n. 1118/2024 r.g.
TRIBUNALE ORDINARIO DI SPOLETO
VERBALE DELLA CAUSA n. 1118/2024 r.g. tra
Parte_1
ATTORE/I
e
CP_1
CONVENUTO/I

Oggi 27 marzo 2025 ad ore 9.25 innanzi al giudice Federico Falfari, sono comparsi:
- dà atto che l'udienza si svolge anche con modalità telematiche, mediante collegamento da remoto con l'utilizzo del programma Microsoft Teams, messo a disposizione dalla DGSIA, conformemente all'art. 127bis c.p.c.;
- richiamato integralmente il proprio provvedimento con cui ha fissato l'odierna udienza telematica, mediante collegamento da remoto con l'utilizzo del programma Microsoft Teams;

- dà atto che tutti i collegamenti da remoto sono funzionanti;

Sono dunque comparsi:
In presenza nessuno Tramite collegamento da remoto, per l'avv. FILICE, oggi sostituito dall'avv. Parte_1
Luana Brizi
L'avv. Brizi si riporta ai propri scritti e alle note da ultimo depositate, e conclude come da atto introduttivo, insistendo altresì nella richiesta di ordine di cancellazione della trascrizione del preliminare.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio pagina 1 di 10 Riaperto il verbale alle ore 14.00, il giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue
Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
Tribunale di Spoleto
In composizione monocratica nella persona del giudice Federico Falfari ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 1118/2024 r.g.
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Paolo Filice (C.F. Parte_1 C.F._1
) ed elettivamente domiciliato, giusta delega in atti, presso il domicilio digitale del C.F._2
difensore, avv. iuffrè. ; Email_1
RICORRENTE
E
(C.F. ), contumace;
CP_1 C.F._4
RESISTENTE
OGGETTO: vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Parte attrice ha concluso come da verbale odierno.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 2 di 10 Con ricorso ex art. 281decies c.p.c., ha convenuto in giudizio affinché venisse Parte_1 CP_1
accertata la validità ed efficacia del recesso dal contratto preliminare esercitato in data 28/02/2024 nonché il diritto dell'attore a trattenere le somme versate dal a titolo di caparra confirmatoria, con condanna CP_1
al rilascio dell'immobile.
In particolare, parte ricorrente ha esposto nell'atto introduttivo:
- di essere titolare di un compendio immobiliare sito in Montefalco, Fraz. Casale, Loc. Colle costituito da appezzamenti di terreno per una superficie catastale di mq 64.857 con fabbricati a servizio del fondo e corti annesse;

- di aver stipulato con il in data 29/09/2022, un contratto preliminare per la compravendita del CP_1
suddetto compendio immobiliare, con definitivo da formalizzare entro e non oltre il 30/09/2024, al prezzo di euro 800.000,00;
- di aver dato atto nel rogito notarile che il promittente acquirente aveva già corrisposto la somma di euro
40.000,00;
- di aver pattuito altresì l'obbligo del di versare al l'ulteriore somma di euro 80.000,00 entro e CP_1 Pt_1
non oltre il 31/10/2022 a titolo di caparra;

- che nonostante la consegna del compendio immobiliare fosse posticipata alla data di stipula del rogito, ossia al 30/09/2024, il aveva concesso al la delega per la presentazione delle pratiche per Pt_1 CP_1
interventi di miglioramento sismico ed efficientamento energetico;

- che il aveva iniziato ad eseguire i lavori sulla facciata esterna di uno dei fabbricati del compendio CP_1
senza autorizzazione alcuna, prendendo così possesso, in palese mala fede, dell'edificio distinto al catasto al foglio 27 part. 610 sub 1-4-5, 39 sub 1-2-9-10-11-12-13, con parte dei terreni circostanti;

