/7 intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, quest'ultima sostituibile da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale) costituisce condizione dell'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex articolo 2932 c.c. e, pertanto, deve sussistere al momento della decisione ed è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzioni e produzioni delle parti”(Cass., sez. II civ. sent. n. 12654/2020 c.d. “conformità testuale” come definita da Cass., SS. UU. Sent. n.
8230/2019). Inoltre, sempre in tema, la giurisprudenza (Cass. civ. sentenza n.
11874 del 07/08/2002) ha avuto modo di chiarire che “la possibilità che l'oggetto di un contratto preliminare sia determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio ed anche successivi alla sua conclusione trova un limite nel caso in cui l'identificazione del bene da trasferire non attenga all'ipotesi di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, bensì afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 cod. civ., caso nel quale l'esatta individuazione del bene, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, deve necessariamente risultare dal preliminare poiché, dovendo la pronuncia giudiziale corrispondere esattamente al contenuto del preliminare stesso, l'individuazione del bene oggetto del trasferimento deve avvenire in base a dati non attingibili da altra documentazione.”
Tanto premesso, nel caso di specie deve rilevarsi che la conformazione catastale dell'immobile non corrisponde a quella esistente al momento della stipula del contratto preliminare, con diversità sostanziali e non meramente catastali, dovute all'esecuzione di una costruzione diversa da quella prevista nel contratto preliminare. Oltre alla non conformità catastale, mancano, inoltre, le indicazioni e le dichiarazioni degli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall'art. 46 DPR n. 380/2001 (cfr. Cass. ord. N. 18195/2020). L'attrice ha proposto anche una domanda di risarcimento danni. Se essa va intesa come risarcimento danni derivanti dall'inadempimento degli obblighi derivanti dal contratto preliminare (costruzione degli immobili e successiva vendita definitiva degli stessi nei tempi previsti in contratto), in tal caso l'eccezione di prescrizione sollevata dalla convenuta è fondata, in quanto, rispetto a tale domanda risarcitoria la prescrizione decorre dalla data del contratto preliminare.
Riguardo, poi alla domanda di risoluzione per eccessiva onerosità avanzata dalla parte convenuta, in verità in via gradata, va rilevato che l'art. 1467 c.c., per il quale “nei contratti a esecuzione continuata o periodica,
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 5/7 ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458.” , è inteso nel senso che “l'eccessiva onerosità di una prestazione rispetto alla corrispettiva, ai fini della risoluzione del contratto - anche preliminare - va valutata comparando il valore di entrambe al momento in cui sono sorte e a quello in cui devono eseguirsi” (Cass. civ. sent. n. 5302 del 29/05/1998) e che “Al fine della risoluzione per eccessiva onerosità di un preliminare di vendita, come in genere di uno dei contratti contemplati dallo art. 1467 cod. civ., l'eccessiva onerosità deve essere accertata dal giudice con riferimento al momento stabilito per l'adempimento della prestazione della parte che chiede la risoluzione, ovvero a quello successivo cui l'adempimento stesso risulti differito per fatto e colpa della controparte, e non con riferimento al tempo della decisione essendo irrilevante la sua sopravvenienza dopo quel momento.” (Cass. civ. sent. n. 3464 del 08/06/1982). Ne discende che il disvalore tra le prestazioni debba essere valutato non già tra il momento di conclusione del preliminare e quello di proposizione della domanda di risoluzione (come implicitamente sotteso nella domanda giudiziale avanzata dalla società convenuta), quanto più tra il primo – sottoscrizione del compromesso- e il momento in cui il contratto sarebbe dovuto essere eseguito. Ebbene appare evidente dalle conclusioni cui è giunto il ctu che la consistenza dell'immobile, e quindi il suo valore, siano cambiati notevolmente nel corso degli anni, per cui appare impossibile compiere una stima del valore – per la sua effettiva consistenza- al momento della stipula del preliminare e al momento della promessa esecuzione. Peraltro, ai fini della risoluzione del contratto preliminare di vendita di un bene immobile per eccessiva onerosità sopravvenuta, verificatasi nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituiscono avvenimenti straordinari ed imprevedibili l'aumento progressivo di valore dell'immobile e la crescente svalutazione della moneta, trattandosi di eventi che rientrano nella comune alea contrattuale. In ogni caso la convenuta non ha specificato e provato eventi che per la loro straordinarietà e imprevedibilità possono giustificare tale forma di risoluzione contrattuale.
La reciproca soccombenza costituisce giusto motivo per compensare tra le parti le spese di giudizio e di ctu.


P.Q.M.


R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 6/7 definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
1) Rigetta ogni domanda
2) Compensa tra le parti le spese di giudizio e di ctu.
Così deciso in data 03/05/2025
Il Giudice
Dott. Flavio Cusani
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 7/7