All'udienza del 3 Febbraio 2025, ore 13.30, per la parte attrice compare l'Avv. Luca
Mazzapicchio, per la parte convenuta contumace nessuno compare.
L'Avv. Mazzapicchio richiama la copia notificata al Sig. in data 24 Dicembre Parte_1
2024, ai sensi dell'art. 143 c.p.c., del verbale della scorsa udienza anche ammissivo dell'interrogatorio formale e, ritenendo conclusa l'istruttoria, chiede discutersi il processo.
Il giudice, sentite le richieste, invita il Difensore presente a procedere con la discussione orale ed a precisare le proprie conclusioni definitive.
L'Avv. Mazzapicchio riferisce come la Associazione convenuta, ad eccezione dei pagamenti già riferiti in atti, sia per il resto rimasta integralmente morosa del pagamento dei canoni di locazione ulteriormente dovuti e maturati nel corso del giudizio e delle relative spese accessorie ed espone le ragioni della parte propria rappresentata e precisa richiamando le conclusioni nel merito indicate in propria memoria integrativa del 13 Marzo 2024. Vinte le spese e onorari di patrocinio.
Conclusa la discussione e precisate le conclusioni, alle ore 14.05, il giudice interrompe l'udienza per trattare gli altri procedimenti per oggi fissati, invitando la parte comparsa ad attendere per ascoltare la lettura del dispositivo e delle motivazioni della sentenza.
Il giudice dott. Andrea Martinetto
Successivamente nella medesima giornata, alle ore 18.15 viene ripresa l'udienza per deliberare la decisione ed il giudice si ritira in camera di consiglio, quindi conclusa la

deliberazione e fatto rientro in aula, alle ore alle ore 19.35, dà lettura del dispositivo e delle motivazioni della sentenza.
Si dà atto che, però, nessuna delle parti è presente alla lettura.
Il giudice dott. Andrea Martinetto

REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI ASTI
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica nella persona del dott. Andrea Martinetto,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta a ruolo al n.ro 1164 / 2024 Registro Generale,
avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione a seguito di conversione da procedimento di sfratto
proposta da in persona del proprio legale rappresentante pro tempore, Parte_2 codice fiscale , P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Luca Mazzapicchio del Foro di Asti, in forza di procura speciale del 8
Marzo 2024 allegata all'atto di citazione introduttivo del giudizio
Attrice
contro
Controparte_1
[...] in persona del proprio Presidente pro tempore, Sig.
codice fiscale Parte_1 P.IVA_2
Convenuta contumace
Conclusioni di parte attrice: Voglia l' respinta ogni avversa eccezione e conclusione: CP_2
Piaccia al Tribunale Ill.mo, dato atto che la morosità in capo alla conduttrice ammonta, alla data del presente atto, a euro 548,00 nonché spese di registro / spese condominiali per euro 2.520,43,
convalidare lo sfratto per morosità operato, e fissare la data di rilascio della unità immobiliare sita in
Asti (AT) Via Berruti n. 5/7 disponendo in ogni caso la data di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c.; In
via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva,
fissando la data per l'esecuzione dello sfratto;
Condannare, in ogni caso, l'
[...]
cod. fisc. con sede in Asti (AT) Via Berruti n. 7 in Controparte_1 P.IVA_2
persona del legale rappresentante nato a [...] il [...], residente in Parte_1
Asti (AT) Via Giovanni Ventitreesimo n. 14, C.F. , al pagamento dei canoni C.F._1
scaduti e delle spese di registro/spese condominiali sopra indicati per un ammontare complessivo di euro 3.068,43 nonché al pagamento dei canoni che scadranno /spese condominiali fino al rilascio effettivo e per le spese relative all'intimazione. Vinte le spese e onorari di patrocinio.
Conclusioni di parte convenuta: nessuna conclusione è stata formulata dalla parte convenuta, rimasta contumace per l'intera durata del processo. Motivi della decisione
L'odierno procedimento veniva introdotto, dalla società mediante le forme Parte_3
della procedura a cognizione sommaria con richiesta di convalida dello sfratto per morosità
nei confronti della Controparte_1
non essendo possibile accertare la conoscenza certa del convenuto della richiesta
[...]
formulatagli con l'originaria intimazione di sfratto, a seguito di irreperibilità del conduttore,
non si poteva definire il processo con la ordinanza di convalida di sfratto, rendendosi necessaria la conversione del rito da sommario ad ordinario. Quindi, ritualmente instaurato il contraddittorio, secondo le modalità di cui all'art. 143 c.p.c., veniva dichiarata la contumacia della convenuta, non costituitasi nel processo. CP_1
Nelle udienze successive veniva assunta l'istruttoria orale domandata dalla attrice ed alla data odierna, previa discussione del processo, la società attorea chiedeva accogliersi le conclusioni come formulate in sede di precisazione definitiva.
