REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VENEZIA
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Paolo Filippone
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al N. 9126/2021 R.G. promossa da:
c.f. ), con l'avv. SACCO GIUSEPPE Parte_1 C.F._1
attore
contro
(c.f. ), con l'avv. SCARPA FRANCESCA Controparte_1 C.F._2
(c.f. CP_2 C.F._3
convenuti
con la chiamata in causa di
con l'avv. SARTORI CLAUDIO P_
terzo chiamato
CONCLUSIONI
Conclusioni dell'attore:
NEL MERITO:
Accertate la difformità dello stato di fatto dell'immobile sito in Venezia, Sestiere di Cannaregio n.
6084, rispetto alla planimetria catastale d'impianto del 1939, la non sanabilità dello stato dell'immobile e la responsabilità dei convenuti in forza dell'obbligazione assunta con gli articoli 3 e 8 pagina 1 di 9 del contratto di compravendita del 9 agosto 2006 nonché, in subordine, ex art. 1489, c.c., condannare i
Signori e a corrispondere al Signor Controparte_1 CP_2 Parte_1
- l'importo di € 21.551,00 (ventunomilacinquecentocinquantuno/00) per i lavori necessari a
regolarizzare l'immobile dal punto di vista urbanistico e amministrativo;

- l'importo di € 10.000,00 (diecimila/00), quale riduzione del prezzo o in subordine quale risarcimento
del danno, imputabile al minor valore conseguente alla “modifica distributiva necessaria alla
regolarizzazione dell'immobile”;
o le diverse somme, anche maggiori, che risultassero dovute in corso di causa, oltre agli interessi
legali dal dovuto alla domanda giudiziale e legali moratori, ex art. 1284, comma 4, c.c., dalla
domanda giudiziale al saldo.
IN OGNI CASO:
Con vittoria di spese, anche di consulenza (cfr. doc. 14 - 15), e compenso professionale, anche della
fase di A.T.P. (cfr. doc. 16) e di negoziazione assistita (cfr. doc. 17), oltre a spese generali nella misura
del 15%, C.P.A. e I.V.A.
Conclusioni del convenuto : Controparte_1
come in comparsa e come da memorie ex art. 183, n.ri 1-2-3, c.p.c.
Conclusioni del terzo chiamato:
1) in principalità dichiararsi la nullità dell'atto di chiamata in causa del sig. per P_
violazione del combinato disposto degli artt. 164 comma IV e 163 comma III n. 3 c.p.c. e, ciò, in
quanto manca o, comunque, è assolutamente incerta la determinazione della cosa oggetto della
domanda;
2) in subordine accertarsi e dichiararsi che le controparti sono incorse nelle prescrizioni e/o
decadenze di qualsivoglia loro pretesa e, ciò, sempre per le ragioni tutte di cui alla parte espositiva
della comparsa di costituzione e risposta per il terzo chiamato, con conseguente rigetto delle relative
domande;
pagina 2 di 9 3) in ulteriore subordine, nel merito, respingersi le domande delle controparti in quanto infondate in
fatto e in diritto e, ciò, sia con riferimento all'an sia con riferimento al quantum delle stesse;

4) con vittoria di spese e compensi di lite.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 2.12.21, ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 [...]
e chiedendone la condanna al pagamento della complessiva somma di € CP_1 CP_2
31.551,00 per le difformità accertate nell'immobile sito in Venezia venduto dai convenuti il 9.8.06.
