N. R.G. 3551/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RAVENNA in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Massimo Vicini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3551/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TASSINARI Parte_1 C.F._1
DE e dell'avv. RIVERSO FRANCESCA, elettivamente domiciliata in VIALE
RANDI 43 48124 RAVENNA presso il difensore avv. TASSINARI DE
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. TASSINARI Parte_2 C.F._2
DE e dell'avv. RIVERSO FRANCESCA, elettivamente domiciliato in VIALE
RANDI 43 48124 RAVENNA presso il difensore avv. TASSINARI DE
ATTORI contro
(C.F. ), con il Controparte_1 C.F._3
patrocinio dell'avv. DELLA CASA GIUSEPPE, elettivamente domiciliata in VIALE DELLA
LIRICA 61 48124 RAVENNA presso il difensore avv. DELLA CASA GIUSEPPE
CONVENUTA
CONCLUSIONI
1 Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 15/12/2022 i sig.ri e Parte_1
hanno chiesto all'intestato Tribunale di dichiarare risolto il preliminare di Parte_2
compravendita di immobile stipulato in data 4/05/2021 con Controparte_1
per inadempimento della predetta società alle obbligazioni dedotte
[...]
in contratto con conseguente condanna della convenuta al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale patito ovvero, in via alternativa e subordinata, di accertare e dichiarare il diritto degli attori di recedere ex art. 1385 c.c. dal menzionato contratto condannando la società convenuta a rifondere il doppio della caparra versata.
Si è costituita in giudizio insistendo per il Controparte_1
rigetto della domanda attorea in forza dell'avvenuta risoluzione consensuale del contratto preliminare di compravendita di immobile del 4/05/2021 di cui eccepiva, in via subordinata, la nullità con conseguente inefficacia di ogni patto in esso contenuto.
Dopo il rituale deposito delle memorie ex art. 183, c. 6, c.p.c. la causa veniva istruita solo su base documentale e, con ordinanza del 9/04/2025, veniva infine trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
La domanda svolta dagli attori, supportata da adeguati riscontri probatori documentali, è fondata e merita integrale accoglimento per le seguenti ragioni.
I sig.ri e hanno eccepito l'inadempimento della Parte_1 Parte_2
convenuta alle obbligazioni contrattualmente assunte nel preliminare di compravendita di immobile del 4/05/2021 (doc. 1) con cui la società Controparte_1
prometteva in vendita “la piena proprietà di una porzione immobiliare da
[...]
edificarsi su … lotto censito al catasto particella 923 – sezione RA – foglio 47 – sub 17” sito nel Comune di Ravenna (RA), via Lago di Carezza e, in particolare “un appartamento posto al piano terra e primo, composto da soggiorno con angolo cottura – antibagno – 2 bagni – 2
2 camere da letto – posto auto privato e giardino privato” al prezzo di Euro 255.000,00=. Il tutto come meglio identificato nella planimetria e nel capitolato rispettivamente allegati al predetto contratto sub lettere “A” e “B”.
Le parti convenivano che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato “entro la data del 28-
02-2022”.
Contestualmente alla sottoscrizione del preliminare i promissari acquirenti consegnavano “a titolo di caparra assegno di 10.000,00 … che verrà versato una volta fatto il preliminare dal notaio previa la consegna della fideiussione” (doc. 2).
In data 8/06/2021 restituiva al padre della Controparte_1
sig.ra il predetto assegno apponendo la seguente dicitura sulla relativa Parte_1
fotocopia: “il preliminare del 4 maggio 2021 in comune accordo si intende annullato a tutti gli effetti e viene restituito l'assegno”.
La tesi difensiva della convenuta individua nella restituzione dell'assegno e nell'apposizione della dicitura innanzi riportata la prova della volontà concorde delle parti di risolvere il vincolo contrattuale ai sensi dell'art. 1372, c. 1, c.c.
Detta impostazione deve essere disattesa in quanto smentita dalle risultanze documentali in atti.