Alla luce degli elementi istruttori presenti nel fascicolo dell'Ufficio, le domande avanzate dalla società ppaiono da accogliersi come in appresso specificato. Parte_3
Seppur formulata, anche nella odierna fase di merito a cognizione piena, la richiesta di convalida della intimazione di sfratto per morosità (teoricamente da pronunciarsi con ordinanza), oltre che di condanna della convenuta al pagamento di canoni per Euro 548,00 ed oneri accessori per Euro 3.068,43, la domanda, in realtà, deve intendersi contenente la richiesta di pronuncia di sentenza di risoluzione del contratto di locazione con conseguente condanna al pagamento delle somme dovute a tale titolo.
Infatti, la interpretazione della domanda, in base alla quale il giudice del merito ritenga in essa compresi o meno alcuni aspetti della controversia, spetta allo stesso giudice, ed attiene al momento logico relativo all'accertamento in concreto della volontà della parte (Cass. Civ.
Sez. 1, Sentenza n. 24495 del 17/11/2006). In tal senso la Suprema Corte di Legittimità ha addirittura riconosciuto come la mancata riproposizione di domande, in sede di precisazione delle conclusioni definitive implichi normalmente una presunzione di abbandono o di rinuncia alle stesse, anche se detta presunzione, fondandosi sull' interpretazione della volontà della parte, debba essere esclusa qualora il giudice del merito, cui spetta il compito di interpretare nella loro esatta portata le conclusioni, le richieste e le deduzioni delle parti, ravvisi elementi sufficienti, o dalla complessiva condotta processuale della parte, o dalla stretta connessione della domanda non riproposta con quelle specificamente formulate, per ritenere che,
nonostante la materiale omissione, la parte abbia inteso insistere nelle istanze già avanzate
(Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 4794 del 06/03/2006; Cass. Civ., Sez. 1, Sentenza n. 12416
del 07/07/2004; Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 12482 del 26/08/2002; Cass. Civ., Sez. 3,
Sentenza n. 8784 del 26/10/1994).
Nel caso di specie, la reiterazione odierna della richiesta di "convalidare lo sfratto per
morosità operato, e fissare la data di rilascio della unità immobiliare sita in Asti (AT) Via
Berruti n. 5/7 disponendo in ogni caso la data di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c.;" (vedasi memoria integrativa, Avv. Mazzapicchio, del 15 Luglio 2024, pagina prima, penultimo capoverso), non appare diversamente interpretabile se non come richiesta di accertamento di grave inadempienza della parte conduttrice con declaratoria di avvenuta risoluzione del contratto e con fissazione del relativo termine di rilascio, oltre che di condanna al pagamento del correspettivo economico dovuto del soggetto conuttore per la fruizione del bene concesso in locazione.
In tale ottica, ribadita quindi la ritenuta corretta proposizione della domanda anche in tale fase, si rileva come risulti dimostrata la sussistenza del rapporto obbligatorio, tra le odierne parti del giudizio, in ragione della produzione in atti del contratto di locazione, dalle stesse sottoscritto, alla data del 10 Settembre 2014 e registrato, presso la Agenzia delle Entrate, alla successiva data del 25 Settembre 2014 (doc. 1 di parte attrice, allegato alla intimazione di sfratto, Avv.Mazzapicchio, del 13 Marzo 2024) e relativo all'immobile sito in Asti, Via
Berruti, n. 5/7.
Fa da corollario all'accertamento della esistenza del contratto, il diritto della parte locatrice di pretendere l'adempimento del conduttore in ordine alle obbligazioni su di esso gravanti
(pagamento dei canoni e dei relativi oneri accessori): sarebbe stato onere della parte convenuta dover eccepire, eventualmente, il già intervenuto adempimento o le ragioni giustificatrici del proprio comportamento: in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (tra le varie sentenze vedasi: Cass. Civ., Sez. 2, Ord. n.ro 13685 del 21 Maggio 2019; Cass. Civ., Sez. 3,
Sentenza n. 826 del 20 Gennaio 2015; Cass. Civ., Sez. 1, Sentenza n. 15659 del 15 Luglio
2011; Cassazione civile sez. lav., 15 Marzo 2010, n. 6205; Cassazione Civile Sez. III, 1
Aprile 2010, n. 7993; Cassazione Civile sez. III, 12 Febbraio 2010, n. 3373).
Essendo dimostrato il diritto della società attrice a pretendere il pagamento delle somme domandate a titolo di canoni, in forza del contratto in atti, e non emergendo alcuna prova dell'adempimento del convenuto o delle ragioni a giustificazione della condotta di Questi,
dovrà accogliersi la richiesta di accertamento di intervenuta risoluzione del contratto de quo per inadempimento della Associazione conduttrice, conformemente a quanto domandato dalla attrice nelle proprie conclusioni odierne.