Secondo l'assunto attoreo, in particolare:
- con rogito del 9.8.06 acquistava dai sigg.ri e Parte_1 Controparte_1 CP_2
l'immobile sito in Venezia, Cannaregio n. 6084
- i venditori garantivano espressamente nell'atto la regolarità urbanistica dell'immobile e la conformità alla normativa degli eseguiti interventi di ristrutturazione
- nel 2015 intenzionato a vendere, si avvedeva che lo stato di fatto dell'immobile, Pt_1
derivante dai lavori eseguiti e corrispondente alla planimetria castale datata 25.9.03, non era conforme alla normativa edilizia e non era sanabile
- rimasti senza riscontro gli inviti formulati ai convenuti a tenere indenne il compratore per gli oneri relativi alla regolarizzazione e la diminuzione di valore dell'immobile, veniva promosso procedimento di istruzione preventiva in esito al quale il nominato Ctu confermava che lo stato di fatto non era legittimato da un atto amministrativo e non era sanabile, quantificando in €
21.551,00 i costi per la regolarizzazione ed in € 10.000,00 il deprezzamento conseguente alla modifica necessaria per la detta regolarizzazione
- i venditori sono responsabili nei confronti del compratore ex art. 1489 c.c. e, comunque, per l'espressa garanzia assunta nel contratto nel quale hanno dichiarato che nell'immobile non sono state eseguite opere che richiedano licenza e/o concessione e che quanto oggetto di compravendita è conforme alla normativa urbanistica-edilizia pagina 3 di 9 - il compratore ha quindi diritto alla riduzione del prezzo ed al risarcimento del danno,
quantificabile nelle somme indicate dal Ctu nel procedimento di
[...]
si costituiva ritualmente in giudizio ed eccepiva la prescrizione dell'azione intrapresa Controparte_4
dall'attore; l'assenza di responsabilità imputabile ai venditori i quali, dopo aver acquistato l'immobile nel 2002 da , alcun lavoro avevano eseguito sullo stesso prima di rivenderlo all'attore nel P_
2006; la buona fede dei venditori i quali si erano affidati per la compravendita alle verifiche svolte dall'agente immobiliare e dal Notaio rogante i quali alcuna irregolarità avevano rilevato;
la conoscibilità delle presunte difformità da parte del compratore, in quanto esteriormente visibili e comunque risultanti dalle planimetrie di cui l'attore era in possesso prima del rogito che evidenziavano la diversa distribuzione degli spazi interni;
l'inidoneità dei vizi, sanabili mediante il ripristino della situazione originaria, ad impedire la commerciabilità dell'immobile; l'impossibilità per l'attore di chiedere il costo per le opere necessarie alla regolarizzazione dell'immobile in aggiunta alla riduzione del prezzo.
Il convenuto chiedeva, inoltre, autorizzazione alla chiamata in causa del proprio venditore, P_
, per essere dallo stesso tenuto manlevato ed indenne in caso di condanna.
[...]
Autorizzata la chiamata in causa si costituiva anche il quale eccepiva la nullità della P_
citazione del terzo, non essendo specificata la domanda svolta nei propri confronti, la prescrizione e la decadenza delle domande formulate dalle controparti, la conoscenza in capo ai convenuti delle denunciate difformità quantomeno alla data del 25.9.03 allorquando gli stessi presentavano denuncia di variazione per “rettifica errore planimetrico”.
Dichiarata la contumacia della convenuta e scambiate le memorie ex art. 183, co. 6, CP_2
c.p.c., la causa, acquisita la relazione peritale svolta nel procedimento di istruzione preventiva e respinte le istanze di prova orale formulate dal convenuto , è stata trattenuta in decisione CP_1
all'udienza del 7.11.24, sulle conclusioni ivi precisate dalle parti.
È fondata la domanda svolta dall'attore nei confronti dei convenuti.
pagina 4 di 9 In ordine all'eccepita prescrizione, come precisato in giurisprudenza la difformità dell'immobile rispetto alle norme urbanistico-edilizie non costituisce un vizio della cosa concretantesi in anomalie strutturali del bene ma s'inquadra nella fattispecie di cui all'art. 1489 c.c. che, come noto, offre tutela al compratore laddove si scoprano oneri o diritti altrui sulla cosa non dichiarati nel contratto e non conosciuti (si vedano, tra le molte, Cass. n. 17148/24; Cass. 27559/23).
Troverà dunque applicazione l'ordinaria prescrizione decennale, ritualmente interrotta nel caso con la comunicazione del 14.5.15 del legale dell'attore (all. 3 attoreo).
deduce l'assenza di colpa allo stesso (e alla coevocata contumace) imputabile, non avendo egli CP_1
svolto alcun lavoro sull'immobile dopo averlo comprato nel 2002 da e prima di rivenderlo P_
all'attore, nonché l'affidamento in buona fede alle verifiche effettuate dall'agente che intermediò la vendita e dal Notaio i quali alcuna irregolarità ebbero a riscontrare.