- che il non provvedeva entro i termini stabiliti al pagamento dell'ulteriore somma a titolo di caparra CP_1
di euro 80.000,00, se non tramite un versamento parziale di euro 21.600,00;
- sollecitato sia il pagamento della restante somma che l'interruzione dei lavori intrapresi senza autorizzazione, e non ricevuta alcuna risposta da parte del convenuto, in data 28/02/2024, il Pt_1
pagina 3 di 10 comunicava al la propria volontà di recedere dal contratto in ragione dell'inadempimento degli CP_1
obblighi assunti con il preliminare del 29/09/2022 ed intimava lo sgombero degli immobili occupati entro sette giorni.
Parte ricorrente, dunque, ha concluso chiedendo al Tribunale di accertare e dichiarare la validità del recesso esercitato, il diritto dell'attore a trattenere le somme già ricevute a titolo di caparra confirmatoria nonché di condannare parte convenuta al rilascio del compendio immobiliare.
Regolarmente citato in giudizio, non si è costituito in giudizio e ne è stata dichiarata la CP_1
contumacia.
La causa è stata istruita documentalmente e, ritenuta matura per la decisione, questo giudice ha fissato per la discussione orale e decisione ex art. 281sexies c.p.c., l'udienza del 27/03/2025, indicando il termine per il deposito di note conclusive il 28/02/2025. A tale udienza, a seguito di discussione orale, parte ricorrente ha concluso come da verbale odierno.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Esaminando immediatamente, in mancanza di questioni pregiudiziali, il merito dalla pretesa azionata, il
Tribunale ritiene che, sulla base dei principi di diritto da applicare alla decisione e della documentazione complessivamente dimessa, la domanda di parte ricorrente sia fondata per le ragioni di seguito illustrate.
Giova premettere che il ricorrente ha proposto una domanda di inadempimento del contratto preliminare stipulato in data 29/09/2022, volta all'accertamento dell'efficacia del recesso esercitato in data 28/02/2024
con conseguente dichiarazione del proprio diritto alla ritenzione della caparra confirmatoria versata.
In merito si ricorda che il contratto preliminare è l'accordo in forza del quale le parti si obbligano alla stipulazione futura di un ulteriore contratto, detto definitivo, il cui regolamento di interessi è già stato determinato, negli elementi essenziali, dal preliminare medesimo. La struttura del contratto preliminare lo rende astrattamente compatibile con qualsivoglia fattispecie contrattuale;
tuttavia, nella prassi essa trova applicazione prevalente con riferimento ai contratti di vendita aventi ad oggetto beni immobili.
pagina 4 di 10 Nel quadro normativo vigente non è rinvenibile una disciplina compiuta ed organica della fattispecie di contratto preliminare, avendo il legislatore regolato esclusivamente alcuni aspetti della stessa.
L'istituto del contratto preliminare ha trovato frequente applicazione, oltre che nella sua forma “classica”, anche nella peculiare “variante” rappresentata dal c.d. contratto preliminare ad effetti anticipati. Nella pratica delle contrattazioni, infatti, è frequente il ricorso allo schema negoziale con cui le parti, mediante la conclusione di un contratto preliminare, perseguono l'obiettivo di vincolarsi al successivo perfezionamento del contratto definitivo di compravendita e alla conseguente produzione dell'effetto traslativo. In talune ipotesi, invero, pur essendo necessaria la conclusione del contratto definitivo affinché la proprietà del bene si trasferisca in capo all'acquirente, le parti inseriscono all'interno del contratto preliminare delle previsioni dirette ad anticipare parzialmente l'esecuzione dell'assetto di interessi programmato, come avvenuto nel caso di specie, avendo parte attrice autorizzato la convenuta a presentare le pratiche per gli interventi di miglioramento sismico ed efficientamento energetico. Dottrina e giurisprudenza, con riferimento a tale fattispecie, hanno elaborato la nozione di “contratto preliminare ad effetti anticipati”, locuzione che evidenzia come le prestazioni, che normalmente si eseguirebbero solo successivamente alla conclusione del contratto definitivo, vengano, invece, poste in essere in seguito alla conclusione del primo accordo ovvero in un momento intermedio, ma in ogni caso anteriore rispetto al perfezionamento del contratto definitivo.
Anche con riferimento al contratto preliminare trova applicazione l'art. 1453 c.c. ai sensi del quale “nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta
chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento, ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.” Come è noto, la risoluzione del contratto, tuttavia, può essere chiesta solo se l'inadempimento è grave, non potendosi sciogliere il contratto allorquando ricorra un inadempimento di scarsa importanza (art. 1455 c.c.), e la valutazione della gravità dell'inadempimento va operata tenendo conto dall'interesse che la parte inadempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del pagina 5 di 10 contratto, che deve ritenersi leso se solo se l'inadempimento sia stato di rilevante entità (ex multis