La parte convenuta, infatti, risulta aver mantenuto la disponibilità dell'immobile ad essa concesso in locazione, omettendo la corresponsione dei canoni di locazione per un ammontare espressamente quantificato in sede di citazione introduttiva del giudizio (alla data del 13 Marzo 2024) in Euro 2.290,84 a titolo di canoni e di Euro 3.071,39 a titolo di oneri accessori e ridefinito, nelle conclusioni odierne, pari ad un ammontare (con riferimento alla data del 15
Luglio 2024) di Euro 548,00 a titolo di canoni e di Euro 2.520,43 a titolo di oneri accessori.
In vero nel corso della istruttoria assunta è emerso come gli oneri accessori domandati dalla parte attrice non siano oggi riconoscibili in quanto il teste amministratore Testimone_1
del condominio ove sito l'immobile locato, ha testualmente riferito che in realtà le spese condominiali maturate sino alla data del 26 Giugno 2024 siano state interamente pagate dal conduttore (per Euro 2.520,43), non sapendo dire se quelle successivamente maturate fossero già state pagate e se sì, da chi ("... quello che posso dire io è che in data 26 Giugno 2024, il debito che era maturato sino a tale data è stato interamente pagato dal Sig. Parte_1
mediante bonifico. All'epoca il debito ammontava ad Euro 2.520,43. Non so dire se
[...]
ad oggi le rate successive per oneri accessori siano state pagate o meno da qualcuno ...").
Appare pertanto dimostrato che l'importo di Euro 2.520,43 sia stato pagato dalla parte debitrice e non potrà oggi muovamente essere riconosciuto a beneficio della attrice, così come l'ulteriore importo domandato a tale titolo (oneri accessori al contratto di locazione) risulta indimostrato sia nella sua esistenza che nel diritto della attrice alla ripetizione, difettando la prova cfhe esso sia stato anticipato dalla società detto rimborso, infatti, Parte_3
costituisce per il locatore un diritto al mero ristoro di somme già spese e non un automatico diritto di credito. Esso, pertanto, potrà trovare riconoscimento solo ove rappresentato da voci ben precise e specificate in atti, con oggettiva giustificazione documentale degli importi domandati e del già eseguito pagamento, poichè gli oneri accessori costituiscono una voce che, certamente, ove relativi a spese ordinarie per la gestione dell'immobile locato, gravino sul conduttore ai sensi dell'art. 9 della Legge n. 392/1978, ma tali spese possono essere domandate giudizialmente dal locatore al conduttore, solo a titolo di rimborso e non a titolo di altra somma pattuita, diversa dal canone registrato;
da ciò consegue che dette spese possono essere riconosciute limitatamente a voci ben specificate ed individuate dalla parte richiedente,
previa dimostrazione del pagamento già eseguito.
Dovranno invece, come detto, essere riconosciuti gli importi dovuti a titolo di canoni di locazione (dimostrati dal contratto registrato, presente in atti [doc. 1 di parte attrice]) e pari,
oggi, ad Euro 548,00 (500,00 [doc. 1, pag. 1, punto 1., ultime due righe finali] aumentato per i diversi adeguamenti istat intervenuti nel corso degli anni [doc. 1, pag. 1, punto 2.]).
Il credito ad oggi riconosciuto ammonta ad Euro 548,00 (mese di Luglio 2024), aumentato di
Euro 548,00 per sette mensilità (pari ad Euro 3.836,00 già ricompreso il mese di Febbraio
2025), per un totale di 4.384,00 (548,00 + 3.836,00), inadempimento che, dato il significativo numero di mensilità non corrisposte (ad oggi otto), non appare possibile qualificare come di scarsa importanza.
Come ora evidenziato, il mancato rispetto da parte della degli Controparte_1
accordi contrattuali relativi al pagamento dei canoni di locazione, concretamente accertato
(oggi di otto mensilità), non potendosi ritenere di scarsa importanza, si mostra idoneo a determinare la risoluzione del contratto per grave inadempimento, in ossequio alla previsione del combinato disposto di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c.
La conduttrice dovrà, quindi, corrispondere alla società la somma di Euro Parte_3
4.384,00 a titolo di canoni non corrisposti e maturati sino al mese di Febbraio 2025, già
compreso.