Sul punto si rileva che, com'è dato evincere dallo scambio di messaggi inter partes (doc. 15), ad aprile 2021 gli attori, dopo aver individuato l'unità immobiliare di loro gradimento, prendevano accordi con per la Controparte_1
sottoscrizione di una proposta di acquisto. La sig.ra informava la Parte_1
predetta impresa che per versare l'anticipo avrebbe dovuto svincolare dei fondi tant'è che in data 29/04/2021 così scriveva: “ho parlato con la mia banca … mi hanno detto che con la proposta di acquisto basta anche un assegno a garanzia di Euro 10.000 … poi una volta che io ho recuperato i soldi vincolati, direi circa una decina di giorni … strappiamo quello e ti faccio un assegno del 20%”. L'odierna convenuta nulla eccepiva.
In conformità agli accordi intercorsi in sede di sottoscrizione del contratto preliminare del
4/05/2021 veniva consegnato a titolo di caparra l'assegno non trasferibile n. 0128708822-08
3 dell'importo di Euro 10.000,00= tratto su a firma dal padre della Controparte_2
sig.ra con lo specifico accordo che il predetto titolo, una volta ottenuto Parte_1
lo svincolo dei fondi dalla banca, sarebbe stato sostituito con altro assegno di importo più alto per essere incassato in sede di stipula del preliminare dinanzi al Notaio.
A partire dal 24/05/2021 la sig.ra ha iniziato a chiedere all'odierna Parte_1
convenuta di “fissare un appuntamento per cambiare l'assegno” confermando di aver conferito l'incarico al Notaio. Non riuscendo a trovare una data che potesse incontrare la disponibilità di entrambi, l'odierna attrice in data 27/05/2021 comunicava: “potrebbe anche essere disponibile mio babbo per il ritiro assegno e consegna di quello nuovo”.
Quanto sopra riportato conferma che gli odierni attori confidavano nell'esecuzione del contratto tanto da aver fissato l'appuntamento con il Notaio per la sottoscrizione del preliminare e la consegna della fideiussione da parte della convenuta (doc. 1, art. 1.2), attivandosi altresì per il reperimento delle risorse economiche necessarie al pagamento del prezzo.
Il comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla sottoscrizione del preliminare di compravendita del 4/05/2021, valutato congiuntamente alle evidenze documentali in atti, risulta dunque incompatibile con la risoluzione consensuale del predetto contratto che
[...]
sostiene, per di più, di aver formalizzato non con CP_1 Controparte_1
gli odierni attori ma con un soggetto terzo (il padre della sig.ra , da Parte_1
quanto consta privo di poteri di rappresentanza, incaricato dalla figlia – nulla risulta riguardo al sig. – unicamente di ritirare l'assegno e provvedere alla consegna del Parte_2
nuovo titolo. Nulla di più.
La dicitura apposta sulla fotocopia dell'assegno da Controparte_1
senza il rispetto della medesima forma scritta prevista per il contratto originario,
[...]
anziché integrare gli estremi di un accordo risolutorio, deve ritenersi una mera dichiarazione unilaterale di non voler dar seguito alle obbligazioni dedotte in contratto, che ha quindi legittimato l'operatività del diritto di recesso degli odierni attori di cui all'art. 1385, c. 2, c.c.,
4 tempestivamente comunicato alla convenuta (doc. 3 e 4) e comunque implicito nella domanda giudiziale di restituzione della somma corrispondente al doppio della caparra.
La ricostruzione fattuale della vicenda operata con il supporto delle evidenze documentali in atti non consente infatti di rinvenire alcuna volontà abdicativa dei diritti nascenti dal contratto sottoscritto in capo agli attori.
I sig.ri e oltre ad aver provato la fonte negoziale del Parte_1 Parte_2
proprio diritto, hanno allegato altresì l'inadempimento della convenuta rappresentato dal mancato trasferimento in loro favore della piena proprietà del bene immobile indicato all'art. 1) del contratto preliminare di compravendita del 4/05/2021 entro la data convenuta del
28/02/2022. La suddetta circostanza è infatti incontestata.