Cassazione civile, sez. III, ordinanza 20/02/2018 n° 4022). Occorre anche rilevare che la non scarsa importanza della prestazione non adempiuta costituisce una condizione dell'azione di risoluzione e, pertanto, ex art. 2697 c.c. è onere della parte istante provarne l'esistenza o meno (cfr. Cass sent. n.
5658/1995; Cass. sent. n. 2616/1990). La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione si fonda su un criterio oggettivo e su un criterio soggettivo: il primo, ha riguardo all'entità oggettiva dell'inadempimento; il secondo, invece, tenendo in considerazione l'interesse che la parte creditrice intende realizzare con il contratto, dà rilievo alle modalità e alle circostanze dello svolgimento concreto del rapporto al fine di verificare se l'inadempimento abbia, in concreto, generato un'alterazione notevole dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto (Cass. n. 4022/2018; Cass. n.
12417/2015). Quanto al profilo temporale di tale giudizio, la valutazione deve essere effettuata con esclusivo riferimento alla situazione esistente al momento della proposizione della domanda di risoluzione, non assumendo rilievo gli eventi successivi quali, ad esempio, degli adempimenti tardivi.
1.1 Per quanto di interessi si evidenzia, altresì, la domanda svolta in via principale dall'attore ha in realtà ad oggetto l'accertamento della legittimità del recesso interposto, ai sensi dell'art. 1385, co. 2 c.c., alla proposta di acquisto dell'immobile di cui in narrativa, è fondata e merita accoglimento per le ragioni che seguono.
L'art. 1385 c.c., nel disciplinare l'istituto della caparra confirmatoria, ne individua chiaramente la duplice natura, rafforzativa del vincolo contrattuale – da un lato – e risarcitoria – dall'altro – in favore della parte adempiente che, in caso di inadempimento dell'altra parte, può recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta o pretendendo la restituzione del doppio di quella versata. In merito la Suprema Corte è concorde nel ritenere che “in tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che si sia avvalsa della facoltà di provocarne la risoluzione mediante diffida ad adempiere, ai sensi dell'art.
1454 c.c., può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., e in tal caso, ove abbia ricevuto la caparra, ha diritto di ritenerla definitivamente mentre, ove l'abbia versata, ha diritto di ricevere la restituzione del doppio di essa, con esclusione del diritto al risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso” (cfr.
pagina 6 di 10 Cass. n. 26206/2017) e ciò, anche nel caso in cui il contratto abbia avuto un principio di esecuzione (cfr.
Cass. n. 32821/2023).
Pertanto, l'istituto del recesso si presenta come un meccanismo alternativo rispetto alla domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., dal momento che solo nel primo caso la risoluzione del contratto discende automaticamente da una manifestazione di volontà, indipendentemente, quindi, da una pronuncia giudiziale che eventualmente la accerta e che, in tal caso, assume un valore meramente dichiarativo.
Ne consegue che l'indagine del giudice dovrà limitarsi alla verifica della sussistenza dei presupposti che legittimino l'esercizio del diritto. E, infatti, al riguardo, occorre evidenziare come in via generale non sia sufficiente un qualsiasi inadempimento della controparte per legittimare l'esercizio del diritto di recesso ma
è necessario che lo stesso sia connotato da un minimo grado di serietà. Sul punto, la Suprema Corte ha costantemente affermato che “Ai fini della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c., come della risoluzione, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto della effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva dello stesso” (cfr. Cass. Sez. II, 11/02/2014, n. 3089; Cass. Civ. Sez. VI, 13/01/2012,
n. 409).
Non mutano, pertanto, i presupposti per l'esercizio del diritto in questione, che nel caso di specie tuttavia si atteggia quale diritto potestativo.
2. Ciò premesso e passando all'analisi del caso di specie, si osserva che il rapporto contrattuale dedotto in giudizio è pacificamente regolato dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti in data
29/09/2022 (cfr. doc. 1 all. citazione).
È altresì circostanza pacifica, che parte convenuta ha corrisposto a titolo di caparra a parte attrice la somma totale di euro 61.600,00 dei quali, euro 40.000,00 già corrisposti al momento della stipula del preliminare, ed euro 21.600,00 corrisposti successivamente alla stipula del preliminare.
pagina 7 di 10 Risulta altresì circostanza pacifica e documentale l'invio da parte dell'attore delle richieste di risoluzione del contratto trasmesse in data 28/02/2024 (cfr. doc. 4 all. citazione) e in data 28/05/2024 (cfr. doc. 3 all. citazione).
Ciò premesso, si evidenzia che il contratto preliminare sottoscritto tra le parti prevedeva testualmente all'articolo 2 che “Il prezzo della vendita viene convenuto in euro 800.00,00 (ottocentomila) ed aggiungeva altresì che