Oltre ai canoni di locazione già maturati, la società diritto a percepire, ex Parte_4
art. 1591, c.c., anche i canoni che in futuro matureranno sino all'effettivo rilascio dell'immobile, ciascuno pari ad Euro 548,00. Infatti la Corte di Legittimità, in ordine a tale aspetto, ha ritenuto che la responsabilità del conduttore verso il locatore dopo la risoluzione del contratto, ma prima della riconsegna del bene, abbia natura contrattuale,
atteso che la caducazione del contratto non determini l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione, che invece permangono, ex art. 1591 c.c., sino all'esatto adempimento dell'obbligazione del conduttore di riconsegna del cespite, riconsegna che rimane inadempiuta ogni qualvolta il locatore non riacquisti la disponibilità del bene locato in modo da farne uso secondo la sua destinazione e, dunque, anche quando l'immobile risulti inutilizzabile perché danneggiato o ancora occupato da cose del conduttore. (Cass. Civ.,
Sez. 3, Ordinanza del 25 Luglio 2022).
La recente interpretazione del Supremo Collegio di Legittimità, su tale punto, conferma il proprio precedente orientamento secondo cui la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile (ai sensi dell'art. 1591 c.c..), costituisca ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trovi fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, primo comma, cod. proc. civ. secondo cui, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, è
ammissibile l'emissione dell'ingiunzione al pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione dell'intimazione ma, ove l'intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, anche di quelli "da scadere fino all'esecuzione dello sfratto", quale ipotesi specifica di condanna c.d. in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento (Cass. Civ., Sez. 3, Sentenza n. 11603 del 31 Maggio 2005).
Essendo riconosciuta la intervenuta risoluzione del contratto di locazione tra gli odierni litisconsorti, conseguentemente la conduttrice convenuta, Controparte_1
dovrà restituire alla parte locatrice,
[...] Pt_3 Parte_2
l'immobile oggetto del contratto di locazione, libero da persone e cose, entro il termine in appresso specificato. Infatti, per quanto concerne la individuazione della data dell'esecuzione, si rileva come l'ambito di applicazione dell'articolo 56 della legge n. 392 del 1978 (in base al quale il giudice, nel caso di pronuncia di un ordine di rilascio di un immobile, debba anche fissare la data dell'esecuzione), non sia limitato alle sole statuizioni emesse in esito allo speciale procedimento previsto dalla stessa legge n. 392/1978, bensì riguardi tutte le controversie che possano avere come esito lo scioglimento del contratto di locazione, sia a seguito dell'azione ordinaria di risoluzione per inadempimento, sia a conclusione della procedura di sfratto per morosità, sia per convalida di licenza per finita locazione (Cass. Civ.,
Sez. III, 5 Settembre 1987, n. 7213; Cass. Civ., Sez. III, 24 Marzo 1983, 2083).
Conseguentemente, anche nel caso concreto, dovrà procedersi alla individuazione di un termine per l'esecuzione dell'ordine di rilascio dell'immobile, termine che, considerato il rilevante periodo tempo già trascorso nella inadempienza del conduttore (otto mesi), appare corretto individuare alla data del 3
Marzo 2025, termine certamente ridotto, ma oggi ritenuto congruo, secondo un equo contemperamento degli interessi ed esigenze delle parti in lite, anche alla luce della irreperibilità della conduttrice presso i locali de quo e pertanto, del teorico abbandono già avvenuto degli stessi.
Le spese del processo seguono la soccombenza e vengono liquidate come indicato in parte dispositiva,
secondo i parametri stabiliti dal DM 55/2014, tenuto conto della durata del processo, della difficoltà
dei temi trattati, delle difese addotte dalle parti e dell'esito delle domande formulate in giudizio, oltre che della fase a cognizione sommaria del processo.
Il Tribunale di Asti, in composizione monocratica, nella persona del dott. Andrea Martinetto,
definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza,


p.q.m.


- dichiara risolto il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Asti, Via Berruti, n. 5/7, per grave inadempimento della parte conduttrice, con termine alla Controparte_1
in persona del proprio Presidente pro tempore, per la restituzione dello
[...]
stesso, libero da persone e cose, alla in persona del proprio legale Parte_2
rappresentante pro tempore, entro la data del 3 Marzo 2025; - condanna la in persona del Controparte_1
proprio Presidente pro tempore, al pagamento in favore della in Parte_2
persona del proprio legale rappresentante pro tempore, della somma di Euro 4.384,00, per canoni non corrisposti, oltre ad Euro 548,00 per ciascun canone successivo al mese di
Febbraio 2025 maturando sino alla data di effettiva restituzione dell'immobile;
- condanna la in persona del Controparte_1
proprio Presidente pro tempore, al pagamento delle spese di lite a favore della
[...]
in persona del proprio legale rappresentante pro tempore, spese oggi Parte_2
liquidate, in Euro 1.642,40, oltre I.v.a. e C.p.a. ed oltre 15% sulle somme imponibili quale rimborso spese generali, di cui Euro 442,40 a titolo di esborsi, ed Euro 1.200,00 a titolo di compensi per le difese;

- respinge ogni altra domanda.
Così deciso in Asti, con motivazione contestuale, il 3 Febbraio 2025.
Il giudice dott. Andrea Martinetto