Atteso che il predetto contratto prevedeva il versamento della somma di Euro 10.000,00= a titolo di caparra, e che quest'ultima rappresenta una forma di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento di non scarsa importanza imputabile alla convenuta – profilo di cui gli odierni attori hanno fornito piena prova –, ne deriva la legittimità del diritto di recesso dei sig.ri e ex art. 1385, c. 2, c.c. con conseguente Parte_1 Parte_2
condanna di alla corresponsione in loro Controparte_1
favore dell'importo di Euro 10.000,00=, pari al doppio della caparra di cui gli odierni attori avevano già richiesto e sollecitato il versamento in sede stragiudiziale, come emerge dalla documentazione in atti (doc. 3 e 4).
Posto quanto sopra, occorre ora analizzare la fondatezza dell'eccezione di nullità del contratto preliminare di compravendita del 4/05/2021 per difetto di forma, sollevata dalla convenuta in via subordinata.
Secondo la prospettazione di , dato che il Controparte_1
preliminare aveva ad oggetto un immobile da costruire, risulterebbe applicabile l'art. 6 del D.
Lgs. 122/2005, ai sensi del quale “il contratto preliminare ed ogni altro contratto che ai sensi dell'articolo 2 sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile oggetto del presente decreto devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.
5 Nonostante la pertinenza del richiamo normativo, considerato che la menzionata disposizione non specifica le conseguenze derivanti dalla mancata osservanza dell'obbligo di forma rafforzata, e dato che la ratio della disciplina di cui al D. Lgs. 122/2005 è quella di tutelare gli acquirenti di immobili da costruire dal rischio che, nel lasso di tempo intercorrente tra la stipula del preliminare e del definitivo, l'intervenuta situazione di crisi del promittente venditore possa impedire l'acquisto della proprietà da parte dell'acquirente e, al tempo stesso, fargli perdere le somme già versate in anticipo, deve ritenersi che nella fattispecie ricorra un'ipotesi di nullità relativa eccepibile solo dall'acquirente.
Ne deriva che, avendo le parti determinato l'oggetto del contratto sottoscritto in data
4/05/2021 anche in relazione alla forma (art.

6.1 doc. 1), non è consentito al costruttore/venditore, proprio in ragione dell'esigenza di tutela dell'acquirente che permea l'intera disciplina di cui al D. Lgs. 122/2005, eccepire ex post l'omessa stipulazione del preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata, trattandosi di una facoltà riconosciuta unicamente all'acquirente.
Alla luce di quanto sopra dedotto ed argomentato l'eccezione di nullità del contratto preliminare di compravendita per violazione della forma legale richiesta ad substantiam andrà rigettata.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ravenna, definitivamente pronunciando sulle domande oggetto del presente giudizio, così provvede:
1) in accoglimento della domanda attorea, accertato l'inadempimento della convenuta all'obbligazione di trasferire in favore degli attori la piena proprietà del bene immobile indicato all'art. 1) del contratto preliminare di compravendita del 4/05/2021 entro la data convenuta del 28/02/2022, dichiara la legittimità del recesso ex art. 1385, c. 2, c.p.c. esercitato da e e, per l'effetto, condanna Parte_1 Parte_2 [...]
, in persona del legale rappresentante pro Controparte_1
tempore, a corrispondere in favore degli attori l'importo di Euro 10.000,00=, pari al doppio
6 della caparra versata, oltre a interessi al tasso di cui all'art. 1284, c. 4, c.c. dalla data della domanda giudiziale all'effettivo saldo,;
2) rigetta tutte le domande di parte convenuta;

3) condanna , in persona del legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, a rifondere agli attori le spese del presente giudizio, che liquida in Euro 264,00= per spese vive e in Euro 5.200,00= per compensi professionali, compresi quelli relativi alle fasi di attivazione e negoziazione del procedimento di negoziazione assistita, oltre a rimborso spese generali forfettarie nella misura del 15%, CPA e IVA se dovuta.
Così deciso in Ravenna, il giorno 7 ottobre 2025.
Il Giudice
Dott. Massimo Vicini
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