“il prezzo viene regolato come segue:
a) – quanto ad euro 40.000 (quarantamila), a titolo di caparra, sono stati già pagati dalla parte promittente acquirente alla parte promittente venditrice, che li accetta e ne rilascia quietanza […];
b) – euro 80.000 (ottantamila), pure a titolo di caparra, verranno versati entro e non oltre il 31 ottobre 2022;
c) – quanto al saldo di euro 680.000 (seicentottantamila) sarà pagato all momento dell'atto pubblico di compravendita” (cfr. contratto preliminare in atti).
Dalla semplice lettura delle clausole contrattuali si rileva che, alla data del 31 ottobre 2022, il convenuto avrebbe dovuto versare all'attore la somma di euro 120.000,00 a titolo di caparra. A fronte di ciò, dalle risultanze istruttorie è emerso che parte convenuta, ad oggi, ha versato esclusivamente la somma di euro
61.600,00.
Alla luce di quanto fin qui evidenziato, nel caso di specie, si rileva la sussistenza di un'ipotesi di inadempimento imputabile alla promissaria acquirente posto che la stessa si è resa inadempiente, in modo grave, alle obbligazioni contrattuali aventi scadenza al 31/10/2022, non avendo provveduto al pagamento,
entro il termine fissato nel preliminare, dell'ulteriore somma di euro 58.400,00 a titolo di caparra.
Ne consegue che, in accoglimento della domanda spiegata da parte attrice, dovrà essere dichiarato risolto per inadempimento il contratto preliminare stipulato tra le parti in data 29/09/2022.
3. Parte attrice ha poi chiesto al Tribunale di accertare il proprio diritto alla ritenzione della caparra già versata da parte convenuta nella misura di euro 61.600,00.
Sul punto va preliminarmente precisato che, per mero errore materiale, nelle conclusioni dell'atto di citazione è stata erroneamente indicata la somma di euro 57.590,00, in luogo della corretta somma di euro pagina 8 di 10 61.600,00. Infatti, tale maggiore somma, a bene veder richiamata più volte nell'atto introduttivo, corrisponde alla somma effettivamente versata da parte convenuta di cui euro 40.000,00 al momento della stipula del preliminare ed euro 21.600,00 successivamente, come indicato da parte attrice nel proprio atto introduttivo.
Si rileva poi che nel contratto preliminare le parti hanno indicato, all'art. 2 lett. a) e b), che le somme rispettivamente di euro 40.000,00 ed euro 80.000,00 erano da versarsi a titolo di caparra (cfr. doc.1 all. citazione) pertanto, in conformità con il dettato dell'art. 1385 c.c., parte attrice ha diritto al trattenimento della somma, pari ad euro 61.600,00, versata a titolo di caparra dal convenuto.
4. Da ultimo, l'attore ha chiesto il rilascio dell'edificio distinto al catasto al foglio 27 part. 610 sub 1-4-5, 39 sub 1-2- 9 - 10-11-12-13 poiché posseduto in mala fede dal convenuto. Sul punto lo stesso ha allegato di aver autorizzato parte convenuta a presentare le pratiche edilizie per la realizzazione di interventi di miglioramento sismico ed efficientamento energetico (cfr. doc. 2 all. citazione) ma che, in assenza di ulteriore autorizzazione, il convenuto aveva eseguito dei lavori sulla facciata esterna dell'edificio sopra indicato prendendo così possesso in mala fede dell'edificio.
Sul punto si evidenzia che dalla risoluzione del contratto preliminare non può che discendere l'ordine di rilascio dell'immobile distinto al catasto al foglio 27 part. 610 sub 1-4-5, 39 sub 1-2- 9-10-11-12-13 essendo venuta meno ogni ragione giustificativa del possesso dello stesso da parte del convenuto.
5. Le spese – liquidate come in dispositivo, sulla base dei parametri di cui al d.m. 147/2022 – seguono la soccombenza, considerato il valore indeterminato della controversia, la non complessità delle questioni affrontate e l'assenza di fase istruttoria, elementi questi che giustificano una liquidazione al di sotto dei parametri medi previsti.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica definitivamente pronunciando respinta ogni contraria domanda, eccezione e difesa:
pagina 9 di 10 - accoglie la domanda proposta da parte attrice e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto preliminare stipulato tra e in data 29/09/2022; Parte_1 CP_1
- accerta il diritto di parte attrice a trattenere ex art. 1385 c.c. la caparra già versata dal convenuto pari ad euro 61.600,00;
- ordina a parte convenuta di rilasciare edificio distinto al catasto al foglio 27 part. 610 sub 1-4-5, 39 sub 1-
2- 9 - 10-11-12-13 entro e non oltre il 30/04/2025;
- ordina, ex art. 2668 co. 4 c.c., alla Conservatoria la cancellazione della trascrizione del contratto preliminare stipulato tra e in data 29/09/2022; Parte_1 CP_1
- condanna al pagamento delle spese di giudizio in favore di che liquida, ai CP_1 Parte_1
sensi del d.m. 147/2022, in € 2.906,00 (851,00 per fase di studio, 602,00 per fase introduttiva e 1.453,00 per fase decisionale), oltre rimborso spese generali al 15%, i.v.a. e c.a.p. come per legge, da distrarsi in favore dell'Avv. Paolo Filice dichiaratosi antistatario.
Spoleto, 27/03/2025
Il giudice
Federico Falfari
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