Tuttavia, si osserva, la responsabilità del venditore prevista dall'art. 1489 c.c. prescinde dalla colpa
(come precisato, ad esempio, da Cass. n. 40290/21 e da Cass. n. 5561/15) e trova fondamento nel solo fatto obiettivo della presenza della difformità.
Né può rilevare l'allegata conoscibilità della denunciata difformità, siccome (nell'assunto difensivo del convenuto) esteriormente visibile e risultante dalle planimetrie che il compratore aveva visionato prima del rogito, giacché il venditore, nel caso, aveva espressamente garantito “che non sono state realizzate
opere che richiedano il rilascio di licenze e/o concessioni anche in sanatoria e che quanto oggetto del
presente atto è in regola con la normativa urbanistica vigente” (così si legge nel contratto: all. 1
attoreo)
Come precisato in giurisprudenza, “l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è
libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi
indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che,
se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto
se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non
pagina 5 di 9 erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo
acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di
stare alle dichiarazioni dell'alienante” (così Cass. n. 5062/25 e, in senso conforme, Cass. n. 34375/23).
Non pare in ogni caso, si osserva, che l'abuso consistente nella diversa distribuzione degli spazi interni rispetto a quanto risultante al catasto possa ritenersi difformità esteriormente visibile, rilevabile ictu
oculi con l'ordinaria diligenza
Circa l'entità e le conseguenze delle difformità, la Consulenza esperita nell'ambito del procedimento di istruzione preventiva (all. 11 attoreo) ha permesso di accertare che lo stato di fatto dell'immobile non è
legittimato da alcun atto amministrativo e non è sanabile (pag. 9), che i lavori necessari a regolarizzare tale stato di fatto (ripristino della distribuzione interna rappresentata nella planimetria catastale d'impianto) comportano spese pari ad € 21.551,00 (pag. 10) e, infine, che la modifica al distributivo interno (necessaria ai fini della regolarizzazione) comporta un deprezzamento del bene nella misura di
€ 10.000,00 ritenendo il Consulente che “l'assetto legittimato dalla planimetria catastale d'impianto
sia commercialmente meno appetibile di quello accertato nel corso delle operazioni peritali, in ragione
di un grande spazio distributivo a scapito del soggiorno” (pag. 11).
L'attore, si osserva, ha chiesto la riduzione del prezzo, come previsto dall'art. 1480 c.c., corrispondente al deprezzamento dell'unità nella misura accertata dal Ctu, oltre al risarcimento dei danni, pari alle spese da sostenere per le opere di regolarizzazione.
Deduce il convenuto che il vizio accertato non sarebbe idoneo ad impedire la commerciabilità del bene,
come sarebbe confermato dai due trasferimenti operati dai Notai negli anni 2002 e 2006.
L'argomento non è concludente giacché l'art. 1489 c.c. richiede solo che l'onere o il peso gravante sul bene ne diminuisca il libero godimento e, nel caso, non essendo lo stato di fatto dell'immobile conforme alla normativa edilizia, il proprietario da un lato è soggetto al rischio sanzionatorio da parte della p.a. dall'altro è limitato negli atti di trasferimento di un bene parzialmente abusivo esponendosi a sua volta a pretese risarcitorie provenienti dai propri aventi causa.
pagina 6 di 9 Quanto alla dedotta impossibilità di cumulare il costo per le opere necessarie alla regolarizzazione dell'immobile in aggiunta alla riduzione del prezzo, la giurisprudenza ha precisato che il compratore,
nell'ipotesi prevista dall'art. 1489 c.c., può chiedere oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche il risarcimento del danno secondo le regole generali (si vedano, in tal senso, Cass. n.
6786/24; Cass. 29367/11).
Ne sembra che le suddette voci, se riconosciute entrambe, possano produrre indebito arricchimento,
trovando le stesse fondamento in differenti titoli.
I convenuti vanno, per l'effetto, condannati a pagare, in favore dell'attore, la complessiva somma di €
31.551,00, oltre ad interessi al tasso legale dalla domanda giudiziale.
Quanto alla domanda formulata dal convenuto nei confronti del terzo chiamato, la stessa risulta fondata.
ha eccepito la nullità della chiamata in causa in quanto non avrebbe specificato la P_ CP_1
domanda svolta nei propri confronti.
L'eccezione non ha pregio avendo il convenuto, in comparsa di risposta, espressamente dichiarato di agire nei confronti del terzo, proprio dante causa, per essere dallo stesso manlevato (garanzia c.d.
impropria) per l'ipotesi di propria condanna nei confronti dell'attore.
Quanto all'eccepita prescrizione e decadenza, anche la domanda formulata dal convenuto nei confronti del terzo rientra nell'ambito dell'art. 1489 c.c. e la prescrizione decennale inizia a decorre, come precisato dalla giurisprudenza, non dall'atto di acquisto ma dal momento in cui si manifesta e/o viene scoperto il peso non dichiarato (così Trib. Bologna, sez. II, 15.7.24 n. 2069) oppure dal passaggio in giudicato della sentenza che accerta l'esistenza dello stesso (così Cass. 24900/22).
Nel caso, quindi, il termine di prescrizione, per il convenuto , ha cominciato a decorrere quando CP_1
l'attore gli ha manifestato la propria pretesa con la diffida del 14.5.15 (all. 3 attoreo).
Assume il terzo, inoltre, che i convenuti sarebbero stati a conoscenza delle denunciate difformità
quantomeno alla data del 25.9.03, allorquando gli stessi presentavano denuncia di variazione per pagina 7 di 9 “rettifica errore planimetrico”. Di tal che, sembra di capire, non potendo essi ritenersi ignari delle denunciate difformità allorquando vendettero il bene all'attore, dovrebbero assumersi ogni rischio connesso alla vendita di un bene (conosciuto come) abusivo e non potrebbero invocare la garanzia nei confronti del proprio dante causa.
L'argomento non convince.
La denuncia di variazione in data 25.9.03 (all. 2 non sembra poter costituire, in difetto di P_
ulteriori indizi di riscontro, prova sicura della conoscenza, in capo ai convenuti, della difformità poi denunciata dall'odierno attore.
Va inoltre osservato che, come accertato dal Ctu, i lavori che hanno determinato la difformità edilizia sono stati verosimilmente realizzati prima del 2002 e, forse, anche prima del 1999 (Rel. Ctu, pag. 12),
onde va esclusa, anche sotto questo profilo, ogni forma di ipotetica conoscenza in capo ai convenuti degli abusi (non dagli stessi realizzati) per cui è causa.
Il terzo va condannato, per l'effetto, a tenere manlevato e indenne il convenuto delle somme che lo stesso sia tenuto a pagare in favore dell'attore, oltre interessi legali dall'esborso.
Le spese seguono la soccombenza, sia nel rapporto tra l'attore ed i convenuti sia nel rapporto tra il convenuto costituito ed il terzo chiamato, e vengono liquidate come in dispositivo in conformità ai parametri di cui al d.m. 55/14.
Quanto al rapporto tra l'attore ed i convenuti vanno considerati anche i compensi professionali relativi al procedimento di istruzione preventiva e l'esborso per Ctu di € 5.777,29 (all. 14 attoreo), nulla risultando prodotto quanto all'esborso per Ctp.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta o assorbita:
- in accoglimento della domanda attorea, condanna i convenuti e Controparte_1 CP_2
al pagamento in favore di della somma di € 31.551,00, oltre ad interessi al tasso Parte_1
pagina 8 di 9 legale dalla domanda giudiziale
- in accoglimento della domanda del convenuto condanna a Controparte_1 P_
tenerlo manlevato e indenne delle somme che lo stesso sia tenuto a pagare in favore dell'attore,
oltre interessi legali dall'esborso
- condanna i convenuti alla rifusione delle spese di lite in favore dell'attore, che si liquidano in €
8.500,00 per compensi, € 553,19 per anticipazioni, € 5.777,29 per spese di Ctu relativa al procedimento di istruzione preventiva, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge
- condanna il terzo chiamato alla rifusione delle spese di lite in favore del P_
convenuto , che si liquidano in € 6.000,00 per compensi, € 518,00 per Controparte_1
anticipazioni, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge
Venezia, 1 aprile 2025
Il Giudice
dott. Paolo Filippone
pagina 9 di 9